Что указывать в договоре обмена земельного участка?

Что указывать в договоре обмена земельного участка?

Под договором мены недвижимого имущества понимается договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один объект недвижимости в обмен на другой объект недвижимости или иной товар. Договор мены -, отраслевой, консенсуальный, возмездный, меновый, двусторонний. К договору применимы правила купли-продажи.

Особенности договора мены представляет собой самостоятельный гражданско-правовой договор, обладающий рядом характерных признаков, которые позволяют отличить договор мены от иных гражданско-правовых обязательств. Если из договора мены не вытекает иное, товары подлежащие обмену предполагаются равноценными (ст. 568 ГК)
Договор мены обладает следующими основными признаками:
1. цель договора мены — непосредственная передача товара (обмен имуществом);
2. товар, который передается на основании заключенного договора мены, передается сторонами в собственность, в том числе в хозяйственное ведение, оперативное управление;
3. договор мены — возмездный договор, который отличается от других возмездных гражданско-правовых договоров в наличии встречного предоставления, таким образом, товар, передаваемый по договору мены, предоставляется в обмен на другой товар, при этом нельзя предусмотреть при заключении договора мены оплату стоимости товара взамен его передаче;
4. в отличие от общего правила, установленного в п. 1 ст. 223 ГК РФ, право собственности на товары, подлежащие обмену, в соответствии со ст. 570 ГК РФ, переходит к каждой стороне договора мены одновременно и после того, как обязательства по передаче товаров сторонами исполнены.
Договор мены не подлежит регистрации, только переход права.
Существенные условия:
предмет договора;
перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его передачи.
Цена не относится к числу существенных условий договора мены даже в случае, если обменивается недвижимое имущество.
Стороны — любые субъекты гражданских прав и обязанностей: граждане, юридические лица, публично-правовые образования. В качестве стороны может выступать государство (РФ и субъекты РФ), а также муниципальные образования в части обмена имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и не закрепленного за юридическими лицами.
Государственные и муниципальные унитарные предприятия и учреждения могут выступать участниками договора мены при том условии, что такой договор не выходит за рамки их специальной правоспособности. Для заключения унитарным предприятием договора мены в отношении недвижимого имущества требуется согласие собственника такого имущества. Учреждения не вправе распоряжаться закрепленным за ним имуществом. Существенным условием договора мены жилого дома, квартиры, части дома, комнаты является перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его передачи новому собственнику. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным, а значит, в его регистрации должно быть отказано. Государственная регистрация мены жилых помещений проводилась. по правилам, предусмотренным Инструкцией о порядке госуд. регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233 ( на сегодняшний день документ утратил силу в связи с изданием Приказа Минюста РФ от 12.04.2012 N 53, вступившего в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования (опубликован в «Российской газете» — 16.04.2012).
В случае заключения и исполнения сторонами договора мены совершаются следующие регистрационные действия:
регистрация перехода права на одно;
регистрация перехода права на другое.
Порядок регистрации договора мены объектов недвижимости, находящихся в различных субъектах РФ установлен Инструкцией о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов, утвержденной Приказом Минюста РФ № 183 от 01.07.02г.» О порядке гос. регистрации договора мены и перехода права на объекты, расположенные на территории различ. рег. округов». с 01.10.2013 г. по выбору сторон сделки гос. рег. договора мены проводится в любом из территориальных органов Росреестра. Если в разных тер.органах, то при поступлении в тер.орган заявлений и соответ. документов на переход права на один из объектов недвижимого имущества данный тер. орган в тот же день направляет сообщение об этом и копию договора во второй тер. орган с целью внесения 2-ым тер. органом записи в ЕГРП о правопритязаниях. В сообщении 1 тер. орган также запрашивает у другого тер. органа сведения о зарегистрированном праве на соответствующий объект недвижимого имущества, ограничениях (обременениях) права, а также о наличии правопритязаний на данный объект недвижимого имущества. В 5-дневный срок 2-ой тер.орган сообщает в 1-ой тер.орган, имеющуюся информацию об объекте, правах на него и обременениях. После принятия решения о регистрации перехода в течение 5 дн. инфор. о проведении перехода права направляется во 2й тер.орган (сообщается дата регистрации и регистрационный №), в случае отказа в регистрации или приостановления регистрации направляется копия сообщения. После перехода права 1-ым тер.органом 2-ой проводит регистрацию перехода права на другой объект с учетом проведенной 1-ым тер. перехода по договору мены.
Сложность в реализации данного договора заключается лишь в том, чтобы найти лицо, у которого находится интересующее вас имущество, и которое будет заинтересовано получить ваше имущество в обмен на свое. При обмене объектов, которые принадлежат отчуждающим сторонам, нет никаких ограничений в обмене одного объекта на другой (за исключением объектов, изъятых или ограниченных в обороте). Стороны вправе обменять по одной сделке один дорогостоящий объект на несколько менее ценных, обменять недвижимость на движимые вещи и т.п. Механизм договора мены в определенных случаях обеспечивает более эффективное проявление своих правомочий (в частности по распоряжению) собственником. Кроме того, лицо, при отсутствии денежных средств, но при наличии имущества, с помощью такого механизма как мена может принимать непосредственное участие в гражданском обороте.
Форма договора мены: должен быть заключен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).
Статья 39.21.Случаи обмена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности
Обмен земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, допускается при обмене:
1) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности и изымаемый для государственных или муниципальных нужд;
2) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, который находится в частной собственности и предназначен в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории для размещения объекта социальной инфраструктуры (если размещение объекта социальной инфраструктуры необходимо для соблюдения нормативов градостроительного проектирования), объектов инженерной и транспортной инфраструктур или на котором расположены указанные объекты.
Статья 39.22.Условия договора мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности
1. Здания, сооружения, расположенные на земельных участках, являющихся предметом договора мены, также должны быть предметом этого договора мены.
2. В случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктур находятся в частной собственности одного лица, договор мены может предусматривать безвозмездную передачу в государственную или муниципальную собственность указанных объектов.
3. Различие видов разрешенного использования земельных участков не является препятствием для заключения договора мены таких земельных участков.
4. При заключении договора мены земельных участков в соответствии с настоящей статьей земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, за исключением объектов недвижимого имущества, передаваемых безвозмездно в государственную или муниципальную собственность, подлежат обязательной оценке для установления их рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
5. При заключении договора мены земельных участков в соответствии с настоящей статьей цена обмениваемых земельных участков, в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества (за исключением объектов недвижимого имущества, передаваемых безвозмездно в государственную или муниципальную собственность), должна быть равнозначной, за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 настоящей статьи.
6. В случае изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, для государственных или муниципальных нужд с согласия собственника такого земельного участка по договору мены ему может быть передан в собственность земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и цена которого ниже выкупной цены изымаемого земельного участка. В этом случае собственнику, у которого изымается земельный участок, возмещается указанная разница в срок, не превышающий трех месяцев со дня перехода права собственности на изъятый земельный участок

Договор мены земельных участков: правила заключения

Мена земельного участка на квартиру, дом, автомобиль или другой земельный участок является возмездной гражданской сделкой, по которой осуществляется взаимный переход прав собственности на имущественные объекты. Оба участника такой сделки одновременно выступают в роли продавца и покупателя, а переход прав на недвижимые объекты подлежит обязательной регистрации в службе Росреестра.

Правила мены земельных участков

Возможность использовать земельный надел в качестве объекта возмездных и безвозмездных сделок регламентирована ГК РФ и ЗК РФ. Распоряжаться землей может только собственник, временные землепользователи (например, арендаторы) такого права лишены. Нужно учитывать, что любая сделка с земельными наделами подлежит обязательной регистрации в службе Росреестра, поскольку участки относятся к объектам недвижимости.

Ключевые характеристики мены земельных наделов заключаются в следующем:

• в рамках указанной сделки происходит взаимный переход права собственности на объект мены;
• земельные участки могут быть обменяны на аналогичные объекты, либо на иные имущественные активы (жилые и нежилые помещения, транспортные средства и т.д.);
• договор мены может включать условие о выплате одной из сторон денежного вознаграждения, если обмениваемые объекты являются неравноценными по стоимости.

Для всех объектов договора мены стороны должны самостоятельно согласовать стоимостные характеристики. В отношении земельных наделов цена может устанавливаться исходя из показателя кадастровой стоимости или рыночных расценок на аналогичные объекты. Как правило, стоимость объекта или вещи, на которую обменивается земля, признается равноценной, что позволяет избежать доплаты по договору.

Земля может выступать предметом обмена вне зависимости от ее целевого назначения, указанного в правоустанавливающих документах. Для нового собственника сохраняется правовой режим разрешенного землепользования, а его изменение допускается только на основании решения властного органа. Также нужно учитывать следующие обязательные правила мены участков:

• после регистрации перехода права собственности в службе Росреестра сохраняют свою силу обременения и ограничения, ранее установленные для участка (например, публичный или частный сервитут);
• если на земле расположено строение или здание, оно подлежит одновременному отчуждению;
• если обмену подлежит часть земельного надела (например, при долевой форме собственности), потребуется предварительного предложить ее другим собственникам.

Таким образом, мена земельных участков по своей форме аналогична гражданской сделке купли-продажи, поскольку переход права собственности происходит на возмездных условиях.

