Обязана ли я оплачивать работу агентства недвижимости?

Договор с риэлтором: как не попасть впросак

Есть много риэлторских агентств – хороших и разных. Как хорошее отличить от «разного»? Об этом может рассказать договор, который вам предъявят на подписание. Например, хорошая компания не будет использовать в документах мелкий шрифт, на который, как правило, клиенты не обращают внимание. А потом остается только кусать локти, потому что некоторые фирмы набирают «мелким бесом» едва ли не самую важную информацию, касающуюся ваших денег.

На страницах нашего Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru мы уже рассказали о том, как грамотно поговорить по телефону, знакомясь с ситуацией на рынке недвижимости (Выбор квартиры: как избежать ловушки, обзванивая продавцов), и чем отличается маклер от риэлтора (Маклер или риэлтор: кто принесет больше пользы). Сегодня у нас очередной урок — будем учиться правильно читать договор с риэлторской компанией.

Наш наставник — судья третейского суда, председатель комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг Московской Ассоциации риэлторов, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты» Вероника Панкова.

Какие бывают договоры
Итак, агентство выбрано. Потенциальный клиент риэлторов приходит на заключение договора.

Сейчас в нашей стране нет специального законодательства, регламентирующего риэлторскую деятельность. Соответственно, нет специального договора на оказание риэлторских услуг. Поэтому риэлторские услуги у нас могут оказывать как агентства недвижимости, так и юридические фирмы. Единого вида договора с клиентом не существует. Поэтому на практике каждая риэлторская компания разрабатывает и использует именно тот договор, которой удобен ей, то есть защищающий интересы именно этой компании.

Сейчас наиболее распространены несколько видов договоров продавца недвижимости с агентством:
— договор на оказание риэлторских услуг;
— договор поручения;
— эксклюзивный договор

Как бы риэлторы ни назвали документ, на деле это договор смешанного типа, содержащий элементы многих типов договоров.
Клиент риэлторов должен запомнить правило. Перед подписанием договор надо внимательно прочитать, обращая внимание на все пункты, которые кажутся непонятными.

Общие рекомендации таковы: прочитав договор, важно выяснить, какие действия компания обязуется совершить для клиента и в каком объеме. То есть, за какой объем услуг клиент платит риэлторам. Агентство может предложить тарификацию своих услуг или оплату определенных этапов. И то, и другое приемлемо. Но, согласуя стоимость услуг, всегда надо уточнять, за что именно, за какую проделанную работу, риэлторы берут деньги.

Также важно выяснить соотношение прав и обязанностей сторон. Обязанности, возлагаемые на клиента риэлторов, должны быть разумны и выполнимы, они должны следовать из практики риэлторской деятельности.

А теперь перейдет к подробностям.

Шаг первый
Проверьте полномочия и документы
Есть некоторые моменты, на которые следует обратить внимание перед подписанием договора.

Во-первых, необходимо проверить полномочия человека, который подписывает договор. Надо переписать его паспортные данные, а лучше снять ксерокопию. Это нормальная пракика, поскольку сами компании, подписывая договор с клиентом, обязательно делают ксерокопию его паспорта.

Если от лица риэлторской компании выступает человек, действующий по доверенности, то надо обязательно посмотреть этот документ и получить копию на руки. В доверенности обязательно нужно обратить внимание на полномочия. Обладает ли человек полномочиями для подписания договоров, и каких именно. Если написано, что полномочия предусмотрены уставом, то надо открыть устав и посмотреть, кто и когда назначался на эту должность. Риэлторская компания, работающая в соответствии с законодательством, из этих данных тайны не делает.

Во-вторых, в некриминальных компаниях при заключении договора покажут учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации и о постановке на налоговый учет.

В-третьих, при подписании договора надо узнать, на каких условиях компания занимает помещение, в котором находится. Бывают ситуации, когда компания арендует какую-то комнату, а в качестве юридического в учредительных документах указан несуществующий адрес.

Шаг второй
Мелкий шрифт изучите с лупой
Существуют некоторые моменты, на которые при ознакомлении с договором следует обратить особое внимание.
Порядочные риэлторы не используют разные шрифты. Если в договоре человек, пришедший в агентство, увидел какой-то пункт, напечатанный мелким шрифтом, то его надо особенно внимательно прочитать. Мелкий шрифт характерен, как правило, для пунктов, касающихся ответственности агента или самого клиента в случае невозврата ему денежных средств.

Шаг третий
Читаем договор, обращая внимание на плюсы
Пункты в договоре, о которых мы расскажем ниже, вас смущать не должны.
+ В договоре четко написано, кто должен собрать документы: агентство или клиент.

+ Продавец квартиры передает риэлтору перед продажей на хранение документы. В столице сложилась практика, что риэлтору не внесут аванс за квартиру, если он не предъявит подлинники документов. Но чтобы себя обезопасить, составьте в дополнение к договору акт приема-передачи документов.

+ В договоре риэлторы прописывают обязательства, которые помогут им правильно организовать сделку. Для клиента это обычно требование явиться в час, день и место проведения сделки, назначенные организатором — риэлторской компанией. Правильно, когда компания требует предоставления достоверной информации о местопребывании, семейном положении, документах, удостоверяющих личность продавца недвижимости. Ведь именно с этими документами риэлторам придется работать. Любое предоставление недостоверной информации может привести к тому, что как минимум сделка сорвется, как максимум, сделку признают недействительной.

+ По общей сложившейся практике клиент обязан всячески содействовать риэлтору в организации сделки. Он должен предоставлять возможность для просмотра недвижимости. Если речь идет об альтернативе, то должен выезжать на просмотры вариантов. Если клиент не хочет ездить вместе с риэлтором или не желает открывать дверь своей квартиры «незнакомцам», то это всегда можно рассматривать, как отказ от выполнения обязательств по договору. А значит, клиента либо оштрафуют, либо вообще разорвут с ним договор.

+ Совершенно нормально, если риэлторы попросят клиента предоставить им доверенность, например, по сбору документов. Без доверенности представлять интересы клиента в разных организациях просто невозможно.

+ Иногда бывает, что клиент хочет изменить свои пожелания. Значит, надо оформлять свои требования письменно, — такой пункт тоже должен содержаться в договоре. Иначе клиент потом не докажет, что хотел купить другую квартиру. Риэлторы будут утверждать, что подобрали именно тот вариант, который указан в договоре.

+ Нормальное требование, чтобы по окончании всех работ был подписан акт выполненных работ. Надо понимать, что в компаниях существует своя отчетность, своя финансовая дисциплина и им нужно закрывать договоры на оказание услуг.

+ Не должен настораживать пункт о привлечении третьих лиц для исполнения обязательств по договору. Риэлторы часто включают этот пункт в договор. Например, могут привлекаться сотрудники, работающие по агентскому договору, адвокаты, юристы и т.д., то есть те профессионалы, которые помогут провести сделку.

+ Очень хороший пункт договора, в котором говорится о том, что профессиональная ответственность риэлтора застрахована. Страхуют свою деятельность, как правило, сертифицированные компании.

Шаг четвертый
Отмечаем минусы
А эти пункты договора — предмет для дискуссии с риэлторской компаний.
— Некоторые фирмы в свой договор включают пункт, в соответствии с которым они имеют право на разницу между реальной ценой продажи и той ценой, которая зафиксирована в каком-либо соглашении с клиентом. Имейте в виду, что речь идет о скрытой комиссии – тех деньгах, которые компания пытается заработать «сверх» сумм, заплаченных вами компании официально.

— Иногда в договоре содержится пункт, запрещающий клиенту общаться с представителями продавца или непосредственно собственниками приобретаемой недвижимости. Как правило, этот пункт тоже свидетельствует о намерении компании сформировать скрытую комиссию. Вывод – компания работает непрозрачно.

— Штрафы за то, что клиент решил расторгнуть договор в одностороннем порядке в период его действия, правомерны, но лишь в размере, сопоставимом с оплатой риэлторских услуг. Напоминаем, что риэлторская комиссия составляет 3-6% от стоимости квартиры. Размер штрафа не должен ее превышать!

Кто должен платить риэлтору – покупатель или продавец?

Интересно, покупатель недвижимости или тот, кто ее продает, должен заплатить за услуги риэлтора?

Ответ понятен! Раскошеливается тот, кто заказывает данную услугу.

Клиент, обращающийся к физическому или юридическому лицу, выполняющего роль посредника в проведении договора по купле и продаже, аренды помещения, поиска объекта для найма, обязуется внести оплату за его профессиональную деятельность в полном объеме или частично.

Обязан ли покупатель оплачивать работу риэлтора

Рассмотрим несколько вариантов сотрудничества заказчик-риэлтор:

• если участники договора обратились к одному человеку, то есть, он сопровождает как сторону покупателя, так и сторону продавца, означает, что каждый оплачивает его труд по отдельности. Агент должен получить двойную плату от клиентов. Справедливости ради заметим, что и труд у него не прост. Необходимо отыскать компромиссное решение между потребителем и продавцом. Хотя, не все справятся с такой задачей на отлично;
• у собственника жилья и его покупателя разные агенты по недвижимости, которые раньше даже не были знакомы. Качество, оказываемых риэлторами услуг, может существенно отличаться. Но, тем не менее, каждый должен будет заплатить за труд специалиста;
• с одной стороны договора есть агент по недвижимости, а с другой он отсутствует. Для того чтобы сделка состоялась, риэлтору придется вдвойне потрудиться. Для профессионала такая ситуация невыгодная.

Обязан ли продавец оплачивать труд агента по недвижимости

В основном недопонимание и разногласия в процессе оплаты труда риэлтора могут возникнуть в таких ситуациях:

• услуга не была заказана, но ее предоставили. Приведем пример, продается квартира. Для этого было опубликовано соответствующее объявление. Вместо покупателя звонит риэлтор и предлагает свою помощь. Он действительно приводит клиента, который приобретает недвижимость. А затем, продавец получает счет, в котором стоит требуемая сумма за услуги к оплате;
• агент по недвижимости работает только на одну из сторон договора. Но, после заключения сделки, просит вторую сторону произвести оплату за его действия.

Чтобы не оказаться в подобной ситуации, обязательно решайте все финансовые вопросы предварительно. Очень часто разговор бывает сложным, но чем дольше его оттягивать, тем труднее будет решить возникшие разногласия.

Ответственность агента по недвижимости

Специалист, который оказывает риэлторские услуги, обязан в полном объеме предоставить достоверную информацию своему клиенту о:

• недвижимом имущественном объекте;
• всей процедуре, связанной с оформлением заранее оговоренных условий;
• процессе заключения сделки;
• всех манипуляциях, которые касаются регистрационных моментов, переходе прав на собственность и необходимом для этого перечне документов;
• условиях внесения денежных средств, если на приобретение собственности используются земные, а также бюджетные средства, субсидированные деньги, сертификаты;
• размере госпошлин.

Агент не несет ответственность, если кто-либо из участников договора по каким-либо причинам нарушил его условия.

В случае, если риэлтор ошибся и по его вине документы, составленные и оформленные ненадлежащим образом, произошла одна из ситуаций:

• затянулась фактическая передача объекта;
• регистрационная процедура приостановлена;
• возникла необходимость исправлять ошибки, допущенные договоре на куплю-продажу.

У клиент есть права потребовать уменьшения вознаграждения у агента по недвижимости.

Денежное вознаграждение за профессиональную риэлторскую деятельность

Когда нужно платить за услуги агента? Этот вопрос задают не из любопытства. Ведь большинство тех, кто работает в данной профессии, могут сразу потребовать оплату, после того, как был подписан договор. Хотя от них еще требуется сопроводить передачу финансов, оплату недвижимости, а также зарегистрировать на покупателя всего его права на собственность.

Вознаграждение за работу может быть получено только в том случае, если весь перечень требуемых услуг, обязательств был предоставлен в полном объеме.

В случае, когда специалист по недвижимости сопровождает сделку со стороны собственника – оплачивать за оказанные услуги необходимо только после того, как денежные средства поступят на счет. Только данный факт подтверждает завершение заключенной сделки.

В случае, когда агент только со стороны покупателя – плата за труды будет произведена исключительно после получения документации, которая будет подтверждать переход права на собственность.

Естественно, в обязанности риэлтора входит не только сопровождение, но и фактическая передача имущества покупателю.

Важно, чтобы все финансовые условия, а также порядок расчетов был подробно прописан в договоре.

Всегда и во всем клиент обязан следить и контролировать качество выполненных работ.

Обязан ли арендатор квартиры оплачивать «Капитальный ремонт» и «Отопление»?

— Обязан ли арендатор квартиры, помимо оплаты коммунальных услуг, оплачивать также «Капитальный ремонт» и «Отопление»? Я считаю, что эти оплаты должен производить арендодатель (собственник). Ведь это обязательные платежи для собственника жилья.

Отвечает независимый эксперт Глеб Гилинский:

Жилищный кодекс однозначно говорит о том, что все без исключения расходы, связанные с владением квартирой (в том числе жилищные, коммунальные услуги и взнос на капитальный ремонт), в приватизированных квартирах платят собственники, в муниципальных — ответственные квартиросъемщики. Даже если квартира сдается в аренду, обязанность по уплате этих услуг лежит на арендодателе — собственнике квартиры.

Отвечает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский:

Порядок платежей и конкретно то, что оплачивает арендатор, прописывается в договоре аренды. Там может быть и «Отопление». Обычно за него платит тот, кто снимает квартиру, ведь зачастую этот человек выбирает уровень тепла. А вот платеж на капитальный ремонт платит арендодатель, кроме случаев, когда особые условия указаны в договоре.

Отвечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко:

Арендатор квартиры обычно оплачивает только расходную часть — свет, воду, интернет и водоотведение. Если собственник просит большего, он должен был изначально прописать это в договоре.

Отвечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева:

В соответствии со ст. 681 Гражданского кодекса РФ, капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения (в нашем случае квартиры) является обязанностью наймодателя (арендодателя), если иное не установлено договором найма жилого помещения. Следовательно, по общему правилу, обязанность оплачивать капитальный ремонт возлагается на наймодателя (арендодателя). Текущий же ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Что касается отопления, в список коммунальных услуг, которые предоставляют жильцам, входят: холодная и горячая вода, тепловая энергия, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, в том числе бытовой газ в баллонах, отопление, твердое топливо (при наличии печного отопления), содержание и ремонт общего имущества, вывоз мусора. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Из этого мы можем сделать вывод, что отопление входит в перечень коммунальных услуг. Соответственно, нанимателю следует его оплачивать. Но, так как ст. 421 ГК РФ говорит нам, что условия договора определяются по усмотрению сторон, договором может быть предусмотрен иной порядок оплаты отопления.

Практика показывает, что оплата отопления ложится на сторону наймодателя (арендодателя). Примечательно, что коммунальные услуги в арендную плату не входят. Это отдельный платеж за пользование помещением.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Всё о том, что значит комиссия при съеме квартиры: за какие услуги платят риэлтору и сколько составляет эта сумма?

Чтобы снять квартиру или сдать жилье, необязательно обращаться к риэлторам. Тем не менее услуги посредника облегчают поиски квартир и клиентов, поэтому подавляющее большинство собственников и нанимателей обращаются к ним. За свои услуги они берут комиссию.

Кто ее должен оплачивать, от чего зависит ее размер и как грамотно оформить оплату вознаграждения? Что это такое — комиссия при сдаче (снятии) квартиры.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

За что платят риэлтору?

Комиссия — что это такое? Это гонорар за услуги агентства недвижимости. Она выплачивается риэлтору единожды после полного оказания помощи в поиске жилья или клиента. Обычно расчет с агентом происходит в день подписания договора найма между владельцем квартиры и нанимателем.

Жилец отдает деньги за первый месяц проживания владельцу, а риэлтору выплачивает его вознаграждение.

Что входит в стоимость услуг посредника:

• подбор жилья по критериям, предоставленным клиентом;
• консультация по вопросам заключения сделки;
• переговоры с собственниками, назначение даты просмотров;
• показы квартир, презентация;
• проверка документов сторон сделки (какие документы нужно предоставить сторонам при аренде жилья мы рассказывали тут);
• оформление договора.

Теперь вы знаете, что значит комиссия при съеме квартиры.

Услуги агента помогут нанимателю сэкономить время на подбор квартиры и согласование деталей с владельцами квартир. Агент проводит работу «под ключ»: берет все заботы по поиску жилья на себя и гарантирует чистоту сделки. Кроме того, не стоит забывать, что опытные риэлторы – это хорошие продавцы. В некоторых случаях они помогут сторговаться с собственником, снизив стоимость арендной платы.

Услуги посредника при найме и сдаче жилья

Как правило, услуги посредника при аренде квартиры оплачивает наниматель. Это общепринятая норма. Что такое снятие жилья с комиссией? Это означает, что расходы на работу агента ложатся на того, кто заинтересован в поиске квартиры.

В некоторых случаях комиссию оплачивает собственник. Обычно владелец сам выплачивает гонорар посреднику, если сдает элитное дорогое жилье. Найти клиентов на такой вид недвижимости достаточно сложно, поэтому, чтобы поскорее заключить сделку, собственник может заплатить агенту сам. Наниматель в этом случае не платит.

Теперь вы знаете, кто платит риэлтору при сдаче жилья и в каких случаях.

Сколько составляет гонорар?

Какая комиссия отойдет агенту, от чего она будет зависеть и кто несет расходы по оплате – собственник или наниматель?

От чего зависит размер?

Сколько платить риэлтору? Сумма вознаграждения агента зависит нескольких факторов:

1. Размер арендной платы – отправная точка при расчете гонорара. Как правило, посредники берут комиссию от 50 до 100% от объявленной стоимости арендной платы.
2. Вид недвижимости. Если сдается элитное жилье, то риэлтор возьмет сумму в 100% от его арендной платы в месяц. Гонорар за поиски жилья эконом-класса может быть ниже – от 50 до 80%.
3. Посредники. От количества посредников, работающих на клиента. У каждого агентства есть своя база собственников. Однако иногда найти подходящую под запросы клиента жилплощадь удается не всегда. Тогда риэлтор может обратиться за сотрудничеством в другое агентство, у которого есть искомая квартира.

Обычно за услуги посредника платит наниматель. В ряде случаев эти расходы может взять на себя владелец квартиры:

• если сдается дорогое жилье;
• если собственнику нужно срочно найти жильца.

Хозяин и наниматель могут договориться и поделить расходы на оплату услуг посредника на двоих. Это будет выгодно обоим: жилец сэкономит деньги, а собственник, предлагая такие условия, сможет быстро найти жильца.

, чтобы не стать жертвой мошенников?
• Как оформить снятие квартиры на длительный срок?
• Каковы особенности сдачи в аренду комнаты и как составить договор?
• Как организовать бизнес на посуточной аренде квартир?

Как определиться с суммой?

Обращаясь в агентство недвижимости за поиском квартиры, нанимателю следует сразу узнать сумму комиссии. Как правило, большинство посредников берет от 50 до 100% от стоимости арендной платы.

Пример. Собственник сдает квартиру за 15 000 рублей. Агент берет за свои услуги 100% комиссии. Нанимателю при заключении договора придется заплатить за первый месяц проживания 15 тысяч рублей хозяину и 15 тысяч агенту за оказание услуг. Если бы комиссия составляла 50%, то риэлтору пришлось бы заплатить всего 7500 рублей.

Можно ли обойтись без помощи специалистов по недвижимости?

При поиске квартиры многие обходятся без услуг риэлтора, обращаясь напрямую к собственникам.

Сделка без агента не предполагает комиссии. Однако в последнее время объявлений от прямых хозяев становится все меньше, так как они предпочитают пользоваться услугами посредников.

Можно ли снять с помощью агента квартиру, но комиссию не платить, обойтись без неё? Теоретически это возможно, однако по отношению к риэлтору будет не совсем этично. Вариант следующий: во время показа квартиры с агентом наниматель может тайком договориться с собственником о заключении договора без посредника. Если тот согласится, то они могут встретиться в назначенный день и подписать бумаги, не выплачивая агенту, который их свел, комиссию.

Какие документы нужны для оформления?

Чтобы документально зафиксировать факт оплаты работы риэлтора, между ним и нанимателем подписывается договор на оказание услуг. В нем указываются паспортные данные сторон и сумма. Для заключения такого соглашения нужны только паспорта.

Отличия от залога

Не следует путать комиссию с залогом. В чем же разница? Комиссия выплачивается агенту за его работу. Залог оплачивает наниматель собственнику в качестве гарантии своей добросовестности. Эта сумма является платой за последний месяц проживания в квартире.

Если жилец будет бережно относится к вещам собственника и содержать жилье в надлежащем виде, то при выезде он может рассчитывать на возврат этих денег.

Следует помнить, что услуги агента оплачиваются только после полностью выполненных им обязательств. Если посредник требует оплату вперед, то, вероятнее всего, это мошенник. Теперь вы знаете, что значат объявления типа «Сдам квартиру без комиссии».

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Жилье за счет работодателя: налоговые последствия для компании

Если компания приглашает иногороднего сотрудника на работу, то не редко ей приходится предоставлять ему жилье. Эти расходы могут составить приличную сумму и, понятно, что компания заинтересована отнести их на уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль. Может ли она это сделать безболезненно? В статье поговорим о том, как учесть аренду жилья для работника или возмещение ему расходов на наем жилья для целей налогообложения.

Условия для включения в состав расходов оплаты аренды жилья для сотрудника

Для того, чтобы организация могла учесть в составе расходов суммы аренды жилья для сотрудника, необходимо выполнение двух условий:

• предоставление жилья сотруднику должно быть предусмотрено трудовым договором;
• сумма арендной платы, как доход в натуральной форме, должна являться составной частью заработной платы сотрудника.

Если организация компенсирует непосредственно сотруднику арендную плату, которую он самостоятельно уплачивает арендодателю за съемное жилье, то согласно официальному мнению, подобные выплаты не являются оплатой за выполнение трудовых функций и, соответственно, на основании п. 29 ст. 270 НК РФ не учитываются в целях налогообложения прибыли. Эта позиция выражена в Письмах ФНС РФ от 12.01.2009 № ВЕ-22-3/6, Минфина РФ от 12.01.2018 № 03-03-06/1/823, от 22.10.2013 № 03-04-06/44206, от 30.09.2013 № 03-03-06/1/40369, от 04.04.2013 № 03-04-06/11060.

Систематизируйте или обновите знания, получите практические навыки и найдите ответы на свои вопросы на курсах повышения квалификации в Школе бухгалтера. Курсы разработаны с учетом профстандарта «Бухгалтер». Документы, подтверждающие затраты организации на оплату проживания сотрудника:

• трудовой договор, который предусматривает оплату организацией проживания сотрудника;
• договор аренды жилья;
• платежное поручение на перечисление арендной платы.

Учет в налоговых расходах оплаты аренды жилья для сотрудника при ОСНО

Доля заработной платы, выплачиваемая в натуральной форме, не может превышать 20% от начисленной месячной заработной платы (ст. 131 ТК РФ). Поэтому затраты организации на оплату арендованного жилья для сотрудника могут быть учтены в составе расходов на оплату труда, в размере, не превышающем 20% от начисленной месячной заработной платы этого сотрудника, с учетом премий и надбавок, при условии, что это предусмотрено трудовым договором.

Учет в налоговых расходах оплаты аренды жилья для сотрудника при УСН

Согласно пп. 6 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, при расчете единого налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, организации могут уменьшить полученные доходы на расходы на оплату труда. При этом расходы на оплату труда принимаются в порядке, предусмотренном ст. 255 НК РФ, то есть, аналогичном, как и для расчета налога на прибыль организаций (п. 2 ст. 346.16 НК РФ).

Следовательно, расходы организации, применяющей УСН, связанные с оплатой аренды жилья за сотрудника, являются частью заработной платы, выплачиваемой в натуральной форме, которая учитывается при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в размере, не превышающем 20% от начисленной месячной заработной платы этого сотрудника, с учетом премий и надбавок, при условии, что это предусмотрено трудовым договором. Данная позиция отражена в письмах Минфина РФ от 05.02.2016 № 03-11-06/2/5880, от 14.07.2017 № 03-11-06/2/45197, от 15.12.2015 № 03-11-06/2/73266.

НДФЛ с доходов сотрудника в натуральной форме

Согласно п. 1 ст. 210 НК РФ, при определении налоговой базы по НДФЛ, учитываются все доходы, полученные сотрудником, как в денежной, так и в натуральной формах. К доходам, полученным в натуральной форме, относится оплата (полностью или частично) организацией за сотрудника товаров (работ, услуг) или имущественных прав (пп. 1 п. 2 ст. 211 НК РФ). Следовательно, часть заработной платы, выплаченная сотруднику в натуральной форме, путем оплаты за него стоимости аренды, облагается НДФЛ в общеустановленном порядке.

Организация, независимо от применяемой ею системы налогообложения, является налоговым агентом по НДФЛ, поэтому она обязана исчислить, удержать и уплатить в бюджет НДФЛ. Налоговой базой для расчета НДФЛ, в данном случае, является сумма арендной платы, уплачиваемая организацией за сотрудника. Ставка НДФЛ с дохода в натуральной форме, применяется та же, что и к заработной плате в денежной форме.

Датой получения дохода в натуральной форме является дата оплаты арендодателю арендной платы (пп. 2 п. 1 ст. 223 НК РФ). НДФЛ с заработной платы, выплачиваемой в натуральной форме, может быть удержан при фактической выплате сотруднику заработной платы в денежной форме (п. 4 ст. 226 НК РФ) (Письма Минфина РФ от 23.01.2018 № 03-04-06/3201, от 12.01.2018 № 03-03-06/1/823, от 03.10.2017 № 03-04-06/64421).

Страховые взносы с доходов сотрудника в натуральной форме

Сумма арендной платы, уплачиваемая организацией за аренду жилья для сотрудника, подлежит обложению страховыми взносами в общеустановленном порядке, как выплата в рамках трудовых отношений (Письма Минфина РФ от 19.02.2018 № 03-04-06/10129, Минтруда РФ от 02.03.2016 № 17-3/В-84).

Бухгалтерский учет оплаты аренды жилья для сотрудника

Согласно Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом МФ РФ от 31.10.2000 № 94н, расходы на оплату труда, в том числе в натуральной форме, отражаются с использованием счета 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда». Перечисление арендной платы арендодателю отражается по счету 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

В бухгалтерском учете расходы организации на оплату аренды жилья для сотрудника отражают следующим образом:

Д 76 К 51 — Перечислены денежные средства арендодателю за аренду жилья

Д 70 К 76 — Оплата стоимости аренды жилья учтена в составе заработной платы

Д 26 (20, 44) К 70 — Заработная плата учтена в составе затрат

Д 26 (20, 44) К 69 — Начислены страховые взносы на заработную плату

Д 70 К 68.2 — Удержан НДФЛ при выплате заработной платы

Заполнение расчета 6-НДФЛ и справки 2-НДФЛ при выплате дохода сотруднику в натуральной форме

Заполнение расчета по форме 6-НДФЛ при выплате сотруднику дохода в натуральной форме рассмотрено в Письмах ФНС РФ от 09.08.2016 № ГД-3-11/3605@, от 28.03.2016 № БС-4-11/5278@. Расчет заполняется следующим образом:

Раздел 1 расчета 6-НДФЛ

Строка 020 — сумма дохода в натуральной форме (сумма арендной платы)

Строка 040 — сумма НДФЛ, исчисленная с дохода в натуральной форме

Строка 070 — сумма НДФЛ, удержанная из дохода сотрудника, полученного в денежной форме

Если остается сумма НДФЛ, не удержанная налоговым агентом, то она указывается по строке 080.

Раздел 2 расчета 6-НДФЛ

Строка 100 — дата получения дохода в натуральной форме (день перечисления арендной платы арендодателю)

Строка 110 — дата выплаты дохода в денежной форме (день фактической выплаты заработной платы)

Строка 120 — первый рабочий день, следующий за днем фактической выплаты заработной платы (п. 6 ст. 226 НК РФ)

Строка 130 — сумма дохода, полученного в натуральной форме

Строка 140 — сумма НДФЛ, удержанного с дохода в натуральной форме

В справке 2-НДФЛ доход сотрудника в натуральной форме отражается в том месяце, когда указанный доход передан сотруднику, с кодом дохода — 2530 «Оплата труда в натуральной форме».

В соответствии с п. 1 ст. 230 НК РФ, в справке 2-НДФЛ указываются коды доходов и вычетов в соответствии с Приказом ФНС РФ от 10.09.2015 № ММВ-7-11/387:

• в Приложении № 1 — коды видов доходов
• в Приложении № 2 — коды видов вычетов

Пример: заработная плата сотрудника составляет 50 000 рублей в месяц. Срок выплаты заработной платы 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцем. Организация ежемесячно 5 числа оплачивает за сотрудника аренду жилья в сумме 18 000 рублей.

В бухгалтерском учете, в составе расходов, организация учитывает в полной сумме выплату дохода сотрудника в натуральной форме (18 000 рублей).

В налоговом учете, в составе расходов, организация учитывает выплату дохода сотрудника в натуральной форме, в следующем размере:

50 000 рублей х 20 % = 10 000 рублей

То есть, из 18 000 рублей арендной платы, в налоговые расходы можно включить только 10 000 рублей. Следовательно, общая сумма заработной платы сотрудника, выплачиваемая, как в натуральной, так и денежной формах, в состав налоговых расходов организации, включается в размере 42 000 рублей.