Энциклопедия решений. Изменение размера арендной платы
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются, как правило, договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Ранее суды руководствовались п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002, согласно которому при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ следует исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. На основании этого разъяснения суды нередко приходили к выводу, что в любом случае в течение года условие договора о размере арендной платы (если он установлен в твердой сумме) либо механизме ее определения не может быть изменено ни в одностороннем порядке, ни по соглашению сторон.
На сегодняшний день позиция ВАС РФ по вопросу применения п. 3 ст. 614 ГК РФ конкретизирована в п. 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73. В нем указано следующее. Как следует из п. 3 ст. 614 ГК РФ эта норма является диспозитивной, иными словами, она допускает, что по соглашению сторон договора аренды размер арендной платы может меняться чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда в самом договоре аренды отсутствует условие о возможности такого изменения. И лишь если в соответствии с законом или договором арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то по смыслу той же нормы такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Необходимо обратить внимание на правовую позицию, выработанную судебной практикой, согласно которой даже в случае, если договор предусматривает право арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, такое изменение не должно приводить к злоупотреблению правом со стороны арендодателя (ст. 10 ГК РФ). В п. 22 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 отмечено следующее. Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
Отметим, что в ряде случаев арендатор может в одностороннем порядке потребовать уменьшения арендной платы:
1. когда в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Это могут быть неправомерные действия самого арендодателя, виновные действия третьих лиц или же обстоятельства непреодолимой силы (наводнения, пожары и т.п.). В постановлении ФАС Северо-Западного округа от 30.09.2009 N А44-2715/2007 суд, например, сделал вывод о том, что в результате неправомерного отказа арендодателя в выдаче лесорубочных билетов ухудшились права пользования арендатора арендованным имуществом и ответчик вправе требовать уменьшения арендной платы;
2. когда арендатором обнаружены недостатки арендованного имущества, за которые отвечает арендодатель (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Как указывается в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 08.07.2009 по делу N А43-31878/2008-17-714, суд посчитал необходимым уменьшить арендную плату в связи с ненадлежащим состоянием арендуемого имущества;
3. когда арендодатель при заключении договора аренды не предупредил арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ) (см., например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.08.2011 N Ф08-4280/11);
4. когда арендодателем нарушены обязанности по производству капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ).
Судебные победы арендаторов
О спорах с арендодателями аптечные организации знают не понаслышке, поскольку многие из них арендуют помещения для торговли лекарственными средствами и сопутствующими товарами. Ведь арендодатели нередко злоупотребляют своими правами, например, создавая препятствия в пользовании помещением, в одностороннем порядке повышая арендную плату или отзывая согласие на субаренду. Может ли аптека в подобных ситуациях отстоять свои интересы и сэкономить на арендных платежах? Примеры арбитражных баталий между арендодателями и арендаторами указывают на наличие у последних неплохих шансов выиграть подобные споры. В связи с этим предлагаем аптечным организациям изучить положительный опыт коллег-арендаторов.
Последствия продажи собственником эвакуационного выхода.
Как следует из материалов дела № А40-192078/2015, рассмотренного АС МО в Постановлении от 03.10.2018 № Ф05-3228/2017, компания с 1997 года арендовала под магазин муниципальное помещение, которое имело два выхода – основной и эвакуационный. Условия договора предусматривали ежемесячную уплату арендной платы и пени – в случае просрочки платежа.
На протяжении нескольких лет арендатор исправно исполнял эти обязанности. Но в 2011 году собственник продал другому лицу часть подвального помещения, выход из которого одновременно являлся эвакуационным выходом из помещения, арендованного компанией. В связи с этим компания-арендатор лишилась возможности использовать арендованное помещение в соответствии с его целевым назначением ввиду отсутствия надлежащих выходов из него.
Компания сочла, что в такой ситуации у нее отсутствуют основания для уплаты аренды. В результате образовалась задолженность из арендных платежей, для взыскания которых (плюс пени – всего около 4 000 000 руб.) в принудительном порядке арендодатель обратился в суд. Кроме того, арендодатель требовал расторжения арендного договора и выселения арендатора.
Компания-арендатор, в свою очередь, подала встречный иск с требованием взыскать с арендодателя переплату по аренде в размере 998 357 руб., которую она внесла уже после продажи подвала с эвакуационным выходом.
