Перепланировка жилого помещения в двухэтажном доме под магазин

Квартира стала магазином

alt=»Переделать квартиру под торговую точку закон разрешает, но требует соблюсти все нормы и правила. Фото: photoxpress.ru» />

Гражданин сделал из квартиры магазин с отдельным входом, прихватив часть двора. Правда, сначала он попросил разрешение на перестройку у местной власти, но получил отказ. Потом все перестроил и пошел в суд с требованием к той же городской власти — узаконить перепланировку и дать ему согласие на перевод жилого помещения в нежилое.

В деле есть выписка из протокола общего собрания собственников помещений в этом доме. Судя по ней, большинство согласилось и на переоборудование квартиры.

Истец оказался весьма упорным человеком и добился победы в местных краснодарских судах. Администрация города вынуждена была обратиться в Верховный суд, опасаясь, что такое «творчество» найдет немало поклонников перестраивать квартиры на первых этажах под нужные их хозяевам магазины, фитнесы, мастерские и прочее.

Верховный суд, изучив дело, с чиновниками согласился, а пересматривая спор, разъяснил, что в принципе перевод квартиры под магазин возможен, но надо знать, по каким законам это делается.

Районный суд исходил из того, что перестроенная квартира располагается на первом этаже и у нее отдельный вход. Суд принял бумаги с заключением фирм, что перепланировки безопасны. Апелляция возражать не стала.

Ошарашенные городские чиновники дошли до Верховного суда. Там дело перечитали и заявили, что местные суды допустили ошибки. Вот аргументы Верховного суда. В Жилищном кодексе есть статья 22. В ней говорится о том, что перевод жилого помещение в нежилое и обратно возможен. Но — с учетом градостроительного законодательства.

В следующей статье Жилищного кодекса — 23-й — сказано, что переводят жилое помещение в нежилое и обратно органы местного самоуправления. Отказать чиновники могут, но лишь в случае, если условия перевода не соблюдены. В этой же статье дан перечень документов, необходимых для такого перевода квартиры в нежилое помещение. И список документов — исчерпывающий, потому как та же статья запретила чиновникам требовать какие-либо дополнительные документы.

Вот еще момент, на который указывает Жилищный кодекс, — для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников, а в отдельных случаях и согласия всех собственников помещений в доме.

В статье 36 Жилищного кодекса перечислено, какое имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам. Это в первую очередь участок, на котором стоит дом. В нашем случае собственник квартиры на первом этаже пробил стену и построил «крыльцо в виде пристройки» на придомовой территории, которая считается общим имуществом собственников.

Так что реконструкция одного человека уменьшила размеры общего имущества жильцов дома. Верховный суд напомнил — уменьшение размера имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений (статья 36 Жилищного кодекса).

Есть еще одна статья того же кодекса — 40-я. Там сказано, если реконструкция, переустройство или перепланировка невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то на такие переустройства помещений нужно согласие всех собственников. И такое согласие, подчеркивает Верховный суд, является обязательным условием для проведения перепланировки любого помещения в доме.

Местный же суд в своем решении сказал, что большинство жителей согласно, но почему-то не учел, что здесь требуется согласие не большинства, а всех жителей. Спор Верховный суд велел пересмотреть с учетом своих разъяснений.

Владимир Груздев, председатель правления Ассоциации юристов России:

— Сейчас трудно предсказать исход конкретного дела, окончательное решение еще не вынесено. Согласно Жилищному кодексу собственник должен содержать свою квартиру в надлежащем состоянии, не нарушая при этом прав и законных интересов соседей. При этом он обязан соблюдать противопожарные, санитарно-гигиеническиеи иные предусмотренные законом требования. В судебной практике уже есть случаи, когда суды принимали решение о выселении граждан за самовольную перепланировку, нарушающую требования безопасности. Каждый раз подобные решения — крайняя и исключительная мера. Только если человек проигнорировал требования и в срок не предпринял никаких мер к устранению последствий опасного ремонта, суд может принять решение о выселении. Считаю подобные нормы вполне разумными, ведь право собственности предполагает и ответственность. Кстати, в данном конкретном деле речи о выселении не идет, так как человек не проживает в помещении, и сам требует перевести его из жилого в нежилое. Спор идет по сути только о том, насколько серьезные нарушения допущены собственником и какие последствия должны повлечь для него самовольная перепланировка и отказ вернуть все в первоначальное состояние.

Перепланировка жилого помещения в двухэтажном доме под магазин

У гражданина в собственности находится частный двухэтажный жилой дом и земельный участок под ИЖС. На первом этаже имеется помещение гаража, которое входит в общую площадь жилого дома, право на жилой дом уже зарегистрировано. Гражданин желает изменить разрешенное использование помещения в жилом доме (гаража) в магазин и зарегистрировать право собственности на магазин. Какую документацию необходимо подготовить гражданину для регистрации права собственности на магазин и жилой дом после исключения из его общей площади помещения гаража. Какова судьба земельного участка, подлежит ли он разделу на два земельных участка: для ИЖС и эксплуатации магазина..фактически же получается что над магазином будут находиться помещения жилого дома. Либо это будет земельный участок с двумя разрешенными использованиями для ИЖС и эксплуатации магазина.. Или земельный участок так и остается для ИЖС?

Согласно п. 1 ст. 22 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Указанная статья ЖК РФ предусматривает условия перевода. При этом если помещение не отвечает установленным требованиям, перевод не допускается (п. 4 ст. 22 ЖК РФ).

Согласно п. 2 ст. 23 ЖК РФ для перевода жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

На основании п. 5 ст. 23 ЖК РФ орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через 3 рабочих дня по результатам рассмотрения представленных документов выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие соответствующего решения.

Если работ по реконструкции, переустройству и (или) перепланировке не предполагалось, то после принятия решения о переводе, оформленном в соответствии с требованиями законодательства РФ, в котором также должно быть отражено, что названные работы в данном случае не производятся, осуществляется регистрация переведенного помещения.

В случае если для использования помещения в качестве нежилого требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в п. 5 ст. 23 ЖК РФ, является основанием проведения соответствующих работ с учетом их перечня, указанного в решении органа, осуществляющего перевод помещений (п. 8 ст. 23 ЖК РФ).

Завершение работ по переустройству и (или) перепланировке помещения подтверждается на основании п. 8 ст. 23 ЖК РФ актом приемочной комиссии. Указанный акт направляется органом, осуществляющим перевод помещений, в орган, осуществляющий государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого.

Обращаем Ваше внимание, что согласно статье 7 Закона о кадастре в состав сведений государственного кадастра недвижимости (далее — ГКН) вносится информация о виде разрешенного использования, если объектом недвижимости является земельный участок. В отношении помещения в состав сведений ГКН вносится информация о назначении помещения (жилое помещение, нежилое помещение). В случае, если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, в состав сведений ГКН вносится вид жилого помещения (комната, квартира). Внесение в состав сведений ГКН наименования помещения (гараж, магазин) Законом о кадастре не предусмотрено.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Статья 16 Закона о регистрации предусматривает заявительный характер государственной регистрации прав.

Представление заявителем в орган, осуществляющий государственную регистрацию, всех надлежащим образом оформленных документов, устанавливающих наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, при условии наличия правовых оснований, установленных нормами Закона о регистрации, является поводом для внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Исходя из смысла ст. 17 Закона о регистрации правоустанавливающими являются документы, которые подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст.18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В соответствии с требованиями действующего законодательства РФ государственная регистрация прав на объект недвижимого имущества (независимо от его назначения) осуществляется на основании документов, подтверждающих наличие оснований для признания права собственности или иных вещных прав (правоустанавливающих документов), и документов, описывающих объект недвижимости и позволяющих идентифицировать такой объект (документов технического описания).

Таким образом, для государственной регистрации прав на вновь образованные объекты недвижимого имущества необходимо представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, документы, подтверждающие возникновение права собственности заявителя на такие объекты с приложением документов, подтверждающих законность произведенной перепланировки и (или) переустройства, а также документы технического описания (кадастровый паспорт каждого из вновь образованных объектов).

Одновременно сообщаем, что факт изменения использования указанного Вами помещения, расположенного в двухэтажном жилом доме, не является основанием для раздела земельного участка, на котором расположен такой жилой дом. В то же время считаем возможным отметить, что такой земельный участок может быть разделен при условии соответствия образуемых земельных участков требованиям действующего законодательства, в том числе статьи 11.9 Земельного кодекса РФ.

В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Обязательным условием изменения вида разрешенного использования земельного участка с расположенным на таком земельном участке объектом капитального строительства является соответствие между функциональным назначением указанного объекта и испрашиваемым видом разрешенного использования земельного участка.

Таким образом, в случае если объект капитального строительства, расположенный на земельном участке, будет использоваться в качестве индивидуального жилого дома и магазина, вид разрешенного использования данного земельного участка может быть изменен на «для индивидуального жилищного строительства и эксплуатации магазина» в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Перепланировка жилого помещения в двухэтажном доме под магазин

Улучшить свои жилищные условия возможно как путем приобретения нового жилого помещения, так и путем изменения уже имеющегося. Второму варианту на текущий момент посвящены многие телепередачи, публикации в СМИ и в Интернете. Однако, проводя улучшение своих жилищных условий, часто ли мы задумываемся о том, может ли такое улучшение нарушить права иных лиц, проживающих в доме? Соответствуют ли наши действия правовым нормам?

Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ) в статье 25 дал определение, какие работы можно отнести к переустройству жилого помещения, а какие к перепланировке.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которые требуют внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения – изменение конфигурации помещения, также требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство и (или) перепланировку жилого помещения необходимо проводить с соблюдением требований законодательства – по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Завершение переустройства и (или) перепланировки должно быть подтверждено актом приемочной комиссии.

Лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность. Такому лицу может быть вменено в обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок. В противном случае суд в отношении собственника помещения может принять решение о продаже с публичных торгов его помещения с выплатой ему вырученных от продажи средств, за вычетом расходов на исполнение судебного решения, с возложением на нового собственника помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

В отношении лица, занимающего помещение по договору социального найма и самовольно перепланировавшего (переустроившего) жилое помещение, суд может принять решение о расторжении договора найма и возложить на собственника помещения (наймодателя) обязанность по приведению жилого помещения в прежнее состояние.

Вместе с тем, если переустройством и (или) перепланировкой не нарушаются права и законные интересы граждан либо этим не создается угроза жизни или здоровью граждан, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии.

В этой связи нелишне напомнить, что в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170, не допускается:

– переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств;

– перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

– в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы;

– использовать балконы, эркеры и лоджии не по назначению, размещать на них громоздкие и тяжелые вещи.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому в том числе относятся несущие конструкции дома, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, которые включают в себя: фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции, а также земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. И уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно путем его реконструкции и только с согласия всех собственников помещений в данном доме, т.е. при наличии их стопроцентного согласия.

Определение реконструкции дано в статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ): реконструкцией признается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций названного объекта, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Таким образом, если собственник квартиры желает улучшить свои жилищные условия, но при этом затрагивается общее имущество собственников многоквартирного жилого дома, собственник помещения должен заручиться согласием всех собственников квартир многоквартирного жилого дома до проведения таких работ и обратиться в орган, уполномоченный законодателем принять решение о выдачи разрешения на проведение реконструкции объекта капитального строительства.

Аналогичный порядок действует в случае перевода жилого помещения в нежилое, когда в результате проводимых строительных работ возводится крыльцо на земельном участке, являющимся общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме, проводятся иные работы, в результате которых уменьшается размер общего имущества, затрагиваются несущие конструктивные элементы дома, ограждающие конструкции дома при оборудовании отдельного входа на месте оконного проема и (или) балкона (лоджии).

В городе Омске разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства — многоквартирного жилого дома выдает Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска в порядке, установленном ст.51 ГрК РФ. После окончания реконструкции такой объект вводится в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в порядке, установленном ст.55 ГрК РФ, Департаментом строительства Администрации г. Омска.

Принятие разрешения о согласовании перепланировки (переустройства) жилого помещения в городе Омске, принятие в эксплуатацию перепланированного (переустроенного) жилого помещения осуществляется администрациями административных округов города.

После проведения перепланировки (переустройства) жилого помещения в орган, осуществляющий государственную регистрацию, в порядке межведомственного информационного взаимодействия направляются необходимые сведения для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости о кадастровых сведениях помещения.

Вместе с тем заявитель вправе представить по собственной инициативе для осуществления государственного кадастрового учета изменений сведений об объекте недвижимого имущества соответствующее заявление и технический план объекта недвижимого имущества в электронном виде. Государственная пошлина при этом не взимается.

В случае реконструкции объекта недвижимого имущества на государственную регистрацию представляются заявление о государственной регистрации права собственности, заявление об осуществлении государственного кадастрового учета изменений сведений об объекте недвижимого имущества и технический план объекта в электронном виде. За государственную регистрацию права собственности взимается государственная пошлина в размере, установленном статьей 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации. Если с заявлением обращается гражданин, пошлина составляет 2000 рублей. Если заявление представляется организацией – государственная пошлина составит 22000 рублей.

Какое название проект верно- для перепланировки жилого под магазин

Однако надо учитывать, что в каждом городе может быть свое «Положение о перепланировке. «, и там указываются «проекты», которые надо предоставлять на согласования. «Проекты» пишу в кавычках, протому что сейчас нет «проектов», а есть проектная документация и рабочая документация. Соответственно, разные требования. А в этих «положениях» может упоминаться и проект или проектная документация «перепланировки» и «переустройства» — с разными требованиями.

И само слово проектная документация (если оно так записано), может потянуть очень много (П87). Например, и ПОС может потребоваться. А действительно, где например складировать горы материалов и как подъезжать. Так что эти вопросы надо уточнять на месте. Как минимум, найти на сайте муниципалитета это «Положение» и хорошенько изучить.

всю жизнь учусь

Позвольте высказать свое мнение по данному вопросу.
Поскольку имеет место (первоначально) перевод жилого помещения в нежилое, то следует руководствоваться Жилищным кодексом РФ гл.3 ст.22; 23. Там досконально все разжевано, в т.ч. прописано: подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Далее идете в «Орган, осуществляющий перевод помещений», то бишь МВК или подобное заведение при Администрации, где рассматривается пакет документов по переводу помещения. Там, опять же по ЖК РФ, либо дают добро на перевод, либо отказывают (см. ЖК РФ ст.24).

А вот это с какого перепугу? Читайте (и изучайте) НПА.

А как же этот документ?
СП 54.13330.2011 ЗДАНИЯ ЖИЛЫЕ МНОГОКВАРТИРНЫЕ
1.5 При изменении функционального назначения отдельных помещений или частей жилого здания в процессе эксплуатации, или при реконструкции должны применяться правила действующих нормативных документов, соответствующие новому назначению частей здания или отдельных помещений, но не противоречащие правилам данного документа.
4.4а Перепланировка и переустройство квартир должны осуществляться в соответствии с правилами статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Зато они есть в НПА, регламентирующих эти вопросы на местном уровне. Муниципалитетам дано такое право. Например из нашего Положения:

1.2. Переустройство нежилого помещения — установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт нежилого помещения.

К вопросам переустройства нежилых помещений относятся:
— установка, снятие или перенос инженерных коммуникаций, электротехнического, санитарно-технического и иного оборудования, отопительных и иных приборов и систем;
— прокладка новых подводящих и отводящих трубопроводов;
— устройство новых и переоборудование существующих туалетов, санузлов, вентиляционных каналов, моечных;
— другие критерии, в соответствии с которыми изменение оборудования помещения является необходимостью для внесения изменений в технический паспорт помещения.

В других городах могут быть другие понятия, хтя вряд ли. Решать вопросы придется с конкретным человеком, у которого на столе такое Положение с визой «Для руководства». Доказывать что-то о несоответствии федеральным актам (а несоответствия там есть, хотя бы в части терминологии) бесполезно. Для этого надо чтобы прокуратура опротестовала такой акт, как не соответствуюзий законодательству.

Поэтому и называть документацию тоже надо так, как этого ожидают. Например у нас написано:

Есть и «проект» и «проектная документация». Это писали полуграмотные работники АТИ и юристы, не знающие значения термина. И это приходится учитывать.

Как перевеcти квартиру в нежилое помещение в 2021 году. Инструкция

В России ужесточили правила перевода квартир в нежилые помещения, в которых обычно открываются различные магазины, сервисы, мини-офисы или хостелы. Соответствующий закон 116-ФЗ, который уже прозвали «законом о нежелательных соседях», регулирует правила перевода жилых помещений в нежилые. Изменения усложнили жизнь тем, кто хочет организовать предпринимательство в квартире жилого дома, но помогут защитить интересы собственников жилья

Рассказываем, как изменился порядок перевода жилых помещений в нежилые и как провести эту процедуру по новым правилам.

Зачем нужен новый закон

Раньше жильцы нередко жаловались на шум, посторонние запахи, неприятное соседство и большое количество посторонних людей в подъезде. Закон был разработан Минстроем России, чтобы предотвратить нарушение прав жителей многоквартирных домов, в подъездах которых открываются магазины, кафе, хостелы и другие предприятия сферы услуг. В то же время он существенно усложняет возможность перевода жилых помещений в нежилые для предпринимателей.

Ужесточение правил перевода в том числе связывают с резонансным законом о запрете на размещение хостелов в квартирах, который вступил в силу 1 октября 2019 года. Документ не запрещает хостелы и мини-отели, но размещаться такие предприятия теперь могут только в нежилых помещениях с отдельным входом.

Новые правила перевода: что усложнили

Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.

Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:

— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.

Как получить согласие жителей дома

Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния. Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома. От первых обязательно нужно получить письменное согласие каждого, с кем граничит помещение через стену, пол или потолок. Если их согласия нет, к следующим шагам можно даже не приступать.

Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Во-первых, участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Во-вторых, участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме. Для принятия решения достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.

Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.

Наталья Пшеничникова, старший преподаватель департамента правовых дисциплин университета «Синергия»:

— Жилищный кодекс позволяет собственникам переводить отдельное жилое помещение в нежилое, если на это дано письменное согласие всех соседей (над, под и рядом), примыкающих к жилому помещению; если получено согласие собственников многоквартирного дома на общем собрании собственников не менее 2/3 голосов; если оно расположено на первом этаже, имеет отдельный вход и при этом в жилом помещении нет жильцов и/или на него не наложено обременение.

Есть и другие нюансы. При уменьшении площади общего имущества дома потребуется согласие 100% собственников в доме. Перевести из жилого в нежилое можно только отдельную квартиру. Комнату нельзя перевести в нежилое помещение.

Какие документы потребуются для перевода в нежилое помещение

Для перевода жилого помещения в нежилое его собственник подает в муниципальный орган по управлению имуществом либо через МФЦ или онлайн на портале mos.ru:

• заявление о переводе помещения;
• правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариально засвидетельствованные копии);
• план переводимого помещения с его техническим описанием (если переводимое помещение жилое, то его технический паспорт);
• поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если это требуется для использования такого помещения в качестве жилого или нежилого);
• протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с решением об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое;
• согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на его перевод в нежилое.

Заявитель вправе не представлять правоустанавливающие документы на переводимое помещение, план переводимого помещения с его техническим описанием и поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение. Эти документы орган, осуществляющий перевод нежилых помещений в жилые, запрашивает самостоятельно, поясняет юрист Ольга Эттлер.

После положительного решения ДГИ о переводе жилого помещения в нежилой фонд документы автоматически поступают в столичный Росреестр, который вносит информацию в Единый государственный реестр недвижимости. Эту процедуру можно ускорить. «Собственник переведенного объекта может обратиться в любой из столичных центров госуслуг с документом, подтверждающим перевод принадлежащей ему жилой недвижимости в нежилую. В таком случае срок внесения изменений в ЕГРН составляет семь рабочих дней», — рассказал руководитель Управления Росреестра по Москве Игорь Майданов.

Сколько стоит перевод

Перевод недвижимости из статуса жилой в нежилую процесс не только длительный, но и затратный и во многом зависит от технических условий и услуг привлеченных специалистов, говорит Ольга Эттлер.

Средняя стоимость перевода начинается от 250 тыс. руб., говорит старший преподаватель департамента правовых дисциплин университета «Синергия» Наталья Пшеничникова. По ее словам, большая часть расходов уйдет на проект, экспертизу, техническую документацию, услуги нотариуса и строительно-технические работы.

Что будет с уже открытыми магазинами

У жильцов МКД появился надежный инструмент защиты от нежелательного соседства, считает руководитель инвестиционной компании АО «ДомКом Инвест» Александр Костюков. По его словам, они теперь легко могут заблокировать желание бизнесменов открыть в их доме пивную или магазин. Но новые правила не распространяются на предприятия, уже работающие в нежилых помещениях МКД, так как закон не имеет обратной силы. Поэтому магазины и другие предприятия в нежилых помещениях на первых этажах продолжат свою работу, отмечает эксперт.

Зачем переводить «жилье» в «нежилье»

В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.

В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.