Как можно провести капитальный ремонт крыши многоквартирного дома?

ВС РФ: ущерб от протечек кровли многоквартирного дома должна возмещать управляющая компания

Если квартира и ее обстановка пострадали из-за протечки кровли, – то ущерб возмещает управляющая МКД организация, причем даже если кровля требует капитального ремонта, а решение о нем собственники помещений в МКД так и не приняли. На это указал Верховный Суд Российской Федерации, рассматривая спор между «затопленным» жителем и УК МКД (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 20 ноября 2018 г. № 48-КГ18-22).

Хозяин квартиры с верхнего этажа еще и до инцидента жаловался на мокрый потолок, но однажды в оттепель капель превратилась в настоящий дождь. Оказалось, что во время холодов на крыше осталась наледь – ведь убирать её с рулонной кровли нельзя (п. 11.4 Свода правил СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения»), это опасно для самой кровли. Ну а как солнышко пригрело, – она и растаяла, заодно попортив интерьер низ лежащей квартиры на 25 с лишним тысяч рублей.

Управляющая компания категорически отказалась компенсировать потерпевшему жителю стоимость ремонта: специальная комиссия (ее выводы потом подтвердила судебная экспертиза) установила, что протечка кровли обусловлена ее совершенно негодным состоянием. Настолько негодным, что текущий ремонт кровли тут был бы бессилен, а требуется – капитальный, с полной заменой кровельного материала и утеплителя. Общее собрание собственников помещений МКД (далее также ОСС) не высказывалось за проведение капитального ремонта и не давало на него денег, а значит УК никому ничего не должна – ни проводить капремонт за свой счет, ни возмещать ущерб от талых вод.

Позиции судов разделились:

• районный – поддержал владельца мокрой квартиры (УК не доказала, что выполнила минимальный перечень работ и услуг для надлежащего содержания ОИ МКД, и что половодье вызвано именно капитальными огрехами, а также УК обязана была заняться хотя бы текущим ремонтом),
• а областной, наоборот, поддержал УК (протечка из-за отсутствия капремонта крыши, который УК по собственному почину проводить не должна, а жители МКД – которым УК говорила о дырявой крыше – на её капремонт не отважились).

Однако Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ вновь поддержала жертву водных процедур:

• крыша есть часть общего имущества МКД, которое должно содержаться так, чтобы МКД был надежен и безопасен, в том числе безопасен для жизни и здоровья граждан и сохранности их имущества (подп. «а» п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 (далее – Правила);
• причем содержание общего имущества включает в себя его осмотр для скорого выявления дефектов и угроз, а также текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации (подп. «з» п. 11 Правил);
• «крышный» минимум (п. 7 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290), который Правительство РФ требует от УК, – это проверка кровли на отсутствие протечек; выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций; проверка и очистка кровли от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод; при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, – незамедлительное их устранение. В остальных случаях – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), их проведение;
• однако из материалов дела следует, что и с этим-то минимумом «управляшка» не справилась. Все жалобы о протечке крыши были проигнорированы, а последний текущий ремонт кровли был сделан аж за три года до драматического затопления;
• что касается капремонта – то, действительно, согласно п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса, решиться на капремонт может только общее собрание собственников помещений. Однако из этого вовсе не следует, что если ОСС по этому вопросу не проводилось (или проводилось, но отказалось от ремонта), то дом теперь можно содержать кое-как. Напротив: действующее законодательство не ставит обязанность по содержанию жилищного фонда в состоянии, пригодном для проживания, в зависимость от принятия или непринятия собственниками имущества в МКД решения о проведении тех или иных ремонтных работ. Поэтому непринятие решения не является препятствием для проведения неотложных, текущих работ, направленных на исполнение обязательных требований по обеспечению нормативно установленного уровня содержания общего имущества МКД, которые должны быть исполнены управляющей организацией независимо от решения общего собрания;
• а раз так, то это УК и виновата в том, что не проводила текущий ремонт и допустила возможность протечки талых вод в квартиру на последнем этаже.

В итоге решение первой инстанции было объявлено самым верным: УК возместит пострадавшему стоимость ремонта, судебные расходы, моральный вред и «потребительский» штраф.

Что входит в капитальный ремонт кровли многоквартирного дома

Для нормального проживания в многоэтажном доме нужно регулярно проверять состояние крыши.

Кровля относится к общедомовому имуществу, и контролировать ее состояние должны собственники квартир, управляющие компании.

Законодательство

Правила ремонта, содержания крыш можно найти в следующих документах:

в разделе 9 содержит положения, касающиеся обслуживания общедомового имущества, оплаты работы подрядчиков. требует обеспечивать защиту строений от намокания, подбор качественных материалов для кровли. перечисляет услуги, которые обязаны предоставлять УК по содержанию общего имущества дома. В п. 7 документа сказано, что компании обязаны проводить регулярные осмотры крыш, чтобы выявить протечки и незамедлительно их устранить. Также они в их ведении находятся восстановительные работы. утверждает нормативы к укладке кровельного покрытия СП 17.13330.2011.

При выборе вида крыши, материалов, строители пользуются СНиП II-26-76, описывающими технологию создания кровли. Его современная версия включена в названный приказ.

Технический регламент

Документ требует обеспечивать безопасность возводимых зданий. В проектах на строящийся дом должны учитываться противопожарные правила, технические решения, призванные предотвратить отсыревание помещений.

При выборе типа крыши необходимо устройство водоотводов. Применяемые материалы должны быть устойчивыми к негативным атмосферным воздействиям, водонепроницаемыми.

Не допускается образование конденсата на чердаках, конструкциях здания. Крыши не должны пропускать осадки в квартиры.

Когда ремонт необходим

Во всех случаях, когда в квартире на последнем этаже появляется излишняя влажность, на потолке, стенах развивается грибок, нужно задуматься о ремонте крыши МКД. Протечки могут возникать:

• во время дождя, таяния снега;
• без видимой причины – когда нарушается гидроизоляционный слой, жидкость накапливается, затем стекает вниз.

Выявить разрушение крыши поможет осмотр. Его позволено проводить жильцам дома, работникам управляющей компании. В этом случае нужно обратить внимание на:

1. Повреждение стропил грибком, насекомыми, природными воздействиями, например отслоение металлических листов из-за ветра.
2. Температуру на чердаке.
3. Влажность бетонных перекрытий, деревянных элементов конструкции.
4. Состояние покрытия – обветшание, появление отверстий недопустимы.
5. Гидроизоляцию. Листы кровельного материала должны плотно прилегать к выходам на крышу, антеннам, воздуховодам, зафиксированы между собой.

Восстанавливать кровлю должны УК, ТСЖ. При больших повреждениях потребуется капитальный ремонт. Протечки обслуживающие организации обязаны устранять за сутки после выявления.

Важно: принимать решения о проведении капитального ремонта крыши могут жильцы дома на общем собрании.

Кто должен чинить

Чинить крышу должны подрядные организации, работники УК, с которыми заключен договор на обслуживание дома.

Как обратиться

О протечках хозяин квартиры сообщает в УК. Сделать это можно по телефону или написав претензию. Когда требуется капремонт, придется созывать общее собрание жильцов.

В этом случае пригласить соседей могут жители поврежденной квартиры, представители УК, ТСЖ. Перед собственниками помещений поднимается вопрос о необходимости капремонта, его оплаты.

Решения собрания оформляются протоколом. Голосование проводится среди присутствующих людей. Те, кто не явился, могут ответить письменно, передав бумаги в управляющую компанию инициатору вопроса. Главное – набрать больше 51% голосов, согласных на проведение ремонта.

Также необходимо собрать документы:

1. Акты о выявленных повреждениях крыши.
2. Результаты экспертиз, если они проводились.
3. Протокол общего собрания с принятым решением.
4. Расчеты, сметы, ведомости, подтверждающие стоимость восстановления кровли.
5. Заявление о проведении ремонта. Пишется на имя директора оператора ремонта. В нем должны содержаться сведения о дате последнего восстановления покрытия, необходимости замены. Нужно знать, входит ли дом в региональную программу. Информацию можно найти на официальном сайте администрации.

Если входит, то программа может оказать действенную помощь и переложить 95% расходов на плечи государства.

Жильцам нужно погасить долги за текущий ремонт и решить, сколько денег понадобится на восстановление, кто его будет оплачивать. Для этого составляется дефектная ведомость работ, техническое задание, заключается предварительный договор на выполнение ремонта, пишется заявление.

Передаются бумаги в обслуживающую организацию, администрацию. Законом разрешается оформлять кредиты на проведение восстановительных работ. Часть займа может погашаться за счет денег, накопленных оператором капитального ремонта.

Как заставить по закону

Жилищный кодекс однозначно говорит о том, что крыши относятся к общему имуществу дома. Согласно статье 154, его ремонт ведется за счет собственников помещений. Чем большей площадью обладает человек, тем крупнее будет его взнос. С 2012 года все владельцы квартир обязаны регулярно вносить платежи за капитальный ремонт.

Люди, проживающие в социальных квартирах, не оплачивают работы. За них это делает муниципалитет.

Жильцы могут собирать деньги на счете дома или регионального оператора. Предусмотрен их минимальный размер. Власти городов, поселков принимают программы, в которых устанавливается очередность проведения восстановительных работ. Воспользоваться накоплениями можно с учетом решения администрации. Для этого пишется заявление оператору, который заключит договор с подрядчиком на проведение работ, подготовит сметы.

Чтобы не ждать плановых мероприятий, жители могут собирать деньги на конкретные цели самостоятельно, нанимать подрядчиков. В этом случае придется оплатить услуги проектировщиков, составление смет.

Если управляющие компании, оператор не выполняют свои обязанности по обслуживанию дома, их действия можно обжаловать в надзорных органах: Роспотребнадзоре, прокуратуре, суде.

Передвинуть запланированные сроки могут только органы власти, принимавшие решение об этом. Потребуется коллективное обращение. Оно составляется в произвольной форме от жителей дома. В нем должно быть описание проблемы, сведения, убеждающие в срочности работ. Необходимы подтверждения в виде смет, заключений экспертов, жилинспекции о том, что состояние кровли угрожает здоровью людей.

Отказ администрации придется обжаловать в судебном порядке. Часто заставить коммунальщиков выполнять обязанности может только суд.

Кто оплачивает

Закон однозначно говорит о том, что капремонт оплачивается собственниками помещений многоквартирного дома. За жителей муниципальных квартир рассчитывается администрация.

Деньги собираются в фонд, который контролирует их расходование.

Важно: оплачивают капремонт собственники жилых помещений, регулярно сдавая взносы в фонд.

Возможна ли государственная помощь

Региональные программы предполагают помощь населению. Государство предоставляет субсидии. Чтобы воспользоваться ими, во многих случаях нужно провести общее собрание и накопить не менее 5% от стоимости восстановительных работ.

Документы предоставляются в администрации городов, районов.

Возможно ли самостоятельно отремонтировать

Законодатель не запрещает собственникам квартир самостоятельно отремонтировать кровлю. Компенсировать расходы можно будет за счет накопленных оператором капремонта средств. Для этого понадобится написать заявление с просьбой вернуть деньги, составляется оно от имени жильцов дома. Для принятия коллективного решения понадобится общее собрание.

Такие ситуации возможны, когда нет времени дожидаться ремонтных сроков, предусмотренных региональной программой и требуется срочная замена кровли. Люди могут передать деньги или получить кредит. Собрание должно определить, кто будет распоряжаться банковскими счетами, отвечать за их расходование, составлять документы, передавать сведения в администрацию.

Помимо заявления, нужно будет предоставить:

• проект восстановительного ремонта;
• сметы;
• чеки, квитанции, ведомости, подтверждающие покупку стройматериалов;
• акт приема выполненных работ.

Региональный оператор проверяет представленные документы, расценки. Если они укладываются в обозначенные законом пределы, производятся выплаты.

Если владельцы жилья договариваются собирать деньги на капитальный ремонт сверх сумм, установленных законом, взносы в фонд не производятся. Документально оформленное решение об этом передается оператору.

Что входит в капремонт крыши

1. Снятие старого кровельного покрытия.
2. Ремонт, замена основы (конструкции). Она может быть деревянной, металлической.
3. Обработка, пропитка элементов кровли для защиты от вредителей, гниения, горения.
4. Восстановление теплоизоляционных свойств.
5. Укладка нового покрытия, иногда – покраска.

Возможны замена, усиление несущих конструкций. Объем работ устанавливается специалистами. Он зависит от старости покрытия, его вида, конструкции кровли.

В любом случае должны быть предусмотрены водостоки, системы, предотвращающие попадание влаги внутрь дома.

Мягкие

В строительстве часто используются недорогие материалы, например: толь, рубероид, мягкая черепица, которые относятся к мягким покрытиям. Они служат несколько лет, но под воздействием нагрева, охлаждения, ветров приходят в негодность. Ремонтировать их требуется примерно раз в 2-3 года. Обращать внимание при таком виде крыши нужно на герметичность швов между листами, мест соприкосновения со входами, антеннами, воздуховодами.

Твердые

Также требуют контроля за их состоянием. Например: часто расходятся швы покрытий, стальные листы ржавеют. Подвергаются природным воздействиям и другие виды материалов.

Плоские

Покрытие настилается на бетонную, деревянную основу поверх изоляционных материалов. Для этого типа крыш важно плотное прилегание листов битума. Под образовавшиеся пузыри может попадать влага.

Скатные

Крепятся к каркасу – металлическому или деревянному. Часто используются битумные, асбестовые черепицы. По окончании срока эксплуатации они требуют полной замены. Деревянные конструкции обрабатываются против насекомых, плесени, пропитываются жидкостями, исключающими горение. Дефектные элементы заменяются. По краю кровли устанавливаются ограждения, водосливы.

Важно: государство, региональные власти каждый год принимают программы ремонта, в которых оговариваются льготные условия, субсидии.

Заключение

Во время эксплуатации каждый многоквартирный дом подлежит ремонту. Проводить и оплачивать его должны собственники жилых помещений. В некоторых случаях государство помогает населению, возмещая часть расходов.

В многоквартирном доме протекает крыша. К кому обращаться?

Алгоритм действий в подобных ситуациях выработан Союзом потребителей России еще 10 лет назад и до сих пор остается актуальным. Не лишним будет добавить, что силами СПРФ и региональных обществ потребителей за эти годы проведены сотни судебных процессов по взысканию в пользу пострадавших жильцов возмещения ущерба квартирам. Результативность этих процессов – 99,5% в пользу потребителей.

Как действовать пострадавшему?

1. Обратитесь в управляющую организацию или ТСЖ, ЖК, ЖСК и пр. (далее для удобства – УО) либо в аварийно-диспетчерскую службу (к примеру, в Санкт-Петербурге это телефон 004).
2. В течение 12 часов с момента обращения в аварийно-диспетчерскую службу представители УО должны прибыть и составить акт. Акт составляется в двух экземплярах, один из которых передается потребителю (или его представителю), второй остается у исполнителя (основание – п. 152 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354).
3. В течение одних суток УО должна устранить протечку (приложение № 2 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170).
4. Если УО не выполнила любую из обязанностей в положенный срок, обращение дублируется в УО, но уже в письменной форме (лучше изначально обращаться именно так), на копии обращения необходимо попросить проставить визу о получении (желательно с печатью).
5. Одновременно с этим можно подать жалобу на бездействия УО в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ). При этом не забудьте приложить копию обращения в УО.
6. У ГЖИ на проверку обращения 20 дней (это регламент по Санкт-Петербургу, в других регионах могут быть иные сроки, но в любом случае не более 30 дней). По результатам проверки УО может быть привлечена к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП, также в адрес УО будет выдано предписание об устранении протечки.
7. Кроме того, в любое время проверки можно обратиться в ГЖИ и попросить ознакомиться с материалами проверки. Такое право закреплено в ч. 2 ст. 24 Конституции РФ и ст. 5 ФЗ от 02.05.2006 № 59-ФЗ. Отказ в ознакомлении нужно зафиксировать (желательно документально), потому что отказавший понесет административную либо уголовную ответственность (последнее только в том случае, если это повлечет вред правам и законным интересам).

В случае бездействия

Если вы столкнулись с бездействием со стороны ГЖИ, то после того, как пройдет отведенный на проверку срок (не более 30 дней), можно обратиться в суд с заявлением об оспаривании бездействия (либо если состоится не правое решение) органа государственной власти (что скорее – должностного лица) в порядке, предусмотренном Кодексом об административном судопроизводстве РФ.