Суды удовлетворил именно встречный иск арендатора и отклонил все требования арендодателя. И вот почему.
Для осуществления торговой деятельности с учетом положений ч. 1 ст. 611 ГК РФ и СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» арендуемое помещение должно иметь не менее двух выходов, один из которых должен соответствовать требованиям эвакуационного выхода, второй – как минимум – аварийного выхода. Из предоставленной арендатором технической документации БТИ следовало, что в соответствии с требованиями пожарной безопасности для эксплуатации арендуемого помещения предусмотрены два выхода, которыми арендатор беспрепятственно пользовался до момента продажи арендодателем одного из них третьему лицу.
С учетом данного обстоятельства суды пришли к выводу, что в результате продажи арендодателем части помещения, включающего эвакуационный выход, арендатор лишился возможности использовать арендуемые помещения. Следовательно, в силу ст. 328 ГК РФ у арендатора после обозначенной сделки не возникло обязательства по внесению арендной платы.
Выиграв судебный спор, арендатор сэкономил на аренде – 998 357 руб.
Повышение арендной платы в одностороннем порядке.
Именно эта ситуация была предметом спора в Постановлении АС МО от 08.10.2018 № Ф05-14369/2018 по делу № А40-184178/2017.
Подробности ее таковы. Две компании заключили в 2009 году долгосрочный договор аренды. За время действия договора сменился арендодатель, что в силу ст. 617 ГК РФ не послужило основанием для расторжения договора.
Значимым условием договора был п. 5.2, устанавливающий фиксированную сумму арендной платы, которая подлежала пересмотру только в случаях, поименованных в договоре аренды. А договором как раз было предусмотрено ежегодное (начиная с 9 апреля 2012 года) повышение арендной платы, но не более чем на 5 % в год. В апреле 2017 года арендодатель в очередной раз проиндексировал арендную плату, и она стала равна 654 000 руб.
При этом несколькими годами ранее – в августе 2013 года – стороны подписали дополнительное соглашение о продлении срока аренды, включив в него пункт, где говорилось о том, что «стороны договорились в апреле 2017 года пересмотреть размер арендной платы арендуемого помещения».
В связи с этим арендодатель в апреле 2017 года (в котором, напомним, была осуществлена очередная индексация арендной платы) направил в адрес арендодателя проект очередного дополнительного соглашения о новом повышении арендной платы с 1 сентября того же года с 654 000 руб. (установленной в результате индексации) до 1 000 000 руб.
Что ж, в такой ситуации можно только порадоваться «аппетиту» арендодателя.
Однако подобные действия арендодателя вынудили компанию-арендатора обратиться в суд (подписать данное допсоглашение она, разумеется, отказалась).
Арбитры встали на сторону арендатора, подчеркнув, что указанный пункт (о намерении сторон пересмотреть в апреле 2017 года размер арендной платы) не содержит ни конкретного размера новой арендной платы, ни условия о договоренности сторон ее повысить. Следовательно, это условие не может быть рассмотрено как подлежащее исполнению в порядке ст. 309, 310 ГК РФ обязательство компании согласиться на повышение размера арендной платы. С момента подписания дополнительного соглашения в августе 2013 года об изменении срока аренды стороны исполнили предусмотренный п. 5.2 договора порядок ежегодного увеличения арендной платы (плата была повышена арендодателем в 2017 году). Иные сроки изменения арендной платы, кроме как установленные п. 5.2 заключенного сторонами договора, не предусмотрены. При таких обстоятельствах изменение условий договора возможно только на основаниях, предусмотренных законом или договором.
Выиграв судебный спор, арендатор сэкономил на аренде – 346 000 руб.
Отзыв арендодателем согласия на субаренду.
Часть 2 ст. 615 ГК РФ предусматривает право арендатора передать с согласия арендодателя в субаренду арендованное имущество. Однако способ выражения такого согласия законом не урегулирован. Поэтому в силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) такими способами на практике, как правило, являются:
включение в арендные договоры условия о праве арендаторов заключать субарендные договоры, которое освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (п. 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66);
оформление отдельного документа в отношении каждого субарендатора.
