Узаконить самострой в 2021 году
Зачастую граждане, владеющие земельными участками, считают, что раз надел находится в их собственности, значит на нем можно строить любую недвижимость. Однако это совсем не так. В данной статье мы подробно разберем вопрос к чему может привести такое суждение и как можно предотвратить его негативные последствия.
Итак, в вашей собственности находится земельный участок, на котором вы хотите построить, например, жилой дом. По закону, каждый гражданин должен перед началом строительства уведомить орган местного самоуправления о таковых намерениях, а по окончании, известить о завершении строительства все ту же администрацию, приложив технический план на возведенный объект. Вот этот момент нельзя пропустить. Построить недвижимость и поставить в известность государственные органы необходимо, чтобы постройку не признали самостроем.
Согласно ГК РФ ст. 222 самовольной постройкой будет считаться не только та недвижимость, которая построена при отсутствии разрешительной документации на строительство, но и постройка, возведённая с нарушением градостроительных и строительных норм. Если недвижимость признана самостроем, то ее не поставят на кадастровый учет и не зарегистрируют право собственности на нее.
Какие объекты считаются самостроем
Самовольной постройкой в 2021 году считают ту, которая:
- Построена на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке.
Земля должна находится в собственности или распоряжении лиц на основании иных правоустанавливающих документов (договор аренды, договор купли-продажи, договор бессрочного пользования, право пожизненного наследуемого владения). - Построена на земле, на которой запрещено строительство конкретного вида объекта, т.е. не позволяет вид разрешенного использования.
- Возведена без получения согласований и (или) разрешений на строительство от местных органов власти.
- Имеет нарушения градостроительных норм, правил при строительстве, пожарной безопасности и т.д.
Как оформить самострой
Если недвижимость имеет «статус» самострой и находится в собственности или принадлежит кому-то на праве собственности, то государство сначала даст время на устранение нарушений (к примеру, уменьшить площадь постройки). За установленный срок необходимо устранить нарушения, иначе уполномоченным органом будет выдано предписание о сносе.
Когда постройка не зарегистрирована, то оформить ее в соответствии с требованиями закона можно двумя основными способами — в административном или судебном порядке.
Первый способ – узаконить самострой в административном порядке
Процедура легализации через администрацию оформляется «задним числом».
- Для начала в администрацию следует подать уведомление о начале строительства с описанием параметров постройки (высота, этажность, площадь и т.д.).
- Если на уведомление не получено возражений, необходимо заключить с кадастровым инженером договор на выполнение технического плана.
- Далее в администрацию направляется формальное уведомление о завершении строительства вместе с техпланом.
При отсутствии нарушений местный орган власти отправит вам уведомление о соответствии построенного объекта градостроительным нормам и передаст документы в Росреестр. Но сразу следует сказать, что получить отказ от исполнительного органа можно на любом этапе из вышеперечисленных.
Данный способ подходит тем, кто построил недвижимость на землях ИЖС или ЛПХ. Для СНТ действует «дачная амнистия», которая дает возможность оформить жилой дом без уведомления о строительстве. Зарегистрировать свои права в упрощенном порядке можно до 1 марта 2021 года.
Второй способ — узаконить самовольную постройку через суд
Основанием для передачи дела в суд является отказ органов местного самоуправления в оформлении самовольной постройки.
В суде будет назначена обязательная судебная экспертиза, которая подтвердит капитальность здания, соответствие его требованиям ГОСТов и СНиПов и т.п. Но можно заказать самим независимую строительную экспертизу до подачи иска в суд, чтобы узнать заранее о наличии нарушений и исправить их. Иногда суду достаточно заключения досудебной экспертизы и потребности в судебной не будет.
Когда у вас на руках уже будет отказ от государственного органа, технический паспорт на объект капитального строительства (ОКС), выписка из ЕГРН на земельный участок, то дальше следует грамотно составить исковое заявлении, в котором вы должны учесть, что:
- земельный участок должен быть в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;
- постройка должна соответствовать категории земли и виду разрешенного использования (ВРИ);
- подтверждения, что конкретная постройка не нарушает права третьих лиц (соседей) (соблюдены нормы отступа при строительстве и т.д.).
- следует указать причины обращения в суд, т.е. изложить причину самовольного строительства или основания отказа в разрешении на строительство.
Пусть оба способа являются не быстрыми, но, если вам важна постройка и в дальнейшем вы планируете совершать различные сделки с ней, то стоит запастись терпением. При наличии адекватно обоснованных причин, по которым был возведен самострой, суд обычно выносит решение в пользу истца.
Штрафы за самовольную постройку 2021
КоАП РФ установил денежные взыскания за строительство недвижимого имущества без разрешительной документации
- Для граждан от 2 000 до 5 000 рублей
- Для должностных лиц от 20 000 до 50 000 рублей
- Для юридических лиц от 500 000 до 1 000 000 рублей
При оформлении самостроя штрафных санкций не избежать, их в любом случае придется выплатить, но только последствия могут быть и более глобальными. Дальнейшее развитие событий —ликвидация недвижимости. Во избежание подобных последствий, а также в целях легитимного использования и эксплуатации объекта недвижимости, настоятельно рекомендуем озадачиться вопросом легализации самостроя.
Нужно ли регистрировать пристройку к дому на собственной земле?
В процессе эксплуатации может потребоваться внести изменения в конструкцию частного дома, увеличить его площадь. Тогда осуществляется строительство пристройки, которое позволяет добавить одно или несколько помещений к имеющимся квадратным метрам. Нужно ли ее регистрировать и как это делается?
Что является пристройкой к дому?
Любое конструктивное изменение существующего строения является его реконструкцией (п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Пристройка к жилому дому может быть как с любой из сторон, увеличивая его габариты в длину или ширину, так и вверх, когда изменяется этажность.
Пристройкой считается дополнение дома, которое не обозначено в проекте. Оно бывает:
- капитальным — возводится на фундаменте, занимает дополнительную земельную площадь, имеет одну или более общую стену с имеющимся домом;
- некапитальным – нежилое помещение, не требующее фундамента (веранда, навес, крыльцо, открытая терраса и т.д.).
В зависимости от того, является ли пристройка капитальной или нет, отличается процесс ее регистрации. Любая некапитальная постройка может быть не оформлена документально, это не повлечет применение санкций к собственнику. Она кардинально не влияет на конструктивные особенности дома, не ущемляет права соседей, не создает опасности жизни и здоровью жильцов.
Но законодательство постоянно меняется и неизвестно, насколько сложно станет зарегистрировать такую пристройку впоследствии. Сегодня это дело вызова кадастрового инженера, который удостоверит новые параметры дома. Затем документы передаются на регистрацию вместе с правоустанавливающими документами на землю и дом.
Немного иной порядок действий, если пристройка носит капитальный характер. По ней можно проводить регистрационный комплекс мероприятий еще до начала строительства или сделать это после.
Нужно ли регистрировать пристройку к дому на собственной земле?
Пристройку к жилому дому необходимо задокументировать, поскольку:
- меняется общая площадь объекта. Новые параметры должны быть зарегистрированы на случай, если впоследствии дом будет продаваться, наследоваться и т.д. Важно оформить новую площадь в случае долевого владения домом, ведь изменится размер долей;
- при возведении должны быть соблюдены все нормы строительства, включая отступы от соседних участков. В случае нарушения пристройке может быть присвоен статус самостроя. При регистрации оценивается, не затронуты ли интересы соседей, путем обозначения новых границ объекта на плане участка. Для этого кадастровым инженером составляется новый кадастровый паспорт на дом.
По общему порядку перед возведением пристройки необходимо уведомить уполномоченный орган и получить разрешение на ее строительство. Но до 1 марта 2026 года регистрация объектов ИЖС может быть проведена без наличия такого документа, по дачной амнистии.
Алгоритм действий регистрации пристройки до начала строительства
При строительстве жилого дома должны соблюдаться все необходимые нормы, в том числе обязательные отступы от соседей, дороги и т.д. Реконструкция, т.е. изменение параметров в связи с возведением капитального пристроя, также должна подчиняться этим нормам. Чтобы не получилось, что его признают самостроем, лучше заранее согласовать с уполномоченным органом, получить разрешение. Для этого нужно сделать следующее:
Шаг 1. Подготовить проект планируемой пристройки.
Это можно сделать самому или обратиться к компетентному специалисту. При создании проекта необходимо учитывать особенности земельного участка и дома.
Для индивидуального жилого дома с этажностью вверх не более трех (не выше 20 метров от уровня земли), предназначенного для проживания одной семьи, проект реконструкции подготавливать не обязательно.
Шаг 2. Составить уведомление в адрес уполномоченного органа о намерении реконструировать дом.
Оформите и направьте в администрацию (отдел градостроительства) уведомление, где укажите свои персональные данные (ФИО, адрес, паспортные реквизиты), кадастровый номер дома, правоустанавливающие документы на землю, сведения о планируемых изменениях, способ получения разрешения. Все указанные данные необходимо подкрепить соответствующими документами.
Согласно п. 1.1 ч. 17 ст. 51 ГрК и ч. 5 ст. 16 Закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ, в настоящее время при реконструкции объекта ИЖС получение разрешение не требуется.
Шаг 3. Получить новый технический план на реконструированный дом.
После завершения строительных работ, связанных с реконструкцией жилого объекта, необходимо заключить договор с кадастровым инженером на проведение работ по подготовке нового технического плана дома.
Шаг 4. Подготовить документы для регистрации.
В уполномоченный орган необходимо предоставить:
- уведомление о том, что реконструкция завершена;
- технический план дома с внесенными изменениями;
- документы правоустанавливающего характера на земельный участок, на котором возведен дом.
Шаг 5. Передать документы в уполномоченный орган (местную администрацию).
Все изменения будут зарегистрированы на основании заявления уполномоченного органа. Собственник земли и дома обязан в 30-дневный срок после завершения строительства пристройки передать необходимые документы в администрацию лично, по почте, через МФЦ или портал Госуслуг.
Документы проверяются на соответствие требованиям законодательства и направляются в Росреестр на регистрацию. Одновременно собственнику высылается соответствующее уведомление.
По окончании регистрационных действий владелец реконструированного дома получает выписку из ЕГРН с новыми данными.
Регистрация пристройки, если она уже построена к частному дому по дачной амнистии
До 1 марта 2026 года граждане, осуществляющие строительство или реконструкцию объекта ИЖС, освобождены от получения соответствующего разрешения.
Если дом на участке ИЖС или ЛПХ, тогда для уже сделанной реконструкции нужно обращаться в суд, потому что нужно было ранее отправить уведомление. Если участок садовый/дачный, тогда на реконструкцию достаточно техплана.
Если пристройка уже возведена, порядок действий по ее регистрации следующий:
- Заключается договор с кадастровым инженером на выполнение нового технического паспорта. Паспорт может быть выдан в электронном виде либо направлен кадастровым инженером в Росреестр, заверенный усиленной квалифицированной электронной подписью.
- Предоставляются в Росреестр или через МФЦ документы на регистрацию.
- В результате собственник получает новую выписку из ЕГРН.
В случае отказа легализовать пристройку можно в судебном порядке. При этом необходимо доказать, что:
- габариты реконструированного дома находятся в допустимых границах;
- при возведении соблюдены все строительные нормативы;
- не ущемлены интересы соседей (соблюдены необходимые отступы).
При положительном решении суда можно будет зарегистрировать дом с измененными параметрами. При отказе суд обяжет снести постройку.
Реконструкция дома, связанная с его увеличением, повлияет на кадастровую стоимость объекта. Это повлияет на величину налога на имущество, она станет выше.
Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:
Покупка участка с недостроенным (неоформленным) домом
Есть участок земли (категория: для ведения личного подсобного хозяйства), на котором строится дом, начало строительства – 2017 год. На строительство было получено разрешение. На данный момент дом не достроен, никак не оформлен, к нему подведено электричество (на столбе висит счетчик), газ введен в дом (счетчик подключен). Я хочу приобрести этот дом, но так как он не оформлен, то продавец хочет продавать все это как земельный участок. Можно ли приобрести дом в таком статусе, как дом регистрировать, как переоформлять подключение газа и электричества?
В данной ситуации покупатель приобретает только один объект недвижимости – земельный участок с фактической самовольной постройкой на нем, предварительно не оформленной на имя продавца. Такая схема сделки существенно увеличивает правовые риски покупателя, а именно:
1. Жилой дом не будет являться предметом вашей сделки, а, соответственно, никаких обязанностей по его передаче вам у продавца после государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок не возникает.
2. Пункт 1 ст. 130 ГК РФ относит земельные участки и объекты незавершенного строительства к самостоятельным объектам гражданских прав, не определяя их в качестве единого имущественного комплекса.
Подпункт 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.
Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений, принадлежащих одному лицу.
3. Как показывает сложившаяся судебная практика, суды, как правило, выносят решения, что заключение договора купли-продажи земельного участка, предметом которых является только земельный участок без указания в договоре на отчуждение находящегося на нем объекта недвижимости, нарушает требования закона (п. 4 ст. 35 ЗК РФ), что в силу ст. 168 ГК РФ влечет за собой недействительность заключенной сделки, как несоответствующей требованиям закона.
4. Признание недействительности такой сделки осуществляется в судебном порядке по иску одной из сторон сделки или иного заинтересованного лица (например, супруги продавца).
При этом покупатель не признается добросовестным приобретателем участка, поскольку, приобретая в собственность земельный участок без указания дома, покупатель не проявил должной степени осмотрительности и не предпринял всех разумных мер для выяснения правомочий продавца по отчуждению земельного участка вместе с находящимся на нем строением, при покупке земельного участка не мог не видеть возведенный на нем дом.
5. Договор купли-продажи земельного участка, подписанный сторонами, должен обязательно содержать фразу об отсутствии на отчуждаемом участке строений и сооружений. Данная информация может не совпадать с информацией, содержащейся в Росреестре, и являться основанием приостановки, а в дальнейшем и отказа в проведении государственной регистрации перехода права собственности (п. 49 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Информация о строениях и сооружениях на земельных участках собирается органами власти с привлечением аэрофотосъемки территорий и отражается на публичной кадастровой карте.
6. Незарегистрированный дом может не соответствовать параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки, быть построен с нарушением правил застройки, градостроительных, санитарных, противопожарных и иных правил, что повлечет для нового собственника дополнительные финансовые вложения или обязанность снести самовольно возведенное строение в соответствии со ст. 222 ГК РФ «Самовольная постройка».
7. Обычно нежелание продавца регистрировать строение на земельном участке связано с его уходом от уплаты налога на доходы или с информацией, которая скрывается от покупателя (например, будут проблемы с регистрацией жилого дома, планируются споры по разделу совместно нажитого имущества с возможными требованиями со стороны супруги продавца компенсировать стоимость строительных материалов, потраченных на строительство дома, есть заинтересованность продавца в дальнейшем своем банкротстве и таким образом имущество выводится из банкротной массы).
Добавлю, что в настоящее время продавец земельного участка может достаточно быстро оформить жилой дом на свое имя перед его продажей по упрощенной схеме, получившей название «дачная амнистия». Срок действия этой программы до настоящего времени несколько раз продлевался и сейчас установлен до 1 марта 2026 г. (Федеральный закон от 08.12.2020 № 404-ФЗ «О внесении изменений в статью 70 Федерального закона „О государственной регистрации недвижимости“ и статью 16 Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Данным законом вносятся изменения в ч. 12 ст. 70 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», на основании которых допускается осуществление государственной регистрации прав на жилой дом, возведенный на земельном участке, выделенном под индивидуальное жилищное строительство (далее – ИЖС) и для ведения личного подсобного хозяйства (в границах населенного пункта) в упрощенном порядке.
В Росреестр требуется предоставить технический план и декларацию, составленную собственником. Наличие уведомлений о планируемом строительстве и его окончании не требуется (как и ранее выданных разрешений на строительство). Следует учесть, что жилой дом должен обязательно соответствовать параметрам объекта ИЖС, закрепленным в Градостроительном кодексе РФ.
У будущего собственника после покупки земельного участка также есть право в упрощенном порядке «дачной амнистии» зарегистрировать дом, если по своим характеристикам жилой дом будет соответствовать всем необходимым градостроительным и иным параметрам.
По вопросу переоформления подключения газа к дому.
На практике распространен вариант, когда процесс газификации строения начинается еще до того, как достроится и будет оформлен дом.
Пакет документов по подключению газа к недостроенному дому незначительно отличается от пакета документов для подключения к жилому дому. Если недостроенный дом не зарегистрирован, то он считается вспомогательным строением. Подключение неоформленного дома осуществляется как газификация вспомогательного строения (не как жилого строения).
Вот основные стадии газификации нового объекта:
1) получение технических условий (ТУ);
2) разработка проекта (при этом должны быть оформлены и поданы два проекта: в одном отображается система газоснабжения дома, не оконченного строительством, во втором – газоснабжение достроенного жилья);
3) проведение монтажа газопроводного оборудования;
4) непосредственное подключение лицензированной организацией. После установления газопровода и оборудования новый объект газификации должен быть принят специальной комиссией. Только после подключения и первичного пуска газа газораспределительная организация выдает заявителю акт о подключении (технологическом присоединении). Кроме этого, у продавца должны быть заключены договор поставки газа и договор на техническое обслуживание внутридомового газового оборудования (далее – ВДГО).
Как указано автором вопроса, «газ введен в дом, счетчик подключен», следовательно, все вышеперечисленные стадии газификации здания продавец уже прошел, а здание готово более чем на 70% (данное требование является обязательным при газификации не оконченного строительством дома).
Итак, что нужно будет сделать покупателю для переоформления объекта газификации:
1. В связи со сменой собственника все документы по ранее присоединенному объекту газификации потребуются для переоформления подключенного объекта к сетям газораспределения. Поэтому перед сделкой обязательно надо ознакомиться и получить от продавца весь пакет документов, подтверждающих проведенные им проектные, строительные и монтажные работы по газификации, техпаспорт прибора учета, заключенный акт о подключении, подтверждающий факт принятия комиссией объекта газификации, чтобы исключить самостоятельную несанкционированную прокладку продавцом газопровода или врезку в уличный газопровод, а также провести проверку на наличие неисправностей прибора учета газа и проверку пломбы, установленной на нем поставщиком газа, на отсутствие повреждений.
Следует иметь в виду, что после переоформления земельного участка на ваше имя, вся ответственность по газификации частного объекта по исполнению всех установленных требований, а также ответственность за ранее незаконные действия продавца будет возложена на нового собственника.
2. Если установлен прибор учета газа, то для его переоформления необходимо будет предъявить технический паспорт и показания на текущую дату, документы, подтверждающие дату опломбирования приборов учета, организацией, осуществлявшей его последнюю поверку, документы, подтверждающие состав внутридомового газового оборудования на соответствие входящего в него оборудования нормативным требованиям, предъявляемым к этому оборудованию (техпаспорта, сертификаты соответствия и т.д.).
3. Для переоформления объекта к сетям газораспределения новый собственник земельного участка к своему заявлению о переоформлении прилагает документы, перечисленные в п. 125 Правил подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям газораспределения, утвержденных постановлением Правительства РФ от 30.12.2013 № 1314. Весь порядок переоформления регламентирован гл. IX вышеуказанных правил подключения.
4. Также предоставленный новым собственником проект газоснабжения достроенного жилья должен соответствовать введенным с 6 июня 2019 г. новым Правилам проектирования систем газопотребления жилых зданий (СП 402.1325800.2018 Здания жилые. Правила проектирования систем газопотребления, утвержденный приказом Минстроя России от 05.12.2018 № 789/пр).
5. Кроме этого, новый собственник будет обязан заключить два договора: договор поставки природного газа и договор ВДГО, отсутствие которого является основанием для приостановления услуги газоснабжения абоненту. Порядок заключения договоров регламентируется Правилами поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21.07.2008 № 549.
Можно ли продать дом, если к нему есть неоформленная пристройка
Здравствуйте. Здесь я разберу такой пример — граждане сделали к дому пристройку или вообще новый этаж, не узаконили это дело и решили дом продать. По факту дом не соответствует документам — поменялась его площадь, конфигурация и даже расположение на земельном участке.
Сразу отвечу на вопрос — дом с неоформленной пристройкой продать можно, но придется найти покупателя без ипотеки и мат.капитала, который согласится на сделку. Разберу каждое утверждение по отдельности.
Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните по телефонам (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.
Список документов, необходимых на сделку купли-продажи, описаны в п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Техническая документация на продаваемую недвижимость в ней не указана. Поэтому лицо, ответственное за прием документов, ничего такого требовать от сторон не будет.
В ст. 26 того же закона перечислены основания приостановить купли-продажу. В ней вы не найдете о запрете при выявлении неузаконенной пристройки, перепланировки и тому подобное. Лицо, ответственное за регистрацию, проводит экспертизу только предоставленных документов и на их основании удостоверяет переход права на покупателя — ст. 28 закона.
Главное условие — в договоре купли-продажи стороны должны указать те же сведения о доме, которые зарегистрированы в ЕГРН — площадь, этажность и т.п. Они должны совпадать. Например, в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН указана площадь дома в 110 кв.м. Эту же площадь указываем договоре. Также не стоит указывать, что объектом продажи является «дом с неузаконенной пристройкой» и тому подобное. Иначе будет приостановка на основании ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ — «Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны.» .
Теперь поговорим о покупателях. Во-первых, покупателей с ипотекой и материнским капиталом рассматривать не получиться. Ипотечные банки и Пенсионный фонд (выдает мат.капитал) потребуют технический паспорт на дом (не путайте с техническим планом). Банкам он нужен для проверки соответствия фактического технического состояния дома с документами на него. Так они проверяют его ликвидность. Пенсионный фонд в тех.паспорте больше всего внимание уделяет проценту износа, потому что дом будет приобретаться в собственность несовершеннолетних детей.
Технический паспорт выдают в БТИ. Так как БТИ не занимаются обязательной инвентаризацией частных домов, оформление тех.паспорта будет обязательно с выездом техника для обмера дома. Соответственно, из-за пристройки техник укажет в тех.паспорте бОльшую площадь, чем в свидетельстве или выписке. Из-за несоответствия банк откажет выдать покупателю деньги в кредит на покупку, а ПФР не перечислит мат.капитал.
Во-вторых, придется искать покупателя только со своими деньгами, которого устроит несоответствие дома с документами. Здесь уже как повезет. Кого то устраивает пристройка, хоть и неоформленная, кого то нет. Обычно такие дома продаются по заниженной цене.
В каких случаях нужен нотариус при купли-продажи дома — только если среди продавцов есть несовершеннолетние или недееспособные
Понравилась статья? Вы знаете, что надо сделать 
Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):
Покупка дома с неоформленной пристройкой
Введите то, что Вы ищете
Пресс-центр
Публикации о Росреестре
Самовольные постройки: как разрешить эту проблему?
Самовольные постройки: как разрешить эту проблему?
Перед владельцем земельного участка, собирающимся выстроить на нем дом, сегодня открыты два пути. Можно начать с получения разрешения на строительство или строить без согласований, положившись на закон о дачной амнистии. Пока ещё действующий закон позволяет признать несанкционированную постройку собственностью, если собрать документы, которые подтверждают право её владельца на землю и факт строительства на ней дома.
Итак, участок куплен, собственность на него оформлена по всем требованиям закона, но до ого как рыть котлован и обзванивать фирмы в поисках стройматериалов, нужно получить ещё одно разрешение — собственно, на застройку участка. А ещё до того собрать массу бумаг у согласующих инстанций. Но есть и другой выход.
Прекрасно представляя себе, сколько времени может потребовать получение разрешения, некоторые владельцы земли начинают строительство ещё до сбора всех документов. Тогда появившуюся на участке постройку, на строительство которой не было получено согласии, нужно будет узаконивать в административном порядке, без участия суда. До того как закон признает её существование, постройка считается самовольной, а значит не существующей. Пока документы не будут оформлены в определенном законом порядке, ее нельзя ни продать, ни подарить, ни сдать его в аренду.
Раньше в таком случае дом пришлось бы сначала достраивать, затем вводить в эксплуатацию и лишь после этого добиваться признания факта его существования законом. Сегодня, паже если собственнику не хватило средств на возведение дома сразу и его достройка откладывается до лучших времен, строение можно оформить по закону. Даже цоколя на площадке достаточно, чтобы начинать собирать документы для придания постройке законного статуса. Жизнь владельцам домов, возведенных без разрешения, значительно облегчил Федеральный закон № 93, который часто называют законом о «дачной амнистии».
Если самовольной постройкой является индивидуальный жилой, дачный или садовый дом, стоящий на участке, собственность или аренда на который, надлежащим образом оформлена хозяином, то узаконить такую постройку достаточно просто. Сейчас для этого не нужно добиваться разрешения органов пожарного надзора или санитарной службы, как и обращаться за согласованием е управление архитектуры и прочие инстанции. По-другому обстоят дела, если постройка возведена без оформления прав на участок. Хозяин такого дома может остаться без недвижимости.
Итак, чтобы дом из самовольной постройки превратился в законное владение, на руках у собственника должны находиться правоустанавливающие документы на землю — кадастровый паспорт земельного участка, кроме того договор купли продажи (дарения, свидетельство о праве на наследство и др.), свидетельство о регистрации права собственности. Имея эти бумаги, владелец земли вправе заказать кадастровый паспорт на дом, получить в управлении архитектуры города или района, где находится постройка, постановление о присвоении ей адреса, и уже с этими документами отправляться в Управление Росреестра для регистрации права собственности.
Остается только добавить, что такой упрощенный порядок получения права собственности на самовольную постройку будет действовать до 1 марта 2013 года, до окончания действия закона. Будет ли он продлен и как будет происходить узаконивание построек после 2013 года, неизвестно. Поэтому тем, кто планирует узаконить постройку согласно пока ещё действующему нормативному акту, нужно поторопиться.
Кроме дома, к самовольным постройкам закон относит любые изменения, которые приводят к увеличению площади жилища. В ситуации, когда требуется узаконить самовольную пристройку, уверенности владельцам в положительном исходе дела никто не даст. Например, если согласующие инстанции выяснят, что строение нарушает какую-то из действующих норм или затрагивает чьи то интересы, создает угрозу жизни или здоровью соседей, то в признании её собственностью откажут, а саму постройку заставят снести.
Кроме того что результат такого процесса представляет собой полную неопределенности, собственнику придется столкнуться ещё и с приличными тратами. Не считая расходов на получение согласований от санитарно эпидемиологической службы, пожарных, водоканала, энергетиков, архитекторов. В этой ситуации дешевле оказывается собрать все предварительные разрешения, чем потом добиваться признания самовольной постройки через суд. Мы советуем тем, кто намерен пристраивать к дому дополнительную жилплощадь, действовать в установленном законом порядке.
Сначала получать разрешение на реконструкцию дома, потом для разработки проекта привлекать проектную организацию с лицензией, которая должна определить материалы для будущего строительства. Она же выносит решение, как будет происходить электро и водоснабжение постройки. Следующий этап -получение согласований от надзорных органов. Свое разрешение на строительство должно дать управление городской архитектуры. И лишь, как только все будет признано отвечающим нормам, собственник получает положительное заключение и акт ввода в эксплуатацию. Можно переходить к последнему этапу — регистрации права собственности на пристройку в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Елена Волобуева, ведущий специалист-эксперт Обоянского отдела Управления Росреестра по Курской области
