Как продать наследственную квартиру и избежать налогов?
По наследству, достаточно часто остается квартира. Наследник самостоятельно выбирает, жить в ней или нет. Если наследник, решает, что более выгодно не жить в квартире и не хочет заморачиваться со сдачей ее в аренду, то оптимальный вариант продать ее. Не простаивать же имуществу просто так.
Любой доход облагается налогом. В том числе доход, полученный от продажи наследственной квартиры.
Но законодательством регламентированы способы снижения этого налога и полного избавления от него.
✅ Как полностью избежать налога?
Чтобы полностью избежать налогов от продажи квартиры, делать ничего не надо. Достаточно подождать 3 года с момента смерти наследодателя. После этого, при продаже квартиры, вам не надо платить налог и подавать налоговую декларацию.
При этом важный момент 3 года считаются именно с даты смерти наследодателя, а не с даты получения свидетельства о праве на наследство и не с даты изменения собственника в Росреестре.
3 года специальный льготный срок для избавления от налога на наследственное имущество.
Если квартира получена иным способом, например, покупка у другого человека, то срок составит 5 лет.
♻ Как уменьшить налог, если не прошло 3 года?
Если 3 года не истекло, вы не можете дождаться их истечения и надо срочно продать квартиру, то полностью избежать налога не получится. Но можно применить налоговый вычет на продажу недвижимости.
Для этого должно быть соблюдено несколько условий:
1. Вы проживаете на территории РФ более полугода
2. Квартира находится на территории РФ
3. Продавец и покупатель не являются близкими родственниками (родители, дети, братья (сестры), бабушки (дедушки), внуки)
Налоговый вычет предполагает уменьшение той суммы от которой высчитывается налог в 13%.
Максимальный размер уменьшения стоимости квартиры 1 000 000 рублей.
Эта сумма является уплаченным вами Налогом на доход физических лиц (НДФЛ) его платит работодатель, если вы официально устроены.
❓Как получить налоговый вычет, если не плачу НДФЛ?
Если вы не платите НДФЛ, не устроены на работу официально, то налоговый вычет можно получить в будущем. После того, как устроитесь на официальную работу или будете платить НДФЛ с другого дохода.
Многие думают, что срок для получения вычета на продажу квартиры ограничен 3 годами. Но он вообще не ограничен. В любой момент жизни вы сможете получить этот вычет.
❗Ограничения по цене продажи
Как таковых ограничений цену продажи квартиры не установлено. Однако, если цена составляет меньше 70% от кадастровой стоимости, то налог вы будете считать в любом случае от 70% кадастровой стоимости.
💭 Пример расчета налогового вычета
Вы продали квартиру за 5 000 000 рублей
Применили налоговый вычет 1 000 000 рублей
Значит, налог исчисляется от 4 000 000 рублей
4 000 000 13% = 520 000 рублей
520 000 рублей вам надо будет заплатить налог, вместо 650 000 рублей, если бы налоговый вычет не применялся.
В подобной ситуации с помощью налогового вычета вы сможете сэкономить 130 000 рублей.
❓ Сколько раз можно применять вычет на продажу квартиры?
В отличие от налогового вычета на покупку квартиры (только 1 раз в жизни), вычет на продажу квартиры можно применять неограниченное количество раз.
Налог с продажи квартиры по наследству
Стоимость имущества, полученного по наследству, налогом не облагают. Причем не важно кем вам приходится наследодатель. Ближайшим родственником или нет. По закону любой доход в виде денег или имущества, полученного вами при наследовании, не учитывают при расчете налога на доходы. Это прописано в статье 217 (пункт 18.1) Налогового кодекса. А вот продажа квартиры, полученной по наследству, совсем другой случай.
- Продажа квартиры, полученной в наследство (менее 3 лет или более 3 лет в собственности)
- Сумма дохода от продажи наследственной квартиры
- Налоговый вычет для продавцов недвижимости
- Доходы минус расходы наследодателя
- Продажа квартиры полученной по наследству: налоги и схема расчета
Какие налоги нужно платить при продаже квартиры, полученной в наследство? Налог на доходы. Ведь при продаже такой недвижимости возникает доход, облагаемый налогом. И появляется обязанность заплатить налог на доходы. Но здесь важное значения имеют два фактора:
- первый — срок, в течение которого квартира находилась в вашей собственности на момент продажи (менее 3 лет в собственности или более 3 лет);
- второй — сумма дохода от продажи квартиры, полученной после вступления в наследство.
Продажа квартиры, полученной в наследство (менее 3 лет или более 3 лет в собственности)
Вступление в наследство и продажа квартиры — обычная ситуация. После такой продажи у вас не будет дохода, облагаемого налогом, если квартира находилась более 3 лет в вашей собственности. Три года — это 36 месяцев подряд. В этой ситуации вам не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по налогу. Продажная стоимость квартиры значения не имеет. Если квартира находилась менее 3 лет в собственности у вас возникнет доход, облагаемый налогом. Это правило распространяется на всех граждан России. В том числе и пенсионеров. Если квартира находится менее 3 лет в собственности и ее продает пенсионер, он должен рассчитать налог по общим правилам.
Отсчет срока начинают со дня получения квартиры в собственность по наследству, до даты регистрации перехода права собственности к новому владельцу.
Пример
Вы получили квартиру в собственность 22 марта 2021 года. 3-х летний срок заканчивается 22 марта 2024 года. Это ровно 36 месяцев. Начиная с этой даты доход от продажи квартиры не будет облагаться налогом.
Если же наследственная квартира будет продана, например, 20 марта 2024 года, то доход от ее продажи будет облагаться налогом. На момент продажи пройдет не 36, а 35 месяцев. А этого недостаточно, чтобы не платить налог. Поэтому продажа квартиры, после вступления в наследство, должна быть проведена не ранее (а лучше позднее) 22 марта 2024 года.
Как определить дату с которой унаследованная квартира поступила в вашу собственность?
По общему правилу право собственности на любую недвижимость возникает только с момента его государственной регистрации. Вы можете пользоваться квартирой и жить в ней. Но до момента госрегистрации она вам не принадлежит. Из этого правила есть несколько исключений. Одно из них касается наследства.
Право собственности на квартиру, полученную в наследство, возникает с даты открытия наследства. День государственной регистрации собственности значения не имеет. Это прямо предусмотрено статьей 1152 (пункт 4) Гражданского кодекса . Цитата:
Статья 1152. Принятие наследства
4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Датой открытия наследства считают день смерти наследодателя или вступления в силу решения суда об объявлении его умершим. Об этом говорит статья 1114 (пункт 1) Гражданского кодекса. Цитата:
Статья 1114. Время открытия наследства
1. Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, — день и момент смерти, указанные в решении суда.
Итак, право собственности на квартиру, полученную в наследство, возникает в день смерти наследодателя. Дата оформления наследства, вступления в наследство и государственной регистрации собственности никакого значения не имеют. Вы считаетесь собственником квартиры с той даты, которая указана в свидетельстве о смерти наследодателя.
Если с этого момента по день продажи квартиры прошло 3 года и больше (36 месяцев), то с полученного дохода налог платить не надо. Декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) вы подавать не обязаны.
Пример
Вы продаете квартиру после наследства. Дата смерти наследодателя — 22 апреля 2021 года. Дата оформления наследства и государственной регистрации права собственности на квартиру -18 ноября 2021 года.
Ситуация 1
Квартира продана 26 июня 2024 года. На эту дату зарегистрировано право собственности на покупателя. Она находилась в вашей собственности с 22 апреля 2021 года по 26 июня 2024 года — 38 месяцев, то есть более 3 лет.
Доход от продажи этой квартиры налогом не облагают. После продажи этой квартиры декларацию сдавать не нужно.
Ситуация 2
Квартира продана 29 марта 2024 года. Она находилась в вашей собственности с 22 апреля 2021 года по 29 марта 2024 года — 35 месяцев, то есть менее 3 лет.
Доход от продажи этой квартиры облагают налогом на доходы. Вне зависимости от того нужно будет платить налог или нет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ).
Если срок владения квартирой менее 3 лет (36 месяцев), то обязанность платить или не платить налог зависит от суммы полученного дохода.
Сумма дохода от продажи наследственной квартиры
Чтобы посчитать налог вам нужно определить:
- сумму дохода от продажи;
- сумму, на которую может быть уменьшен доход при расчете налога;
- доход, облагаемый налогом. Это разница между доходом и суммой, на которую он может быть уменьшен.
Для расчета налога вашим доходом от продажи считают одну, но наибольшую сумму:
- или продажную цену квартиры по договору;
- или 70% от ее кадастровой стоимости. Найти кадастровую стоимость квартиры вы можете в нашем сервисе «Узнать кадастровую стоимость»;
Именно этот доход должен быть задекларирован. При расчете налога вы можете ее уменьшить. Подробности ниже.
Пример
Вы продаете квартиру, полученную по наследству. На момент продажи она находилась в вашей собственности менее 3-х лет.
Ситуация 1
Продажная цена квартиры — 4 600 000 руб., кадастровая стоимость — 5 150 000 руб.
70 процентов от кадастра:
5 150 000 х 70% = 3 605 000 руб.
Наибольшая сумма — это продажная цена по договору. Поэтому для расчета налога вашим доходом от продажи считают 4 600 000 руб. От этой суммы будут рассчитывать налог на квартиру при ее продаже по наследству.
Ситуация 2
Продажная цена квартиры — 4 600 000 руб., кадастровая стоимость 7 850 000 руб.
70 процентов от кадастра:
7 850 000 х 70% = 5 495 000 руб.
Наибольшая сумма — это 70 процентов от кадастровой стоимости. Поэтому для расчета налога вашим доходом от продажи считают 5 495 000 руб.
При расчете налога доход от продажи вы можете уменьшить одним из двух способов (по вашему выбору):
- первый — на 1 000 000 руб. Это имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости, установленный статьей 220 (пункт 2 пп 1) Налогового кодекса;
- второй — на расходы по покупке проданной квартиры, которые оплатил наследодатель, если вы можете их подтвердить документально (договором купли-продажи, платежными документами или расписками продавца квартиры в том, что он получил деньги от наследодателя). Такое правило установлено статьей 220 (пункт 2 пп 2) Налогового кодекса.
Второй способ использовать выгодней если у вас есть документы, которые подтверждают расходы наследодателя на покупку этой квартиры и сумма таких расходов больше 1 000 000 руб. Если меньше, то выгодней и проще применить первый способ — налоговый вычет. Если документов на покупку квартиры нет, то нет и выбора. Вы вправе применить только первый способ. Использовать оба способа одновременно (то есть уменьшить и на налоговый вычет в 1 000 000 руб. и на расходы) нельзя.
Внимание!
Второй способ уменьшения можно применять только в отношении квартир, которые были проданы в 2019 году и позже. Если квартира продавалась в 2018 году и раньше вы вправе использовать только первый способ — имущественный вычет.
Налоговый вычет для продавцов недвижимости
Здесь все просто. Доход от продажи квартиры по наследству вы уменьшаете на 1 000 000 руб. Если доход больше вы платите налог — 13% с суммы превышения. Если доход равен или меньше вычета налог платить не надо. Однако декларацию по налогу (форму 3-НДФЛ) вы обязаны подать в любом случае. Заметим, что эти правила распространяются на всех граждан России. В том числе и пенсионеров.
Пример
Вы продаете унаследованную квартиру, полученную по наследству. На момент продажи она находилась в собственности наследника меньше 3 лет. Продажная цена по договору больше кадастровой стоимости квартиры. Поэтому при расчете налога доходом считают продажную цену.
Ситуация 1
Продажная цена 2 300 000 руб. При расчете налога вы уменьшаете ее на вычет — 1 000 000 руб.
Ваш доход, облагаемый налогом, составит:
2 300 000 — 1 000 000 = 1 300 000 руб.
С него нужно заплатить налог в размере:
1 300 000 х 13% = 169 000 руб.
В году, следующем за годом продажи квартиры, вам нужно:
- до 30 апреля сдать декларацию по форме 3-НДФЛ;
- до 15 июля заплатить налог в сумме 169 000 руб.
Ситуация 2
Продажная цена 750 000 руб. При расчете налога вы уменьшаете ее на вычет — 1 000 000 руб.
Ваш доход, облагаемый налогом, составит:
750 000 — 1 000 000 = 0 руб.
Налог платить не надо. В году, следующем за годом продажи квартиры, вам нужно до 30 апреля сдать декларацию по форме 3-НДФЛ.
Доходы минус расходы наследодателя
Как мы сказали выше этот способ применим, если у вас есть документы, которые подтверждают расходы наследодателя на покупку квартиры, которую вы получили вступив в наследство. Вам будут нужны:
- договор на основании которого квартира перешла в собственность наследодателя (например, купли-продажи или ДДУ);
- платежные документы по которым квартира была оплачена наследодателем (платежное поручение, расписка продавца в получении денег и т. д.).
Налог нужно заплатить если расходы наследодателя меньше доходов от продажи квартиры. Его платят по ставке 13% с суммы превышения. Если расходы больше доходов налог платить не надо. Но декларацию по налогу на доходы (форма 3-НДФЛ) вы обязаны сдать в любом случае.
Пример
Вы продаете унаследованную квартиру. На момент продажи она находилась в вашей собственности меньше 3-х лет. Продажная цена квартиры по договору больше ее кадастровой стоимости. Поэтому при расчете налога доходом считают продажную цену. Она равна 5 300 000 руб. У вас есть документы, которые подтверждают расходы наследодателя на покупку этой квартиры. Сохранился договор купли-продажи и расписка продавца в том, что он получил деньги в оплату квартиры от наследодателя.
Ситуация 1
Расходы на покупку квартиры наследодателем — 3 750 000 руб.
Ваш доход, облагаемый налогом, составит:
5 300 000 — 3 750 000 = 1 550 000 руб.
С него нужно заплатить налог в размере:
1 550 000 х 13% = 201 500 руб.
В году, следующем за годом продажи квартиры, вам нужно:
- до 30 апреля сдать декларацию по форме 3-НДФЛ;
- до 15 июля заплатить налог в сумме 201 500 руб.
Ситуация 2
Расходы на покупку квартиры наследодателем — 6 200 000 руб.
Ваш доход, облагаемый налогом, составит:
5 300 000 — 6 200 000 = 0 руб.
В данной ситуации доходы меньше расходов. Поэтому дохода, облагаемого налогом, нет. Нет и обязанности платить налог. Но вам в любом случае нужно сдать декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры.
Продажа квартиры полученной по наследству: налоги и схема расчета
Если квартира получена в наследство, то налог с продажи вам следует платить лишь при определенных условиях. Вот схема действий, которая поможет быстро разобраться нужно ли платить налог.
Портал «Ваши налоги»
2021
Налог при продаже имущества, полученного по наследству
В данной статье мы разберем, в каких случаях нужно платить налог с продажи имущества, полученного по наследству, а в каких нет. Рассмотрим, что такое минимальный срок владения, а также сколько он составляет. И в чем разница между продажей наследства, полученного от близкого родственника и от постороннего человека. Обо всем этом читайте в нашей статье.
Когда продажа наследства налогом не облагается
Прежде чем мы детально начнем рассматривать тему продажи наследства и уплаты налога, стоит сказать о том, когда налог после продажи платить не нужно.
Если квартира была в вашей собственности дольше предельного минимального срока владения, то налог с продажи наследства не платится.
Минимальный срок владения бывает 3 года и 5 лет. Если квартира была получена в наследство, то минимальный срок владения считается 3 года
Пример:
Иванов получил квартиру от дедушки в 2016 году. И решил продать ее в 2020 г. Налог с продажи он не платил, так как владел жильем более 3 лет.
С какого момента считается срок владения квартирой, полученной по наследству?
Срок владения начинает считаться со дня смерти наследодателя.
Пример:
Захаров получил по наследству квартиру от матери в январе 2017 г. Оформил ее в собственность в 2018 г. А в июне 2020 г. продал ее и налог с продажи не платил. Потому что минимальный срок владения начался в январе 2017 г. и кончился в январе 2020 г.
Имейте в виду, что если вы продаете квартиру, полученную по наследству, по окончании минимального срока владения, и налог платить вам не нужно, то и декларацию в этом случае подавать тоже нет необходимости.
Как уменьшить налог с продажи
По закону со своего дохода вы должны заплатить 13% в качестве подоходного налога – НДФЛ. Продажа имущества – не исключение. Но если вам нужно платить налог, продавая наследство, то есть два способа, как можно его уменьшить.
Налоговый вычет
С помощью вычета вы можете уменьшить полученный от продажи наследства доход.
1 000 000 рублей – максимальный размер налогового вычета при продаже квартиры.
То есть от дохода с продажи вы отнимаете 1 миллион и налог платите с остатка.
Пример:
Степанов продал квартиру, которую получил полтора года назад в наследство от бабушки, за 2 100 000 руб. Он может использовать вычет и уменьшить свой доход от продажи наследства на 1 миллион. И налог он заплатит не с 2.1 млн, а с 1.1 млн (2 100 000 – 1 000 000). Хорошилов продал квартиру за 900 тыс. руб., полученную по наследству. Благодаря вычету он уменьшает свою налогооблагаемую базу (доход) до 0 и не будет платить налог вообще. Но декларацию ему нужно будет подать обязательно.
Уменьшение дохода на расходы
Есть еще один способ, как уменьшить налог с продажи наследства. Уменьшить доходы на ранее произведенные расходы. То есть от суммы продажи можно отнять сумму расходов, которые были направлены на покупку этой квартиры наследодателем ранее, и заплатить 13% с разницы в сумме.
Пример:
Селиванов-старший купил квартиру за 3 миллиона. Через год его сын, Селиванов-младший, получил эту квартиру по наследству от отца. И еще через год сын решил продать квартиру за 3.5 млн руб. Документы, подтверждающие покупку этой квартиры отцом, сохранились. И вместо вычета Селиванов-младший может уменьшить доход от продажи на ранее произведенные отцом расходы, и заплатит налог с 500 000 руб. (3 500 000 – 3 000 000).
Имейте в виду, если вы продаете жилье дешевле 1 млн, то подавать декларацию не нужно.
Сроки уплаты НДФЛ при продаже наследства
Вы должны понимать, что уплата налога и любая налоговая отчетность имеет свои временные ограничения.
Подать 3-НДФЛ вы должны до 30 апреля года, следующего за годом продажи. А заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи.
То есть если вы продали квартиру в 2020 г., то подать декларацию вы должны до 30 апреля 2021 г., а заплатить 13% до 15 июля 2021 г.
Какие потребуются документы для налоговой
Для оформления вам понадобятся:
- 3-НДФЛ
- Документы, подтверждающие факт продажи (например, ДКП)
- Если сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то эти расходы нужно подтвердить документально.
Теперь вам известно все, что касается продажи квартиры, полученной по наследству. Сохраняйте нашу статью, чтобы не потерять и иметь возможность в любой момент к ней обратиться.
Нужно ли платить налог с продажи унаследованной квартиры?
Какие налоги действуют при перепродаже унаследованной квартиры? И можно ли в таких случаях оформить вычет?
Что такое налог с продажи недвижимости?
При продаже недвижимости физические лица обязаны заплатить налог с полученного дохода. Исключение составляют случаи, когда имущество находятся в собственности больше минимального срока владения (от 3 до 5 лет в зависимости от ситуации).
Ставка налога составляет 13%. Например, если вы купили квартиру за 1 млн рублей, а продали за 1 млн. 500 тыс., налог 13% придется заплатить с 500 тыс. рублей.
Нужно ли платить налог с продажи квартиры, переданной по наследству?
Если квартира получена в наследство от близкого родственника или члена семьи минимальный срок владения, после которого можно продать квартиру без налога составляет 3 года.
В случае, если квартира получена в наследство от человека, не являющегося родственником, и при этом жилье не является единственным, срок владения увеличивается до 5 лет.
При продаже недвижимости раньше этого срока необходимо подать налоговую декларацию и заплатить налог по ставке 13%.
Как рассчитывается срок владения квартирой?
Чтобы правильно отсчитать срок владения квартирой, необходимо учитывать некоторые правила:
- Отсчет срока владения квартирой начинается со дня смерти наследодателя (того, кто оставил квартиру в наследство);
- Если наследодатель пропал без вести, то дата исчисляется с момента признания судом факта исчезновения;
- Если квартира была в собственности супругов, а впоследствии один из них умер, то отсчет начинается с даты приобретения квартиры в собственность. Например, если квартира куплена в 2015 году в совместную собственность супругов, в 2018 году умер один из супругов, то уже в 2019 году продать квартиру можно без уплаты налога.
Нужно ли подавать налоговую декларацию?
При продаже унаследованной квартиры после истечения минимального срока владения подавать налоговую декларацию не требуется. Если же сделка произошла до этого момента, необходимо направить декларацию до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
Как снизить налог с продажи квартиры, полученной в наследство?
Получатель наследства может законным способом уменьшить сумму налога с помощью оформления налогового вычета, а также, уменьшить налоговую базу сумму, которую наследодатель потратил на покупку данного жилья.
Вариант 1. Воспользоваться налоговым вычетом
Имущественный вычет позволяет уменьшить сумму, с которой уплачивается налог, на 1 млн рублей (при продаже квартир, комнат, домов, садовых домов, земельных участков) или на 250 тыс. рублей (при продаже нежилых помещений, гаражей и т. д.).
Например, вы унаследовали квартиру и сразу же решили ее перепродать за 3 млн рублей. Вы сможете заплатить налог по ставке 13% не с 3 млн рублей, а с 2 млн рублей, если к налоговой декларации приложите заявку на оформление вычета.
Подробнее о том, как уменьшить налог с помощью налогового вычета, мы рассказали в материале — «Налог с продажи недвижимости».
Вариант 2. Уменьшить налоговую базу на изначальную стоимость жилья
В данном случае нужны подтверждающие документы о расходах наследодателя (договор купли-продажи, другие документы). Например, если близкий родственник оставил в наследство квартиру, которую купил за 2 млн рублей, а наследополучатель продал квартиру за 3 млн. рублей, то последний может снизить свой доход от продажи на 2 млн рублей.
В нашем материале мы рассказали, как подать документы на налоговый вычет — «Налог с продажи недвижимости».
Налоги при продаже унаследованной квартиры
Представим, что Вы получили в наследство от бабушки квартиру на окраине Москвы, но планируете в скором времени ее продать и приобрести новую в пределах садового кольца.
Давайте разберем какие налоги с продажи Вам пришлось бы в этом случае уплатить.
Как определить момент возникновения права владения на наследуемую квартиру?
Срок владения унаследованной квартирой начинает течь с момента открытия наследства, т.е. в нашем случае с момента смерти бабушки (например 28.02.2019 г.), либо если она считалась пропавшей без вести, то с момента вступления в законную силу решения суда об объявлении ее умершей или с даты указанной в самом решении (п. 1 ст. 1114 ГК РФ). Дата фактического принятия квартиры, а также дата регистрации права собственности значения не имеют (п. 4 ст. 1152 ГК, Письмо Минфина России от 14.02.2019 N 03-04-05/8995).
Если продать унаследованную квартиру по истечении 3-х лет с момента открытия наследства (минимальный срок владения), в нашем случае после 28.02.2022 г., то Вы освобождаетесь от уплаты НДФЛ с доходов от ее продажи (п.п. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, п. 2 ст. 217.1 НК РФ). В указанном случае представлять налоговую декларацию 3-НДФЛ не требуется (абзац 2 п. 4 ст. 229 НК РФ).
Но если Вы все же решаете продать унаследованную квартиру до истечения минимального срока владения (до истечения 3-х лет с момента открытия наследства), то с дохода, полученного от продажи, придется уплатить налог. В этом случае Вы должны самостоятельно исчислить НДФЛ и до 30 апреля (следующего за годом получения дохода от продажи квартиры) предоставить в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию 3-НДФЛ (пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ, п. 3 ст. 228 НК РФ). Оплата исчисленного в декларации НДФЛ должна быть произведена до 15 июля года, следующего за годом получения дохода от продажи квартиры (п. 4 ст. 228 НК РФ).
Как исчислить НДФЛ с доходов от продажи унаследованной квартиры?
1) При определении налогооблагаемой суммы можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере доходов, полученных от продажи квартиры, но не превышающих в целом 1 млн. руб. (п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, п.п. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
В случае если Ваш доход от продажи квартиры составил менее 1 млн. руб., то обязанности по уплате налога не возникает, при этом не забывайте, что обязанность подачи налоговой декларации сохраняется.
Пример расчета № 1 (продажа квартиры по цене равной 70% от кадастровой стоимости и выше):
Кадастровая стоимость квартиры – 10 млн. руб.
Вы продали указанную квартиру за 12 млн. руб.
12 млн. руб. – 1 млн. руб. = 11 млн. руб. (налогооблагаемая сумма)
11 млн. руб. x 13% = 1 млн. 430 тыс. руб. (НДФЛ к уплате)
Пример расчета № 2 (продажа квартиры по цене ниже 70% от кадастровой стоимости):
Согласно п. 2. ст. 214.9 НК РФ в случае, если доходы от продажи квартиры составляют меньше 70% от ее кадастровой стоимости, то для целей налогообложения такие доходы считаются равными кадастровой стоимости квартиры, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
Кадастровая стоимость квартиры – 10 млн. руб.
Вы продали указанную квартиру за 5 млн. руб.
10 млн. руб. x 0,7 (понижающий коэффициент) = 7 млн. руб.
7 млн. руб. – 1 млн. руб. = 6 млн. руб. (налогооблагаемая сумма)
6 млн. руб. x 13% = 780 тыс. руб. (НДФЛ к уплате)
В случае если в ЕГРН отсутствует кадастровая стоимость квартиры, то сумма дохода для расчета НДФЛ будет определяться исходя из цены определенной в договоре купли-продажи.
2) Вместо налогового вычета Вы можете уменьшить сумму доходов от продажи квартиры на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этой квартиры (п.п. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). К таким расходом, в частности, можно отнести:
— денежные суммы, выплаченные Вами другим наследникам в счет компенсации, предусмотренной ст. 1170 ГК РФ (Письмо ФНС России от 27.06.2018 N БС-4-11/12388@);
— если наследуемая квартира была обременена ипотекой, при продаже Вы вправе уменьшить сумму доходов от продажи квартиры на сумму расходов по возврату банку заемных средств и погашению процентов за пользование заемными средствами (Письмо Минфина России от 02.08.2019 N 03-04-05/58466);
— документально подтвержденные расходы в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества, данное условие применяется в отношении доходов полученных начиная с 2019 г. (абзац 17 п.п. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, п.п. 15 ст. 3 ФЗ № 325-ФЗ).
Какая ответственность предусмотрена за непредоставление налоговой декларации?
За нарушение срока подачи налоговой декларации 3-НДФЛ установлен штраф в размере 5% от не уплаченной в срок суммы налога, подлежащей уплате на основании этой декларации за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей (п. 1 ст. 119 НК РФ).
Если Вы не уплатили НДФЛ, но при этом правильно его исчислили и своевременно подали налоговую декларацию, то штраф не налагается, а взыскиваются только пени (п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 57).
Суд вправе снизить размер указанного в п. 1 ст. 119 НК РФ штрафа при наличии смягчающих обстоятельств (п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 57).
