Перечень документов для регистрации договора аренды

Как зарегистрировать договор аренды

Собственнику любого объекта недвижимости необходимо знать, кто обязан зарегистрировать договор аренды в государственных органах и как это сделать.

Когда составляется договор аренды

Соглашение заключается, если арендодатель и арендатор договорились обо всех существенных условиях (срок, цена и т. д.). Соглашение на срок более года оформляется письменно.

Зачем регистрировать

Обязательной регистрации подлежит имущество в таких случаях:

1. Стороны обязаны зарегистрировать договор аренды нежилого помещения в Росреестре, если он заключен на срок более года. Эта норма утверждена п. 2 ст. 651 ГК РФ , п. 2 ст. 26 ЗК РФ , ей посвящен п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53.
2. Если передаваемым объектом является предприятие, сделку тоже регистрируют вне зависимости от срока ее действия: этого требует п. 2 ст. 658 ГК РФ .
3. Если передают в аренду не весь объект, а его часть, ее одновременно ставят на кадастровый учет и регистрируют сделку (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Если срок аренды не указан (заключен на неопределенный срок) и объект не является предприятием, регистрировать соглашение не обязательно.

Эти правила направлены на защиту арендатора. Например, при смене собственников арендованного помещения имеющееся соглашение является обязательным для нового собственника, если оно зарегистрировано в Росреестре. Следовательно, арендатору стоит задуматься, как зарегистрировать договор аренды, если он не хочет в будущем увязнуть в конфликтах и разбирательствах. Регистрировать его вправе любая из сторон.

Другим преимуществом для арендатора является уменьшение налоговой базы при расчете налога на прибыль. А орган лицензирования не выдаст разрешение на предпринимательскую деятельность в чужом помещении, не нанимаемом официально.

Какие документы предоставить для регистрации договора аренды

• договор аренды (2 подлинника, если сделка не проходила нотариальное заверение; если проходила — то достаточно одного подлинника плюс копия для Росреестра);
• заявление о регистрации;
• паспорт заявителя (если документация отправляется почтой, достаточно простой ксерокопии);
• доверенность для представителей юрлиц;
• свидетельство ЕГРИП;
• квитанция оплаты госпошлины.

Для нежилого помещения, кроме перечисленных документов, нужны (опционально):

• кадастровый паспорт;
• учредительные документы юрлица;
• свидетельство о его государственной регистрации;
• документ, подтверждающий полномочия руководителя.

Как заполнить заявление

Правила заполнения заявления о регистрации договора аренды изложены в Приказе Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920. Заполнить заявление вы можете самостоятельно, используя форму Excel, или в электронном виде на сайте Росреестра. В случае подачи документов через МФЦ форму поможет заполнить специалист, их принимающий.

Куда отправить документы на регистрацию

Для аккумулирования всей информации об объектах недвижимости на территории России образован Единый государственный реестр недвижимости, ЕГРН. Выписка из ЕГРН подтверждает кадастровый номер, возникновение объекта недвижимости, переход права собственности на него. Туда же вносятся сведения о найме. Росреестр — это орган, где зарегистрировать договор аренды нежилого помещения предписывает закон.

Подают документы на регистрацию лично двумя путями: относят их в отделение Росреестра или в МФЦ. Кроме личного визита, существуют и дистанционные способы отправить документы:

• по почте в ближайшее отделение Росреестра. Подготовьте опись вложения, укажите ценность, потребуйте уведомление о вручении;
• по электронной почте — непосредственно в Росреестр или через Госуслуги;
• через нотариуса.

Стоимость госпошлины

После того как документы собраны, возникает вопрос: сколько стоит зарегистрировать договор аренды в регистрационной палате? В 2020 году размер госпошлины за регистрацию прав на недвижимость составляет:

• для физических лиц — 2000 рублей;
• для юридических лиц — 22 000 рублей.

ИП оплачивают госпошлину любым способом, а юридические лица — только по безналичному расчету. Для перевода денег используйте КБК:

• 321 1 08 07020 01 1000 110 — при подаче в Росреестр;
• 321 1 08 07020 01 8000 110 — при их подаче через МФЦ.