Не исполнить решение суда ответственное лицо просто не осмелится, потому что это может повлечь за собой уголовную ответственность.

Если представители УО не составили акт или в этом акте недостаточно подробно описана причина протечки, обращайтесь в любую экспертную организацию для составления соответствующего заключения (нужно зафиксировать факт протечки, установить ее причины и объем повреждений, то есть ущерба).

После этого вам нужно получить заключение оценочной экспертизы, чтобы определить сумму ущерба. Затем подавайте в суд иск к виновному лицу. Имейте в виду, что не только УО может быть виновна. Если дом построен сравнительно недавно, виновником может быть и застройщик. Однако в любом случае на этом этапе необходима квалифицированная оценка ситуации и достаточности документов у юриста.

Очевидно, что указанные выше действия направлены на возмещение причиненного протечками крыши ущерба. Как показывает практика, если в результате протечек имеет место ущерб собственникам квартир, то без суда, к сожалению, не обойтись. В то же время первых пяти пунктов обычно достаточно для того, чтобы устранить корень проблемы – причины протечки.

Узнавайте о новых материалах Роскачества первыми, подписавшись на нашу рассылку.

Всё о капитальном ремонте кровли и крыши многоквартирного дома

В многоквартирных домах для крыши и кровли выполняется как капитальный, так и текущий ремонт. Капитальный требует значительных трудозатрат, финансовых вложений. Текущий — это ликвидация небольших дефектов кровельного покрытия – трещин, пузырей, разошедшихся швов, а в случае необходимости — замена частей покрытия, вышедших из строя.

Что входит в перечень работ по восстановлению крыши жилого многоквартирного дома?

Капитальный ремонт включает в себя 100% демонтаж вышедшего из строя кровельного покрытия, изоляции, утеплителя. Делается полный ремонт подстилающих слоёв кровли МКД.

Кровля стропильной конструкции ремонтируется с заменой повреждённых участков стропильной системы. Когда кровельный материал расстилается на железобетонную плиту, производится заливка новой проектной стяжки. Восстанавливается сплошным сечением гидроизоляционный слой крыши МКД.

В составе работ демонтируются, заменяются:

• непригодный материал кровли;
• элементы и конструкции крыши;
• заменяются поврежденные элементы кровли;
• защита изделий крыши от горения противопожарными составами;
• деревянные элементы с их обработкой противогрибковыми составами от гниения и плесени;
• выравнивающий слоя крыши;
• пароизоляция и теплоизоляция;
• гидроизоляция крыши, при необходимости кладётся новая звукоизоляция;
• опорные и несущие конструкции стропил;
• кровельного финишного слоя;
• стыков плит перекрытия;
• каркаса и обрешётки стропил;
• водостоки, сливные воронки, желоба, трубы-водостоки;
• слуховые окна;
• участки крыши в месте примыкания кровли к фронтону, карнизу.

Всё, что нужно знать жильцам многоквартирных домов о видах работ, которые входят в капитальный ремонт, узнайте здесь.

Ограждение

В п.7.16 СП 4.13130.2013 требуется иметь исправные элементы ограждений кровли. Они ставятся на плоских крышах. Высота 0,6 м регламентируется ГОСТ Р 53254-2009.

Усиление

Усиление конструкции и придание прочностных факторов надёжности позволяет выполнение элементов в виде:

• подмоги опорного типа, разгружающего напряжённый узел, или имеющего дефекты материала;
• дополнительных балок, они будут воспринимать часть нагрузок повредившейся детали или ослабшей конструкции стропил;
• установки усиливающих подкосов на место повреждения для разгрузки узла, высокого напряжения, или с образованием трещины в теле конструкции;
• монтаж на слабое место с провисом, искривлением детали 2 сторонних деревянных или металлических усиливающих накладок.

Относится ли замена крыши к реконструкции?

Заменой кровли МКД считаются работы:

1. демонтаж крышного покрытия;
2. укладка новой гидроизоляционной плёнки пароизоляционного слоя;
3. сборка контр обрешётки деревянной крыши МКД;
4. монтаж шаговой обрешётки;
5. укладка кровельного покрытия с монтажом коньковыми, ветровыми, карнизными элементами и ендовой конструкции.

