Письмо о снижении арендной платы

Снижение арендной платы: образцы деловой переписки арендатора и арендодателя

Письмо с просьбой снизить арендную плату за помещение — это обращение арендатора недвижимости, связанное с существенными изменениями условий хозяйствования. В 2020 году подобное обращение вызвано эпидемической ситуацией и применяется для защиты интересов пострадавшего бизнеса.

Отсрочка или снижение арендного платежа в период коронавируса

Законодатель в качестве противокризисных мер в период распространения коронавирусной инфекции разработал и принял нормы, защищающие права арендаторов недвижимого имущества (кроме жилых помещений) различных форм собственности:

• государственной;
• муниципальной;
• частной (юридических и физических лиц).

Данные правила применяются и к договорам субаренды объектов недвижимости (п. 2 ст. 615 ГК) — от субарендаторов просьба о снижении аренды из-за коронавируса рассматривается в аналогичном порядке. В соответствии со ст. 11 и 19 ФЗ-98 от 01.04.2020 в течение 30 дней со дня обращения арендатора пострадавшей из-за коронавируса отрасли, арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, по договорам, заключенным до регионального решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (РПГЧС) на территории субъекта. Основание — невозможность использовать объект аренды. Размер арендной платы по таким договорам недвижимого имущества изменяется по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

Общий период отсрочки — с момента введения РПГЧС до 1 октября 2020 года. Он делится на два этапа:

1. Период РПГЧС — арендатор направляет письмо арендодателю с просьбой снизить арендную плату и/или предоставить отсрочку, затем не платит ничего, кроме платежей за коммунальные услуги и (или) содержание имущества, если эти суммы включены в аренду и он от них не освобожден.
2. Период со дня окончания РПГЧС до 1 октября 2020 года. Арендатор оплачивает 50% арендной платы.

Если арендатор в период РПГЧС не смог пользоваться арендованным имуществом, он вправе требовать не только отсрочки, но и уменьшения арендных платежей. Долг за период отсрочки погашается следующим образом (Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 №439):

1. Стороны самостоятельно заключают допсоглашение об отсрочке.
2. К условиям такого соглашения установлены обязательные требования:

• начало уплаты задолженности — не ранее 1 января 2021 года;
• периодичность уплаты — равными частями не чаще одного раза в месяц;
• размер одного платежа — не более половины месячной платы по договору аренды.

Поддержку получили и арендаторы, деятельность которых не ограничивалась. Основание — письмо с просьбой о снижении арендной платы с описанием снижения спроса, уменьшения выручки из-за введения РПГЧС и общеэкономической ситуации. По таким договорам аренды недвижимого имущества они вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года (ч. 3 ст. 19 ФЗ-98 от 01.04.2020 и ст. 11 ФЗ-68 от 21.12.1994). Покажем это на примере Москвы и Московской области:

1. Режим повышенной готовности введен 05.03.2020г. в соответствии с Указом мэра Москвы №12-УМ, в Московской области — 13.03.2020г. в соответствии с Постановлением губернатора МО от 12.03.2020 №108-ПГ.
2. Правом на получение отсрочки наделены не все арендаторы, а лишь организации и ИП, относящиеся к наиболее пострадавшим отраслям экономики, список которых утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 №434.

Для остальных обязанность арендодателя уменьшать арендную плату за 2020 год в новом законе напрямую не установлена. Поэтому получить положительный ответ на просьбу о снижении арендной платы и изменить договор получится только по соглашению сторон.

Очевидно, что арендодатель не переложит все риски на арендаторов, как бы ему ни хотелось — условия договоров придется менять. Используйте гибкие предложения и помните, что арендодатель сформирует юридическое обеспечение исполнения обязательств во всех случаях — это позволит сохранить договорную дисциплину и снизит возможные злоупотребления своим правом.

Как составить письмо арендодателю

Как в условиях РПГЧС составить письмо, в котором содержится просьба уменьшить арендную плату или предоставить отсрочку по ее уплате:

1. Составьте текст в произвольном виде — унифицированной формы нет. Заполните шапку, напишите название арендатора, поставьте дату, укажите название и реквизиты своей организации, обратитесь к руководителю организации по имени и отчеству.
2. Напишите преамбулу, перечислите нормативные акты, на основе которых вы имеете право рассчитывать на отсрочку по уплате аренды и/или на ее снижение. Приведите доказательства необходимости введения «каникул» — ссылайтесь на ограничения в отношении деятельности вашей компании, принятые в связи с коронавирусом. Если ОКВЭД вашей фирмы не входит в перечень пострадавших отраслей, приведите конкретные показатели выручки и уровень ее снижения, количество посетителей или рабочих дней в месяц.
3. В основной часть напишите четко сформулированную просьбу снизить плату или предоставить отсрочку платежей в соответствии с законодательством.
4. Имеет смысл посмотреть порядок уведомления о форс-мажоре в вашем договоре с арендодателем. Если указан срок уведомления — постарайтесь в него уложиться.
5. Направьте арендодателю письмо. Если он готов пересмотреть договор и расчеты, заключите дополнительное соглашение. Оно оформляется так же, как и основной договор аренды (п. 1 ст. 452, ст. 609, ст. 651 ГК).

Ответ арендодателя

Согласно законодательству ответ арендаторам на просьбу уменьшить арендную плату арендодатель отправляет в течение 30 дней с момента обращения. В этот же срок арендодатель обязан заключить допсоглашение с соблюдением перечисленных выше требований. Никаких дополнительных платежей в связи с предоставлением отсрочки арендодатель устанавливать не вправе. Независимо от даты подписания соглашения, оно действует на установленных правительством условиях.

Дополнительное соглашение № 1 об отсрочке по арендной плате

к договору аренды нежилого помещения

N 01-02/19 от 01.02.2019

г. Москва 20 апреля 2020 г.

Общество с ограниченной ответственностью «ТЦ Карусель» (арендодатель) в лице генерального директора Доброго Дмитрия Дмитриевича, действующего на основании решения общего собрания участников (Протокол от 03.03.2015 № 3) и в соответствии с Уставом, и

Общество с ограниченной ответственностью «Счастливый праздник» (арендатор) в лице генерального директора Веселого Василия Викторовича, действующего на основании доверенности от 04.04.2014 № 4, совместно в дальнейшем именуемые «Стороны», составили настоящее дополнительное соглашение о следующем.

1. Арендатору на период действия в городе режима повышенной готовности в связи с коронавирусом (апрель-май 2020) снижается размер ежемесячной арендной платы с 10 000 руб. до 6 000 рублей.

2. Арендатору предоставляется отсрочка по оплате аренды за апрель и май 2020 г.

2.1. Срок внесения арендной платы:

1. за апрель 2020 г. – не позднее 12.04.2021;
2. за май 2020 г. – не позднее 11.05.2021.

3. Отсрочка по внесению арендной платы не считается просрочкой по уплате, неустойка на эти суммы не начисляется.

4. В остальном все условия Договора сохраняют свою силу.

5. Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью Договора, составлено в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны.

Адреса и реквизиты сторон:

Общество с ограниченной ответственностью «ТЦ Карусель»

Адрес: 123321, г. Бологое, ул. Веселая, д. 77

Телефон: +7 (1234) 34545667
Электронная почта: [email protected]

ИНН 7701234567, КПП 770101001

Р/с 40701810101987612543 в АКБ «Мастер» (ПАО)

_______________ /Добрый Д.Д. /

Общество с ограниченной ответственностью «Счастливый праздник»

Адрес: 123321, г. Бологое, ул. Веселая, д. 77, секция 15
Телефон: +7 (1234) 34547665

Письмо о снижении арендной платы

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Имеются ли основания для отказа в удовлетворении требований арендаторов об уменьшении арендной платы в связи с объявлением нерабочих дней в период с 28.10.2021 по 07.11.2021?

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Ст. 310 ГК РФ по общему правилу не допускает односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий. При этом в силу п. 2 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ в обязанности арендатора входит своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором аренды.
В судебной практике сформирован подход, согласно которому само по себе неиспользование предмета аренды по каким-либо причинам не может повлиять на наличие обязанности по внесению арендных платежей (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 26.03.2010 по делу N А75-4718/2009, ФАС Волго-Вятского округа от 19.07.2013 N Ф01-9813/13 и др.).
Наличие форс-мажорных обстоятельств само по себе также не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату за пользование имуществом. Как видно из п. 3 ст. 401 ГК РФ, обстоятельства непреодолимой силы могут лишь явиться основанием для освобождения арендатора от ответственности за невыполнение обязательств, но не освобождают его от предусмотренной п. 1 ст. 614 ГК РФ обязанности вносить плату за пользование имуществом (смотрите также определение Верховного Суда РФ от 17.10.2014 N 302-ЭС14-3471).
В 2020 году в связи с распространением в России и других странах новой коронавирусной инфекции, вызванной 2019-nCoV, рядом нормативных актов были установлены специальные меры, направленные на поддержку предпринимателей. В частности, положениями Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее — Закон N 98-ФЗ) предусмотрена возможность предоставления при определенных обстоятельствах отсрочки, освобождения от внесения арендной платы и уменьшения арендной платы. Так, п. 1 ст. 19 Закона N 98-ФЗ предписывал арендодателю при определенных условиях заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Такая обязанность возникала в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ. В силу п. 3 ст. 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.
Как следует из приведенных норм, возможность уменьшения арендной платы предоставлялась арендаторам за период 2020 года, в течение которого арендатор не имел возможности использовать арендуемое имущество в связи с введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Нормативные акты, которые бы предусматривали аналогичные гарантии для арендаторов применительно к нерабочим дням, установленным на период с 28 октября по 7 ноября 2021 года (Указ Мэра Москвы от 21.10.2021 N 62-УМ), на сегодняшний день не приняты. Поэтому при описанных обстоятельствах арендодатель не обязан по требованию арендаторов заключать упомянутые в вопросе дополнительные соглашения.
Здесь же отметим, что в соответствии с вышеупомянутым Указом Мэра Москвы в отношении ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания допускается обслуживание на вынос без посещения гражданами помещений таких предприятий, а также доставки заказов. В отношении объектов розничной торговли допускается работа аптек и аптечных пунктов; объектов розничной торговли в части реализации продовольственных товаров и (или) непродовольственных товаров первой необходимости, определенных распоряжением Правительства Российской Федерации от 27.03.2020 N 762-р, при условии, что доля таких товаров в ассортименте, определенная в порядке, установленном Департаментом торговли и услуг города Москвы, составляет не менее 30%; объектов розничной торговли в части продажи товаров дистанционным способом, в том числе с условием доставки. Полагаем, что арендодатель должен предоставить арендаторам возможность использования арендуемых помещений с учетом введенных ограничений.
В заключение напомним, что п. 1 ст. 451 ГК РФ предусмотрена возможность изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. В судебной практике сформулированы выводы о том, что такие обстоятельства должны:
— находиться вне контроля сторон, их изменение не зависит от воли сторон (смотрите, например, постановление АС Поволжского округа от 19.10.2017 N А55-2838/2017);
— являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными (смотрите, например, определение Курганского облсуда от 20.02.2018 N 33-589/2018);
— быть связанными с условиями заключенного между сторонами договора, влиять на исполнение ими обязательств (определение Оренбургского облсуда от 24.01.2018 N 33-372/2018).
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ, определение ВС РФ от 17.04.2017 N 306-ЭС17-2823). Мы не можем исключить, что в зависимости от конкретных обстоятельств требование арендатора об уменьшении арендной платы при описанных обстоятельствах может быть удовлетворено судом (смотрите материал: Энциклопедия решений. Изменение и расторжение гражданско-правового договора в связи с существенным изменением обстоятельств). Однако оценить вероятность этого в рамках настоящей консультации не представляется возможным.
Возможно, также будет полезно постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2021 N 10АП-3144/21.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Гентовт Ольга

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

26 октября 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected].