В какие сроки рассматриваются документы

Регистрация в МФЦ занимает 7 дней. Заявитель получает выписку из ЕГРН и экземпляры договора с отметкой о государственной регистрации.

Что делать, если регистрация приостановлена

Росреестр вправе приостановить регистрацию. В уведомлении, которое получит заявитель, указываются причины. Изучите их и исправьте в трехмесячный срок. Не получается исправить за 3 месяца, подайте заявление о продлении срока до 6 месяцев.

Регистрация договора аренды (субаренды)

Сотрудники Юридического Центра «Адвекон» оказывают услуги в области консультирования и регистрации договоров аренды (субаренды) объектов недвижимого имущества и их частей, с постановкой частей объектов на кадастровый учет.

Варианты услуг при регистрации договора аренды (субаренды):

1. Первичная консультация по подготовке пакета документов — 2000-3000 рублей.

• Оценка возможности регистрации договора аренды (субаренды) недвижимого имущества;
• Консультация по сбору и комплектности пакета документов, предоставляемого на государственную регистрацию.

2. Правовая экспертиза пакета документов с учетом особенностей конкретной ситуации — 3500 рублей.

• Правовая экспертиза пакета документов, и каждого в отдельности, рекомендации по корректировке, выявление оснований на предмет возможного приостановления и отказа в государственной регистрации.

3. Правовая экспертиза пакета документов и подача последнего на государственную регистрацию (комплексная услуга) — 7500 рублей.

• Правовая экспертиза пакет документов;
• Рекомендации по подготовке необходимых дополнительных документов (с учётом конкретной ситуации);
• Подача пакета документов на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, сопровождение государственной регистрации, получение зарегистрированного договора и передача последнего клиенту.

Базовый перечень документов для регистрации договоров аренды (субаренды) нежилого помещения (здания, сооружения):

• Договоры аренды по количеству сторон плюс один для регистрирующего органа.

• Правоустанавливающие документы на объект недвижимого имущества.

• Технический план или к адастровый паспорт объекта недвижимого имущества (нужен не всегда). В случае, если в аренду сдается часть земельного участка к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт или план земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. В том случае, если в аренду сдается часть здания или отдельные помещения, к договору аренды прилагаются технические планы или кадастровые паспорта здания или помещения с указанием размера арендуемой площади и кадастровых номеров самих объектов.

• Если стороной в сделке является юридическое лицо, предоставляются следующие надлежаще заверенные документы, если их еще нет в архиве Росреестра:

1. Выписка из ЕГРЮЛ (срок — 1 месяц)

2. Свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе (ИНН).

3. Свидетельство о государственной регистрации юридического лица (ОГРН).

4. Устав организации и все изменения к нему.

5. Приказ о назначении генерального директора или иного лица действующего от имени организации (оригинал).

6. Иные документы предусмотренные действующим законодательством.

• Платежное поручение об оплате госпошлины за регистрацию прав в размере, установленном действующим законодательством на дату государственной регистрации. С 01.01.2015 г. для организаций государственная пошлина за регистрацию договора аренды составляет 22 тысячи рублей.

Особенности регистрации договоров аренды на части объектов

Зачем проверять комплект документов перед подачей на регистрацию?

Неполный пакет документов или неверно составленные документы в поданном комплекте могут привести к отказу в регистрации, и, как следствие, к потере госпошлины (22000 рублей) и потере времени (месяц и более). Раньше УФСГРКК делало приостановку регистрационных действий, отправляло заявителю соответствующую бумагу, в которой указывались недостатки, и можно было исправить недочеты. Сейчас все чаще по «плохим» пакетам документов выдают отказы в регистрации, пропадает госпошлина. Причем, стало не с кем спорить.

Прием документов на регистрацию стали вести, с недавнего времени, МФЦ (многофункциональные центры районов СПб). В МФЦ принят на работу большой штат новых сотрудников, не работавших в УФСГРКК (ГБР). Операторы мало знакомы или не знакомы вовсе с требованиями юристов самого УФРС и Минюста по договорам аренды. И никто не подскажет, какой пакет документов надо подавать, и что в пакете правильно или неправильно. Операционисты принимают все, что им приносят. Затем отправляют в Регистрационный центр, там юристы УФРС проводят экспертизу. И, в зависимости от комплектности и качества (юридической чистоты) предоставленных документов, заявитель может получить зарегистрированный договор или отказ в регистрации.

Правовая экспертиза документов — залог успешной регистрации договора аренды (субаренды). У нас есть 15-летний опыт регистрации договоров любой сложности.

А вот некоторые советы.

О тексте договора

При подготовке проекта договора аренды нежилого помещения, строения, здания, договора аренды участка и пр., советуем при составлении договора пользоваться рекомендациями со страниц нашего сайта. Текст договора очень важен в будущем! Кроме того, к договору обычно есть ряд приложений. Их надо прошить вместе с договором или оформить как самостоятельные документы, с печатями и подписями уполномоченных лиц.

О стоимости арендной платы, если арендодатель — КУГИ, КУМИ

Коэффициенты, используемые при расчете стоимости аренды, имеют диапазон применения. Есть вероятность, что в вашем случае, такие коэффициенты завышены и могут быть в судебном порядке уменьшены, тем самым и арендная плата после решения Арбитражного суда может уменьшиться. Наши адвокаты, специализирующиеся по арбитражным спорам, в том числе по вопросам начислений арендных платежей, готовы помочь в экспертизе расчета арендной платы, и, в случае выявления ее неверного расчета, провести переговоры, досудебный и судебный порядок изменения стоимости месячных сумм арендной платы по договору.

Оформление договора аренды для регистрации (частные случаи)

Регистрация договора аренды помещения

Если помещение, передаваемое в аренду, предоставляется арендатору целиком, и в паспорте объекта указаны его границы и литера, такой документ годится для регистрации и должен быть приложен к договору аренды в имеющемся виде.

Если в аренду передается помещение, несколько помещений на одном этаже, часть здания, то для «нового» объекта аренды (чаще всего) должен быть изготовлен новый документ, содержащий его границы и дающий возможность точной инициализации. При этом, в договоре аренды должны быть четко описаны помещения,площади, литеры и иные уточняющие признаки.

Такие же правила относятся и к документам по договорам аренды здания.

Регистрация договора аренды помещения с самовольной перепланировкой

Если в помещении (здании) произведена самовольная или несогласованная перепланировка, и, особенно, с изменением внешних границ объекта, такие документы на регистрацию сдавать нельзя! Мало того, что по ним огромная вероятность отказа в регистрации, да еще и такая информация надежно закрепится в архиве регистрирующего органа. Потом решать эти проблемы будет сложнее. Перед такой регистрацией советуем обратиться к нам за юридическими советами.

Регистрация договора аренды земельного участка

Для государственного и муниципального имущества существуют, обычно, базовые утвержденные Правительством редакции текстов договоров, обязательные к применению. Здесь достаточно собрать необходимую документацию и выполнить регистрационные действия к подготовленному пакету документов.

Для коммерческих участков, передаваемых в аренду собственниками или арендаторами со следующей субарендой, важно каждое слово в договоре. Также важны документы-приложения: о метражах, границах объектов, соответствие целевого назначения предмету договора и пр. Над такими документами надо много работать, чтобы в итоге получить право надежной долгосрочной аренды земли.

Государственная регистрация договоров аренды: какие договоры подлежат регистрации

Договоры долгосрочной аренды со сроком более 1 года, обязательно должны быть зарегистрированы в УФСГРКК. Иначе, могут возникнуть нежелательные правовые и бухгалтерские последствия. Договоры краткосрочной аренды регистрации не подлежат.

Наша статистика

Наши сотрудники помогли зарегистрировать более тысячм договоров, из них, примерно, 45 очень сложных договоров аренды (со втроенными этажами и антресолями, перепланировкой, с изменениями метражей и пр. Один договор — с ограничениями, не дающими права сдавать в аренду (в суде было доказано возможное право и произведена дальнейшая регистрация).

Где можно зарегистрировать договор аренды?

Если есть уверенность в правильности пакета документов, его можно сдать самостоятельно вРосреестре или МФЦ района недвижимости.

Но лучше доверить регистрацию юристам — обращайтесь в наш юридический центр.

Запишитесь на прием. Получите квалифицированную помощь.

Автор текста: Генералова Н.Б.
Генеральный директор, управляющий партнер

Порядок, нюансы и стоимость государственной регистрации договора аренды нежилого помещения в Росреестре

При заключении договора аренды нежилых помещений иногда требуется их регистрация в ЕГРН. В каких случаях это требуется, как выглядит процедура – и что нужно иметь в виду, обращаясь в регистрирующий орган?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

На какой срок можно заключить соглашение?

При этом в зависимости от времени действия договоры могут классифицироваться следующим образом:

1. Краткосрочный договор. Он заключается на любой срок, который меньше года – вплоть до 364 дней. На практике обычно используются договора, которые подписываются на 11 месяцев. При этом допускается их продление (пролонгация) с помощью дополнительных соглашений или даже автоматическая.
2. Долгосрочный договор. Его нижний предел – ровно 1 календарный год. Верхний законом устанавливается лишь для отдельных категорий помещений (например, договор аренды объектов, относящихся к культурному или историческому наследию, заключается не более чем на 49 лет).
3. Бессрочный договор. Его особенность состоит в том, что при подписании стороны вообще не оговаривают времени действия (ч. 2 ст. 610 ГК РФ). В этом случае срок не должен превышать максимальный (если он установлен законом), в остальном же никаких пределов нет.

Разница между ними с точки зрения закона основана на ч. 2 ст. 651 ГК РФ. Она устанавливает, что договор, заключённый на срок от года и более, должен быть зарегистрирован через Росреестр в порядке, предусмотренном ФЗ «О госрегистрации недвижимости».

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Именно здесь пролегает граница между договорами краткосрочными и долгосрочными. Но при этом считается, что если в договоре не указан срок его действия, его регистрировать тоже не нужно – и поэтому бессрочные договора, даже если они действуют и больше года, тоже не регистрируются.

При заключении договора аренды можно рекомендовать следующее:

• Долгосрочный удобен в тех случаях, когда стороны точно не собираются прерывать отношения раньше указанного срока.
• Краткосрочный хорош тем, что при каждом продлении его можно корректировать. Это удобно для арендодателя: можно повышать арендную плату за нежилое помещение.
• Бессрочный сочетает в себе черты долгосрочного и краткосрочного: его не надо регистрировать, но он может длиться больше года.

Надо ли регистрировать в государственном реестре и когда обязательно?

Обязательность регистрации предусмотрена ч. 2 ст. 609 и ч. 2 ст. 651 ГК РФ. Они предусматривают, что все договора аренды недвижимости (как зданий, так и помещений), в которых указан срок действия, равный или превышающий календарный год, подлежат обязательной государственной регистрации.

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Сама же процедура подробно раскрывается в ст. 51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ от 2015 года. Не требуется регистрировать:

1. Краткосрочные договора аренды – в силу той же ч. 2 ст. 651 ГК РФ. Эта позиция подтверждена информационным письмом ВАС РФ №53 от 2000 года.
2. Бессрочные. Хотя они и могут фактически длиться год и более, но, поскольку срок в них прямо не указан, требования о регистрации на них не распространяются.

В том случае, если заключён договор аренды на срок год и более, но регистрация не произведена, последствия будут следующими:

• Поскольку договор вступает в действие с момента регистрации, он будет считаться незаключённым. Это может помешать той стороне, чьи права окажутся нарушенными, добиться возмещения в суде.
• Арендатор не будет иметь преимущественного права на перезаключение договора после того, как срок аренды истёк.
• Арендатор не сможет сдать помещение в субаренду.
• При перемене собственника помещения правило о сохранении арендных отношений применяться не будет. Новый владелец не обязан будет выступать арендодателем, а сможет потребовать освободить помещение – и с точки зрения закона будет прав.
• Уклонение арендатора от регистрации договора может быть основанием для досрочного расторжения аренды.
• Отсутствие регистрации скажется и на размере налогов. Например, арендатор не вправе будет уменьшать свои прибыль на размер арендных платежей, а у арендодателя появится необоснованный документально доход. Это может привести к претензиям со стороны ИФНС. Практика арбитражных судов показывает, что такого рода претензии удаётся отвести, но это – лишние затраты времени и денег на суд.

Порядок процедуры: где и как регистрируется соглашение?

Регистрацией договоров, связанных с недвижимостью, в том числе нежилой, занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, сокращённо именуемая Росреестр. Подать туда документы можно следующим образом:

1. Напрямую обратившись в подразделение Росреестра, на территории которого находится арендуемое помещение.
2. Подать документы в МФЦ. Это во многом удобнее, но тогда срок регистрации увеличивается на 2 дня (по одному на передачу пакета документов в Росреестр и обратно).
3. Направить документы по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Однако в этом случае все документы должны быть нотариально заверены.

Обратиться с заявлением может как арендатор, так и арендодатель.

Если организация-арендодатель имеет право сдавать в аренду объекты, находящиеся в госсобственности, она обязана дополнительно вести реестр, в который включаются следующие данные:

• Количество и характеристики помещений, которые сдаются.
• Реквизиты договоров аренды и их условия.
• Сведения об арендаторах.
• Исполненные договора и возвращённые помещения.
• Меры, предпринятые при нарушениях договора.
• Факт согласования аренды с Росимуществом.

Какие нужны документы — список необходимых

Чтобы зарегистрировать договор аренды, в Росреестр или МФЦ подаётся следующий комплект документации:

1. Заявление о регистрации.
2. Сам договор аренды в количестве не менее трёх экземпляров. Один из них остаётся на хранении в архиве службы, а два других с отметкой о регистрации возвращаются арендатору и арендодателю.
3. Документы, подтверждающие личность заявителя и его полномочия. Для физического лица достаточно паспорта, для юридического дополнительно нужны будут заверенные копии уставных документов и доверенность на представителя, который обратился с заявлением.

Дополнительно может потребоваться следующее:

• Если владелец помещения – несовершеннолетний либо недееспособный, то потребуется разрешение от органа опеки.
• Если имущество находится в совместной собственности супругов – то разрешение от мужа или жены на сдачу объекта в аренду, заверенное нотариально.
• Если помещение находится под залогом – письменное согласие залогодержателя.

Подача заявления

Заявление в Росреестр должно содержать следующие сведения:

1. Название подразделения Росреестра, куда обращается заявитель.
2. Данные заявителя.
3. Название («Заявление о госрегистрации договора аренды»).
4. Просьба зарегистрировать договор со ссылкой на ст. 51 ФЗ «О госрегистрации недвижимости».
5. Список прилагаемых документов.

Сроки

Договор должен быть зарегистрирован в следующие сроки:

• При подаче заявления прямо в Росреестр – 7 дней с момента приёма документов.
• При подаче в МФЦ – 9 дней.

Госпошлина: сколько стоит процедура?

При регистрации аренды потребуются следующие виды платы:

1. Госпошлина. Для организаций она составляет 22000 рублей, для физических лиц (в том числе ИП) – 2000 рублей.
2. Плата за выдачу выписки из ЕГРН. Её размер зависит от того, выдаётся бумажный документ или электронный файл, а также от того, кто обратился за выпиской.

Стоимость выписки будет равна:

• На бумаге – 750 рублей для физических лиц, 2200 – для организаций.
• В электронном виде – 300 для граждан, 600 рублей – для организаций.

В том случае, если документы посылаются по почте, надо будет оплатить нотариальное заверение (его предельный размер устанавливается Нотариальной палатой) и почтовые расходы по тарифам Почты России.

Нюансы и подводные камни

Также могут возникнуть проблемы, если документы на регистрацию поданы слишком поздно. Хотя арендатор и может фактически пользоваться помещением, он не сможет сдать его в субаренду или потребовать перезаключения с ним договора.

Регистрация долгосрочной аренды – это обязанность, установленная законом. И хотя санкций за её нарушение не предусмотрено, без регистрации у сторон могут возникнуть проблемы, пусть даже и решаемые.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Как составить договор аренды

Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.

Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере. С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью. При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.

Можно ли составить договор аренды самостоятельно без юриста. Чтобы составить договор аренды, необязательно привлекать юриста: это можно сделать самостоятельно по образцу из интернета, если в нем будут учтены все пожелания сторон.

Как составить договор аренды

Виды договора аренды

Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.

ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.

Часто арендой называют передачу квартиры для проживания за плату, но на самом деле использование жилья несобственниками регулируется договором найма.

Какие документы нужны для заключения договора аренды

Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.

В договоре аренды недвижимости обязательно должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и документы, на основании которых арендодатель распоряжается помещением.

Как правильно оформить договор аренды

В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.

Предмет договора. Предмет — существенное условие договора аренды. Если нельзя определить, что сдается в аренду, договор действовать не будет.

В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер ( вин-код ) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.

Есть исключение согласно Пленуму Высшего арбитражного суда РФ, когда договор с неопределенным предметом действует. Это случай, когда арендодатель сразу передал вещь арендатору и арендатор этого не отрицает.

Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.

Арендодатель — это собственник имущества. В договоре необходимо подтвердить принадлежность имущества и указать серию и номер свидетельства о регистрации транспортного средства или номер записи в ЕГРН.

Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.

Если собственник имущества меняется, договор аренды продолжает действовать. Права арендатора переходят по наследству, если договор не был связан с личными качествами арендатора. Например, когда художественную мастерскую сдавали в обмен на картины художника, продолжение договора станет невозможным после смерти художника.

Срок действия договора стороны выбирают сами. Но могут и не выбирать — это не означает, что договор заключен навсегда.

Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.

Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.

Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.

Особенности оплаты. Размер платы по договору аренды арендатор и арендодатель определяют самостоятельно. Плохо, когда цена в договоре не указана: в этом случае во всех спорах цену будут считать по-среднему. То есть посмотрят предложения в интернете на похожие объекты. Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения без указания арендной платы недействителен.

Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.

Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.

Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.

Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.

Права и обязанности сторон. Главная обязанность арендодателя — в согласованный срок передать имущество в пригодном для использования состоянии. Например, нельзя сдать в аренду склад без крыши или автомобиль без лобового стекла.

Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.

Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:

1. бесплатный ремонт;
2. оплата ремонта, заказанного арендатором;
3. уменьшение арендной платы;
4. замена имущества.

Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.

Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.

По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.

Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.

Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.

Сам арендатор обязан вовремя платить за аренду и беречь арендованное имущество, в том числе отвечать за действия субарендаторов, если арендодатель дал согласие на субаренду.

Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.

Ответственность по договору аренды. По закону арендатор и арендодатель должны действовать добросовестно. За недобросовестность виновник заплатит пени, штрафы или неустойки, часть которых уже есть в Гражданском кодексе РФ. Стороны договора могут придумать дополнительные способы заставить друг друга исполнять свои обязанности, например включить в договор право арендодателя закрыть арендованное помещение вместе с оборудованием арендатора, если тот перестанет платить.

Но споры все равно возникают, чаще всего из-за просрочки внесения арендной платы. Например, в 2018 году в Москве арбитражный суд взыскал 947 тысяч рублей долга по арендной плате и 81 тысячу рублей пени за просрочку платежей, а в 2019 году арбитражный суд Санкт-Петербурга взыскал 770 тысяч рублей долга по арендной плате и 492 тысячи рублей в качестве штрафных санкций, предусмотренных договором.

В каких случаях можно досрочно расторгнуть договор. Арендодателя можно наказать за предоставление имущества с опозданием по оговоренным срокам, не пригодного для использования и без обязательств:

• без важных документов типа полиса ОСАГО;
• без принадлежностей, например без ключа от электрощита;
• с недостатками, мешающими пользованию, например со сломанной входной дверью;
• с неоговоренным обременением, например, через сдаваемое помещение разгружают товары соседнего магазина.

В этих и других предусмотренных договором случаях арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в суде, взыскания убытков и договорных санкций.

Арендатора можно наказать за:

• использование имущества не по назначению, например, когда запрещено таксовать договором аренды автомобиля;
• порчу имущества или уклонение от ремонта;
• просрочку оплаты больше двух раз подряд;
• другие действия, запрещенные договором.

Арендодатель вправе направить арендатору письменное предупреждение о нарушении договора, а если реакции не последует — досрочно расторгнуть договор через суд. При этом с виновника отдельно взыскивают убытки и отдельно штрафы за недобросовестность.

Расторжение договора не прекращает ответственность сторон. За просрочку или возврат поврежденного имущества арендатор должен заплатить неустойку, плату за время просрочки и убытки. Но и арендодатель обязан компенсировать убытки, если новый договор заключен не с добросовестным арендатором.

Особенности договора аренды недвижимого имущества

Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения действует только в письменном виде, а если срок аренды больше года — только после государственной регистрации.

Недвижимость проще идентифицировать в договоре, потому что у нее есть кадастровый номер.

Отдельный договор аренды земли под зданием подписывать не нужно. Продажа земли ни на что не повлияет.

Арендная плата — существенное условие договора аренды здания или сооружения. Договор не действует, пока стороны не согласовали цену.

В разделе договора об арендной плате желательно определить также, кто будет оплачивать коммунальные платежи, платить за охрану и вывоз мусора.

Арендатор получает недвижимость по передаточному акту. Пока акт не подписан, договор не исполняется. Но можно и в самом договоре аренды указать, что он имеет силу передаточного акта. После окончания срока аренды снова подписывается передаточный акт.

Акт нужен, чтобы зафиксировать состояние, в котором передается помещение, а также наличие или отсутствие в помещении конкретных вещей.

Особенности договора аренды движимого имущества

Все условия, о которых мы написали выше, действуют для договора аренды движимого имущества между обычными людьми. Но есть особенности, если арендатор — предприниматель, и его постоянная деятельность связана с арендой.

Прокат — это аренда движимого имущества. Договор проката всегда публичный, то есть условия известны заранее и одинаковы для всех.

Арендную плату за прокат согласовать нельзя, она всегда имеет фиксированный денежный размер. Деньги за неиспользованный период арендодатель возвращает.

Максимальный срок договора проката — один год. Договор не продлевается, и право преимущественного возобновления для прежних арендаторов не действует. Арендатор может отказаться от проката, предупредив об этом за 10 дней.

Вещи отдают не просто так: сначала проверяют их исправность, а потом объясняют арендатору, как пользоваться. Или хотя бы дают письменную инструкцию.

Если имущество нельзя использовать без проблем, арендодатель должен бесплатно починить его в течение 10 дней или выдать рабочий аналог.

Если же арендатор не справился с управлением и сломал вещь, он должен компенсировать восстановительный ремонт.

Взятую в прокат вещь нельзя никому передавать. А все обязанности по ремонту лежат на собственнике вещи.

Список документов для регистрации договора аренды нежилого помещения: необходимый перечень и дополнительный пакет

При оформлении договора аренды нежилого помещения, возникает необходимость в его регистрации. Для реализации данной процедуры, необходим весьма широкий перечень документов, которые отличаются в зависимости от юридического статуса лица.

В нашей статье вы узнаете, как грамотно собрать пакет документов для регистрации договора нежилого помещения. Также рекомендуем посмотреть полезное видео по теме.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Стандартный перечень бумаг, необходимых для физических и юридических лиц

Следует отметить, что в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ, договор аренды в обязательном порядке подлежит прохождению процедуры государственной регистрации. Для того чтобы осуществить регистрацию договора аренды нежилого помещения, нужно обратиться в Росреестр и предоставить полный комплект необходимых документов.

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору , заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Какие же материалы нужны?

Так, стандартный набор бумаг, которые потребуются как физическому, так и юридическому лицу, включает:

• Письменное заявление одной из сторон договора аренды. В случае, если заявление принес представитель сторон, заключивших договор аренды, то потребуется доверенность.
• Документ, выступающий удостоверением личности обратившегося (как правило, в качестве такого документа предоставляют паспорт).
• Договор аренды со всеми приложениями.
• Квитанцию об оплате государственной пошлины, которая взимается за оказание услуг регистрации договора аренды.

Кроме того, юридическое лицо дополнительно должно представить:

1. учредительные документы (устав, учредительный договор, протокол собрания учредителей и т.д.);
2. документ, выдаваемый компетентным органом юридического лица, об одобрении масштабной сделки, относительно которой есть заинтересованность (отсутствие данной бумаги говорит о том, что сделка не является крупной и не относится к предмету заинтересованности);
3. документ, подтверждающий право подписания договора аренды лицом, которое не является руководителем организации.

При этом физическому лицу, дополнительно к представленному выше списку, могут потребоваться:

• разрешение супруга или супруги на передачу имущества в аренду или же справка о том, что данный объект недвижимости не является совместно нажитой собственностью;
• разрешение органа опеки и попечительства на использование имущества, которое является собственностью лица, находящегося в возрасте менее 14 лет или являющегося недееспособным;
• разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетнему, находящемуся в возрасте от 14 до 18 лет, или лицу, признанному судом ограниченно дееспособным, на распоряжение имуществом;
• документ, подтверждающий право лица на подписание договора (если он был подписан представителем физического лица).

Вся документация должна быть представлена в оригинале и копиях. При этом заявитель должен на копиях сделать надпись – «С оригиналом сверено», а также указать свои инициалы (ФИО) и поставить подпись.

Список требований к заявлению

Важной составляющей всей процедуры регистрации договора аренды недвижимого имущества, является правильное составление заявления. Следует отметить, что форма данного заявления утверждена Приказом Министерства экономического развития РФ от 29.11.13 г. № 722. Причем в приложении № 1 к данному приказу, содержится шаблон заявления для физического лица, а в приложении № 2 – для юридического лица.

Итак, для того чтобы правильно заполнить данный документ, необходимо соблюдать следующие общие правила:

1. Заявление может быть представлено на бумажном носителе или же в электронном виде. При этом во втором случае обязательно должна присутствовать усиленная квалифицированная электронная подпись заявителя.
2. Все данные вносятся исключительно на русском языке.
3. Документ, представленный на бумажном носителе, должен быть составлен на бумаге формата А4.
4. Каждый лист заявления должен быть пронумерован арабскими цифрами, начиная с первой страницы и заканчивая последней.
5. Каждый лист заявления должен содержать информацию об общем количестве страниц, содержащихся в документе.

Все графы заявления в обязательном порядке должны быть заполнены. При этом информация должна быть достоверной и не содержать ошибок. Также недопустимо наличие в документе помарок и исправлений.

• Скачать бланк заявления на регистрацию права на недвижимость для физлица
• Скачать образец заявления на регистрацию права на недвижимость для физлица
• Скачать бланк заявления на регистрацию права на недвижимость для юрлица
• Скачать образец заявления на регистрацию права на недвижимость для юрлица

Дополнительный пакет

К списку, представленному выше, также дополнительно могут потребовать приложить:

• письменное согласие государственных органов на сдачу имущества в аренду – такая бумага требуется в том случае, если объектом договора выступает государственное или муниципальное имущество;
• лицо, освобожденное от уплаты государственной пошлины, обязано предоставить документ, подтверждающий данное право;
• согласие залогодержателя на передачу имущества в аренду – потребуется в том случае, если имущество находится в залоге.

Таким образом, прежде чем обратиться в Росреестр за регистрацией договора аренды нежилого имущества, следует внимательно собрать полный перечень необходимой документации. Отсутствие хотя бы одной бумаги будет выступать основанием для отказа в регистрации сделки.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: