Тонкости проведения проверки самозанятого арендатора

Оказываю услуги мастера-бровиста, плачу налог как самозанятый гражданин. Арендую студию — нежилое помещение у ИП (физическое лицо). Необходимо ли мне проходить проверки пожарной и санитарной безопасности? На кого ложится ответственность при проверках — на меня или на арендодателя?

Плановые проверки осуществляются органами государственного контроля (надзора) в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Согласно ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» предметом плановой проверки является соблюдение юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем в процессе осуществления деятельности совокупности предъявляемых обязательных требований и требований, установленных муниципальными правовыми актами, а также соответствие сведений, содержащихся в уведомлении о начале осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности, обязательным требованиям.

Самозанятый – это налогоплательщик, использующий специальный налоговый режим – налог на профессиональный доход.

Согласно ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» применять специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» вправе физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, местом ведения деятельности которых является территория любого из субъектов РФ, включенных в эксперимент.

Таким образом, использовать специальный налоговый режим могут как физические лица, так и индивидуальные предприниматели.

Если вы зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя, то узнать о проведении в отношении вас плановых проверок в 2020 году можно на сайте Генеральной прокуратуры РФ в разделе «Сводный план проверок».

Если вы являетесь физическим лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, то контролирующие органы к вам с плановой проверкой не придут.

Однако закон не освобождает физических лиц от ответственности за несоблюдение обязательных требований, в том числе установленных федеральными законами от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» и от 30.03.1999 №52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

Так как вы осуществляете деятельность, связанную с оказанием косметических услуг другим гражданам, то в своей работе вы должны также руководствоваться и соблюдать требования, установленные нормативными правовыми актами для этой сферы деятельности, в частности, Правилами бытового обслуживания населения, утвержденными постановлением Правительства РФ от 15.08.1997 № 1025.

Кроме этого, следует иметь в виду, что в силу ст. 8 Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» граждане имеют право на возмещение в полном объеме вреда, причиненного их здоровью или имуществу вследствие нарушения другими гражданами, индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами санитарного законодательства, а также при осуществлении санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий, в порядке, установленном законодательством РФ.

Таким образом, в случае если в результате несоблюдения вами указанных требований будет причинен вред жизни и (или) здоровью вашим клиентам, вас могут привлечь к ответственности и потребовать возмещения причиненного вреда.

Что касается ответственности при проведении проверки соблюдения требований пожарной безопасности, проводимой в отношении арендодателя, сдавшего вам в аренду свое помещение, то здесь важную роль играют условия договора аренды, так как законодательство не разграничивает ответственность за нарушение требований пожарной безопасности между арендодателем и арендатором.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 20.4 КоАП РФ нарушение требований пожарной безопасности, влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 2 до 3 тыс. руб.; на должностных лиц — от 6 до 15 тыс. руб.; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от 20 до 30 тыс. руб.; на юридических лиц — от 150 до 200 тыс. руб.

Согласно ст. 38 Федерального закона «О пожарной безопасности» ответственность за нарушение правил пожарной безопасности несут:

— руководители федеральных органов исполнительной власти;

— руководители органов местного самоуправления;

— лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций;

— лица, в установленном порядке назначенные ответственными за обеспечение пожарной безопасности;

— должностные лица в пределах их компетенции.

Указанные лица, иные граждане за нарушение требований пожарной безопасности, а также за иные правонарушения в области пожарной безопасности могут быть привлечены к дисциплинарной, административной или уголовной ответственности в соответствии с действующим законодательством.

Таким образом, к ответственности может быть привлечен не только собственник нежилого помещения, но и арендатор, как лицо, пользующееся помещением на праве аренды.

Так, например, в ч. 1 ст. 60 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» установлено, что здания и сооружения должны быть обеспечены первичными средствами пожаротушения лицами, уполномоченными владеть, пользоваться или распоряжаться зданиями и сооружениями.

То есть, если договором аренды предусмотрено, что обязанность по соблюдению требований пожарной безопасности, предъявляемых к нежилым помещениям, лежит на арендаторе, т.е. на вас, например, обязанность оборудовать помещение средствами первичного пожаротушения, пожарными оповещателями и т.д, то в этом случае ответственность за нарушение требований несете вы.

Если при осуществлении проверки соблюдения арендодателем обязательных требований в области пожарной безопасности будут установлены нарушения, но выявлено, что договором предусмотрено, что такая обязанность возложена на вас, например, оборудовать помещение пожарными извещателями, то арендодателя к ответственности за такое нарушение не привлекут.

Однако и вас в рамках осуществления данной проверки контролирующее лицо также не вправе будет привлечь к ответственности, так как проверка проводится в отношении другого лица.

Если договор аренды не содержит положений о пожарной безопасности, то в силу п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ, которая указывает, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, можно ссылаться на то, что арендодатель, являясь собственником помещения, был обязан соблюдать требования пожарной безопасности и передать имущество в состоянии, соответствующем этим требованиям, а в силу п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Тем не менее следует отметить, что в случае причинения вреда жизни, здоровью и (или) имуществу граждан в результате нарушения требований пожарной безопасности к ответственности будет привлечено виновное лицо, т.е. лицо, в результате действий или бездействия которого был причинен такой вред, в связи с чем соблюдать требования пожарной безопасности рекомендую как арендодателю, так и арендатору.

Требования пожарной безопасности установлены в Правилах противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ «О противопожарном режиме»»), в федеральных законах «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», «О пожарной безопасности».

Могут ли самозанятые арендовать помещение для работы?

Больше материалов по теме «Ведение бизнеса» вы можете получить в системе КонсультантПлюс .

Федеральным законом №422-ФЗ от 27/11/18 г. введен налог на профессиональный доход, который получил неофициальное наименование «налог на самозанятых». Самозанятые, а именно лица, не имеющие работодателя и сами не занимающиеся наймом рабочей силы, но получающие доход, по закону имеют ряд ограничений. Вопрос, приобретающий важное практическое значение для самозанятых: могут ли они арендовать помещения для осуществления своей деятельности?

Кто такие самозанятые и в чем их ограничивает закон?

Чтобы разобраться в ситуации наиболее полно, обратимся вначале к самому понятию самозанятости, а также к тексту ФЗ-422 и выясним, какие ограничения прописаны в законе для этой категории граждан.

Самозанятые граждане лично выполняют работу и получают за нее вознаграждение. При этом они могут реализовать товары, работы, услуги, имущественные права (ст. 6 п. 1), кроме некоторых видов деятельности и доходов, перечисленных в этой же статье.

Запрещено также приобретать статус самозанятого, если:

имеет место продажа подакцизных, маркируемых товаров;
гражданин занимается перепродажей товара или имущественных прав;
добываются и продаются полезные ископаемые;
работают предприниматели-агенты в интересах третьих лиц (по агентским и аналогичным им договорам), доставляются товары для третьих лиц (без применения ККТ);
имеет место применение другого спецрежима.

Не применяется налог и при доходах свыше 2,4 млн руб. в год (ст. 4 п. 2 ФЗ-422).

Кстати говоря! Налог на самозанятых составляет 4 и 6% от дохода, в зависимости от того, кто клиент – физлицо или юрлицо (ИП). Он введен как эксперимент лишь в четырех регионах.

Как видим, ФЗ-422 не устанавливает норму, при которой самозанятые должны работать только на территории помещений, находящихся у них в собственности. В то же время они могут продавать собственный товар, производить работы, оказывать услуги.

Аренда: что нужно знать

ВАЖНО! Образец договора бытового подряда с самозанятым физическим лицом от КонсультантПлюс доступен по ссылке

ГК РФ в гл. 34 устанавливает правила, по которым может быть заключен договор аренды. Самозанятый гражданин может на общих основаниях заключить такой договор, поскольку ФЗ – 422 он не противоречит. В договоре аренды нет необходимости указывать, что помещение арендует самозанятый.

Арендовать помещение можно как у юридических, так и физических лиц. Если арендодатель — юрлицо либо физлицо, но договор заключается на срок более 12 месяцев, обязательна его письменная форма (ст. 609 ГК РФ).

Если арендуется помещение под определенную деятельность и это прописывается в договоре, арендодатель может потребовать документ, свидетельствующий о том, что данный гражданин занимается индивидуальным предпринимательством либо находится в статусе самозанятого, зарегистрирован в ИФНС. Отметим, что по закону самозанятость и индивидуальное предпринимательство можно совмещать (ст. 4 п. 1 ФЗ-422).

Указанную позицию подтверждает и ФНС. На официальном сайте службы пользователь задал вопрос, может ли он, будучи плательщиком налога на профдоход (НПД) и занимаясь репетиторством, арендовать стороннее помещение. Чиновники ответили положительно.

При заключении арендного договора следует помнить, что уменьшить налог на сумму арендной платы будет невозможно: НПД выплачивается с дохода, полученного самозанятым. Если постоянной клиентуры у самозанятого пока нет, арендовать помещение рискованно, поскольку есть вероятность сработать «в ноль» или в убыток.

Обратите внимание, что арендодатель также может быть самозанятым, но сдавать в аренду он имеет право только жилую площадь, сдача нежилой площади под запретом (ст. 6 п. 2 ФЗ-422).

Нюансы аренды самозанятыми

Особенности аренды помещений самозанятыми напрямую связаны с особенностями действующего законодательства. Рассмотрим наиболее частые случаи, когда имеет место аренда помещений.

Помещение для торговли

Гражданин, имеющий статус самозанятого, хочет арендовать помещение с целью разместить в нем торговую точку. С точки зрения законности, важно, какими товарами он собирается торговать:

собственного производства;
приобретенными ранее у третьих лиц.

Товары собственного производства это, прежде всего, сельхозпродукция с собственного участка, фермы. Можно торговать и иной продукцией, если налогоплательщик сам является ее производителем. Если арендованное помещение используется для реализации товаров, купленных на стороне, нужен как минимум статус ИП, с применением другой системы налогообложения.

Помещение используется в сфере услуг

Обратимся к уже известному нам примеру – репетиторству. Учебные занятия можно проводить в арендованном помещении. Вместе с тем, на практике важно, какого возраста будут учащиеся. Если это несовершеннолетние дети, то деятельность будет находиться под контролем: соответствует ли помещение санитарным нормам, достаточно ли освещено, соответствует ли мебель стандартам, относящимся к несовершеннолетним. ФЗ не предусматривает возможности официальных контактов контролирующих органов и самозанятого физлица. Скорее всего, потребуется оформление ИП и переход на иную систему налогообложения. Вместе с тем данный вопрос до конца не ясен, ведь согласно законодательству ИП также может уплачивать профналог.

В то же время, работая со студентами, самозанятый репетитор вполне может обойтись без сложностей при аренде помещения.

Похожая ситуация в сфере «услуг красоты» (парикмахерши, педикюрши). Арендовать помещение им не запрещено, но существуют жесткие санитарные нормы, за соблюдением которых кто-то должен следить. Снова встает вопрос об оформлении ИП.

Производственные помещения

В производственной сфере свои нормы, которые необходимо соблюдать. Аренда помещений под производство для самозанятых не запрещена, но у контролирующих органов могут возникнуть иные претензии, например, касающиеся уровня шума работающих станков при изготовлении сувенирной продукции.

По факту

Самозанятые плательщики налога на профессиональный доход имеют право арендовать помещения. Они заключают стандартный договор аренды, согласно ГК РФ. Вместе с тем, необходимо учитывать особенности той или иной деятельности самозанятых и требований контролирующих органов, предъявляемых к ней.

Можно ли из-за коронавируса не платить за аренду, получить отсрочку по арендной плате или изменить договор аренды

Распространение COVID-19 и меры властей по борьбе с ним сильно ударили по мелкому и среднему бизнесу. Трафик покупателей снизился, спрос упал, а расходы на ведение предпринимательской деятельности остались. К основным расходам, помимо зарплаты и налогов, относится арендная плата. Большинство предпринимателей ведут бизнес в арендованных помещениях, которыми сейчас не могут пользоваться – потому что либо их деятельность приостановлена актами властей, либо их арендодатели (например, торговые центры) должны по распоряжению властей закрыть доступ во всё здание, где находится арендуемое помещение, либо экономически деятельность не имеет смысла – клиентов всё равно нет. Разберёмся, какие возможности в действующем законодательстве могут использовать арендаторы для смягчения правовых последствий пандемии коронавируса.

Прежде всего, следует чётко понимать общий подход: если арендатор занимается деятельностью, которая из-за ситуации с коронавирусом экономически (почти) не пострадала (например, торговля лекарствами или продуктами питания) – арендатор не сможет рассчитывать на отсрочку или снижение арендной платы, приостановление обязательств по внесению арендных платежей или расторжение договора, кроме как по добровольному соглашению с арендодателем. Излагаемые ниже правовые инструменты рассчитаны на тех, кто пострадал от пандемии коронавируса и мер властей по борьбе с ней.

Отсрочка арендной платы

Часть 1 ст.19 федерального закона №98-ФЗ от 01.04.2020 года предусматривает, что арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение об отсрочке арендных платежей, если об этом просит арендатор. Постановление Правительства №439 от 03.04.2020 года конкретизирует условия и сроки такой отсрочки.

Отсрочку по арендной плате может получить

арендатор (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель), который осуществляет деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики (перечень таких отраслей установлен постановлением Правительства от 03.04.2020 года №434 и время от времени изменяется);
при этом договор аренды должен быть заключён до принятия властями акта о введении в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (во Владимирской области это постановление Губернатора Владимирской области от 17.03.2020 года №38).

Правила об отсрочке не распространяются на жилые помещения: если вы проживаете в съёмной квартире – хозяин квартиры (наймодатель) не обязан предоставлять вам отсрочку по квартплате.

Какие условия и сроки действуют для отсрочки арендной платы:

отсрочка предоставляется с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до 01.10. 2020 года;
отсроченные платежи после окончания отсрочки подлежат уплате не чаще одного раза в месяц не ранее 01.01.2021 года и не позднее 01.01.2023 года равными платежами, размер которых не превышает 50% ежемесячной арендной платы по договору аренды (разумеется, стороны могут договориться об отсрочке на любых других условиях, не ухудшающих положение арендатора);
размер отсрочки: 100% суммы арендной платы в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, 50% от суммы арендной платы – в период со дня окончания режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации до 01.10.2020 года (стороны могут договориться о более льготном снижении отсроченной арендной платы);
на сумму отсрочки не начисляются пени, штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст.395 Гражданского кодекса РФ.

Региональные органы власти и органы местного самоуправления могут устанавливать более льготные условия для арендуемого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Например, указом Губернатора Владимирской области от 27.03.2020 года №54 вдвое снижены арендные платежи по аренде государственного имущества Владимирской области. При этом срок, на который может быть предоставлена отсрочка, установлен как двукратный период режима повышенной готовности. Согласно указу Губернатора Владимирской области от 01.04.2020 года №66 эти льготы не распространяются на аренду земельных участков.

Уменьшение арендной платы

Согласно ч.3 ст.19 федерального закона №98-ФЗ арендатор вправе потребовать снижения арендной платы в связи с невозможностью использования имущества по причинам, связанным с принятием региональными властями актов о введении режима повышенной готовности или режима чрезвычайной ситуации.

Формулировка этой нормы порождает больше вопросов, чем ответов.

Обязан ли арендодатель снизить арендную плату? В отличие от ч.1 ст.19 федерального закона №98-ФЗ, согласно которой арендодатель обязан предоставить отсрочку, обязанность удовлетворить просьбу арендатора о снижении арендной платы напрямую не указана в ч.3 ст.19 закона №98-ФЗ. Возможно, суды в дальнейшем выведут такую обязанность арендодателя путём толкования общего смысла закона №98-ФЗ, направленного по своей сути на смягчение правовых последствий пандемии коронавируса, и будут учитывать недобросовестное поведение арендодателя, отказавшегося снижать арендную плату. Сейчас дать более конкретный прогноз сложно – например, Верховный Суд РФ в недавнем Обзоре не счёл необходимым высказаться по этим вопросам.

Ещё один вопрос: каковы критерии и параметры снижения арендной платы? Если по условиям отсрочки есть несколько постановлений Правительства РФ, то по вопросам снижения арендной платы регулирования нет (за исключением распоряжения Правительства РФ №670-р от 19.03.2020 года об аренде федерального имущества и актов региональных властей и органов местного самоуправления, касающихся аренды государственного и муниципального имущества). В результате эти вопросы будут решать судьи при рассмотрении конкретных дел.

Учитывая нечёткое регулирование по уменьшению арендной платы, общая рекомендация – договариваться с арендодателем о снижении арендной платы в добровольном порядке, заключая дополнительное соглашение. Самое дорогое помещение – это простаивающее помещение, а хороших арендаторов в ближайшее время будет немного. Арендодатели, которые это понимают, как правило, готовы договариваться и снижать арендную плату.

Если же арендодатель не готов снижать арендную плату по соглашению сторон – остаётся использовать только судебную процедуру, при подготовке к которой арендатору может быть полезно обратить внимание на судебную практику по п.4 ст.614 Гражданского кодекса РФ.

Может ли арендатор не платить арендную плату за тот период, когда он объективно не может пользоваться арендованным имуществом?

Ещё до ситуации с коронавирусом существовала судебная практика (в том числе Верховного Суда РФ) в пользу арендаторов, которая сводилась к тому, что арендатор при определённых условиях может не платить за то время, пока не может реально пользоваться арендованным помещением. Правовые позиции из этой судебной практики можно использовать и сейчас – в переговорах с арендодателем и при подготовке к судебному разбирательству. Однако это не универсальная практика для всех случаев – нужно анализировать конкретный договор и особенности конкретной ситуации. Например, само по себе снижение трафика покупателей не будет надлежащим основанием для отказа платить арендную плату.

В любом случае, необходимо понимать: просто съехать с арендуемого помещения, чтобы не платить, – это не тот вариант, который освобождает от внесения арендной платы, поскольку договор аренды продолжает действовать.

Расторжение договора аренды

Статья 451 Гражданского кодекса РФ допускает расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Представляется, что ситуация с COVID-19 подпадает под критерии существенного изменения обстоятельств.

Если стороны не смогли договориться о расторжении договора аренды в добровольном порядке, это можно сделать через суд.

При этом нужно учитывать следующее:

приоритетным последствием применения ст.451 Гражданского кодекса РФ является именно расторжение договора, а не его изменение;
статья 451 Гражданского кодекса РФ не позволяет оперативно отреагировать на ситуацию: суды в настоящее время приостановили свою работу и вряд ли будут рассматривать исковые заявления о расторжении договоров как безотлагательные;
с высокой степенью вероятности статья 451 Гражданского кодекса РФ будет применяться судами ретроспективно – то есть в отношении периодов аренды, которые прошли до даты обращения в суд (подобное применение ранее встречалось в судебной практике);
судебная практика по ст.451 Гражданского кодекса РФ на сегодняшний день в целом немногочисленна и недостаточно подробно разработана.

Ответ на вопрос о том, какой из предложенных вариантов лучше использовать в конкретной ситуации, зависит от содержания конкретного договора аренды, экономического интереса арендатора и арендодателя, их договороспособности и особенностей конкретной ситуации. В любом случае, прежде чем предпринимать какие-либо действия, я бы рекомендовал обратиться за юридической помощью – это позволит вам, как минимум, хорошо просчитать риски, как максимум – их избежать.

Изложенная здесь информация актуальна по состоянию на 26.04.2020 года, не является юридической консультацией, а приведена исключительно в ознакомительных целях.

Составляем договор аренды правильно

Алексей Смирнов

В конце года многие продляют договоры аренды или ищут новые офисы. Что важно учесть бухгалтеру при выборе помещения и составлении договора аренды, чтобы минимизировать налоговые, коммерческие и гражданско-правовые риски?

Внимание — на полномочия

Когда подходящий объект найден, не торопитесь подписывать договор. Если вы планируете арендовать помещения у собственника-организации, проверьте документы, дающие право подписывать соответствующий договор: устав, протокол о назначении (избрании) на должность, доверенность и т п. Если же речь идет о представителе собственника, изучите доверенность или договор (доверительного управления или посреднический). В нем должно быть указано, что представитель имеет право сдать данное помещение в аренду на требуемых условиях. Не забудьте посмотреть и документы, подтверждающие, что полномочия представителю выдал именно собственник.

Проверяйте недвижимость

Чтобы проверить объект недвижимости, запросите выписку из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в подразделении Федеральной регистрационной службы. Этот документ подтвердит, что свидетельства, предъявленные вам арендодателем, действительны по настоящее время. Также вы узнаете, нет ли каких-то притязаний на данное имущество со стороны третьих лиц. Это особенно важно, если аренда планируется на длительный срок, а адрес будет указываться в рекламных материалах.

Выбирайте юрлицо

Если в течение всего срока аренды в арендуемом помещении планируется проведение ремонта за счет арендатора, рекомендуем арендовать помещение у юрлица. Договор с индивидуальными предпринимателями и тем более с физлицами таит потенциальный риск непризнания расходов на ремонт. Поскольку наверняка включать в расходы можно только затраты на ремонт амортизируемого имущества (п. 2 ст. 260 НК РФ), а амортизируют имущество арендодатели-юрлица. Законность учета расходов на ремонт такого имущества у арендодателя ИП или физлица — предмет постоянных споров. Причем единого мнения нет даже у контролирующих органов (см., Письма Минфина России от 01.02.2011 № 03-03-06/1/51 и от 13.12.2010 № 03-03-06/1/773).

Указывайте цель аренды

Избегайте подобных формулировок: «Помещение, указанное в настоящем договоре, передается арендатору для ведения хозяйственной деятельности». В данном случае не получится предъявить претензии в части несоответствия помещения конкретным нуждам арендатора, например, если нельзя организовать столовую из-за несоответствия требованиям пожарной безопасности или требованиям СЭС.

Если в договоре прописано, для каких целей арендуется помещение, а оно не соответствует ожиданиям арендатора, он может отказаться от оплаты и расторгнуть договор (ст. 612 ГК РФ). Например, в договоре указано, что помещение снимается под магазин, но переданное в аренду имущество запрещено реконструировать, и арендатор не может использовать помещение по целевому назначению. Значит, нет оснований для перечисления арендной платы (см. Определение ВАС РФ от 26.02.2008 № 1897/08).

Прописывайте все «блага цивилизации»

Также не стоит писать: «Помещение, указанное в настоящем договоре, передается в состоянии, соответствующем потребностям арендатора». Такая формулировка не позволяет отказаться от оплаты аренды, если в помещении прекращено оказание коммунальных услуг, услуг связи, демонтировано или отключено необходимое оборудование. Причем не важно, пользовался ли арендатор какое-то время этим оборудованием или нет, в том числе и для ведения бизнеса.

Пропишите конкретные условия в договоре или в акте приемки-передачи. Перечислите все коммуникации (электричество, воду, канализацию, газ, интернет, телефон), к которым подключено помещение, укажите, какое оборудование установлено, и проверьте его работоспособность. Тогда при полном (не временном!) прекращении оказания соответствующих услуг или отключении оборудования у вас будет основание не оплачивать аренду.

Четко распределяйте расходы

Согласно ГК РФ расходы по содержанию арендуемого имущества должен нести арендатор, если договором не установлено иное. Но на практике часто арендатор не может оплатить коммунальные платежи, потому что у него нет прямых договоров с поставщиком этих услуг. Эти договоры заключены арендодателем, поэтому он обязан их оплачивать.

Также не стоит писать: «Арендатор оплачивает стоимость потребленных при использовании арендуемого имущества коммунальных услуг на основании счетов коммунальных служб». Это условие не позволяет точно определить, являются ли выплаты компенсирующими расходы арендатора или уплачиваются напрямую коммунальным службам. В последнем случае проверяющие могут признать их необоснованными и документально неподтвержденными.

Укажите в договоре, что арендатор перечисляет оплату коммунальных платежей арендодателю сверх арендной платы, при этом арендатор компенсирует арендодателю стоимость потребленных услуг. Это позволит бухгалтериям не запутаться в учете доходов и расходов, а также устранить возможные налоговые риски, поскольку соответствует рекомендациям налоговых органов.

Регулируйте госрегистрацию

С одной стороны, регистрация договоров дает дополнительные гарантии сторонам. С другой — это финансовые и временные затраты. Регистрируются только те договоры аренды зданий и сооружений, которые заключены на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Если вы решили не регистрировать договор аренды, можно:

Заключить его на срок менее года и установить правило об автоматической (при отсутствии возражения сторон) пролонгации на новый срок на тех же условиях. Будьте внимательны при указании сроков аренды. Например, указание срока с 1.11.2013 по 31.10.2014 означает, что договор заключен на год и его надо регистрировать. Лучше указать, например, 11 месяцев.
Не указывать в договоре срок аренды. Тогда он будет считаться бессрочным и регистрировать его не надо (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Установить в первоначальном договоре срок 11 месяцев, а по его окончании не выполнять зафиксированную в ГК РФ процедуру прекращения договора. Тогда он «трансформируется» в бессрочный (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Улучшения — в договор!

Несмотря на то, что часто арендатор производит улучшение имущества еще до того, как въедет в помещение, правила проведения таких улучшений крайне редко прописывают в договоре. А ведь для улучшений в НК РФ установлен особый режим налогообложения, который напрямую зависит от условий договора. Есть три варианта, как можно прописать улучшения в договоре:

Расходы на улучшения, произведенные без согласия арендодателя, не возмещаются, а согласованные улучшения компенсируются арендодателем, но лишь по окончании срока аренды (ст. 623 ГК РФ).
Стоимость улучшений возмещается (засчитывается в арендную плату) не по окончании договора аренды, а сразу после их выполнения. Тогда арендатор не сможет амортизировать данные улучшения, поскольку сразу после зачета стоимости улучшений право на их амортизацию перейдет к арендодателю (п. 2 ст. 259 НК РФ).
Стоимость неотделимых улучшений не возмещается вообще никогда, независимо от наличия или отсутствия согласия арендодателя. Это позволяет арендатору амортизировать стоимость произведенных улучшений в течение всего срока действия договора аренды.

Правда, рассчитываться амортизация будет исходя из срока полезного использования объекта аренды в целом. И, хотя норма амортизации будет относительно небольшой, часть (тем большую, чем дольше срок аренды) расходов на улучшения арендатор все же сможет компенсировать за счет снижения налоговой базы.

Алексей Крайнев, налоговый юрист

Не пропустите новые публикации

Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.

Осуществление деятельности без договора аренды

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

ИП осуществляет деятельность в сфере розничной торговли с использованием режима ЕНВД в отсутствие договора аренды на торговое помещение (деятельность ведется в Ростовской области). Факт осуществления деятельности по адресу арендованного помещения может быть подтвержден свидетельскими показаниями, но документально оформленного договора аренды не существует.
Какие правовые и налоговые последствия возникают у ИП в данном случае?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
При отсутствии заключенного договора аренды (договора ссуды) на торговую площадь у индивидуального предпринимателя отсутствуют документы, подтверждающие право на применение ЕНВД.

Обоснование позиции:
При осуществлении розничной торговли через объекты стационарной торговой сети, имеющие торговые залы (а к ним относятся магазины и павильоны (ст. 346.27 НК РФ)), для исчисления налоговой базы по ЕНВД используется физический показатель «площадь торгового зала», которая определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов (ст. 346.27 НК РФ, п. 3 ст. 346.29 НК РФ).
В целях применения главы 26.3 НК РФ к инвентаризационным и правоустанавливающим документам относятся любые имеющиеся документы на объект стационарной торговой сети, содержащие необходимую информацию:
1) о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта:
— технический паспорт на нежилое помещение;
— планы, схемы, экспликации;
2) подтверждающую право пользования данным объектом, в частности:
— договор купли-продажи нежилого помещения;
— договор аренды (субаренды) нежилого помещения или его части (частей),
и иные документы (ст. 346.27 НК РФ, письма Минфина России от 13.01.2015 N 03-11-11/69506, от 21.07.2014 N 03-11-11/35569, от 07.02.2008 N 03-11-04/3/50 и от 06.02.2008 N 03-11-04/3/47).
В силу отсутствия таких документов невозможно достоверно установить физический показатель, используемый при расчете ЕНВД, а именно, площадь торгового зала (п. 3 ст. 346.29 НК РФ), следовательно, налог не может быть исчислен верно.
Таким образом, из НК РФ прямо следует, что для целей применения ЕНВД необходим и договор, из которого следует, на каком основании ИП занимает помещение, а также документы, в которых содержится достоверная информации о площади занимаемого помещения.
В рассматриваемой ситуации договор аренды документально не оформлен.
Общие требования к форме договора аренды содержатся в п. 1 ст. 609 ГК РФ. В соответствии с ними форма такого договора может быть как письменной, так и устной. Однако исходя из того, что в силу п. 3 ст. 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются положения ГК РФ, регулирующие деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, договор аренды в рассматриваемой ситуации должен быть заключен в письменной форме.
При этом несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (например, деловую переписку) (ст. 162 ГК РФ).
Обращаем также внимание, что договор аренды по определению является возмездным (п. 1 ст. 423 ГК РФ), так как предполагает предоставление имущества во временное владение и (или) пользование за плату (ст. 606 ГК РФ). Если из условий договора, поименованного как договор аренды, следует его безвозмездность, он может быть квалифицирован как договор безвозмездного пользования (договор ссуды) (п. 1 ст. 689 ГК РФ).
В рассматриваемой ситуации индивидуальный предприниматель вправе пользоваться помещением, в котором он осуществляет розничную торговлю, на основании договора ссуды и применять в отношении этого вида деятельности ЕНВД. Однако договор ссуды, по нашему мнению, в этом случае должен быть заключен в письменной форме. Кроме того, к договору должны быть приложены также копии документов, подтверждающие площадь занимаемого помещения.
В ином случае доходы, полученные от предпринимательской деятельности, могут рассматриваться налоговыми органами как доходы, подлежащие обложению в соответствии с общим режимом налогообложения (смотрите постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.11.2010 по делу N А81-1372/2010, в котором суд пришел к выводу, что при отсутствии физических показателей, характеризующих вид предпринимательской деятельности (отсутствовали инвентаризационные и правоустанавливающие документы на указанные помещения, в том числе договоры аренды), деятельность налогоплательщика не подлежит обложению ЕНВД (смотрите также налоговые споры в постановлениях Арбитражного суда Центрального округа от 16.12.2015 N Ф10-4115/15 по делу N А14-9406/2014, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2015 N 08АП-714/15).
Косвенно эту позицию подтверждают и письма Минфина России от 15.04.2014 N 03-11-09/17087, от 29.04.2015 N 03-11-11/24875, в которых представители финансового ведомства разъяснили, что отсутствие в налоговом периоде физических показателей, используемых для исчисления единого налога, означает прекращение предпринимательской деятельности, облагаемой единым налогом, и возникновение обязанности снятия с учета в качестве налогоплательщика в установленном п. 3 ст. 346.28 НК РФ порядке.
В отношении возникновения дохода у ИП при использовании имущества без оплаты отметим следующее.
В настоящее время НК РФ не дает четкого ответа на вопрос, подлежит ли экономическая выгода от получения имущества в безвозмездное пользование обложению НДФЛ, УСН у плательщиков ЕНВД, которые осуществляют только один вид предпринимательской деятельности.
В то же время специалисты финансового ведомства неоднократно разъясняли, что при осуществлении только предпринимательской деятельности, облагаемой ЕНВД, внереализационные доходы, к которым относится и стоимость безвозмездно полученных имущественных прав, НДФЛ не облагаются (письма Минфина России от 19.12.2014 N 03-11-11/65823, от 28.01.2009 N 03-11-09/22).
Так, в письме от 19.12.2014 N 03-11-11/65823 Минфин России подтвердил, что если имущество, полученное индивидуальным предпринимателем по договору безвозмездного пользования (договору ссуды), используется в предпринимательской деятельности, в отношении которой применяется система налогообложения в виде ЕНВД для отдельных видов деятельности, то применять иные режимы налогообложения в отношении полученного внереализационного дохода не следует.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
член Палаты налоговых консультантов Титова Елена

Ответ прошел контроль качества

22 декабря 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected].

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected]. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter