ТСЖ между собой судятся

ТСЖ между собой судятся

ЖК РФ Статья 135. Товарищество собственников жилья

Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 135 ЖК РФ

1. Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, за исключением случаев, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 31.01.2016 N 7-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 — 48 настоящего Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Устав товарищества собственников жилья должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова «товарищество собственников жилья», месте нахождения, предмете и целях его деятельности, порядке возникновения и прекращения членства в товариществе собственников жилья, составе и компетенции органов управления товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, составе и компетенции ревизионной комиссии (компетенции ревизора) товарищества, а также иные сведения, предусмотренные настоящим Кодексом.

(в ред. Федерального закона от 31.01.2016 N 7-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2.1. В уставе товарищества собственников жилья может быть предусмотрено использование системы или иной информационной системы при решении вопросов, связанных с управлением в товариществе собственников жилья, с учетом функций указанных систем.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

3. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

5. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

6. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

7. В случае выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения о государственной регистрации товарищества собственников жилья органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, товариществом собственников жилья представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о выборе способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья и уведомление о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

(часть 7 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ; в ред. Федерального закона от 02.12.2019 N 390-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7.1. В случае заключения товариществом собственников жилья договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией товариществом собственников жилья в течение пяти рабочих дней со дня заключения указанного договора представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о заключении указанного договора в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

(часть 7.1 введена Федеральным законом от 02.12.2019 N 390-ФЗ)

7.2. В случае прекращения или расторжения договора управления многоквартирным домом, заключенного между товариществом собственников жилья и управляющей организацией, товариществом собственников жилья в течение пяти рабочих дней со дня прекращения или расторжения указанного договора представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о заключении договора управления многоквартирным домом с другой управляющей организацией или уведомление о начале осуществления товариществом собственников жилья деятельности по управлению многоквартирным домом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

(часть 7.2 введена Федеральным законом от 02.12.2019 N 390-ФЗ)

8. В случае принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья в течение пяти рабочих дней со дня принятия этого решения товариществом собственников жилья представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о прекращении управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Отказ от ТСЖ: как выйти из объединения собственников по правилам?

В процессе осуществления своего функционального предназначения исполнительные органы ТСЖ (чаще всего, во главе с председателем) злоупотребляют своими полномочиями. Выражается это в том, что общественные средства начинают использоваться неэффективно.

При реализации такого сценария естественным желанием участников ТСЖ является выход из данной организации, чтобы у правления больше не было юридических оснований требовать дополнительные выплаты, да еще и по завышенным тарифам. Расскажем подробнее, как собственникам перестать быть членом ТСЖ и избавиться от некоторых позиций в квитанции за коммунальные платежи.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Можно ли выйти из ТСЖ?

ТСЖ – это добровольное объединение собственников квартир дома. Поэтому порядок свободного выхода из данной организации предусмотрен ее Уставом. Возможность таких действий предусмотрена законом – п.3 статьи 143 Жилищного кодекса РФ.

Официальными причинами выхода из ТСЖ являются следующие:

• зарегистрированный факт списания сумм, услуги/работы за которым предоставлены не были;
• невыполнение обязательных работ/услуг (вне зависимости от того, производилась ли по ним оплата);
• отказ в предоставлении обязательных работ/услуг.

Автоматически владелец лишается статуса члена ТСЖ при продаже квартиры и утрате права собственности.

Основания и условия

Основанием для выхода является письменное заявление участника/ов ТСЖ. При этом:

• Не обязательно требовать изложения в заявлении участника его мотивов выхода из ТСЖ.
• Кроме того, нет никаких ограничений для собственника жилья в будущем вновь вступить в ТСЖ – жильцы могут как свободно входить в эту организацию, так и покидать ее сколько угодно раз и так часто, как они того пожелают.

Проблемы с деятельностью ТСЖ могут иметь различный масштаб. Поэтому выход участников может быть как одиночным, частным случаем, так и иметь массовый характер. Разберем эти случаи подробно.

Отказ от участия одной квартиры

Прекращение членства в ТСЖ влечет за собой отсутствие обязательного включения в квитанции на коммунальные услуги тех позиций (услуг/работ), решение о закупке которых принимаются исполнительным органом ТСЖ. В данном случае владельцу квартиры нужно будет заключить договор на оказание коммунальных услуг.

ТСЖ на своих собраниях может принимать решения, касающиеся общедомового имущества: о его ремонте, замене или же об усовершенствовании. К примеру, сюда могут входить вопросы, связанные с:

• благоустройством придомовой территории;
• установкой дополнительных счетчиков и приборов учета для воды и тепла, расходуемых на общедомовые нужды;
• вопросами ремонта и утепления здания и др.

Тогда у правления ТСЖ появится право на законных основаниях требовать с тех собственников квартир, которые не состоят в ТСЖ, финансового участия в проектах, где эти собственники объективно являются реципиентами их пользы.

Товарищество покидает весь дом

В соответствии со ст.140 и 141 Жилищного кодекса РФ выйти из созданного ТСЖ сразу всех его участников возможно в двух случаях:

1. в случае ликвидации данного объединения;
2. в случае разделения образованного ТСЖ на несколько организаций.

Статья 141 ЖК РФ. Ликвидация товарищества собственников жилья

1. Ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Данное решение (о выходе) принимается на общем собрании участников товарищества. Однако здесь присутствуют некоторые особенности:

• Ликвидация – это самая простая и объективно понятная причина выхода из ТСЖ всех его участников.
• Разделение же возможно произвести только в том случае, если в составе ТСЖ присутствует несколько домов. Минимальная единица для образования новой структуры собственников жилья – один дом.

Выход из состава многоквартирного дома только жителей одного подъезда (с образованием своей собственной организационной структуры) недопустим.

Необходимые документы

К заявлению могут потребовать предоставить:

• правоудостоверяющие документы;
• техническую документацию на квартиру;
• справку об отсутствии задолженности за ЖКУ.

В дальнейшем потребуется заключить договоры на оказание услуг с ресурсоснабжающими организациями напрямую, либо оформить индивидуальный договор на обслуживание с управляющей компанией, осуществляющей посреднические функции в ТСЖ. По закону собственники жилья, не входящие в ТСЖ, обязаны оплачивать те же коммунаьные услуги, что и члены товарищества:

• водоснабжение;
• газоснабжение;
• водоотведение;
• содержание жилья;
• капитальный ремонт;
• вывоз ТКО.

Заявление

Определенных, строгих требований к форме заявления закон не предъявляет:

• Текст может быть составлен в произвольной форме.
• Текст может не содержать указания причин выхода из состава ТСЖ.

Позиции, которые обязательно должны быть указаны в заявлении, следующие:

• должно быть понятно, кто и откуда выходит;
• у заявления должна присутствовать дата составления;
• в заявлении должны быть указаны паспортные данные заявителя, полное наименование ТСЖ.

Лучше всего подать его лично, причем, составлять его лучше в двух экземплярах (один – для себя и чтобы руководство ТСЖ поставило на втором свою подпись). Также можно отправить такое заявление ценным заказным письмом (с уведомлением), если вдруг с подписью на втором экземпляре появляются проблемы.

Как выйти частному собственнику?

1. Составляется и подается (под роспись) заявление о выходе собственника жилья из состава ТСЖ. (Составляет собственник).
2. Получается решение о выходе из состава у правления товарищества.
3. Оформляются договоры на коммунальное обслуживание с РСО и/или УК.

Как отказаться многоквартирному дому?

1. Больше 50% собственников квартир оформляют заявления о выходе.
2. Созывается общее собрание.
3. Принимается решение о ликвидации ТСЖ или его разделении.
4. Подписывается протокол собрания.
5. Выбирается новый способ управления МКД путем голосования.

Последствия

Обязанности и права собственника после того, как он покидает ТСЖ меняются:

• Он в установленном законом порядке продолжает оплачивать обязательную часть коммунальных платежей, которые транслирует ему ТСЖ.
• Собственник перестает платить иные взносы, предусмотренные Уставом товарищества.
• Собственник по-прежнему имеет право запрашивать документацию о ведении ТСЖ своей деятельности (с целью проверки корректности начисления сумм в предоставляемых ему квитанциях).
• Собственник утрачивает право голоса на общем собрании собственников жилья, а также не может принимать участия в решении вопросов, касающихся улучшения состояния общедомового имущества.

Не смотря на простоту алгоритма выхода из состава ТСЖ, данная процедура остается весьма сложной в исполнении. Главной проблемой здесь является заключение договора на дальнейшее коммунальное обслуживание собственников жилья, покидающих товарищество.

Их нежелание участвовать в финансировании общего имущества и улучшений ставит под вопрос саму возможность модернизации общедомового имущества, результаты чего в настоящее время можно видеть на практике.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

ВС РФ не признал трудовыми отношения между ТСЖ и председателем его правления

Верховный Суд Российской Федерации высказал свое мнение по вопросу о статусе отношений между товариществом собственников жилья и председателем его правления (Определение ВС РФ от 24 мая 2019 г. № 84-КА19-1).

Напомним, что правление является исполнительным органом ТСЖ, подотчетным общему собранию членов товарищества (ч. 4 ст. 147 Жилищного кодекса). Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества (ч. 3 ст. 147 Жилищного кодекса РФ). Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 149 Жилищного кодекса РФ председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно, действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, иные внутренние документы товарищества, предусмотренные Жилищного кодекса РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

Узнайте последние изменения правового регулирования трудовых отношений и кадрового делопроизводства, пройдя обучение по программе повышения квалификации, и получите диплом установленного образца

Вопрос о том, можно ли на основании приведенных норм считать председателя правления ТСЖ работником товарищества, долгое время являлся предметом споров среди специалистов. Так, например, Минфин России в своих письмах настаивал на существовании между указанными сторонами именно трудовых отношений, ссылаясь, среди прочего, на ст. 17 Трудового кодекса, согласно которой трудовые отношения возникают в том числе в результате избрания на должность.

А вот в судебной практике сколь-либо однозначного подхода по данному вопросу выработано не было. Встречались как примеры признания указанных отношений трудовыми (определение Кемеровского областного суда от 10 февраля 2012 г. № 33-1264), так и указания на принципиальную невозможность заключения трудового договора в такой ситуации (определения Московского городского суда от 2 июля 2014 г. № 33-25650/14, Ярославского областного суда от 16.07.2013 № 33-4240/2013). Существовала и точка зрения о том, что отношения между рассматриваемыми сторонами могут носить как трудовой, так и гражданско-правовой характер в зависимости от обстоятельств (определение Забайкальского краевого суда от 22 марта 2016 г. № 33-1350/2016). Специалисты Роструда высказывали осторожную позицию о том, что закон не запрещает заключать с председателем правления ТСЖ трудовой договор.

И вот, наконец, по данной проблеме пришлось высказаться и ВС РФ. Судьи напомнили, что положения ст. 15 ТК РФ к трудовым отношениям относят отношения, основанные на соглашении между работником и работодателем о личном выполнении работником за плату трудовой функции (работы по должности в соответствии со штатным расписанием, профессии, специальности с указанием квалификации; конкретного вида поручаемой работнику работы) в интересах, под управлением и контролем работодателя, подчинении работника правилам внутреннего трудового распорядка при обеспечении работодателем условий труда, предусмотренных трудовым законодательством и иными нормативными правовыми актами, содержащими нормы трудового права, коллективным договором, соглашениями, локальными нормативными актами, трудовым договором.

Законодатель в ст. 20, ст. 56-57 ТК РФ определил, что работником является лицо, которое за плату и при соблюдении определенных условий действует в интересах работодателя путем выполнения согласованной с работодателем трудовой функции.

Между тем товарищество собственников жилья является формой самоорганизации граждан, одобренной государством для целей управления принадлежащим им имуществом, члены правления которого и его председатель являются членами товарищества собственников жилья, собственниками жилых помещений, которые действуют в форме товарищества собственников жилья в своих интересах в отсутствие лица, которого можно было бы квалифицировать в качестве работодателя.

Члены правления товарищества собственников жилья и его председатель действуют исключительно в интересах собственников жилых помещений, то есть в своих интересах, что делает невозможным вывод о существовании в рассматриваемых отношениях по самоуправлению признаков трудовых отношений.

Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, основанной на равноправном членстве собственников помещений в многоквартирном доме, члены правления которого не могут находиться с ним в трудовых отношениях, но на основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья им может быть определен размер вознаграждения за участие в управлении многоквартирным домом.

Двойные квитанции ТСЖ и управляющей организации и как с ними бороться?

Тема двойных квитанций и двойных оплат до настоящего времени остается острой. Если в ситуации противоборства между управляющими компаниями все более или менее понятно (прав тот, кто в реестре лицензий), то при смене способа управления домом на ТСЖ многие вопросы до настоящего времени остаются прямо не урегулированными в законе.

Как написано в законе и почему о ТСЖ забыли?
Задачей системы лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами было, в том числе, формирования неких цивилизованных правил игры. Различные саморегулируемые организации в сфере ЖКХ, существовавшие до начала лицензирования, с задачей этического регулирования не справлялись. Так, государство выстроило систему, основанную на том, что плату за жилищную и коммунальные услуги может выставлять только та организация, которая управляет многоквартирным домом. Факт управления домом подтверждает нахождение данного дома в реестре лицензий конкретной управляющей организации. Как только дом исключается из данного реестра лицензий, управляющая компания перестает им управлять.
Однако, когда законодатель формировал эту систему, о том, что в России существуют ТСЖ, просто забыли.
Во-первых, ТСЖ осуществляет свою деятельность без наличия лицензии, то есть, в силу закона и без специального разрешения. Государство исходит из того, что ТСЖ это некое местное или низовое гражданско-правовое сообщество, основанное на самоконтроле и взаимном регулировании, а потому лицензия ему не нужна.
Во-вторых, изменения в реестр лицензий вносятся органом государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации на основании соответствующего решения, принятого в порядке ст. 198 ЖК РФ и Приказа Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации».
При этом ст. 198 ЖК РФ определяет порядок размещения лицензиатом сведений о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат. ТСЖ не является лицензиатом, а поэтому применение данной нормы к ТСЖ прямо не предусмотрено.
Особенность Приказа Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр состоит также в том, что в нем ни разу не употребляется слово ТСЖ. Данный приказ регулирует только отношения лицензиатов, т.е. управляющих компаний, имеющих лицензию.
В итоге получается ситуация, когда собственники принимают решение о создании ТСЖ и расторжении договора управления многоквартирным домом с прежней управляющей организацией, а в реестре лицензий данный дом все также продолжает числиться за прежней управляющей организацией.

Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр не распространяется на ТСЖ и у ТСЖ нет обязанности получать лицензию и включать данный дом в реестр лицензий. Такая неопределенность правового регулирования на практике выливается в активное противоборство между ТСЖ и управляющей компанией за право выставить квитанции и получить деньги с жителей.
На практике мы имеем следующую ситуацию: ТСЖ апеллирует к тому, что с даты, определенной на общем собрании, управление домом осуществляет именно оно. А управляющая компания заявляет, что поскольку дом находится в ее реестре лицензий, обязанность управления этим домом не прекращена.
Неопределенность правовых норм формирует конфликт интересов со стороны надзорных органов, которые могут намеренно затягивать с исключением домов из реестра лицензий управляющей организации (помогая ей, тем самым, получить дополнительные деньги напоследок).

Какие действия предпринять и как объясниться перед людьми?
В двойных квитанциях радости немного, это тяжело и эмоционально (тем более, молодому и начинающему ТСЖ), и организационно. На помощь ТСЖ приходят нормы закона, приведенные в п. 3 ст. 200 ЖК РФ.
В ней говорится про то, что лицензиат управляет многоквартирным домом до даты государственной регистрации ТСЖ. Эта норма очень примерная, неточная и с рядом оговорок (и касается больше отношений лицензиатов, чем управляющих организаций), но тем не менее, это положение закона, за которое ТСЖ можно уцепиться и использовать.
По логике законодателя создание в доме ТСЖ означает расторжение договора с прежней управляющей организацией (хотя когда принимаются такие решения на собрании, всегда полезно брать какой-то временной лаг и откладывать дату расторжения договора до цельного месяца, чтобы не дробить право выставления квитанций по дням).
Но опять же, из системного толкования закона следует то, что когда законодатель продумывал процедуру смены способа управления домом с лицензиата на ТСЖ, про последних просто забыли и прямо не урегулировали большое количество спорных вопросов с учетом специфики именно ТСЖ.

Судебная практика нам поможет
Бороться с двойными квитанциями можно активными действиями. Общая логика законодателя и судебной практики идет по такому пути, что прав тот, кто реально управляет многоквартирным домом. Если вновь созданное ТСЖ вовремя заключило говора с ресурсоснабжающими организациями, иными контрагентами по содержанию общего имущества и понесло реальные расходы, то право выставления квитанций – за ТСЖ.
Отношения между ТСЖ и ресурсоснабжающей организацией могут быть квалифицированы как фактически сложившиеся договорные отношения, а ТСЖ может быть признано исполнителем коммунальных услуг:
— если управляющая организация фактически приступила к управлению общим имуществом многоквартирного дома во исполнение решения общего собрания собственников помещений
— если наниматели (собственники) помещений вносят плату за коммунальные услуги управляющей организации, а ресурсоснабжающая организация выставляет последней счета за поставку соответствующего ресурса.
Часто бывают ситуации, когда люди по привычке оплачивают жилищные и коммунальные услуги прежней управляющей организации (например, у многих подключен автоплатеж).
Суды исходят из того, что надлежащим исполнением обязательств по оплате жилого помещения и коммунальных услуг считается внесение платы предыдущей управляющей организации, если наниматель (собственник), действуя добросовестно при внесении платы, не обладал информацией о выборе новой управляющей организации. В таком случае вновь выбранная управляющая организация имеет право требовать взыскания с предыдущей управляющей организации уплаченных нанимателем (собственником) денежных средств по правилам, установленным главой 60 ГК РФ.
Такая позиция приведена в п. 35 и 36 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности»
Таким образом, задача вновь созданного ТСЖ доказать, что собственник знал о смене управляющей домом организации. В этом случае взыскивать неоплаты будет уже не ТСЖ с прежней управляющей организации, а сами собственники, заплатившие не туда.
Пока цивилизованного развода при решении проблемы по выставлению двойных квитанций от законодателя – не предвидится. Поэтому задача любого ТСЖ – защитить себя самостоятельно, сделав максимум действий, которые подтвердят исключительную добросовестность ТСЖ.

Павел Кузнецов,
управляющий многоквартирными домами, автор книг про ЖКХ, преподаватель Русской школы управления, кандидат наук

Демократия подъезда: что нужно знать о товариществах собственников жилья

Товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК) и жилищный кооператив являются формами управления многоквартирным домом (МКД). Формат ТСЖ больше подходит для активных собственников, которые готовы принимать непосредственное участие в вопросах эксплуатации, благоустройства дома и общего имущества жильцов.

Рассказываем, как создать ТСЖ, в чем его отличие от УК, а также о плюсах и минусах этой формы управления МКД.

Что такое ТСЖ

Товарищество собственников жилья, согласно Жилищному кодексу, представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом. Основная цель ТСЖ — благоустройство прилегающей территории, решение вопросов эксплуатации и содержания общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг.

Как создать ТСЖ

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.

Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.

Права и обязанности ТСЖ

В обязанности правления ТСЖ, согласно Жилищному кодексу (ст. 148), входят управление домом, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества. Также правление может подписать договор с управляющей компанией на обслуживание дома и оказание различных услуг. Разница в случае с управляющей организацией в доме в том, что деньги ей перечисляются по факту выполнения работ. ТСЖ самостоятельно может нанимать подрядчиков на необходимые услуги. За выполнение работ перед собственниками отвечает выбранное правление, а перед ТСЖ — подрядчик.

ТСЖ регистрируется как юрлицо и имеет право вести экономическую деятельность на территории дома. Например, сдавать в аренду какие-то свободные площади, подвальные или технические помещения (этажи), размещать рекламу на фасадах здания и т. д. Вырученные средства могут пойти на дополнительное благоустройство и нужды для дома и двора, а также возможно сократить взносы жителей за какие-то определенные услуги в платежке. Все решения о заключении договоров с подрядчиками и другие важные вопросы принимаются на общем собрании.

Плюсы и минусы ТСЖ

У формы управления ТСЖ есть свои плюсы и минусы. Чтобы все работало правильно, жильцам дома нужно быть активными и ответственными собственниками, а управлением должны заниматься компетентные и честные люди.

• один из главных плюсов ТСЖ в том, что оно не заинтересовано в повышении тарифов и даже в силах их минимизировать в отличие от УК, которая является коммерческой структурой и рассчитывает на получении прибыли;
• ТСЖ может сдать часть своих помещений (если есть такие) в аренду, получать прибыль от размещения рекламы на фасадах, установки вышек сотовых операторов на крышах и т. д. При этом финансовая деятельность ТСЖ обычно прозрачна и жильцам проще получить отчеты о стоимости оказанных услуг, чем в УК;
• вопросы эксплуатации и содержания дома можно решать между жильцами и правлением, а не в ходе часто сложных переговоров с управляющей компанией;
• ТСЖ сами могут выбирать подрядчиков на различные услуги и легко сменить их на другую компанию, если услуги оказываются некачественно. Жильцы сами выбирают подрядчиков, и если не нравится, как конкретная компания вывозит мусор, просто нанимают другую. Расстаться с УК в этом случае намного сложнее и, возможно, придется делать это через суд.

• как и в управляющей компании, в правлении ТСЖ могут оказаться некомпетентные люди, жильцы могут быть неактивными, что приведет к сложностям в принятии важных вопросов по эксплуатации и содержанию имущества МКД;
• в отличие от УК, которые часто управляют большим числом домов и имеют достаточный капитал, у ТСЖ обычно нет собственных средств в необходимом количестве. В случае возникновения задолженности у жильцов могут возникнуть проблемы с расчетом с подрядчиками за содержание имущества;
• тарифы на некоторые работы для ТСЖ могут оказаться выше, чем для крупной управляющей компании, которая может снизить стоимость услуг благодаря большому объему заказов.

Как пожаловаться на ТСЖ

Если жильцы столкнулись с недобросовестными действиями ТСЖ, то можно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. Если руководство не реагирует на претензии, необходимо обратиться в Жилищную инспекцию (когда проблема касается технического обслуживания и эксплуатации дома). Если проблемы в завышенных тарифах, неверных расчетах, а также в отказе предоставлять жителям информацию об услугах и выполнении тех или иных работ, следует обратиться в Роспотребнадзор. Если по результату обращений в эти органы и в ТСЖ не были получены ответы, а нарушения не были устранены, следует обращаться в прокуратуру или суд.

Жалоба на ТСЖ должна быть аргументированной, рекомендуется прикладывать все возможные доказательства и требования. При ее подготовке следует опираться на законодательные нормы, в первую очередь — на Жилищный кодекс и устав ТСЖ. В соответствии с Жилищным кодексом (п. 1 ст. 143.1) устанавливается право на обжалование решений ТСЖ. Основанием может выступать не только невыполнение взятых обязательств, но и нарушение прав собственников.

Почему форма ТСЖ не получила массового распространения в России

Светлана Разворотнева, исполнительный директор некоммерческого партнерства «ЖКХ Контроль»:

— Кому подходит ТСЖ?

— Принято считать, что ТСЖ больше подходит для активных собственников. В домах, выбравших такой способ управления, создается юридическое лицо, которое может стать более ответственным заказчиком для выполнения работ и услуг. ТСЖ может как самостоятельно выполнять работы по обслуживанию дома, так и нанять управляющую компанию. В последнем случае действуют гражданско-правовые договоры согласно Жилищному кодексу. Деньги управляющей компании будут поступать только после выполнения определенных работ. Создать ТСЖ могут 50% жильцов и более, но не все жильцы дома могут являться членами ТСЖ.

Сейчас ТСЖ чаще создаются в новых домах, где граждане купили жилье, а не получили его по приватизации. Такие люди, как правило, более организованны, в больших домах плата на содержание обычно чуть выше, что позволяет держать необходимый аппарат для организации деятельности по управлению дома.

— В чем сложности в управлении домом через ТСЖ?

— Во-первых, для этого нужна большая доля инициативных собственников в многоквартирном доме. В данном случае стоит не просто провести общее собрание и создать ТСЖ, но и сопровождать деятельность созданного юрлица. Для этого нужен бухгалтер, необходимо подавать отчеты в Минюст, но все это требует дополнительных затрат.

Также в российском законодательстве ТСЖ приравнивают к управляющей организации, которая, соответственно, должна предоставлять информацию в ГИС ЖКХ. Все это требует дополнительных ресурсов и времени. У нас был период в стране, когда власти пытались увеличивать число ТСЖ, но в последнее время количество таких форм управления домами уменьшается, поскольку требования государства к ТСЖ повышаются. В частности, теперь ТСЖ должны раскрывать информацию о своей деятельности, которая не нужна самим собственникам, а только органам власти. Все это приходится делать при невысоких тарифах на содержание и обслуживание жилья.

Минусами ТСЖ является то, что в отличие от управляющих компаний они фактически являются объединениями собственников и не поддаются воздействию со стороны государства. Например, у управляющей компании можно отобрать лицензию, если она игнорирует мнения жителей. С ТСЖ сложно что-либо сделать, если она нарушает нормы и ведет себя некорректно, сложно с них потом требовать отчетность о потраченных средствах. И порой выборы в ТСЖ по накалам страстей превосходят даже выборы в мэры города.