Как составить нулевую декларацию при продаже квартиры

Все о декларации: нужно ли подавать при продаже квартиры и как это правильно сделать?

Согласно действующему налоговому законодательству доход граждан, полученный от продажи жилплощади, должен облагаться НДФЛ.

При этом обязательным условием является подача физическими лицами налоговой декларации. О том, как это правильно сделать, какие бумаги приложить и где взять образец этого документа подробно расписано в настоящей статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

Нужно ли подавать, если продали жилье?

Ответ на поставленный вопрос главным образом будет зависеть о того облагается ли налогом доход продавца квартиры. Тут возможны две ситуации:

С выручки от продажи жилплощади взимается НДФЛ – данное правило касается следующих категорий физических лиц (п. 3-4 ст. 217.1 НК РФ):

• владевших квартирой меньше трех лет (если эта недвижимость перешла по наследству, в рамках приватизации, по договору пожизненного содержания или была куплена до 2016 года);
• получивших право собственности на отчуждаемую жилплощадь менее 5 лет назад (для всех остальных).

На практике также иногда происходят ситуации, когда в результате использования вычета доход от реализации квартиры становился равным нулю. Если она находилась в собственности менее уставленных законом сроков (3 или 5 лет), то владельцу все равно придется представить в налоговую инспекцию декларацию по НДФЛ. Однако в данном случае это простая формальность. Налог уплачивать не потребуется.

Применение вычетов

Многих граждан также интересует, надо ли подавать документ, если нет дохода, и нужно ли это делать, если он составил менее 1 миллиона. Такие лица не попадают под освобождение от уплаты НДФЛ, однако для них в налоговом законодательстве предусмотрен ряд имущественных вычетов, позволяющих уменьшить общий размер налогооблагаемой базы, а, следовательно, и сумму самого налога.

Итак, в ст. 220 НК РФ обозначены следующие виды налоговых послаблений при отчуждении жилплощади:

• Уменьшение полученной суммы дохода на 1 000 000 рублей.
• Уменьшение выручки от продажи квартиры на сумму расходов, которые в прошлом понес владелец в момент ее приобретения. При этом данные затраты необходимо будет документально подтвердить.

Как называется документ?

Многие задаются вопросом о том, какую именно декларацию надо сдавать. При продаже квартиры граждане должны подавать в налоговую инспекцию декларацию под названием 3-НДФЛ. Она утверждена Приказом ФНС РФ от 3 октября 2018 года № ММВ-7-11/569 @. В рамках данного нормативного документа представлена следующая информация:

• форма декларации (Приложение №1); данной бумаги; .

В настоящее время нет необходимости заполнять такую декларацию вручную. Это можно сделать через личный кабинет, размещенный на сайте ФНС, при помощи специального приложения, предназначенного для подготовки 3-НДФЛ или же через портал Госуслуги.

Какие бумаги нужны для подачи?

Сразу следует отметить, что при подаче декларации, связанной с получением выручки от продажи жилплощади, физическому лицу необходимо подтвердить следующее:

• размер полученного дохода;
• право на имущественный вычет;
• факт получения денег от покупателя недвижимости.

Исходя из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что к декларации (3-НДФЛ) гражданину необходимо будет приложить:

• договор купли-продажи квартиры, заключенный с ее новым владельцем;
• любой платежный документ, доказывающий факт получения денег от покупателя;
• бумаги, подтверждающие расходы, понесенные в прошлом на приобретение реализованной жилплощади (если налогоплательщик желает воспользоваться вычетом, предусмотренным в пп.2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Требуется ли справка 2-НДФЛ?

Ответ на поставленный вопрос носит отрицательный характер. При подаче в налоговую инспекцию 3-НДФЛ по поводу продажи объекта недвижимости физическому лицу не нужно представлять справку с места работы, о полученных доходах (2-НДФЛ). Более того, в данном случае в декларацию вносятся только те сведения, которые напрямую связаны с реализацией имущества.

Что будет, если не представить документ в налоговую?

Налогоплательщикам следует иметь в виду, что за несвоевременную подачу декларации либо вовсе ее отсутствие действующим законодательством предусмотрено наказание.

Вот что будет, если не платить налог: в соответствии с п.1 ст. 119 НК РФ непредставление 3-НДФЛ в установленный срок влечет за собой наложение штрафа, размер которого составляет 5% от суммы неуплаченного налога. Данная пеня начисляется за каждый месяц просрочки (полный и неполный). Однако тут есть два условия:

• размер штрафа должен быть не больше 30% от суммы НДФЛ;
• минимальный размер пени должен быть не менее 1000 рублей.

Таким образом, лучше не пропускать дату представления декларации и своевременно заявить в налоговую инспекцию о доходах, полученных в результате отчуждения жилплощади.

Сроки

Так, в соответствии с абц. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ заполненная форма 3-НДФЛ должна быть представлена в налоговый орган до 30 апреля года, идущего после налогового периода, в котором был получен доход. Сам налог уплачивается до 15 июля года, в котором была подана декларация.

Порядок действий

По общим правилам декларация по доходам физического лица должна подаваться в налоговый орган по месту проживания или нахождения объекта недвижимого имущества. Об этом сказано в п. 1 ст. 83 НК РФ.

Сегодня существует несколько способов направления 3-НДФЛ в адрес налоговой инспекции. К основным из них относится:

Личный визит в территориальный орган ФНС (или направление декларации через представителя налогоплательщика) – наиболее классический вариант подачи документов. Однако он требует много сил и времени на дорогу и ожидание своей очереди.

Существенным преимуществом такого способа является возможность сразу узнать об ошибках, допущенных в ходе заполнения декларации, задать инспектору интересующие вопросы и оперативно исправить погрешности.

Итак, можно выделить 3 варианта направления декларации по интернету:

• Использование личного кабинета на сайте ФНС.
• Отправка документов через портал Госуслуги. Однако в этом случае потребуется заранее приобрести электронную подпись.

Как заполнить, правильно указать и отразить все сведения?

При декларировании доходов, полученных от продажи квартиры, физическому лицу следует заполнить в 3-НДФЛ следующие листы:

1. титульный лист (тут отражаются основные сведения о налогоплательщике);
2. раздел № 1 (указывается сумма налога, подлежащего уплате с доходов от реализации жилплощади);
3. раздел № 2 (содержит подробный расчет налогооблагаемой базы);
4. Приложение № 1 (отражает сумму дохода, полученного в результате отчуждения недвижимости);
5. Приложение № 6 (включает сумму конкретного имущественного вычета, которым хочет воспользоваться налогоплательщик).

• Скачать бланк декларации 3-НДФЛ
• Скачать образец заполнения налоговой декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры

Таким образом, продавцы квартир в обязательном порядке должны заявить о своем доходе посредством направления налоговой декларации в территориальный орган ФНС. Исключением являются только те граждане, которые по закону освобождаются от уплаты НДФЛ в данном случае.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

Уведомления от ФНС при продаже квартиры

Есть ли законы, которые регламентируют, что ФНС должна уведомлять после продажи квартиры о том, что нужно подать декларацию, что начисляются пени, если срок подачи декларации нарушен?

На основании ст. 217, 217.1, 228, 229 Налогового кодекса РФ физические лица, получившие доходы от продажи имущества, находившегося в их собственности менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, обязаны самостоятельно исчислить сумму налога на доходы физических лиц и представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц по форме 3-НДФЛ в установленный срок.

Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

По общему правилу, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Согласно п. 3 ст. 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом РФ;
2. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
4. в собственности налогоплательщика, включая совместную собственность супругов, на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества (комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома или доли в праве собственности на жилое помещение) не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). Этот подпункт введен Федеральным законом от 26.07.2019 № 210-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и применяется с 1 января 2020 г. (письма Минфина России от 23.12.2019 № 03-04-05/100526, от 04.12.2019 № 03-04-5/94269).

Таким образом, продажа квартиры, находившейся в собственности менее трех или пяти лет (в зависимости от времени и оснований ее приобретения), влечет обязанность налогоплательщика по представлению налоговой декларации и уплате НДФЛ.

Следует отметить, что налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению в соответствии со ст. 217 НК РФ (за исключением доходов, указанных в п. 60 и 66 ст. 217 НК РФ), а также доходы, при получении которых налог полностью удержан налоговыми агентами, если это не препятствует получению налогоплательщиком налоговых вычетов (п. 4 ст. 229 НК РФ).

На основании налоговой декларации по форме 3-НДФЛ налогоплательщик вправе уменьшить доходы от продажи квартиры:

• на сумму имущественного налогового вычета при продаже имущества в размере не более 1 млн руб. (согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ);
• либо на сумму фактически произведенных налогоплательщиком и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Вы также можете прочитать подробную статью, размещенную на нашем сайте, где рассказывается обо всех нюансах уплаты налога с продажи квартиры.

Нулевая декларация — что это за форма и когда ее сдают

Нулевая декларация по налогу на доходы физических лиц или «нулевка», как ее привычно называют, — форма 3-НДФЛ, где сумма налога к уплате или возврату равна нулю. Подавать ее в ИФНС следует строго до 30 апреля года, идущего за отчетным.

Как же так — налога нет, а декларацию всё равно необходимо сдавать? Наш материал об этом.

Кто должен сдавать нулевую 3-НДФЛ

Если источниками дохода были: продажа имущества, сдача жилья в аренду, дарение имущества не от близких родственников, налогоплательщик обязан подать в инспекцию форму 3-НДФЛ. Основание: ст. 228 НК РФ.

В декларации нужно отразить доходы, расходы и налоговые льготы. При этом не важно, какой получился налог, к уплате или нет.

На заметку. Если вы продали имущество, которым владели более минимального срока (трех, а в некоторых случаях пяти лет), вы автоматически освобождаетесь от декларирования таких доходов.

Как сумма налога может оказаться равной 0, ведь доход-то был? Да, такое бывает, и нередко.

Почему декларация может быть нулевой

Вариант I. Доход получен, но сумма заявленных в декларации налоговых вычетов больше или равна сумме дохода.

Пример:

В 2022 году вы сдавали квартиру в аренду и получили доход в 120 тыс. рублей. В том же году заплатили за лечение 120 тыс. рублей. Доход с аренды и социальный налоговый вычет за лечение указываются у одной декларации 3-НДФЛ. В итоге налог составит 0 рублей.

Вариант II. Налогоплательщики продают собственность и для уменьшения налога заявляют право на имущественный налоговый вычет. Законодательством предусмотрено два типа вычета:

1. Вычет в размере документально подтвержденных расходов на покупку реализованного впоследствии имущества.

Пример:

В 2020 году вы купили квартиру за 5 млн рублей, а в 2021 году продали по той же цене. У вас есть право уменьшить выручку от продажи на расходы на покупку. Декларация за 2021 год будет равна нулю.

2. Вычет от продажи жилой недвижимости в размере 1 млн рублей и/или от продажи другого имущества в размере 250 тыс. рублей. Основание: пп.1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Пример:

В 2021 году вы получили квартиру в наследство. В том же году продали ее за 1 млн рублей. Вы имеете право применить налоговый вычет в размере 1 млн рублей. В итоге налог составил 0 рублей.

Что изменилось в 2021 году

Начиная с доходов за 2021 год и вне зависимости от срока владения имуществом нулевая декларация не подается при соблюдении следующих условий:

• доход от продажи недвижимого имущества (жилых домов, квартир, комнат, садовых домов, земельных участков) составил до 1 млн рублей,
• доход от продажи прочего имущества, например, автомобиля или гаража составил до 250 тыс. рублей.

Основание: Федеральный закон от 02.07.2021 г. № 305. На веб-сайте nalog.ru ИФНС уточняет, что указанные в законе суммы соответствуют размерам имущественных вычетов по НДФЛ.

Пример:

В 2021 году вы за 230 тыс. рублей продали автомобиль, который купили год назад. После применения имущественного вычета в размере 250 тыс. рублей налог 0 рублей. Несмотря на то, что трехлетний срок владения автомобилем не истек, подавать нулевую отчетность за 2021 год не нужно.

!!!Обратите внимание: если по итогам года доход превышает установленные ФЗ № 305 нормы, нулевая декларация 3-НДФЛ по доходам сдается в общем порядке.

Кадастровая стоимость жилья

При определении налогооблагаемого дохода от продажи недвижимого имущества следует учитывать кадастровую стоимость объекта. Доходом будет считаться наибольшая из величин: цена по договору купли-продажи либо 70% от кадастровой стоимости имущества по состоянию на 1 января года продажи.

Пример:

В 2022 году вы продали квартиру за 1 000 000 рублей. При этом кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2022 года составляла 1 600 000 рублей.

Доходом будет считаться 70% от кадастровой стоимости (1 120 000 рублей), так как она превышает сумму, указанную в договоре купли-продажи.

До 30 апреля 2023 года необходимо отчитаться перед налоговым органом. Будет ли декларация нулевой — зависит от заявленных в ней налоговых вычетов.

Как сдать нулевую декларацию

Так же, как и ненулевую: через личный кабинет налогоплательщика, по почте, лично налоговому инспектору.

Или обратитесь в НДФЛка.ру, так как нулевая декларация 3-НДФЛ — не пустая форма, а правильно заполненный документ с нулевым налогом к уплате/возврату. Доверьтесь нашим специалистам: мы оформим и отправим отчетность в налоговую инспекцию быстро и без вашего участия.

Налог с продажи недвижимости

В каких случаях нужно платить налог с продажи недвижимости, а в каких нет? Как уменьшить сумму налогов с помощью вычета, и куда для этого обращаться? Читайте подробную инструкцию.

В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?

При продаже любой недвижимости (квартиры, дома или гаража) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода, если она находится у них собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).

Что такое минимальный срок владения?

Это срок, после завершения которого можно продать недвижимость без уплаты налога. Он составляет 3 года в случаях, если собственность получена в подарок, унаследована от близкого родственника, приобретена по договору ренты или в результате приватизации. Также в некоторых случаях минимальный срок в 3 года установлен для многодетных семей.

В остальных случаях придется подождать 5 лет.

В каких случаях многодетные семьи могут не платить налог?

С 1 января 2022 года освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости многодетные семьи при одновременном соблюдении следующих условий:

• Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
• Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
• Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
• Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.

При соблюдении всех условий членам многодетных семей не нужно соблюдать минимальный срок владения недвижимостью.

Нужно ли подавать налоговую декларацию, если минимальный срок владения закончился?

Нет, если недвижимость находилась в вашей собственности больше минимального срока, подавать налоговую декларацию после продажи квартиры не требуется.

Как рассчитать сумму налога?

При продаже недвижимости до истечения минимального срока владения необходимо заплатить налог по ставке 13%. То есть при реализации квартиры стоимостью 2 млн рублей придется заплатить 260 тыс. рублей в качестве НДФЛ.

Как уменьшить сумму налогов?

Вариант 1. Подождать 3–5 лет, что позволит не только не платить налоги, но и избавиться от необходимости подавать документы в налоговую службу.

Вариант 2. Воспользоваться налоговым вычетом. Имущественный вычет позволяет уменьшить сумму, с которой уплачивается налог, на 1 млн рублей (при продаже квартир, комнат, домов, садовых домов, земельных участков) или на 250 тыс. рублей (при продаже нежилых помещений, гаражей ).

Например, вы унаследовали квартиру и сразу же решили ее перепродать за 3 млн рублей. Вы сможете заплатить налог по ставке 13% не с 3 млн рублей, а с 2 млн рублей, если к налоговой декларации приложите заявку на оформление вычета.

Вариант 3. Если вы покупали квартиру на собственные деньги, можно учесть эти средства и снизить налоговую базу на эту сумму. Например, Василий приобрел квартиру за 2 млн рублей, но спустя год перепродал ее за 3 млн рублей. При подаче налоговой декларации он приложил документы, которые подтверждали факт покупки, что позволило ему снизить налоговую базу с 3 до 1 млн рублей, уменьшить налог до 130 тыс. рублей.

Как рассчитать налог, если недвижимость продана дешевле кадастровой стоимости?

Если вы продали ваше жилье дешевле кадастровой стоимости, то вам все равно придется заплатить налог от суммы равной 70% кадастровой стоимости. Иными словами, представим ситуацию, при которой вы, по причине, продаете квартиру, которая стоит 2 млн рублей за 1,2 млн рублей. В этом случае сумма, с которой придется заплатить налог (налоговая база), будет рассчитана следующим образом: 2 млн рублей * 0,7 = 1,4 млн рублей.

Какова процедура уплаты налога на недвижимость и какие потребуются документы?

Шаг 1. Собрать документы:

• паспорт;
• договор
• расписка или банковская выписка, подтверждающая денежный перевод;
• выписка из ЕГРН;
• другие документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры.

Шаг 2. Подать налоговую декларацию по форме в отделение налоговой службы по месту жительства или онлайн через личный кабинет налогоплательщика.

Шаг 3. После проверки документов вам будет начислен налог, который можно оплатить через любой банк или с помощью личного кабинета налогоплательщика. Также можно воспользоваться сервисом «Уплата налогов физических лиц».

Что будет, если не заплатить налог?

Неуплата налогов влечет наложение штрафа от 20 до 40% от суммы налога, а также может привести к наступлению административной или даже уголовной ответственности.

Требуется консультация по налогам с продажи недвижимости? Обратитесь в Консультационный Центр ДОМ.РФ!

Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ

В России доходы облагаются налогом — если вы продали недвижимость, то должны заплатить налог с продажи. Размер налога для физлиц стандартный — 13%, но он платится не со всей суммы, вырученной от продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи.

Рассказываем, когда наступает обязанность по оплате НДФЛ, в каких случаях налог с продажи не требует оплаты и для кого предусмотрены льготы, как рассчитывается сумма налога и как уменьшить его размер.

Содержание:

Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году

В 2021 году в России вводится ряд изменений, связанных с уплатой налогов на имущество физлиц. Основное изменение — завершается реформа по налогам на недвижимость, и все регионы России в этом году окончательно перейдут на новый механизм расчета налога от кадастровой стоимости объекта, которая приближена к рыночной. До этого в некоторых регионах сохранялся расчет, исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости. Это изменение приведет к росту налоговых платежей. В регионах, которые только перешли на новую систему расчетов, первые три года налог станет взиматься с учетом понижающих коэффициентов и будет ежегодно расти, а после — взиматься по полной кадастровой стоимости.

1. Льготы и перерасчет. В конце 2020 года изменились правила перерасчета ранее исчисленных имущественных налогов для физлиц. В первую очередь это касается пенсионеров, инвалидов, ветеранов боевых действий и других категорий льготников. В соответствии со ст. 407 Налогового кодекса они освобождаются от уплаты налога на имущество. Закон устанавливает пять видов недвижимого имущества, в отношении которых может быть предоставлена льгота, в том числе квартира (комната), жилой дом и гараж. Льгота предоставляется в отношении только одного объекта каждого вида.

2. Льготы для дольщиков. С 2021 года налоговые льготы распространили на дольщиков — покупателей квартир в новостройках, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), а также на тех, кто купил квартиру по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ). Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее. По новым правилам, для участников долевого строительства срок владения будет отсчитываться с момента полной оплаты ДДУ. Это поможет дольщикам и участникам ЖСК раньше продать свои квартиры без уплаты НДФЛ.

3. Недвижимость не станут облагать повышенным НДФЛ. В прошлом году в России принята прогрессивная ставка НДФЛ — доходы свыше 5 млн руб. с 1 января 2021 года облагаются по ставке 15%. Это могло коснуться многих собственников недвижимости, но было принято решение не применять прогрессивную шкалу к разовым или нерегулярным доходам, в том числе доходам от продажи недвижимого имущества. Поэтому НДФЛ остается прежним — 13%.

4. Получить налоговый вычет станет проще. В России в 2021 году упростят получение налогового вычета при покупке квартиры, дома или земельного участка. По новым правилам, физлица смогут возмещать НДФЛ одним только заявлением — без составления декларации 3-НДФЛ. Помимо существенного сокращения списка необходимых документов, упрощенная камеральная проверка сократит сроки получения налогового вычета. Сейчас только проверка предоставленных документов в ФНС занимает три месяца, еще 30 дней потребуется для перевода средств на счет. По новым правилам, камеральная проверка займет 30 дней с момента оформления заявления на налоговый вычет, а деньги на счет будут перечислять в течение 15 дней после ее окончания.

Как рассчитать сумму налога

Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн рублей) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.

Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений:

• цена продажи квартиры или
• 70% кадастровой стоимости квартиры.

При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором продается квартира.

Например, гражданин Петров купил квартиру за 5 млн руб., а продана за 5,5 млн руб. Таким образом:

5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000.

НДФЛ: 4 500 000*13% = 585 000 руб.

Вычет в размере расходов, связанных с покупкой квартиры

В этом случае налог фактически начисляется только на прибыль, полученную от перепродажи. Для этого учитываются реальные (подтверждается документально) расходы, напрямую связанные с покупкой. В некоторых ситуациях такое решение выгоднее, чем оформление вычета.

Например, Петров продал квартиру за 5 млн руб. (купил за 4,5 млн руб.). Таким образом, расчет налога с продажи будет выглядеть так:

5 000 000 – 4 500 000 = 500 000.

НДФЛ: 500 000 * 13% = 65 000.

Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом

НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:

• недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
• если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
• если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
• квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.

Во всех остальных случаях НДФЛ взимается с дохода от продажи квартиры.

Как уменьшить налог с продажи квартиры

Если вы продаете квартиру, то с точки зрения государства получаете доход. Если вы продали недвижимость раньше, чем наступил минимальный срок владения, то должны заплатить налог с продажи. Российским законодательством предусмотрены льготы, которые могут существенно снизить налогооблагаемую базу — сумму, которую вам заплатили за квартиру. Налог придется заплатить не со всей суммы, вырученной с продажи квартиры, а с разницы между покупкой и продажей. С этой суммы платится 13% налога. Основание: пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Налоговый кодекс РФ предусматривает несколько вариантов вычета. Чтобы им воспользоваться, нужно документально подтвердить расходы на покупку квартиры. Для подтверждения расходов, как правило, предоставляются следующие документы: договор купли-продажи и акт приемки-передачи, приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.

Имущественный вычет позволяет уменьшить налогооблагаемую базу на сумму доходов, полученных от продажи имущества за календарный год. НК РФ устанавливает верхнюю границу вычета в размере 1 млн руб.

То есть если вы за год продали одну квартиру за 10 млн руб., то сможете уменьшить налогооблагаемую базу до 9 млн руб. Если вы продали две квартиры, одну за 5 млн руб., другую за 10 млн руб., общая сумма налогооблагаемого дохода составит 14 млн руб. (5 млн руб. + 10 млн руб. — 1 млн руб. = 14 млн руб.). Если ваш доход от продажи квартиры меньше, чем 1 млн руб., то НДФЛ уплачивать не нужно.

Александра Стирманова, адвокатское бюро «S&K Вертикаль»:

— Налоговый кодекс РФ предусматривает два варианта вычета.

1. Применить вычет в фиксированном размере. Следует иметь в виду, что фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости. Например, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности. Чтобы применить вычет, нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, предоставить в ФНС по месту жительства налоговую декларацию и документы, подтверждающие факт продажи имущества, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета.

2. Дождаться истечения минимального срока владения. В качестве дополнительного варианта минимизации налогового бремени можем рассмотреть третий вариант. Наиболее частый вопрос, возникающий у налогоплательщиков: когда можно не платить налог при продаже квартиры? Ответ: НДФЛ не возникает при продаже квартиры, которая находилась в вашей собственности более минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом. По общему правилу, минимальный срок владения составляет пять лет. Но стоит иметь в виду, что для отдельных ситуаций предусмотрены исключения. Например, если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика, применяется трехлетний срок владения.

Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры

При расчете налога с продажи квартиры могут возникать различные нюансы в его подсчете, сроке действия, льготах и других правилах. Юрист разобрал на примере некоторых кейсов правила расчета и применения НДФЛ на недвижимое имущество физических лиц.

Александра Воскресенская, адвокат КА «Юков и партнеры»:

Налог с продажи квартиры, полученной по наследству

— При продаже недвижимости, полученной в порядке наследования, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ предусмотрено, что физические лица обязаны уплачивать налог с продажи имущества, находящегося в их собственности. К объектам, подлежащим налогообложению, относится в том числе недвижимость. При этом ст. 217 НК РФ предусмотрено, что граждане освобождаются от уплаты налога на недвижимое имущество в случае, если соответствующий объект находился в их собственности в течение минимального предельного срока, который на текущую дату составляет три года.

В письме Министерства финансов от 30 июля 2020 года № 03-04-05/66879 разъясняется, что для наследников данный срок начинается с даты оформления их прав в ЕГРН (на основании свидетельства о праве на наследство) независимо от того, в течение какого срока недвижимое имущество находилось до этого во владении наследодателя. Также, согласно ст. 220 НК РФ, при продаже имущества после 1 января 2019 года граждане вправе получить налоговый вычет, исходя из сумм документально подтвержденных расходов на покупку недвижимости, но не более 1 млн руб.

Для наследников имеется нюанс: налоговый вычет можно получить с расходов, понесенных наследодателем при приобретении недвижимости, если сам наследодатель при жизни самостоятельно не воспользовался таким правом.

Налог с продажи ипотечной квартиры

При продаже квартиры, полученной в порядке наследства и обремененной ипотекой, можно получить налоговый вычет, исходя из расходов, понесенных на погашение ипотечного кредита (согласно письму Министерства финансов от 2 августа 2019 года N 03-04-05/58466). Аналогичные правила распространяются и на случаи, когда недвижимость была получена в дар. Необходимо, однако, учитывать, что НДФЛ при продаже полученной в дар недвижимости не подлежит уплате в случае, если она была подарена членом семьи (в соответствии с Семейным кодексом, к ним относятся супруги, родители и дети (усыновители и усыновленные), дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (то есть имеющие общих отца или мать) братья и сестры).

Налог с продажи подаренной квартиры

Также следует рассмотреть ситуации, когда наследникам переходит в дар (в порядке наследования) не все недвижимое имущество, а его доля, и впоследствии данные лица приобретают оставшуюся часть недвижимости по договору купли-продажи. Здесь необходимо учитывать, что минимальный предельный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ в случае, если такая недвижимость приобретена по возмездному договору, составляет не три года, а пять лет. Следовательно, если наследником часть квартиры была получена по наследству, а часть — по договору купли-продажи и с даты регистрации в ЕГРН права на всю квартиру прошло менее пяти лет, такое лицо должно уплатить НДФЛ соразмерно доле, приобретенной по договору купли-продажи.

Налог с продажи квартиры пенсионером

В соответствии со ст. 407 Налогового кодекса освобождаются от уплаты НДФЛ пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством, а также лица, достигшие возраста 60 и 55 лет (соответственно мужчины и женщины), которым в соответствии с законодательством России выплачивается ежемесячное пожизненное содержание.

Как получить налоговый вычет с продажи квартиры

Имущественный налоговый вычет, связанный с продажей недвижимости, можно применять неограниченно. Но есть ограничение — предельный размер вычета 1 млн руб. или 250 тыс. руб. в налоговом периоде.

Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется: