По какой цене будет переуступка по договору ДДУ?

По какой цене будет переуступка по договору ДДУ?

В рамках гражданского законодательства Российской Федерации уступка права требования представляет собой возможность одного лица, на возмездной или безвозмездной основе уступить другому лицу свои права (требования), вытекающие из какого-либо договора (п.1 ст. 382 ГК РФ).

Цессия, осуществляемая в рамках договора долевого участия, регулируется также Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ).
Приобретая право требования по договору долевого участия в строительстве, гражданин становится новым участником долевого строительства того или иного объекта недвижимости, и к нему переходят в полном объеме не только права, но и соответствующие обязанности, а также все риски, связанные с участием в долевом строительстве.
Что должно быть указано в договоре?
— договор, по которому уступается право;
— содержание уступаемого права;
— сроки, цена уступки;
— документы, которые должны быть переданы лицу, приобретающему право требования;
— иные условия, если они отличаются от условий, установленных по первичному договору.
Иначе говоря, гражданин, приобретающий право требования по договору долевого участия в строительстве, обязан будет исполнить все условия первичного договора перед застройщиком. Также необходимо иметь в виду, что в случае признания недействительным договора долевого участия, гражданин, получивший права по соглашению об уступке, может предъявить претензии только лицу, уступившему ему недействительное право требования, но не к застройщику (ст. 390 ГК РФ).
Кроме того, в статье 11 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрены требования, предъявляемые законодателем к уступке права требования по договору долевого участия, а именно:
Уступка допускается только после уплаты участником долевого строительства всей цены по договору, иначе к гражданину, приобретающему право требования, перейдут, помимо всего прочего, и долги лица по договору долевого участия в строительстве, уступившего свое право;
Уступка возможна с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и только до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа, свидетельствующего о передаче объекта долевого строительства. В случае отсутствия регистрации договора долевого участия в строительстве, такой договор считается незаключенным, и, значит, не влечет правовых последствий для сторон. При оформлении передаточного акта, обязательство застройщика перед участником долевого строительства по договору долевого строительства считается исполненным, а значит уступать в этом случае уже нечего. Участник долевого строительства после оформления на себя документов о праве собственности на квартиру может продать ее по договору купли-продажи.
Договор уступки, как и договор долевого участия в строительстве, в отношении которого осуществляется уступка, должны пройти государственную регистрацию (иначе договор уступки не заключен).
В соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ согласие застройщика на уступку права требования по договору долевого участия в строительстве не требуется, за исключением случая, когда цессия осуществляется с переводом долга. Однако уведомлять застройщика – прямой интерес лица, приобретающего право требования, так как в этом случае застройщик точно будет знать, перед кем он должен исполнить свои обязательства по передаче квартиры. Обратиться к застройщику, а также в Росреестр — орган, осуществляющий государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве, необходимо еще и для того, чтобы убедиться, что квартира никому, кроме лица, приобретающего право требования на нее, параллельно не переуступлена.
Зачастую участник долевого строительства уступает своё право требования за цену, большую, нежели цена по договору долевого участия, которую он сам до этого уплатил застройщику. Таким образом, деньги, вносимые гражданами, приобретающими права требования по договору долевого участия в строительстве – это плата за приобретаемое право, но не за саму квартиру. В случае возникновения необходимости расторжения договора долевого участия в строительстве, новый участник долевого строительства несёт риск невозврата своих денежных средств, особенно, в части, превышающей цену договора участия в долевом строительстве. Связано это с тем, что прежний участник долевого строительства не отвечает перед новым участником за неисполнение застройщиком переданного права требования, что следует из статьи 390 ГК РФ. Застройщик же, в свою очередь, в соответствии с положениями Федерального закона № 214-ФЗ, обязан возвратить только те денежные средства, которые были уплачены в счёт цены договора долевого строительства, при этом проценты за пользование чужими денежными средствами, подлежащие уплате застройщиком участнику долевого строительства, также будут начисляться только на указанную сумму. Аналогично будет решаться вопрос и с неустойкой, которую застройщик в случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства обязан уплатить участнику долевого строительства, — она будет исчисляться, исходя из цены договора долевого участия в строительстве, а не из суммы, уплаченной за уступку права требования.

Переуступка прав требования на квартиру в новостройке по договору долевого участия в 2021 г.

Здравствуйте. В этой статье я подробно расскажу о сделке по переуступке прав требования по договору долевого участия, как эта сделка оформляется, при каких условиях ее можно оформить и как происходит расчет.

Что такое переуступка прав требования по договору долевого участия

Когда гражданин подписал с Застройщиком договор долевого участия (ДДУ), он имеет право требовать у Застройщика определенную квартиру в определенный срок. Застройщик в свою очередь обязан в будущем построить многоквартирный дом и передать эту квартиру дольщику. За это дольщик и передал определенную сумму денег на строительство.

Дольщик может кому-либо уступит свое право требования — ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ. Уступить не саму квартиру, а именно право ее требовать с Застройщика. Уступает право за определенную сумму, т.е. как бы «продает». Для этого и нужно оформить договор или соглашение об уступке. Дольщик будет выступать цедентом, а тот кто покупает требование — цессионарием (п. 1 ст. 388 ГК РФ). Для простоты я называю их продавцы и покупатели.

После оформления переуступки, предыдущие дольщики не несут ответственности со стороны Застройщика перед новыми дольщиками. Например, если застройщик сорвет сроки строительства, площадь квартиры не будет соответствуют документам и т.п. — все претензии теперь предъявляет только новые дольщики.

Продавцами могут выступать физические лица или компания. Продавцом может быть инвестор. Он оформил ДДУ с Застройщиком на стадии котлована. Когда дом уже или почти построен, он может продать эту квартиру подороже. Бывает так, что сам застройщик оформляет ДДУ на «своего» человека или дочернюю компанию. Случаев много.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Условия, при которых можно оформить переуступку прав

Про акт приема-передачи

Договор переуступки прав можно оформить только, если продавцы еще НЕ подписали акт приема-передачи — п. 2 ст. 11 Федерального Закона N 214-ФЗ. И без разницы ввел ли Застройщик дом в эксплуатацию или нет.

Если продавцы уже подписали акт приема-передачи, значит квартиру от Застройщика они уже получили. Сначала они оформляют квартиру в свою собственность, а потом могут продать ее по договору купли-продажи. По другому никак. Когда подписан акт, никакой переуступки быть не может.

Про согласие Застройщика

Почти каждый Застройщик указывает в договоре долевого участия, что продавцы могут уступить свое право только с его письменного согласия. И чаще требует за это деньги. Хотя никакую стоимость согласия не прописывает в ДДУ. Сумма зависит от жадности Застройщика — от 20 до 200 тысяч рублей. Некоторые берут за согласие процент от сделки — от 2% до 5%. Обычно Застройщик за эту сумму дает не только свое согласие, но и сам занимается согласованием и оформлением договора переуступки для продавца и покупателя.

Многие ушлые продавцы сразу прибавляют стоимость согласия в стоимость продажи квартиры по переуступке. Т.е. за все в итоге заплатят покупатели.

Не нужно спрашивать согласия Застройщика, если если продавцы полностью расплатились с ним — п. 1 ст. 11 Федерального Закона N 214-ФЗ. Даже если Застройщик прямо указал про его согласие в ДДУ, это требование все равно незаконно на основании п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей. Также Застройщик не имеет право требовать, что договор переуступки оформляет только он. Это расценивается как незаконное навязывание услуги — п. 2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей. Продавцы и покупатели могут составить договор сами или через нанятого специалиста.

Если покупатели с ипотекой, их банк все равно потребует согласие от Застройщика, если так указано в ДДУ. Без согласия банк просто не одобрит ипотеку и не даст покупателям деньги.

Есть еще такая проблема: Договор переуступки по ДДУ нужно обязательно зарегистрировать в Рег.палате — ст. 17 Федерального закона N 214-ФЗ. И большинство регистраторов все равно потребуют согласие Застройщика, если об этом указано в договоре долевого участия. Будут ссылаться на п. 2 ст. 382 ГК РФ. В итоге регистратор приостановит сделку на месяц. Если за это время согласие не принесут, вернет документы с отказом в регистрации.

Что делать? Здесь два пути, которые стороны сами решают какой выбрать:

• Заплатить Застройщику за согласие. Можно попытаться поторговаться с ним. С согласием никаких приостановок в регистрации не будет. Кто и сколько оплачивает за согласие стороны должны сами обговорить;
• Или подать договор переуступки без согласия и надеяться, что регистрация пройдет успешно. Иногда проходит, но чаще потребуют согласие. Если местная Рег.палата приостановит сделку, можно подать на нее в суд. Ведь требование о согласии незаконно. Суд будет на стороне покупателей, но он будет длится около 4 месяцев. А столько ждать не все готовы. Еще услуги юриста для составления иска и ведения дела стоят денег.

Если продавцы не полностью рассчитались с Застройщиком, его согласие на сделку обязательно потребуется. В этом случае вместе с продажей квартиры на покупателей будет переводится этот долг — п. 1 ст. 11 Федерального Закона N 214-ФЗ. Передача долга только через согласие Застройщика — п. 2 ст. 391 ГК РФ. Застройщик имеет право отказать в переводе долга на покупателей и это будет законно.

Иногда продавцы сами отказываются выходить на сделку без получения согласия Застройщика. Так бывает, когда Застройщик оформил квартиру на «своего» человека или компанию.

Как оформляется сделка по переуступке прав требования по договору долевого участия

Этап №1 — подготовка покупателей и продавцов к сделке

Что сделать покупателям:

1. Потребовать у продавцов их экземпляры зарегистрированного договора долевого участия с Застройщиком.

Покупателям нужно очень внимательно изучить этот договор и прилагаемые соглашения. Лучше доверить это юристам. Часто Застройщики включают в ДДУ невыгодные пункты, ведь после регистрации сделки все перейдет на покупателей. Для этого текст договора специально пишут сложным юридическим языком. А раз некоторые условия невыгодны продавцу, они перейдут на покупателей после переуступки прав и обязанностей.

На что обращать внимание в тексте договора:

• На характеристику квартиры — планируемую площадь, количество комнат, наличие отделки;
• Максимальный срок сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры (подписание акт приема-передачи и получения ключей);
• Как продавцы рассчитались с Застройщиком;
• На пункты о компенсации площади.

Покупатели приносят в свой банк документы на квартиру для проверки юридической чистоты — паспорта продавцов, договор долевого участия, справку об оплате продавца Застройщику за квартиру. Если продавец несовершеннолетний, то разрешение органов опеки и т.п. У каждого банка свой список документов.

Если покупатели супруги, но оформляют договор переуступки только на одного, потребуется нотариальное согласие другого супруга. Согласие будет не на покупку квартиры, а на передачу будущей квартиры в залог банку. Согласие у нотариуса стоит 1,5 — 2 тысячи рублей. Если в договоре переуступки будут указаны оба супруга или у них брачный договор, согласие не потребуется.

Что сделать Продавцам:

1. Взять у Застройщика справку об оплате квартиры Застройщику.

Продавцы сами берут такую справку у Застройщика. Обычно это акт сверки взаиморасчетов. Для этого продавцам нужно написать заявление от руки в произвольной форме. Такая справка делается не сразу. От двух дней.

Или это может быть платежное поручения с банка (платежка). Для этого продавцы берут свой ДДУ и идут в банк, через который он оплачивал квартиру. Платежка должны быть со штампом от банка и подписью операциониста. Если продавцы не полностью оплатили квартиру, платежки будут не на всю стоимость.

Подробно о согласии я написала выше — когда оно обязательно, а когда нет. И проблемы, которые могут быть.

Некоторые Застройщики дают письменное согласие, а некоторые на самом подписанном договоре переуступки указывает о своем согласии/согласовании. И ставит печать с подписью руководителя или доверенного лица.

Этап №2 — составление и подписание договора переуступки прав

Договор может называться называется по-разному — соглашение об уступке, договор уступки или цессии и т.п. Суть от этого не меняется.

Я выше писала, что большинство Застройщиков вместе с согласием сами составляют договор переуступки. Покупатели и продавцы подписывают договор в его офисе.

Если договор будет составлять Застройщик, то советую покупателям внимательно его прочесть. Еще лучше вместе с юристом. Иногда Застройщики вписывают невыгодные для покупателей пункты.

Например, у меня было два случая, когда Застройщик указывал такой пункт — покупатель в случае срыва Застройщиком сроков строительства не имеет право с него потребовать неустойку. Естественно потребовали убрать данный пункт, иначе покупатели не вышли бы на сделку.

Еще покупателям нужно проследить, чтобы в договоре было указано про список полученных документов после регистрации. После сделки у покупателей обязательно должны остаться на руках не только зарегистрированный договор уступки, но и договор долевого участия и справка об оплате квартиры от продавцов. Продавцам эти документы уже будут не нужны, они должны остаться у покупателей.

Количество экземпляров зависит от количества сторон. Например, один продавец и два покупателя, нужно 3 экземпляра. Экземпляр для Росреестра делать не нужно, т.к. в рамках проекта «Стоп бумага» там перестали вести бумажный архив документов.

Если покупатели с ипотекой, то сначала им нужно согласовать составленный экземпляр договора со своим банком. Некоторые банки сами оформляют договора за отдельную плату. Когда договор уступки с банком будет согласован, покупатели подписывают ипотечный договор.

Если продавцы не полностью расплатились с Застройщиком, в самом договоре переуступки указываются условия о переводе долга на покупателей. На это обязательно потребуется согласие/согласование Застройщика.

Этап №3 — регистрация сделки

1. Продавцу(ам) и покупателю(ям) нужно обратиться в МФЦ или в Рег.Палату, оплатить госпошлину и подать документы.

С 2017 года во многих городах подавать документы следует только в МФЦ (Многофункциональный цент, «Мои документы»), напрямую Рег.палаты граждан уже не принимают. Если в вашем населенном пункте нет МФЦ, обращайтесь Рег.палату. Что в МФЦ, что в Рег.палате, документы подаются одинаково.

Госпошлина за регистрацию — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Ее оплачивают покупатели. Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ. Комиссия будет примерно 50 рублей.

После оплаты госпошлины в порядке очереди сотруднику нужно подать:

• Паспорта от каждого участника сделки. Если выступает доверенное лицо — его паспорт и нотариальную доверенность. Паспорт доверителя не потребуется;
• Подписанные экземпляры договора переуступки;
• Зарегистрированный договор долевого участия между продавцом и Застройщиком; ; ;
• Если покупатели с ипотекой, то подписанный ипотечный договор и согласие супруга на покупку. Ипотечный договор тоже регистрируется — ст. 19 Закона об ипотеке.
• Согласие на продажу квартиры от супруги продавца, если ДДУ был оформлен в браке, но оформлен только на него одного.

По закону срок регистрации сделки составляет 9 рабочих дней — пп. 2 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации. В расписке/описи будут указаны номер телефона МФЦ, номер дела и PIN. Продиктуйте эти данные оператору, чтобы узнать прошла ли регистрация сделки.

Об оплате за переуступку

Я крайне советую покупателям передавать деньги продавцам только ПОСЛЕ РЕГИСТРАЦИИ договора переуступки. Не стоит передавать деньги продавцам на руки и тем более до регистрации.

Способ оплаты заранее указывайте в договоре переуступки. Опишу 2 самых распространенных способа:

Банковская ячейка . В день подачи договора в МФЦ продавцы с покупателями идут в любой банк и на имя покупателей арендуют сейфовую ячейку. Покупатели кладут в эту ячейку деньги за покупку. После этого им выдадут чего им дадут ключ. Сотрудник банка составит соглашение о том, что продавцы могут забрать деньги только когда принесут договор переуступки с печатью о регистрации сделки. Далее покупателям нужно передать ключ от ячейки продавцам. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Ячейку арендуют обычно на месяц.

Если покупатели с ипотекой, обычно ячейку арендуют в их банке. В ячейку покупатели кладут свой первоначальный взнос. Когда продавцы принесут зарегистрированный договор уступки, они забирают эти деньги. Через некоторое время ипотечный банк также перечисляет на счет продавцов остальные деньги по ипотеке. Обычно в течение 1-2 недель.

Понравилась статья? Вы знаете, что надо сделать

Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

По какой цене будет переуступка по договору ДДУ?

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 31 августа 2020 г. N 03-04-09/76249 О налогообложении доходов физических лиц, полученных при продаже квартиры или при уступке права требования по договору, связанному с долевым строительством, а также о соблюдении прав граждан — участников долевого строительства

В связи с письмом Департамент налоговой политики рассмотрел обращение и сообщает следующее.

1. По вопросу налогообложения доходов физических лиц, полученных при продаже квартиры или при уступке права требования по договору, связанному с долевым строительством.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

На основании пункта 17 1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217 1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В соответствии с пунктом 4 статьи 217 1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217 1 Кодекса.

Таким образом, в случае нахождения квартиры в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения доход, полученный при ее продаже, освобождается от обложения налогом на доходы физических лиц.

Если квартира находилась в собственности налогоплательщика менее установленного срока владения, то доход от ее продажи подлежит налогообложению в порядке, установленном главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.

Положений, предусматривающих освобождение от налогообложения доходов, полученных при уступке права требования по договору, связанному с долевым строительством, Кодексом не предусмотрено.

В то же время, в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества, а также при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством).

Так, с учетом подпунктов 1 и 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогообложению подлежит не полная сумма полученного дохода от продажи квартиры, а сумма дохода, уменьшенная на размер имущественного налогового вычета, не превышающего в целом 1 000 000 рублей, или на сумму фактически произведенных налогоплательщиком и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением проданной квартиры.

На основании абзаца второго подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущественного права.

Одновременно сообщаем, что все предложения и проблемные вопросы, связанные с налогообложением доходов физических лиц и описанные в обращениях граждан, внимательно рассматриваются в Департаменте и учитываются в рамках подготовки и (или) согласования проектов федеральных законов о совершенствовании законодательства Российской Федерации о налогах и сборах.

2. По вопросу соблюдения прав граждан — участников долевого строительства.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 218-ФЗ), а также Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» восстановление прав граждан — участников долевого строительства осуществляется публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (далее — Фонд).

Законом N 218-ФЗ предусмотрены функции и полномочия Фонда, в том числе в части осуществления выплат возмещения гражданам по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений при несостоятельности (банкротстве) застройщика осуществляются за счет имущества Фонда, сформированного за счет имущественного взноса Российской Федерации, иных публично-правовых образований (далее — выплата возмещения), а также финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

Необходимо также отметить, что решение о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства принимается Фондом в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 N 1192 «Об утверждении Правил принятия решения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных пунктом 2 части 1 статьи 12, частью 2 статьи 13.1 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации».

Дополнительная информация о механизме восстановления прав граждан — участников долевого строительства, по объектам, которые признаны проблемными, размещается в единой информационной системе жилищного строительства.

Кроме того, при необходимости получения дополнительной информации граждане могут обращаться в Фонд по адресу: ул. Воздвиженка, 10, г. Москва, 125009, тел. 8 (800) 700-72-14.

Также информируем, что согласно пункту 1 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 N 1038, функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, жилищной политики, долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляет Минстрой России.

Дополнительно отмечаем, что ранее заявитель в Минфин России по вышеуказанным вопросам не обращался.

Обзор документа

НК не освобождает от НДФЛ доходы от уступки права требования по договору, связанному с долевым строительством. При этом налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет.

При уступке прав требования можно уменьшить доходы на расходы, связанные с приобретением этого имущественного права.

Также Минфин разъяснил механизм восстановления прав граждан — участников долевого строительства.

Спорные вопросы по налогообложению при уступке прав требования по договорам долевого участия

Законодательство допускает уступку прав требований по договору участия в долевом строительстве (ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве). При этом в силу ст. 146 НК РФ возникает обязанность уплаты НДС. Согласно п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом НДС и расходами на приобретение указанных прав.

Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав на нежилые помещения ст. 155 НК РФ не установлены. В связи с этим Минфин неоднократно заявлял, что при передаче прав на нежилые помещения п. 3 ст. 155 НК РФ не применяется (Письмо от 28.08.2018 № 03‑07‑11/61127), а налоговая база определяется в порядке, предусмотренном п. 2 этой статьи, то есть исходя из всех доходов, связанных с расчетами по оплате имущественных прав (письма от 07.02.2013 № 03‑07‑11/2927, от 28.02.2013 № 03‑07‑11/5926 и др.). Аналогичного мнения придерживалась ФНС, которая в Письме от 08.02.2011 № КЕ-4-3/1907@ указала: организация, передающая имущественное право на нежилые помещения, должна выставить счет-фактуру на полную стоимость передаваемого имущественного права и уплатить НДС со всей суммы средств, поступивших от покупателя данных прав.

Однако Президиум ВАС в Постановлении от 25.02.2010 № 13640/09 признал это мнение необоснованным и указал следующее.

Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав предусмотрены ст. 155 НК РФ, к числу которых отнесены случаи реализации имущественных прав на жилые дома, жилые помещения, гаражи и машино-места. Специального порядка определения налоговой базы для случаев реализации имущественных прав на нежилые помещения указанная статья не устанавливает.

Однако имущественные права на недвижимое имущество и на имущество, перечисленное в п. 3 ст. 155 НК РФ, отнесены к одному виду объектов гражданских прав, и их правовой режим применительно к вопросам исчисления НДС в случае, если законодательство о налогах и сборах не установило исключений, должен определяться одинаково.

Данный вывод следует из ст. 3 НК РФ, согласно которой налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными.

Следовательно, при реализации имущественных прав на нежилые помещения налоговая база должна определяться в виде разницы между ценой реализации и ценой приобретения имущественных прав.

Важно, что ФНС в Письме от 27.06.2014 № ГД-4-3/12291 учла позицию Президиума ВАС, признала, что при реализации имущественных прав на нежилые помещения налог следует исчислять в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ, и указала на необходимость доведения этой позиции до нижестоящих налоговых органов и налогоплательщиков. Тем не менее, как было отмечено выше, спустя несколько лет Минфин вновь сообщил о невозможности применения п. 3 ст. 155 НК РФ при уступке прав требования на нежилые помещения. В связи с этим не исключено, что налоговые органы при проверке укажут на занижение налоговой базы и начислят недоимку. Но у налогоплательщика имеется возможность доказать незаконность доначислений, в том числе потому, что Президиум ВАС указал: содержащееся в постановлении толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Обратите внимание:

При уступке прав требования на жилые и нежилые помещения НДС необходимо уплатить с разницы между доходами и расходами.

Еще один часто возникающий вопрос: в какой момент нужно начислить НДС? В Определении от 19.03.2020 № 304‑ЭС20-1340 по делу № А67-7693/2018 судья ВС РФ подтвердил, что при уступке прав требования по договорам долевого участия обязанность исчислить НДС возникает у налогоплательщика на дату государственной регистрации договора об уступке права. Этот вывод основан на положениях ст. 146, 155, 167 НК РФ, п. 2 ст. 389 ГК РФ.

Определение СКЭС ВС РФ от 12.04.2018 по делу № 305-ЭС17-17670: договор уступки права требования неустойки к застройщику за нарушение сроков по ДДУ подлежит государственной регистрации

26.04.2018 изготовлен полный текст определения Судебной коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации по делу № 305-ЭС17-17670.

Суть спора заключалась в следующем.

Индивидуальный предприниматель, которому дольщиком было уступлено право требования взыскания неустойки, предусмотренной статьей 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также дольщик обратились в Управление Росреестра по Московской области с заявлениями о регистрации договора уступки права требования, в чем им было отказано.

Дольщик уступил ИП право требования за период времени с 16.04.2016 до даты подписания акта приема-передачи указанной квартиры, т.е. на момент цессии квартира еще не была передана, т.е. договор долевого участия не был исполнен.

Основания для отказа были следующие:

. договор не содержит необходимые для внесения в ЕГРП сведения о совершившем сделку физическом лице. Управление Росреестра также пришло к выводу, что, поскольку право требования квартиры от цедента к цессионарию не переходит, не представляется возможным определить объект сделки. Со ссылкой на статью 17 Закона № 214-ФЗ, статью 25.1 Закона № 122-ФЗ Управление Росреестра указало на то, что государственной регистрации подлежит договор долевого участия в строительстве. Между тем, так как на основании договора уступки предприниматель получает право на взыскание неустойки, но не получает иных прав участника долевого строительства на объект долевого строительства, государственная регистрация договора уступки, по мнению Управления Росреестра, действующим законодательством не предусмотрена.

ИП оспорил отказ, но суды всех трех инстанций отказали ему в удовлетворении требований.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований предпринимателя, суды, руководствуясь статьей 6, пунктом 2 статьи 11, статьей 17 Закона № 214-ФЗ, пунктами 1, 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 9, пунктом 1 статьи 13, пунктом 1 статьи 18, пунктом 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ, статьей 164, пунктом 1 статьи 382, статьей 384 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), пришли к выводу, что право требования взыскания неустойки, предусмотренной законом, не связано с правами на недвижимое имущество, цедентом было уступлено право требования не по договору долевого участия в строительстве, а право требования законной неустойки, никак не изменяющее условия зарегистрированной сделки, что исключает государственную регистрацию такого договора уступки.

СКЭС ВС РФ, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, исходила из следующего:

Поскольку на момент совершения уступки прав требования у Александровой Л.Г. существовало право на взыскание неустойки, возникшее у нее в связи с нарушением застройщиком сроков передачи квартиры по заключенному с ней договору участия в долевом строительстве и по которому она передала его как имущественное требование новому кредитору, о чем имеется ссылка в договоре уступки, к такому договору, в соответствии с частью 1 статьи 389 Гражданского кодекса, подлежат применению правила, установленные для договора участия в долевом строительстве. Договор, заключенный 10.04.2015 Александровой Л.Г. и застройщиком, был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пункту 2 постановления Пленума № 54 договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 Гражданского Кодекса). Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» было разъяснено назначение государственной регистрации, цель которой — обеспечение стабильности гражданского оборота (пункт 38) и, соответственно, защита гражданских прав и законных интересов всех участников оборота при передаче прав на основании договоров уступки, тем более в сфере, связанной с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц. Осуществление государственной регистрации договора уступки обеспечивает уведомление всех третьих лиц об изменении существующих прав участника долевого строительства к застройщику по сравнению с первоначальным объемом его прав, что способно исключить неопределенность в правах такого участника, особенно при уступке не всех или не одному лицу принадлежащих ему прав.

Ссылку Управления Росреестра в обоснование отказа в государственной регистрации договора уступки на то, что по названному договору не приобретаются права на недвижимое имущество и в связи с этим не имеется оснований для осуществления регистрации, нельзя признать обоснованной. Согласно положениям части 2 статьи 389 Гражданского кодекса необходимость государственной регистрации договора уступки предусмотрена не только при передаче прав в отношении объекта строительства новому кредитору, но и при переходе иных существующих у кредитора прав к этому моменту по сделке, требующей государственной регистрации.

Поскольку при заключении договора уступки у Александровой Л.Г. уже существовало право на взыскание неустойки в связи с нарушением сроков передачи ей квартиры застройщиком, ссылка судов на то, что это право было ей предоставлено законом, а не договором, не влияет на объем существующих у нее прав, передаваемых новому кредитору на этот момент, а также не учитывает возможность реализации права на законную неустойку только в случае наличия у нее статуса участника договора на участие в долевом строительстве, не иначе как по которому она может его передать. Такой подход не противоречит разъяснению, изложенному в пункте 4 постановления Пленума № 54 о том, что первоначальный кредитор не может уступить новому кредитору больше прав, чем имеет сам, но вместе с тем на основании закона новый кредитор, в силу его особого правового положения, может обладать дополнительными правами, которые отсутствовали у первоначального кредитора.

Наличие зарегистрированного права собственности Александровой Л.Г. на квартиру, переданную ей застройщиком во исполнение договора участия в долевом строительстве к моменту обращения сторон договора уступки за его государственной регистрацией, не является препятствием для ее осуществления, поскольку приобретение Александровой Л.Г. вещного права на указанный объект недвижимости не может служить основанием для прекращения обязательства по уплате неустойки должником, кредитором в котором может быть иное лицо.

Судебная коллегия также считает несостоятельным довод Управления Росреестра о технической невозможности государственной регистрации договора уступки по договору участия в долевом строительстве.

В принципе, когда цессия заключатся до передачи квартиры, то требование государственной регистрации договора вполне обоснованно. Существуют застройщики, допускающие многомесячные просрочки исполнения обязательства перед дольщиками. В таком случае дольщики часто передают права по ДДУ за плату другим лицам. Новый дольщик, если не производить регистрацию договора уступки права требования неустойки, может не знать о том, что его правопредшественник уже продал требования по взысканию неустойки. Между тем, определяя цену, по которой новый потенциальный дольщик будет приобретать права по ДДУ, наличие права на взыскание неустойки может иметь существенное значение при определении цены приобретаемого права.

Совершенно иная ситуация, на мой взгляд, возникает, когда осуществляется уступка права требования неустойки после передачи квартиры. В данном случае ДДУ уже полностью исполнен и никаких замен стороны ДДУ уже не может произойти, что лишает смысла регистрацию уступки права требования неустойки. Будем надеяться, что судебная практика будет учитывать эти различия.