Создать жилищный кооператив пошаговая инструкция

Как принимается решение об организации и регистрации ЖСК? Пошаговая инструкция по созданию жилищного кооператива

Для современных жителей мегаполисов и просто больших городов в России весьма актуальным является вопрос вложения инвестиций в коллективное строительство. Квартира в новострое по первоначально сниженной стоимости, отсутствие налогов и удобство в организации коммунального быта – популярность жилищных кооперативов возрождается, как несколько десятков лет назад.

Какова последовательность действий лиц, создающих ЖСК? Как регистрируется и чем руководствуется в своей деятельности? На эти и другие вопросы мы дадим ответы в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Организация строительного жилищного кооператива: как принимается решение?

Будучи одной из форм добровольного объединения граждан (физических и юридических лиц) с целью организации строительства жилищного объекта на паевой основе, а также – дальнейшего управления им, жилищно-строительные кооперативы часто выступают в роли самого застройщика многоквартирного дома после получения разрешения на эти действия.

В Главе 11 Жилищного кодекса РФ прописывается весь порядок организации, а также особенности деятельности жилищно-строительных кооперативов. Что же касается первоначального этапа – инициативе организовать такое объединение – все вопросы по этой теме находят свои ответы в Статье 112 ЖК РФ.

Здесь говорится о том, что инициировать создание кооперации из будущих владельцев квартир могут минимум 5 граждан (юридических лиц), которые вкладывают частные инвестиции в строительство МКД (они же – учредители и пайщики).

Общее количество квартир в строящемся МКД – означает максимальное число учредителей, чье участие правомерно в обсуждении организации данного коллектива.

Регистрация ЖСК: пошаговая инструкция

После того, как будет сформирована инициативная группа граждан, желающих вложить частные ресурсы в строительство МКД в формате паевой доли, проводится заседание, на котором дольщики голосуют за правовую организацию коллектива. На данной встрече оговаривается ряд первостепенных вопросов, среди которых:

• проведение госрегистрации кооператива;
• финансовый объем паев каждого члена жилищного объединения на этапе создания и присоединения в процессе возведения;
• метраж жилой площади, на которую претендуют пайщики;
• избрание председателя и членов правления в ЖСК;
• подготовка документов, разрешающих возведения МКД на земельном участке;
• разработка плана и графика работ по возведению здания и подключению коммуникаций;
• разработка и утверждения Устава кооператива (обязательный норматив по требованию положений Ст. 113 ЖК РФ).

Статья 113 ЖК РФ. Устав жилищного кооператива

• В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.
• В уставе жилищного кооператива может быть предусмотрено использование системы или иной информационной системы при решении вопросов, связанных с управлением в жилищном кооперативе, с учетом функций указанных систем.
• Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие настоящему Кодексу, другим федеральным законам положения.

Куда обращаться для того, чтобы создать?

Государственные регистрационные службы, а также региональные управления строительства и жилищно-коммунального хозяйства должны быть документально оповещены о намерении создать жилищно-строительный кооператив.

В данном контексте, особое внимание следует уделить Уставу новосозданного предприятия – одному из основных документов, который должен быть готов к началу этапа регистрации.

Первое, что нужно зафиксировать в Уставе – это неприбыльность организации. При этом, здесь также четко указывается перечень ключевых видов деятельности с учетом форм налогообложения.

В Уставе отображается:

Где происходит государственное оформление?

Местные регистрационные службы – ведомства, уполномоченные провести процедуру правового оформления деятельности новосозданного ЖСК (Ст. 51 ГК РФ, а также ФЗ №129 «О госрегистрации юридических лиц»).

Проводятся эти действия в течение 5 рабочих дней, и, по окончанию, ЖСК получает статус юридического лица, данные о котором вносятся в Единый реестр юрлиц, а также в базы данных Министерства финансов и налоговой службы РФ.

После того, как кооператив будет официально зарегистрирован, его данные следует предоставить также и в местное управление Пенсионного фонда, а также Фонда социального страхования населения.

Какие бумаги понадобятся, чтобы открыть?

Для проведения регистрации ЖСК потребуется подготовить и предоставить следующие документы:

• Заявление о госрегистрации кооператива на специальном бланке (форма 11001), подписанное уполномоченным на проведение регистрации лицом. (один экземпляр остается в архиве регистрационной службы).
• Протокол собрания кооператива, заверенный подписями всех членов заседания.
• Справка-подтверждение наличия уставного капитала в определенном имущественном или финансовом эквиваленте.
• Квитанция об оплате госпошлины (равна 10 необлагаемым минимумам граждан РФ).

Правильное оформление документов

Для корректного оформления пакета документов, которые подаются для регистрации ЖСК, важно детализировать следующие данные:

Правила оформления протокола о создании организации

Помимо Устава жилищно-строительного кооператива, документом первого приоритета для регистрации объединения является также и Протокол его первого заседания, на котором было принято непосредственное решение об организации ЖСК.

В Протоколе фигурируют ключевые для юридического оформления сообщества сведения:

1. наименование;
2. информация об уставном капитале;
3. членах объединения;
4. а также паевой доле каждого из них на начальном этапе.

Также в Протоколе учредительного собрания отображается информация об избрании руководящего состава и членов правления.

Подписанный участниками учредительного собрания документ обязателен для подачи в пакете данных в процедуре оформления ЖСК в государственных регистрационных службах.

В целом, стоит отметить тот факт, что порядок создания такой формы объединения собственников жилья, как жилищно-строительный кооператив, не является процессом длительным. Основная сложность здесь – изначально четкое согласование долевых паев каждого владельца, а также корректная документальная фиксация согласно правовым стандартам Жилищного кодекса (о том, какие документы необходимы для учреждения и ведения деятельности ЖСК, читайте тут).

Именно от последнего фактора зависят сроки государственной регистрации, и, как следствие, начало функционирования самого ЖСК.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Как организовать ТСЖ в многоквартирном доме

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это объединение собственников квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме (или в нескольких домах ) для совместного управления общим имуществом. ТСЖ обладает правом формировать тариф на содержание и ремонт общего имущества дома, выбирать подрядчиков с выгодными условиями, решать вопросы о необходимости проведения капитальных ремонтных работ, и другими правами и обязанностями .

Инициировать создание ТСЖ могут любые собственники квартир или нежилых помещений в доме. Число голосов собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Если вашим домом уже управляет управляющая компания, при создании и регистрации ТСЖ договор с ней расторгается.

2. Как создать ТСЖ?

Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Инициатором проведения собрания может быть любой собственник помещения в многоквартирном доме.

В повестку дня такого собрания обязательно должны быть включены следующие вопросы:

• выборы счетной комиссии;
• выбор способа управления домом — создание товарищества собственников жилья;
• утверждение устава ТСЖ;
• выборы правления ТСЖ;
• выборы председателя правления ТСЖ (избирается из числа членов правления);
• выборы ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ;
• выборы уполномоченного представителя собственников помещений по государственной регистрации ТСЖ (как правило, этим представителем избирается будущий председатель правления ТСЖ);
• расторжение договора управления с управляющей компанией (если вашим домом управляет управляющая компания).

Если ТСЖ создается в одном многоквартирном доме, то поддержать это решение должны собственники, обладающие более 50% от общего числа голосов собственников в этом доме. Если ТСЖ планирует управлять общим имуществом сразу в нескольких домах, то решение о создании такого ТСЖ должно приниматься более чем двумя третями голосов собственников в каждом из этих домов.

Подробнее о том, как оповестить собственников о предстоящем собрании, как правильно посчитать голоса и оформить протокол, читайте в нашей инструкции.

3. Как зарегистрировать ТСЖ?

Процедура регистрации ТСЖ происходит по той же схеме, что и регистрация юридического лица. Для этого вам понадобятся:

• заявление по форме N Р11001 (заявление должно быть нотариально заверено);
• протокол общего собрания собственников помещений в МКД по созданию ТСЖ с подписями собственников, прошитый и пронумерованный с приложенными к нему сведениями о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников за создание товарищества собственников жилья. Прошитый документ скрепляется подписью лица, уполномоченного общим собранием на государственную регистрацию ТСЖ;
• устав ТСЖ, прошитый, пронумерованный и скрепленный подписью избранного председателя правления ТСЖ, — в двух экземплярах;
• квитанция об уплате госпошлины (с помощью специального сервиса на сайте ФНС вы можете сформировать платежный документ для уплаты госпошлины в банке или оплатить госпошлину онлайн).

Пакет документов представляется в налоговую инспекцию лицом, уполномоченным общим собранием собственников на государственную регистрацию ТСЖ, или его представителем по нотариально удостоверенной доверенности.

Подать документы можно:

• в налоговую инспекцию;
• через центр госуслуг «Мои документы»;
• по почте с объявленной ценностью и описью вложения;
• через DHL Express и Pony Express (в пределах Москвы);
• онлайн, с помощью сервиса «Подача электронных документов на государственную регистрацию юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Процедура регистрации должна занять не более пяти рабочих дней.

4. Что делать после регистрации ТСЖ?

После того как на общем собрании собственников будет принято решение о создании ТСЖ и расторжении договора с управляющей компанией (если она управляла вашим домом), УК нужно будет уведомить об этом и запросить у нее техническую и иную связанную с управлением домом документацию. После официальной регистрации ТСЖ нужно направить уведомление о начале своей деятельности в Мосжилинспекцию.

К уведомлению прилагаются заверенные печатью и подписью председателя правления ТСЖ копия протокола общего собрания собственников помещений по созданию ТСЖ и копия свидетельства о государственной регистрации ТСЖ.

ТСЖ также нужно будет обзавестись печатью, открыть расчетный счет в банке, уведомив об этом налоговую и встать на учет в ПФР, фондах социального и медицинского страхования.

5. Куда и как жаловаться на работу ТСЖ?

Собственники могут оспорить любое решение ТСЖ, если не согласны с ним. Если вас не устраивает работа созданного в вашем доме ТСЖ, вы можете направить претензии председателю товарищества в письменном виде. Он обязан рассмотреть жалобу и оперативно предпринять меры для решения вопроса.

Если председатель товарищества не реагирует на обращения и не предоставляет жителям информацию об управлении домом, то можно обратиться в Мосжилинспекцию, столичное управление Роспотребнадзора, прокуратуру или суд.

Жалоба составляется в письменном виде в двух экземплярах. В ней указываются адрес дома и название ТСЖ, суть проблемы и требования. Также можно приложить фотографии, справки о том, что собственники не имеют задолженностей по оплате ЖКУ, и копию обращения к председателю товарищества.

Создать жилищный кооператив пошаговая инструкция

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Памятка по созданию жилищно-строительных кооперативов с государственной поддержкой (пошаговый порядок действий)

Обращение в АО «АИЖК» с информацией о намерении создания ЖСК и предоставлением первичных сведений, в том числе:

— планируемый тип жилой застройки (многоквартирные дома, дома блокированной застройки либо объекты индивидуального жилищного строительства);

— ориентировочное количество потенциальных членов ЖСК;

— информация о земельном участке, на котором планируется осуществить строительство (при его наличии), либо предпочтительном территориальном расположении земельного участка.

1. Утверждение Правил формирования списков граждан, имеющих право быть принятыми в члены ЖСК, в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 16.5 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ) (в случае отсутствия таких правил).

2. Формирование списков граждан из числа работников организации/органа.

При этом категории граждан, которые имеют право на вступление в ЖСК, установлены частью 4 статьи 16.5 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ и постановлением Правительства Российской Федерации от 09.02.2012 № 108.

Взаимодействие с АО «АИЖК» в рамках оказываемого методологического содействия в подготовке ходатайства о передаче/отборе земельного участка.

Направление в АО «АИЖК» ходатайства:

1) при наличии у федеральной организации/органа земельного участка, который может быть использован для жилищного строительства, ходатайства о подготовке предложения об использовании земельного участка, предусмотренного пунктом 2 части 7 статьи 11 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ, в отношении земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в целях его передачи жилищно-строительному кооперативу (по установленной форме).

2) в случае отсутствия у федеральной организации/органа земельного участка, который может быть использован для жилищного строительства, ходатайства об отборе земельного участка из земельных участков, находящихся в федеральной собственности, из земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, либо из земельных участков, которые находятся в федеральной собственности и в отношении которых АО «АИЖК» осуществляет функции агента Российской Федерации (по установленной форме).

Проверка АО «АИЖК» направленного ходатайства.

Рассмотрение ходатайства может быть приостановлено в следующих случаях:

— ходатайство не содержит необходимых сведений (указаны в соответствующей форме ходатайства);

— одновременно с ходатайством не представлены документы;

— ходатайство представлено с нарушением требований законодательства, в том числе подано ненадлежащим лицом.

При этом АО «АИЖК» направляется уведомление о приостановке рассмотрения ходатайства с указанием причин такой приостановки и срока для их устранения.

Направление АО «АИЖК» информации о положительном результате рассмотрения ходатайства в адрес направившего его органа/организации.

Оформление земельного участка для его последующей передачи кооперативу.

Создание и регистрация ЖСК, с учетом следующего:

— количество членов ЖСК — не менее пяти и не более, чем квартир в строящемся доме либо объектов индивидуального жилищного строительства;

— ЖСК создается общим собранием учредителей;

— типовая форма устава ЖСК утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 06.06.2012 № 558;

— членами ЖСК могут быть только лица, соответствующие критериям, установленным частью 4 статьи 16.5 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ и постановлением Правительства Российской Федерации от 09.02.2012 № 108.

Взаимодействие с АО «АИЖК» в рамках подготовки заявления о передаче в безвозмездное пользование земельного участка.

При этом АО «АИЖК» оказывает методологическое содействие при возникновении вопросов по порядку оформления заявления и прилагаемых к нему документов.

Предоставление в АО «АИЖК» заявления о передаче в безвозмездное пользование земельного участка, который находится в федеральной собственности и в отношении которого АО «АИЖК» выступает агентом Российской Федерации (по установленной форме), а также указанных в данном заявлении документов.

Рассмотрение АО «АИЖК» заявления и принятие Правлением АО «АИЖК» решения о передаче земельного участка кооперативу по договору безвозмездного пользования.

Подписание договора безвозмездного пользования земельным участком. Форма договора заполняется и предоставляется АО «АИЖК».

Проектные работы и заключение договора строительного подряда с подрядной организацией, соответствующей требованиям, установленным федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ.

Предоставление в АО «АИЖК» в срок не позднее 1 месяца после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, жилого дома, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства, оформленных в свободной форме:

— уведомления о вводе в эксплуатацию многоквартирного дома;

— уведомления о вводе в эксплуатацию жилого дома, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства;

— заявления об образовании в соответствии с документацией по планировке территории земельных участков, на которых расположены построенные кооперативом объекты капитального строительства — в случае строительства кооперативом жилых домов, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства.

Обзор документа

Представлена памятка по созданию жилищно-строительных кооперативов с государственной поддержкой.

Так, для начала ЖСК обращается в АО «АИЖК» с информацией о намерении создания ЖСК. При этом представляются первичные сведения о планируемом типе жилой застройки; ориентировочном количестве потенциальных членов ЖСК; земельном участке (при его наличии), либо предпочтительном его расположении.

Списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены ЖСК, формируются в соответствии с Законом о содействии развитию жилищного строительства.

Через АО «АИЖК» решаются вопросы, связанные с передачей в безвозмездное пользование земельного участка для строительства.

ЖСК создается общим собранием учредителей. Ведутся проектные работы, заключается договор с подрядной организацией, соответствующей установленным требованиям.

В срок не позднее 1 месяца после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, жилого дома, в том числе объектов ИЖС в АО «АИЖК» представляются соответствующие уведомления.

Организация потребительского кооператива

Потребительскими кооперативами называют такие объединения граждан или юрлиц, которые позволяют заниматься предпринимательством и получать льготы по налогам и сборам. Как создаются кооперативы и каким образом они функционируют, поговорим сегодня.

Понятие потребительского кооператива, виды и функции

Понятие этой организации дано в ст. 123.2 ГК. Потребительским кооперативом признается объединение граждан и (или) юридических лиц, носящее добровольный характер, реализуемое в результате объединения ими паевых имущественных взносов. Это понятие содержит основные признаки организации:

Объединение однородных интересов. Потребительские кооперативы служат возможностью удовлетворять схожие потребности членов. Примером может послужить организация, объединяющая собственников гаражей. Он носит некоммерческий характер, чем отличается от производственного кооператива.

Имущественную основу деятельности составляет паевой взнос каждого участника. Члены организации совместно финансируют реализацию общих интересов.

В отличие от производственного кооператива, в состав могут входить как граждане, так и юридические лица. Участники приобретают особый правовой статус членов потребительского кооператива.

Виды потребительских кооперативов

Основанием для классификации этих организаций вступает вид деятельности, осуществляемый ими. Сельскохозяйственный потребительский кооператив связан с изготовлением и реализацией аграрной продукции (такой статус возможен даже при ведении деятельности производственного характера). Жилищно-строительный потребительский кооператив осуществляет возведение жилой недвижимости и функции управления ей в интересах собственников квартир.

Общество взаимного страхования аккумулирует средства на покрытие возможных убытков его членов. Количество видов потребительских кооперативов соответствует числу сфер, в которых могут реализовываться интересы каждого члена, готового внести паевой взнос.

Закон о потребительской кооперации предусматривает особую классификацию, которая включает следующие виды организаций:

• Потребительское общество, создаваемое по территориальному признаку.
• Союз потребительских обществ, в который входят указанные в предыдущем пункте лица, объединяющий их на большей территории.

Сельскохозяйственный кооператив

Сельскохозяйственная кооперация помогает мелким сельскохозяйственным производителям конкурировать с крупным агробизнесом. При этом в своем классическом варианте такое объединение не означает коллективизацию: мелкие частные хозяйства сохраняют свою индивидуальность и независимость, но некоторые хозяйственные операции выполняются вместе.

Например, несколько крестьянских дворов объединились и закупили в складчину оборудование по переработке молока в масло, наняли работников и управляющих. Это новое предприятие и будет кооперативом (перерабатывающим и сбытовым), владельцами которого становятся крестьяне. Теперь они сдают туда свое молоко и получают выгоду от продажи его в виде масла. Объединившись, мелкие сельскохозяйственные производители становятся сильнее и устойчивей в конкурентной борьбе с крупным капиталом. В целом сельскохозяйственный кооператив чем-то напоминает акционерное общество, однако в кооперативе есть классическое правило: «один член — один голос», тогда как в акционерном обществе, скорее, работает правило «один рубль — один голос».

В России есть два типа сельскохозяйственных кооперативов: сельскохозяйственные производственные кооперативы (СПК) и сельскохозяйственные потребительские кооперативы (СПоК). К последним относятся и сельскохозяйственные кредитные кооперативы. СПК — это наследники советских колхозов (которые тоже формально были производственными кооперативами), а СПоК — это объединение мелких частных предпринимателей. СПоКи — это кооперативы в западноевропейском понимании.

Объединяющие признаки кооперативов

Наряду с отличительными признаками кооперативы, виды и особенности которых охарактеризованы, обладают общими чертами. Девятнадцатый и двадцатый век показали существенные объединяющие признаки. К ним относятся:

• личное членство участников;
• понимание экономической цели;
• нацеленность на взаимовыручку;
• свободные вхождение и выход;
• членами кооператива в первую очередь становятся нуждающиеся;
• в кооператив может вступить неограниченное количество пайщиков;
• объединение происходит на основе хозяйствования;
• члены-пайщики участвуют в управлении предприятием.

Создание кооператива

Для создания кооператива нужно сформировать комитет, который занимается подготовкой:

• Обоснование проекта и деятельности кооператива.
• Размер паевого фонда и пути его формирования.
• Разработка проекта устава.
• Организация приема заявок о вступлении в объединение.
• Утверждение устава.
• Выбор председателя и правления.
• Формирование наблюдательного совета.

Все эти действия являются подготовкой к созданию сельскохозяйственного кооператива.

Устав — это учредительный документ кооператива. В статье 11 ФЗ №193 перечислены сведения, которые должны содержаться в документе:

• Название учреждения.
• Предмет, сроки и цели деятельности.
• Размер паевых взносов.
• Условия формирования неделимых взносов.
• Условия субсидиарной ответственности.
• Состав управленческого органа.
• Права и обязанности участников.
• Условия ликвидации.

Устав может корректироваться. Однако для этого нужно соответствующее решение общего собрания.

Кооператив принимает оплату и тратит деньги с расчетного счета — это специальный банковский счет для бизнеса. Если ваш расчетный счет открыт в Модульбанке, то вы можете бесплатно выводить на карту до 500 000 рублей в месяц. Чтобы выводить больше, выгоднее всего подключить опцию «Зеленый лимит», с которой можно переводить на карту любые суммы, заработанные на крупных маркетплейсах, с комиссией всего от 0,75%.

Если зарабатываете деньги за рубежом, то нужно подтверждать законность сделок, эта процедура называется валютный контроль. Собираете справки и отправляете их в банк — и через некоторое время получаете заработанную прибыль. Чтобы проходить контроль за два часа и без заполнения кучи документов, пользуйтесь этой услугой в Модульбанке — сотрудники банка сделают все за вас за два часа.

Кооперативы по-новому: что такое ЖСК с господдержкой

«РБК-Недвижимость» разбирается в тонкостях нового закона о жилищно-строительных кооперативах (ЖСК). Поправки призваны упростить механизмы создания кооперативов с господдержкой и в разы увеличить количество граждан, которые смогут построить себе жилье.

С 1 сентября 2016 года в России вступили в силу изменения в Федеральный закон № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». Поправки призваны упростить механизмы создания и деятельности жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) с государственной поддержкой. Такие кооперативы являются добровольными объединениями граждан, создаваемыми для строительства жилья.

В настоящее время в России, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), пресс-служба которого предоставила «РБК-Недвижимости» информационные справки о новом законе, около 10 тыс. человек зарегистрировано в подобных кооперативах. Закон позволит существенно увеличить количество потенциальных пайщиков ЖСК, следует из материалов агентства.

Жилищно-строительные кооперативы, создаваемые в соответствии с законом № 161-ФЗ, существенным образом отличаются от тех, которые ранее организовывались некоторыми застройщиками, рассказали «РБК-Недвижимости» в АИЖК. По оценке экспертов агентства, строительство жилья обойдется пайщикам кооперативов в среднем на 30% дешевле рыночной стоимости за счет предоставления АИЖК бесплатных земельных участков, отсутствия маржи застройщика и снижения расходов подрядчика (на обслуживание кредитов, маркетинг и прочее). В ЖСК с господдержкой исключаются риски возникновения обманутых дольщиков, поскольку реестр пайщиков ведет сам кооператив под контролем компаний-работодателей членов кооператива, а также органов власти, пояснили в агентстве. ЖСК, созданные по новой схеме, самостоятельно контролируют расходование средств, выбор проектных организаций и подрядчиков. Также в законодательстве установлен запрет на добровольную ликвидацию кооператива до даты передачи жилых помещений в собственность всех его членов.

Жилищные кооперативы в СССР

Первые жилищные кооперативы появились Советском Союзе в 1921 году, после нэпа. К 1937-му такие объединения прекратили свое существование. Одним из первых примеров подобных кооперативов является знаменитый поселок «Сокол» в районе одноименной станции метро в Москве. Его строительство начали пайщики в 1923 году, достроили поселок к 1930.

Кооперативы вновь возродили в 1958 году постановлением Совмина. Тогда этого требовал острый дефицит жилья, который возник из-за резкого роста городского населения. На строительство привлекались средства пайщиков, но при этом государство давало ссуду в размере 70% стоимости жилья сроком на 20 лет. Однако большинству населения это все равно было не по карману. К тому же на вступление в советские кооперативы также была очередь, при этом пайщики теряли право на получение бесплатного жилья от государства. Поэтому доля ЖСК в общем объеме строительства жилья СССР не превышала 10%.

Что изменится в ЖСК с господдержкой

Одно из главных нововведений — упрощение процедуры передачи земельного участка кооперативу (отменено условие о передаче земельного участка после уплаты 20% паевых взносов), а также исключение риска появления обманутых дольщиков. Данные поправки, по оценке АИЖК, позволят строить доступное жилье на землях, переданных агентством в безвозмездное пользование кооперативам, что улучшит жилищные условия россиян соответствующих категорий.

Помимо изменений в № 161-ФЗ, подготовлены поправки в Жилищный кодекс РФ, которые дают возможность членам кооперативов с господдержкой привлекать кредитные средства на оплату паевого взноса под залога пая (по аналогии с ипотекой под залог договоров долевого участия — ДДУ).

Основные изменения в закон № 161-ФЗ, регулирующий деятельность ЖСК с господдержкой

Также планируются новые поправки в постановления Правительства РФ, которые расширят круг участников в ЖСК с господдержкой:

• включение молодых специалистов в возрасте до 35 лет (в том числе одиноко проживающих граждан) во все категории, при этом к категории молодого специалиста может относиться один из членов семьи;
• исключение ограничения по наличию ребенка в молодой семье;
• исключение ограничения в нуждаемости и наличии земельного участка;
• снижение ограничения по стажу работы до одного года;
• исключение ограничения для работников, являющихся административно-техническим и обслуживающим персоналом;
• возможность вступления в ЖСК сотрудников предприятий и организаций с государственным участием (в которых доля государства 50% и более);
• введение процедуры подтверждения и проверки платежеспособности потенциальных членов перед приемом в ЖСК.

Кто может стать пайщиком

Сегодня пайщиками ЖСК могут быть граждане, соответствующие определенным критериям: молодые ученые, научные и инженерно-технические работники госакадемий наук, государственных научных центров и научных организаций, военнослужащие, научно-педагогические работники высших учебных заведений, работники общеобразовательных учреждений и учреждений здравоохранения и культуры, а также работники организаций оборонно-промышленного комплекса и федеральные государственные служащие.

При этом один член ЖСК вправе владеть одним паем, что соответствует праву на приобретение в собственность одного жилого помещения. По экспертным оценкам АИЖК, вышеуказанные изменения законодательства позволят увеличить в разы количество граждан, которые смогут построить себе жилье по цене существенно ниже рыночной.

Как организовать ЖСК

Решение об организации ЖСК принимается собранием учредителей, на котором также утверждается устав ЖСК, соответствующий установленной типовой форме. В уставе определяется порядок формирования имущества кооператива, приема в члены кооператива и исключение из кооператива, порядок проведения общих собраний кооператива, компетенция правления, председателя, ревизионной комиссии, порядок выплаты стоимости паев в случае выхода из состава кооператива.

Количество членов ЖСК должно составлять не менее пяти, но не более чем количество квартир в строящемся доме / индивидуальных жилых домов.

В рамках оказываемой поддержки АИЖК осуществляет передачу в безвозмездное пользование ЖСК земельных участков, находящихся в федеральной или муниципальной собственности, для строительства на таких участках многоквартирных домов, домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства и инженерной инфраструктуры.

Также ЖСК могут быть безвозмездно переданы архитектурные проекты и документация на объекты жилищного строительства. Такие документы может выдать Минстрой России, власти субъектов РФ и местные муниципалитеты на основании письменного запроса кооператива.

Следует отметить, что АИЖК в целях предоставления жилищно-строительным кооперативам вовлекает в оборот земельные участки из федеральной собственности, в том числе находящиеся в пользовании у государственных органов власти и учреждений. При этом возможности АИЖК по предоставлению земельных участков под строительство напрямую зависят от активного содействия правообладателей федеральных земельных участков в процессе их вовлечения.