Как получить свою долю в трехкомнатной квартире?

Как разделить трехкомнатную квартиру

Трехкомнатную квартиру несложно разделить, при условии, что все владельцы могут договориться друг с другом. В противном случае решать проблемы придется через суд. Рассмотрим как добровольный вариант раздела, так и судебное разбирательство, а также основные способы фактического деления недвижимости, у которой есть несколько собственников.

Способы раздела трехкомнатной квартиры

Согласно ст.247 ГК РФ, при долевой собственности, любые действия или решения одного из собственников обязаны производиться исключительно при согласии и одобрении остальных владельцев. В противном случае они считаются противоправными и станут отличным поводом для других собственников, чтобы подать на нарушителя в суд.

Выделение в натуре

В отличие от однокомнатных-двухкомнатных квартир, их трехкомнатные варианты нередко разделяют на две однокомнатные квартиры. Более того, некоторые застройщики, еще на стадии строительства, планируют не одну трехкомнатную квартиру, а две однокомнатные. Как следствие, все необходимые коммуникации для раздела в такой ситуации присутствуют. Однако даже в этом случае возникают многочисленные проблемы. Например, нельзя устраивать кухню в комнате, если снизу находится жилое помещение соседей. Как следствие, такой размен возможен только на первом этаже или, когда весь стояк одновременно производит подобную реконструкцию (что практически невероятно). Кроме того, остается открытым вопрос с входной дверью. На практике, владельцы крайне редко прибегают к такому способу раздела, особенно когда их больше двух.

Продажа

Часто используемый вариант, в рамках которого все собственники соглашаются на продажу недвижимости и последующий раздел вырученной суммы. Участвовать в данном процессе должны все стороны, однако фактически заниматься продажей, поиском покупателя и другими особенностями процедуры может кто-то один, чтобы не мешать друг другу. В конечном итоге, после продажи трехкомнатной квартиры, вырученная сумма разделяется между бывшими собственниками, в соответствии с их долями.

Пример: Трехкомнатная квартира стоит 5 миллионов рублей. У нее есть 3 собственника: Вася, Петя и Маша. У первого 50% от недвижимости. У второго – 30% и у третьей – 20%. После продажи недвижимости за 5 миллионов, Вася получит свои 50% — 2,5 миллиона рублей. У Пети останется 1,5 миллиона, а Маша заберет себе оставшийся 1 миллион.

Денежная компенсация

В этом случае один владелец выкупает у остальных их доли и получает в полную собственность всю трехкомнатную квартиру. Разумеется, остальные должны быть согласны на такие действия, так как если даже хотя бы один из собственников не согласится продавать свою часть, полноправно распоряжаться жильем не получится.

Обмен

Это еще один вариант «выкупа» доли других собственников за счет другого имущества. Владельцы могут договориться о том, что один из них предоставляет взамен долей другую недвижимость, транспорт, оборудование или иные объекты соразмерной стоимости.

Пример: У трехкомнатной квартиры 3 собственника: Петя, Вася и Маша. Петя хочет квартиру себе. Остальные владельцы не против, но хотят что-то взамен своей доли. Маша, как владелица самой малой доли получает машину Пети и передает ему свою долю. Вася соглашается обменять свою часть на дачу с земельным участком, также принадлежащую Пете. В итоге все становятся единоличными владельцами разных объектов.

Все вышеперечисленные варианты возможны только в том случае, если все собственники могут и хотят договариваться о дальнейшей судьбе трехкомнатной квартиры. В противном случае, если хотя бы одна из сторон не согласится с предложением остальных, они не смогут выполнить никаких действий. По крайней мере – законно.

Инструкция по разделу трехкомнатной квартиры

Раздел может производиться посредством устной договоренности между собственникам. Достаточно просто переоформить имущество на других владельцев. Если есть сомнения или подозрения, то предварительно может быть заключено нотариальное соглашение между ними, в котором будут описаны все особенности будущего раздела, порядок действий и другие особенности. Кроме того, если добровольный раздел невозможен, а также в случае с разделом при разводе, может использоваться судебный вариант решения проблемы.

Соглашение

Чаще всего такой вариант раздела используется при разводе. Его и рассмотрим. Подразумевается, что бывшие супруги готовы договариваться друг с другом.

Порядок действий

1. Супруги обсуждают между собой вопрос раздела трехкомнатной квартиры и другого имущества. Могут быть выбраны любые варианты, которые устроят обе стороны. Более того, бывшие супруги могут даже произвести неравный раздел, если один из них готов уступить некоторую часть своей доли (в обычном варианте, раздел производиться равными частями).
2. Все достигнутые договоренности фиксируются в соглашении.
3. Документ заверяется у нотариуса.
4. Супруги производят действия, в соответствии с положениями заверенного соглашения.

Документы и соглашение

Нотариусу неважно, кому на самом деле принадлежит имущество и какие особенности в нем указаны, так как такие бумаги можно подписать только добровольно. Потребуются только паспорта обеих сторон и непосредственно само соглашение.

Так как нотариальное заверение такого типа требует оплаты государственной пошлины, а она, в свою очередь, высчитывается исходя из рыночной стоимости имущества, предварительно нужно заказать отчет об оценке от лицензированной компании.

Расходы

Подпункт 5 пункта 1 ст.333.24 НК РФ указывает на то, что за совершение таких нотариальных действий необходимо заплатить 0,5% от стоимости соглашения (цены всех указанных в нем объектов). В то же время, платеж не может быть меньше 300 рублей и больше 20 тысяч рублей. Помимо этого, заплатить нужно самому нотариусу (около 3-4 тысяч) и дополнительно, в Росреестре, за переоформление права собственности (2 тысячи).

Пример: При стоимости квартиры 5 миллионов рублей, совокупные расходы составят 20+3+2=25 тысяч рублей. 0,5% от 5 миллионов – это 25 тысяч, но платеж не может быть больше 20 тысяч, потому учитывается только максимально возможная сумма. 3 тысячи берет себе нотариус и еще 2 нужно отдать в Росреестре.

Судебное разбирательство

Принудительно заставить одного или нескольких собственников продать свою долю или дать разрешение на те или иные действия практически невозможно. Единственный вариант – если данные собственники совершают противоправные действия.

Пример: Петя, один из владельцев трехкомнатной квартиры, сдал свою часть в аренду третьим лицам. Однако с этим не согласны остальные владельцы, с которыми Петя не согласовал свои действия. Они имеют право подать на Петю в суд, чтобы он расторг договор аренды, однако они все равно не смогут заставить его продать им свою часть имущества.

Как следствия из всего вышесказанного, судебные разбирательства больше всего актуальны для супружеских пар, планирующих развод, но не имеющих возможности договориться о разделе имущества самостоятельно.

Порядок действий

1. Провести оценку недвижимости (как и в случае с соглашением, требуется для определения размера государственной пошлины).
2. Составить исковое заявление.
3. Направить его в суд по месту регистрации или по месту расположения спорной недвижимости.
4. Оплатить государственную пошлину.
5. Дождаться решения суда и действовать в соответствии с положениями, указанными в нем.

Документы и исковое заявление

В суд нужно предоставить:

1. Документы, подтверждающие личность.
2. Исковое заявление.
3. Квитанцию об оплате государственной пошлины.
4. Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость.

Кроме того, может потребоваться свидетельство о разводе, о браке, о рождении и другие документы, способные доказать правоту истца.

Расходы

Размер государственной пошлины определяется исходя из пп.1 п.1 ст.333.19 НК РФ. В законодательстве предусматривается разбивка по сумме, но в случае с трехкомнатной квартирой, стоимость которой явно будет больше 1 миллиона рублей, актуальным является лишь один вариант. Придется заплатить 0,5% от суммы свыше 1 миллиона рублей, но не больше 60 тысяч рублей и дополнительно фиксированный платеж в размере 13 200,00 рублей.

Пример: Квартира стоит 5 миллионов рублей. В расчет берется 4 миллиона рублей. 0,5% от них – это 20 тысяч рублей. Добавляем сюда 13,2 тысяч и получаем общий платеж в размере 33 200,00 рублей.

Особенности раздела трехкомнатных квартир

Помимо всего вышеперечисленного, существует еще ряд особенностей, связанный с теми или иными вариантами получения квартиры.

Материнский капитал

Если недвижимость приобреталась (или улучшалась) за счет средств материнского капитала (что автоматически подразумевает наличие как минимум двух детей), их интересы также необходимо учитывать. Более того, как только материнский капитал был использован, дети автоматически получают право на равную долю в недвижимости, даже если от общей стоимости жилья материнский капитал составил лишь небольшую часть.

Пример: У трехкомнатной квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала, два собственника-супруга: Петя и Маша. У них двое детей. В случае развода, дети обязаны получить равные доли. Как следствие, у Пети с Машей получается не 50% недвижимости, а только по 25%.

Ипотека

Если недвижимость в ипотеке и при этом ее планируется разделить, рекомендуется заранее обговаривать эту возможность с представителем банка. У финансовой организации могут возникнуть свои требования, связанные с разделом (например, они могут дать согласие, но только при условии преждевременного погашения долга). В противном случае, банк может поставить заемщика перед фактом досрочного закрытия кредита, иначе отберет квартиру и реализует ее.

Дарственная или наследство

Если трехкомнатная квартира досталась в наследство или была подарена нескольким собственникам, они могут делить ее по собственному усмотрению любым из перечисленных выше способов. В то же время, если один из них вступает в брак, такая недвижимость остается его личной собственностью и при разводе не подлежит разделу.

Какие трехкомнатные квартиры не делятся

Не подлежат разделу государственные (муниципальные) и служебные виды недвижимости. В лучшем случае получится их разменять. Например, трехкомнатную квартиру, в теории, можно разменять на две однокомнатные. И если в случае со служебным жильем, это еще хоть как-то возможно, то найти подходящую муниципальную недвижимость практически невозможно.

Раздел трехкомнатной квартиры может производиться множеством различных способов и определить конкретный вариант можно только рассмотрев возникшую ситуацию. Перед началом раздела рекомендуется обсудить все нюансы на нашей бесплатной консультации. После этого юристы смогут успешно защитить ваши права у нотариуса или в суде.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

Незначительная доля в квартире. Что надо знать владельцам о продаже, сдаче и дарении маленькой жилплощади

Все мы привыкли к долевой собственности – когда квартира или дом разделены на части (доли) между несколькими собственниками. Доли необязательно должны быть равными – например, у двух собственников может быть по ¼ и ¾ от общей площади. А еще доли могут быть незначительными. Есть ли от них реально хоть какой-то толк – и что вообще с этим можно сделать?

‍♀️ Что собой представляет незначительная доля

Под незначительной понимается доля, которую нельзя выделить в натуре без несоразмерного ущерба собственникам других долей. Проще говоря, на незначительной доле – по факту – проживать невозможно. Она не может быть выделена в изолированную комнату и всегда будет меньше самой маленькой отдельной комнаты в спорной квартире.

А поскольку обособить такую площадь невозможно, это делает ее не пригодной для проживания, не позволяет владельцу незначительной доли в полной мере реализовать свои права, как собственника, и нарушает права собственников более крупных (полноценных) долей.

Законодательство не дает четких критериев незначительной доли, в том числе по метражу. Поэтому незначительность определяется в каждом конкретном случае. Часто это менее 20% от всей площади жилья. Это может быть 1/8 часть в стандартной двухкомнатной квартире. Или даже 1/20 – бывают и такие крошечные доли, которые в реальности представляют собой 2-3 квадратных метра площади.

Использование

Можно ли вообще пользоваться незначительной долей

Конечно, многое зависит от банальных человеческих отношений между всеми сособственниками, но на практике пользоваться незначительной долей не получится. Здесь возникает интересная ситуация: человек имеет право пользоваться долей, поскольку – независимо от метража – это его собственность. Но фактически невозможно пользоваться несколькими квадратными метрами, не выделяя их в натуре. Ввиду малого размера площади, на которую человек имеет право, проживание его в спорной квартире невозможно (потому что просто физически невозможно выделить комнату столько малого метража).

Закон всегда будет защищать тех собственников, чей размер долей позволяет использовать собственность по прямому назначению – как жилье.

Что можно сделать с незначительной долей…

Владелец незначительной доли имеет право:

1. Зарегистрироваться в спорной квартире или доме. Согласия других сособственников не требуется.
2. Продать незначительную долю. Самый оптимальный и распространенный вариант – продать свою долю другим сособственникам. Для этого нужно в письменной форме предложить им выкупить жилплощадь. Если сособственники откажутся, долю через месяц можно продавать посторонним людям, но не дешевле той цены, за которую вы предлагали продать сособственникам. На практике посторонних людей, желающих приобрести незначительную долю, крайне мало, поскольку пользоваться ею невозможно – и она будет висеть мертвым грузом. Владельцу сделка с третьими лицами тоже невыгодна, поскольку стоит такая доля мало.
3. Сдать незначительную долю внаем другим сособственникам. Это поможет сохранить квадратные метры, регистрацию (если таковая была на этой жилплощади) и возможность в будущем выкупить еще доли, чтобы можно было выделить отдельную комнату для проживания (если это в принципе возможно, ведь доли могут быть и в однокомнатной квартире).
4. Подарить долю. Договор дарения можно заключить с любым лицом, согласия владельцев других долей не требуется. Но опять-таки возможность эта – по большей части – формальная. Такая сделка не имеет смысла, ведь незначительную долю могут обязать продать (об этом ниже). К тому же далеко не все нотариусы возьмутся за оформление дарения незначительной доли.

…и чего нельзя

Владелец незначительной доли не имеет права:

1. Сдавать долю внаем третьим лицам. Для этого нужно сначала получить согласие владельцев всех остальных долей.
2. Регистрировать в квартире третьих лиц. Даже если это родственники. Прежде нужно также получить согласие всех сособственников.
3. Продать квартиру, не ставя в известность владельцев остальных долей. Об этом уже написано выше.

🤷‍♀️ Выкуп в принудительном порядке

Если у человека есть в собственности незначительная доля в жилом помещении, и данная доля не является для этого человека единственным жильем, то другие сособственники через суд могут принудительно выкупить незначительную долю. То есть у владельца незначительной доли должно быть в собственности другое жилье.

После получения компенсации бывший владелец незначительной доли утрачивает право на нее в общем имуществе.

💡 Как платить за коммуналку

Проще всего – разделить лицевые счета, открыв себе отдельный. В таком случае, если владельцы других долей накопят долг за коммуналку, с собственника с отдельным лицевым счетом долг взыскать уже не смогут. Если же лицевые счета не разделены, то долг спишут со всех собственников сразу – у кого есть деньги на счете, с того и снимут.

Другой вариант – оплачивать коммунальные услуги соразмерно своей доле, но только те, которые относятся к расходам на содержание имущества (отопление, капитальный ремонт, содержание жилья). Расходы за проживание оплачивать не надо (свет, вода), если человек не живет на спорной жилплощади.

Поскольку обычно за коммуналку приходит единая квитанция, то нужно обратиться в управляющую компанию и узнать, сколько из общей суммы идет на содержание имущества, а сколько – за проживание.

✨ Заключение

1. Незначительная доля – это доля, которую невозможно выделить в натуре для проживания без ущемления прав других сособственников.
2. Незначительную долю нельзя сдать внаем (исключение – владельцам других долей), но можно продать (сособственникам, и только после их отказа – третьим лицам).
3. Владелец незначительной доли может оформить в спорной квартире или доме регистрацию себе, а вот третьим лицам – нет, даже если они родственники.
4. Владельцы других долей могут принудительно выкупить незначительную долю по решению суда, выплатив ее владельцу компенсацию по рыночной стоимости.

❓ Часто задаваемые вопросы

Предложить выкупить владельцам других долей. Или изначально не принимать наследство.

Изолированное помещение, где можно проживать (доля, выделенная в натуре).

Как распоряжаться долями в квартире?

О том, как выделить или продать долю в квартире и как продать квартиру с общей долевой собственностью, читайте в нашей инструкции.

Что такое долевая собственность?

Собственность на недвижимость может быть разделена на несколько долей. В этих случаях в документе о праве собственности вы записываетесь в качестве одного из собственников с указанием доли квартиры, которая принадлежит вам, например, ½, ⅓, ¼, и даже 86/117.

Распоряжаться такой собственностью (например, продать, подарить, завещать, отдать в залог) можно только с согласия всех владельцев.

В каких ситуациях оформляется долевая собственность на недвижимость?

Долевым собственником недвижимости можно стать в следующих случаях:

Приобрести квартиру в результате оформления сделки , дарения, мены и пр. в долевую собственность;

Как узнать, какая доля в собственности на квартиру мне принадлежит?

Узнать, есть ли у вас доля в квартире, можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Для этого нужно знать точный адрес объекта недвижимости или его кадастровый номер. Заказать выписку из ЕГРН можно через многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ) или онлайн через портал Госуслуги.

Чем долевая собственность отличается от совместной?

И совместное, и долевое владение означают, что объект недвижимости находится в общей собственности. Ключевое отличие: при совместной собственности из недвижимости не выделяются конкретные доли. Классический пример: супруги, владеющие квартирой на общем основании (например, купившие ее совместными усилиями, находясь при этом в браке). Если размер долей не определен, то доли считаются равными.

Могу ли я выделить свою долю собственности в квартире?

Да, вы можете выделить свою долю из общего имущества.

Например, если вам принадлежит ⅓ в трехкомнатной квартире, то вы можете претендовать на одну комнату. Для этого потребуется заключить с другими владельцами соглашение о порядке общего пользования жилым помещением, в котором будет прописано, кто в какой комнате живет и чем можно пользоваться. Кухня, ванная, коридор, туалет, как правило, поступают в общее пользование.

Если договориться не получается, то вам придется обратиться в суд, который разрешит спор. Если суд определит, что выделить вашу долю невозможно (например, имущество нельзя будет использовать по назначению или станет неудобно использовать), то вы получите право на денежную компенсацию от других совладельцев, а ваша доля перейдет к ним. Но такое возможно только при вашем согласии на компенсацию — кроме случаев, когда вас могут обязать продать квартиру.

Можно ли сдать свою часть квартиры в аренду?

Да, можно, если она изолирована (то есть это отдельная комната). Получите на это письменное согласие остальных собственников на случай судебных разбирательств.

А я могу продать долю в квартире?

Да, можете, но преимущественное право покупки вашей доли принадлежит другим собственникам по цене, за которую вы хотите продать свою часть. К этому праву стоит отнестись внимательно: если продать долю без учета прав других собственников, они могут обратиться в суд с требованием поменять покупателей в течение трех месяцев.

Договориться о продаже доли с остальными собственниками можно и устно, но оформить договоренность надо письменно, поскольку все сделки с долевой собственностью оформляются при участии нотариуса. Для этого вам нужно пойти к нотариусу и составить уведомление, в котором будут прописаны объект и цена продажи, срок и условия оплаты, порядок расчетов, срок передачи имущества, сохраняющие право пользования долей лица и иные существенные условия.

Уведомить собственников остальных долей можно несколькими способами:

• отправить уведомление заказным письмом по почте с описью вложения;
• через нотариуса.

Подтверждающими документами о том, что вы направили уведомление, считаются выданная почтой копия телеграммы в первом случае и свидетельство о направлении или передаче извещения собственнику от нотариуса — во втором.

Как правило, люди выбирают второй вариант. В инструкциях для нотариусов прописано, что нужно сделать, чтобы юридически сообщение считалось доставленным. На это нужно обратить внимание, чтобы потом сделку не оспорили. Если адресат уклоняется от получения уведомления на почте или от передачи его курьером и всё было сделано правильно, то оно считается доставленным.

Выкупить вашу долю собственники могут в течение 30 дней с момента, как получили уведомление. Молчание в данном случае также рассчитывается как отказ. Если они не выкупят вашу долю за это время и не дадут ответа, вы можете продавать свою долю кому захотите (по цене не ниже, чем указанная в уведомлении остальным собственникам — иначе потребуется повторное уведомление).

Можно ли заставить одного из собственников продать долю в квартире?

По закону это можно сделать при одновременном выполнении нескольких условий:

• Собственник владеет очень маленькой долей;
• Ее нельзя выделить в реальном виде;
• Собственник не имеет «существенного интереса» в использовании своей доли.

Если это так, то можно обратиться в суд с требованием выкупа доли. Таких дел достаточно много, и каждое из них рассматривается индивидуально. Как правило, суд оценивает возраст, профессию, здоровье собственника, а также учитывает, подойдет ли ему денежная компенсация. Четких критериев «существенного интереса» в законодательстве нет. Если суд всё же обязывает продать долю, то проводится судебная оценка стоимости квартиры и назначается компенсация. В этом случае оспорить сумму уже не получится. Поэтому если дело идет к этому, лучше попробовать договориться о цене продажи доли без суда.

Как выгоднее продать квартиру в долевой собственности?

Если вы один из собственников такой квартиры и хотите продать свою долю, как и остальные собственники, вам лучше всего объединиться и продать квартиру вместе. В этом случае от сделки вы получите больше, чем если будете продавать свои доли по отдельности, потому что в стоимость сделки будет включена общая площадь квартиры, а не только жилая площадь.

По закону продать квартиру с долевой собственностью можно только при участии нотариуса. Лучше всего, если все собственники одновременно придут к нему. В этом случае нотариусу не придется проверять, уведомляли ли собственники друг друга о желании продать свою долю. Нотариус запросит документы, необходимые для сделки, а также убедится в дееспособности всех собственников и в том, что они действуют по своей воле.

Один из долевых собственников также может оформить нотариальную доверенность на сбор документов или подписание договора от имени остальных совладельцев квартиры.

После этого можно заключить единый для всех собственников договор , который должны подписать все участники соглашения. В нем лучше указать, кто и какую долю денег получит после сделки и другие принципиальные моменты.

Договор должен быть удостоверен нотариусом, но вы можете составить проект договора сами. При продаже квартиры в долевой собственности самое сложное — распределить деньги от покупателя. Для этого в договоре нужно указать цену, за которую продается квартира, порядок расчета с каждым собственником, сроки освобождения жилой площади и то, с каким имуществом она продается. Если есть другие важные для вас моменты, сообщите нотариусу, чтобы он внес их в договор.

Продается угол в комнате

Верховный суд объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее

alt=»Владельца части дома можно заставить продать ее соседям, если эта часть так мала, что жить на ней невозможно. Фото: Сергей Куксин/ РГ» />

Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят. В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься. Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.

Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.

Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть «по кусочкам» трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот «подарок», они стали просить новых соседей продать им свои метры. Но договориться о цене не вышло.

Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.

В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск. В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.

Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.

Но какую долю назвать незначительной? Ту, которую в реальности нельзя выделить. И еще — если собственник не заинтересован в использовании общего имущества. Нужна собственнику его доля или нет, решается в каждом конкретном случае отдельно, сказала Судебная коллегия по гражданским делам. Но во внимание принимаются возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессия, наличие у него детей и много других обстоятельств.

Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил. Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения. Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля «лишнего» соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.

В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.

Возможность проведения сделок с микродолями родила массу мошеннических схем. Пришлось разрабатывать специальный закон. По нему доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена, только если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем. Если доля меньше этой нормы — сделку продажи провести не получится. Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ.

Как происходит раздел квартиры на доли?

– Квартира приватизирована в равных долях между мной и дочерью. Также в квартире прописан мой муж и малолетний ребенок дочери. Если дочь захочет раздел квартиры, то есть потребует часть денег за половину своей доли, что надо делать? Как происходит раздел долей? По какой цене я должна буду с ней рассчитаться – по рыночной или кадастровой? И если я являюсь главным квартиросъемщиком, сможет ли дочь без моего ведома что-то сделать со своей половиной квартиры?

Отвечает генеральный директор юридической компании «Северо-Западный Правовой Альянс» Наталья Гузанова:

Начнем с конца. Поскольку Ваша дочь является собственником доли в квартире, то она имеет право распоряжаться принадлежащей ей долей по своему усмотрению. Это значит, что она может ее продать (но с учетом ограничений в том, что первое (преимущественное) право приобретения доли будет за Вами), подарить, заложить, завещать и т. д. Кто является главным квартиросъемщиком – не имеет никакого значения. Если Ваша дочь захочет кому-либо подарить, завещать свою долю или заложить ее, то Ваше согласие как сособственника на такие сделки не требуется.

При продаже доли в квартире у Вас есть первостепенное право ее купить по цене и на условиях, выставляемых дочерью. Если Вы откажетесь покупать долю на предложенных условиях или не ответите на предложение в течение 30 дней с даты получения уведомления от дочери, то долю она вправе продать любому лицу, но на тех же условиях, что предлагала Вам.

Если вы обоюдно придете к решению о том, что дочь Вам продаст свою долю, то стоимость доли Вы определяете самостоятельно. Она может быть любой, но с единственной оговоркой: стоимость должна быть реальной.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости на сегодняшний день очень близка к рыночной стоимости, а иногда и превышает ее. Для оценки рыночной стоимости доли рекомендую обратиться к профессиональному оценщику, который произведет независимую оценку. Любые сделки с долями недвижимости подлежат нотариальному удостоверению, поэтому для оформления договора необходимо будет обязательно обратиться к нотариусу.

Таким образом, в результате ваших с дочерью сделок Вы станете единоличной собственницей квартиры, а дочь получит от Вас денежную сумму. И не забудьте в договоре прописать условие о снятии с учета дочери и ее несовершеннолетнего ребенка.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Поскольку Вы и Ваша дочь являетесь долевыми собственниками, то, в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ, осуществлять владение, пользование и распоряжение (продажу, мену, дарение и прочее) Вы можете совместно или по обоюдному согласию.

Если ваши доли выделены в натуре (и это юридически значимое обстоятельство зафиксировано в нотариальном договоре или договоре о приватизации), то Ваша квартира является коммунальной. В этом случае Вы, как и Ваша дочь, проживаете каждая в своих комнатах и совместно пользуетесь кухней, санузлами, коридором и иными местами общего пользования. Продать свою комнату можете как Вы, так и она, однако при совершении такой сделки надлежит предложить второму собственнику выкупить планируемую к продаже комнату самостоятельно по цене предложения этой комнаты третьим лицам. Цена комнаты в данном случае будет максимально приближена к рыночной. Вы сами сможете ее проанализировать, воспользовавшись базой любого агентства недвижимости.

Если же доли в натуре не выделены, то владение и пользование квартирой, а также распоряжение ею должно быть осуществлено всеми собственниками совместно, и Ваша дочь обязана Вас уведомить о продаже своей доли в обязательном порядке. При этом она вправе предложить Вам выкупить эту долю по той цене, за которую она имеет намерение продать ее третьим лицам. В случае, если Вы выплатите Вашей дочери стоимость ее доли, то Вы становитесь полноправным собственником всей квартиры. Если же Вы не выкупаете долю у Вашей дочери, она вправе ее отчуждать, причем по той цене, по которой предлагала осуществить выкуп Вам.

Однако, как показывает статистика аналогичных сделок, стоимость такой «идеальной доли» не будет высока (то есть будет значительно ниже стоимости рыночной, рассчитанной из средней стоимости 1 кв. метра аналогичной площади). И, в случае если с Вашей стороны будут возражения, тому, кто приобретет данную «идеальную долю», предстоит значительное количество судебных разбирательств и отнюдь не идеальное вселение в спорную квартиру, а также определение порядка пользования в судебном порядке.

Поэтому наиболее эффективным разрешением проблемы является договоренность, достигнутая между собственниками (Вами и Вашей дочерью) о выкупе Вами второй доли по устраивающей Вас цене либо совместная продажа квартиры (что позволит получить более высокую стоимость, чем продажа долей). А если вы не достигнете согласия, определение и выделение долей (при физической возможности это делать) будут осуществляться в судебном порядке. Вместе с тем понудить Вас к продаже Вашей доли или выкупу доли дочери никто, даже судебные органы, не вправе. Так что в любом случае придется договариваться.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Вы можете договориться с дочерью о покупке ее доли. Как правило, родственники заказывают оценку квартиры и определяют стоимость продажи, согласно размеру доли. Например, если Вашу квартиру оценили в 4 млн рублей, то дочери, которая является владельцем 50% жилплощади, полагается 2 млн рублей.

Если Вы не готовы покупать долю, то в таком случае дочь имеет право выставить свои квадратные на продажу. Технически это происходит по факту письменного уведомления о желании продать свою долю или предварительного получения Вашего отказа от преимущественного права покупки.

Вместе с этим продавать квартиру долями менее выгодно, чем целиком: при стоимости квартиры в 4 млн рублей Ваша дочь получит не 2 млн рублей, а до 1,5 млн рублей. Это связано с тем, что доли серьезно дисконтируются на рынке – вплоть до 30-40% – так как желающих «делить» жилплощадь с другими людьми не так уж и много.

Отвечает юрист, специалист по недвижимости Ирина Дарсалия:

Хочется сразу заметить, что понятие «ответственный квартиросъемщик» кануло в Лету вместе «развитым социализмом». На сегодняшний день есть либо наниматель и члены его семьи (когда квартира не приватизирована), либо собственник и члены семьи собственника жилого помещения. В описываемой ситуации квартира принадлежит маме и дочке на праве общей долевой собственности в равных долях, то есть по ½ доли у каждой. Согласно ст. 209 ГК РФ, только собственнику принадлежит право распоряжения своим имуществом. Остальные лица, прописанные в этой квартире, относятся к категории «члены семьи собственника», и правом распоряжаться ею не обладают. Их мнение никоим образом не учитывается при продаже.

Поскольку квартира является общей собственностью двух человек, то при продаже доли одним собственником у второго есть гарантированное законом (ст. 250 ГК РФ) право преимущественной покупки. Это подразумевает, что, когда дочь надумает продавать свою долю, в первую очередь она обязана уведомить о предстоящей продаже мать, как второго собственника. Уведомление оформляется у нотариуса и направляется по почте на имя второго собственника по адресу нахождения продаваемой квартиры. Дочь имеет полное право указать в этом уведомлении любую стоимость своей доли, независимо от рыночной цены или кадастровой стоимости. Она собственник: ее право продать за ту цену, которую она считает нужным. Для принятия решения о выкупе доли у второго собственника есть месяц со дня получения уведомления. Если в этот срок он не предпримет никаких действий, то доля продается третьим лицам. При этом важно отметить, что в договоре купли-продажи доли третьим лицам цена должна быть не меньше той, что указана в уведомлении о праве преимущественной покупки. В противном случае у сособственника есть законные основания для признания данной сделки недействительной как ущемляющей его права.

И еще хотелось бы пояснить, что прибегнуть к хитрости и не получать на почте уведомление от нотариуса и тем самым помешать продаже доли третьим лицам не удастся. В случае, если письмо не получено, оно по истечении установленного срока хранения (1 месяц) возвращается к нотариусу, и тот выдает соответствующее свидетельство, позволяющее продажу доли третьим лицам. Это сделано для того, чтобы участники долевой собственности не злоупотребляли правом и не ставили палки в колеса при проведении сделки.

Не стоит забывать и о том, что в данном случае продается не какая-то конкретная комната, а невыделенная, виртуальная доля в квартире. Новый собственник доли должен будет договариваться со вторым собственником, кто и в какой комнате будет жить. Ванна, кухня, санузел, коридоры – эти помещения находятся в совместном пользовании всех собственников, и запреты пользоваться кухней или навешивание замков на ванную комнату одним из собственников незаконно.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Дочь в данной ситуации имеет право распоряжаться своей долей квартиры при одном условии – если она уведомит сособственника о желании ее продать. Данное уведомление должно быть составлено в нотариальной форме. Мама в течение месяца должна определиться, будет она покупать долю или нет, после чего необходимо написать заявление о своем решении ее приобрести либо проигнорировать сообщение. В случае приобретения доли нужно будет договориться с дочерью о дате и времени сделки и выкупа доли. В уведомлении дочка может указать любую цену, но в случае продажи доли третьему лицу сумма должна остаться такой же. На рынке есть определенные правила ценообразования – есть цена всей квартиры, половины и доли. Стоимость доли определяется следующим образом – это минус 40% от стоимости половины квартиры.

Отвечает юрисконсульт офиса «Проспект мира» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Марина Любочская:

В Вашей ситуации есть следующие варианты решения вопроса.

Первый. Вы можете выкупить у дочери ее долю в праве собственности на квартиру. Такая сделка должна оформляться у нотариуса. Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Таким образом, купить долю в праве на квартиру у своей дочери Вы можете за любую цену, о которой вы с ней договоритесь. На практике сделки с недвижимостью совершаются на основании рыночной оценки недвижимости, определяемой по соглашению между продавцом и покупателем. Заставить собственника продать свое имущество по какой-то стоимости нельзя, придется договариваться. За основу можно взять заключение специалиста-оценщика, который по Вашему запросу определит рыночную стоимость Вашей квартиры, или риелтора, который хорошо ориентируется в текущих ценах на недвижимость и сможет после анализа цен на аналогичные квартиры в Вашем районе определить оптимальную цену Вашей квартиры.

Второй вариант. Вы с дочерью можете договориться и продать всю квартиру, а деньги, полученные от ее продажи, разделить поровну (пропорционально вашим долям) или иначе (по договоренности).

Понятие «главный (ответственный) квартиросъемщик» в действующем законодательстве заменено термином «наниматель» жилого помещения по договору социального найма. Но поскольку вы с дочерью являетесь собственниками квартиры, то термин «квартиросъемщик» к Вашей ситуации не подходит. Вы и Ваша дочь являетесь сособственниками квартиры и обладаете равными правами по владению и распоряжению жилым помещением.

В случае, если Ваша дочь решит продать свою долю в праве собственности на квартиру постороннему лицу, то, согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ, она должна будет известить Вас письменно о продаже своей доли с указанием цены и других условий продажи. По закону Вы имеете преимущественное право на выкуп доли дочери за предложенную ею цену.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.