В деле № А73-5337/2016, рассмотренном АС ДВО в Постановлении от 04.07.2017 № Ф03-2062/2017, в арендном договоре было предусмотрено право арендатора переуступать право аренды другому лицу и сдавать арендованные помещения в субаренду. Но впоследствии арендодатель направил арендатору уведомление, в котором с указанием на ст. 157.1 ГК РФ он сообщил об отзыве вышеобозначенного права.
Арендатор, со своей стороны, проигнорировав это уведомление, продолжал сдавать помещения в субаренду, а арендодатель обратился в суд с требованием к арендатору о расторжении договора аренды.
Арбитры АС ДВО пришли к выводу, что положения спорного пункта договора аренды следует рассматривать как предварительное согласие арендодателя (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ). Поэтому арендодатель был вправе в одностороннем порядке отозвать согласие на субаренду.
Но Судебная коллегия Верховного суда (Определение от 22.01.2018 № 303-ЭС17-13540) рассудила иначе.
Согласованное сторонами договора условие о праве арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду не противоречит требованиям ст. 615 ГК РФ и не является предварительным согласием на совершение сделки по смыслу п. 3 ст. 157.1 ГК РФ, которое вправе отозвать давшее его лицо. Ввиду того, что договором аренды сторонам не предоставлено право на изменение его условий в одностороннем порядке, собственник был не вправе путем направления уведомления арендатору изменить пункт договора о существенном условии, позволяющем арендатору сдавать помещения в субаренду.
Причем арендодатель на этом не успокоился и предпринял еще одну (последнюю) попытку оспорить это решение. Но неудачную – Определением ВС РФ от 11.05.2018 № 93-ПЭК18 отказано в передаче дела № А73-5337/2016 в Президиум ВС РФ для пересмотра в порядке надзора.
Выиграв судебный спор, компания сохранила и статус арендатора, и право заключать субарендные соглашения.
Арендатору: когда можно изменить договор аренды, чтобы платить меньше
Жизнь предпринимателя непредсказуема. Бывает, плату за помещение тянуть становится сложно. Место терять не хочется. Хочется текилы и на ручки. Но как вариант — скидку на арендную плату или избавиться от лишних квадратных метров.
Проблема в том, что изменить условия аренды без согласия арендодателя нельзя. Коронавирусные льготы для пострадавшего бизнеса — не в счёт. Да и они кончились в 2020 году.
🎁 Если арендодатель готов войти в положение и уступить — вам повезло. Скачайте допсоглашение к договору аренды из последнего раздела статьи, заполните и подпишите вместе с арендодателем. Больше ничего не надо.
Без согласия арендодателя снизить расходы можно, если польза от помещения снизилась, и это нельзя было просчитать. Арендатору придётся объяснять причины или идти судиться.
Когда можно требовать снижения арендной платы
Размер платы за помещение записан в договор аренды. Часто при долгосрочной аренде сразу прописывают повышение из года в год. Арендатор не может по своему желанию снизить ставку. Даже когда бизнес в помещении идёт плохо и платить нечем.
Однако у арендатора есть право потребовать скидку, если условия в помещении стали хуже, и он не виноват. И только если обещанные арендодателем условия попали в договор. Правило — из ч. 1 ст. 612 и ч. 4 ст. 614 ГК РФ.
👍 К примеру, предприниматель добилась снижения платы за помещение под СТО. В помещении на четыре месяца пропала вода из-за прорыва трубопровода. За коммунальные ресурсы отвечал собственник — в договоре аренды был такой пункт. От помещения без воды стало меньше толку — дело № А65-23261/2019.
А вот если изменились условия, которые арендодатель не обещал, права на скидку у арендатора нет. Стройка под окнами, низкая проходимость торгового центра и мини-зоопарк по соседству — не повод для скидки, если таких пунктов не было в договоре аренды.
❌ Банк требовал у арендодателя снизить арендную ставку за квадратный метр офиса формата стрит-ретейл. На проспекте рядом с офисом изменился режим движения машин и парковки. Из-за хаотичной парковки клиенты стали реже заходить в офис банка. Но собственник офиса и не обещал свободное пространство перед входом. Поэтому банк проиграл — дело № А40-225602/16.
