Квартира в ипотеке наследство

Наследование ипотечной квартиры. Можно ли завещать такую недвижимость?

Из-за высоких цен на жилье значительная часть россиян вынуждена покупать его посредством кредитования. В связи с этим возникают актуальные вопросы относительно завещания ипотечной недвижимости. Можно ли оформить завещание на квартиру, которая находится у банка в ипотеке? С подобными каверзными вопросами давайте разберемся вместе.

Из этой статьи вы узнаете:

Можно ли вообще завещать жилье в ипотеке?

Особенностью ипотечной недвижимости является наличие обременения. Собственником квартиры, которая находится в ипотеке у кредитора, является заемщик.

Согласно ст. 1120 ГК РФ завещать можно любое имущество, которое находится в собственности у наследодателя.

Завещать можно как целую квартиру, так и ее часть. Для недвижимости с обременением деление ее на части между наследниками имеет существенное значение. Преемники получают не только часть недвижимости, но и часть долга, которая пропорциональная доле в наследуемом имуществе.

Составлять завещание можно и на только что приобретенную в ипотеку квартиру, и на жилье, по которому часть кредита уже погашена. Наследодатель может завещать недвижимость с долгами по ипотеке, квартиру, по которой ипотека практически закрыта.

При каких условиях можно это делать?

При оформлении ипотечного договора нередко кредитное учреждение идет на хитрость, прописывая в соглашении противоречащие законодательству пункты. Например, пункт о запрете передачи недвижимости по наследству до момента полного погашения кредита.

Согласно ч. 3 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» наследодатель имеет право завещать имущество, находящееся в залоге. Если запрет на завещание все же войдет в кредитный договор, то при судебном разбирательстве такой пункт будет признан ничтожным.

Статья 37. Отчуждение заложенного имущества. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Некоторые думают, что при оформлении завещания нужно ставить в известность о своих намерениях залогодержателя. Это мнение ошибочно.

Согласно п. 2 ст. 1119 ГК РФ завещатель имеет право хранить свою волю в тайне, равно как и не сообщать об изменении или отмене своего решения.

Кто будет являться наследником?

• Если собственник квартиры не оформил завещание, то недвижимость и долги по ипотеке будут разделены между всеми наследниками. Вместе с долей в недвижимости каждый преемник примет свою долю долга.
• Если завещательное соглашение было составлено, то наследовать квартиру и долги будут указанные в нем преемники. Наследник может принять решение выплатить долги по ипотеке либо передать залоговую недвижимость кредитору. Если стоимость квартиры выше, чем сумма задолженности, то после реализации жилья оставшаяся после погашения кредита сумма передается преемнику.

Особенности оставления в наследство недвижимости

Ипотечная недвижимость, как и любое имущество, входит в наследственную массу, поэтому на нее распространяется законодательство относительно выделения обязательной доли. Кроме того, завещатель может по своей воле оставить в наследство недвижимость нескольким преемникам.

Ее части

Если завещание составлено на нескольких лиц, то совладельцы жилья будут обязаны выплачивать свою часть кредита, пропорциональную полученной по воле усопшего части в недвижимости.

Например, по завещанию квартира стоимостью в 1,5 млн. руб. переходит к матери завещателя и его сыну в равных долях. На момент смерти заемщик оставался должен банку 800 тыс. руб. Значит, и мать покойного, и его сын должны выплатить кредитору по 400 тыс. руб.

Если есть дети

Даже если завещатель не включил своих детей в завещание, то они получат свое наследство согласно выделению обязательной доли. Таким правом пользуются:

• дети, не достигшие 18-летнего возраста;
• дети, не достигшие 23-летнго возраста при условии обучения на дневных отделениях ВУЗов;
• дети нерожденные, но при жизни наследодателя зачатые;
• нетрудоспособные иждивенцы-родственники по закону, находившиеся на содержании у наследодателя не менее года до его смерти;
• нетрудоспособные иждивенцы, проживавшие с наследодателем совместно более года.

Обязательные наследники (в том числе и дети) при наличии завещания получат не менее половины того, что досталось бы им при отсутствии завещания, в том числе и кредитный долг. Обязанность погашения кредита вместо малолетних детей, которые получили в наследство ипотечную недвижимость, возлагается на их законных представителей (родителей, опекунов, попечителей). Если погасить кредит нет возможности, то с разрешения органов опеки можно отказаться от наследства.

Когда наследник достигнет совершеннолетия, родители или попечители, погасившие его долг перед банком, имеют право подать регрессный иск для возмещения своих расходов.

Пошаговая инструкция: как составить документы?

Неверно оформленное завещание можно признать ничтожным, поэтому составлять документ нужно согласно действующим правилам. Написать его можно самостоятельно или с помощью юриста, но для документа необходимо нотариальное удостоверение.

Куда обращаться?

В некоторых случаях можно удостоверить завещание главврачом лечебного учреждения, начальником военной части, исполнительной колонии и пр. (если наследодатель находится в указанных учреждениях).

Если в населенном пункте отсутствует нотариус, то удостоверить завещание может глава муниципальной власти.

Список бумаг

Юрист потребует от наследодателя следующие документы:

• гражданский паспорт;
• правоустанавливающий договор на недвижимость.

Кроме того, могут понадобиться справки от нарколога или психиатра о дееспособности наследодателя.

Госпошлина

Согласно п. 13 ст. 333.24 НК РФ за удостоверение завещания нужно заплатить госпошлину в размере 100 руб.

Общие правила оформления

Завещание обязательно составляется в письменной форме. На документе должна стоять подпись завещателя. Согласно требованиям к составлению завещания на нем должна стоять печать и подпись уполномоченного лица (нотариуса, главврача и пр.).

Как написать бумагу?

Документ после составления должен подписать наследодатель собственноручно.

В тексте самого документа указывают:

• сведения о завещателе (анкетные и паспортные данные);
• сведения о уполномоченном лице (реквизиты организации, ФИО обслуживающего нотариуса, главы администрации и пр.);
• подробную информацию о наследстве с указанием доли каждого преемника;
• пункт об ознакомлении со ст. 1149 ГК РФ (об обязательных наследниках);
• информацию об оплате госпошлины;
• удостоверяющую подпись уполномоченного.

Информацию, что квартира находится в ипотеке, указывать не обязательно. Впоследствии эти данные поступят из Росреестра.

• Скачать бланк завещания на ипотечную квартиру
• Скачать образец завещания на квартиру в ипотеке

Смогут ли правопреемники отказаться?

Согласно ст. 1157 ГК РФ наследник имеет право отказаться от наследства в пользу других лиц либо без указания этих лиц.

Оформить отказ можно соответствующим заявлением, либо просто не подавать заявление о желании получить наследство.

Отказаться от части наследства нельзя, поэтому преемник обязан либо принять и квартиру, и долг, либо отказаться от недвижимости и ипотеки.

С оформлением завещания на ипотечную недвижимость проблем не возникает. Документ можно составить в любое удобное время: сразу после оформления ипотеки или уже перед ее полным погашением.

Наследование такого имущества имеет некоторые нюансы. Принять в наследство только квартиру нельзя: приходится либо отказываться полностью, либо получить в собственность недвижимость вместе с обязанностью погашать ипотечный долг.

Ипотечная квартира в наследство: особенности

Для решения жилищного вопроса граждане обращаются в банк и заключают договор кредитования на покупку недвижимости. Расскажем, как происходит наследование ипотечной квартиры в случае смерти одного из собственников.

Право на наследство после смерти заемщика

В Российском законодательстве регламентируется правило, что претенденты на наследственную массу не могут выборочно принять какую-то часть имущественных активов, а от другой отказаться. В ст. 1110 ГК РФ прописано, что наследники получают имущество умершего человека как единое целое. Соответственно, сюда относятся не только недвижимость, автомобили, ценные вещи, но и все долговые обязательства усопшего родственника.

Так как квартира куплена с помощью заемных средств банка, то до момента погашения задолженности по кредиту объект будет находиться в залоге у банка. Поэтому ипотечное жилье является собственностью заемщика, но с некоторыми ограничениями.

После смерти родственника, наследники смогут получить залоговое жилье при соблюдении определенных условий.

Особенности наследования ипотечного жилья

Законами РФ не установлено ограничений для получения в наследство недвижимости, находящейся под обременением у банка. Сам процесс передачи активов осуществляется одновременно с передачей долговых обязательств, а также переоформления соответствующей документации по залогу.

Если человек решил принять в наследство ипотечное жилье, то он должен знать некоторые нюансы:

• одновременно с переходом прав на недвижимость наследник обретает и определенные обязательства, касающиеся выплаты остатка задолженности по кредиту. Сюда входит сумма основного долга, проценты за пользование деньгами банка, пени и неустойка за просрочку по платежам и прочие выплаты;
• сумма процентов по кредиту будет начисляться, даже после смерти наследодатель и до того момента пока претенденты через шесть месяцев не вступят в права наследования. Если родственники усопшего человека не хотят накопить существенную задолженность и просрочку, то лучше даже до вступления в наследство осуществлять ежемесячные платежи согласно установленному графику в кредитном договоре;
• обременение с недвижимости невозможно снять до тех пор, пока задолженность не будет оплачена в полном объеме;
• финансовое учреждение может заключить с правопреемниками договор кредитования на новых условиях, но только является правом банка, а не обязанностью;
• при достижении договоренности всех сторон ипотечную квартиру можно продать, погасить задолженность банку, а остаток суммы от продажи объекта передается наследникам;
• если претендентов на наследство несколько, то они смогут претендовать на равные доли имущества в зависимости от очередности наследования.

Процедура получения залогового жилья зависит от нескольких факторов. Эти особенности необходимо учитывать при оформлении документов.

Как получить наследство?

Процедура всегда имеет определенные сложности и нюансы. Кратко расскажем, как все оформить в случаях:

Если претендентов окажется несколько, то здесь можно предложить различные варианты действий:

· каждый из правопреемников может письменно оформить отказ от своей части в пользу иного конкретного лица или без указания его имени (в этом случае его часть будет распределена между оставшимися участниками);

· при отсутствии завещательного документа наследники одной очереди получат равные части недвижимости, соответственно и обязательства по выплате кредита разделят равноценно на всех;

В случае наличия наследников – детей, сложностей всегда возникает намного больше.

Если ребенок не достиг возраста 18 лет, то все вопросы по уплате санкций и неустойки будут решаться с родителями или законными представителями наследника.

Продать ипотечное жилье можно только при наличии согласия всех наследников. Все спорные вопросы решаются в судебных инстанциях по инициативе одной из сторон.

Процесс наследования недвижимости, купленной до брака

Если при жизни собственник имущества не успел определить круг лиц, кому достанутся квадратные метры, то получение наследства оформляется по закону.

В законодательстве регламентированы нормы обозначения совместно нажитого имущества супружеской парой. В частности в ст. 36 СК РФ установлено, что:

• имущество, приобретенное до вступления в брак, является личной собственностью супруга;
• недвижимость и другие вещи, подаренные супругу в период брака, не являются совместным;
• имущественные активы, полученные в виде наследства в момент брачных отношений, не являются совместно нажитыми.

Поэтому после смерти мужа женщина не может стать единоличной собственницей оставленной жилплощади. Объект будет поделен в равных долях между всеми наследниками одной очереди. Например, на дом могут претендовать не только дети скончавшегося гражданина, но и его престарелые родители.

Если же недвижимость была куплена в зарегистрированном браке, то половина квартиры будет принадлежать супруге, а вторая часть подлежит разделу между всеми имеющимися наследниками.

Что делать, если была страховка?

Страхование здоровья и жизни человека при получении ипотечного займа не является обязательным. Но многие банки навязывают свои клиентам различные дополнительные услуги. В некоторых случаях наличие страховки поможет решить вопрос с погашением задолженности банку.

Если наследодатель регулярно вносил оплату по страховке, то родственники усопшего могут собрать определенный пакет документов и выдвинуть требование об уплате обязательств, согласно подписанного договора.

Но, не все так просто, причину смерти застрахованного лица должны отнести к страховой, только в этом случае компания согласится компенсировать убытки банка частично или в полном объеме.

Не страховыми случаями обычно являются:

• смерть в состоянии алкогольного или наркотического опьянения;
• наличие хронических заболеваний, приведших к кончине человека;
• смерть произошла во время занятий экстремальными видами спорта.

Нюансов при получении в наследство ипотечной квартиры множество. Часто возникают споры о разделе имущества даже среди близких родственников. Решить все вопросы в этом случае поможет опытный юрист.

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

Квартира в ипотеке наследство

Одним из оснований приобретения права собственности на жилые помещения является получение их в наследство. В состав наследства могут входить любые вещи, имущественные права и обязанности. В том числе и право на жилое помещение, обремененное ипотекой. Сегодня ипотека стала уже привычным механизмом приобретения жилья, поэтому на практике нередки случаи, когда заемщик, не успев расплатиться по займу, умер и выясняется, что наследуемая недвижимость обременена ипотекой. При открытии такого наследства к наследникам переходят права на данную квартиру вместе с обязательствами по долгам наследодателя. Недвижимость находится в залоге у банка до того момента, пока не произойдет полного погашения кредита, взятого на покупку жилья.

Ст. 1154 ГК РФ устанавливает, что наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. Все время, в течение которого наследники принимают наследство, банк начисляет проценты за просрочку и другие возможные комиссии, которые предусмотрены условиями заключенного договора между банком и наследодателем. Соответственно размер задолженности перед банком увеличивается.
В соответствии со статьей 38 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 (далее — Закон об ипотеке) лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Заключая ипотечный договор, большинство заемщиков страхуют свою жизнь и трудоспособность. Ипотечный кредит может быть погашен страховой компанией, если наследодатель был застрахован, и смерть наступила в результате страхового случая. В таком случае обременение снимается. Однако, страховой суммы может быть недостаточно для погашения кредита. В таком случае погашать ипотечный кредит придется наследникам. Каждый из наследников, если их несколько, принимает на себя обязанность по погашению ипотеки в размере его наследственной доли, т.е. стоимости перешедшего по наследству имущества. Таким образом, каждый наследник погашает свою часть принятого по наследству кредита в размере и сроки, которые согласованы с банком. Банк, выдавший ипотечный кредит переоформит кредитный договор на наследников на основании свидетельства о праве на наследство, выданного нотариусом.
Особенно проблемным ипотечное наследство может стать в тех случаях, когда наследники не смогут погашать ипотечный кредит. По согласованию с банком объект ипотеки можно продать и из вырученных денежных средств погасить остаток кредита. Если заложенное имущество будет продано по стоимости значительно ниже рыночной, то можно лишиться и объекта ипотеки и остаться в долгу перед банком. Если наследники приняли наследство, но отказываются платить по обязательствам наследодателя, то долги будут взысканы с них через суд.
Таким образом, если наследники не хотят или не могут возвращать долги наследодателя, то в этом случае можно отказаться от наследства. Но нужно иметь в виду, что отказаться от части наследства, например, только от объекта, обремененного ипотекой, нельзя. Отказ оформляется на все наследство в целом. Если вместе с объектом ипотеки по наследству переходит и другое имущество, то придется отказаться и от него тоже.
Также надо помнить, что, приняв наследство, уже нельзя от него отказаться, т.е. придется нести все соответствующие расходы и платить по обязательствам наследодателя.

Ипотека в наследство: кредит по завещанию

1

Ипотечный кредит на жилье рассчитан, в среднем, на 15-20 лет. Срок большой, и случается, что заемщик не доживает до его окончания. Что делать в этой ситуации наследникам, обязательно ли платить за недвижимость, чтобы ее получить, и как отказаться от наследства, если платежи по ипотеке слишком высоки или есть большая просрочка, читайте в материале.

Представим ситуацию, что вы стали наследником квартиры, за которую не выплачен ипотечный кредит. Здесь может быть два сценария развития действия: либо вы принимаете эту недвижимость (и долги по ней), либо отказываетесь от нее. Принять или отказаться от наследства — это право, а не обязанность. Так что вступать в наследство или нет — решать только вам.

Я принимаю наследство

В случае положительного решения вы должны понимать, что принимаете все наследство. То есть долг по кредиту придется выплачивать вам. Если же наследников несколько, они разделят кредитные обязательства пропорционально наследуемой доле.

«Например, сумма кредита составила 9 млн рублей, а в наследство вступают три наследника одной очереди. Тогда каждый будет претендовать на 1/3 долю в праве общей собственности. По такому же принципу распределится между ними и долг, который считается солидарным. Проще говоря, если один из наследников перестанет вносить платежи, делать это за него придется остальным. При этом они могут потребовать от недобросовестного наследника возмещения, но в случае отказа вопрос придется решать через суд», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Что нужно делать?

Если вы решили принять ипотечную квартиру в наследство, нужно в течение (это очень важно!) 6 месяцев со смерти наследодателя обратиться к нотариусу и заявить о своем желании. Помните, вам необходимо уложиться в эти полгода!

«Если подать заявление нотариусу после того, как пройдут 6 месяцев со смерти наследодателя, вам откажут в принятии заявления в связи с пропуском срока. Тогда придется идти в суд, где чаще всего люди в аналогичной ситуации получают отказ в восстановлении срока принятия наследства», — комментирует руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов.

Чтобы открыть наследство, нужно обратиться к нотариусу. С собой следует принести пакет документов. Список не полный, так как может разниться в зависимости от ситуации, однако основные бумаги — это:

• справка о смерти наследодателя, выданная органом ЗАГСа, на основании медицинского заключения;
• справка о месте регистрации наследодателя на момент смерти (берется в УФМС);
• документы, подтверждающие родство с умершим: свидетельство о рождении, о заключении или расторжении брака, справка о смене фамилии и т.д.;
• заявление о вступлении в наследство.

Обращение в банк

Об изменившихся обстоятельствах (о смерти заемщика) необходимо известить и банк, в котором человек брал ипотеку. Сделать это можно лично (с отметкой о принятии на вашем экземпляре обращения) или заказным письмом (обязательно с описью и уведомлением). «Вам, как наследнику, будет нужно предоставить свидетельство о смерти наследодателя. Затем следует заключение дополнительного соглашения с банком, согласно которому заемщиком становитесь уже вы», — отмечает юрист АВТ Консалтинг Ирина Куликова. Делается это после вступления в права наследования на недвижимость.

Выдача свидетельства о праве на наследство происходит не ранее, чем через полгода после смерти наследодателя. Все это время недвижимость продолжает находиться в залоге у банка, и платежи не приостанавливаются. Поэтому чтобы не накапливать штрафы и пени, даже в период, когда вы еще не вступили в наследство, лучше ежемесячно оплачивать ипотеку.

«Если наследник понимает, что платеж для него велик, но он очень хочет оставить квартиру, есть возможность обратиться в банк с просьбой о рефинансировании кредита — получения нового кредита на других условиях для закрытия старого. Чаще всего этот вариант выгоднее по величине ежемесячного платежа», — рассказывает Владислав Фролов.

Страховая компания

Идеальный вариант — когда наследодатель застраховал свою жизнь и здоровье в пользу залогодержателя (банка). В таком случае страховая компания погасит долг по кредиту, и наследникам достанется свободная от обязательств квартира.

Как рассказывает юрисконсульт онлайн-платформы Податьвсуд.РФ Эльвира Прусакова, обычно выплачивается сумма, равная остатку по непогашенной ипотеке 10%. Но бывает, что страховая сумма больше оставшегося долга. Тогда разница передается наследнику.

Что нужно делать?

Несмотря на то, что компенсация по страховке выплачивается в пользу банка, сам банк (его сотрудники) не будет обращаться в страховую компанию. Уведомлять о смерти застрахованного лица должны его наследники. Варианты уведомления такие же, как при уведомлении банка. Но здесь имеются некоторые нюансы, о которых следует знать.

«В договоре страхования всегда указан срок, в течение которого следует известить страховую компанию о наступлении страхового случая. Чаще всего он ограничивается 30 днями. Однако правила „Росгосстраха“ гласят, что на установление контакта дается всего 2 дня с момента, как выгодоприобретатель узнал о кончине застрахованного. Если наследник пропустит этот срок, страховая компания может отказаться от выполнения своего обязательства. И чтобы восстановить справедливость, придется обращаться в суд», — предупреждает управляющий партнер юридическая компания «Антошевская и Партнеры» Анастасия Антошевская.

Признание смерти человека, оформившего страховой полис, страховым случаем — не самый желаемый результат для страховщиков. Поэтому проводится тщательное расследование каждой истории, выясняются все детали и причины. «Однозначно не страховым случаем являются самоубийство, алкоголизм и наркомания, смертельные хронические и заразные заболевания. Если они известны до страхования, то выплат не будет. Если же они появились после, задача юриста компании — доказать, что клиент сознательно скрыл эти болезни и ввел страховщика в заблуждение. Если смерть будет признана не страховым случаем, долг по ипотеке переходит к наследнику», — комментирует Надежда Коркка.

Налог на наследство

С 2006 года налогов на наследство не существует, рассказывает Владислав Фролов. Но наследники оплачивают государственную пошлину, которая рассчитывается от кадастровой стоимости имущества на день смерти наследодателя:

• 0,3%, но не более 100 тыс. руб. — наследники первой очереди (родители наследодателя, его супруг, родные и усыновленные дети);
• 0,6% (максимум 1 млн руб.) — наследники других очередей.

Госпошлина при наследстве по завещанию равна 0,3%. Также есть льготы в 50% (предоставляются инвалидам 1 и 2 группы; участникам ВОВ и т.д.) и полное освобождение от уплаты. Последним могут воспользоваться лица, проживавшие с наследодателем на одной территории до и после его смерти, несовершеннолетние лица; граждане, признанные недееспособными, и т.д.

Оплачивается госпошлина при получении свидетельства о праве на наследство у нотариуса, который ведет наследственное дело. Также учитывайте, что нужно еще оплатить техническую и правовую работу этого специалиста. Стоимость этих услуг зависит от прейскуранта конкретной нотариальной конторы.

«Что касается ипотеки, доставшейся в наследство, — необходимо уплатить государственную пошлину от стоимости квартиры на день смерти наследодателя, а не пошлину за ипотеку. Дальше же наследники (после вступления в права) будут оплачивать только налог за квартиру в налоговую инспекцию», — уточняет Владислав Фролов.

Я отказываюсь от наследства

Бывает и так, что наследник не может/не хочет принимать ипотечную квартиру. Либо же размер долга по кредиту (подробнее об этом ниже) настолько велик, что смысла брать на себя обязательства по выплатам практически нет. Отказ от наследства, как и согласие на его принятие, тоже является нотариально удостоверенным документом. При этом он может быть оформлен у любого нотариуса, а не только у того, кто ведет наследственное дело, отмечает Владислав Фролов.

Наследство, как одно целое

По общему правилу, отказаться от части причитающегося наследства невозможно. «Отказ от наследства подразумевает отказ от всего причитающегося наследнику имущества. К примеру, кроме ипотечной квартиры у умершего еще была дача. Тогда наследник, не желающий наследовать квартиру, не сможет претендовать и на дачу», — рассказывает нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Анна Таволжанская.

Тем не менее, наследник может вступить в наследство по нескольким основаниям — по закону, завещанию и т.д. В таком случае можно принять наследство по одному из оснований, отказавшись от наследства по другому.

«На дачу оставлено завещание, а на ипотечную квартиру — нет. В такой ситуации наследник, в пользу которого совершено завещание, может принять в наследство дачу, а от квартиры отказаться. Тогда и долг по квартире на него не перейдет», — добавляет Владислав Фролов.

Как узнать про долги?

Зачастую наследники получают информацию о наличии задолженности, ее размере, размере процентов от наследодателя при его жизни. В такой ситуации следует поднимать все имеющиеся документы. Но так происходит не всегда.

«До момента принятия наследства наследник не вправе получать информацию о долгах умершего. Поэтому обращение в банк или бюро кредитных историй ничего не даст — информация конфиденциальна. В этом может помочь нотариус, который при открытии наследства принимает претензии от кредиторов. Он же может направить запрос в бюро кредитных историй», — рассказывает юрист бюро адвокатов «Де-юре» Игорь Валуев.

Если вы только собираетесь оформлять ипотеку, эксперты советуют обязательно страховать свою жизнь и здоровье. Экономия на страховке может впоследствии обернуться неприятным сюрпризом для вашей семьи по выплате кредита. Если же вы являетесь наследником ипотечной квартиры — просчитывайте ее стоимость, величину долгов, объем того, что можно потерять при отказе от имущества. Иногда отказаться от наследства оказывается выгоднее, чем согласиться на его принятие.

СРОЧНО!

Успейте разобраться в ФСБУ 5/2019 «Запасы», пока вас не оштрафовали. Самый простой способ – короткий, но полный курс повышения квалификации от гуру бухгалтерского учета Сергея Верещагина

Завещание на ипотечную квартиру

По данным агентства жилищного ипотечного кредитования за последний год было выдано кредитов на сумму 2 трлн. руб. При стремительном росте приобретения недвижимости в кредит актуальным становится вопрос: можно ли составить завещание на квартиру в ипотеке и что необходимо учесть?

Можно ли завещать ипотечную квартиру

Завещание предполагает передачу наследополучателям прав на использование имущества и всех обязательств, не связанных с личностью завещателя. В документе может быть указано любое имущество (ст. 1120 ГК РФ), включая то, что будет приобретено в будущем. Основное условие — оно должно принадлежать наследодателю (ст. 1112 ГК РФ).

С согласия залогодержателя банк имеет право отчуждать квартиру, находящуюся в залоге. Согласно ст. 346 ГК РФ, кредитная организация вправе прописать иные условия, поэтому перед подписанием договора важно изучить все его пункты.

В п. 3 ст. 37 Закона «Об ипотеке» от 16.07.1998 г. указано, что, если кредитная организация потребует внести в договор запрет о передаче недвижимости по наследству, ее действия будут незаконны, а пункт в договоре признают ничтожным.

За владельцем ипотечного жилья закреплено право проживать в доме, квартире, использовать недвижимость для получения дохода.

Без составления завещания имущество делится между всеми правопреемниками. Каждый из них будет обязан выплачивать долг, размер которого пропорционален полученной ими доле.

Написание завещания на одного из претендентов — способ избавить других родственников от кредита. Наследополучатель по завещанию принимает решение — выплатить оставшуюся сумму или передать имущество кредитной организации. Остальная — незавещанная часть может быть унаследована другими претендентами, в том числе и лицом, указанным в завещании, на общих основаниях.

Документ составляется в любой момент жизни и не имеет ограничений в сроке действия, поэтому при открытии наследства квартира в ипотеке уже может быть лишена обременений.

Если есть дети

Поскольку ипотечная квартира является частью наследственной массы, на нее распространяется положение о выделении обязательной доли в наследстве. В круг обязательных правопреемников входят дети:

• Не достигшие 18 лет.
• Не достигшие 23 лет при дневной форме обучения.
• Нерожденные, но зачатые при жизни наследодателя. При этом момент выдачи свидетельства о праве на наследство будет отсрочен до момента рождения живого потомка.

При наличии завещания дети и прочие обязательные наследники получат не менее ½ того, что досталось бы им по закону, включая обременения.

Обязанность выплачивать ипотеку за детей возлагается на родителей, опекунов, попечителей. Не имея для этого материальной возможности, они могут отказаться от наследства. Для этого потребуется разрешение органов опеки и попечительства. После достижения наследником совершеннолетия лица, оплатившие кредит, могут подать в суд регрессный иск о возмещении им суммы выплаченного долга по ипотеке.

Завещание на часть квартиры в ипотеке

Заемщик вправе составить завещание на несколько лиц. В будущем совладельцы квартиры будут обязаны выплачивать сумму обязательств.

Как оформить завещание на квартиру, находящуюся в ипотеке

Чтобы завещание не было признано ничтожным полностью или в части определенных пунктов, оно должно быть составлено по правилам. Оформлением документа занимается нотариус. Завещателю необходимо:

1. Обратиться в нотариальную контору по месту жительства или месту нахождения недвижимости. Это облегчит родственникам поиски документа при открытии наследства.
2. Собрать необходимые документы.
3. Оплатить госпошлину за составление завещания и работу нотариуса.

Содержание документа

Завещание должно содержать информацию:

• данные завещателя имущества (ФИО, место проживания; серия, номер, место и дату выдачи паспорта);
• сведения о нотариусе и месте нахождения нотариальной конторы;
• сведения о наследнике (достаточно указать ФИО, дату рождения);
• перечисление наследственного имущества с указанием доли каждого из наследников;
• данные об ознакомлении с содержанием ст. 1149 о правах обязательных наследников;
• сведения об оплате госпошлины;
• дату, подпись.

Особого указания о том, что объект находится в ипотеке, делать не нужно. Об обременении нотариус узнает при получении документов из Росреестра.

Если завещание было составлено в условиях угрозы жизни, его подписывают 2 свидетеля, а документ удостоверяется в течение месяца после устранения угрожающих обстоятельств.

Документы, заверенные главврачом в больнице, начальником военной части, капитаном корабля, начальником тюрьмы, начальником полярной станции приравниваются к нотариально удостоверенным. Они направляются в нотариальную контору по месту жительства наследодателя.

Пример завещания (2021 г.):

Документы, необходимые при визите к нотариусу:

• удостоверение личности;
• правоустанавливающие документы на имущество.

Предоставлять договор ипотеки не обязательно, но любая конкретизация относительно имущества необходима для правильного понимания, что является объектом наследования.

Особенности

Если завещатель не может собственноручно написать документ в силу обстоятельств (ст. 1125 ГК РФ) (слепота, неумение или невозможность писать), то в завещании обязательно это указывается в форме текста: «… текст завещания записан нотариусом с моих слов и до его подписания прочитан мною лично в присутствии нотариуса…».

На случай отсутствия наследника по завещанию можно подназначить ему другого наследника: «…Если названный правопреемник не примет наследство, все мое имущество я завещаю …». Конкретизировать случаи, по которым наследник не вступит в права, нежелательно. Например, если написать «в случае смерти наследника…», то признание его недостойным не будет основанием для приобретения прав подназначенным наследником.

Стоимость

Цена оформления документа у нотариуса составляет 100 руб. (п. 13 ст. 333.24 НК РФ). Дополнительно оплачиваются прочие услуги технического и правового характера.

Как избежать оспаривания завещания

Чтобы заинтересованные лица не оспорили завещание, необходимо предоставить нотариусу справку о психическом здоровье.

На случай признания наследника недостойным (это возможно по ст. 1117 ГК РФ при умышленном совершении им противоправных действий в отношении владельца квартиры или других правопреемников), следует подназначить наследника.

Перед подписанием важно проверить документ на наличие ошибок в данных и адресе передаваемой в наследство недвижимости.

Владелец квартиры в ипотеке вправе оставить ее потомкам или близким людям не из числа родственников, воспользовавшись возможностью оформления завещания. Банк может указать в договоре, что заемщик не имеет права передачи ипотеки по завещанию, но зная законы, этот пункт легко оспорить.

Раздумывая над тем, кому оставить наследство, не стоит забывать, что долги по кредитам — часть имущества, и принимая ипотечную квартиру, наследник получает обременение. Как составить завещание, не ущемив права потенциальных правопреемников, не обременив их непосильной ношей, подскажут юристы портала ros-nasledstvo.ru.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда: