Пятиэтажки Москвы: в надежде на снос. Какую квартиру получат жители: изучаем законы; слушаем байки из жизни и советы экспертов. Стоит ли сейчас покупать такое жилье с прицелом на новостройку?

Совсем недавно журнал о недвижимости «Метринфо.ру» рассказывал о московских пятиэтажках и выяснял, почему их все-таки покупают. Среди плюсов – расположение в районах с хорошей инфраструктурой, чаще совсем недалеко от метро, и конечно, их относительно низкая стоимость. Но есть и еще один фактор, переполняющий покупателей надеждами на достойное жилье. Это планы на снос: как известно, пятиэтажки в Москве планомерно уничтожаются и вместо морально и физически устаревшей жилплощади можно получить квартиру в современной новостройке.

И в этот раз «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, как на сегодня проходит снос пятиэтажек, на что могут рассчитывать их жители и стоит ли покупать квартиру в пятиэтажке, надеясь на улучшение жилищных условий за счет сноса. А это наша предыдущая статья о пятиэтажках: «Пятиэтажки Москвы: все еще ликвидный товар на рынке. Такое жилье привлекает покупателя низкой ценой, хорошими районами и… надеждами на снос».

В ожидании сноса
В 1995 году большинству пятиэтажек власти Москвы объявили войну, разработав программу их планомерного сноса. «Она называется «Городская программа комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения» и делит все пятиэтажки на сносимые и несносимые. Под снос попали панельные дома серий К-7, 1605-АМ, 1-МГ300, II-32, II-35 и их модификации, а к несносимым были отнесены кирпичные и панельные дома серий I-510, I-515, I-511», — рассказывает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».

Ныне в столице осталось около 400 домов, подлежащих сносу. «По состоянию на июнь 2011 года было снесено 75,6% или 1309 домов, а не снесено пока 24,4% или 413 домов, в которых проживают около 30 тыс. московских семей», — сообщает Елена Иванцова, эксперт ГРМ, генеральный директор агентства недвижимости «Мэтр Роше Комфорт». «Причем основная доля пятиэтажек сносимых серий расположена в ЗАО (105 домов), а в ЦАО, ЮАО и Зеленоградском округе программа по сносу считается завершенной», — добавляет Александра Кадченко, руководитель отдела консалтинга и оценки компании «МИАН».

По сей день официально расселение обитателей сносимых пятиэтажек осуществляется в соответствии с законом города Москвы от 31 мая 2006 г. № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве». И, как разъясняет Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-недвижимость» на Пресне, согласно этому документу собственник квартиры в сносимом доме должен получать взамен квартиру в новом доме с тем же количеством комнат и неменьшей площади и в том же районе проживания. Под этим понятием в законе подразумевается территория района, в котором находится сносимый дом, и территория прилегающих к нему районов, расположенных в том же административном округе Москвы. Также собственник вместо квартиры имеет право выбрать денежную компенсацию в размере рыночной стоимости имеющегося жилья. Но обычно квартира в хрущевке стоит меньше жилплощади, которая предлагается взамен, и на практике большинство выбирает новое жилье. Сегодня таких крошечных квартир, как в хрущевках, уже не строят, поэтому переселенцы получают квартиры большей площади.

Таким образом, купив квартиру в хрущевке, которая вот-вот должна быть снесена, теоретически можно получить в собственность современную новостройку, которою затем, кстати, реально продать с определенной выгодой. Этот факт, кстати, играет на повышение цен в хрущевках, подлежащих ликвидации. «Если сроки сноса уже определены, стоимость квадратного метра в пятиэтажке может быть даже выше, чем в аналогичных по классу, но более новых домах этого района», — сообщает Александра Кадченко («МИАН»). Однако, по мнению Елены Иванцовой («Мэтр Роше Комфорт»), не все так однозначно и серьезной разницы в ценах нет. Ведь, во-первых, расчет на получение хорошей квартиры (а то и квартир) в новостройке вместо клетушки в хрущевке сопряжен с большими рисками: планы ведь в нашей стране – одно, а реальность – совсем другое, и нет никакой гарантии, что дом снесут четко по плану: «Есть покупатели, приобретавшие жилье в пятиэтажке с такой целью 5-7 лет назад, и они до сих пор ютятся в тесных квартирах, ожидая затянувшейся очереди на снос», — свидетельствует Лев Литовкин, руководитель офиса «Митино» компании «ИНКОМ-Недвижимость». «И к тому же постановка в план на снос это только начало процесса, до того, как издадут распоряжение об отселении, вопрос окончательно не решен», — утверждает Инна Игнаткина («МИЦ-недвижимость»).

Во-вторых, переселяют из хрущевок в тот же и ближайшие районы – это да, но границы зоны переселения могут быть весьма широки. «Например, если панельная пятиэтажка находится в районе Давыдково, могут переселить и за МКАД, скажем, в Солнцево», — говорит Елена Иванцова («Мэтр Роше Комфорт»). То же самое происходит и в районе Выхино-Жулебино: «Из ветхих пятиэтажек в районе метро Выхино, расположенных до МКАД, переселяют в современные дома, но в Жулебино, то есть за МКАД», — сообщает Ирина Кирсанова, заместитель генерального директора по маркетингу и продажам ЗАО «Пересвет-Инвест».

Но все это еще полбеды, потому как закон законом, а практика переселений на сегодняшний день удручающая. Примерно с марта прошлого года уже практически не реально получить квартиру с тем же количеством комнат, новое жилье определяют по метражу. Т.е., если семья проживает в двушке площадью 45 кв. м ей стремятся найти квартиру аналогичной площади, а в новостройке это может быть всего лишь однокомнатная квартира.

Кроме того, с 22 февраля 2011 года вступила в действие поправка к закону № 21, и очередники сносимых домов были лишены права на одновременное улучшение жилищных условий. То есть на расселение многочисленного семейства сегодня надеяться вообще нереально, скорее, наоборот, на граждан, которые не являются родственниками (например, разведенные супруги), могут выделить лишь одну новую квартиру.

Жизненные истории
Ужасных историй о переселении множество, их можно услышать и в префектурах, и от адвокатов, и в судах, и конечно, в интернете. Достаточно хотя бы почитать сайт московских переселенцев (//www.snos.info).

Вот, к примеру, такая история. В двухкомнатной квартире площадью 45 кв. м, занимаемой по договору социального найма, прописаны 5 человек: пожилая женщина — инвалид II группы, старшая дочь с сыном 10 лет и младшая дочь с дочерью 8 лет. Семья признана малоимущей, и никто из ее членов не имеет в собственности другого жилья. В соответствии с Федеральным законом и законом Москвы от 18.06.2008 № 24, учитывая норму жилья в 18 кв. м на человека, им полагается квартира площадью не менее 90 кв. м. А переселить их пытаются в двухкомнатную квартиру общей площадью 59,3 кв. м. Еще худший вариант был предложен семье из 5 человек (двое детей), проживающей в хрущобной коммуналке и занимающей комнату площадью 33 м кв. Им предложили однокомнатную квартиру, жилая площадь которой даже на 1 кв. м меньше освобождаемой. Семья от такого варианта отказалась, и сейчас это дело рассматривается в суде. Но суды сегодня очень часто штампуют типовые решения совсем не в пользу граждан.

Ну и совсем несуразный случай переселения. Семье из 5 человек: пожилая женщина, ее разведенная дочь и ее сын с женой и дочкой предложили переехать в одну квартиру 78 кв. м вместе с бывшим мужем дочери и его тремя детьми от нового брака. «Причем вышло ведь, что у нас 4 ребенка дошкольного возраста от двух разных матерей, которые не могут проживать без их присмотра. Поэтому бывшая жена и новая фактически должны проживать в одной квартире. А это уже какой-то гарем!» — рассказывает квартиросъемщица.

Осторожный подход
Если же все-таки хочется купить квартиру в подлежащей сносу пятиэтажку или квартиру в аварийном доме с целью обрести жилье в новостройке, то прежде всего нужно изучить планы по ликвидации старого жилого фонда. С ними можно ознакомиться на сайтах префектур соответствующих административных округов либо позвонив по телефонам горячих линий Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы и Комплекса архитектуры, строительства, реконструкции и развития Москвы. Можно звонить и в префектуры, вот только информация дается лишь по состоянию на текущий год, поэтому риск очевиден.

«Также покупая квартиру в доме под снос, необходимо тщательно изучить закон «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве», где зафиксированы все права граждан при переселении, получить консультации юриста. И нужно помнить, что с приходом нового мэра в закон внесены существенные поправки, соответственно, будут меняться процедуры и регламенты – надо внимательно следить за всеми изменениями», — советует Инна Игнаткина («МИЦ-недвижимость»). «Для этого сразу стоит выделить время на посещение собраний в жилищном отделе округа, только так получится быть в курсе всех событий, касающихся сноса или модернизации дома», — добавляет Елена Иванцова («Мэтр Роше Комфорт»). И лучше заранее готовиться к борьбе с чиновниками – скорее всего, для защиты своих прав придется ходить по судам и вступать в союзы с такими же переселенцами, посещать митинги и вести пропаганду в интернете. А если существующий закон изменят, то есть риск вообще уехать в «Новую Москву» или всего лишь получить денежную компенсацию, за которую потом купишь квартиру разве что в дальнем Подмосковье.

Поэтому эксперты рынка недвижимости все-таки советуют покупать жилье в новостройках, пусть даже и за МКАД, но не там, куда переселят насильно, а там где удобно и комфортно. Ну а если денег хватает только на пятиэтажку, либо формат «5 этажей» выбирается из личных предпочтений, лучше выбирать дом, не подлежащий сносу, и очень внимательно относиться к сделке. «Квартиры в пятиэтажных домах обычно не первичны, и именно в этих домах, например, очень большой процент сделок с участием несовершеннолетних детей, которые не участвовали в приватизации. А это грозит аннулированием сделки из-за ущемления прав несовершеннолетних», — предупреждает Елена Иванцова («Мэтр Роше Комфорт»). Да и вообще у квартир в пятиэтажках, построенных 50-60, а то и 100 лет назад может быть очень богатая история, поэтому юридическая чистота сделки должна быть проверена и перепроверена. Документы на квартиру следует изучать очень тщательно и не стоит скупиться на помощь специалистов, если возникнут вопросы и сомнения.

По возможности не стоит приобретать жилье на первых и последних этажах. «А при осмотре квартиры, надо проверить, нет ли грибка, не текут ли потолки и т.п.», — советует Инна Игнаткина («МИЦ-недвижимость»). В общем, внимательно проверить техническое состояние жилья, и в случаях, когда ситуация поправима, но требует затрат, у продавца, конечно, нужно просить компенсацию или скидку. Причем состояние квартиры нужно внимательно оценивать и в том случае, если дом обещают снести даже в следующем году — планы могут откладываться на десятилетия. Исключение здесь составляет разве что тот случай, когда покупателю есть где жить, а объект в пятиэтажке покупается только с надеждой на снос дома, дабы получить новостройку или компенсацию, т.е. в неких инвестиционных целях.

Стандарты новых квартир, которые предоставят жителям сносимых пятиэтажек

Какими будут их новые квартиры? Этот вопрос не перестает интересовать москвичей, дома которых оказались включенными в программу реновации.

Почти 15 % жителей столицы ожидают, когда же состоится их переезд в новую квартиру, и каким оно будет, их новое жилье.

Около 20-ти лет назад тогдашний мэр Москвы начал реформу ветхого жилфонда, когда на месте снесенных пятиэтажек возводилось новое современное жилье.

Концепция сегодняшнего мэра в вопросе реализации нынешней программы реновации в корне отличается от прежней. Обе направлены на одно – снести пятиэтажки. Только сегодня речь идет о глобальном обновлении, практически об изменении лица города Москвы. Потому что меняться будут не только дома, но и инфраструктура районов, социальные объекты, все то, от чего зависит комфортная жизнь в каждом конкретном районе.

Первая волна включала в себя лишь аварийные хрущевки. В программе реновации, принятой московским правительством 1 августа 2017 года, находятся дома, что простоят еще лет 15, но в конечном итоге будут снесены все равно. По оценке специалистов, сохранение фонда, что возводился в 50-60-е, нецелесообразно. Даже если удастся полностью отремонтировать какие-то дома, то обновить подземные коммуникации нереально.

Программа реновации

Обсуждение вопроса о новой программе реновации в феврале текущего года на встрече Собянина с президентом России Путиным стало поводом не только для появления в Государственной Думе соответствующего законопроекта, но и для новой волны широкого обсуждения проблем ветхих пятиэтажек, нового масштабного строительства, защиты прав тех, кому предстоит переселение.

Принят закон № 141-ФЗ, московским правительством утверждена программа реновации, под снос попало в результате 5 144 дома, переезд предстоит миллиону москвичей, задействовано в программе 85 районов Москвы. В основном, определены и стартовые площадки реновации Москвы — об их особенностях мы уже писали на страницах нашего портала.

После опубликования в марте первого списка, в который вошло более 4,5 тысяч хрущевок, спроектированных и построенных в период 1957-1968, городскими властями было организовано общее голосование. Свое мнение, согласие или протест против снова дома и предстоящего переселения мог высказать каждый из тех, кто проживает в домах из списка. Решение о сносе дома, по какой-то причине не включенного в программу, могло принять и общее собрание собственников.

Окончательный список был скорректирован с учетом строений, вышедших из программы.

Очередность расселения

Из перечня в более пять тысяч домов самое меньшее количество их находится в Зеленограде (54), а наибольшее – в ВАО (1 055). Теперь самым важным вопросом для москвичей остается – в какие квартиры им предстоит вселяться, и сохранят ли они район проживания.

Никто пока не знает, и кто будет первым переселенцем, и каким образом сформируется очередь на расселение, но власти города Москвы обещают в конце осени представить и эту информацию.

Порядок расселения

Законом четко регламентированы определенные правила предоставления жилых помещений, гарантировано, что жилая площадь будет равноценной или равнозначной. Это означает, что каждый собственник может претендовать на квартиру, площадь которой будет не меньше той, что оставлена им в своем районе проживания (или соседнем). На практике же ожидается, что она будет большей, благодаря новым стандартам строительства.

Программа предусматривает возможность материального возмещения, но, если в семье имеется ребенок до 14 лет, такой вариант исключается.

Если у переселенцев старая квартира была по договору социального найма, то прежние жилищные условия они, переезжая в новое жилое помещение, могут сохранить, а также есть возможность получить в собственность новое жилье.

Если переселенцы ожидают улучшения жилищных условий даже въехав в новую квартиру, они остаются в списках на улучшение. Но если будет возможность, условия проживания будут улучшены сразу.

Есть шанс получить большее по площади жилье, сделав доплату, и в этом деле может пригодиться материнский капитал.

Тем, кто проживал в коммуналке, кажется, повезло больше остальных, потому что они переедут в отдельную квартиру.

Какими будут новые районы

Программой реновации предусмотрен снос домов в районах Москвы и их новая застройка. И в ее плане, наряду с жилыми домами, есть немало социально-значимых объектов:

школы;
детские сады;
поликлиники;
спортивные сооружения и др.

Кварталы будут полностью благоустроенные: парки, пешеходные дорожки, системы освещения. Обещаны специальные паркинги и уличные парковки.

Придомовые территории и дворы будут благоустроены по самым современным стандартам, предусматривающим, кроме того, наличие велодорожек, детской и досуговой инфраструктуры массового использования.

Квартальная застройка предусматривает и освещение прогулочных зон, цветочные клумбы, скамейки, современные детские площадки, оборудованные с качелями и горками, спортивными снарядами и, конечно, резиновым покрытием.

Предусмотрены даже перечни материалов, из которых, с применением энергосберегающих технологий, станут возводиться по новым проектам разноэтажные и разноуровневые дома, монолитные или панельные, реально меняющие вид района.

Какими будут новые дома

В самих домах будет увеличено пространство холлов и нежилых помещений, они оснащены просторными высокоскоростными лифтами, и к ним не потребуется подниматься по ступенькам, так как предусмотрены низкие пороги подъездов и заездные пандусы, что, несомненно, удобно для маломобильных жителей.

Позаботились проектировщики о повышенных мерах безопасности. В домах будут установлены видеокамеры с круглосуточной фиксацией всего происходящего.

Изменится и внешний вид подъездов. Их полы будет украшать выложенная керамическая плитка, освещение установят только энергосберегающее, что позволит существенно экономить на оплате коммунальных услуг.

Современные инженерные системы обеспечат подачу воды, света и электричества без перебоев. А поступление воды и тепла, в зависимости от погоды, будет автоматически регулироваться. Кроме того, контролировать тепло станут и энергоэффективные батареи.

Жильцы въедут в новые квартиры только после того, как в жилых помещениях будет выполнен полный ремонт комфорт-класса.

Какими будут новые квартиры

Их уже прозвали «собянинки». Всякий желающий может сегодня на ВДНХ полюбоваться на проекты будущих жилищ, которые ожидают жителей из сносимых домов.

В рамках Московского урбанистического форума на шоу-рум представлены проекты однокомнатной, двух двухкомнатных и трехкомнатной квартир. Одинаков у них лишь размер балкона и санузла. Туалет и душ — раздельные.

Однокомнатная квартира общей площадью 37,9 кв.м. (жилая – 19,3 кв. м): комната – 19,3 кв. м, кухня – 10,3 кв. м;
Двухкомнатная квартира – варианты:

Трехкомнатная квартира.