Порядок мены земельных участков

Поскольку земля относится к недвижимому имуществу, к форме договора ГК РФ предъявляет два требования – он должен быть составлен в виде письменного договора, после чего подлежит регистрации в службе Росреестра. Для обмена долей на участок законодательство предусматривает дополнительное условие – помимо обязательного уведомления других собственников, такие договоры должны удостоверяться через нотариальную контору.

После согласования существенных и дополнительных условий сделки, стороны должны оформить двусторонний договор. В его тексте должны быть указаны следующие пункты:

• дата и место составления договора;
• подробные сведения об участниках сделки – паспортные данные на физических лиц, официальные атрибуты предприятий;
• предмет сделки – данные о земельном участке и объекту, которые обмениваются по договору;
• сведения о наличии у сторон права собственности на объекты по договору;
• стоимостные характеристики каждого объекта сделки;
• размер и порядок перечисления доплаты, если она является условием договора;
• порядок фактической передачи объектов мены, а также регистрации прав на них у новых владельцев;
• условия сохранения ограничений и обременений на объекты по договору мены.

В ряде случаев совершение мены будет невозможно без согласия лица, в пользу которого зарегистрировано обременение. Например, если на участок зарегистрирован залог в пользу кредитного учреждения, для мены нудно получить согласие банка или погасить обязательства по кредитному договору.

Порядок перехода прав на объекты по сделке может существенно различаться. Если участок обменивается на иное недвижимое имущество (квартиру, нежилое помещение и т.д.), регистрация в службе Росреестра будет проводиться одновременно для обоих объектов. Если земля обменивается на транспортное средство, оно регистрируется в рамках самостоятельной процедуры через учреждения ГИБДД. В случае если в обмен на участок передается движимое имущество, регистрационные действия проводятся только в отношении земли (для перехода прав на движимое имущество достаточно заключить акт приема-передачи).

Важное правило регламентировано статьей 568 ГК РФ — если контрагенты не согласовали в договоре стоимостные характеристики участков, они признаются равнозначными по цене. Это условие будет иметь существенное значение для расчета налоговых обязательств, которые возникают для каждой стороны после регистрации договора. Нужно учитывать, что занижение стоимостных показателей в настоящее время не имеет юридического смысла. После подачи в ИФНС декларационных бланков, налоговые инспекторы обязаны провести камеральную проверку документов. Если рыночная цена будет ниже кадастровой стоимости, для расчета налоговых обязательств будет использован второй показатель (при необходимости сумма налога будет доначислена).

Алгоритм действий для регистрации договора

Чтобы переход прав по договору мены земельного надела был официально зарегистрирован, сторонам необходимо обратиться в службу Росреестра или Многофункциональный центр. При регистрации контрагентам нужно представить следующий комплект документов:

• заявление о проведении регистрационных действий;
• общегражданские паспорта на участников сделки, либо документы на юридических лиц;
• нотариальная доверенность на представителя, если стороны воспользовались таким вариантом проведения сделки;
• договор мены и передаточные акты;
• правоустанавливающие документы на имущественные активы – свидетельство о праве, выписка из госреестра ЕГРН, свидетельство о регистрации транспортного средства и т.д.;
• межевой план на землю, если участок ранее не проходил процедуру кадастрового учета;
• платежное поручение, подтверждающее оплату госпошлины (в 2017 году для граждан госпошлины составляет 2000 рублей, для предприятий – 22 000 рублей).

В зависимости от варианта обращения, регистрационные действия будут проведены за срок от 7 до 12 дней (при обращении через Многофункциональный центр регистрация займет на два дня дольше). После завершения регистрационного этапа, новый владелец земельного участка получит выписку из госреестра ЕГРН.

Регистрация договоров мены на долю участка возможна только после нотариального удостоверения сделки. Для этого правообладателю участка нужно соблюсти следующий алгоритм действий:

1. получить межевой план на долю через кадастрового инженера;
2. направить другим собственникам уведомление о заключении договора мены с предложением выкупить долю на преимущественном праве;
3. если в течение месяца на указанное предложение не последовало согласия, либо был получен отказ, договор представляется в нотариальную контору для удостоверения.

После удостоверительной отметки нотариуса дальнейшие регистрационные действия в Росреестре будут проходить по общим правилам.

Налоговые обязательства по договору мены

Каждый из участников договора мены одновременно выступает продавцом и покупателем по сделке. Следовательно, на них распространяются общие требования о налогообложении. Если предметом мены выступал земельный участок и иной объект недвижимости, налоговые обязательства будут иметь следующие нюансы:

1. доход, полученный при обмене, будет облагаться по ставке 13%;
2. для расчета налоговых обязательств учитывает стоимость участка, указанная в договоре, либо кадастровая стоимость;
3. если период владения участком превышает три года, обязанность по уплате налога не возникает;
4. при сроке владения менее трех лет можно воспользоваться имущественным вычетом в сумме один миллион рублей, либо вычесть из налогооблагаемой базы стоимость расходов на приобретение земли.

Приобретатель земельного участка также может воспользоваться налоговыми преференциями. Налогооблагаемая база может быть уменьшена на два миллиона рублей, указанный налоговый вычет должен быть рассчитан приобретателем самостоятельно путем подачи в ИФНС декларационного бланка по форме 3-НДФЛ. Указанный вычет осуществляется за счет суммы НДФЛ, удержанной с приобретателя за предыдущие отчетные периоды.

Указанные налоговые льготы распространяются на участников договора мены вне зависимости от правового статуса объектов. В частности, если владелец автомобиля обменял его на земельный надел, он сможет получить налоговый вычет исходя из стоимости участка, определенного в условиях договора.

С момента перехода прав на нового собственника, у него возникает обязанность уплачивать земельный налог. Ставки земельного налога утверждаются местными органами власти и рассчитываются исходя из показателя кадастровой стоимости участка.

Заключение договора мены земельного участка

Как и любое другое недвижимое имущество, земельный участок может выступать предметом мены. Главной особенностью договора мены является отчуждение земельного участка в собственность другой стороны, сопровождающееся одновременным приобретением в собственность иного участка.

Понятие договоры мены земельного участка

Договор мены подразумевает переход земельного участка в собственность другой стороны в обмен на другой участок. Так как мена земли является возмездным правоотношением, к ней применяются общие правила сделок купли-продажи, с особенностями, обусловленными существом данной сделки.

В отличие от договора купли-продажи, стороны по сделке мены получают за передаваемое имущество не денежную сумму, определенную договором, а участок земли, схожий по свойствам, характеристикам и цене. При этом, обе стороны по договору мены одновременно являются продавцами и покупателями.

По общему правилу, обмениваемые участки должны иметь одинаковые свойства и стоимость. Однако на практике возникают ситуации, когда свойства и стоимость одного участка уступают обмениваемому. В этом случае стороны имеют право предусмотреть соразмерную оплату разницы в стоимости участков, размер которой определяется условиями договора.

Отличие мены от договора дарения заключается в возмездном характере сделки. Дарение подразумевает односторонний акт по передаче участка в дар, без права требования какого-либо возмещения. В случае заключения договора мены обе стороны получают справедливое возмещение передаваемого участка – в виде аналогичного имущества или частичной компенсации разницы в стоимости.

В отношении заключения мены участков земли в Российской Федерации предусмотрены следующие формы сделки:

• Простая письменная форма. Данное требование сформулировано в статье 550 Гражданского кодекса РФ и применимо к большинству случаев мены и отчуждения земельных участков. От сторон договора, заключаемого в простой письменной форме, требуется заверить его своими подписями и передать на государственную регистрацию в органы Росреестра;
• Нотариальная форма. Закон не предусматривает обязательного удостоверения договора мены участка земли, однако в ряде случаев такое требование прямо предусмотрено нормативным актом. Нотариальное удостоверение требуется:

а) для сделок в отношении участка, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

б) при обмене долей в праве общей долевой собственности на участок земли (в том числе, если все участники распоряжаются своими долями в одной сделке).

Вне зависимости от формы совершения сделки мены участка земли, договор подлежит государственной регистрации.

Последствия несоблюдения формы заключения договора мены земельного участка предусмотрены статьей 550 ГК РФ – несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Условия договора мены

Основными существенными условиями договора мены, которые должны быть согласованы сторонами, являются:

• Определение предмета договора – передаваемых участков для обеих сторон;
• Определение количественных характеристик передаваемого имущества;
• Определение равноценности свойств и стоимости передаваемых участков, либо указание соразмерной компенсации для установления такой равноценности.

Согласование существенных условий сделки происходит на стадии подготовки договора и основывается на правоустанавливающих документах на участки земли (кадастровый паспорта, отчеты о кадастровой и рыночной стоимости и т.д.).

Порядок заключения договора мены, государственная регистрация договора мены

После определения существенных условий договора мены, стороны оформляют с письменной форме договор, который подлежит государственной регистрации.

Для реализации полномочий собственника право собственности на участок должно быть зарегистрировано в установленном порядке.

ФЗ-122 устанавливает, что под регистрацией прав понимается совершение уполномоченными органами определенного юридического акта (действия), влекущего за собой юридические последствия. На практике такое определение означает, что право собственности на любое недвижимое имущество, в том числе и земельный участок, возникает с момента регистрации права на него.

Комплект документов заявители представляют в территориальный орган Росреестра по месту нахождения земельных участков, права собственности на которые подлежат регистрации. Регистрацией договора мены и перехода права собственности занимаются указанные органы Росреестра.

Процесс совершения регистрационных действий в отношении договора мены и прав собственности на участки состоит из нескольких этапов:

— прием от субъектов необходимых документов для проведения регистрационных действий;

— юридическая экспертиза комплекта документов, проверка их законности;

— внесение сведений в ЕГРП в виде соответствующих записей;

— выдача субъектам документов, удостоверяющих факт проведения регистрации.

Процедура регистрации права считается завершенной с момента внесения сведений (записи) в единый реестр прав и выдачи документов заявителям.

Налогообложение участков после перехода права собственности по договору мены

Так как по условиям договора мены каждая сторона не только отчуждает имущество, но и приобретает в собственность схожий по свойствам и цене участок, основание для налогообложения возникают для каждого из субъектов сделки.

Общее правило о равноценности обмениваемых земельных участков не означает, что обе стороны будут уплачивать за вновь приобретенные участки одинаковую сумму налога. Размер налогового платежа рассчитывается налоговым органом исходя из кадастровой стоимости земли, которая может различаться даже в отношении однотипных участков. В этом случае у сторон есть право оспорить кадастровую оценку земли в судебном порядке и попытаться применить для расчета налога рыночную цену земли.

Основания для применения льготного налогообложения после заключения договора мены (в том числе и полного освобождения от уплаты) не отличаются от общих правил, установленных налоговым кодексом в отношении определенных категорий налогоплательщиков (статьи 387, 391, 395 Налогового кодекса РФ). Важным основанием для возникновения права на освобождение от уплаты налога является факт использование приобретенного участка земли по целевому назначению.

Договор мены земельных участков: налоги, стороны, регистрация. Заключение договора

Под договором мены земельных участков имеется в виду переход участка земли в собственность одной стороны в обмен на иной участок. Поскольку мена представляет собой правоотношение на возмездной основе, то по отношению к ней используются общие правила, регулирующие сделки купли-продажи, с той спецификой, которая обусловлена самой сущностью данного типа сделок.

Специфика договора мены

Главное отличие от договора купли-продажи заключается в том, что за передаваемое имущество стороны получают не установленную в договоре денежную сумму, а земельный участок, который имеет похожие характеристики, свойства и цену. Обе стороны при этом одновременно выступают как продавцами, так и покупателями.

Поэтому участки, которыми они обмениваются, должны быть примерно одинаковыми. Но на деле часто происходит так, что один участок по каким-либо свойствам уступает другому. В подобном случае у сторон есть право установить требуемую оплату разницы в стоимости, сумма которой прописывается в условиях соглашения мены.

От договора дарения мена отличается тем, что характер сделки является возмездным, а не осуществляющимся в одностороннем порядке как передача земли в дар. Если заключается договор мены земельных участков, каждая сторона получает или аналогичное имущество, или же частичную компенсацию, если один участок уступает другому.

Формы сделок

По отношению к мене участков в РФ приняты такие формы сделки, как:

• простая форма в письменном виде, когда стороны договора должны только заверить его подписями и передать далее в органы Росреестра на государственную регистрацию;
• нотариальная форма, при которой заверение данного договора не предусмотрено обязательно, но во многих случаях всё же предписывается нормативным актом.

Когда требуется нотариальное удостоверение?

Нотариальное удостоверение необходимо в следующих случаях:

1. Для сделок, относящихся к участку, принадлежащему несовершеннолетнему лицу или гражданину, который признан ограниченно дееспособным.
2. В случае обмена при наличии общей долевой собственности на земляной участок (включая те случаи, когда все стороны распоряжаются принадлежащими им долями в одной сделке).

Неважно посредством какой формы совершается сделка, договор мены (образец будет представлен ниже) обязательно должен быть зарегистрирован государственными органами. Если данное требование не соблюдается, то документ признаётся недействительным.

Нормы регулирования

При заключении договора обмена земляными участками обе стороны должны помнить о нормах регулирования с точки зрения права, которые отличают соглашение данного типа от договора купли-продажи таких же участков. Например, при отсутствии в соглашении точных условий о цене обмениваемой земли или данных о распределении расходов обеих сторон нужно помнить о лежащем в основе данного договора предположении об обмене равноценных участков.

Если же для исполнения договора мены земельных участков требуются расходы по передаче участков другой стороне или иным действиям, которые направлены на выполнение соглашения, то они должны осуществляться той стороной, которая должна делать это в соответствии с прописанными обязательствами.

Порядок компенсации при неравноценном обмене

Первоначально в соглашении предполагается равноценность земельных участков. Именно поэтому возможные в будущем споры участников о стоимости переданного имущества весьма ограничены. Если в качестве предмета договора выступает обмен неравноценными участками, та сторона, которая передаёт участок, имеющий более низкую цену, получает ещё одну обязанность по выплате разницы в их стоимости.

Подобная оплата должна осуществляться до или же сразу после того, как контрагенту был передан участок, имеющий более низкую стоимость. При этом в соглашении мены может быть установлен и иной порядок компенсации имеющейся разницы в ценах. Поэтому вполне закономерно, что все необходимые требования и форма выплачиваемой компенсации должны обязательно отражаться в самом тексте при заключении договора.

Неодновременный обмен

Обмен земляных участков необязательно должен осуществляться одновременно. Встречаются и такие случаи, когда в соглашении устанавливаются различные даты передачи обмениваемых участков. Сначала свои обязательства выполняет один участник договора, а потом – другой. Если согласно заверенному соглашению мены сроки передачи друг другу не совпадают, то необходимо применение установленных законом правил о встречном выполнении своих обязательств, которые закреплены в статье 328 ГК РФ.

Из её содержания следует, что в случае невыполнения контрагентом должного договорного обязательства, иной контрагент имеет право немедленно приостановить выполнение в дальнейшем собственных обязательств, которые прописаны в соглашении (образец договора мены также можно увидеть в этой статье), или в принципе отказаться от его соблюдения. Он также может потребовать от другой стороны возмещения потерь из-за допущенных ею нарушений.

Момент, когда право собственности на подлежащие обмену участки земли непосредственно переходит его участнику, определяется в статье 570 ГК РФ. В ней говорится о том, что на приобретённые посредством обмена земляные участки право собственности переходит одновременно каждой из сторон, если перед этим были выполнены все установленные договором обязательства.

Кроме того, необходимо отметить и специфику соглашения мены, которая касается несения ответственности за изъятие имущества, то есть участка, полученного по договору обмена. В случае купли-продажи продавец принимает на себя обязательство передачи покупателю такого товара, который свободен от предъявления прав на него со стороны третьих лиц. Есть только одно исключения из установленных законом требований, когда покупатель сам согласен принять товар, который обременён правами третьих лиц. Подобное положение законодательства в гражданской сфере применяется и к договору мены. В случае невыполнения данной обязанности одной из сторон, виновник не только компенсирует контрагенту понесённые им убытки, но и возвращает добросовестному участнику полученный посредством обмена участок земли. На каких условиях происходит заключение договора?

Условия договора

Главными условиями соглашения мены, которые должны согласоваться обеими сторонами, являются:

• установление предмета договора, то есть участков, передающихся обеими сторонами;
• выявление количественных характеристик договорного имущества;
• определение равнозначности стоимости и свойств участков или же указание соответствующей компенсации для достижения равноценности.

Существенные условия сделки согласуются непосредственно на подготовительном этапе и имеют в своей основе различные правоустанавливающие документы на земельные участки (например, кадастровые паспорта, отчёты о рыночной стоимости и т. д.).

Как правильно оформить договор мены земельного участка на квартиру? Об этом далее.

Как оформляется договор?

В соответствии со статьёй 550 ГК РФ соглашение о продаже недвижимости должно быть оформлено письменно. Договор обмена земельных участков также подлежит исключительно письменному заключению. Если законодательные требования к форме не соблюдаются, то соглашение автоматически считается недействительным. Договор подобного рода обязывает провести государственную регистрацию новых владельцев и их прав в том отделении Росреестра, которое располагается на месте обмениваемых участков земли.

Признаки, персонализирующие объекты обмена

В договоре обязательно должны быть описаны признаки, персонализирующие участки, подлежащие обмену:

• площадь отчуждаемых земельных участков;
• их кадастровые номера;
• цель, с которой они эксплуатируются;
• объекты недвижимости с указанием их принадлежности, которые размещены на данных участках.

Регистрация договора мены земельного участка – дело ответственное.

Также к соглашению об обмене должны быть приложены чертежи участков, которые являются предметом договора. Сторонам нужно произвести оценку соответствующих участков по кадастровой стоимости. Кроме того, необходимо оценить разного рода сооружения и объекты недвижимости, которые располагаются на данной земле. Оформление оценки происходит с помощью актов, определяющих кадастровую стоимость, и сводных ведомостей оценки сооружений. Данные документы прилагаются к договору мены.

При его оформлении стороны должны предоставить своим контрагентам следующую информацию:

• о наличии или отсутствии земельных конфликтов и споров по поводу участков, подлежащих обмену, а также об их правовом характере;
• о наличии имеющихся сервитутов;
• о том, передаётся ли участок, подлежащий обмену, третьему лицу в аренду;
• о передаче данной земли в залог.

Границы территории, на которую имеют права третьи лица, и содержание этих прав должны быть указаны на графическом плане соответствующих участков. В соглашении указываются ограничения собственнических прав, которые связаны с установленными на данной земле технологическими, санитарными, защитными и другими зонами, а также с отнесением земель участка или его части к тем, которые имеют природоохранное, рекреационное или культурно-историческое назначение.

Согласно федеральному законодательству, регистрацией считается совершение определённого юридического действия органами, имеющими соответствующие полномочия. Таким образом, право собственности на земельный участок возникает одновременно с регистрацией прав той или иной стороны по отношению к нему. Процедура оформления и регистрации договора мены земельного участка по земельному праву является завершённой в тот момент, когда сведения вносятся в единый правовой реестр, а документы выданы заявителям.

Специфика налогообложения земли после заключения договора

Поскольку в соответствии с договорными требованиями каждая из сторон не только отчуждает земельный участок, но и получает в собственность идентичное по цене и характеристикам имущество, для любого субъекта соглашения возникают основания для их налогообложения.

Несмотря на то, что существует правило о равнозначности земель, подлежащих обмену, не стоит думать о том, что обе стороны будут выплачивать за приобретённые ими участки равные налоги. Размер конкретного платежа будет высчитан соответствующим налоговым органом на основании кадастровой стоимости, которая может иметь отличия даже у участков одного типа. В такой ситуации стороны имеют право оспорить оценку земли в суде и предпринять попытку рассчитать налог по её рыночной цене.

Использование земли по целевому назначению выступает значимым основанием для появления права на освобождение от налоговых выплат.

Обмен земли на другие объекты

Можно осуществить договор мены автомобиля на земельный участок. В данном случае стороны сами определяются с равноценностью сделки. Если какой-то один из объектов обмена окажется дешевле, то будет проведена доплата. Понятно, что у владельца утрачивается право собственности на автомобиль и приобретается собственность на землю.

Также часто заключается договор мены земельного участка на жилой дом или квартиру.

Договор мены земельного участка на земельный участок (участки признаны равноценными)

Гражданин(ка) [Ф. И. О. полностью], проживающий(ая) по адресу: [полный адрес], паспорт серии [вписать нужное] N [вписать нужное], выдан [число, месяц, год] [наименование выдавшего органа], код подразделения [вписать нужное], именуемый(ая) в дальнейшем Сторона-1, действующий(ая) от своего имени, с одной стороны, и гражданин(ка) [Ф. И. О. полностью], проживающий(ая) по адресу: [полный адрес] паспорт серии [вписать нужное] N [вписать нужное], выдан [число, месяц, год] [наименование выдавшего органа], код подразделения [вписать нужное], именуемый(ая) в дальнейшем Сторона-2, действующий(ая) от своего имени, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Сторона-1 обязуется передать в собственность Стороне-2 земельный участок, находящийся в [указать республику, область, город, район, поселок, деревню], а Сторона-2 обязуется передать в собственность Стороне-1 земельный участок, находящийся [указать Республику, область, город, район, поселок, деревню].

2. Земельный участок, принадлежащий Стороне-1 находится по адресу: [область, город, район, поселок, деревня] общей площадью [цифрами и прописью] кв. м. в границах, указанных на плане земельного участка, который является неотъемлемой частью настоящего Договора.

3. Земельный участок имеет кадастровый номер [указать кадастровый номер].

4. Земельный участок принадлежит Стороне-1 на праве собственности на основании [указать правоустанавливающие документы, кем и когда зарегистрирован] и предоставлен Стороне-1 для индивидуального жилищного строительства.

5. Нормативная стоимость земельного участка составляет [указать цифрами и прописью] согласно справке [указать название организации, в ведении которой находится участок земли на территории, где расположен земельный участок].

6. Земельный участок, принадлежащий Стороне-2, находится по адресу [указать название республики, область, город, район, поселок, деревня] общей площадью [цифрами и прописью] кв. м. в границах, указанных на плане земельного участка, который является неотъемлемой частью настоящего Договора.

7. Нормативная стоимость земельного участка, принадлежащего Стороне-2, составляет [указать цифрами и прописью] согласно справке [указать название организации, в ведении которой находится учет земли на территории, где расположен земельный участок].

8. Земельный участок имеет кадастровый номер [указать кадастровый номер].

9. В результате настоящего Договора мены в собственность Стороны-1 [указать Ф. И. О.] переходит земельный участок, указанный в п. 6. настоящего Договора, а в собственность Стороны-2 [указать Ф. И. О.] переходит земельный участок, указанный в п. 2 настоящего Договора.

10. Сторона-1 заявляет, что земельный участок правами других лиц не обременен, не заложен, не продан, не являются предметом исков третьих лиц, на земельный участок не наложен арест.

11. Сторона-2 заявляет, что земельный участок правами третьих лиц не обременен, не заложен, не находится под арестом, свободен от исков и претензий третьих лиц.

12. Стороны считают обмениваемые участки равноценными, поэтому обмен земельными участками производится без доплаты.

13. Обмен земельными участками между Стороной-1 и Стороной-2 осуществляется по передаточному акту, который подписывается сторонами. Образец передаточного акта указан в приложении N 3, которое является неотъемлемой частью настоящего Договора.

14. Передача земельных участков должна осуществиться в течение [значение] дней с даты подписания настоящего Договора.

15. После подписания передаточного акта Сторонами и государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки обязательства Сторон по передаче считаются выполненными.

16. Право собственности на земельные участки, указанные в п. 1 настоящего Договора, возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на каждый земельный участок.

17. Сторона-1 обязуется передать Стороне-2 земельный участок в течение [значение] дней с даты подписания передаточного акта в пригодном для целевого использования состоянии.

18. Сторона-2 обязуется передать Стороне-1 земельный участок в течение [значение] дней с даты подписания передаточного акта в пригодном для целевого использования состоянии.

19. Расходы, связанные с оформлением настоящего Договора, Стороны несут в равных долях.

20. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

21. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязательств по настоящему Договору, если оно возникло в результате действия обстоятельств непреодолимой силы. Под обстоятельствами непреодолимой силы понимаются такие обстоятельства, которые возникли после подписания настоящего Договора в результате непредвиденных и неотвратимых событий чрезвычайного характера, а также такие обстоятельства, как война, военные действия, санкции государственной власти, и другие обстоятельства вне контроля сторон.

Сторона, у которой возникли обстоятельства непреодолимой силы, должна немедленно, но не позднее [значение] дней с даты их наступления известить другую сторону о начале их действия и в течение [значение] дней с даты наступления обстоятельств представить документы, свидетельствующие о действии обстоятельств непреодолимой силы. В такие же сроки сторона, у которой действовали обстоятельства непреодолимой силы, должна известить другую сторону о прекращении их действия.

Если обстоятельства непреодолимой силы действуют более [значение] месяцев, стороны проводят переговоры с целью выявления приемлемых альтернативных способов исполнения обязательств по настоящему Договору.

22. Настоящий Договор вступает в силу с даты его подписания и действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств по настоящему Договору.

23. Все изменения и дополнения к настоящему Договору должны совершаться в письменной форме и подписываться обеими Сторонами.

24. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах на русском языке по одному для каждой Стороны и третий для хранения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории [область, город, район] и все три экземпляра имеют одинаковую юридическую силу.

Приложение: 1. План земельного участка Стороны 1.

2. План земельного участка Стороны 2.

3. Передаточный акт.

Сторона 1: [Ф. И. О. полностью] [подпись]

Сторона 2: [Ф. И. О. полностью] [подпись]

Приложение N [вписать нужное]

к Договору мены земельного участка на земельный участок.

г. [вписать нужное] [число, месяц, год]

Гражданин(ка) [Ф. И. О. полностью], проживающий(ая) по адресу: [полный адрес], паспорт серии [вписать нужное] N [вписать нужное], выдан [число, месяц, год] [наименование выдавшего органа], код подразделения [вписать нужное], именуемый(ая) в дальнейшем Сторона-1, с одной стороны и гражданин(ка) [Ф. И. О. полностью], проживающий(ая) по адресу: [полный адрес], паспорт серии [вписать нужное] N [вписать нужное], выдан [число, месяц, год] [наименование выдавшего органа], код подразделения [вписать нужное], именуемый в дальнейшем Сторона-2, с другой стороны, руководствуясь ст. 556 ГК РФ, составили настоящий передаточный акт о нижеследующем:

1. В соответствии с Договором мены земельного участка на земельный участок от [число, месяц, год] Сторона-1 обменяла земельный участок, принадлежащий ей на праве собственности, общей площадью [значение] кв. м., кадастровый номер [вписать нужное], находящийся по адресу: [область, населенный пункт: район, город, поселок, деревня] общей площадью [значение] кв. м. на земельный участок с кадастровым номером [вписать нужное]. Земельный участок расположен по адресу: [республика, область, город, район, поселок, деревня] общей площадью [цифрами и прописью].

2. По настоящему передаточному акту Сторона-1 передала Стороне-2 земельный участок общей площадью [значение] кв. м., кадастровый номер [вписать нужное], расположенный по адресу: [область, населенный пункт: район, город, поселок, деревня], а Сторона-2 приняла от Стороны-1 указанный выше земельный участок.

Земельный участок находится в состоянии, пригодном для использования по назначению, и Сторона-2 не имеет никаких претензий к Стороне-1.

3. Сторона-2 передала Стороне-1 земельный участок с кадастровым номером [вписать нужное], принадлежащий ей на праве собственности, расположенный по адресу: [область, город, район, населенный пункт, деревня] общей площадью [цифрами и прописью].

Земельный участок находится в состоянии, пригодном для использования по назначению. Замечаний и претензий у Стороны-1 к Стороне-2 не имеется.

4. Подписанием настоящего передаточного акта каждая Сторона подтверждает, что Стороны выполнили свои обязательства по Договору мены от [число, месяц, год] и не имеют никаких замечаний и претензий друг к другу.

5. Настоящий акт составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.