Как продать квартиру после смерти одного из собственников?

Один из собственников квартиры умер. Как продать долю?

Недвижимость

Есть трехкомнатная квартира с тремя собственниками. Один из собственников умер. Является ли препятствием смерть сособственника для продажи долей?

— Чтобы ответить на данный вопрос необходимо определиться с правовым статусом доли и кому она сейчас принадлежит.

Кому принадлежит доля после смерти собственника

После смерти собственника его доля перейдет к наследникам. Это могут быть наследники по закону или по завещанию. Если собственник не позаботился о завещании, то его имущество унаследуют родственники. Первоочередное право на наследство принадлежит супруге, детям и родителям умершего, а если их нет – другим родственникам.

После смерти собственника у наследников есть 6 месяцев для вступления в наследство. Если наcледниками являются другие сособственники квартиры, то после вступления в наследство у них не будет препятствий для продажи своих долей. Но если доли в квартире принадлежат посторонним людям, то продажа осложняется.

Кстати, если при жизни собственник планировал выкупить доли в квартире у других сособственников, то его наследники могут обратиться с иском к продавцам о регистрации перехода права собственности на них (на основании п.9 Постановления Пленума ВС №9 от 2012 года «О судебной практике по делам о наследовании»).

В чем особенность сделок купли-продажи доли в квартире

По Гражданскому кодексу имуществом в долевой собственности можно распоряжаться только по соглашению участников. По ст.250 Гражданского кодекса участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли. А продавец доли должен уведомить остальных участников о намерении ее продать постороннему лицу с указанием цены и прочих существенных условий продажи. И только в случае если другой собственник доли откажется от преимущественного права и не приобретет ее в течение месяца, долю можно продать посторонним лицам.

Если человек умер, соответственно, он не может заявить о своем преимущественном праве и отказаться от него.

Гипотетически сособственники могут не знать о том, что владелец другой доли умер и направить ему уведомление о продаже почтой. А когда сроки для заявления о своем преимущественном праве истекут, то смогут приступить к продаже.

Но сделки купли-продажи долей подлежат обязательному нотариальному заверению. Поэтому если нотариус узнает об уведомлении человека, которого нет в живых, это приведет к срыву сделки и отказу нотариуса в ее заверении.

Стоит ли ждать вступления в наследство новых собственников?

Если не соблюдено право на преимущественную покупку, сделку не зарегистрируют в Росреестре. Только после вступления в права наследников те могут дать согласие на продажу доли или выразить желание самим купить долю за предложенную продавцом цену.

Оптимальный и самый безопасный вариант для сособственников – подождать, пока пройдут полгода после смерти и наследники вступят в свои права и зарегистрируют право собственности в ЕГРН.

После этого можно уведомить наследников как новых собственников о продаже: направить им предложение выкупить долю и реализовать право преимущественной покупки. При отказе наследников купить доли в рамках преимущественного права, можно заключать сделку купли-продажи с посторонними людьми.

Договор дарения

Можно также подарить доли без согласия сособственника. Собственники долей вправе дарить их любому лицу без ограничений (согласно п.2 ст.246 Гражданского кодекса). Но если под этой сделкой фактически скрывался договор купли-продажи, то ее могут признать притворной.

Вдобавок к этому покупателей («одариваемых») ждут высокие налоги. А именно, 13% от кадастровой стоимости доли, которая достаточно велика и нередко превышает рыночную.

Как продать унаследованную недвижимость: документы, налоги, нюансы

Продажа унаследованной недвижимости — распространенная практика, но у многих эта процедура вызывает ряд вопросов. Сложности могут возникать как на этапе вступления в наследство, так и при проведении сделки.

Эксперты рассказали, какие действия нужно совершить и на какие нюансы обратить внимание, чтобы не возникло проблем при продаже имущества.

Когда унаследованную квартиру можно продать

Получая в наследство недвижимость, гражданин фактически становится ее собственником с момента смерти наследодателя.

«Важно оговориться, что получает он только право пользования — проживания, а также уплаты налогов, коммунальных услуг и иных расходов на содержание имущества. Право же распоряжаться недвижимостью — продавать или дарить — появляется после получения свидетельства о праве на наследство, постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности в Росреестре. Если недвижимость находилась под залогом или была куплена в ипотеку, для вступления в полноправную собственность нужно получить разрешение залогодержателя или погасить ипотечный кредит. Иначе сделка купли-продажи будет считаться недействительной», — пояснила юрист Виктория Данильченко.

Как проверить, открыто ли наследство

Проверить, открыто ли наследственное дело, можно на сайте Федеральной нотариальной палаты в разделе Реестр наследственных дел.

«Для этого потребуется ФИО наследодателя, его дата рождения и смерти. Если дело открыто, обращайтесь к тому же нотариусу. Если нет, нужно подать заявление о принятии наследства нотариусу по последнему месту проживания наследодателя», — советует адвокат Наталья Тарасова.

К заявлению прикладываются:

• свидетельство о смерти;
• документы, подтверждающие родственные отношения (при наследовании по закону);
• документы, подтверждающие последнее место проживания наследодателя.

«Срок вступления в наследство составляет шесть месяцев со смерти наследодателя. Исключение — наличие у него нерожденного ребенка: шесть месяцев в этом случае исчисляется со дня его рождения. Этот срок можно восстановить в судебном порядке, если были веские причины пропуска. Без суда это можно сделать при наличии письменного согласия остальных наследников», — пояснила Тарасова.

Как получить право на наследство

Для получения свидетельства о праве на наследство нужно заплатить пошлину:

• наследникам первой и второй очереди — 0,3% от стоимости недвижимости, но не более 100 тыс. руб.;
• всем остальным — 0,6%, но не более 1 млн руб.

Пошлина уплачивается после проведения оценки имущества. Заказать такую услугу можно как в БТИ, так и у независимых оценщиков, уточнила адвокат. По ее словам, через полгода после смерти наследодателя выдается свидетельство о праве на наследство, но совершать сделку по продаже недвижимости стоит после регистрации права собственности в Росреестре, чтобы покупателю также была доступна эта информация.

Какие документы нужны для продажи квартиры, полученной в наследство

После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.

Для сделки потребуются:

• паспорта всех участников сделки;
• договор купли-продажи;
• разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников);
• справка о зарегистрированных в квартире лицах;
• правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство).

Покупателям также передаются технические документы на квартиру и предоставляется выписка с лицевого счета, подтверждающая отсутствие долгов за коммунальные услуги. За регистрацию перехода права собственности на жилое помещение пошлину платит покупатель. Сама регистрация осуществляется в течение семи — девяти дней.

Налог при продаже квартиры, полученной по наследству

Декларировать унаследованную недвижимость и платить налог не нужно, но при ее продаже вы получаете доход, который подлежит налогообложению по общим правилам.

«Если срок владения объектом превышает три года, платить ничего не придется, в противном случае — 13% с суммы, превышающей 1 млн руб. (для иностранцев ставка составляет 30%). Срок владения таким имуществом исчисляется со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности.

Также у вас есть право на вычеты. Помимо уменьшения налогооблагаемой базы на 1 млн руб., можно использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались от наследодателя (и если он такой вычет на этот объект не использовал)», — пояснила Данильченко.

Какие нюансы учитывать при продаже унаследованной квартиры

Одним из важных нюансов является то, что наследнику необходимо найти последнюю версию завещания. «Искать нужно у наследодателя и нотариуса. При объявлении наследников уже после проведения сделок с недвижимостью они будут оспорены. Такие дела рассматриваются в судебном порядке. Конечно, в подобной ситуации больше рискуют покупатели, так как именно они могут остаться и без денег, и без недвижимости, если продавец уже потратил средства и есть сложности с взысканием. Но и продавцу это грозит длительными судебными разбирательствами и связанными с ними проблемами, например возбуждением исполнительного производства в случае невозврата средств», — пояснила Тарасова.

Также следует заранее убедиться, что на наследуемую недвижимость нет других претендентов. Особенно это касается случаев, когда сделки проводят до истечения шести месяцев со смерти наследодателя. По словам Тарасовой, свидетельство о праве на наследство действительно может быть выдано раньше указанного срока, но на практике это нередко приводит к последующим правовым спорам.

«Безопасного срока для таких сделок фактически нет. Если наследники не знали о смерти наследодателя, для них срок в шесть месяцев начнется в тот момент, когда им стало об этом известно. Другой риск связан с наличием детей, особенно внебрачных. Если их интересы нарушены при распределении наследства, они могут обратиться к нотариусу в течение полугода со дня совершеннолетия», — объяснила Тарасова.

Сложность возникает еще в том случае, если один из наследников хочет продать свою долю. «Ему необходимо заручиться одобрением иных дольщиков и предложить им первыми выкупить продаваемую долю. Несоблюдение данных условий может привести к судебному разбирательству и признанию сделки недействительной. Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого, то срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на долю», — пояснила юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Любовь Сысоева. Если наследником является несовершеннолетний, обязательно нужно привлекать органы опеки и попечительства, добавила она.

Возможно ли продать квартиру (или долю в ней) после вступления в наследство, если она в собственности менее 3 лет и через какое время? Когда можно собирать документы для продажи полученной в наследство квартиры, куда их подавать и каков налог?

Часто, после ухода из жизни конкретного человека, после него остается наследство, которое также включает в себя недвижимое имущество.

Не многие наследники, получив такой презент от умершего родственника, готовы принять недвижимость.

Некоторые не могут проживать в данной недвижимости, а соответственно – ухаживать за ней и поддерживать в презентабельном виде из-за обстоятельств, другие же напротив, не могут находиться в квартире из-за воспоминаний о покойном.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

В любом случае, перед многими наследниками встает ни один вопрос, связанный с продажей полученной по наследству квартиры.

К примеру, через какое время можно продать квартиру после вступления в наследство? Или: при продаже квартиры, полученной по наследству, нужно ли платить налог?

Именно поэтому, в данной статье мы хотим ознакомить вас со всеми пунктами и нюансами, которые обязательны к соблюдению при продаже переданного по наследству недвижимого имущества.

Есть ли ограничения по срокам?

Многие действия в гражданском кодексе имеют свою четкую регламентацию, в том числе и по срокам осуществления данных действий. Вопрос сроков встает и в процедуре продажи недвижимости, которая досталась по наследству.

Когда можно продать квартиру после вступления в наследство? Наследник имеет право вступить в права наследования, а следственно и распорядиться квартирой, которая перешла к нему по наследству, может только по прошествии шести месяцев с момента смерти наследодателя.

Раньше этого срока наследник не имеет права претендовать на квартиру, да и возможно появление других претендующих и полноправных наследников (кому достанется приватизированная квартира после смерти владельца?).

Также существует срок давности, как и в любом действии, производимом на основании гражданского кодекса.

Несмотря на то, что вы вступили в права наследства спустя шесть месяцев после смерти наследодателя, еще целых три года (хоть и являетесь полноправным собственником) ваши права еще оспоримы, особенно если на горизонте со своими правами появится более надлежащий наследник, который раньше не заявлял свои права на наследуемое недвижимое имущество.

Поэтому продажа квартиры, полученной по наследству, менее 3 лет в собственности будет затруднительна.

Отличия от основной процедуры

Продажа квартиры после вступления в наследство значительно отличается от процедуры обычной продажи.

Также само завещание может содержать в себе упоминание о том, что наследник не может продавать недвижимость.

Помимо этого имущество, переданное по наследству, является не слишком ходовым товаром. Многие люди просто на просто боятся связываться с такой категорией недвижимости, ведь велика вероятность, что может появиться другой наследник и также заявить свои права на имущество.

Но все же вернемся к основному отличию в виде самой процедуры оформления продажи.

Наследник по прошествии шести месяцев должен явиться к нотариусу со всеми документами на недвижимое имущество, а также со своими документами, удостоверяющими личность для того, чтобы официально оформить собственность на себя.

После того, как нотариусом выполнены необходимые действия в виде выдачи документов и свидетельства на право собственности, наследник, ставший собственником, должен явиться в Росреестр и оформить произошедшую процедуру. То есть, оформить собственность на свое имя.

Только после этого можно начинать полноправную процедуру с продажей квартиры по общим правилам, предусмотренную гражданским кодексом.

Если наследовалась квартира с долгами

Часто бывает так, что наследнику достается жилье с долгами. Обычно это долги за неоплаченные коммунальные услуги.

Прежде чем осуществлять продажу подобного имущества по всем правилам следует заплатить задолженность. В противном случае не БТИ ни другие органы не разрешат вам продажу.

Но некоторые недобросовестные владельцы недвижимости, пользуясь бюрократией, обходят данные инстанции и осуществляют продажу квартиры с долгами.

Поэтому, прежде чем приобрести вторичное жилье в собственность, обязательно проверяйте во всех инстанциях, в том числе и коммунальных службах, наличие долга.

Действия для продажи

Как мы говорили, перед продажей необходимо оформить все документы на право собственности.

Кроме того, необходимо удостовериться в том, что вы единственный наследник, именно поэтому закон предлагает срок ожидания в полгода.

Если за это время никто больше не заявил свои права на недвижимое имущество, можно обращаться к нотариусу за непосредственным оформлением права собственности.

Обращение к нотариусу

Обращаясь к нотариусу, вы должны предоставить два пакета документов.

В первом вы должны объяснить, кем вы приходитесь покойному и почему именно вы должны наследовать имущество.

Хорошо, если уже было предварительно составлено завещание. Если же этого не было сделано, значит, вы должны указать свое родство.

Для того, чтобы понять, имеете ли вы право на наследство или же нет, вам необходимо обратиться к Гражданскому кодексу. Именно там, в главе наследство вы можете найти информацию о том, к какой линии родства вы относитесь и на что имеете право, а главное – в какой очередности.

Второй пакет документов должен содержать бумаги на наследуемое вами недвижимое имущество – это технический и кадастровый паспорт недвижимости, различные планы, квитанции по оплате коммунальных услуг и свидетельство о праве собственности на имя покойного.

После тщательного изучения пакета документов нотариус должен, во-первых признать вас безоговорочным наследником имущества, а во-вторых, должен составить новый документ, в соответствии с которым вы становитесь полноправным собственником недвижимого имущества покойного.

Документация

Для осуществления действий по продаже наследуемого недвижимого имущества надо собрать огромный пакет документов, который будет включать в себя как правоустанавливающие, так и другие бумаги.

Начнем с того, что при вас должна быть копия паспорта гражданина Российской Федерации. Она необходима для того, чтобы удостоверить вашу личность.

Также вам не стоит забывать о таком немаловажном документе, как завещание. Хорошо, если оно уже находится у нотариуса. Если же оно у вас на руках – предоставьте его.

К таким документам относят паспорт, где прописано родство, свидетельство о рождении, свидетельство о заключении брака и так далее.

Также при вас должны быть все правоустанавливающие документы на недвижимость. Первый и самый важный документ – это свидетельство о праве собственности. В случае его отсутствия на ваше имя, вы должны предоставить свидетельство о праве собственности на покойного и оформить уже последующее на себя.

Также у вас на руках должен быть план имущества, кадастровые характеристики и технический чертеж.

Кроме того необходимы для предоставления справки из таких организаций как коммунальные службы, БТИ, обслуживающая дом компания и кроме того, выписка из домовой книги.

Только при наличии всей этой массы документов можно говорить о том, что следка по купле продаже недвижимого имущества вполне может состояться.

Налог и его расчет

В случае, если вы продаете квартиру, доставшуюся вам на праве собственности, то есть через шесть месяцев после смерти наследодателя, вы должны будете уплатить налог (НДФЛ).

Итак, получена квартира по наследству, налог при продаже составит тринадцать процентов от суммы сделки. Таким образом, при стоимости квартиры в два миллиона рублей, налог на продажу составит 260000 рублей. Согласитесь, немало.

Но важно помнить, что всегда можно обойти уплату, выждав некоторое время. Под некоторым временем понимают срок в три года.

После этого момента вы становитесь полноправным собственником недвижимого имущества, и никто больше не в праве претендовать на него.

После этого вы можете осуществлять сделку. Налог на продажу квартиры, полученной в наследство, в этом случае не взимается.

Продажа наследованной доли

Если вы являетесь владельцем не полного недвижимого имущества, а лишь конкретной доли, продать вы ее сможете только в том случае, если кто-то из собственников долей будет согласен на подобное.

Разобравшись с тем, как именно стоит осуществлять продажу недвижимого имущества, у вас больше не должно возникнуть вопросов по факту того, в какой последовательности стоит осуществлять действия.

Помните о том, что знание азов процедуры дает вам возможность выполнить все действия четко и быстро, не потеряв драгоценного времени, а значит, быстрее добиться желаемого результата.

Покупаем квартиру «по наследству»

Покупка наследственной квартиры — одна из самых опасных сделок на российском рынке недвижимости. Степень риска зависит отконкретной ситуации. Самый серьезный риск- это внезапное появление ранее неизвестных наследников, которые не успели в шестимесячный срок после открытия наследства заявить о своих правах. Особенно если наследодателем является мужчина. Достаточно часто бывают ситуации, когда у мужчин -наследодателей есть дети о которых не знает ни супруга наследодателя, ни дети рожденные в законном браке, ни другие близкие родственники. У меня в практике был случай, когда клиент только после смерти отца из завещания узнал, что у него есть сестра. На тот момент моему клиенту было 52 года, а его сестре 46 лет. Встретились они первый раз при оформлении наследства.
Но если завещания нет, то право на наследство предоставляется родственникам в порядке очередности. Первая очередь- родители, дети, супруг. Все они наследуют имущество
в равных долях. Если родственников первой очереди нет, то право предоставляется второй очереди- братьям и сестрам, дедушкам и бабушкам, внукам и внучкам. Потом третьей очереди- дядям и тетям, двоюродным братьям и сестрам и т. д. Всего очередей семь. Чем дальше степень родства, тем больше вероятность появления неизвестных, более близких наследников. Единственное, что нужно сделать наследнику- это доказать, что он лишь недавно (в течении шести месяцев) узнал о смерти наследодателя и не имел возможности заявить о своих правах раньше.
Поэтому, если вы решили приобрести жилье, которое перешло к продавцу в порядке наследования,
нужно быть предельно осторожным. Во-первых, нотариусы не проверяют круг наследников и выдают свидетельства о праве на наследство по закону лицам, которые явились в нотариальную контору.
Другой наследник по закону или по завещанию, узнав, что его право нарушено, имеет все основания обратиться в суд и признать данное свидетельство недействительным.
Следует быть осторожным и в случае, если правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на наследство по завещанию. Во-первых, может объявиться наследник с другим
завещанием, которое составлено позже (а действительным считается завещание,
составленное по времени последним). Во-вторых, наследники умершего имеют право оспорить завещание в судебном порядке.
Плюс ко всему, на сегодня по законодательству приоритетное право принадлежит наследникам по завещанию, но есть категория граждан, которые имеют право на обязательную долю в наследстве по
закону. Это несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя. И иногда сведения о них
обнаруживаются после вступления в наследство одного из претендентов и продажи квартиры добросовестному приобретателю. После чего начинаются долгие судебные тяжбы.
Поэтому при покупке квартиры, перешедшей в порядке наследования, в договоре купли-продажи желательно указывать ее полную рыночную цену. В случае любого сюрприза, добросовестный приобретатель вернет хотя бы вложенные деньги.

старше трех лет не канает
старая известная пугалка риэлтров по собам
после 10 лет вообше претензий не может быть
так что если собственность по наследству больше 3-х лет — то покупатель может спать спокойно

Канает. и не редко. обратитесь к судебной практике, уважаемый.

это вы как риэлтор утверждаете ? ну чтоб сразу понимать вашу компетенцию ?
ну и соответствено поясните тогда свое высказывание в разрезе п. 1 ст. 192 ГК РФ в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ

Если Вы теоретик, то продолжайте руководствоваться прочитанным. В моей (более 15 летней) практике обратный опыт. )))))

Когда я писала о трехлетнем сроке, то имела ввиду, что по истечении трех лет собственник готов указывать в договоре купли-продажи полную стоимость квартиры, а это снижает риск получить назад «только миллион» если сделка будет признана недействительной и есть вероятность, что «неизвестные» наследники за это время могли проявить себя, что в какой -то степени немного снижает риски.

А если смотреть в целом на исчисление сроков , то в главе 12 ГК РФ подробно рассмотрены вопросы начала течения срока и его окончание, условия приостановления и восстановления. Кроме того, предусмотрен общий для всех видов гражданских правоотношений срок в три года и специальные (укороченные или удлиненные) сроки для отдельных случаев.

ПРАВИЛА РАСЧЕТА ПРИ НАСЛЕДСТВЕ

Исковая давность, наследство если выступает предметом спора, может начинать отсчитываться с двух разных моментов:

С даты смерти наследодателя. То есть с данного числа у человека есть три года для защиты своих прав, связанных с этим наследством, через суд.
С момента, когда гражданин узнал или должен был узнать о своем праве быть призванным к наследованию. Только в данном случае есть одно условие, срок исковой давности не может быть больше 10 лет, которые начнут отсчитываться именно с даты смерти гражданина.

в смысле «собственник готов указать полную стоимость». он и так ОБЯЗАН указать ее. остальное является уклонением от уплаты налогов, т.е. налоговым преступлением.

Как продать квартиру полученную по наследству?

Зачастую наследники, получив в собственность жилое помещение стремятся распорядиться им. Продажа квартиры, полученной в наследство, является стандартной сделкой, однако, чтобы не брать на себя дополнительные расходы необходимо учесть некоторые особенности. Как и в какое время продать такую собственность, какие необходимы документы для совершения сделки, каков алгоритм действий должен соблюсти владелец вы узнаете из нашей статьи.

Можно ли продать квартиру, полученную по наследству?

Наследник становиться собственником жилого помещения с момента открытия наследства (смерти наследодателя). Однако распоряжаться своим имуществом в полной мере он может только после получения свидетельства о праве на наследство и регистрации права собственности в Росреестре (ст. 131 ГК РФ).

При фактическом принятии наследства у собственника отсутствуют какие-либо документы, подтверждающие его права на квартиру, поэтому совершение сделок с таким имуществом будет невозможно.

Если вопрос о вступлении в наследство решался в судебном порядке, то регистрация прав осуществляется на основании вступившего в законную силу решения суда. С этого момента собственник вправе продать или совершить любую другую сделку, требующую регистрации в соответствии с законодательством.

Сложности продажи квартиры полученной в наследство

Как правило продажа жилого помещения совершается без особых трудностей, если им владеет единственный и совершеннолетний собственник.

Однако если владельцев несколько или вреди них есть несовершеннолетние, то процесс продажи усложняется и нужно будет учесть некоторые особенности:

1. Несколько наследников недвижимости. Права всех собственников должны быть зарегистрированы, и они должны быть согласны продать принадлежащее им имущество. Договор в этом случае должен содержать условия распределения между собственниками полученных от продажи средств пропорционально доли каждого владельца.
2. Продажа доли. Если распорядиться своей частью желает только один собственник, то он обязан уведомить об этом других владельцев и предоставить им право преимущественного выкупа его доли (ст. 250 ГК РФ). Несоблюдение данного условия может повлечь судебные разбирательства, в результате которых сделка будет оспорена. Сделка в этом случае подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
3. Собственником является несовершеннолетний. Продажа возможна только с разрешения органа опеки и попечительства и при условии соблюдения интересов ребенка при совершении такой сделки (ст. 37 ГК РФ).

Порядок получения наследственной недвижимости в собственность

Для оформления в собственность объекта недвижимости, полученного по наследству, приемнику необходимо в течение 6 месяцев с момента смерти наследодателя совершить следующие действия:

• подготовить документы (паспорт, свидетельство о смерти, документы о родстве, документы на жилое помещение, оценочный отчет);
• обратиться к нотариусу и заявить свои права на имущество;
• получить свидетельство о праве на наследство;
• зарегистрировать переход прав собственности в Росреестре.

Получив выписку из ЕГРН новый собственник может начинать подготовку к сделки купли-продажи жилого помещения.

Порядок продажи недвижимости, полученной по наследству

Чтобы продать унаследованное жилье владелец должен соблюсти следующий алгоритм действий:

• собрать необходимые для совершения сделки документы;
• составить и подписать договор купли продажи;
• зарегистрировать права нового собственника в Росреестре;
• получить документы и фактически передать жилое помещение по акту приема-передачи.

Необходимые документы

Для совершения сделки купли-продажи необходимо подготовить следующие документы:

• паспорта владельца и покупателя;
• свидетельство о праве на наследство (является правоустанавливающим документом);
• выписка из ЕГРН;
• технический и кадастровый паспорт;
• документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным услугам;
• выписка из домовой книги;
• разрешение органов опеки и попечительства (если в число собственников входит несовершеннолетний);
• доверенность и паспорт представителя (если сделка совершается через доверенное лицо).

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи заключается в простой письменной форме (ст. 550 ГК РФ). Он может быть заверен нотариально по желанию сторон (кроме случаев обязательного нотариального удостоверения).

В договоре обязательно должна быть указана полная стоимость объекта недвижимости, в том числе сумма, переданная покупателем в качестве задатка или аванса.

Документ должен содержать следующую информацию:

• наименование;
• дата и место заключения;
• сведения о сторонах сделки;
• описание объекта недвижимости (адрес, площадь, количество комнат, технические данные);
• реквизиты свидетельства о праве на наследство как правоустанавливающего документа;
• стоимость жилого помещения;
• информация об имеющихся обременениях;
• права и обязанности участников сделки;
• сроки и порядок расчетов;
• срок передачи имущества покупателю;
• ответственность за нарушение условий договора и порядок разрешения споров.

Участники сделки подписывают контракт. От имени недееспособных или не обладающих полной дееспособностью граждан подписи ставят их законные представители.

Сроки продажи и размер налогообложения

Если документы для продажи жилья своевременно подготовлены, и ситуация стандартная, то продажу жилья можно осуществить в течение недели. Срок может затянуться до 1 месяца, если покупатель привлекает ипотечные средства и требуется дополнительное время для получения заемных средств и оценки покупаемой в ипотеку недвижимости.

Реализуя жилье, полученное по наследству, собственнику стоит помнить, что если он владел им менее 3 лет, то на него возлагается обязанность по уплатить налоги в размере 13 % от полученной прибыли (30 % для иностранных граждан). Налог взимается с суммы свыше 1 млн. руб., при этом учитывается кадастровая стоимость жилого помещения, а не сумма, указанная сторонами в договоре.

Действующим законодательством не предусмотрены отдельные категории граждан, освобождаемые от уплаты налога при продаже жилья, оплатить его должны все, в том числе пенсионеры. Освобождение от такой обязанности связано лишь со сроками владения жильем.

Имущественный вычет

В соответствии со статьей 220 НК РФ гражданин вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, что позволит ему уменьшить сумму налога.

Применить можно один из видов вычета:

• имущественный вычет в сумме 1 млн. руб. – им вправе воспользоваться любой гражданин, заявив вычет в налоговой декларации (для продажи полученного по наследству имущества ранее 3-летнего срока владения);
• вычет при покупке имущества – исчисляется суммой, фактически затраченной на приобретение (сумма должна быть подтверждена документально).

В случае, когда у продаваемого жилья несколько владельцев, они могут использовать вычет пропорционально своей доле в имуществе, либо применить вычет в размере 1 млн. руб. (если доля каждого собственника продана по отдельному договору купли-продажи).

Регистрация в Росреестре

Заключительным этапом сделки купли-продажи квартиры является регистрация перехода прав в Росреестре. Сделать это можно непосредственно обратившись в отделение Росреестра, либо через МФЦ. Если купля-продажа удостоверялась нотариально, то по желанию сторон документы могут быть переданы на регистрацию нотариусом.

К заявлению о регистрации необходимо приложить следующие документы:

• паспорта участников сделки;
• договор;
• правоустанавливающий документ;
• квитанция об оплате пошлины за совершение регистрационных действий (2000 рублей).

Права нового владельца будет зарегистрированы в течение 10 рабочих дней, после чего следует окончательный расчет с продавцом, и передача квартиры покупателю.

Заключение

Подводя итоги отметим следующее:

1. Фактическое принятие наследства не дает право продажи объекта недвижимости.
2. Чтобы воспользоваться правом распоряжаться недвижимостью необходимо получить свидетельство о праве на наследство и зарегистрировать право собственности на квартиру.
3. Продажа жилья при наличии нескольких собственников или недееспособных граждан в их числе имеет особенности.
4. При совершении сделки купли-продажи квартиры, находящейся во владении менее 3 лет, собственник обязан оплатить налог.

Продажа квартиры полученной в наследство — серьезная сделка и предполагает соблюдение некоторых правил особых правил, требований законодательства. Самостоятельно разобраться в тонкостях сделки, грамотно составить договор не всегда возможно для гражданина, не обладающего специальными знаниями. Не пренебрегайте возможностью обратиться к специалистам, которые помогут избежать ошибок и возможных рисков.

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат