Как обезопасить себя при аренде недвижимости?

Восемь ловушек, в которые можно попасть при аренде квартиры

Снять хорошую квартиру в привлекательной локации и по приемлемой цене — почти то же самое, что выиграть в лотерею. Нередко поиск квартиры превращается в настоящее испытание.

Еще хуже — когда после десятков просмотров квартир нужный вариант найден, но внезапно вскрываются несколько неприятных фактов: долги за коммуналку, сломанная стиральная машина или насекомые. Вместе с риелторами рассказываем о самых распространенных уловках при аренде жилья.

Договор всему голова

Первое, на что советуют обратить внимание риелторы, — договор. Этот документ не стоит рассматривать как нечто условное. При возникновении спорных ситуаций именно он поможет их разрешить с наименьшими потерями. Договор нужно внимательно читать и прописывать в нем все интересующие вас пункты — от оплаты до ремонта.

Договор заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения. По данным «Инком-Недвижимости», сегодня абсолютное большинство — до 85% — соглашений о долгосрочном найме квартиры или комнаты в Москве подтверждается письменным договором.

До подписания договора нужно тщательно проверять все правоустанавливающие документы — они должны быть оригиналами, а не копиями. Бывают случаи, когда человек говорит, что он живет в квартире с мамой, показывает паспорт с пропиской и отмечает, что мама живет в деревне, рассказывает руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. Арендаторы заселяются, а через два дня приезжает мама. Она сообщает, что ничего не знает, и выгоняет жильцов. Именно поэтому при подписании договора необходимо присутствие всех собственников жилья или нотариальное согласие на сдачу квартиры в аренду.

Иногда случается так, что вместе с квартирой будущему жильцу переходят и долги за коммуналку. Оказывается, что собственник является должником, а квартирант в итоге остается без электричества. Арендодатель отказывается платить из-за нехватки денег, а жильцу приходится делать выбор: искать другую квартиру и нести убытки или погасить долг и остаться в этой.

«До подписания договора следует попросить отчет о коммунальных платежах. Если решились на погашение долга, оформите письменно, что эта сумма будет вычтена из арендной платы за следующий месяц проживания», — рекомендует замдиректора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова.

Обещанного ремонта три года ждут

Нередко при аренде жилья собственник обещает устранить неисправности в квартире, купить бытовую технику и мебель. Все это он обязуется исполнить сразу после заселения. Однако проходит время, а неисправности так и остаются. Чтобы не стать заложником подобной ситуации, арендатору следует прописать в договоре найма особые условия. Например, проведение собственником ремонта, а также сроки исполнения обязательств, покупку нужной мебели.

Также нередко нарушается устная договоренность о выполнении ремонта силами квартиранта и обязательство не взимать арендную плату во время проведения работ. Например, вы делаете ремонт квартиры за свой счет и не платите за аренду несколько месяцев. Однако некоторые арендодатели «забывают» о договоренностях и требуют оплаты проживания. Зачастую у сторон возникают разногласия по поводу стоимости отделки, а иногда дело и вовсе доходит до угроз расторгнуть договор. Поэтому следует обязательно обсудить с арендодателем все моменты ремонта, учесть их в договоре найма, а также составить смету и подписать ее, рекомендует Оксана Полякова.

Ты мне больше не друг

Часто при сдаче жилья родственникам или друзьям договор не заключаются. При этом, по словам риелторов, многие скандалы и разбирательства происходят как раз между родственниками и друзьями, которые приняли обещания и обязательства по аренде на словах. Поэтому лучше заключить договор, даже если вы снимаете квартиру у своего дяди или близкого друга.

Есть случаи, когда квартиры сдаются по доверенности, где указано: доверитель дает доверенному лицу право сдать его квартиру внаем. «Но в доверенности не прописано, что доверенное лицо имеет также право получать арендную плату. Может произойти ситуация: квартирант исправно вносит арендную сумму доверенному лицу, но однажды появляется собственник жилплощади и требует арендатора оплатить прошедший период проживания в квартире», — предостерегает замдиректора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости». В данном случае следует тщательно изучать документы, и если в доверенности не указано право на получение арендной платы, обсудить этот пункт.

Существует достаточно распространенный вариант обмана с техникой. Например, при заселении собственник говорит, что все работает. Арендатор верит ему на слово, подписывает акт приема-передачи квартиры. Спустя время выясняется, что не работает стиральная машина, и вина ложится на арендатора. Доказать, что собственник знал об этом, практически невозможно. Чтобы избежать подобных «сюрпризов», нужно тщательно осмотреть квартиру до подписания договора найма и настоять на предоставлении подробной описи имущества. Аналогичный механизм применяется к мебели.

О плохих соседях будущему квартиранту никто не скажет, и узнать об этом достаточно трудно. По квартирам идти не имеет смысла, не стоит надеяться, что кто-то откроет и честно скажет, что любит покричать после 23:00, а в 2:00 ночи у него всегда шумная дискотека или внезапный ремонт.

«Чтобы понять уровень социальной ответственности соседей, обратите внимание на места общего пользования — подъезд, лифт, входную группу и лестницу. Если территория чистая, везде убрано и отсутствует неприятный запах, то, скорее всего, проблем с шумом у вас не будет. Но если вы заметите ободранную дверь, разбитую и неубранную лампочку и т. д., то можно сделать вывод, что рядом живет неблагоприятный персонаж», — говорит управляющий директор «Миэль-Аренда Мария» Жукова.

Клопы и тараканы

Еще одно неприятное соседство — насекомые. По словам экспертов, в последнее время в бюджетных вариантах квартир стали попадаться тараканы, клопы или муравьи. Есть дома, где справиться с такой проблемой сложно. Собственники умалчивают об этом, показывают квартиру только в светлое время суток, когда насекомые прячутся, отмечает Роман Бабичев. Человек снимает жилье, а через какое-то время начинает замечать живность. Как и со сломанной техникой — что-то доказать непросто. Собственник будет отпираться, убеждать, что принесли это в квартиру сами арендаторы. Может заставить сделать дезинфекцию. Поэтому, чтобы обезопасить себя, проверяйте труднодоступные места на наличие следов насекомых.

По словам риелторов, очень распространена история, когда собственник квартиры не возвращает страховой депозит. Человек пожил несколько месяцев и решает съезжать, а ему не хотят возвращать депозит. Обычно депозит равняется полной стоимости месячной аренды, сумма приличная. Но из-за досрочного расторжения владельцы отказывают. Чтобы не попадать в такую ситуацию, необходимо правильно составить договор и внести в него необходимый пункт, рекомендует Мария Жукова.

Популярность арендного жилья в России из года в год растет. Почти каждый десятый россиянин в настоящее время арендует жилье. По оценкам Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), в прошлом году около 10 млн жителей России снимали жилье, почти половина из них планирует и дальше жить в съемных квартирах. По подсчетам Domofond, средняя плата за аренду жилья в России составляет около 15 тыс. руб., или треть дохода. Аренда жилья в прошлом году в среднем подорожала на 5–7%.

Как не стать жертвой мошенничества при аренде жилья онлайн

Эксперт Роскачества раскрывает схемы мошенников при аренде жилья и дает рекомендации.

Содержание

Какие схемы используют мошенники?

Перед летним сезоном активизировались мошенники, которые обманывают желающих снять квартиру через интернет. По данным исследования сервиса The Meters за апрель этого года, более 10% от общего количества публично доступных предложений об аренде носят сомнительный характер. Зачастую такие объявления можно опознать еще на этапе просмотра: например, в них мало фотографий, снимки неудачные или в плохом качестве, цена подозрительно низкая, указана лишь самая общая информация, в тексте объявления заметна эмоциональная манипуляция. Нередко мошенничество происходит уже в процессе съема. Вот несколько схем, которые мошенники используют для введения в заблуждение своих жертв.

Предоплата. Сдающий квартиру просит внести предоплату, якобы он сейчас в командировке и со дня на день будет, но нужно прислать ему небольшую сумму как залог серьезности намерений. Мошенник готов предоставить скан паспорта и выписку из кадастра в подтверждение своего владения имуществом. Многие не знают, что ее можно получить на любую собственность, даже не будучи владельцем. К квартире злоумышленник, как правило, отношения не имеет. Получив деньги, он исчезает. Такой перевод никак не оформляется документально, поэтому вернуть деньги едва ли получится.

Недобросовестные риелторы. Они размещают объявление о сдаче люксовых квартир по сниженной стоимости. Здесь идет игра на жадности потенциальной жертвы и стремлении как можно скорее воспользоваться выгодным предложением. Мошенники настаивают на 50%-ной оплате и заключении договора. При этом, если прочесть договор, станет ясно, что заключается он не на аренду жилплощади, а лишь на ее поиски. Как правило, цена этой услуги равна 100% стоимости месячной аренды, так что в итоге жертва платит вдвое больше. В процессе сделки клиента торопят и отвлекают, чтобы он не прочитал договор. В итоге же он может вообще не получить желаемого, если согласился письменно, что платит за «оказание информационных услуг», под которыми можно понять все что угодно, например перечень не подходящих под первоначальные условия объявления вариантов.

«Собственник». Такой персонаж, лжевладелец найденной в интернете квартиры, торопит новых жильцов, говоря, что необходимо внести залог и оплатить первый месяц аренды прямо сейчас. Например, из-за того, что только что перед этим квартиру смотрел другой кандидат и нужно его опередить. В итоге документы на собственность оказываются фальшивыми, и жильцы вскоре обнаруживают на пороге недоумевающего настоящего хозяина, а тот, кому отдали деньги, исчезает.

Сдача квартиры в аренду сразу нескольким людям. Как правило, риелтор заявляет о необходимости подготовки квартиры для въезда, то есть ключи будут переданы завтра, или же ключи передаются сразу, но меняется замок. На следующий день перед квартирой формируется очередь из арендаторов, иногда даже десятков, из которых ни один не является законным съемщиком.

Как избежать мошенничества при аренде онлайн

Всегда внимательно читайте, что вы подписываете. Не подписывайте без консультации вашего знакомого юриста то, чего не понимаете, если вам кажется, что вам продают не то, что вы хотите, или если предмет договора описан очень размыто.Помимо этого, можно дать еще несколько основных рекомендаций:

Следите, чтобы в договоре были четко указаны условия, при которых арендатор может быть выселен из квартиры досрочно, а также процедура компенсации затрат на ремонт, правила возвращения депозита и т. д.

Внимательно читайте описание квартиры и имущества в ней, реквизиты правоустанавливающих документов по ней.

Лучше не связывайтесь с жильем, при съеме которого на арендатора возлагают дополнительные обязанности по проведению ремонта (в обмен, например, на снижение стоимости аренды).

Проверяйте такие мелочи, как адрес, по которому вы находитесь при просмотре квартиры, и адрес, прописанный в документах.

У владельца квартиры должны быть на руках бумаги, подтверждающие именно его право собственности, никакие родственники, третьи лица и представители не должны вызывать у вас доверия. На руках должны быть оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру (договор купли-продажи, дарения и т. д.).

Обязательно проверяйте квартиру на сайте Росреестра, попросив у арендодателя выписку из ЕГРН.

Не ведитесь на эмоциональные манипуляции: например, когда вас торопят, нажимают на необходимость срочной оплаты, не дают внимательно читать договор или когда предложение подозрительно выгодно (хорошая квартира близко к центру Москвы не может стоить столько же, сколько ее аналог в спальном районе).

Что делать, если неприятная ситуация уже произошла?

Учитывая, что в действиях псевдоарендодателей/риелторов усматриваются признаки состава преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ, необходимо обратиться в органы полиции с заявлением о совершении преступления. В соответствии со ст. 151 УПК РФ именно этот правоохранительный орган осуществляет расследование по вышеуказанной статье. В рамках уголовного же дела необходимо заявлять гражданский иск о взыскании похищенных средств.

Решили махнуть рукой? Тогда должны понимать, что вы даете преступникам и дальше идти этой дорогой и продолжать обманывать людей.

Как правильно сдать квартиру: пошаговая инструкция

Сдать квартиру в аренду — надежный способ увеличить доход с помощью заработка на недвижимости. Где найти жильцов, как подготовить жилплощадь и соблюсти юридические формальности, чтобы сдать квартиру быстро и выгодно?

Чем найм квартиры отличается от аренды?

Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.

В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.

Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.

Что нужно сделать до сдачи квартиры внаем?

Еще до поиска новых жильцов нужно решить, каким из трех способов вы будете оплачивать налоги:

оплатить налог на профессиональный доход.

Подробнее об этих способах оплаты налогов можно узнать в материале «Как платить налог со сдачи квартиры?».

Как подготовить квартиру к сдаче?

В первую очередь оцените внешний вид квартиры. При необходимости желательно провести косметический ремонт: побелить потолки, покрасить стены или переклеить обои, починить проводку и сантехническое оборудование, заменить перегоревшие лампочки. Перед визитом потенциальных жильцов сделайте генеральную уборку. Можно сделать это самостоятельно или прибегнуть к услугам клининговой службы.

Состояние передаваемой квартиры напрямую влияет на арендную плату и сокращает время поиска жильца.

Сдавать квартиру с мебелью или без?

Оба варианта возможны, однако на практике сдать квартиру без мебели будет сложнее и займет больше времени. Мало кто перевозит мебель с квартиры на квартиру, особенно если речь идет о приезжих из других городов или о людях, которые живут исключительно в арендном жилье. Поэтому желательно приобрести минимальный набор мебели и бытовой техники: кровать или раскладной диван в спальню или гостиную, стиральную машину, стол, стулья или табуретки, полноценный кухонный гарнитур и холодильник — на кухню.

Нужен ли мне риелтор?

Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.

Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами, чего они начнут предлагать вашу квартиру по заниженной цене, чтобы скорее привлечь нанимателей. Кроме того, если объект анонсирован на всех сайтах, это может вызвать у квартиросъемщиков подозрения.

Как найти жильцов для квартиры самостоятельно?

Для этого можно разместить объявление на профильных сайтах (например, Яндекс.Недвижимость , Авито или ЦИАН ). Обязательно укажите, что сдаете жилье без посредников, — многие охотнее снимают квартиру у собственника напрямую.

Прежде чем заключать договор, постарайтесь узнать о будущих жильцах побольше. Попросите квартиросъемщика предоставить вам копию паспорта, узнайте его место работы и убедитесь в его платежеспособности, например, попросите справку о доходе.

Как определить ежемесячный платеж за сдачу квартиры?

Изучите профильные сайты по аренде недвижимости. Обратите внимание на то, сколько в среднем стоят квартиры одинаковой площади в вашем районе, какой в них ремонт и какой набор мебели и бытовой техники.

На арендную ставку в первую очередь влияют расположение квартиры и транспортная доступность (чем ближе к метро или центру города — тем дороже). Другие значимые факторы — площадь, качество ремонта, тип дома (квартиры в старых панельных домах — самые дешевые), инфраструктура района и вид из окна. Если окна квартиры выходят на парк, пруд, кремль или другие приятные глазу объекты — смело прибавляйте 10–15% к стоимости аренды. А вот за вид на парковку или на стройку цену придется немного снизить. В арендную плату могут быть включены коммунальные и иные платежи — необходимо определиться с этим заранее и отдельно указать в договоре.

Помните, часто цена — решающий фактор в скорости сдачи квартиры. Если арендаторов нужно найти как можно быстрее, попробуйте снизить цену.

Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду/внаем?

Для сдачи квартиры потребуются:

паспорта арендодателя и арендатора (наймодателя и нанимателя);

свидетельство о регистрации права собственности (если квартира приватизирована) или выписка из ЕГРН или договор, который подтверждает право на ее собственность, например, договор или договор дарения.

Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?

Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.

Срок договора найма и порядок его продления

По закону максимальный срок договора найма — 5 лет. Но удобнее сдавать квартиру в краткосрочную аренду (до 1 года) с возможностью продлевать договор каждый год. В этом случае не потребуется его государственная регистрация.

Договор найма, который заключается дольше, чем на 1 год, нужно регистрировать в Росреестре в течение месяца с момента подписания. Иначе есть риск быть оштрафованным на сумму от 1,5 тысячи до 5 тысяч рублей.

Как определить размер депозита?

При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.

Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).

По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).

Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.

Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?

Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.

Как сдать ипотечную квартиру?

Если вы хотите сдать внаем квартиру, находящуюся в ипотеке, для оформления договора вам потребуется письменное разрешение банка. Также может потребоваться согласие страховой компании, участвовавшей в сделке.

Если провести сделку без участия кредитора и страховой компании, возможны разные последствия — вплоть до досрочного расторжения кредитного договора и потери квартиры.

Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?

Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).

Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.

Как передавать квартиру жильцам?

Помимо договора с нанимателем следует подписать акт квартиры. С даты подписи этого акта новые жильцы отвечают за состояние квартиры и платят за нее. Необходимо полностью и точно описать квартиру, указав ее данные из договора и перечислив все обнаруженные недостатки и состояние мебели и техники. Помните, что наниматель не несет ответственности, если состояние имущества ухудшится в результате износа, а также по вине соседей или коммунальных служб.

Ключи нанимателю лучше передавать лично (не забудьте вписать в акт их количество). Заодно в день заезда стоит вместе записать показания счетчиков — так будет легче разобраться, если возникнет задолженность по платежам.

Напомните жильцам, что они должны зарегистрироваться по месту жительства в течение 7 дней с даты подписания акта . Зарегистрироваться можно в паспортном столе по месту жительства или через МФЦ.

Что нужно обязательно указать в договоре найма?

В договоре обязательно нужно указать адрес и основные характеристики квартиры (этаж, общая площадь). Также не забудьте отметить реквизиты документа на основании которого квартира вам принадлежит.

Имеет смысл отдельно прописать данные граждан, которые будут совместно проживать с квартиросъемщиком. Это позволит минимизировать риски, чтобы наниматель не превратил квартиру в нелегальное общежитие.

Внесите пункты о размере и периодичности оплаты квартиры (например, раз в месяц или раз в квартал), а также о способах оплаты коммунальных услуг (водоснабжение, электричество или телефон).

Важнейшей частью договора является порядок одностороннего распоряжения договора. Если не внести этот пункт заранее, расторгнуть договор можно будет только через отдельное соглашение или через суд.

Наконец, отдельно стоит указать реквизиты сторон (фамилии, имена и отчества подписантов, их паспортные данные и адреса прописки).

Обращаем внимание, что это рекомендуемый образец. Итоговая форма договора может отличаться от представленной.

Как обезопасить себя от мошенничества при аренде квартиры. Обзор актуальных способов мошенничества и противодействия им.

Риск стать жертвой мошенничества при съеме жилья существует всегда, независимо от того, пользуется ли арендатор услугами риэлтерского агентства или осуществляет сделку самостоятельно. В представленной статье мы подробно расскажем, какие варианты мошенничества являются самыми популярными и как нужно действовать, чтобы обезопасить себя.

○ Что такое мошенничество?

Согласно законодательству, мошенничество – присвоение чужого имущества либо права на непренадлежащее лицу имущество при помощи обмана и/или злоупотребления оказанным доверием (п.1 ст. 159 УК РФ).

Как и другие махинации, мошенничество в сфере съема жилья регулируется Уголовным кодексом РФ. Оно определяется как:

• Факт мошенничества:

• «Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, —
• наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет (п.1 ст. 159 УК РФ)».

• Либо как присвоение чужого имущества:

• «Причинение имущественного ущерба собственнику или иному владельцу имущества путем обмана или злоупотребления доверием при отсутствии признаков хищения, совершенное в крупном размере, наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до двух лет со штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев или без такового и с ограничением свободы на срок до одного года или без такового».

○ Актуальные схемы мошенничества:

Квартирные аферисты совершенствуют свои навыки с каждым годом, поэтому следует быть крайне внимательным как при покупке недвижимости, так и при ее аренде. Ниже будут рассмотрены самые популярные схемы мошенничества, которые применяют чаще всего.

✔ Сдача квартиры в субаренду.

По закону любой квартиросъемщик вправе сдавать арендуемую жилплощадь в субаренду. Единственное условие для этого – согласие собственника. Но именно субаренду мошенники зачастую выбирают для получения незаконной выгоды, когда жертвой становятся как наниматель, который теряет деньги, так и наймодатель, жилье которого используется не по договоренности. Выглядит схема следующим образом:

1. Мошенник арендует жилплощадь посуточно.
2. Дает объявление о сдаче в аренду по стоимости ниже рыночной.
3. При появлении потенциальных квартиросъемщиков показывает поддельные документы.
4. Берет залог и месячную оплату. Далее возможны два варианты развития событий:
   • Клиент заселяется, но его уже через сутки выселяет собственник жилья, не подозревающий о долгосрочном найме.
   • У клиента берут деньги и объясняют, что для заселения необходимо несколько дней на подготовку жилья и обещают позвонить. В этом случае жертв может быть несколько.

Чтобы обезопасить себя от подобного развития событий, следует крайне тщательно проверять документы и настаивать на заключении договора. Попросите копии правоустанавливающих документов и сверьте информацию, представленную в них с Росреестром. Не стесняйтесь задавать как можно больше вопросов, даже самый искушенный мошенник не может бесконечно говорить неправду.

✔ Ремонт вместо оплаты.

В этом случае жертвой мошенничества становится наймодатель, которому в настойчивой форме предлагают сделать ремонт в счет арендной платы. Мотивируют это, как правило, состоянием санузла либо кухни. Хозяин, соглашаясь с непрезентабельным видом квартиры и думая о возможности в будущем легче находить квартиросъемщиков соглашается. В итоге, ремонт затягивается на неопределенное время, арендодатель не видит ни результатов ремонта, ни арендной платы. В результате он выселяет жильцов и, вполне возможно, обнаруживает, помимо несделанного ремонта, значительное ухудшение состояния жилплощади.

Подобной схемой могут пользоваться и арендодатели. Они договариваются о ремонте за счет жильца, но как только он закончен, поднимают оплату в несколько раз либо просто выселяют под надуманным предлогом.
Чтобы не стать жертвой такого варианта мошенничества, нужно обязательно заключать договор аренды. Если стороны договариваются о ремонте в счет оплаты, этот пункт должен быть обязательно включен в соглашение с подробным описанием, кто ремонтирует и какой максимальный срок ремонтных работ.

✔ Получение правоустанавливающих документов.

В этом случае квартиросъемщик под любыми предлогами берет оригиналы правоустанавливающих документов. Как правило, провернуть такое легче с пожилыми собственниками, которые отличаются излишней доверчивостью. После получения документов мошенник (как правило, их несколько) быстро проворачивает сделку купли-продажи и исчезает с полученными деньгами.

Жертвой в данном случае становится доверчивый арендодатель, который вместо получения арендной платы лишается жилплощади. Такой вариант аферы имеет более глобальные масштабы, чем получение прибыли от аренды и классифицируется как деяние, совершенное организованной группой лиц.

Чтобы избежать такого развития событий, нельзя никому давать на руки оригиналы правоустанавливающих документов ни по каким предлогом. Даже если в данный момент у вас нет возможности отксерить их, а квартиросъемщик предлагает это сделать, дойдя до ближайшего пункта, ни в коем случае нельзя соглашаться.

✔ Продажа арендованного жилья.

Жертвой при данной схеме, когда происходит сдача в аренду жилья, находящего в процессе продажи, является квартиросъемщик,. При этом арендодатель, как правило, требует оплатить проживание на несколько месяцев вперед, забывая упомянуть о процедуре продажи. В итоге, квартирант живет несколько дней или недель, до момента появления покупателей, после чего его благополучно выселяют.

Чтобы обезопасить себя от подобного развития событий, очень важно заключить договор аренды, в котором будет подробно расписан срок аренды. Также любая передача денег должна проходить исключительно с оформлением расписки.

✔ Сделка с ненадлежащим лицом.

Жертва подобного мошенничества – квартиросъемщик. Поэтому если вам не представляют правоустанавливающие документы на жилплощадь, стоит насторожиться. Даже если это объясняется тем, что квартира оформлена на престарелого родственника либо брата, находящегося в командировке заграницей, не стоит заключать сделку. Скорее всего, очень быстро появится тот самый престарелый родственник либо брат, неожиданно прилетевший домой, и попросит срочно освободить жилье.

Поэтому при малейшем отказе от демонстрации правоустанавливающих документов нужно еще раз подумать, прежде чем передавать деньги за съем квартиры.

✔ Выселение по надуманным основаниям.

Здесь жертва – арендатор. После того, как он передает оплату за проживание на несколько месяцев вперед, хозяин начинает находить причины для его выселения. Это могут быть жалобы от соседей (скорее всего, надуманные), порча имуществ и т.д. В итоге, спустя определенное количество времени (до истечения оплаченного срока) его просят освободить жилье. Полученные авансом деньги идут в счет компенсации за моральный и материальный ущерб.

Избежать такого можно, составив правильный договор аренды с приложением акта приема-передачи имущества и описью вещей.

✔ Смена замков.

Жертвой такой схемы является квартиросъемщик, у которого берут оплату на несколько месяцев вперед и отдают ключи от жилья. Приехав, он обнаруживает, что они не открывают замок, а хозяин, получивший деньги, утверждает, что впервые видит его.

Чтобы не попасться на удочку мошенников, заключайте договор и отдавайте деньги исключительно под расписку с указанием основания, на котором передаются финансы.

✔ Подложные агентства.

При такой схеме мошенничества в роли жертвы выступает арендатор. В подложном агентстве недвижимости ему предлагают приобрести список потенциальных арендодателей, гарантируя получение подходящего варианта. Стоимость такого списка, как правило, равняется месячной арендной плате либо превышает ее. Для большей убедительности риэлторы могут назначать при квартиросъемщике встречи с несуществующими арендодателями.

Обман выясняется, когда по купленному списку не получается найти ни одного арендодателя. Чтобы не стать жертвой такой схемы, не стоит соглашаться ни на какие дополнительные услуги агентств недвижимости. Их обязанность найти жилье для клиента, устроив встречу с хозяином квартиры, а любые другие предложения должны вызывать настороженность.

✔ Квартира в залоге у банка.

Здесь также жертвой является квартиросъемщик, который заселяется в квартиру, находящуюся в банковском залоге по причине долгов либо ипотечного кредита. В подобном случае необходимо разрешение банка на аренду и если его нет (в случаях с мошенничеством), то арендатора могут выселить судебные приставы. Вернуть внесенные за съем деньги можно только при наличии договора аренды и расписки о переданных финансах.

✔ Иные варианты мошенничества.

Другие схемы аферы могут проворачиваться агентствами недвижимости:

1. При осмотре жилплощади квартиросъемщику ненавязчиво намекают, что помимо него есть другие кандидаты и если он хочет получить это жилье, нужно немного доплатить. Как правило, это просто способ выманивания денег и иных кандидатов просто нет.
2. Квартиранту при обращении предлагают внести определенную сумму как залог получения услуг. При этом передача денег не фиксируется никакими документами и не может быть доказана.

○ Как обезопасить себя от мошенничества.

Несмотря на то, что схемы афер совершенствуются с каждым днем, снизить риск попадания мошеннику возможно. Самый лучший способ для обеспечения правовой безопасности – составление правильного договора аренды. В нем необходимо прописать:

• Стороны.
• Предмет.
• Права и обязанности каждого участника.
• Ответственность за их неисполнение.
• Срок действия соглашения.
• Размер и способ арендной платы.
• Возможность наступления форс-мажорных обстоятельства.
• Полные реквизиты сторон.

Также очень важно составить акт приема-передачи имущества, в котором фиксируется фактическое состояние жилплощади, а также показания счетчиков. Обязательным является и опись имущества, в которой подробно прописывается, какие вещи, и в каком состоянии передаются во временное пользование с указанием их количества.

Договор, заключенный больше, чем на год, подлежит обязательной государственной регистрации и если одна из сторон уклоняется от этой процедуры – это повод насторожиться.

Другой важный пункт снижения вероятности мошенничества – внимательная проверка документов как собственника, так и на жилплощадь. Среди представленных бумаг должны быть и оригиналы (выписка из Росреестра об отсутствии обременений). Стоит внимательно сверять реквизиты остальных документов с этим.

Не менее важно проверить агентство, с которым собираетесь заключить договор. При выборе обращайте внимание на период осуществления деятельности, процент успешных сделок и отзывы клиентов.

Таким образом, соблюдая определенную осторожность и проявляя внимательность можно свести к минимуму риск стать жертвой квартирных мошенников при съеме жилья.

○ Советы юриста:

✔ Предлагают снять квартиру без указания срока.

Можно соглашаться на это, если заключается договор. При отсутствии пункта о сроке его действия, соглашение считается заключенным на максимальный срок – 5 лет. Также важно учитывать на какой период вы договариваетесь с хозяином. Если срок предполагаемой аренды превышает 1 год, договор подлежит обязательной государственной регистрации, без которой он будет считаться недействительным.

✔ Участковый требует выселяться из квартиры.

Квартиранта могут принудительно выселить при:

• Систематическом нарушении сроков оплаты (при краткосрочном договоре достаточно 2 месяцев, при долгосрочном – полгода).
• Нарушении тишины после 11 вечера.
• Злоупотреблении спиртными напитками.
• Создании угрозы для безопасности соседей.
• Нанесении ущерба имуществу.

В каждом из этих случаев возможно принудительное выселение, но для него необходимо судебное решение, которое исполняется приставами. Участковый выселять не имеет права.

Как уберечь себя от мошенничества при аренде квартиры. Рассказывает Екатерина Исаева, юрисконсульт адвокатского бюро Ольги Котик.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Обман по-семейному: как избежать мошенничества с жильем со стороны родственников

Мошеннические схемы, которые при отъеме недвижимости используют родственники жертвы, зачастую очень просты и основываются на злоупотреблении доверием, отмечает юрист практики недвижимости и инфраструктуры адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Анастасия Яковлева. Из-за того что собственник недвижимости не ждет подвоха от самых близких, у него снижается бдительность.

Но подобные случаи редко становятся достоянием общественности, добавляет директор компании «ОбменКвартир.рф», риелтор Станислав Галкин. Во-первых, те, чьи права нарушили близкие, не всегда узнают об этом. А если и узнают, то, как правило, слишком поздно, когда уже сложно что-то исправить.

Во-вторых, большая часть пострадавших не обращается в суд или в правоохранительные органы.

Не всякий родитель напишет заявление на собственного ребенка, обманом забравшего у него единственную квартиру. И не всякий ребенок пойдет в суд с иском против родителей, чтобы вернуть законную долю в квартире.

Эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков соглашается, что такие дела нечасто выходят в публичную плоскость: многим людям проще вычеркнуть предавшего их родственника из своей жизни, чем выносить сор из избы.

«Проблема есть, и осложнена она тем, что речь часто идет не о махинациях с документами, а о злоупотреблении доверием либо взаимоотношениями», — резюмирует Вишняков.

Как именно обманывают родственники

Чаще всего споры между родными возникают при совместной продаже долей в одной квартире. Несогласный на это совладелец может столкнуться с тем, что близкие совершат сделку, не предложив ему выкупить их долю, как это предусмотрено законом. Тогда в квартире появится новый жилец — совершенно посторонний человек. И нет никаких гарантий, что он не превратит жизнь упрямого собственника в кошмар, из которого тот в конце концов просто сбежит.

Но есть и другие жилищные махинации, на которые способны пойти близкие друг другу люди.

Мнимое бескорыстие

После смерти мужчины на половину его квартиры претендовали трое наследников: его мать, жена и дочь. При этом мать владела другой половиной той же квартиры. Жена и дочь вступили в наследство, а мать от него отказалась, но устно — заявление нотариусу не подавала.

Вскоре квартиру продали, но через несколько месяцев мать обратилась в суд и все-таки признала себя наследником — ей дополнительно присудили долю в проданной квартире. После этого женщина взыскала с жены и дочери умершего компенсацию ее стоимости, рассказывает руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин.

Сокрытие информации о наследстве

Сергей Вишняков вспоминает, что однажды к нему на консультацию пришла девушка, которую родная бабушка предпочла забыть при принятии наследства. Когда отец девушки умер, она не сразу узнала об этом, так как давно жила в другом месте. А когда узнала и решила обратиться за наследством, оказалось, что бабушка приняла его целиком, сказав нотариусу, что других наследников нет. Полученную таким образом квартиру она тут же перепродала.

Помощь зеленого змия

Иногда в дело идут более жесткие методы — спаивание и даже доведение до смерти, продолжает Сергей Вишняков и приводит еще пару историй из своей практики. Пьющий брат хотел переехать поближе к сестре, которая за ним присматривала. Обратились в агентство за организацией такой сделки. Пока сестра собирала документы, брат пропал. Его искали две недели и в итоге нашли у второй сестры, в области, в невменяемом состоянии.

«Оказалось, что родственники созвонились, и сестра решила, что квартира может уплыть. Приехала к брату, напоила его и увезла с собой. В области организовали доверенность на продажу и продолжили спаивание. Если бы не шум, который мы подняли, они переоформили бы квартиру на себя», — говорит эксперт.

«А еще когда-то мы покупали для клиента коммуналку. Одна из комнат обратила на себя внимание вроде бы притворной сделкой, которая прикрывала собой другую — реальную, — описывает Сергей Вишняков второй случай. — Комната перешла от одного соседа к другому по договору дарения. Обычно посторонние люди недвижимость друг другу не дарят, а уж тем более соседи по коммуналке. Когда мы углубились в проверки, выяснилось, что они были друг другу родственниками, хотя и не близкими. Одинокий мужчина подарил свою комнату мужу двоюродной сестры — собственнику другой комнаты. И здесь пазл сложился. Бывший собственник был пьющим, общался с родственниками, и они же его обманули: он продал комнату за водку и в итоге стал бездомным».

Демпинговый сговор

Одна из самых примитивных схем: несколько наследников решают продать унаследованную квартиру, и тот, кто ведет сделку, хочет получить больше других. Он вступает в сговор с оценщиком, который за вознаграждение оценивает квартиру подешевле. Наследники договариваются о долях, исходя из указанной суммы. А после инициатор сделки продает недвижимость дороже и оставляет разницу себе.

Продажа общего имущества

Еще одно распространенное поле для махинаций — совместно нажитое имущество, оформленное на одного из супругов. В браке приобретается квартира, которая оформлена только на мужа или только на жену. Потом случается развод, но бывшие супруги не делят имущество — квартира остается оформленной на одного из них.

Спустя некоторое время собственник решает продать жилплощадь и при этом не уведомляет бывшего спутника жизни, которому по закону принадлежит ее половина. А если люди после развода почти не поддерживают отношения, то пострадавшая сторона может узнать о нарушении своих прав слишком поздно.

«Однажды ко мне на консультацию пришли мужчина с женщиной, по виду и поведению — семья, — вспоминает Сергей Вишняков. — Пришли за помощью в продаже двухкомнатной квартиры. Показывают документы — приватизация по долям: половина у женщины, половина у мужчины. Свидетельство о регистрации показывают одно, которое принадлежит женщине. Я говорю, что нужно второе, и смотрю на мужчину. Тут и выяснилось, что женщина пришла не с мужем. Ее спутник должен был изображать супруга и на консультации, и в дальнейшем. Мужа они ставить в известность не собирались. Да, вариант мошенничества совсем топорный — вскрылся на начальном этапе, но такое тоже бывает».

Один из новых видов мошенничества — использование средств материнского капитала с нарушением закона, утверждает Станислав Галкин. При покупке жилья на выделенные государством деньги необходимо обеспечить долями в нем всех членов семьи. Но выполнение этого требования сейчас контролируется слабо, и родители массово продают недвижимость, купленную с привлечением маткапитала, без учета интересов своих наследников.

«По сути это мошенничество. Родители обязаны выделить доли детям. И если они этого не делают, то нарушают имущественные права несовершеннолетних. Причем рано или поздно дети узнают об этом и пойдут в правоохранительные органы и суды», — подчеркивает эксперт. Новый собственник жилья рискует лишиться своего приобретения.

Доверяй, но проверяй

Защититься от обмана со стороны тех, от кого этого не ждешь, бывает непросто. Но это возможно при соблюдении ряда несложных правил. Для начала всегда нужно внимательно читать подписываемые документы. А если их содержание непонятно, обращаться за помощью к профессионалу.

1. Чтобы избежать переоформления права собственности на квартиру или нежилое помещение без вашего участия, можно подать в Росреестр заявление о запрете регистрационных действий с недвижимостью. Это эффективный способ не допустить незаконного отчуждения объекта или его передачи в залог третьему лицу.
2. Эксперты рекомендуют периодически проверять данные ЕГРН, чтобы видеть актуального собственника квартиры. Из той же выписки можно узнать, не появились ли на ней какие-то ограничения или обременения: залог, арест и т. п.
3. Станислав Галкин советует поддерживать отношения с родственниками, после смерти которых человеку полагается наследство. «Далеко не факт, что, если вы пропустите срок принятия наследства, вам удастся отстоять свое право в суде», — объясняет он.
4. А еще не стоит пренебрегать формальностями. Например, если супруги разводятся, то лучше составить соглашение о разделе имущества. Это поможет избежать многолетних судебных тяжб, если один продаст квартиру без согласия второго.

«Учитывая, что практически все варианты мошенничества связаны с обманом и манипуляциями доверием, получается, что пословицу “доверяй, но проверяй” нужно понимать буквально. Если вы имеете дело с дальними родственниками, с которыми вас объединяет только общее наследственное дело, не стоит идти на поводу у внезапно вспыхнувших родственных чувств. Нужно понимать, что и зачем вы делаете, подписываете, о чем договариваетесь», — резюмирует Сергей Вишняков.