Насколько можно снизить арендную плату — в законах не написано. Размер скидки обсуждают. Хорошо, когда арендатор покажет свои расходы. Например, чек на покупку бойлера и квитанции за электричество, если в помещении под парикмахерскую пропала горячая вода.
Когда арендатор может отказаться от части помещения
Обычно чем больше комнат и квадратов по договору, тем больше арендная плата. Если отказаться от части помещения, плату логично пересчитать.
Ужаться в площади просто потому, что она не приносит доход, нельзя без согласия арендодателя. Избыток квадратов — это просчёт арендатора. Или тот самый предпринимательский риск.
Но есть два случая из разряда «жизнь к такому не готовила», когда арендатор может потребовать от арендодателя переподписать договор.
Арендодатель существенно нарушил договор — ч. 2 ст. 450 ГК РФ
К примеру, предприниматель снял две комнаты под учебные классы. В одной комнате не было дверей. Арендодатель обещал завтра же поставить дверь — это записали в акт приёмки. Потом снова завтра. В общем, дверь так и не сделали. Класс нельзя закрывать на время занятий. От такой комнаты арендатор может отказаться.
Обстоятельства существенно изменились — ч. 4 ст. 451 ГК РФ
Тут должно произойти что-то выходящее за пределы обычного предпринимательского риска. Это нельзя было просчитать при выборе помещения. И теперь аренда стала бесполезной или вообще убыточной.
Например, помещение взяли на пять лет под детский учебный центр. Через два года поменялся закон, и санпины к детским заведениям ужесточили. Теперь некоторые комнаты не подходят под классы. От них можно отказаться.
Ещё договор переподписывают при форс-мажоре. Там свои правила, мы говорили о них в отдельной статье.
Новым ИП — год Эльбы в подарок
Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев
Как оформить изменения к договору аренды
Изменения к договору оформляют по правилам из ст. 452, 453 ГК РФ.
Арендатор направляет арендодателю письмо с предложением изменить договор. Пишет причину, какой пункт заменить и с какой даты работать по-новому. К письму прикладывает проект допсоглашения.
Отправить письмо принципиально. Оно засчитается за досудебные переговоры, если решитесь судиться. Без письма суд не примет иск.
Письмо лучше отправить сразу двумя способами. Электронной почтой — чтобы его быстрее прочитали. И обычной почтой на юридический адрес арендодателя из договора аренды — так нужно отправлять официальные сообщения контрагентам по ст. 165.1 ГК РФ.
Если арендатор согласен на изменение после устных переговоров, письмо посылать не надо. Просто встретьтесь и подпишите допсоглашение по шаблону ниже.
На ответ у арендодателя есть 30 дней. Но можно поставить свой срок. В нашем примере это 7 дней. Так ситуация разрешится быстрее.
Если арендодатель согласен на предложение, подписывают допсоглашение.
❗ Пока не подписали допсоглашение, арендатор платит по-старому, даже если арендатор сказал «По рукам!». На устные договоры рассчитывать не стоит. Арендодатель может передумать, а потом легко взыскать долг по прежней ставке, такое бывает.
Если договор регистрировали в Росреестре, допсоглашение тоже несут на регистрацию.
Новые условия действуют после подписания допсоглашения или с даты, которую стороны указали в нём.
Арендная плата за прошедшие месяцы не пересчитывается. Даже если по факту какой-то промежуток времени арендатор работал в убыток. Но если все согласны, в допсоглашении можно пересчитать плату и за прошедшее время тоже.
Если арендодатель отказался или многозначительно молчит, можно идти в суд. Ввязываться в судебный процесс имеет смысл, когда договор аренды заключили на несколько лет. Либо попробовать отказаться от всего помещения целиком и расторгнуть договор аренды.
Статья актуальна на 02.04.2021
Получайте новости и обновления Эльбы
Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур
Вам повышают аренду?
В договоре аренды недвижимости цена ― это существенное условие, поэтому стороны не только указывают стоимость квадратного метра площади, но и расписывают, как меняется цена на протяжении действия договора. В документе используют одну из формулировок — разберем каждую подробно.
В договоре есть пункт «Арендодатель имеет право увеличить арендную плату в одностороннем порядке». Это значит, что арендодатель увеличивает цену без согласия арендатора, но при этом арендодателю запрещено увеличивать цену чаще раза в год. Правило действует для всех типов договоров:
- долгосрочные заключают на срок более года;
- краткосрочные заключают на срок до 12 месяцев.
Когда получите уведомление, внимательно прочитайте договор. Посмотрите, внесен ли пункт об одностороннем увеличении и что написано о порядке уведомления. Проверьте, соблюдены ли условия договора: арендодатель предупредил вас в оговоренный срок и цена аренды повышается один раз в год. Если в документе нет этого пункта о повышении цены в одностороннем порядке, или арендодатель нарушил срок уведомления — вы можете отказаться и не подписывать соглашение. Вместо этого, напишите письменный отказ. В письме укажите на допущенные нарушения и на свое несогласие.
В договоре есть пункт «Стоимость аренды меняется по согласию сторон». Этот пункт не обязывает вас соглашаться с действиями арендодателя. Допустим, арендодатель предлагает повысить стоимость аренды на 10%. Вы можете выдвинуть встречное предложение — повысить аренду на 3% — или вовсе отказаться от повышения.
ПРИМЕР: В договоре стороны указали, что размер арендной платы можно менять по соглашению сторон. Арендодатель направил арендатору дополнительное соглашение об удорожании аренды на 15%. В ответном письме арендатор отказался подписывать соглашение.
Арендодатель потребовал через суд изменить договор. После нескольких инстанций Высший арбитражный суд отказал в иске. В решении указано: в договоре предусмотрено положение о возможности изменить плату по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке. Условие о возможности изменить цену не означает, что арендатор обязан соглашаться.
Можете застраховать себя от неожиданного повышения цены. Для этого попросите арендодателя изменить договор — добавить в него условие, которое разрешает вам отказаться от аренды в любое время без объяснения причин. В этом случае, когда арендодатель пришлет уведомление об увеличении цены, вы в ответ направляйте уведомление о расторжении договора. Но следует понимать, что это не только угроза или рычаг воздействия — вам действительно придется освободить помещение в оговоренный срок. Чтобы арендодатель согласился с пунктом о досрочном расторжении, можно компенсировать ему возможные убытки, например, оставить обеспечительный платеж.
Стоимость аренды не меняется. Это очень выгодное для арендатора условие, но арендодатели редко на него соглашаются. Чаще в документах используют формулировку о неизменности порядка исчисления арендной платы, например, с помощью индексации.
Если в договор внесено условие об индексации, попробуйте договориться с арендатором об ограничении размера индексации до официального уровня инфляции, но не больше 5%. Иначе арендодатель сможет проиндексировать оплату, на какую ему угодно сумму.
Если арендодатель собирается повышать арендную плату, а условия договора не могут ему помешать, проведите с арендодателем переговоры. Сообщите ему, что вы не можете платить более высокую цену. Можно сослаться на падение выручки и подтвердить слова бухгалтерскими или финансовыми документами. Например, вы можете передать арендодателю копию бухгалтерского баланса с пояснениями, отчет о финансовом результате. Убеждайте, что с вами арендодатель получает небольшой, но стабильный доход. Если вы съедете, ему придется искать новых арендаторов. Он рискует остаться без дохода.
Все переговоры лучше вести документально — обменяться письмами или запротоколировать устную договоренность. Например, накануне встречи направьте письмо с датой и местом переговоров. На встрече попросите секретаря вести протокол переговоров и зафиксировать достигнутые договоренности — документ подписывают представители обеих сторон.
Ссылайтесь на недостатки помещения. Если в арендуемом помещении есть недостатки, которые мешают им пользоваться, можете потребовать не только уменьшить арендную плату, но и расторгнуть договор. Тут есть условие: недостатки существовали ещё до заключения договора, но арендодатель не предупредил о них. Или вы не смогли заметить недостатки при осмотре помещения, так как они были скрытыми. Но если с потолка капало и подтеки были видны невооруженным взглядом, снизить аренду из-за протекающей крыши не получится.
Если же недостатки появились после того, как заключили договор и начали пользоваться помещением, у вас есть право заявить претензию и свои требования. Например, арендуемое здание признали аварийным, помещение не соответствует нормам пожарной безопасности, возникли неполадки с системами водоснабжения или канализации.