В каждой квартире светлая отделка и изолированные комнаты, двери с фиксаторами замков, кабель-каналы, проложенные в плинтусах, у электрической разводки – безопасные выключатели и розетки.

Свою кухню каждый собственник сможет перекрасить на личное усмотрение, а число розеток в ней достаточное, чтобы без проблем разместить всю многочисленную бытовую технику.

Мы уже говорили, что санузлы в жилых помещениях раздельные и полностью оборудованные самой современной сантехникой.

Но если ваша новая квартира, по вашему мнению, требует преобразования, вы с легкостью можете воплотить в жизнь свои намерения, выполнив перепланировку.

Что нужно знать?

Снос пятиэтажек и других домов с 2017 года регулируется законом Москвы №55 от 28 декабря 2016 года, дополнившим статьи другого столичного законопроекта 2006-го года – «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве».

Именно согласно его положениям, граждане имеют право на сохранение района проживания. Жильё может оказаться не в районе проживания в определенных случаях:

когда предоставляется две и более квартир, только одна из них окажется в районе проживания;
если переселяются граждане из ЦАО, ЗелАО, ТиНАО – там жилье предоставляется в границах самих округов.

С 2017 г. основаниями для сноса жилого дома являются:

невозможность проведения капремонта или реконструкции жилого строения без отселения граждан;
признание дома аварийным;
изъятие возможно для использования земельного участка для городских или муниципальных нужд.

За очередниками сохраняются права на получение жилой площади по действующему нормативу на человека при сносе дома.

Программа реновации московского жилого фонда должна завершится в 2032 году. После расселения первых домов, а оно начнется уже в этом году, столица приступит к масштабному сносу пятиэтажек.

Снос пятиэтажек в Москве: теория и практика

Почему пятиэтажки в Москве вдруг решили снести? Кто, когда и в какие сроки будет это делать? Куда расселят жильцов пятиэтажек? Что выгоднее владельцу пятиэтажки – продать жильё или дождаться сноса? Мы попытались найти ответы на все эти вопросы.

Похоже, великое расселение пятиэтажек – благодатная тема для дискуссий на долгие годы, и возвращаться к ней придётся ещё много раз. Каждый день приносит свежие новости, поэтому любая статья на тему сноса старого и возведения нового буквально через несколько дней может оказаться устаревшей. Взгляд из сегодняшнего дня – таков.

Хроника событий
Московские власти неспеша завершали первую программу сноса, начатую ещё Лужковым, и предпосылок для её продолжения не просматривалось, о чём совсем недавно поведал заместитель мэра по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин, заявивший, что совокупность разных причин делает продолжение программы практически нереальной.

И вдруг 21 февраля 2017 на встрече с Сергеем Собяниным президент даёт ему поручение продолжить переселение москвичей из пятиэтажек, о чём мэр сообщает москвичам в твиттере. Поражает воображение не то, что программа сноса внезапно продолжится, а заявленные объёмы.

Инициатором принятия новой программы однозначно видится Сергей Собянин, хотя формально поводом стала инициатива снизу, когда в середине февраля этого года Собянину поступила просьба муниципальных депутатов о продлении сноса пятиэтажек в связи с неэффективностью их капитального ремонта. Буквально через несколько дней эту просьбу поддержали в московской Общественной палате. То есть, между исходным обращением московских депутатов к Собянину и моментом, когда инициативу Сергея Семёновича поддержал президент, прошло не более десяти дней. Просто фантастический блиц-криг.

Старая и новая программы сноса

Напомним, что, согласно прежней лужковской программе сноса пятиэтажек, с 1999 года в течение десяти лет должны были снести 1 722 хрущёвки серий 1605-АМ, 1МГ-300, К-7, II-32, II-35 общей площадью свыше 6 млн м². Завершится программа только в 2018 году. Сейчас осталось снести около 70 домов, с начала 2017 года (с января по март) снесено восемь.

Новая программа в четыре раза больше: количество сносимых домов – примерно 8 тысяч, общая площадь — около 25 млн м², объём финансирования оценивается от 2,5 до 4 трлн рублей, срок проведения программы – свыше 20 лет (а, может быть, и значительно больше). Переселить таким образом собираются 1,6 млн человек.

Надо сказать, что пятиэтажных хрущёвок в городе осталось примерно 7 тысяч. По поводу «лишней» тысячи народ забеспокоился: то ли речь о панельных девятиэтажках, то ли кирпичных пятиэтажках-сталинках, то ли и том, и другом, и чём-нибудь ещё третьем.

Вопросы и ответы

Сейчас новости о новой программе поступают как с фронтов и так же жадно проглатываются взволнованной общественностью. Всё смешалось: факты, смелые предположения, слухи, критика, скепсис и оптимизм. Спешно разрабатывается инвестиционная программа, корректируется бюджет города, готовятся поправки в законодательство и предложения по застройке реконструируемых районов. Но общественность и, прежде всего, жителей хрущёвок, интересуют конкретные вопросы сноса и переселения.

Какие серии домов и какие конкретно дома попадают под снос?

Понятно, что под снос пойдут оставшиеся серии панельных и блочных пятиэтажек:

Прежде всего, не снесённые в ходе первой программы, но очень распространённые в Москве серии 1-515 и 1-510, а также значительно реже встречающиеся 1-335 и II-07-19.
Кирпичные серии хрущёвок — 1-447 и 1-511 — тоже должны быть снесены.
Вероятно, будут сносить и хрущёвки-девятиэтажки, если они расположены в одном квартале с пятиэтажками.

Относительно кирпичных пятиэтажек-сталинок ясности нет. В их защиту успели уже высказаться многие, в том числе и автор первой программы сноса — Юрий Лужков.

Что-то сказать о сносе конкретного дома ещё сложнее. Но люди пробуют предсказывать. Вот здесь уже кем-то составлен список пятиэтажек, подлежащих сносу по принятой программе. Понятно, что это неофициальная информация, но официальной не будет ещё довольно долго. Но в общих чертах программу сноса список отражает.