Замена кровли – это может быть и капитальный ремонт, и реконструкция. Это вещи разные. В первом случае производится частичная замена узлов и деталей, во втором – полная замена конструкции, кровельного покрытия, теплоизоляционного пирога. Есть ли разница между реконструкцией и капитальным ремонтом и в чем она заключается читайте здесь.

Что является обоснованием для выполнения таких работ?

Постановлением Госстроя РФ от 27-09-2003 ФЗ-170: установлены условия надёжной работы узлов и элементов кровельного покрытия (п.4.6.1.7-4.6.1.10).

Причиной замены элементов кровли могут быть старение материала и ухудшение его физико-химического состояния. Это влияет на надёжность узлов и конструкций, они становятся хрупкими, не устойчивыми, не прочными конструкциями. Не выдерживают нагрузок дождевых и снеговых осадков.

Основные процессы нарушений целостности и надёжности материала крыши, которые являются обоснованием для ремонта:

• Прогнившие состояние стропил, опорных узлов каркаса деревянной крыши.
• Течь кровли вследствие разрушения слоя рубероида мягкой кровли, шифера и металла деревянной крыши; разрушение конька, фронтона, нарушение герметичности стыкового узла фальца металлической крыши.
• Выполнение текущего и аварийного ремонта не качественными строительными материалами, или физическое старение проектных простоявшие длительный срок материалов.
• Разрушение или обветшание конструкции из-за ветра, снеговых нагрузок, от долгого срока службы конструкции и материалов.
• Появление дефектных участков кровли, не пригодных для использования. Материалы и детали конструкции становятся не пригодными к дальнейшему применению.

Для чего нужна экспертиза?

Экспертиза выполняется для установления объёмов повреждения элементов, определения объёмов предстоящего капремонта.

1. Каждый элемент проверяется на соответствие проекту.
2. Документация на ремонт также проходит экспертизу в составе проектной документации на ремонт.
3. Уточняются соответствия материалов изделий нормативным требованиям, предъявляемым по условиям надёжной эксплуатации, отнесения материала к категории безопасности.
4. Подтверждаются сертификатами соответствия и паспортами на изделие.
5. Материалы приобретенные на капремонт соответствующие ГОСТ сверяются со спецификацией и ведомостью объёмов работ.
6. Изделия привезённые на ремонт с индексом ТУ проходят согласование в надзорных органах и ТСЖ на предмет применения в качестве замены проектных материалов.

Гарантия

Гарантийные условия в межремонтный период контролируются службами ТСЖ. По обнаруженным замечаниям и качеству подготовительных работ ведётся претензионная работа. Приёмка объёмов капремонта документируется.

За чей счет проводится восстановление?

Государство участвует в финансировании капитального ремонта. Основные источники финансирования: бюджетные средства и средства, которые жильцы собирают с помощью ежемесячных отчислений.

Можно ли это сделать по программе за счет средств специального фонда?

Затраты на капитальный ремонт кровли МКД возмещаются собственниками жилых, нежилых помещений в объёме их доли занимаемой площади. Известны 2 варианта оплаты КР крыши МКД:

1. Собственники жилья платят УК по расчётной стоимости расходы на обслуживание МКД. 1 доля доходов поступает на плановые ремонты и обслуживание МКД. 2 доля накапливается суммой на капитальный ремонт кровли МКД. Решение о начале работ и согласование сметы с управляющей компанией и жителями дома определяют на собрании жильцов. Они должны проголосовать за данное условие. Хватит 51% голосов собственников жилья.
2. Государственное субсидирование. В РФ регулируется ФЗ-185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». В нём определяется право граждан возместить финансированием капремонта МКД. Получить государственную помощь собственникам жилья удастся, в случае внесения ими первоначального взноса. Доля взноса не меньше 5% стоимости крыши по смете.

Расчёт оплаты на стоимость капремонта либо текущих работ делается УК. Жильцы дома обязаны ежемесячно оплачивать свою долю на содержание дома. Накопление объёмов финансирования делается 1 из 2 вариантов:

• на заявленном расчётном счёте;
• на расчётном счёте агента согласно ст.170 ЖК РФ.

Объемы накопления финансирования МКД оплачиваются жильцами квартир и коммерческими организациями, арендующими помещение дома у ТСЖ. Процедура показана ч.1 ст.39 ЖК РФ.

Чем занимается Фонд капитального ремонта, кому подчиняется, куда на него жаловаться, читайте здесь.

Кто должен проводить?

Номинально это делает специализированная организация имеющая договор оказания услуг. По существу, организовывает и распоряжается ходом капремонта ТСЖ МКД. Их проведение установлено законодательством. В п.4.6.1.1. Постановления Госстроя РФ №170 от 27 сентября 2003 года разъясняется, кто осуществляет содержание кровли в целях её постоянной исправности.

В документе описываются все ключевые критерии исправности. ТСЖ или УК, считающееся агентом управляющего МКД органа обязано выполнять капремонт кровли. Значит, оно отвечает за исправность её состояния. И организует ремонт крыши МКД.

Сроки

ГК РФ ч.1, ч.2 ст.708 договорами подряда устанавливаются сроки капитального ремонта. Там же прописываются даты начала и окончания работ. По согласованию ТСЖ/УК и строительной организацией заключается соглашение о сроках проведения ремонта.

Изменение объёмов и новых сроков выполнения работ оговариваются в 2 сторонней договорённости.

Как часто?

Как часто производится ремонт кровли дома:

1. Когда материалы кровли отслоились или выгорели.
2. При регулярном появлении новых протечек проверка должна проводиться 2 раза в год. Наиболее частыми местами протечек являются трещины в покрытии, места стыков кровли, крепления водосточных систем.

Сколько длится?

Устанавливаются договором подряда. Делаются в тёплый не дождливый период времени. Срок строительства не превышает 90 дней. Работы, не выполненные в установленные сроки, переносятся и оформляются законным путём.

Не все владельцы квартир специалисты в области строительства и ремонта, поэтому проводить контроль надлежащего технического состояния дома обязана управляющая организация. Прочность крыши имеет непосредственное влияние на безопасность и комфорт проживания. В случае же промедления с выполнением ремонта можно нанести ущерб состоянию дома, а также и здоровью жильцов.

ВС напомнил, что именно управляющая компания отвечает за надлежащее содержание крыши дома

20 февраля Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда вынесла Определение № 309-ЭС20-20751 по делу № А47-8215/2019 об оспаривании управляющей компанией предписания жилищной инспекции устранить повреждения крыши в многоквартирном доме.

В апреле 2019 г. Государственная жилищная инспекция по Оренбургской области провела внеплановую выездную проверку по вопросу ненадлежащего содержания общего имущества собственников помещений (стен, перекрытий и кровли) оренбургского многоквартирного дома, находящегося в ведении ООО «Управляющая организация жилищным фондом “Сияние”».

В ходе проверки жилинспекция обнаружила наличие повреждений, просветов в крыше дома, а также кровельных отверстий над двумя квартирами и сочла, что УК не обеспечила проведение работ, необходимых для надлежащего содержания крыши. Общество было признано виновным в нарушении п. 7 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, порядка их оказания и выполнения, а также п. 4.6.1.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. В связи с этим УК было выдано предписание от 23 апреля 2019 г. об устранении выявленных нарушений и выполнении вышеуказанных работ в срок до 1 июня.

Далее «УО ЖФ “Сияние”» оспорило предписание жилищной инспекции в арбитражном суде. Заявитель представил заключение общества «Союз экспертов», составленное по результатам строительно-технической экспертизы крыши здания. В документе отмечалось, что выявленные дефекты в кровле являются строительными дефектами, по причине которых в зоне вентиляционных каналов некоторых квартир третьего этажа здания появились следы увлажнения, повредившие отделочную поверхность.

Суд первой инстанции удовлетворил требования УК со ссылкой на то, что недостатки возникли не в результате ненадлежащего содержания общедомового имущества, а являются строительными дефектами, поэтому вопрос об их устранении должен решаться между заказчиком и застройщиком в рамках гарантийных обязательств. Как пояснил суд, оспариваемое предписание является неисполнимым ввиду отсутствия у последнего денег на проведение ремонтных работ кровли и возможности увеличить тариф. Он добавил, что для устранения выявленных нарушений нужен капремонт кровли, что недопустимо в отсутствие соответствующего решения общего собрания собственников многоквартирного дома.

В дальнейшем апелляция отменила это решение и отказала в удовлетворении требований УК. После повторного рассмотрения дела вторая инстанции установила, что согласно оспариваемому акту проверки в ходе визуального осмотра чердачного помещения спорного дома были выявлены просветы и отверстия в металлической кровле над двумя квартирами, которые отсутствуют в ранее утвержденном руководителем УК акте осмотра крыши от 20 сентября 2018 г. Апелляционный суд также отметил, что спорным предписанием на заявителя возложена обязанность по обеспечению надлежащего содержания крыши многоквартирного дома путем устранения повреждений кровли над вышеуказанными квартирами, а не по проведению капремонта крыши.

Тем самым, подчеркнула вторая инстанция, оспоренное предписание об устранении выявленных нарушений соответствует положениям действующего законодательства, а также не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. При этом сам по себе факт возникновения недостатков из-за ненадлежащего исполнения обязанностей застройщиком и наличия у него обязательств по устранению допущенных нарушений в течение гарантийного срока не устраняет установленные законодательством и договором управления обязанности УК по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии.

Тем не менее окружной суд отменил постановление апелляции и оставил в силе решение первой инстанции, что послужило поводом для обращения жилищной инспекции в Верховный Суд с кассационной жалобой.

После изучения материалов дела Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ напомнила, что крыши включены в состав общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, а также подп. «б» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. Согласно п. 7 Минимального перечня к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов, относятся, кроме прочего, проверка кровли на отсутствие протечек, а при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, – незамедлительное их устранение.

Таким образом, пояснил Суд, действующим законодательством предусмотрена безусловная обязанность УК выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, входящие в Минимальный перечень, вне зависимости от обязательств иных лиц в отношении такого имущества, а в определенных случаях – незамедлительно.

Верховный Суд назвал ошибочными выводы окружного суда об обратном, которые возникли из-за неправильного применения ряда норм действующего законодательства. «Из обжалуемого постановления следует, что суд округа, не опровергая выводы суда апелляционной инстанции, основанные на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а ссылаясь лишь на капитальный характер ремонтных работ, отраженных в представленном обществом экспертном заключении, и наличие гарантийных обязательств застройщика, согласился с судом первой инстанции, не в полном объеме исследовавшим доказательства по делу», – заключил ВС, который отменил судебные акты окружного суда и оставил в силе постановление апелляции.

По мнению адвоката Нижегородской областной коллегии адвокатов Александра Немова, определение ВС носит весьма положительный характер. «В принципе, я давно придерживаюсь в своей практике подобной позиции. Управляющая компания, вне зависимости от того, чья вина в возникновении ненадлежащего состояния общедомового имущества, обязана предпринимать попытки по приведению общедомового имущества в надлежащее состояние. Вопрос установления виновного лица лишь позволяет впоследствии управляющей компании обратиться с регрессными требованиями к причинителю вреда», – отметил он.

Эксперт отметил, что в своей практике он добивался решений судов первой и апелляционной инстанций, в которых суды, несмотря на вину застройщика в дефектах многоквартирного дома, обязывали управляющие компании, например, производить работы по устранению промерзания стен. «Обязанность управляющих компаний строго определена приведенными в определении ВС РФ нормами и ни в одной из указанных норм нет никаких сносок или отсылок к тому, что норма может не применяться в зависимости от “причинителя вреда”», – подчеркнул Александр Немов.

Адвокат МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев отметил, что определение соответствует сложившейся судебной практике по данной категории споров, в связи с чем оно не повлияет на нее, а только напомнит судам об основополагающих нормах и их применении. «Действительно, обязанность управляющей компании по содержанию многоквартирного дома, в том числе и кровли, в надлежащем состоянии является безусловной с момента заключения с ней договора, поэтому оснований для оспаривания предписания жилищной инспекции у управляющей компании не было. При этом в очередной раз можно наблюдать решения нижестоящих судов, прямо противоположные друг другу. Это связано, по всей видимости, с невнимательным исследованием судами материалов дела, недостаточным изучением доказательств, имеющих значение для дела, и, соответственно, неправильным применением норм материального права, даже таких очевидных, как в рассматриваемом споре», – подчеркнул эксперт.