Вы можете попросить арендодателя устранить неполадки. Или предложите отремонтировать помещение, а расходы на ремонт учесть в счет будущих платежей. Если арендодатель откажется или проигнорирует ваши требования, предложите ему снизить аренду или направьте уведомление о расторжении договора.
Фиксировать недостатки нужно в присутствии арендодателя. Пригласите его в помещение и составьте комиссионный акт. Если представитель арендодателя не придет на осмотр, укажите на это в комиссионном акте и направьте копию документа по адресу арендодателя заказным письмом с уведомлением.
При осмотре помещения необходимо сфотографировать недостатки или снять их на видео. Если скрытые недостатки нельзя наглядно зафиксировать, и арендодатель отказывается их признавать, придется привлекать экспертную организацию. Эксперты обследуют недостатки и составят заключение. В документе эксперт подробно описывает недостатки, подтверждает их скрытый характер и выносит заключение — можно или нет использовать помещение. Заключение экспертизы прикрепите к письму о снижении цены и передайте арендодателю. Если не отреагирует, придется идти в суд.
Вы можете потребовать уменьшения цены, если договаривались об одном, а по факту получаете другое. Например, по договору арендодатель обязан предоставить бесплатные места на охраняемой парковке. Однако ваши сотрудники не могут парковать машины на стоянке, потому что арендодатель закрыл территорию на долгосрочный ремонт.
Если ваши сотрудники вынуждены искать места для парковки или вынуждены оставлять машины на неохраняемой территории ― это повод требовать снижения арендных платежей в части оплаты парковки.
Экономколлегия решала, как правильно повышать арендную плату
Закон об оценочной деятельности устанавливает, что отчёт о рыночной оценке действует шесть месяцев. Это объясняется утратой актуальности таких сведений из-за возможного изменения конъюнктуры рынка за полгода, говорит партнёр АБ Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × Дмитрий Некрестьянов: «При этом формально одностороннее изменение арендной платы является сделкой, поэтому срок должен учитываться судами». С этим и столкнулись стороны одного из арендных соглашений.
Неожиданное повышение
В 2007 году «Опытная станция «Центральная» арендовала у Росимущества участок около деревни Булатниково (Подмосковье) для сельхозпроизводства на 49 лет. Но уже через два года вид разрешённого использования участка поменяли на «многофункциональный административно-складской комплекс вспомогательного сооружения». А в 2010 году у земли появился новый арендатор – ООО «ТехПромАльянс». Тогда же стороны договорились, что ежегодная арендная плата составит 1,4 млн руб. и она может меняться со ссылкой на коэффициент-дефлятор (ежегодно устанавливаемый на календарный год коэффициент, учитывающий изменение потребительских цен на товары и услуги в РФ в предшествующем периоде). Но не чаще одного раза в год. Кроме того, в документе прописали, что подобная корректировка цены возможна лишь путём заключения допсоглашения.
За пять лет «ТехПромАльянс» возвёл на участке нежилое помещение площадью 35 844,6 кв. м. В декабре 2016 года Росимущество заказало «Центру Аверс» отчёт, на основании которого арендную плату решили поднять в 22 раза – до 31,4 млн руб. – из-за увеличения рыночной стоимости земли. Соответствующее уведомление госорган направил контрагенту лишь в конце мая 2017 года, а дошло до получателя оно в 20-х числах июня. «ТехПромАльянс» отказался платить по новому тарифу, спорная ситуация дошла до суда.
В 2018 году Росимущество обратилось в суд и потребовало, чтобы арендатор заплатил штраф за ненадлежащее исполнение арендного договора (дело № А41-71074/2018). Но три инстанции отказали заявителю, сославшись на то, что по договору плата за землю может измениться лишь после заключения допсоглашения. А в рассматриваемом случае такой документ никто никому не направлял и не подписывал. Кроме того, апелляция подчеркнула, что госорган злоупотребил правом, направив контрагенту отчёт об оценке, срок действия которого уже истекал.
Арендатор настаивает на ничтожности сделки
Истец не согласился с выводами нижестоящих инстанций и обжаловал их в Верховном суде. В своей жалобе заявитель подчёркивал, что необходимость менять арендную плату с помощью допсоглашений противоречит действующему законодательству (п. 10 «Правил определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ»). Кроме того, Росимущество уверяло, что в спорной ситуации отсутствовало злоупотребление правом.
- 22 августа 2019 21 декабря 2018
На заседании в ВС присутствовали лишь представители ответчика. Юрист «ТехПромАльянса» Эльвира Будковская поясняла, что уведомление об изменении арендной платы они получили уже после того, как истёк полугодовой срок действия отчёта оценщика. По её мнению, сделка о повышении цены является ничтожной, так как совершена без заключения допсоглашения: «Это противоречит нашим договорённостям». Михаил Лавров, другой представитель компании, недоумевал, как стоимость участка могла вырасти настолько, чтобы повышать цену в 22 раза.
– Но на этой же земле появилась недвижимость, – уточнила председательствующая судья Ирина Грачева.
– Да, мы потратили на нее 1,5 млрд руб. Но это наша инвестиция, наш объект недвижимости, – подчеркнул юрист.
Лавров настаивал, что их оппоненты нарушили порядок установления новой платы за аренду: «Предыдущее изменение сопровождалось перепиской, чего в этот раз не было».
– А свою оценку пытались провести? Или просили суд назначить такую экспертизу? – уточнила Грачева.
– Мы считали, что нет необходимости это делать в рамках текущего процесса, – сказал представитель ответчика.
Выслушав все доводы, судьи удалились в совещательную комнату и спустя четверть часа огласили резолютивную часть решения: отменить все акты нижестоящих инстанций и отправить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Эксперты «Право.ru»: «Суды пришли к правильным выводам»
Дмитрий Некрестьянов из Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × объясняет, что в рассматриваемой ситуации возник спор о конкуренции вопросов свободы договора и норм о регулируемой цене. По его мнению, этот случай должен разрешаться в пользу ответчика, так как истец в 2010 году утвердил изменения в арендное соглашение, которые противоречат действующему законодательству. Такие действия госоргана не должны порождать обязанностей по выплате штрафных санкций, добавляет эксперт: «Дело разрешено правильно, но из судебных актов становится очевидным, что они неполно обосновали свои выводы».
Как известно, договоры аренды участков составляются госорганами. На стадии их заключения в предлагаемую госорганом форму документа изменения внести нельзя. Получается, что госорган предложил на подписание текст договора, который сейчас пытается признать недействительным в части, противоречащей законодательству РФ, и мотивирует это ещё и нарушением его интересов как арендодателя. Интересный отблеск инвестиционного климата.
Михаил Кюрджев, партнёр Адвокатское бюро «А2» Адвокатское бюро «А2» Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции Профайл компании ×
Суды интуитивно нащупали то, что Росимущество ведёт себя недобросовестно в процессе исполнения обязательства, поскольку не учитывает права и интересы другой стороны, обращает внимание Павел Шефас из Avelan Avelan Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции Профайл компании × : «В частности, как отметили суды, не уведомляет арендатора заблаговременно о своём решении изменить арендную ставку. Представьте, что вам передают в пользование вещь, за которую вы платили не более 1,5 млн в год, а в середине очередного года вас извещают, что теперь вы будете платить 34 млн. И назад дороги нет, ведь полгода уже прошло».
В этом же ключе, на мой взгляд, суды абсолютно правильно отдали предпочтение условиям договора аренды о необходимости заключения дополнительного соглашения об изменении цены, а не неким правилам заключения таких договоров, добавляет эксперт: «Противоположный подход приведёт к тому, что выиграет публичный орган, который не исполняет адресованные правила (ведёт себя недобросовестно), а проиграет частное лицо, которое полагается на договор с публичным образованием (ведёт себя добросовестно)».
А вот Станислав Петров из Инфралекс Инфралекс Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Банкротство (включая споры) (high market) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Цифровая экономика группа Антимонопольное право (включая споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Семейное и наследственное право группа Транспортное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Частный капитал группа Уголовное право × считает иначе: «Даже если стороны урегулировали свои взаимоотношения и закрепили их в договоре, не факт, что такими положениями можно и нужно руководствоваться. Если дело касается аренды федеральных земель, суды пренебрегают договорными положениями, в ход идут обязательные нормативы и разъяснения соответствующих органов касательно определенных аспектов взаимоотношений сторон по вопросам аренды».