Когда начнётся реальный снос домов и переселение?

Поскольку для реализации новой программы ничего ещё не готово, то снос начнётся явно не в 2017 а, может, и не в 2018 году, — как говорят чиновники. К концу 2017 московские власти планируют подготовить необходимую документацию и создать условия для начала практической реализации программы. Хотя сам мэр торопится, поэтому вполне возможно, что постараются начать до выборов мэра в сентябре 2018 года. Напомним, что до 2018 года ещё будут завершать старую, лужковскую программу сноса. Хотя, вероятно, можно работать и по двум программам параллельно.

С каких районов начнут, а снос каких кварталов отложат на двадцать лет?

Пока ответа нет. Что-то прояснится к концу года, возможно, раньше. Ведь уже на следующий день после встречи с президентом Сергей Собянин сообщил, что дал задание подготовить строительные площадки для начала реализации программы. Предстоит выбрать из нескольких десятков возможных вариантов.

Будут ли сносить отдельно расположенные хрущёвки?

Заявлено о поквартальном сносе. Поэтому приоритет – за кварталами пятиэтажек. Об отдельно стоящих хрущёвках как-то умолчали. Поэтому, видимо, как повезёт.

Будет ли учитываться мнение жителей относительно сноса? Как быть, если большинство жителей за переселение, но часть – против?

Вопрос интересует не только жителей, но и московские власти, которые заявляют, что мнение жителей будет учтено в первую очередь. Понятно, что оно не будет единым: кто-то – за, кто-то – против. С этим власти сталкивались и при реализации первой программы. Хуснуллин называл несогласие примерно 10-15% жителей с переселением и связанные с этим судебные тяжбы одной из основных причин, серьёзно затрудняющих выполнение программы сноса хрущёвок. Возможно, что для их «нейтрализации» придется вносить изменения в законодательство. Ведь при увеличении объемов переселения в несколько раз по сравнению с нынешним, увеличится и количество судебных исков.

Куда будут переселять жителей и на каких условиях?

Пока что мы слышим от представителей московских властей, что переселение будет на территорию района прежнего проживания или смежного с ним. Глава Департамента градостроительной политики Москвы Сергей Лёвкин сказал, что это регламентируется законом г. Москвы от 31 мая 2006 г. N 21, и нарушать его никто не будет.

Сергей Собянин напомнил, что за последние четыре года 92% переселенцев из пятиэтажек получили новые квартиры в районе своего проживания. Такой принцип в соответствии с законом собираются сохранить и далее. Да, закон могут поменять со временем, если места будет не хватать. В то же время пока нет никаких оснований полагать, что переселять всех будут в Новую Москву, что можно услышать от критиков программы.

Надо учесть, что собственники жилья и наниматели на условиях социального найма получали при переселении из пятиэтажек по первой программе жильё по разным нормам: наниматели – по социальной норме – 18 кв.м на человека, собственники – с тем же числом комнат, что имели, и примерно равное по площади (упомянем также, что с 2011 по 2013 порядок был другой, но потом вернули прежний). Собственников при этом было меньше нанимателей, так как жильцы не торопились приватизировать квартиры из-за предстоящего переселения.
Сейчас ситуация другая: собственников из числа переселенцев по новой программе будет значительно больше. Эксперты предполагают, и это мэр подтвердил, что переселенцы-неочередники будут получать квартиры той же жилой площади («метр в метр»), какая была у них в хрущёвке. Общая площадь квартир, соответственно, несколько увеличится.

В какие дома будут переселять? Ходят слухи о том, что ради экономии будут строить специальное жильё невысокого качества. Имеют ли они под собой основу?

Депутат Мосгордумы, ректор Высшей школы экономики Ярослав Кузьминов говорит так: «Это очень важно – не допустить на месте старых «хрущёвок» появления новых, только ростом повыше». По словам Кузьминова, строить нужно качественные монолитные дома, чтобы иметь возможность отдавать в них переселенцам порядка 60% квартир, а остальные продавать, что будет экономически оправдано и снизит нагрузку на бюджет. Такую схему применяли и до этого при работе с девелоперами. Только соотношение продаваемых и предоставляемых переселенцам квартир было другим. Будем надеяться, что ничто не помешает построить властям качественное жильё для переселенцев из хрущёвок. Тем более что Сергей Собянин пока не был замечен в экономии при реализации своих любимых проектов. А вот уже и сам он подтвердил, что на месте хрущевок будут построены монолитные и панельные дома, обеспечивающие высокий уровень комфорта.

Какое жильё будет предоставляться очередникам?

Отвечая на этот вопрос, Сергей Собянин заявил, что при согласии очередника с предложенным ему вариантом переселения он получит жильё в соответствии с действующими нормами. Но очередник вправе отказаться, и тогда он получает жильё как переселенец и продолжает стоять в очереди на получение (добавим, что так поступать не рекомендуется: очередникам и раньше мало что доставалось из-за реализации программы сноса пятиэтажек, а теперь – тем более).

Будет ли возвращена жителям сносимых домов сумма, уплаченная на капремонт?

Критики программы считают важным, чтобы суммы, выплаченные на капремонт, были возвращены. Недавно по этой животрепещущей теме высказался Собянин: жители не будут платить за капремонт с момента включения дома в программу. Уже выплаченные средства будут направлены на её реализацию. Согласимся, что в этом есть логика. Те, кто сокрушается по поводу напрасно выплаченных сумм на капремонт, могут считать всё происходящее подарком, который власти делают переселенцам. Власти обычно трудно «упрекнуть» в щедрости, но в случае с переселением из пятиэтажек подарок действительно щедрый. Не зря же квартиры в планирующихся к сносу пятиэтажках на рынке недвижимости сейчас продаются по весьма высокой цене. Покупка/продажа таких квартир даже стала для кого-то бизнесом.

А вот ещё одно подтверждение сказанного: по сообщению «Инком-Недвижимость», спрос на квартиры в пятиэтажных хрущёвках после сообщения об их сносе вырос на 25%. Напомним, что 11% вторичного жилья всё еще составляют именно хрущёвки.

Из каких источников будет финансироваться программа? Кто в итоге за всё это заплатит?

Собянин заявил, что финансироваться программа будет из бюджета Москвы. Местные чиновники сообщают, что Москва готова выделить из бюджета 300 млрд рублей, по 100 млрд в год. Заметим, что это обеспечивает бюджет программы расселения всего на три года, и составляет он примерно десятую часть общего объёма её финансирования. На каком-то этапе должны подключиться девелоперы, на что они и сами рассчитывают, но для их активного привлечения нужны изменения в законодательстве.

Кто будет заниматься сносом и строительством жилья?

В роли девелопера начнёт функционировать Управление гражданского строительства г. Москвы (КП УГС). Оно было создано несколько лет назад и строило жильё с финансированием из городского бюджета. Сейчас распродаются квартиры в нескольких объектах, построенных этой организацией. Вероятно, через какое-то время к проекту в том или ином качестве подключатся и частные девелоперы. Для их эффективного привлечения, как уже говорилось, тоже потребуются изменения в законодательстве. Утверждают, что девелоперов новая программа может заинтересовать лишь при возможности переселения жильцов в другие районы (например, Новую Москву).
До 2009 года при реализации лужковской программы именно девелоперы расселяли пятиэтажки, отдавая во вновь построенных домах 30% квартир по контракту с городскими властями на переселение. Часть жителей переселялась при этом в Марьино, Бутово и другие новые районы ближе к МКАД и за МКАД. Но затем произошли изменения в законодательстве, земля под застройку стала распределяться на аукционе, жителей стали оставлять в районе прежнего проживания. Работать по программе переселения девелоперам стало невыгодно. К тому же сказались последствия кризиса. Поэтому реализация программы затормозилась, осталось лишь несколько девелоперов, продолживших работу по ней. Именно тогда и было создано городское КП УГС, силами которого в основном и заканчивают первую программу переселения. Оно же начинает и вторую.

Какую квартиру дадут при сносе дома

Вопрос такой-я хочу купить 2/3 доли в однокомнатной квартире 16 кв.м в доме под снос (хрущевка 5-ти этажка).

Какую жилплощадь мне дадут при сносе дома?

Наш дом ставят на аварийность, какую квартиру нам дадут при сносе дома, если: квартира приватизированная, собственник один, но ещё прописан ребёнок?

Какую квартиру дадут при сносе дома если квартира приватизирована на несколько человек.. двое детей 11 и 16 лет.

3-комнатная муниципальная квартира. Прописано 3 человека: мать и 2 взрослые дочери. Какую квартиру дадут при сносе дома?

Если в квартире прописано 8 человек 4 семьи и стоят на улучшение площади, при сносе дома, какую квартиру нам дадут.

У меня приватизированна квартира двух комнатная квартира в которой я прописанна одна, при сносе моего дома какую квартиру мне дадут?

Очень признательна Вам.

Какую квартиру дадут собственнику при сносе дома. В семье 2 детей: девочка и мальчик 15 и 10 лет. Площадь квартиры 50 кв.

Стоит ли приватизировать квартиру? У нас двухкомнатная квартира 42 м 2, нас двое я и моя мама, в случае переселения при сносе дома какую квартиру нам дадут?

Какую квартиру дадут при сносе дома (деревянный барак), если квартира приватизирована, но есть ребенок мальчик, я мама одиночка, сын прописан со мной ему 11 полных лет.

У меня такой вопрос: Мне 25 лет. Я с мамой живу в однокомнатной квартире общей площадью 30 кв.м. Квартира приватизирована (на маму, я прописана). Наш дом подлежит сносу.

Я являюсь членом Союза Писателей, где у меня есть льгота на дополнительную жилплощадь (на рабочий кабинет) в размере 10 кв.м.

Какую квартиру нам дадут при сносе дома? Будет ли учитываться моя льгота?

Квартира не приватизирована, трёхкомнатная, прописано 3 человека: бабушка (квартиросъемщик), её дочь, и внук. При сносе дома, какую квартиру дадут? Тоже трехкомнатную? Какие метры? Те же? И что если приватизирована будет квартира? Спасибо.

У меня такой вопрос в городе сносят дом, квартира у нас коммунальная 3 комнаты, на данный момент в комнате не кто не прописан, какую дадут квартиру при сносе? И если там прописаться матери с совершеннолетним сыном, или еще кому то какую дадут квартиру?

Комната в бараке где прописаны мой муж, несовершеннолетний ребенок, свекров и ветеран войны в ближайшем будущем будут сносить. Квартира принадлежит на правах собственности моему мужу. Какую квартиру нам дадут при сносе дома? Возможено ли получение нескольких квартир?

Живу с женой и двумя детьми в коммунальной квартире в пятиэтажном доме. У нас в собственности 2 комнаты. Какую жилплощадь нам дадут при сносе дома? «Знающие» люди сказали, что дадут также две комнаты в коммунальной квартире. Правда ли это?

Квартира в найме, 1-комнатная бдагоустроеная. Прописано три человека-я, сын, дочь., еще один сын не прописан, но ордер на него. Дети все взрослые. Какую квартиру дадут при сносе дома. Спасибо.

Какую дадут площадь в новом доме, при плановом сносе пятиэтажки, в квартире прописано 5 человек, квартира муниципальная 63,возможно ли мне с ребёнком получить однушку, ребёнок несовершеннолетний.

Дом, где прописаны мой муж, двое несовершеннолетних детей и свекровь в ближайшем будущем будут сносить. Квартира принадлежит на правах собственности бывшему мужу свекрови. Квартира была куплена в браке. Развод был давно, имущество не делили. Собственник, бывший муж свекрови, состоит на учете в ПНД, жить с ним невозможно. Какую квартиру нам дадут при сносе дома? Возможено ли получение нескольких квартир?

Можно получить ответ на такой вопрос:

Мы (я с 12-летней дочкой, моя мама и мой бывший муж) прописаны в доме, который подлежит сносу в связи с реконструкцией района. Квартира не приватизирована. На какую жилплощадь мы можем рассчитывать при сносе дома?

Если я с мужем в разводе, его должны от нас отселить?

И мне с дочкой не дадут квартиру отдельно от мамы?

С уважением, Наталья.

В доме прописаны мать отец и совершеннолетняя дочь, при сносе какую жилплощадь дадут и можно ли требовать 2 квартиры (так как дочь совершеннолетняя)

Я живу в г.Якутске Республики Саха (Якутия). Наша квартира не приватизирована. Должны сносить. Квартира двухкомнатная, 36 кв.м. Прописаны 5 человек. Какую квартиру дадут при сносе дома? С учетом на 1 го чел. 18 кв.м. или равноценную по квадратуре? И стоит ли приватизировать дом до 1 го марта 2015 г.

Мы прописаны и живем в неблагоустроенном деревянном доме (трех квартирный). две квартиры приватизированы. А наша по договору социального найма-двух комнатная 43 кв м.Мы с мужем в разводе, дочери 17 лет. Бывший муж лишен родительских прав на дочь. Какую жилпощадь нам дадут при сносе дома и в каком районе? Еще вопрос: Если наш дом признают аварийным или ветхим-в этом случае какие метры. Спасибо.

У меня такой вопрос, я прописан в комнате (комунальная квартира) площадью 12,5 кв.м., недавно женился и прописал жену к себе и скоро мы ожидаем ребенка. Комната у меня приватизированная, и нам сказали что наш дом будут сносить. Какую квартиру мне дадут при сносе дома?

У нас неприватизированная квартира общ. площадь 50,6 кв.м. Дом запланирован к сносу в 2004 г, а в октябре 2003 г. я прописала к себе маму. (Сейчас всего прописано 5 человек — я, муж, дочь 14 лет, свкровь и мама).

На какую жил. площадь нам рассчитывать при переселении при сносе? Дадут-ли 18 кв м на мою маму, с учетом того, что она прописаласть совсем незадолго до сноса? C уважением, Алина.

Какую дадут площадь в новом доме, при плановом сносе пятиэтажки, в квартире прописаны 4 человека, квартира муниципальная 45 метров 2-х комнатная. Дачи нет, в квартире прописаны 2 сына у которых есть жены, но жены тут не прописаны.

Какую квартиру мне дадут при сносе двух этажного деревянного четырехквартирного дома если дом муниципальная в котором я живу по договору аренды с семьёй.она ещё не приватизирована. Но в скором времени стоит её снесут как ветхое жильё. Стоит ли мне её приватизировать?

Являюсь единственным собственником в приватизированной 2-х комнатной квартире. На какую жилплощадь я могу рассчитывать при сносе дома? Мне так же дадут 2-х комнатную или будут исходит из общего метража квартиры, и есть ли возможность доплатить за лишние метры?

Моя свекровь вышла замуж в 1990 году. В период брака они с мужем купили 2-х комнатную квартиру на имя мужа. В 1993 году они развелись и свекровь уехала в другой город. В квартире остались прописаны муж (ответственный квартиросъемщик), свекровь, ее сын, ее внучки 3-х и 9-ти лет. За квартиру мы платим, но жить в ней невозможно, т.к. у бывшего мужа шизофрения, он состоит на учете в психдиспансере и периодически там лежит. Квартира хрущевская, 36 м.кв., комнаты смежные, дом в скором будущем пойдет под снос. Подскажите пожалуйста, какую квартиру дадут при сносе дома? Возможно ли получение 2-х квартир? Возможен ли раздел квартиры если свекровь в течение 4-х лет не подала на раздел? Останутся ли прописаны в новой квартире бывшие родственники, если раздел невозможен?

Каждому по квартире: как расселят коммуналки по программе реновации

Согласно закону о реновации в Москве будут расселять в том числе и квартиры коммунального типа. Фактически это означает, что если в доме, попавшем в программу реновации, есть коммуналки, их жители получат отдельное жилье. «Мы не будем плодить коммуналки при реализации этого проекта», — ранее прокомментировал одобренные поправки в законопроект спикер Госдумы Вячеслав Володин.

«Если комнатой в квартире коммунального заселения на праве общей долевой или общей совместной собственности владеют несколько человек, то они получат отдельную квартиру, — соответственно, в общую долевую или в общую совместную собственность. Договор, предусматривающий переход права собственности, будет заключаться со всеми собственниками», — поясняет юрисконсульт компании «Инком-Недвижимость» Юлия Калганова.

По мнению управляющего партнера риелторской компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, сейчас появится немало предприимчивых людей, которые кинутся скупать квартиры в коммуналках реновационных домов, чтобы впоследствии получить отдельные квартиры.

Чем отличается коммуналка от квартиры в долевой собственности

В федеральном законодательстве понятие коммунальной квартиры не содержится, однако столичные власти еще в 2010 году в законе «Основы жилищной политики города Москвы» дали определение этому типу жилья, говорит Мария Литинецкая.

Согласно этому закону, коммуналка — квартира, в которой обеспечен прямой доступ к помещениям общего пользования в здании и в самой квартире. Она состоит из нескольких комнат, в которых проживают два и более собственника или нанимателя, не являющихся членами одной семьи на основании отдельных договоров социального найма, безвозмездного пользования, заключенных в отношении отдельных жилых помещений в квартире (комнат). Кроме того, они могут быть и собственниками комнаты.

«Основные индивидуализирующие признаки коммуналки — это равный доступ к общему пространству квартиры и дома, наличие у жильцов права собственности или договоров соцнайма на отдельные помещения (а не доли в общей собственности), а также отсутствие у них родственных связей. Если одно из этих условий неприменимо, то речь идет о квартире, которая находится в общей совместной или долевой собственности», — поясняет Мария Литинецкая.

Под квартирой коммунального заселения понимается квартира, в которой объектами права собственности являются отдельные комнаты, имеющие свои кадастровые номера и отдельные лицевые счета, добавляет руководитель офиса «В Крылатском» «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. По ее словам, места общего пользования в таких квартирах — кухня, санузлы, коридоры — принадлежат собственникам комнат пропорционально размеру находящейся в их собственности жилой площади.

Отличие между коммуналками и квартирами в долевой собственности принципиальное. «Долевая собственность — это когда есть объект и доля в праве, не в объекте, так называемая юридическая фикция, то есть право на право. Доля не выделена в натуре, в каждом квадратном сантиметре есть доля всех собственников. Общая совместная собственность означает то же самое — совместное использование жилплощади, но без выделения доли», — поясняет Ирина Бербенева.

В коммунальной же квартире каждая комната является отдельным объектом собственности, выделенным в натуре, а у каждого собственника отдельный лицевой счет, добавляет она.

Как будут расселять согласно закону о реновации

Согласно закону о реновации (№ 141-ФЗ от 1 июля 2017 года) взамен комнаты в коммунальной квартире, попавшей под снос, в качестве равнозначного или равноценного жилого помещения положена отдельная квартира. При этом предоставление комнаты в коммуналке или части жилого помещения, составляющей долю в праве общей собственности на отдельную квартиру, не допускается, отмечается в законе. В случае если освобождаемая комната в коммунальной квартире находится в общей долевой или общей совместной собственности граждан, им предоставляются отдельные квартиры на праве общей долевой или общей совместной собственности.

«В случае, если жилое помещение находится в общей собственности, договор, предусматривающий переход права собственности на такое жилое помещение, заключается со всеми собственниками жилого помещения и предусматривает возникновение права общей собственности на предоставляемое жилое помещение в долях, соответствующих долям в праве собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации (в случае, если такое жилое помещение находилось в общей долевой собственности), или возникновение права общей совместной собственности на предоставляемое жилое помещение (в случае, если такое жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, находилось в общей совместной собственности)», — говорится в абзаце 21 статьи 7.3 данного закона.

Как сделать из квартиры коммуналку

Для того чтобы сделать из обычной квартиры коммунальную, необходимо разделить лицевые счета, говорит Ирина Бербенева. «Это делается только через суд. Причем это не обязательно должен быть спор, может быть просто заявление о том, что сособственники решили таким образом разделить свою недвижимость», — уточняет она.

Однако, по ее словам, редко бывает так, что комнаты в квартире равноценны: то есть доли равноценны, а вот комнаты — разные по площади, и полюбовно решить, кому достанется комната 20 м, а кому 9 м, бывает очень непросто.

Чтобы превратить обычную квартиру в коммуналку, супругам достаточно развестись и оформить в индивидуальную собственность комнаты в некогда общей квартире (как минимум две). При этом они должны обеспечить друг другу свободный доступ к помещению общего пользования (кухне, санузлам, входу в квартиру), поясняет Мария Литинецкая.

Соответственно, по закону о реновации они смогут претендовать на отдельную квартиру, и в этом главный подводный камень, подчеркивает Мария Литинецкая. По ее мнению, сейчас появится немало предприимчивых людей, которые кинутся скупать квартиры в коммуналках реновационных домов, чтобы впоследствии получить отдельные квартиры. Кроме того, супруги могут оформить фиктивный развод и оформить в собственность комнаты, добавляет она.

В то же время юрисконсульт компании «Инком-Недвижимость» Юлия Калганова утверждает, что из квартиры в общей долевой или общей совместной собственности сделать коммунальную квартиру невозможно.

Юрист приводит пример расселения квартиры, где проживают бывшие супруги после развода — уже посторонние друг другу люди. «Согласно вступившему в силу закону о реновации, бывшие супруги получат одну равнозначную или равноценную квартиру в общую долевую (или совместную) собственность. Кроме того, вместо предоставляемого в собственность равнозначного жилого помещения они могут получить равноценное возмещение в денежной форме», — говорит Юлия Калганова. Также собственники вправе по письменному заявлению приобрести за доплату жилые помещения большей площади и (или) жилые помещения, имеющие большее количество комнат, чем предоставляемые им равнозначные жилплощади, дополняет она.

Как расселяли коммуналки по лужковской программе

При так называемом лужковском сносе объектов первого периода индустриального домостроения людей переселяли в жилье, расположенное, как правило, в том же районе, в редких случаях за его пределы, но только по согласованию с жильцами, вспоминают риелторы. По словам Юлии Калгановой, расселение проходило по норме на человека (18 кв. м). В связи с этим некоторые предприимчивые граждане прописывали всю семью в однушке и получали, например, трешки, вспоминает она.

«Конфликты, как правило, возникали из-за метража предоставляемых гражданам квартир: люди хотели получить жилье большей площади, чем им было положено, даже отказывались выезжать из старой квартиры, и в этом случае их выселяли по решению суда. Однако стоит отметить, что основная часть таких конфликтов пришлась на начало 2000-х годов», — вспоминает юрисконсульт «Инком-Недвижимости» Александр Лифшиц.

Он приводит показательный пример из прошлой практики: «В доме, предназначенном под снос, в трехкомнатной квартире проживала одна семья, каждый из ее членов официально оформил себе в собственность по комнате. В итоге получилось, что квартира коммунальная, а каждому из собственников комнат по закону полагалась однокомнатная квартира — в итоге получалось три отдельных жилплощади. Однако суд отказал гражданам в получении такого количества квартир на основании того, что это одна семья, а оформлением комнат в собственность они занялись в преддверии сноса».

Какую квартиру из сносимой пятиэтажки нам дадут?