Расторжение ДДУ в одностороннем порядке по инициативе дольщика

Как осуществляется расторжение договора долевого участия

Многолетний опыт работы позволяет мне эффективно работать по расторжению ДДУ в Санкт-Петербурге. Провожу юридические консультации, оказываю практическую помощь.

Участник долевого строительства, как и застройщик, имеет законное право на расторжение договора долевого участия (ДДУ) в одностороннем порядке, однако для этого необходимы веские основания. Безосновательное расторжение договора невозможно. Только в судебном порядке, суд сам найдет основания, договор будет расторгнут.

Основные положения, касающиеся расторжения ДДУ, изложены в статье 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Любой дольщик наделен правом расторгнуть договор, независимо от этапа строительства.

Право выйти из долевого строительства имеет, как дольщик, так и застройщик. В общем случае, договор может быть расторгнут одним из нижеследующих способов:

• расторжение ДДУ по инициативе дольщика;
• расторжение ДДУ по инициативе застройщика;
• расторжение договора долевого участия по соглашению сторон;
• расторжение договора в судебном порядке.

Расторжение договора долевого участия, независимо от того, как оно было совершено, заканчивается возвратом денег дольщику. Пункт 4 и Пункт 5 статьи 5 Закона № 214 гласят о том, что при несвоевременно оплате договора дольщиком застройщик имеет право в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ. Но перед этим он обязан письменно уведомить дольщика о наличии задолженности, а также указать правовые последствия неуплаты денежных средств, и только по истечении 30 дней с момента уведомления он может расторгнуть договор.

Оснований для одностороннего расторжения ДДУ для дольщика гораздо больше. Действительно, в данном вопросе закон явно не на стороне застройщика.

Основания для расторжения ДДУ

Перед тем, как расторгнуть договор долевого участия, дольщик обязан уведомить застройщика о своем решении, однако предварительно рекомендуется убедиться, что основания для такого решения соответствуют законодательству, а именно, Пункту 1 статьи 9 Закона № 214. Существует два пути решения данного вопроса. Первый заключается в самостоятельном расторжении, когда дольщик просто направляет застройщику уведомление заказным письмом. Второй подразумевает расторжение договора через суд.

Внесудебное расторжение ДДУ возможно по следующим объективным причинам:

• Сроки передачи квартиры застройщиком дольщику задержаны более, чем на два месяца.
• Застройщик отказывается исправлять выявленные нарушения, а также не возмещает расходы на устранение недоделов силами дольщика.
• Застройщик нарушил положения о гарантиях качества, которые прописаны в статье 7 того же закона.
• Дополнительные основания для расторжения прописаны в самом договоре.

Таким образом, расторжение ДДУ в одностороннем порядке дольщиком сводится к тому, что застройщику заказным письмом направляется уведомление с описью вложения. Договор автоматически считается расторгнутым.

Расторжение договора в судебном порядке регламентируется Пунктом 1.1 статьи 9 ФЗ № 214 и производится по следующим объективным причинам:

• Стройка была полностью остановлена или заморожена на такой срок, что становится очевидным невозможность сдать объект в срок.
• Изменение проектной документации в процессе строительства, которое привело к изменению общей площади квартиры более чем на 5%.
• Изменение застройщиком назначения нежилых помещений и общего имущества в составе многоквартирного дома.
• Дополнительные основания для расторжения прописаны в самом договоре.

В тех случаях, когда застройщик полностью выполняет свои обязательства, расторжение договора во внесудебном порядке невозможно. Тем не менее, расторгнуть такой договор через суд вполне реально, при условии, что судья найдет достаточные для этого основания.

Как происходит

Из четырех вариантов расторжения ДДУ только один определяет соответствует процедуре, начатой по инициативе застройщика. По инициативе дольщика расторжение происходит по соглашению сторон, во внесудебном и в судебном порядке. Расторжению подлежит только договор, зарегистрированный в Росреестре. Факт расторжения сделки тоже регистрируется.

Важно помнить, что после подписания акта приема-передачи вернуть стоимость договора невозможно, так как составление акта свидетельствует о том, что все стороны выполнили свои обязательства. Таким образом, расторгнуть договор можно только пока не подписан акт приема-передачи.

Расторжение договора долевого участия по соглашению сторон

Пожалуй, самый редкий случай, когда заключается письменное соглашение о расторжении договора – достижение общего согласия сторон. Данное соглашение необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для расторжения ДДУ по взаимному согласию не требует оснований. Также стороны договариваются о порядке возврата дольщику денежных средств.

На этом моменте следует заострить внимание. При расторжении договора в одностороннем порядке по инициативе дольщика застройщик должен вернуть деньги в размере стоимости договора, а также оплатить проценты в размере одной трехсотой ставки рефинансирования (если дольщиком является гражданин, то проценты выплачиваются в двойном размере). Срок возврата денег составляет двадцать дней, и если застройщик не уложился в этот период, то с него будет дополнительно взыскан штраф.

Если же имеет место соглашение сторон, то условия выплаты денег диктуется именно этим соглашением, но не законом. Юристы застройщика, страхуя себя, прорабатывают текст соглашения так, чтобы условия возврата были для дольщика невыгодными.

К примеру, в соглашении может быть указано, что застройщик обязуется выплатить деньги дольщику только после того, как на данную квартиру будет заключен договор с другим дольщиком.

Еще один пример – поэтапный возврат средств. По факту срок возврата может затянуться на длительное время.

После приведенных примеров возникают некоторые сомнения относительно того, что расторжение договора по соглашению сторон является оптимальным вариантом. Юристы рекомендуют внимательно прочитать текст соглашения и сравнить условия возврата средств с теми условиями, которые предусмотрены законом. Профессиональный юрист поможет сделать все необходимые расчеты и подсказать наиболее выгодный вариант выхода из сделки.

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика

Законом определены условия, при которых дольщик без обращения в суд может в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия. Ранее эти условия были перечислены. Порядок расторжения договора определяет следующие действия:

• Необходимо предложить застройщику расторгнуть договор по соглашению сторон. Застройщик должен выплатить сумму договора, а также проценты в размере 1/150 ставки рефинансирования за каждый день, в течение которых он пользовался деньгами дольщика.
• Если застройщик согласен с предложением, то процедура расторжения оформляется, как расторжение по соглашению сторон. Если застройщик отказался от предложения дольщик, то заказным письмом ему нужно отправить уведомление о расторжении договора. В том же письме приводится расчет суммы к выплате и реквизиты, по которым застройщик должен в течение 20 дней перевести деньги.
• Если в положенный срок застройщик не выплатил деньги, то они взыскиваются в судебном порядке, как и штраф за каждый день просрочки. Одна процедура плавно переходит в процедуру расторжения договора по суду.

За дату расторжения договора принимают дату отправки официального письма. Но следует помнить, что факт расторжения договора должен быть зарегистрирован в Росреестре. Для этого следует подать ксерокопию письма застройщику и заявление на регистрацию расторжения договора. Регистрация проходит бесплатно. На взимается госпошлина и при расторжении договора через суд.

Расторжение договора в судебном порядке

Обратиться в суд для расторжения ДДУ можно при наличии оснований, предусмотренных федеральным законом 214 или же в прочих ситуациях, когда дольщик не может выти из соглашения и не может договориться с застройщиком. Суд сам определяет обстоятельства, а также устанавливает порядок расчета застройщика с дольщиком при разрыве ДДУ. Чтобы самому не допустить критических ошибок при подготовке документов и судебной тяжбе, желательно обратиться к адвокату по ДДУ.

Сначала необходимо составить исковое заявление, где указывается суть требования, приводятся основания (при наличии), представлен полный расчет основной суммы и процентов. Если дольщик в процессе сотрудничества понес убытки, то в исковом заявлении он указывает размер компенсации и требования взыскать деньги с застройщика.

Если с застройщика востребована сумма договора и комиссия за использование средств, то неустойку истец требовать не в праве. Кроме этого, согласно статье 333 ГК РФ, застройщик имеет право ходатайствовать об уменьшении процентов за пользование деньгами.

К исковому заявлению необходимо приложить:

• Копию договора о долевом строительстве.
• Документальное подтверждение нарушения застройщиком условий договора или прочих оснований, которые послужили причиной подачи иска.
• Подробную схему расчета суммы, которая должна быть взыскана с застройщика.

Суд может запрашивать дополнительные документы. Если судебное постановление вынесено в пользу истца, то застройщик обязан выплатить указанную судом сумму в течение 10 дней. На начало отсчета берется вступление судебного постановления в законную силу. После указанного срока истец может получить на руки исполнительный лист и направить его судебным приставам. Они исполнят судебное решение в принудительном порядке.

Иск о расторжении договора о долевом участии можно подавать как в суд общей юрисдикции, так и в арбитражный суд. Суды общей юрисдикции чаще занижают проценты. Речь идет не о сумме договора, а о дополнительных штрафных санкциях в отношении застройщика. Решение суда можно обжаловать. Судебная практика показывает, что закон и государство защищает интересы дольщиков, однако злоупотреблять их приоритетом не получится. Например, безосновательное прекращение сотрудничества редко поддерживается судом, а схемы неправильных расчетов не принимаются.

Одностороннее расторжение ДДУ

При удачном раскладе, расторгнув ДДУ, можно получить с застройщика в два раза больше, чем заплатили. Бесплатная консультация юриста. Тел. +7 (903) 120-51-06 Ежедневно с 9 до 23ч.

Юридический центр RegPractic

Отказ дольщика от ДДУ

Оценим риски невзыскания и дадим рекомендации касательно способов расторжения. При отказе от исполнения ДДУ можно взыскать: цену договора, проценты за пользование деньгами с даты их фактической оплаты, штраф по ЗоЗПП, убытки, моральный вред и компенсацию юридических услуг. Тел. +7 (903) 120-51-06 Ежедневно с 9 до 23ч.

Юридический центр RegPractic

Расторжение в суде общей юрисдикции

Сверх цены ДДУ (3 127 554 руб.) взыскали:

• проценты 700 000 руб.
• штраф — 1 000 000 руб.
• убытки в виде расходов по оплате цены договора бронирования и подбора квартиры, а также оформлению собственности — 95 789 руб.
• оплату услуг представителя — 30 000 руб.
• компенсацию морального вреда — 5 000 руб.
• расходы на доверенность — 1 800 руб.
• почтовые расходы — 621,84 руб.
• расходы по уплате госпошлины — 19 928,84 руб.

Итого 1 833 210 руб. без учета госпошлины сверх цены ДДУ + цена ДДУ 3 127 554 руб.

Расторжение в арбитражном суде

Цена ДДУ и штраф на стоимость квартиры взыскивались в суде общей юрисдикции, а проценты и штраф на проценты в арбитражном суде.

Красногорский взыскал стоимость квартиры: 3 211 600 рублей, а также штраф в размере половины её стоимости: 1 610 988,84 рубля. Дополнительно взыскали компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей. Госпошлина в размере 11 058 рублей также взыскана в пользу истца.

Арбитражный суд взыскал проценты по ч. 2 ст. 9 ФЗ-214 и штраф на проценты (предварительно уступленные юридическому лицу), а именно: 500 000 рублей в виде процентов, и 250 000 рублей в виде штрафа.

Сложим взысканные суммы без учета стоимости квартиры. 1 610 988 руб. + 10 000 руб. + 500 000 руб. + 250 000 руб. = 2 370 988 руб. Получается сверх цены ДДУ (3 211 600 рублей) взыскали 2 370 989 рубля. Совокупные штрафные санкции в процентном выражении составили в 74% от стоимости квартиры. Великолепный результат. Если перевести результат в квадратные метры, то истец сможет вместо однокомнатной квартиры купить двухкомнатную (в том же доме).

Что можно взыскать?

• Стоимость квартиры в полном объеме (по 333 ГК РФ судом не уменьшается).
• Проценты за пользование вашими деньгами.
• Убытки.

Добровольно застройщики такие требования не удовлетворяют и взыскание осуществляется в судебном порядке, где дополнительно можно потребовать:

• штраф в размере 50% от всего иска в пользу дольщика (п.6 ст. 13 ЗоЗПП).
• компенсацию морального вреда.
• компенсацию всех судебных расходов (оплату услуг представителя, нотариальной доверенности, госпошлины и другое по ситуации).

Проценты и штраф в совокупности довольно большие деньги, даже при возможном снижении по 333 ГК РФ. Не забываем, что расчет процентов осуществляется с даты оплаты ДДУ. Если дольщик решил расторгнуть договор, следует выяснить у юриста, сколько можно взыскать сверх его цены. Также мы консультируем о возможных рисках.

Анализ правоотношений

Основания расторжения ДДУ в одностороннем порядке

Безусловное основание расторжения ДДУ – это нарушение срока передачи квартиры более чем на два месяца (п. 1 ч. 1 ст. 9 ФЗ-214 о долевом строительстве). Есть и другие основания, но практического применения они не имеют.

Момент расторжения договора

ДДУ считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от его исполнения (ч. 4 ст. 9 ФЗ-214). Это значит, что ДДУ расторгнут с даты на почтовом штемпеле, а не с даты получения его застройщиком или признания его таковым судом.

Непринятие застройщиком такого предложения на факт расторжения не влияет. Возврат дольщику уведомления, в связи с истечением сроков хранения, правового значения не имеет (п. 67 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).

Если нет денег на оплату исполнительного листа?

Нужно ли заключать соглашение о расторжении?

Заключившим соглашение суд может отказать в процентах по следующим причинам:

• В ч. 1 ст. 9 ФЗ-214 не указано «соглашение о расторжении ДДУ».
• Соглашение заключено без привязки к виновным действиям застройщика.
• Переписка с застройщиком по поводу заключения соглашения даст повод ответчику сослаться на волеизъявление истца.

Основания для отказа от исполнения договора по ч. 1 ст. 9 ФЗ-214 предполагают виновные действия застройщика. Соглашение о расторжении ДДУ выражает добровольное согласие дольщика, направленное на прекращение договорных отношений. Чтобы взыскать штрафные санкции, нужно доказать виновные действия застройщика, что при заключении соглашения будет проблематично.

Содержание уведомления об одностороннем отказе

• Указать правовое основание расторжения: п. 1 ч. 1 ст. 9 ФЗ-214.
• Потребовать выплатить цену договора долевого участия.
• Потребовать выплатить проценты за пользование денежными средствами с указанием способа их исчисления.
• Заявить убытки.
• Указать банковские реквизиты для перечисления денежных средств.
• Указать срок для исполнения требований: 20 рабочих дней с даты направления уведомления об отказе от договора (ч.2 ст. 9 ФЗ-214).

План действий

• По истечении двух месяцев с даты начала просрочки направить застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия по почте заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 ФЗ-214).
• Подождать двадцать рабочих дней со дня направления уведомления. Если деньги не зачислены, направить иск в суд.

Расчет процентов

Проценты исчисляются на основании ч. 2 ст. 9 ФЗ-214. Цена ДДУ * количество календарных дней (период пользования деньгами) * ключевая ставка ЦБ РФ * 1/150 (в двойном размере).

Государственная регистрация прекращения ДДУ

Дольщику незачем самому погашать запись о сделке в ЕГРН. Взысканию в суде это не помешает. ДДУ считается расторгнутым, независимо от факта госрегистрации. Запись в ЕГРН застройщик погасит самостоятельно. Ему это нужно больше, чем вам. Судебная практика не знает примеров, когда взысканию воспрепятствовала непогашенная запись в Росреестре.

Компенсация убытков

Убытки недостаточно просто их заявить, нужно ещё правильно обосновать наличие причинно-следственной связи между ними и действиями застройщика.

• Цена договора бронирования и подбора квартиры.
• Уплаченные банку проценты по ипотечному кредиту. Доказывается вина застройщика и аргументируется наличие причинно-следственной связи между заключением ДДУ и подписанием кредитного договора. Иными словами, устанавливается связь между процентами по кредиту и виновными действиями ответчика, допустившего просрочку передачи квартиры по договору.
• Разница между ценой ДДУ и текущей рыночной стоимостью аналогичной квартиры по данным экспертизы на момент вынесения решения суда. Компенсация расходов на проведение экспертизы возлагается судом на ответчика.
• Расходы по оплате цены агентского договора. Доказывается, что дольщик не мог купить квартиру напрямую у застройщика, поскольку у агента было эксклюзивное право по реализации объектов долевого строительства.

Снижает ли суд проценты и штраф?

У суда есть такое право на основании ст. 333 Гражданского Кодекса РФ. Степень снижения осуществляется в зависимости от конкретных обстоятельств дела, а как преподнести суду эти обстоятельства решает ваш юрист. Именно поэтому, так много зависит от представителя истца в суде.

За какой период рассчитываются проценты?

Проценты начисляются с даты получения застройщиком цены ДДУ по дату направления уведомления о расторжении договора. При неудовлетворении требования дольщика уточняются на дату рассмотрения дела по существу.

Процессуальные хитрости

После принятия иска к производству по адресу застройщика, выяснилось что в этом суде снижают проценты в большей степени, чем в суде по адресу регистрации истца (или наоборот). Как поменять суд не отказываясь от иска?

Двойная неявка истца в судебные заседания позволит оставить иск без рассмотрения (абз. 8 ст. 222 ГПК), что не препятствует повторной подачи иска в другой суд. Риском является требование ответчика на рассмотрение дела по существу.

Об удержании штрафных санкций при отказе от договора долевого участия?

Указанный пункт является недействительным на основании ч. 7 ст. 9 ФЗ-214. При одностороннем отказе от договора (при виновных действиях застройщика) не допускается зачет требований по уплате дольщиком штрафных санкций, предусмотренных в ДДУ за его расторжение

Нужно ли в иске просить расторгнуть договор при направлении уведомления об отказе?

Расторжение расторгнутого договора смысла не имеет. В иске заявлются только денежные требования.

Одновременное заявление процентов по различным основаниям

Можно ли заявить требование (за один и тот же период) процентов за пользование деньгами и компенсации уплаченных процентов по ипотечному кредиту?

Одно другому не мешает. Согласно ст. 10 ФЗ-214 и в соответствии с п. 35 Обзора практики . в связи с участием граждан в долевом строительстве. утвержденного Президиумом ВС РФ 04.12.2013г. при наличии вины застройщика, дольщик может потребовать возместить в полном объеме причиненные ему убытки сверх неустойки.

Одновременное заявление убытков по различным основаниям

Можно ли заявить одновременно требование по двум убыткам: разницы между ценой ДДУ и рыночной стоимостью квартиры плюс проценты уплаченные банку по ипотечному кредиту?

Указанные исковые требования относятся к убыткам. Согласно ст. 15 ГК РФ и ст. 10 ФЗ-214 дольщик может требовать их полного возмещения.

Можно ли расторгнуть договор с ипотекой?

Миллион долларов

Квартира приобретена по договору цессии. При расторжении договора долевого участия, дольщику должены цену ДДУ или сумму по договору уступки? Застройщик должен вернуть цену квартиры по ДДУ, так как все права предыдущего участника перешли к новому после регистрации договора уступки. Следовательно, если купили квартиру по уступке за «миллион долларов», это не значит, что застройщик должен вам именно эту сумму.

Нужно ли платить НДФЛ с возвращенной застройщиком цены договора?

Возвращенные денежные средства не образуют доход, поэтому не облагаются налогом. Взысканные проценты являются доходом, т.к. приводят к образованию экономической выгоды у дольщика (НК РФ не относит их к исключениям, освобождаемым от налогообложения).

Расторжение договора долевого участия в строительстве

Расторжение договора долевого участия в строительстве (ДДУ) как и любого иного может быть осуществлено в добровольном или судебном порядке.

Принимая решение о прекращении действия договора, дольщику следует ориентироваться не только на своё стремление вернуть вложенные средства, но также учесть ряд объективных факторов: финансовую состоятельность застройщика, степень готовности возводимого объекта, соблюдение как самим застройщиком, так и дольщиком условий заключенного договора.

Когда застройщик просрочил исполнение своих обязательств по передаче объекта долевого строительства, требование дольщика о расторжении договора без оценки возможных рисков может иметь фатальные финансовые последствия.

Например, добившись положительного судебного решения о взыскании денежных средств, дольщик в случае фактической несостоятельности застройщика рискует остаться наедине с проблемой невозможности исполнения решения суда. Безусловно, что в подобной ситуации предпочтительней выглядит вариант получения строящегося объекта с просрочкой, поскольку его последующая реализация на рынке жилья гарантирует дольщику возврат инвестиций. Даже в случае признания застройщика банкротом закон позволяет дольщику при соблюдении предусмотренных законом процедур получить строящийся объект недвижимости в собственность.

В иной ситуации, когда застройщик не допустил просрочки, но у дольщика в силу положений закона возникло право требовать расторжения договора в судебном порядке, направление требования о расторжении ДДУ не повлечет за собой необратимых правовых последствий. Дольщик вправе сам изменить своё решение, да и сам застройщик может отказаться от расторжения договора.

Согласно п. 1.2. ст. 9 Закона № 214-ФЗ, вступившему в силу 01 января 2017 года, если застройщик исполняет свои обязательства по договору надлежащим образом, дольщик не вправе в одностороннем порядке во внесудебном порядке отказаться от договора.

Как добровольная, так и судебная процедура расторжения договора участия в долевом строительстве предполагает обязательность направления соответствующего обращения застройщику (претензии). Следует помнить, что в случае отказа в удовлетворении претензии или её игнорирования застройщиком, претензионный порядок считается соблюденным, и дольщик имеет законную возможность обратиться в суд с иском.

В случае, если застройщик принимает обращение дольщика, соглашаясь расторгнуть договор во внесудебном (добровольном) порядке, рекомендуем обратить внимание на следующие юридически значимые моменты.

1. Соглашение о расторжении договора долевого участия подлежит государственной регистрации также, как и сам договор при его заключении. Без регистрации соглашения ДДУ не будет считаться расторгнутым.
2. В соглашении о расторжении должно быть четко определено, кто и в какой срок подает документы на регистрацию, чтобы в случае уклонения застройщика его можно было бы обязать в судебном порядке совершить регистрационные действия.
3. Передав застройщику все документы, необходимые для регистрации соглашения о расторжении ДДУ, дольщик обязан позаботитьсяо том, чтобы у него остались на руках доказательства заключения указанного соглашения, его копия и доказательства исполнения дольщиком своих обязательств по нему.
4. Очень часто застройщик настаивает на включении в соглашение о расторжении ДДУ условия об отсрочке возврата денежных средств. При этом срок возврата указывается гораздо больший, чем это предусмотрено законом. Формально, положение соглашения, противоречащее закону, является ничтожным и не подлежит применению, однако на практике многие нормы, установленные законом как императивные, применяются в суде с существенными отступлениями. Суды признают «увеличенную» рассрочку законной, поскольку она была оговорена волей сторон соглашения. Не секрет, что суды порой руководствуются навязываемой региональными властями политикой «о недопустимости разорения застройщика» в интересах других дольщиков.
5. Часто проект соглашения о расторжении договора долевого участия, подготовленный застройщиком, в завуалированной или прямой форме предусматривает отказ от выплаты процентовза пользование чужими денежными средствами. Данное условие прямо противоречит закону и должно быть исключено по инициативе дольщика.

Политика ущемления прав дольщиков при расторжении ДДУ, «мелкий шрифт», двусмысленность пунктов договора и т.п. – достаточно распространенные явления, бороться с которым лучше с помощью высококвалифицированного адвоката, специализирующегося на подобных вопросах.

Добровольное расторжение договора долевого участия, когда интересы дольщика соблюдены в полном объеме, не часто встречающееся явление. Как правило, застройщик игнорирует адресованные к нему финансовые претензии, ввиду чего возвращать внесенные денежные средства дольщику приходиться в судебном порядке. Обращение в суд и формулирование исковых требований к застройщику требует взвешенного подхода, оценки всех рисков, поскольку в обязанности дольщика в суде входит доказывание наличия основания расторжения договора, что для неподготовленного человека является существенной сложностью.

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в перечисленных случаях:

I. Прекращение или приостановление строительства, очевидно свидетельствующее, что строящийся объект долевого участия не будет передан дольщику в установленный договором срок. Дольщик должен быть готов к тому, что в суде очевидный для него факт остановки строительства застройщик будет оспаривать, приводя доказательства ведения работ на объекте. В качестве доказательств остановки работ судом расцениваются:

• официальный ответ уполномоченной, надзирающей за строительством жилых домов организации на запрос дольщика о имеющих место нарушениях при строительстве объекта,
• судебные акты, из которых следует, что строительство приостановилось или идет таким темпом, что очевидно, что дом не будет сдан вовремя,
• договоры, которые застройщик заключает с новыми дольщиками на тот же объект, срок передачи квартир в которых указан со значительной отсрочкой от установленного более ранними ДДУ,
• официальное изменение проектной документации.

Доказательствами также будут являться свидетельские показания, фотографии, протоколы собраний дольщиков или инициативной группы с участием представителя застройщика или без него, статьи в СМИ.

Не всегда очевидные для дольщика обстоятельства, свидетельствующие о приостановке строительства, будут очевидными для суда, поэтому следует тщательно готовить доказательственную базу. Застройщик может имитировать осуществление строительства, направляя на стройку 3-5 человек, которые будут перекладывать с места на место строительный мусор перед онлайн камерой. У юридического лица есть и другие способы подготовить доказательства «активного» ведения строительства.

II. Существенное изменение проектной документации строящегося недвижимого объекта, в состав которого входит объект долевого строительства, в том числе превышения предельно допустимого изменения общей площади объекта долевого строительства (квартиры, нежилого помещения).

С 01 января 2017 года в Закон 214-ФЗ внесено уточнение в статью 9 — расторгнуть договор в судебном порядке согласно данной статье дольщик может не только когда застройщик существенно изменил проектную документацию (что в общем-то для дольщика является понятием абстрактным, решения суда по таким спорам при одинаковым исходных данных бывают прямо противоположны), но и увеличил площадь жилого (нежилого) помещения относительно допустимого более, чем на 5 %. В договоре долевого участия должна быть прописана возможность такого увеличения площади, но она ограничена указанными в Законе 5 %.

Дольщику важно не путать понятие проектной документации и проектной декларации. Закон регламентирует только содержание проектной декларации (ст. 19 Закона), раскрывает понятие информации о проекте строительства (ст. 21 Закона). Принципиально важные моменты информации об объекте строительства, такие как строительные материалы и технические решения, определяющие качество объекта строительства и привлекающие дольщика, не относятся законом к обязательной информации о проекте строительства, подлежащей выкладыванию в общий доступ, следовательно, и изменение проекта в части использования материалов и технических решений (часто используемые застройщиками в целях удешевления строительства и увеличения своей прибыли) законодатель не расценивает как существенные, предполагая, что заинтересованные лица не лишены права доказывать в судебном порядке значительность внесенных в проект изменений.

Поскольку понятие существенного изменения проектной документации законом не раскрыто, значит в судебной практике может трактоваться по-разному. Изменение проектной документации по своей сути является односторонним изменением условий договора, что согласно ст. 310 ГК РФ недопустимо. Однако факт упоминания в законе этого обстоятельства некоторые расценивают как законодательное допущение изменения проекта строительства. В итоге — в случае возникновения спора, окончательное решение принимает суд. Для дольщика изменение этажности дома, внутридомового оборудования, строительных материалов, технических решений может иметь существенное значение, а для суда может и не иметь.

На наш взгляд к существенным изменениям проектной документации относится и изменение срока сдачи объекта, который в обязательном порядке включается в проектную декларацию и является согласно ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ существенным условием самого договора долевого участия. Для дольщика процент успеха расторгнуть через суд договор на основании увеличения срока сдачи объекта выше, чем в иных случаях, установленных законом (п. 4 ч. 1.1. ст. 9 Закона № 214-ФЗ).

III. Изменение назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимого имущества (практически не встречающееся основание для расторжения договору долевого участия в строительстве).

IV. Иные случаи, установленные договором или законом. В качестве примера можно привести расторжение договора по инициативе арбитражного управляющего (финансового управляющего при банкротстве физических лиц).

При расторжении договора по инициативе участника долевого строительства застройщик обязан в 10-дневный срок вернуть дольщику денежные средства в полном объеме, а также уплатить проценты на эту сумму, размер которых рассчитывается согласно статье 9 Закона о долевом строительстве.

На сегодняшний день статистика такова, что чаще всего дольщику приходится возвращать деньги от застройщика в судебном порядке, соединяя два самостоятельных исковых требования о расторжении договора участия в долевом строительстве и о взыскании денежных средств по нему.

Правовой путеводитель: как расторгнуть ДДУ и вернуть деньги?

В регионе новая волна переносов сроков сдачи и задержек по объектам. Дольщики объектов обеспокоены: что делать? Инициировать расторжение договора ДДУ или все-таки дождаться ввода в эксплуатацию желанных «метров»? В новом материале SpbHomes.ru разобрался, как расторгнуть договор ДДУ с застройщиком и вернуть деньги.

Порядок расторжения ДДУ

К сожалению, среди испуганных дольщиков широко распространено мнение, что расторжение ДДУ практически невозможно. Нет, это вполне реально, а процедура строго регламентирована в законе №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».

Какие могут быть основания для отказа дольщика в одностороннем порядке?

• Застройщик задерживает сдачу дома на 2 месяца и более без официального переноса сроков;
• Строительство велось с сильными отклонениями от проектной декларации, что привело к качественному ухудшению жилья (использовались другие технологии, некачественные материалы и проч.);
• В случае нарушения застройщиком финансовых обязательств перед поручителем (банком);
• В случае лишения поручителя застройщика лицензии на осуществление банковских операций.

По перечисленным ранее основаниям не предусмотрен судебный порядок рассмотрения. После отказа от договора в одностороннем порядке, девелопер в течение 20 рабочих должен вернуть дольщику уплаченную им сумму и 1/300 от нее по ставке рефинансирования ЦБ за использование этих денег (проценты рассчитываются со дня внесения дольщиком денег до момента их возврата).

При официальном переносе сроков сдачи застройщик не нарушает действующее законодательство, однако покупатель может расторгнуть договор по собственной инициативе, но уже по другим причинам.

Расторжение ДДУ с участием судебных органов:

• Если застройщик приостановил или прекратил возведение дома и стало совершенно очевидно, что закончить его он не сможет;
• Если внесены серьезные изменения в проектную декларацию, в том числе размера квартиры;
• Если изменено назначение помещений общего пользования и встроенно-пристроенных нежилых помещений.
• В этом случае денежные средства плюс проценты за их использование (1/300 возвращаются дольщику в течение 10 рабочих дней.

В всяком случае, дольщик обязан уведомить строительную компанию о своем желании прекратить обязательства в письменной форме. К уведомлению желательно приложить расчеты процентов за пользование деньгами и ваши банковские реквизиты.

Если объект в строящемся доме был куплен в ипотеку, то необходимо известить о желании прекратить отношения с девелопером и банк. Кредитная организация в этом случае может быть привлечена судом в качестве третьего лица в процессе рассмотрения дела. После того, как застройщик вернет деньги, вы можете погасить кредит досрочно (если это предусмотрено договором с банком) или продолжать выплачивать ипотеку. Этот вопрос подробно лучше обсудить еще до оформления ипотеки.

Соглашение о расторжении

После того, как застройщик получил уведомление о желании дольщика расторгнуть ДДУ, составляется соглашение о расторжении. Бумага необходима только в случае внесудебного порядка, так как, если в деле участвует суд, то соглашение заменяет постановление. В документе прописываются именно те пункты, по которым возникло недовольство. Девелопер, в некоторых случаях, может предложить исправить недостатки. Идти на это или нет – решает каждый дольщик самостоятельно в зависимости от конкретной ситуации.

После составления соглашения о расторжении ДДУ (или получения постановления суда) нужно дождаться государственной регистрации документа.

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика

В одностороннем порядке по инициативе дольщика расторгнуть предварительный ДДУ не является делом затруднительным: как правило, предварительные договоры служат некой гарантией того, что сделка все-таки будет заключена. Однако застройщик фактически не имеет права требовать брать какую-либо сумму перед регистрацией основного ДДУ. Помните, ДО государственной регистрации ДДУ вы можете отказаться от условий в любой момент и по любым причинам. Если определенная сумма все-таки была уплачена в счет стоимости квартиры до госрегистрации, то взыскание этой денежной суммы впоследствии будет производиться по совершенно другим основаниям, крайне нежелательным для застройщика.

Условия для расторжения ДДУ и схема действий ясны. Как показывает практика, строительная компания может пытаться тянуть время, оказывать психологическое давление на дольщиков, уговаривать и задабривать, однако в юридической сфере «пакостить» довольно сложно.

Распространенной практикой стало учреждение девелопером дочерних организаций, которые выступают в качестве застройщиков объектов. Имущества у таких юрлиц немного, взять с них, выражаясь проще, нечего, поэтому требуется довольно продолжительное время на оспаривание своих же денежных средств.

Самыми громкими долгостроями в Петербурге стали объекты ГК «Город», ГК «Элис», холдинга «Л1» и СК «Росстрой» (СУ-155). Пожалуй, самым верным решением станет обращение к квалифицированному юристу в области жилищного права. Важно понимать, что грамотно составленное исковое заявление и проверенные документы – это залог победы.

Расторжение ДДУ дольщиком: как вернуть вложенные деньги?

К подписанию ДДУ люди относятся с опаской: слухи об обманутых дольщиках, многочисленных банкротствах заставляют хорошо подумать, прежде чем вложить средства в строительство. На самом деле невыполнение условий любого договора ведет к его расторжению. Как защитить себя от недобросовестных девелоперов, и можно ли расторгнуть ДДУ и вернуть деньги, когда вас обманули?

Расторжение соглашения, инициированное дольщиком: причины и порядок действий

Закон о защите потребительских прав предусматривает возможность дольщика прекратить действие договора в любое время до сдачи объекта. Однако перед тем, как заключать ДДУ, дольщику настоятельно рекомендуется тщательно изучить статью №9 Федерального Закона-214. Здесь указаны причины, на основании которых можно по инициативе дольщика разорвать соглашение с девелопером, не выполнившим данных первому обязательств.

• Нарушение требований к качеству объекта строительства. Если при приемке квартиры, например, обнаружен брак, недостатки в работе, дольщик имеет право потребовать устранения недостатков или снижения суммы уплаты за объект в счет устранения брака. В случае отказа – разорвать соглашение и потребовать свои деньги назад.
• Невыполнение обязательных требований, отступление от норм и заявленных характеристик новостройки. Окна расположены без доступа к солнцу, неудобный лифт и т.п. – веская причина для расторжения ДДУ.
• Опоздание со сроками сдачи. Как показывает практика, это наиболее частая причина разрыва договора. Если по прошествии 2-х месяцев после окончания указанного в соглашении срока дольщик не получил ключи от квартиры, он имеет право не только разорвать договор, но и потребовать выплаты неустойки по нему.

Еще можно требовать расторжения в редких случаях, когда у застройщика прошел срок договора поручительства с банковской или страховой компанией, а новое соглашение не заключено, а дольщику об этом не сообщили (основания в ч.3 ст.15 ФЗ-214).

Составляется претензия о расторжении ДДУ, которую дольщик направляет юристу застройщика. Следует проследить, чтобы представитель девелопера расписался в получении документа.

Основания для обращения для расторжения ДДУ в суд

В некоторых случаях, чтобы дольщику в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ и вернуть уплаченные средства, нужно обращаться в суд.

• серьезные изменения в проектной документации (увеличение/уменьшение более чем на 3% площади квартиры);
• остановка или задержка строительства, ведущая к срыву сроков сдачи объекта;
• изменение назначения нежилых или жилых помещений в строящемся объекте (например, если застройщик решил отдать нижние этажи под торговый центр без указания этого в ДДУ);
• любые существенные изменения в системах коммуникаций, озеленении территории, количестве парковочных мест и т.д.

В этих случаях с девелопера можно взыскать не только сумму договора, но и неустойку в виде процентов за использование чужих средств.

Как расторгнуть ДДУ с застройщиком: порядок действий

Каков порядок расторжения договора долевого участия, выполняемый по инициативе дольщика?

• основания для претензий по ст. 9 ФЗ-214;
• требования по сумме возмещения, с неустойкой;
• реквизиты для перевода денег или дата, когда дольщик намерен явиться за средствами.

Если за прошедшие после подачи 20 дней застройщик не отреагировал на заявление, можно подавать иск в суд. В исковом заявлении указываются те же сведения, что и в уведомлении, которые могут быть дополнены требованиями о неустойке и штрафе.

Внимание! Перед тем как попытаться расторгнуть договор ДДУ и вернуть деньги, следует помнить, что это возможно только в том случае, пока акт передачи объекта не подписан. Иначе договор будет автоматически считаться выполненным, и доказать ничего не удастся.