Приоритетное право выкупа доли квартиры

Преимущественное право покупки доли в квартире

Если нет средств для покупки целого объекта недвижимости, иногда проще купить часть жилплощади, соблюдая при этом преимущественное право покупки доли в квартире, предусмотренное законом для остальных собственников. Благодаря этой процедуре текущим владельцам долей удается расширить собственную жилплощадь, сокращая количество участников собственности. Особенно важно соблюсти требование согласовать сделку отчуждения, когда продается последняя доля, с помощью которой владелец остальной жилплощади сможет переоформить долевое имущество в единый жилой объект.

Что такое преимущественное право покупки доли

Отчуждение долей происходит практически в том же порядке, что и продажа целой квартиры. Главное отличие связано с необходимостью предварительного согласования продажи с остальными собственниками и предложения им выкупить собственную часть жилья. Закон защищает права текущих владельцев долей, выдвигая их в качестве первых претендентов на покупку. Только в случае отказа от покупки со стороны всех совладельцев жилья, продавец сможет предложить часть имущества к выкупу третьим лицам.

Если продавец проигнорирует требование закона, оформив сделку с посторонним покупателем, зарегистрировать сделку через Росреестр не удастся, либо заинтересованные в выкупе собственники вправе оспорить сделку, возвращая себе право выкупа имущества через суд.

Если долю выставляют на публичные торги в счет ликвидации долга, право на преимущественный выкуп доли должно быть соблюдено также. На основании ст. 255 ГК РФ, перед организацией публичных торгов получают согласие от совладельцев.

Законодательство по вопросу преимущественного права покупки доли

Правила проведения сделок отчуждения с соблюдением преимущественного права покупки регулирует ст. 250 ГК РФ:

1. Продать долю в составе общего долевого имущества можно по цене предложения, озвученного другим собственникам.
2. Условия продажи другим собственникам или новым покупателям должны быть идентичны. Закон запрещает устанавливать текущим владельцам долей большую стоимость, чем для других приобретателей.
3. Перед тем, как предложить посторонним лицам купить свою часть жилплощади, следует письменно уведомить других совладельцев о планируемой сделке отчуждения, предоставив время для принятия решения.
4. На ответ продавцу отводится 1 месяц. Если планируется продажа движимого имущества, срок преимущественного права покупки сокращается до 10 дней.
5. Если ни один собственник не захочет приобрести долю на предложенных условиях, продавец вправе искать покупателя на стороне.

Основанием для регистрации перехода права собственности станет письменный отказ от преимущественного права покупки от лица каждого из собственников, либо истечение срока ожидания ответа на предложение.

Как реализовать преимущественное право на покупку доли

Чтобы провести сделку купли-продажи доли с четким соблюдением законодательных норм, предстоит пройти согласование с другими владельцами недвижимости согласно установленной последовательности.

Шаг 1. Определить условия продажи

Формировать условия будущей сделки следует с осторожностью. Устанавливая более высокую цену выкупа для своих соседей, продавец не сможет снизить ее впоследствии без повторного прохождения процедуры согласования. В итоге, продажа доли может занять продолжительное время, в течение которого собственники квартиры будут согласовывать новую стоимость.

Следует исходить из реальной стоимости недвижимости на основании актуального рыночного предложения, поскольку менять цену позже будет проблематично. Если собственники, отказавшиеся от продажи по завышенной стоимости, узнают, что долю продали со скидкой, возникает повод для оспаривания сделки в суде.

Шаг 2. Составление уведомления

Чтобы была возможность доказать, что все участники собственности были оповещены о сделке, необходимо подготовить и направить в адрес совладельцев письменные извещения о планах продать долю в указанные сроки по установленной цене.

При составлении письменного извещения придерживаются общих норм законодательства. В подготовленном бланке должна быть указана информация:

• Точный адрес квартиры;
• Размер доли;
• ФИО продавца;
• ФИО собственников;
• Сумма, по которой продавец готов продать имущество;
• Сроки для принятия решения.

Во избежание проблем с регистрацией сделки в Росреестре, рекомендуется выдержать отведенные законодательством сроки ожидания – 10 дней (для транспорта) или 30 дней (для недвижимости).

Шаг 3. Извещение остальных владельцев

Частой ошибкой в процессе согласования сделки становится оповещение не всех собственников. Не всегда у продавца есть точные сведения обо всех владельцах недвижимости, что приводит к оспариванию сделок в суде и признанию их недействительными. Рекомендуется обращаться в архив для получения сведений о регистрации жильцов по указанному адресу (заказывают архивную справку Ф-9).

Чем больше собственников, чем чаще квартира передавалась по долям, тем сложнее отследить историю владения и актуальный список совладельцев. Рекомендуется подавать запрос о праве собственности в Росреестр напрямую или через отделение МФЦ.

Подготовленные письменные извещения передают по почте, либо вручают лично, получив расписку о вручении и дате.

Шаг 4. Принятие решения

Если никто не решился на выкуп части жилплощади, следует составить отказ в нотариальной конторе. Имея на руках этот документ, есть все шансы на благополучное завершение сделки перерегистрацией имущества.

Ответ на предложение сделки дается в письменном виде, либо собственник заявляет о своей готовности к выкупу в течение месяца. При отсутствии ответа в течение месяца после вручения уведомления, ищут покупателя на общих основаниях, поскольку требование преимущественного права выкупа было соблюдено.

Доказать, что предложение направлялось в адрес совладельцев, помогут следующие документы:

• Квитанции, заполняемые на почте при отправке;
• Опись вложений;
• Бланк уведомления, подписанный при вручении адресату на почте;
• Распечатки почтового идентификатора.

Все документы, которые смогут свидетельствовать об отправке уведомлений, необходимо сохранить во избежание оспаривания сделки.

Можно привлечь на помочь нотариуса, который организует процесс отправки уведомлений и станет гарантом соблюдения процедуры. Услуга оповещения платная.

Шаг 4. Сделка с долей

После того, как выдержан срок ожидания решения со стороны собственников, либо получен утвердительный ответ от одного из них, продавец готовит стандартный пакет документов для сделки, включая:

1. Заявление с просьбой зарегистрировать долю.
2. Личный удостоверяющий документ.
3. Договор купли-продажи.
4. Документ, дающий основание для распоряжения долей (свидетельство Росреестра или выписка ЕГРН).
5. Техдокументация, если вносились изменения.
6. Квитанция об оплате госпошлины.

Дополнительно в подтверждение выполнения требований ст. 250 ГК РФ, к пакету документов прикладывают письменное извещение о продаже доли с отметкой о вручении совладельцам.

Правовые последствия нарушения преимущественного права на сделку

За простой процедурой по уведомлению собственников стоит важное требование, без которого сделку не зарегистрируют, либо через суд признают незаконной. Если выявлены нарушения в сроках или полностью проигнорировано требование согласовать продажу, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд для признания проведенной сделки недействительной.

Основания и сроки предъявления претензий при нарушении ст. 250 ГК РФ

Подавать в суд иск по признанию сделки недействительной можно в течение 3-месячного срока. Собственник жилья, заинтересованный в выкупе, вправе требовать перевода прав покупателя на себя.

Основаниями для обращения в суд служат:

• Уведомление не всех собственников;
• Заключение сделки раньше, чем истечет 1 месяц;
• Отказ от отправки уведомлений;
• Несоответствие условий договора купли-продажи и письменного извещения;
• Отсутствие подтверждающих отправку уведомлений документов.

Согласно п. 14 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС № 10/22 от 29.04.2010 г. срок, отведенный для оспаривания, начинают отсчитывать с момента обнаружения истцом о произошедшем нарушении. Пропущенный срок может быть восстановлен в судебном порядке, если будут подготовлены документальные доказательства наличия веских причин (тяжелая болезнь, длительное отсутствие по объективным причинам).

Составление иска

При подготовке иска придерживаются правил, установленных ст. 131—132 ГПК РФ. Местом подачи выступает районный или городской суд по месту проживания лица, указанного в роли ответчика.

К обязательным реквизитам иска относят:

• Наименование суда;
• ФИО, адрес, паспортные данные истца;
• ФИО, адрес ответчика;
• Сведения о третьей стороны;
• Описание ситуации, которая заставила обратиться в суд (информация об объекте, сделке, собственниках и выявленных нарушений права);
• Требования истца с указанием законодательных норм;
• Перечень приложений;
• Дата и подпись с расшифровкой.

В роли ответчиков могут выступать продавцы или покупатели оспариваемой доли. В качестве третьей стороны указывают Росреестр.

Цена иска определяется по стоимости имущества. Расчет госпошлины осуществляют согласно п. 1 ст. 333.19 НК РФ.

Если податель иска требует перевести на него права покупателя, деньги в размере выплачиваемой продавцу суммы вносят на депозит Управления Судебного департамента.

Документы к иску

К заявлению прилагают пакет подтверждающих документов:

• Личный удостоверяющий документ;
• Правоустанавливающий документ на спорный объект;
• Выписка ЕГРН на квартиру;
• Справка о зарегистрированных лицах по форме 9.
• Справка с характеристиками помещения (по форме 7).
• Платежный документ, подтверждающий внесение денег на депозит судебного департамента;
• Подтверждающие отправку ответчику и третьей стороне иска с приложениями.

Деньги на депозит можно внести не сразу, а в ходе судебного разбирательства, согласно определению суда.

Судебная практика

О нарушении своего права на первоочередный выкуп не всегда узнают своевременно. Иногда стороны договариваются о подмене сделки купли-продажи дарственной, скрывая от остальных возмездный характер договора. Частым поводом для обращения в суд служит несоблюдение процедуры переоформления долей согласно ст. 250 ГК РФ. Понадобится представить убедительные доказательства того, что продавец вовремя оповестил своих соседей и предоставил им возможность расширить собственную жилплощадь через выкуп доли.

М-3046/2020 М-3046/2020 от 30 июля 2020 г. по делу № 2-2941/2020 отказывает в удовлетворении требований истца о принудительной продаже доли для ликвидации долга перед кредитором, поскольку собственность принадлежит совместно супругам, а истец не предпринял мер, указанных в ст. 255 ГК РФ.

М-421/2020 М-421/2020 от 29 июля 2020 г. по делу № 2-619/2020 отказывает истцу, требующем признать сделку отчуждения недействительной, поскольку срок оспаривания пропущен без уважительной причине и не был восстановлен.

М-1186/2020 М-1186/2020 от 28 июля 2020 г. по делу № 2-1025/2020 отказывает в возмещении долга за счет продажи недвижимости, поскольку собственность должника не выделена из состава совместной, полученной в годы брака согласно ст. 256 ГК РФ, в связи с технической невозможностью выдела и отказа остальных собственников выкупить оспариваемую часть.

Юридические сложности по сделкам отчуждения

Взаимоотношения с соседями, владеющими частями того же объекта недвижимости, могут быть разными. Чтобы избежать проблем с согласованием продажи с остальными собственниками, рекомендуется привлекать юриста, досконально знающего нюансы оформления подобных сделок и возможные варианты действий.

Если было нарушено преимущественное право выкупа доли, обращаются в суд с целью признания сделки недействительной, что требует подготовки иска, документов и последующего принятия участия на заседаниях суда. Квалифицированная помощь юриста повысит шансы на удовлетворение требований пострадавшего истца.

Преимущественное право покупки доли в квартире

В современной России все чаще встречаются ситуации, когда одна и та же квартира принадлежит нескольким людям. При этом они могут не только не состоять в родственных связях, но иногда даже не быть знакомыми. Как же поступить, если один из сособственников желает продать свою часть объекта недвижимости? Необходимо ли об этом уведомлять других владельцев? Об этом вы узнаете, прочитав нашу статью.

Кого необходимо уведомлять о желании продать долю в квартире

Преимущественное право покупки доли определен в ст. 250 ГК РФ. В ней указано, что не зависимо от степени родства продавца и покупателя, основными претендентами на возмездное получение части квартиры имеют другие сособственники.

Это означает, что если вы решили продать свою долю в жилом помещении, то первым делом вы обязаны уведомить других совладельцев о своем намерении.

Так же следует учесть, что если вы в последующем продадите свою долю иным лицам (не собственникам других частей) за сумму, которая меньше той, которая была предложена совладельцам, то такую сделку можно признать недействительной.

Кроме уведомления других владельцев квартиры закон не обязывает вас посвящать кого бы то ни было в свои планы по отчуждению имущества.

Переуступить свое преимущественное право на приобретение доли нельзя. То есть сообщать о намерении продать часть квартиры нужно только совладельцу, а не его родственникам и доверенным лицам.

Уведомление необходимо только в случае с продажей или меной части объекта недвижимости. Если вы решите ее подарить, то преимущественным правом никто пользоваться не будет. Однако если под видом договора дарения будет все же проведена сделка купли-продажи (переданы деньги), то в последующем заинтересованные лица смогут признать ее ничтожной. О том, как правильно провести эту процедуру мы уже рассказывали в статье «Договор дарения доли в квартире».

Форма и порядок уведомления

В ч. 2 ст. 250 ГК РФ указано, что уведомление о желании продать свою долю в квартире должно быть письменным. Поэтому даже если между сособственниками доверительные, родственные или дружеские отношения не стоит пренебрегать этой процедурой и просто заручаться устным согласием на продажу другим лицам. В последующем такая сделка может быть признана не законной.

Направить этот документ можно несколькими способами, каждый из которых имеет и достоинства, и недостатки. Рассмотрим их подробнее:

Какой способ доставки выбрать – решать только вам, исходя из конкретных условий и ситуации.

Порядок продажи доли квартиры после уведомления

После того, как совладельцы получили ваше уведомление о продаже доли с конкретной указанной суммой, у них есть 1 месяц для принятия решения. Если в течении этого срока ответа в письменном виде вы не получите, то можно действовать дальше. Но сообщение о намерении продать жилье с указанием даты получения адресатом необходимо сохранить, чтобы в случае возникновения споров у вас было неоспоримое доказательство.

Если же совладельцы жилого помещения до истечения месячного срока приняли решение не приобретать долю, то они могут написать отказ и тогда нет необходимости ждать 30 дней для дальнейшей продажи.

После получения отказа необходимо действовать следующим образом:

1. Составить договор. Как это сделать родственникам, вы можете прочитать в нашей статье «Как выкупить долю в квартире у родственника».
2. Регистрация у нотариуса. В соответствии с требованиями ФЗ №122 «О регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» с 2016 года все сделки, совершаемые с долями квартир, подлежат обязательному заверению в нотариальной конторе.
3. Передача имущества и денег. Порядок этих процедур определяются сторонами в ходе подписания договора купли-продажи.
4. Регистрация в Росреестре. Для этого оплачивается госпошлина. В 2021 году ее размер составляет 2000 рублей, собираются необходимые документы и через 14 дней получается выписка из ЕГРН о новом владельце.

Что делать, если нарушено преимущественное право покупки

Зачастую права совладельцев жилых помещений при продаже одним из них своей доли нарушаются по тем или иным причинам. Это может быть и простое незнание закона, и желание «насолить» соседям по квартире.

Нарушение прав может быть в двух случаях:

• доля продана вообще без уведомления других участников долевой собственности;
• доля продана до установленного законом срока в 1 месяц до получения отказа.

В обоих этих случаях законодатель на стороне сособственников. Каждый из них может в 3-х месячный срок обратиться в суд с иском и восстановить свои права. Однако, согласно постановлению Пленума ВС РФ №10 и постановлению Высшего Арбитражного Суда РФ 22 от 29.04.2010 г. «О вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности», этот трехмесячный срок исчисляется с момента, когда было обнаружено нарушение.

Пример. Соколов и Брагин владели двухкомнатной квартирой в равных долях (по ½). Соколов фактически в квартире не проживал. В 2015 году он решил продать свою часть жилья, но Брагина не уведомил, а заключил сделку с Ивановой. Та в свою очередь так же не претендовала на проживание в квартире. В [current_date format=’Y’] году Брагин собирал документы для получения кредита и в числе прочего заказал и выписку из ЕГРН, так он узнал, что вторая половина квартиры фактически Соколову уже не принадлежит. Тогда он обратился в суд, и сделка по продаже части жилья Ивановой была признана не законной, несмотря на то, что с момента ее совершения прошло 3 года.

Исковое заявление

Для того, чтобы отстоять свое первоочередное право на приобретение части долевой собственности необходимо составить исковое заявление и с ним обратиться в районный суд общей юрисдикции. Иск составляется по общим правилам, указанным в ст. 131-132 ГПК РФ.

Необходимо отметить, что ответчиками будут выступать и покупатель, и продавец, а третьим лицом – орган Росрееста, который производил внесение изменений в ЕГРН.

Необходимые документы

Вместе с иском в орган правосудия направляется такой пакет документов:

• выписка из ЕГРН на имущество истца (свидетельство о праве собственности – до 2016 года);
• копия паспорта заявителя;
• документ-основание для приобретения истцом прав на долю квартиры (договор приватизации, свидетельство о наследовании и т.д.);
• выписка из домовой книги (поквартирная карточка) о лицах, зарегистрированных в жилье;
• техническая документация на объект недвижимости;
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• квитанция о зачислении на счет управления судебного департамента при ВС РФ денег в размере стоимости части квартиры (она равна сумме, за которую недобросовестный продавец уже продал часть жилья, т.е. и является ценой его доли);
• копии заявлений для каждого ответчика и для судьи.

Сроки

Определить точные сроки рассмотрения иска невозможно. Все зависит от позиций сторон, необходимости обжалования решений, а в некоторых случаях и от необходимости проведения различных экспертиз. Например, почерковедческой, если есть сомнения в реальности уведомления. Однако суд первой инстанции точно не вынесет решение раньше, чем через 2 месяца с момента подачи иска.

Стоимость

Сумма обязательного сбор при подаче иска в суд первой инстанции зависит от цены иска. То есть от той суммы, за которую доля уже была продана. Размер госпошлины регламентируется положениями ст. 333.19 НК РФ.

Судебная практика

В практике Российских судов подобные иски встречаются часто и обычно разрешается в пользу истца. Достаточно только доказать, что ответчик не сообщил о желании продать свою долю надлежащим образом. Фактически же вся обязанность доказывания возлагается на ответчика: именно он должен представить документальное подтверждение того, что сообщал о желании продать часть объекта недвижимости.

Для того, что бы решение суда было принято в пользу истца, ему необходимо так же внести деньги за долю квартиры на счет судебного департамента. Эта сумма позже будет переведена добросовестному покупателю или же продавцу (если покупатель не успел перевести деньги, хотя такое случается крайне редко).

Наибольшую сложность для истца представляет доказывание факта, что он узнал о проведенной сделке уже после ее совершения. Это необходимо, для восстановления трехмесячного срока исковой давности (если иск подается позже).

Пример. Сожители Коновалова и Аристов владели квартирой в равных долях. В апреле 2015 году Аристов скончался, а Коновалова решила продать свою долю и переехать. Что та и сделала. Так как в наследство Аристова еще никто не вступил, то и уведомлять женщине было некого. Однако в октябре 2015 года дочь Аристова от первого брака получила свидетельство о праве наследования на 1/2 доли квартиры (других наследников не было). Аристова обратилась в суд с иском о переводе прав покупателя на нее, так как хотела выкупить и вторую половину квартиры. Суд встал на ее сторону, мотивируя это тем, что преимущественное право покупки переходит по наследству и Аристова имеет такое право.

Если у вас возникли споры с совладельцами недвижимости или же ее часть была продана без согласования с вами, то обратитесь за бесплатной консультацией к юристам нашего сайта. Они быстро и эффективно помогут вам решить эти вопросы. Подскажут, как лучше всего составить иск или же как избежать его направления в суд и признания вас ответчиком.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Преимущественное право покупки доли в квартире

Покупка доли в квартире – это сравнительно бюджетный способ получить собственное жилье или хотя бы несколько квадратных метров для постоянной прописки. С другой стороны, продажа ненужной доли поможет набрать неплохую сумму на другие нужды.

Что такое преимущественное право покупки доли в квартире

В отличие от обычной купли-продажи квартиры или дома целиком, продавать долю нужно строго по правилам. И основным из них является преимущественное право остальных владельцев жилья (ст.250 ГК РФ). Суть в том, что другие собственники должны получить возможность приобрести долю продавца на тех же условиях, что и третье лицо и при этом, они получают право купить эту часть квартиры даже в том случае, если с третьим лицом-покупателем уже все оговорено.

Продажа или дарение

Преимущественное право распространяется исключительно на куплю-продажу или обмен доли, но не дарение. Таким образом, если критично важно передать свою долю какому-то конкретному человеку, ему ее можно просто подарить. Но если такая сделка была фиктивной, то другие собственники могут подать заявление в суд и признать ее недействительной.

Преимущественное право и продажа доли в квартире с торгов

Единственный условно обходной путь – продажа с публичных торгов. Актуально это в том случае, когда владелец имеет долги и с целью их компенсации кредитор продает долю, чтобы вернуть свои деньги. Но и тут есть требование о том, что сначала эту долю нужно предложить выкупить совладельцам и только потом выставлять на торги (ст.255 ГК РФ).

Как реализовать преимущественное право

Чтобы реализовать преимущественное право нужно сначала получить соответствующее предложение от потенциального продавца. При нормальных отношениях между соседями оно может быть даже устным, но с целью минимизировать возможные риски и дальнейшее оспаривание сделки, обычно все же выдают письменные предложения о покупке доли под роспись о получении.

После этого можно ответить согласием или отказаться от своего преимущественного права. Если покупателей будет несколько, они могут решить данный вопрос между собой или же его будет решать продавец.

Стоимость доли

Очень важно, чтобы при подаче предложения в нем были указаны все условия сделки: сумма, условия оплаты, сроки и так далее. И они обязательно должны быть идентичны для всех сторон, как для совладельцев недвижимости, так и для третьих лиц. Если выяснится, что в предложении совладельцам продавец указал завышенную сумму с той целью, чтобы они отказались от покупки, а на самом деле продал долю по другой, более низкой цене, такую покупку-продажу можно оспорить.

Нарушение преимущественного права

Узнать о том, что преимущественное право было нарушено достаточно сложно, особенно если покупатель и продавец заранее договорились скрывать данный факт (например, как в случае с «подарками», описанном выше). Однако если информация стала известна, можно подать иск в суд и признать сделку ничтожной.

Порядок действий

1. Собрать доказательства того, что сделка была фиктивной, мошеннической и так далее.
2. Составить исковое заявление (образец см.ниже).
3. Направить заявление в суд (лично или по почте).
4. Оплатить госпошлину.
5. Дождаться, пока суд примет решение, и оно вступит в силу.
6. Реализовать свое преимущественное право.

Документы

К исковому заявлению требуется прикладывать примерно такой список документов:

• Доказательства нарушения преимущественного права.
• Паспорт истца/истцов (выгоднее и удобнее подавать заявление всем обманутым совладельцам коллективно).
• Свидетельство о праве собственности или другой документ, подтверждающий наличие прав на долю в недвижимости (на данный момент под таким документом понимают выписку из ЕГРН).
• Квитанция об оплате государственной пошлины.
• Доверенность на представителя и его паспорт (если это требуется).

Исковое заявление

Расходы

Иск о признании сделки недействительной (что обычно и нарушает преимущественное право) относится к неимущественным. Потому, при определении размера госпошлины нужно ориентироваться на ст.333.19 НК РФ (пп.3, п.1). Сумма составит 300 рублей. Дополнительные затраты не предусмотрены.

Сроки

• Сбор доказательств фиктивности сделки: от 1 дня.
• Рассмотрение дела в суде: около 2-х месяцев.
• Вступления решения в силу: 1 месяц.

Судебная практика

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

Статья 250 ГК РФ. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Комментарии к ст. 250 ГК РФ

1. Общая собственность, в том числе и долевая, характеризуется сложным переплетением как внешних отношений, которые связывают сособственников со всеми третьими лицами, так и внутренних отношений, которые связывают между собой самих сособственников. Последним далеко не безразлично, кто займет место лица, выбывающего из отношений общей собственности. К тому же сособственники могут быть заинтересованы в увеличении размера принадлежащих им долей. Разумеется, учет интересов лиц, между которыми сохраняются отношения общей собственности, а также лиц, которые желают стать собственниками всего общего имущества, т.е. перейти от общей собственности к односубъектной, должен производиться таким образом, чтобы ни в коей мере не ущемлять право каждого сособственника на свободное распоряжение своей долей. На строгом учете взаимных интересов и покоятся закрепленные в законе установления о преимущественном праве покупки или, что то же самое, о праве преимущественной покупки.

2. В законе очерчены пределы преимущественного права покупки. О нем может идти речь, во-первых, при продаже доли постороннему лицу, не входящему в число участников общей собственности, и, во-вторых, когда происходит именно продажа (а не иное отчуждение) доли. Из этого следуют два практически важных вывода. Сособственники не могут воспользоваться преимущественным правом покупки, когда доля продается одному из них либо когда доля не продается, а отчуждается каким-либо иным допускаемым законом способом (кроме случая, предусмотренного п. 5 ст. 250 ГК). В обоих случаях вообще нельзя говорить о преимущественном праве покупки. В первом потому, что именно продавцу принадлежит право выбора того участника общей собственности, которому он желает продать свою долю; продавец может остановить свой выбор на любом из них. Во втором потому, что доля никому не продается, а отчуждается иным способом (например, передается в дар), следовательно, нет и преимущественного права ее покупки. Сособственник может воспользоваться преимущественным правом покупки лишь тогда, когда он готов купить долю по цене, предложенной продавцом, и на прочих предлагаемых им условиях, которые должны быть равными. Если продавец назначает явно завышенную цену, не желая продать долю сособственнику, а после его отказа купить долю при продаже доли постороннему лицу сбрасывает цену, то это обстоятельство может служить основанием для применения последствий, предусмотренных п. 3 ст. 250, так как нарушено преимущественное право покупки.

Поскольку преимущественное право покупки доли распространяется лишь на остальных (кроме продавца) участников общей долевой собственности, уступка этого права не допускается.

Преимущественное право покупки не подлежит применению при продаже доли с публичных торгов, цель которых состоит в том, чтобы продать имущество (в том числе и долю) тому, кто предложит за нее наивысшую цену по сравнению со стартовой. В то же время сособственники могут принять участие в публичных торгах на общих основаниях.

Публичные торги для продажи доли при отсутствии согласия на то всех сособственников могут проводиться в случаях, предусмотренных законом, например при обращении взыскания на имущество участника общей долевой собственности по его обязательствам (см. ч. 2 ст. 255 ГК).

3. Продавец, который желает продать свою долю постороннему лицу, обязан письменно известить об этом остальных сособственников с указанием всех условий, на которых доля продается, в том числе и цены. Совершенно очевидно, что продавец не должен до бесконечности ждать, отреагируют ли остальные сособственники на его предложение или нет. Поэтому закон устанавливает сроки, в течение которых сособственники могут откликнуться на предложение о покупке доли: один месяц, если речь идет о продаже доли в недвижимости, и десять дней, если речь идет о продаже доли в движимом имуществе. Сроки исчисляются со дня извещения сособственников о намерении продать долю. По своей юридической природе — это сроки существования права, которые в отличие от сроков исковой давности не подлежат ни приостановлению, ни перерыву, ни восстановлению.

Если сособственники откажутся от покупки доли либо никак не отреагируют на предложение продавца, то по истечении указанных сроков (соответственно, одного месяца или десяти дней) продавец вправе продать долю любому лицу. Молчанию сособственников в данном случае придается юридическое значение в том смысле, что они утрачивают преимущественное право покупки доли.

4. Если доля продана с нарушением преимущественного права покупки (например, продавец не уведомил остальных сособственников о продаже доли, или не дождался истечения выжидательного срока, или продал долю постороннему лицу на иных более льготных условиях, чем те, которые были предложены сособственникам), то любой другой участник общей собственности в течение трех месяцев может в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Указанный трехмесячный срок, в отличие от сроков, предусмотренных п. 2 ст. 250 ГК, является специальным сроком исковой давности. Начало его течения определяется по общим правилам п. 1 ст. 200 ГК. На этот срок распространяются правила о приостановлении, перерыве и восстановлении сроков исковой давности (п. 2 ст. 197 ГК).

5. В части первой ГК правила о преимущественном праве покупки распространены также на случаи отчуждения имущества по договору мены. В то же время очевидно, что их можно применять далеко не во всех случаях отчуждения доли по договору мены, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещи того же рода, в том же количестве и того же качества.

Статья 250 ГК РФ. Преимущественное право покупки (действующая редакция)

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

• URL
• HTML
• BB-код
• Текст

Комментарий к ст. 250 ГК РФ

Наделение участников общей собственности преимущественным правом на покупку отчуждаемой доли обусловлено спецификой складывающихся правоотношений между данными лицами.

у участника общей собственности нет свободы усмотрения в осуществлении своих правомочий собственника.

Преимущественное право направлено на прекращение права общей собственности и возникновение права частной собственности или уменьшение количества участников правоотношения общей собственности и, как следствие, сведение конфликтов к минимуму.

Преимущественное право можно обойти, совершив отчуждение либо небольшой части доли, либо всей доли на основании безвозмездной сделки. Преимущественное право в правоотношении общей собственности можно обойти, совершив сделку дарения. Однако и в этом случае правообладатель может его защитить посредством признания данной сделки недействительной. Как показывает анализ судебной практики, основная сложность заключается в доказательстве притворности сделки.

1. Допуская возможность участника долевой собственности распоряжаться своей долей в праве собственности, законодатель в то же время стремиться обеспечить интересы иных собственников общего имущества. Возможность приобрести долю позволяет сособственникам избежать появления среди них нового субъекта. Этому служит преимущественное перед иными лицами право участников долевой собственности приобрести отчуждаемую сособственником долю. Из п. 1 комментируемой статьи следует, что преимущественное право покупки распространяется на возмездные сделки (куплю-продажу, мену). При безвозмездном отчуждении доли — дарении, передаче по наследству, преимущественное право не действует, так как безвозмездные сделки не предусматривают встречного предоставления и совершаются, как правило, в отношении лиц, с которыми у участника долевой собственности сложились определенные личные отношения. Кроме того, преимущественное право действует только при отчуждении доли третьему лицу. При приобретении доли участником общей долевой собственности преимущественное право не действует. Обязательным условием реализации преимущественного права является приобретение сособственником вещи на прочих равных условиях. Действие преимущественного права покупки ограничено сроком, установленным законом (см. комментарий к п. 2 данной статьи).

Преимущественное право не распространяется на случаи отчуждения доли в праве общей собственности с публичных торгов, а также случаи продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Отсутствие преимущественного права покупки при продаже с публичных торгов определяется правовой природой таких торгов: их участники должны иметь равные возможности приобретения имущества.

При этом положения комментируемой статьи не препятствуют участнику общей долевой собственности, заинтересованному в приобретении доли, участвовать в публичных торгах на общих основаниях.

2. Исходя из абз. 2 п. 1 комментируемой статьи, а также п. 1 ст. 447 Кодекса, торги по продаже имущества, являющегося объектом общей долевой собственности (при отсутствии согласия всех сособственников), могут проводиться лишь в случаях, прямо предусмотренных законом и в установленном им порядке.

Земельным кодексом РФ установлены специальные правила отчуждения доли в праве собственности на земельный участок, занятый строением. Согласно п. 3 ст. 35 ЗК собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки земельного участка.

3. Обязательным условием продажи доли является извещение сособственников о продаже, которое должно содержать указание на объект продажи и цену. Извещение должно быть сделано в письменной форме. Законом могут быть определены особенности извещения сособственников о продаже доли. Так, Приказом Минэкономразвития России от 17 ноября 2016 г. N 724 утвержден Порядок размещения извещения участников долевой собственности на недвижимое имущество о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество на официальном сайте органа регистрации прав в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. При нотариальном удостоверении сделки по отчуждению доли в праве собственности на недвижимое имущество проверяется надлежащее исполнение обязанности по извещению сособственников о продаже доли.

По смыслу комментируемой статьи, извещение о намерении продать долю в праве собственности не является офертой, соответственно, извещение не создает обязанности собственника заключить договор продажи доли в праве собственности. Он может отказаться от продажи доли, но не может продать ее третьим лицам, минуя сособственников.

4. Право преимущественной покупки действует в течение установленного законом срока, исчисляемого с момента извещения о продаже доли. Если в установленный срок участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Если все участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее установленных законом сроков.

5. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к ст. 205 Кодекса этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Поскольку предъявление требования о переводе прав покупателя при нарушении преимущественного права покупки является специальным способом защиты, предусмотренным для подобных ситуаций, иск о признании сделки недействительной не будет признан надлежащим способом защиты нарушенного права и не подлежит удовлетворению (п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

6. Преимущественное право покупки доли в равной мере принадлежит всем сособственникам. Если приобрести долю в праве собственности изъявят желание несколько сособственников, продавец доли вправе выбрать, с кем из них заключить договор. Доля может быть также куплена несколькими сособственниками.

7. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается, поскольку это противоречит его назначению — обеспечить интересы конкретных лиц — сособственников.

8. Правила комментируемой статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены, если есть возможность предоставить отчуждающему долю собственнику эквивалент того, что он ожидает получить в качестве встречного предоставления.