Статья 178 ГК РФ. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения
1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
2. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:
1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;
2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;
4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;
5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
3. Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.
4. Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки.
5. Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.
6. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.
Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств.
Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.
Комментарии к ст. 178 ГК РФ
1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, перестает отвечать признакам сделки, ибо выражает волю ее участников неправильно, искаженно и, соответственно, приводит к иному результату, нежели тот, который они имели в виду. В интересах защиты прав ГК предусматривает возможность признания такой сделки недействительной по иску заблуждавшейся стороны, которой может быть как гражданин, так и юридическое лицо.
2. В п. 1 названы случаи заблуждения, имеющие существенное значение, и этот перечень следует считать исчерпывающим, ибо широкая трактовка существенного заблуждения ставит под угрозу устойчивость имущественного оборота и надежность сделок.
3. Заблуждение должно иметь место на момент совершения сделки и быть существенным. При этом оно может выражаться как в неправильном представлении о названных в ст. 178 обстоятельствах, так и незнании их (Бюллетень ВС РСФСР. 1986. N 4. С. 9).
4. Существенность заблуждения в случае спора оценивает суд с учетом всех обстоятельств дела. Так, судебная практика не признавала существенным заблуждением наличие в предмете сделки — обмениваемом жилом помещении — незначительных и легкоустранимых дефектов (Бюллетень ВС РСФСР. 1975. N 1. С. 1 — 2). Обоснованность этой практики ныне подтверждается четкой редакцией п. 1 ст. 178 ГК.
5. Причины существенного заблуждения значения не имеют: ими могут быть вина самого участника сделки, неправильное поведение его контрагента и третьих лиц, а также иные сопровождающие заключение сделки обстоятельства. Это вытекает из смысла ст. 178 и подтверждается текстом абз. 2 п. 2 данной статьи.
6. Согласно п. 1 статьи не является существенным заблуждение относительно мотивов сделки. Мотивы лежат вне сделки, они разнообразны и индивидуальны, и учет их при определении действительности сделки создавал бы неустойчивость имущественного оборота.
Равным образом не должно признаваться существенным заблуждением неправильное представление о правах и обязанностях по сделке. Законы должны быть известны каждому, и ссылка на их незнание не может признаваться основанием для оспаривания заключенных сделок. Исключением является названное в п. 1 существенное заблуждение относительно природы (но не объема прав) сделки.
7. Существенное заблуждение следует отличать от обмана, наличие которого влечет иные правовые последствия (об обмане см. ст. 179 ГК и коммент. к ней).
8. В случае признания сделки недействительной ввиду наличия существенного заблуждения применяются правила п. 2 ст. 167, т.е. взаимная реституция (см. коммент. к этой статье). Кроме того, допускается заявление сторонами требования о возмещении причиненного реального ущерба (но не упущенной выгоды — см. ст. 15 ГК), взыскание которого зависит от причин заблуждения и виновности в действиях сторон.
Если заблуждение возникло по вине обоих участников сделки, следует считать возможным применение так называемой смешанной ответственности на основании правил п. 1 ст. 404 ГК и распределять реальный ущерб между сторонами соответственно степени их вины (см. коммент. к этой статье).
продажа квартиры перед смертью
Нередки случаи, когда пожилые родственники (родители, сестры, дяди) завещают, продают за бесценок или дарят свое недвижимое имущество незадолго до смерти посторонним лицам. Такие случаи, как правило, обусловлены невозможностью осознавать результат своих действий, невозможность контролировать их, давления со стороны указанных лиц, злоупотребление алкоголем или применение наркотических средств, но существуют и иные причины. Самую важную роль играют и посторонние лица, которым это имущество переходит, которые зачастую специально при помощи различных методов способствуют совершению подобных сделок.
Гражданское законодательство предоставляет немало возможностей защитить права наследников от таких незаконных действий. Выбор того или иного способа защиты будет зависеть от конкретной ситуации. Однако на практике защитить права наследников не так-то просто.
Что делать если наследодатель завещал, продал или подарил свою квартиру посторонним лицам без каких-либо на то предпосылок?
1) признание завещания недействительным по причине психического расстройства наследодателя.
Если вы считаете, что наследодатель завещал имущество лицам, находясь в состоянии при котором он не мог понимать значения своих действий в силу психического расстройства или иных причин, то за защитой своих прав необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о признании завещания недействительным. При этом стоит понимать, что у исков такого рода есть срок исковой давности – 3 года. Однако и этот срок можно восстановить (также через суд).
Прежде всего, необходимо обусловиться, что завещание является односторонней сделкой. Недееспособный гражданин — это признанное судом физическое лицо, которое вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими. В зависимости от того, было ли это лицо признано недееспособным судом или нет, будут применяться разные положения ГК РФ.
Так, если сделка была совершена лицом признанным судом недееспособным, то такую сделку в судебном порядке можно признать ничтожной, в связи с чем, каждая из сторон должна будет вернуть все полученное по сделке, а в случае невозможности возвращения возместить в денежном эквиваленте (ч. 1 ст. 171 ГК РФ). В таких случаях не возникает проблем доказывания наличия недееспособности, так как основным доказательством будет решение суда.
Другой вопрос, когда дело касается лица хоть и дееспособного (не признанным судом недееспособным), но на момент совершения сделки он был не в состоянии понимать значение своих действий или руководить ими, что нередко бывает у пожилых людей в силу их возраста.
В таких случаях сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения (ч. 1 ст. 177 ГК РФ). Однако, процесс доказывания может быть затруднителен. Основными средствами будут являться свидетельские показания, справки от врачей, полученные при жизни, амбулаторная карта, а также судебно-психиатрическая экспертиза, проведенная посмертно.
Таким образом, если вам удастся доказать психическое состояние умершего при котором он не был способен понимать значение своих действий или руководствоваться ими, то такая сделка будет признана судом недействительной, а следовательно, будет применена двусторонняя реституция (возвращение сторонами все полученное по сделке). Поскольку сделка недействительная она не порождает у сторон каких-либо прав и обязанностей, в связи с чем, права собственности переходят к наследникам по закону путем включения в наследственную массу.
В случае наличия признаков преступления со стороны третьих лиц, одновременно можно подать заявление в полицию о совершении мошенничества.
2) признание недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества совершенного незадолго до смерти вследствие психического расстройства наследодателя.
На практике встречаются и такие случаи, когда пожилые люди продают квартиры посторонним лицам за бесценок, либо продают, но денег за квартиру они не получают.
В таких случаях за защитой своих прав как наследников можно обращаться не только в суд с исковым заявлением о признании сделки недействительной, но и в правоохранительные органы с заявлением о совершении мошенничества.
Обращение в два вышеуказанных органа одновременно имеет смысл, если на момент совершения сделки наследодатель находилась в состоянии не способным понимать значения своих действий, при этом, если вы считаете, что сделка была не исполнена надлежащим образом (не передана сумма за квартиру) или покупатель умышлено совершил какие-либо иные противоправные действия.
В случае же если имеет быть факт того, что сделка полностью исполнена (квартира передана покупателю, покупатель полностью оплатил всю сумму), никаких неправомерных умыслов у покупателя не было, то речь пойдет о признании ее недействительной в силу психического состояния наследодателя, а о мошеннических действиях речи, как правило, не пойдет.
Основными средствами доказывания, также как и в случае с завещанием, будут являться свидетельские показания, справки от врачей, полученные при жизни, амбулаторная карта, а также судебно-психиатрическая экспертиза, проведенная посмертно.
3) сделка купли-продажи квартиры, совершенная наследодателем, вследствие заблуждения относительно ее предмета.
На практике встречаются случаи, когда пожилых людей намеренно вводят в заблуждение относительно совершаемых ими сделок с посторонними лицами. Такие действия могут расцениваться как мошеннические, но как и во всех других случаях, вопрос об уголовной ответственности будет решаться правоохранительными органами. Для возвращения такой недвижимости необходимо также подать исковое заявление о признании сделки недействительной, но основания для признания ее таковой уже будут другие.
В ГК РФ говорится, что сделка является недействительной если она совершена под влиянием заблуждения. При этом заблуждение должно быть существенным, в частности: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
Таким образом, вам предстоит доказать, что наследодатель заблуждался по вышеуказанному (вышеуказанным) основаниям. Способы доказывания могут быть различны, от свидетельских показаний, до приведения каких-либо письменных доказательств. Важно, что суды, прежде всего, учитывают такие факты как сумма, за которую была продана квартира (в случае если она продана по цене значительно ниже рыночной стоимости), является ли это единственным жильем лица, которое продало посторонним лицам, существует ли возможность на полученную стоимость от квартиры приобрести другое жилое помещение и т.д.
При наличии таких условий представляется возможным сделать вывод, что сделка действительно была совершена в состоянии заблуждения относительно ее предмета, а намерений продать квартиру у наследодателя вовсе не возникало.
4) завещание, совершенное наследодателем, вследствие заблуждения относительно ее предмета
Как и в случае с договором купли-продажи бывают случаи, когда наследодатель заблуждается относительно предмета сделки, а после подписания документа оказывается, что это было завещание. Зачастую подобные дела имеют прямую связь с невозможностью наследодателя понимать значения своих действий и сводится к доказыванию тяжелого психического состояния такого гражданина в момент совершения сделки, однако, существует и отдельное применение такого положения.
Доказывая заблуждение относительно предмета сделки, судами могут учитываться такие факты как: плохой слух и зрение (может быть подтверждено свидетельскими показаниями, справками от врачей, амбулаторной картой и т.д.), уровень образования, иные заболевания не связанные с неспособностью понимать значения своих действий и руководить ими.
Анализ судебной практики показал, что по этому основанию крайне сложно признать завещание недействительным, однако, как и в любом другом случае, если у вас имеется достаточно доказательств подтверждающих те или иные факты, то добиться решения суда в вашу пользу будет вполне возможно.
5) сделка, совершенная наследодателем под угрозой или насилия.
Еще одним не редким случаем, но, пожалуй, самым сложным в доказывании это случай, когда наследодатель совершил сделку (купли-продажи, дарения, завещания) под влиянием обмана, угроз или насилия от третьих лиц.
Как было сказано выше, вопрос об уголовной ответственности таких лиц будет решаться правоохранительными органами, однако, защита гражданских прав будет осуществляться через суд.
Важно отметить, что в ч. 1 ст. 179 ГК РФ говорится о том, что сделка под влиянием насилия или угрозы может быть признаны судом недействительной по заявлению потерпевшего, однако, исходя из п. 73 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 29.05.12 N 9 «О судебной практике по делам о наследовании» наследники вправе обратиться в суд после смерти наследодателя с иском о признании недействительной совершенной им сделки, в том числе по основаниям, предусмотренным статьями 177, 178 и 179 ГК РФ, если наследодатель эту сделку при жизни не оспаривал.
Таким образом, никаких ограничений в защите своих наследственных прав в данном случае не будет, обратно, защищать свои права как наследника необходимо всеми не запрещенными законом способами, в том числе путем обращения с исковым заявлением в суд.
Анализ судебной практики показал, что по основаниям ст. 179 ГК РФ положительных судебных решений не так уж и много, что делает почти невозможным доказать свою позицию по делу, однако, если вы обладаете достаточными доказательствами в подтверждении факта влияния насилия или угрозы, то шанс выиграть дело достаточно велик. Это также обусловлено и тем, что большинство наших сограждан обращаются в суд без помощи профессиональных юристов, считая дело простым.
Наша компания имеет большой опыт работы в признании ничтожных сделок недействительными и возврату имущества законным владельцам или наследникам. Если ваше дело имеет реальные перспективы, мы обязательно вам поможем!
Заблуждение при заключении договора дарения
Заблуждение относительно природы сделки при заключении договора дарения признана судом недействительной по иску дарителя.
Ответы на вопрос:
Это достаточно сложный вопрос для ответа на сайте, может быть вам поможет эта статья
Заблуждение относительно природы сделки
А. Эрделевский, профессор МГЮА, доктор юридических наук.
В правоприменительной практике зачастую вызывает затруднения правильная квалификация сделок, совершенных под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК РФ). Такие сделки относятся к категории оспоримых, т.е. относительно действительных, но решением суда могущих быть признанными недействительными с момента их совершения. Порок такой сделки заключается в том, что действительная воля участника сделки искажается под влиянием негативного воздействия на нее заблуждения, имеющего существенное значение, в результате чего сделанное участником сделки волеизъявление оказывается не соответствующим его действительной воле. Лицом, управомоченным на предъявление иска о признании такой сделки недействительной, является сторона, действовавшая под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ).
В ч. 2 п. 1 ст. 178 ГК РФ раскрывается понятие заблуждения, имеющего существенное значение. Таковым признается заблуждение относительно природы сделки либо таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. При этом в п. 1 ст. 178 ГК РФ сделано специальное указание о том, что заблуждение относительно мотивов сделки не может быть признано имеющим существенное значение для целей применения ст. 178 ГК РФ.
Что следует понимать под заблуждением относительно природы сделки? Именно этот вопрос вызывает наибольшие трудности в практике применения ст. 178 ГК РФ. Прежде всего заметим, что ст. 178 ГК РФ обычно применяется в отношении двух- или многосторонних сделок, т.е. договоров. Заключение договора является одним из предусмотренных п. 2 ст. 307 ГК РФ оснований возникновения обязательства. Это могут быть обязательства, предметом которых являются действия по передаче имущества (например, договор купли — продажи, поставки, мены, дарения, аренды, ссуды), выполнению работ или оказанию услуг (например, договор подряда, перевозки, транспортной экспедиции, хранения), уплате денег (например, договор займа, банковского вклада, факторинга) и др.
Действия, связанные с передачей имущества, могут подразделяться на действия по передаче имущества в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление и по передаче имущества во временное пользование с обязанностью его возврата. Передача имущества может производиться на возмездной (купля — продажа, аренда) или безвозмездной (дарение, ссуда) основе. В зависимости от того, должна ли сторона договора получить от другой стороны плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, договоры подразделяются на возмездные и безвозмездные (ст. 423 ГК РФ). Кроме того, договоры могут подразделяться на основные и предварительные (ст. 429 ГК РФ), отдельные, т.е. предусмотренные законом, и смешанные, т.е. сочетающие в себе элементы различных отдельных договоров (п. 3 ст. 421 ГК РФ).
Сочетание отмеченных выше признаков определяет правовую природу (вид) каждого конкретного договора, а сами эти признаки находят отражение в содержании договорного правоотношения, т.е. в совокупности субъективных прав и обязанностей его участников. Поэтому заблуждение относительно правовой природы договора обязательно оказывается сопряжено с заблуждением относительно содержания договорного обязательства. Такое заблуждение может оказаться следствием незнания закона, однако в этом случае оно не может явиться основанием для применения ст. 178 ГК РФ.
Предположим гипотетически, что стороны заключают договор купли — продажи и называют его при этом именно таким образом, но одна из сторон в силу правовой неосведомленности не имеет правильного представления о наступающих вследствие этого правовых последствиях (например, предполагает, что продажа вещи означает передачу ее во временное пользование). Для целей гражданско — правового регулирования следует исходить из того, что законы должны быть известны каждому участнику гражданского оборота, обладающему необходимой для совершения соответствующей сделки дееспособностью.
Иной подход к этому вопросу ставил бы под угрозу стабильность гражданского оборота. Кроме того, вступление лица в обязательственные правоотношения без четкого представления о наступающих последствиях является с его стороны явно неразумным действием, а п. 3 ст. 10 ГК РФ устанавливает презумпцию разумности действий участников гражданских правоотношений. Представляется, что опровержение этой презумпции возможно и допустимо лишь одновременно с установлением отсутствия у дееспособного лица в момент совершения сделки способности понимать значение своих действий или руководить ими, что может явиться основанием для признания сделки недействительной, но уже в порядке ст. 177, а не ст. 178 ГК РФ.
Сказанное не означает, конечно, что заблуждение относительно правовой природы сделки никогда не может послужить основанием для применения ст. 178 ГК РФ, поскольку такое заблуждение вовсе не обязательно может быть следствием незнания норм закона. Оно может оказаться и следствием неправильной оценки стороной сделки действительных намерений другой стороны, в результате чего стороны могут в принципе достичь соглашения о предмете договора (без чего договор вообще не мог бы считаться заключенным в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ), но тем не менее заблуждаются относительно вида заключенного договора и своих прав и обязанностей по нему. Такое возможно в основном при заключении договора в устной форме, поскольку в этом случае недостаточная ясность выражения сторонами своих действительных намерений оказывается наиболее вероятной.
Поясним сказанное выше еще одним гипотетическим примером, вполне возможным в реальной жизни.
А. знает, что у его знакомого Б. есть некая движимая вещь небольшой (в пределах 5 минимальных размеров оплаты труда) стоимости, которой Б. давно не пользуется и вряд ли воспользуется в будущем, в то время как А. имеет потребность в приобретении этой вещи. А. обращается к Б., и между ними происходит следующий диалог:
(А.) «Тебе не нужна эта вещь?»
(А.) «Тогда отдай ее мне.»
(Б ) «Хорошо, возьми.»
Вслед за последними словами Б. передает А. вещь, о которой между ними шла речь, а А. ее принимает. В дальнейшем между А. и Б. возникает спор: Б. считает совершенную сделку договором купли — продажи, исполненным с его стороны путем передачи вещи, и требует от А. уплаты ее цены, а А. возражает против предъявленного требования, считая эту же сделку договором дарения.
Возникший между А. и Б. спор не так-то легко разрешить. Прежде чем оценить позицию каждой из сторон, обратим внимание на некоторые элементы состоявшегося между ними диалога. Очевидно, ключевым для оценки правовой природы данной сделки должно быть слово «отдай», что не исключает, конечно, необходимости анализа всего диалога. Дело в том, что это слово применительно к вещи обычно предполагает переход права собственности на нее (в отличие от слова «дай», которое обычно предполагает передачу вещи лишь во временное владение и пользование). Отсюда можно по крайней мере сделать вывод, что между А. и Б. было достигнуто соглашение о передаче имущества в собственность. Спор между сторонами идет о том, была произведенная передача вещи в собственность возмездной или безвозмездной. Заметим также, что А. не говорил Б. относительно вещи ни «продай», ни «подари».
Рассмотрим возможные аргументы каждой из спорящих сторон в обоснование своей позиции. Прежде всего отметим, что в данном случае сделка, какой бы ни была ее правовая природа, совершалась в устной форме. Такая форма допустима как для реального договора дарения, так и для договора купли — продажи, исполняемого при самом его совершении (п. 2 ст. 159, п. 1 ст. 574 ГК РФ). Исходя из стоимости вещи она могла бы с равной вероятностью являться как предметом договора купли — продажи, так и обычным подарком в терминологии ст. 575 ГК РФ.
Итак, рассмотрим сделку с позиции А. С его точки зрения, в данном случае был заключен реальный договор дарения, согласно которому Б. безвозмездно передал А. вещь, которую А. принял. В обоснование такой позиции А., очевидно, будет указывать, что часть диалога, предшествовавшая словам Б. «Хорошо, возьми», имела характер лишь предварительных переговоров, в ходе которых А. дал Б. понять, что желал бы получить не нужную Б. вещь в подарок, т.е. побудил последнего к заключению договора дарения (т.е. с позиции А. его слова «Тогда отдай ее мне» были не офертой, а лишь не имеющей правового значения просьбой, на которую Б. великодушно откликнулся). Кроме того, А. может сослаться на то, что перед просьбой «отдай» он предварительно осведомился, не нуждается ли сам Б. в этой вещи, а также на то, что между ним и Б. не обсуждался вопрос о цене вещи, между тем как слово «отдай» в лексике бытового обихода обычно подразумевает безвозмездную передачу и поэтому означает «подари», а не «продай», и любой разумный человек должен был бы расценить его именно таким образом.
Перейдем к рассмотрению сделки с позиции Б. Он считает, что слова А. «Тогда отдай ее» были офертой к заключению договора купли — продажи, на которую он ответил немедленным акцептом, что привело к заключению договора купли — продажи (п. 2 ст. 441 ГК РФ), и Б. (продавец) без промедления исполнил свою обязанность по передаче вещи в собственность А. (покупателя). Отрицательный ответ Б. на вопрос о нужности ему вещи означал лишь, что он не испытывал необходимости в извлечении из этой вещи соответствующих ее характеру полезных свойств, однако это отнюдь не означало отсутствия у него интереса в возможности распорядиться ею на возмездной основе. Отсутствие соглашения о цене вещи не препятствует признанию обычного договора купли — продажи заключенным, поскольку для такого договора условие о цене не относится к числу существенных, и к рассматриваемому случаю должно подлежать применению правило п. 3 ст. 424 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена, исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
А почему, собственно, Б. считает заключенный договор возмездным? В ответ он может сослаться на презумпцию возмездности договора, установленную п. 3 ст. 423 ГК РФ. Согласно этой норме договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное. В результате решение вопроса о возмездном или безвозмездном характере рассматриваемого договора оказывается поставленным в зависимость от его существа (т.е. правовой природы), а именно это обстоятельство стороны оценивают по-разному, вследствие чего любая из них может оказаться в положении заблуждающейся относительно правовой природы заключенного договора.
В приведенном примере инициатором судебного разбирательства окажется Б. Он может предъявить иск о взыскании с А. цены вещи, против которого А. будет возражать, ссылаясь на то, что из существа договора вытекает его безвозмездность. Если суд откажет Б. в иске о взыскании цены вещи, сочтя, что между сторонами был заключен безвозмездный договор, т.е. договор дарения (в силу установленной в п. 3 ст. 423 ГК РФ презумпции бремя доказывания безвозмездности договора будет лежать на А.), Б. будет вправе предъявить к А. еще один иск — о признании договора дарения недействительным ввиду заблуждения относительно его правовой природы. При этом Б. будет обязан доказать факт наличия у него оснований для такого заблуждения.
Таким образом, заблуждение относительно правовой природы сделки допустимо считать основанием для признания ее недействительной в соответствии со ст. 178 ГК РФ лишь в случае, когда такое заблуждение является следствием неправильной оценки стороной сделки фактических обстоятельств, связанных с совершением сделки, в частности неправильной оценки действительных намерений другой стороны сделки.
Основным последствием признания сделки недействительной вследствие заблуждения является двусторонняя реституция. Кроме того, заблуждавшаяся сторона вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. При этом вина другой стороны может иметь только форму небрежности, т.к. умышленная форма вины свойственна сделке, совершенной под влиянием обмана. Если вина другой стороны не доказана, заблуждавшаяся сторона обязана возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.
Введение в заблуждение родственников в отношении квартиры
Рынок недвижимости становится все менее защищенным: об этом свидетельствуют данные новейших исследований. В этой связи большой интерес вызывают мошеннические схемы, с помощью которых граждане массово теряют свое жилье и деньги. Большинство преступлений с недвижимостью совершаются при сделках в простой письменной форме. Более того, для многих схем часто невозможно доказать преступный умысел, и пострадавшим гражданам приходится пытаться защитить свои права в суде в порядке гражданско-правовых споров. Подавляющее большинство порочных сделок, которые впоследствии оспариваются в судах, также заключается «на коленке», без участия нотариуса.
Те преступные схемы, которые удалось выявить и доказать, представляют собой, как показывает анализ вынесенных приговоров (по данным исследования Финансового университета при Правительстве РФ), такую картину:
17% — подделка документов. Чуть меньше, 14% обвинительных приговоров было вынесено за недобросовестное оказание риелторских и юридических услуг. Особенно тревожно, что из них 10% приходится на преступления, совершаемые сотрудниками органов государственной власти и местного самоуправления (администрацией муниципального образования, сотрудниками МФЦ и т.п.) при реализации своих служебных полномочий, связанных с оборотом/регистрацией объектов недвижимости. На четвертом месте (9%) оказались те псевдо-микрофинансовые организации, которые предоставляли «денежные займы» под залог недвижимости. Замыкают список те, кто продал недвижимость, находящуюся в обременении или чужое имущество, и те, кто совершал фиктивные сделки купли-продажи для обналичивания материнского капитала, жилищного сертификата, предоставляемых по различным социальным программам и пр. (8 и 7% соответственно). Оставшиеся почти 30% приговоров вынесены еще по более чем полутора десяткам мошеннических схем.
Несмотря на рост количества преступлений, их раскрываемость падает. Причин тому, как отмечают эксперты Центра исследований Финансового университета, несколько: сложность доказывания умысла и разграничения преступления и гражданско-правового спора; появление новых мошеннических схем, в том числе с помощью цифровых технологий; несовершенство российского превентивного законодательства. Анализ судебной практики показал, что количество приговоров, принятых в первой инстанции и оставленных без изменения в процессе апелляции, кассации и надзора, к 2020 году сократилось на 53% по отношению к 2015.
Именно поэтому, как уже упомянуто выше, большинство пострадавших граждан либо решают свои проблемы в гражданско-правовых спорах, либо вовсе не обращаются за помощью, считая именно себя виноватыми в потере жилья или денег. Эти данные были приведены в Общественной палате на Круглом столе «Актуальные вопросы защиты прав и законных интересов граждан в сфере оборота недвижимости», состоявшемся 15 сентября этого года.
Вот типичные случаи признания сделок с недвижимостью недействительными на основе анализа гражданско-правовых споров:
— Объект недвижимости был продан добросовестному покупателю, право собственности зарегистрировано, но настоящий владелец недвижимости договор не подписывал (например, его подпись была подделана), и даже не знал, что потерял право собственности на жилье. Случаи, когда в МФЦ приводили загримированного под владельца квартиры человека, тоже нередки.
— Под видом безобидного документа (счета на оплату, кредитного договора или договора займа), владельцу квартиры подсовывали на подпись договор купли-продажи жилья в простой письменной форме. Например, в Калининграде 96-летний ветеран подписал такой договор, будучи уверенным, что ставит свою подпись под завещанием — сотрудница МФЦ обманула старика, представившись помощником нотариуса.
— Обманом или силой заставляют подписывать договор купли-продажи людей, которые злоупотребляют спиртным или наркотиками. В лучшем случае, такие владельцы квартир, подписав бумагу, получали небольшую сумму денег или их вывозили в отдаленные районы, в заброшенные дома. В худшем такие граждане лишались жизни.
— Заключение договора продажи недвижимости по поддельным документам, например, по поддельному договору о приватизации недвижимости. Также предметом для гражданско-правового спора могут стать случайные или намеренные ошибки исполнения договора со стороны риелтора, которые повлекли потерю клиентом недвижимого имущества.
— Введение в заблуждение относительно возможных последствий заключения сделки. Так, например, в одном из дел, «истец обратился в суд с требованием о признании договора купли-продажи квартиры недействительным. Как следовало из материалов дела, ответчик выдвинул в качестве условия заключения договора займа условие в виде подписания договора купли-продажи квартиры, пояснив, что данный договор будет мнимой сделкой и при возврате займа договор аннулируется. После возврата займа в полном объеме истца заставили съехать из квартиры».
Необходимо помнить, что граждане в целом не обладают высоким уровнем правовых знаний, а также не имеют средств, чтобы привлечь к сопровождению сделки дорогостоящих квалифицированных юридических консультантов. Обращение же к «бесплатным юридическим консультантам» часто на деле оборачивается большими тратами и не приносит желаемого результата. Представитель Фонда развития правовой культуры Марина Кравченко рассказала о проведенном журналистском расследовании в этой сфере. Сотрудники фонда размещали запрос на сайтах юридических консультаций с просьбой помочь со сделкой купли-продажи недвижимости. Результатом стал вал звонков от «юридических консультантов», которые обещали сопровождение сделки за «разумную сумму от 45-50 тысяч рублей», но с оговоркой, что цена может вырасти в зависимости от сложности сделки. Также из общения стало понятно, что ответственность в случае, если сделка будет оспорена, понесут только стороны сделки. Кроме отсутствия четких тарифов и гарантий, смущает еще и абсолютная невозможность проверить квалификацию специалиста, который проводит консультацию. «Клиента» передают с рук на руки, по телефону общаешься с одним специалистом, личную встречу предлагают с другим, кто будет непосредственно осуществлять проверку — неизвестно. Впрочем, отсутствие каких-либо гарантий, что влечет за собой и мошенничество, и споры в судах для множества пострадавших людей, характерно для любых коммерческих посредников в заключении сделки, будь то самозваные «консультанты» или даже банковские «проверки юридической чистоты сделки», которые, как свидетельствует практика, допускают признание сделки недействительной и потерю добросовестным покупателем своего жилья или денег. Единственный участник оборота недвижимости, кто несет полную имущественную ответственность за результаты своей деятельности в случае, если по его вине причинен ущерб — нотариус.
После детального обсуждения ситуации на рынке недвижимости в Общественной палате, практически все участники круглого стола в качестве основных методов решения указанных проблем называли нотариальное удостоверение сделки. Только нотариус, действуя от имени государства, гарантирует чистоту и законность сделки, защиту прав ее участников. «Действительно полную защиту участники сделок с жильем могут получить только в результате комплексной работы госрегистратора и нотариуса, — отметил президент Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик, — Это в том числе подтверждает успешный пример более 80% стран континентальной Европы, где нотариус в силу закона отвечает за юридическую чистоту всех сделок с недвижимым имущество».
Перед тем как удостоверить сделку, нотариус проводит предварительный анализ представленных ему документов. Перед подписанием договора нотариус устанавливает личности сторон, проводит беседу и с продавцом, и с покупателем, чтобы выяснить, не действуют ли они по принуждению, понимают ли суть сделки.
Кроме того, он обязательно зачитывает сторонам договор и разъясняет все сложные моменты, чтобы убедиться, что и продавец и покупатель согласны подписать документ именно на тех условиях, которые в нем отражены. А также нотариус разъясняет все правовые последствия сделки. В тот же день пакет документов в электронном виде отправляется в Росреестр для регистрации права собственности. Именно такой подход позволяет нотариусам разоблачать большинство преступных схем, если мошенники пытаются нотариально удостоверить незаконную сделку.
Подарок с оплатой
alt=» Фото: iStock» /> 
Суть разбирательства была проста — долю в квартире не продавали посторонним покупателям, а якобы подарили. Собственница другой части квартиры пыталась доказать в суде, что подарок — фикция, а на самом деле имела место продажа под видом подарка.
Подобная схема мошенничества с долей — сегодня одна из самых распространенных. В равной степени от такого обмана могут пострадать как продавцы, так и покупатели. Но чаще всего страдающей стороной могут быть совладельцы квартиры продавца.
Дело в том, что по закону, если хозяин доли решил ее продать, то он должен сначала ее предложить второму собственнику и лишь в случае его отказа искать покупателей на стороне. Но продавцы таких долей давно нашли лазейку в законе, чтобы обойти это требование. Но продавцы долей в любом из этих вариантов делают вид, что дарят свои квадратные метры незнакомому человеку. Любой специалист по жилищному праву объяснит, что подобная схема обмана совладельца в настоящий момент — одна из самых популярных.
В нашем же случае, который оказался предметом судебного спора, неприятности начались у продавца доли, который скрыл сделку под видом подарка.
Все началось с того, что некая гражданка продала свою долю в квартире. Сделку оформили как договор дарения, а деньги покупателю перевел другой человек. Прошло несколько лет, и эти деньги гражданин, который платил, вернул себе через суд как неосновательное обогащение. В итоге такого обмана одна сторона сделки осталась с миллионом рублей и недвижимостью, а другая — без всего. И ведь формально все произошло вроде бы по закону. Но когда спор дошел до Верховного суда, тот указал на важные моменты, которые не заметили коллеги из нижестоящих судов.
Наша история началась в столице больше десяти лет назад. Некая гражданка временно прописала в своей квартире дочь подруги. Прошел год, и прописанная девушка решила купить долю — одну четвертую часть в этой квартире. Четвертинку оценили в миллион триста тысяч рублей. Сделку оформили как дарение.
Договор между подругами был такой — деньги за покупку дочери заплатит владелице квартиры мать девушки. Что и было сделано. Деньги были переведены.
Тихо и счастливо прошло еще несколько лет . А потом подруги по каким то основаниям сильно разругались. И мать девушки, купившей четверть квартиры, пошла в суд, чтобы вернуть назад свои деньги как «неосновательное обогащение» бывшей подруги. В ответ продавшая квадратные метры дама также обратилась в суд и потребовала признать договор дарения притворной сделкой, которая на самом деле являлась куплей-продажей. Собственница большей доли привела в суд свидетелей, которые в суде заявили , что истица ничего и никому не дарила, а таким способом банально продала долю в квартире.
Но суды таким заявлениям истицы и свидетелей не поверили и в иске отказали. Сначала районный суд отказал в иске хозяйке квартиры. А потом Мосгорсуд с таким решением согласился. Обиженная продавщица доли дошла до Верховного суда в надежде доказать свою правоту. И это у нее получилось.
Верховный суд, изучив спор, сказал, что коллеги не объяснили, почему не поверили свидетелям. А еще подчеркнули, что необходимо посмотреть, почему так поздно истица обратилась в суд. Надо понять, пропустила ли она срок исковой давности по уважительной причине, или нет. Суд так же обратил внимание коллег на следующий момент — любое встречное предоставление со стороны одаряемого делает договор дарения недействительным, подчеркнули в суде. Чтобы предоставление считалось встречным, оно необязательно должно быть предусмотрено тем же соглашением, что и подарок. Оно может являться предметом отдельной сделки, «в том числе и с другим лицом».
По мнению экспертов, в большинстве случаев, когда дарение прикрывает продажу, можно найти следы передачи денег. Так, например, в одном из таких дел рассылались запросы в банки с просьбой о кредите. Благодаря этому удалось обнаружить совпадающие по времени с регистрацией открытие и закрытие банковских ячеек с теми же сторонами, что и в договоре дарения. В итоге Верховный суд отменил все решения.