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected]. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Как составить письмо об отсрочке платежа по аренде

Договор аренды предусматривает условия об арендных каникулах, то есть периоде, в течение которого арендатору предоставляется отсрочка по уплате арендных платежей. Там могут быть прописаны и основания, по которым такие каникулы предоставляются (ст. 421 ГК РФ — «свобода договора»). Для получения отсрочки арендатор пишет арендодателю письмо с такой просьбой и излагает основания для ее удовлетворения. Правил написания такого письма законодательно не установлено. Оно составляется в свободной форме, если договором аренды не предусмотрены другие правила.

Согласно п. 1 ст. 19 ФЗ № 98 для реализации своего права арендатору необходимо обратиться к арендодателю с заявлением об отсрочке арендной платы. Последний в течение 30 дней после получения такого письма обязан заключить с арендатором соответствующее дополнительное соглашение к действующему договору аренды.

Отсрочка также предоставлялась в связи с распространением коронавирусной инфекции. Согласно ст. 19 ФЗ «О внесении…» от 1.04.2020 № 98-ФЗ в целях оказания помощи наиболее пострадавшим от карантинных мероприятий субъектам предпринимательства предоставлена возможность отсрочить арендные платежи за период с введения режима повышенной готовности и до 1 октября 2020 года.

Условия, на которых заклоючалось дополнительное соглашение, сформулированы в п. 3 Требований, введенных в действие постановлением Правительства РФ «Об установлении …» от 03.04.2020 № 439.

Важно! Условия отсрочки, указанные в Требованиях, обязательны для сторон, за исключением ситуации, когда дополнительное соглашение предусматривает более комфортные условия для арендатора.

Условия отсрочки

Согласно п. 3 Требований арендатор имеет право на отсрочку всей суммы арендных платежей за период действия режима повышенной готовности и 50 процентов от суммы арендных платежей за период после истечения срока действия данного режима, но только до 1 октября 2020 года.

Соответственно, погашать образовавшуюся за период действия отсрочки задолженность арендатору следует в период с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года ежемесячно равными суммами. При этом размер однократного платежа не должен быть больше 50 процентов от ежемесячного платежа за аренду, действовавшего в период отсрочки.

Подробнее о порядке погашения долга образовавшийся за период отсрочки по арендным платежам рассказали эксперты КонсультантПлюс. Если у вас нет доступа к системе К+, получите пробный онлайн-доступ бесплатно.

Важно! Подп. «е» п. 3 Требований содержит исключение из данной нормы. Если в состав арендных платежей включена плата за коммунальные услуги, то на нее отсрочка не предоставляется.

Пример письма по отсрочке платежей по аренде

Бланка уведомления арендатору об отсрочке арендной платы нормативными документами не утверждено. В связи с чем неизбежно возникает вопрос, в какой форме должно быть подготовлено письмо об отсрочке арендной платы.

Наиболее логичным вариантом представляется направление арендодателю сопроводительного письма с приложением к нему проекта дополнительного соглашения. Выглядеть оба документа могут следующим образом.

Образец сопроводительного письма

Генеральному директору ООО «Старт»

Москва, ул. Сураконского, д. 23, оф. 4

от генерального директора ООО «Ирис»

Москва, ул. Краева, д. 12, оф. 8

Уважаемый Сергей Иванович!

Между ООО «Старт» и ООО «Ирис» заключен договор аренды складских помещений от __.__.____ № 123-ДА, расположенных по адресу: Москва, ул. Заводская, д. 8. В связи с введением на территории Москвы с 05.03.2020 указом мэра Москвы «О введении режима повышенной готовности» от 05.03.2020 № 12-УМ карантинных мероприятий, осуществление обычной коммерческой деятельности ООО «Ирис» существенно ограничено.

Для оказания помощи наиболее пострадавшим от карантинных мероприятий хозяйствующим субъектам постановлением Правительства РФ «Об установлении требований…» от 03.04.2020 № 439 утверждены типовые условия предоставления отсрочки арендаторам коммерческой недвижимости.

В связи с невозможностью полноценного осуществления коммерческой деятельности ООО «Ирис» в настоящее время не располагает достаточными средствами для погашения задолженности по арендным платежам за аренду обозначенных складских помещений. Поэтому просим вас в течение 30 дней с момента получения настоящего письма заключить и обратиться за государственной регистрацией прилагаемого дополнительного соглашения о предоставлении отсрочки по уплате арендных платежей к договору аренды от __.__.____ № 123 ДА на условиях, утвержденных Правительством РФ.

Генеральный директор ООО «Ирис»

Карпов К. В. /Карпов/

Образец дополнительного соглашения

Дополнительное соглашение к договору аренды складских помещений от __.__.____ № 123-ДА

ООО «Старт» (Арендодатель) в лице генерального директора Орлова Сергея Ивановича, действующего на основании Устава, и ООО «Ирис» (Арендатор), в лице генерального директора Петрова Александра Ивановича, действующего на основании Устава, заключили настоящее дополнительное соглашение о нижеследующим:

1. Дополнить Договор аренды от __.__.____ пунктами 2.1.1 и 2.1.2 следующего содержания:

«2.1.1. На период действия введенного в Москве режима повышенной готовности с 05.03.2020 и до момента окончания срока его действия (отмены) арендатору предоставляется отсрочка по арендным платежам в размере 100 процентов от величины ежемесячной арендной платы. На период с момента окончания срока действия в Москве режима повышенной готовности и до 1 октября 2020 года арендатору предоставляется отсрочка по арендным платежам в размере 50 процентов от величины ежемесячной арендной платы.

2.1.2. Образовавшуюся в соответствии с пунктом 2.1.1 настоящего договора задолженность по арендной плате Арендатор обязуется погашать ежемесячными платежами в сумме 35 тысяч рублей (половина от величины ежемесячного арендной платы на период предоставления отсрочки), начиная с 1 января 2021 года».

2. Настоящее Соглашение составлено в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

3. Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Арендодатель: _____________________________ Орлов С. И.

Арендатор: _______________________________ Петров А. И.

Итоги

В постановлении Правительства РФ № 439 условия и порядок предоставления отсрочки по аренде сформулированы четко, поэтому споров между сторонами по содержанию дополнительного соглашения возникнуть не должно. Предложенные в статье образцы и ссылки на нормативные акты помогут подготовить эти документы максимально оперативно и грамотно.

образец письма арендодателю о снижении аренды.

По состоянию на сегодняшний день положение арендаторов очень сильно осложнилось. Серьезные меры предпринимаемые в связи с распространением коронавирусной инфекцией фактически привели к закрытию малого предпринимательства. По этому арендодателям и арендаторам надо садиться за стол переговоров и находить компромис по оплате арендной платы. Для этого я разработала образец письма к арендодателю о снижении арендной платы. Это поможет Вам вызвать арендодателя на переговоры. Воспользуйтесь данным образцом. Если возникнут вопросы напишите на электронную почту [email protected].

Кому: ООО «Арендодатель»

От Кого: ООО «Арендатор»

Между ООО «Арендодатель» и ООО «Арендатор» заключен договор аренды No 56 от 12.08.2018 года нежилого помещения расположенного по адресу: г. Калуга, ул.___ д.__ пом ___, сроком на 3 года.
Мы как арендаторы добросовестно исполняем взятые на себя обязательства и регулярно осуществляли арендные платежи согласно договору.
В связи с обострением ситуации и угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) на территории Российской Федерации и обязательных требований для организаций независимо от организационно-правовой формы и форм собственности, указанных в Постановлениях Главного государственного санитарного врача РФ No6 от 13.03.2020года и Рекомендаций Федеральной службы Роспотребнадзора от 10.03.2020г. No02/3853-2020-27; от 23.01.2020г. No02/770-2020-32 и т.д., мы вынуждены проводить дополнительные меры по организации режима труда работников и мероприятий для профилактики распространения вышеуказанного заболевания.
По состоянию на сегодняшний день спрос на товары/услуги в нашей организации упал более чем на 90%, так как людям рекомендовано воздерживаться от посещений мест массового скопления людей, которым является торговый центр.
Покупатели избегают посещения общественных мест, в том числе и нашего магазина даже в выходные дни. С каждым днем посетителей все меньше, в связи с чем мы несем колоссальные убытки.
В настоящее время усилия сотрудников направлены на максимальную нейтрализацию негативных факторов, следствием которых является снижение выручки.
Мы понимаем, что Вы тоже несете расходы по содержанию имущества и надеемся на оптимальное для обеих сторон коммерческое решение.
Для оптимизации деятельности магазина и во избежание приостановления оплаты арендных платежей, вынуждены просить о
Варианты, которые Вы можете выбрать или указать свои:
1. О временном снижении арендных ежемесячных платежей на 50% начиная с 01 марта 2020 года по __ май 2020 года, а именно в размере ___________ рублей (без НДС) в месяц.
2. О рассрочке уплаты ежемесячных арендных платежей за март-май 2020 года до 31 декабря 2020 года включительно.
3. Не начислять штрафные санкции предусмотренные договором за несвоевременную оплату арендных платежей.
4. В случае невозможности принять предложенные нами условия данное письмо признается уведомлением об отказе от исполнения договора. Договор считается прекращенным с «__»___2020г. (если это допускает ваш договор аренды)
О принятом решении прошу сообщить письменно в кратчайшие сроки. Ответ прошу направить по адресу_________ или по электронной почте ______________.
Мы искренне надеемся на совместное сотрудничество и на Ваше понимание в сложившейся трудной ситуации для всех.

Скидка по арендной плате из‑за коронавируса в 2020

Предпринимателям из пострадавших отраслей разрешили досрочно съезжать из помещений без штрафов, если арендодатель не дал скидку. Правило действует для коммерческих помещений на первом этаже, торговых и бизнес-центров и госимущества. Рассказываем про новую вирусную поддержку.

Скидка на арендную плату или расторжение договора без штрафов

Всем арендаторам из пострадавших отраслей положена отсрочка арендной платы. Согласие арендодателя необязательно: отсрочка срабатывает автоматом, если стороны не договорились. Все подробности — в нашей статье.

8 июня 2020 года приняли закон о скидке по арендной плате для арендаторов из пострадавших отраслей. Скидка идёт плюсом к отсрочке, но автоматом не срабатывает.

Условия для арендатора такие:

— Договор аренды заключили до введения в вашем регионе режима повышенной готовности. Конкретную дату нужно смотреть в местном указе — это март или апрель.

— Основной ОКВЭД арендатора есть в списке особо пострадавших отраслей . Доказывать падение доходов или брать справку в торгово-промышленной палате не нужно.

— Бизнес относится к малому или среднему и есть в реестре , который ведёт налоговая.

Про скидку на арендную плату договариваются. Для этого арендатор обращается к арендодателю и предлагает новую цену. Если договорились, подписывают допсоглашение. Цену со скидкой устанавливают на срок до года. Потом возвращаются к ставке, по которой платили до эпидемии.

Если за 14 дней допсоглашение не подписали, арендатор может отказаться от помещения. Неважно, что написано в договоре. Ходить в суд, подписывать соглашение или объяснять причину отказа не нужно. Арендатор просто отправляет арендодателю уведомление — и всё, договор расторгнут, можно сдавать ключи.

Арендатор не платит штраф за досрочное расторжение и не возмещает арендодателю упущенную прибыль. Пункты про ответственность из договора аренды не действуют. А вот штрафы, пени и убытки, не связанные с досрочным отъездом, придётся оплатить. Например, накопленные до коронавируса пени за задержку платежей. Или штрафы перед торговым центром за нарушение внутреннего порядка.

Депозит остаётся у арендодателя. Если въезжали без депозита — повезло.

Разобраться с арендной платой или отказаться от договора нужно до 1 октября 2020 года.

Требовать снижения арендной платы на 99 % — плохая идея

О размере скидки договариваются — пределов в законе нет. Но настаивать на астрономической скидке, а потом съехать с привилегиями опасно.

В любом договоре должен соблюдаться баланс интересов сторон. Про это говорил Высший Арбитражный Суд РФ в п. 9 Постановления от 14.03.2014 № 16 . Выгоду от сотрудничества должен получить каждый предприниматель. Арендодатель не обязан сдавать помещение по бросовой цене. На нём налог на имущество, капремонт и ипотека.

Скидка арендатору из-за проблем с коронавирусом должна быть справедливой. Злоупотреблять законом нельзя — ст. 10 ГК РФ. Лучше просить уменьшить арендную плату, как это принято в вашей отрасли — на 30, 40 или 50%. Если требовать больше, а потом съехать, арендодатель может взыскать штрафы и убытки через суд.

Как быть субарендаторам: скидка положена или нет?

Закон молчит про скидки и отсрочку для субарендаторов. Однозначного ответа здесь нет.

По закону субарендатор имеет такие же права, как и арендатор. Это следует из ст. 615 ГК РФ. Выходит, субарендатор из пострадавшей отрасли тоже имеет право на меры господдержки по аренде. Мы рекомендуем субарендаторам пробовать договориться о скидке и отсрочке. Особенно если субарендодатель — посредник в аренде, который зарабатывает на перенайме.

Как оформить скидку на арендную плату

Изменение договора аренды происходит так:

Арендатор направляет на юридический адрес арендодателя заказное письмо с предложением снизить арендную плату на конкретный срок. Письмо можно продублировать на электронный адрес — так быстрее получите ответ.

В течение 14 дней с арендодателем подписывают дополнительное соглашение к договору аренды. Дальше платят по новой ставке. Если договор аренды регистрировали в Росреестре, то же самое делают с допсоглашением.

Как правильно съехать, если по скидке не договорились

Если арендодатель молчит или сразу ответил отказом, через 14 дней на его юридический адрес отправляют уведомление об отказе от договора аренды.

С момента получения уведомления договор прекращается. Помещение возвращают по акту. Не упустите этот формальный шаг. До возврата начисляется арендная плата, даже если арендатор уже вывез мебель и прекратил работу — ст. 622 ГК РФ.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Арендаторы из «непострадавших» тоже могут снизить арендную плату

Предпринимателям, чей основной ОКВЭД не числится в пострадавших, коронавирусная скидка и съезд без штрафов не положены. Но есть другие возможности получить то же самое. Правда, усилий понадобится больше, а гарантий, что не насчитают штрафы, нет.

Форс-мажор

Попробовать снизить платежи, отменить пени и не оплачивать убытки можно с помощью ссылки на форс-мажор. Такая возможность доступна всему бизнесу, не только из списка пострадавших.

Ещё полезно внимательно прочитать договор аренды, особенно разделы про ответственность и расторжение. Возможно, у арендатора и без специальных законов есть право съехать по уведомлению без штрафов. Этим пунктом нужно пользоваться.

Про изменение договоров мы рассказали в отдельной статье.

Скидка на аренду за время полной самоизоляции

Предприниматели вправе требовать снижения арендной платы за время полной остановки бизнеса из-за режима повышенной готовности в регионе. Это мера из п. 3 ст. 19 Закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ.

К примеру, фотограф не пользовался студией. С 28 марта 2020 года было запрещено свободно ходить по Москве по Указу Мэра № 12-УМ . Поэтому клиенты отменяли фотосессии. С введения режима повышенной готовности и до снятия ограничений можно требовать скидку. А если арендодатель спросит долг через суд, можно выдвинуть аргумент о невозможности приехать в студию. Так сказал Верховный суд в Ответе на 5 Вопрос Обзора от 30.04.2020 № 2.

Снижение арендной платы по общим правилам

Если арендованное помещение стало хуже, арендатор может требовать снижения платы по п. 4 ст. 614 ГК РФ. Ухудшение может произойти из-за эпидемии. Главное, чтобы в этом не было вины арендатора. Например, раньше в бизнес-центре был высокий пешеходный трафик, и в агентство недвижимости заходили клиенты даже с улицы. Этим собственники бизнес-центра и привлекали арендаторов. Сейчас половина соседних помещений пустует, проходимости нет и клиентов тоже. Значит, есть повод снизить арендную ставку.

О снижении платы договариваются. Если не получилось, придётся идти в суд, а это история на несколько месяцев. Пытаться снизить плату в суде стоит, если договор заключён на несколько лет и помещение принципиально.

Статья актуальна на 08.02.2021

Получайте новости и обновления Эльбы

Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур