Дом, построенный с нарушением строительных норм

На принадлежащем мне земельном участке 20 лет назад был построен дом. Я собираюсь его зарегистрировать, но проблема в том, что при строительстве не были соблюдены нормы, а именно до соседского участка не 2,5 м, а всего 2. Что мне теперь делать? Ведь для того, чтобы подать на регистрацию, я должен представить технический план, подготовленный кадастровым инженером.

По смыслу законодательства ваш дом является самовольной постройкой.

Самовольная постройка – это здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления этой постройки (п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ).

Для того чтобы признать постройку не самовольной, вам необходимо предпринять следующее.

Шаг 1. Чтобы подтвердить права на участок, закажите выписку из ЕГРН.

Шаг 2. Для подтверждения ваших требований закажите техническое заключение о техническом и конструктивном состоянии объекта и заключение о соответствии объекта противопожарным нормам.

Шаг 3. Подготовьте исковое заявление о признании права собственности, оплатите госпошлину и обращайтесь в суд.

Чтобы суд удовлетворил иск, вам нужно доказать следующие обстоятельства в совокупности:

— объект является самовольной постройкой по смыслу закона (при строительстве нарушены требования, которые были установлены на дату начала создания (возведения) постройки и действовали на дату ее выявления);

— самовольная постройка является объектом недвижимости (п. 29 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Полагаем, что в ином случае суд может отклонить ваше требование;

— права застройщика на земельный участок допускали строительство данного объекта (п. 3 ст. 222 ГК РФ);

— на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом;

— сохранение постройки не нарушает права, охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан;

— вы предпринимали меры к легализации самовольной постройки, в частности, пытались получить разрешение на строительство и (или) акт ввода объекта в эксплуатацию. При этом суд будет оценивать, правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта (п. 26 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22). Например, если вы при обращении в уполномоченный орган не представили необходимые документы, суд откажет в иске (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143).

В вашем случае нарушения только в отступах. В суде нужно будет предоставить в том числе доказательства того, что данная постройка не нарушает права и законные интересы собственников смежных участков.

Некоторые особенности привлечения к ответственности подрядчиков в строительном договоре: практика третейских и государственных судов

В договоре подряда подрядчик выступает как лицо, обладающее специальными познаниями и опытом в области выполнения данного вида работ, то есть выступает как профессиональный участник определенного вида деятельности.

По этой причине закон и судебная практика исходят из того, что его позиция более «сильная» по отношению к позиции непрофессионального заказчика, поэтому налагают на него и дополнительное бремя выполнения ряда обязанностей, например, информационной обязанности (ст. 716 Гражданского кодекса), и также повышенный стандарт доказывания, и даже риски толкования спорных договорных условий против него, то есть бремя опровержения презумпции contra preferentum (п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Однако, на практике в целых отраслях экономики сейчас сложился «рынок заказчика», потому подрядчик весьма ограничен в своих переговорных возможностях уже на стадии заключении договора, например, заключая договор на торгах. Многие подрядчики в силу организационных, экономических и территориальных причин, вынуждены соглашаться на заключение договоров на очевидно рискованных для себя условиях, в попытках сохранить свой бизнес 1 .

Конечно, если договор надлежаще исполнен обеими сторонами, то содержащиеся с нем латентные риски остаются нереализованными.

Однако неисполнение такого договора по любым причинам как зависящим, так и не по зависящим от воли сторон, может обернуться тяжелыми или даже фатальными последствиями для небольшой и средней подрядной организации, примеров чего в деловой жизни, увы, множество.

Какие могут быть механизмы восстановления баланса интересов сторон в такой ситуации?

Первое, что сразу приходит в голову – это, конечно, защита от несправедливых договорных условий. Это защита от злоупотреблений «сильной стороны» на стадии заключении договора.

Действительно, если судом установлено, что при заключении договора, «проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения п. 2 ст. 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента» (абз. 2 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах», далее – Постановление № 16).

Пункты 2 ст. 428 ГК РФ предоставляют стороне право потребовать расторжения или изменения договора, если договор хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.

«Поскольку согласно п. 4 ст. 1 ГК РФ, никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании ст. 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по ст. 169 ГК РФ.

В частности, при рассмотрении спора о взыскании убытков, причиненных нарушением договора, суд может с учетом конкретных обстоятельств заключения договора и его условий не применить условие договора об ограничении ответственности должника-предпринимателя только случаями умышленного нарушения договора с его стороны или условие о том, что он не отвечает за неисполнение обязательства вследствие нарушений, допущенных его контрагентами по иным договорам. Также… может быть признано несправедливым и не применено судом условие об обязанности слабой стороны договора, осуществляющей свое право на односторонний отказ от договора, уплатить за это денежную сумму, которая явно несоразмерна потерям другой стороны от досрочного прекращения договора» (абз. 3-4 п. 9 Постановления № 16).

Если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства, в случае изменения или расторжения договора судом договор считается действовавшим в измененной редакции либо, соответственно, не действовавшим с момента его заключения (п. 3 ст. 428 ГК РФ).

ВАС РФ также разъяснял, что при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд оценивает спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела.

Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

Вместе с тем, при оценке того, являются ли условия договора явно обременительными и нарушают ли существенным образом баланс интересов сторон, судам следует иметь в виду, что сторона вправе в обоснование своих возражений, в частности, представлять доказательства того, что данный договор, содержащий условия, создающие для нее существенные преимущества, был заключен на этих условиях в связи с наличием другого договора (договоров), где содержатся условия, создающие, наоборот, существенные преимущества для другой стороны (хотя бы это и не было прямо упомянуто ни в одном из этих договоров), поэтому нарушение баланса интересов сторон на самом деле отсутствует (п. 10 Постановления № 16).

Заявление о защите от несправедливых договорных условий эффективней всего выглядит в виде встречного иска или пояснений к отзыву на иск.

Безусловно, успех применения такого механизма защиты почти полностью связан с возможностью представления доказательств заведомости и неравности переговорных возможностей (например, наличие обязательного условия в тендерной документации о неизменном согласии подрядчика с условиями предложенного заказчиком договора), невыгодности условий и вынужденности такого договора, то есть отсутствия возможности заключить иные договоры.

Стоит отметить, что судебная практика признает начисление неустойки на общую сумму контракта без учета надлежащего исполнения части работ как противоречащей принципу юридического равенства, предусмотренному п. 1 ст. 1 ГК РФ и в отсутствие доказательств несправедливости договорных условий – только на базе заявления должника. Суды полагают, что такое начисление неустойки создает преимущественные условия кредитору, которому причитается компенсация не только за не исполненное в срок обязательство, но и за те работы, которые были выполнены надлежащим образом 2 . Между тем, превращение института неустойки в способ обогащения кредитора недопустимо и противоречит ее компенсационной функции (Постановление Президиума ВАС РФ от 15 июля 2014 г. № 5467/14 по делу № А53-10062/2013, Постановление Президиума ВАС РФ от 29 октября 2013 г. № 5870/13 по делу № А76-9536/2012).

Однако начисление неустойки на общую сумму договора без учета частичного исполнения обязательств признается допустимым при условии невозможности использования и отсутствии потребительской ценности для заказчика выполненной части работы, либо невозможности использования этих частей с учетом целей договора (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22 июня 2017 г. № 305-ЭС17-624 по делу № А40-208730/2015).

Второй механизм, который может быть использован, это анализ возможных злоупотреблений со стороны заказчика не на стадии заключения, а на стадии исполнения договора.

Тут может быть множество вариантов.

Например, если спор связан с нарушением сроков подрядчиком, которое послужило причиной расторжения договора на основании ст. 715 ГК РФ или начисления заказчиком неустойки за просрочку выполнения работ, то, в первую очередь, стоит оценить, имела ли место кредиторская просрочка или нарушение встречных обязанностей.

Так, согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ, должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (абз. 1 п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Характерным признаком кредиторской просрочки, в отличие от иных видов нарушения обязательств кредитором, является то, что должник не может исполнить свое обязательство до того, как кредитор совершит действия, предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающие из обычаев или существа обязательства. В этом случае применению подлежат положения ст. 405-406 ГК РФ (п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», далее – Постановление № 54).

Ярким примером кредиторской просрочки в строительстве является просрочка передачи строительной площадки или допуска сотрудников подрядчика на объект.

На период кредиторской просрочки срок выполнения обязательств должника не течет и автоматически продлевается на период такой просрочки.

Кредиторскую просрочку стоит отличать от случаев просрочки исполнения встречных обязательств со стороны кредитора.

Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств, вне зависимости от того, предусмотрели ли стороны очередность исполнения своих обязанностей (п. 1 ст. 328 ГК РФ). Например, по общему правилу, в договоре купли-продажи обязанность продавца передать товар в собственность покупателя и обязанность последнего оплатить товар являются встречными по отношению друг к другу.

Если иное не предусмотрено законом или договором, в случае непредоставления обязанной стороной исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК РФ).

Сторона, намеревающаяся приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от его исполнения лишь на основании обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что другая сторона не произведет исполнение в установленный срок, обязана в разумный срок предупредить последнюю об этом (п. 57 Постановления № 54).

Таким образом, если заказчиком было допущено нарушение встречных обязательств по договору, однако подрядчик не воспользовался правом приостановить выполнение работ, право на продление сроков последним утрачено.

В заключении хотелось бы отметить, что при возникновении спора с «сильной стороной договора» не стоит занимать пассивную позицию и «опускать руки», напротив, стороны должны быть готовы адекватно защищать свою позицию.

Например, если подрядчик имеет опасения в отношении того, что требования заказчика будут покрыты банком за счет средств банковской гарантии, ранее предоставленной подрядчиком по договору, то стоит заблаговременно подать заявление о принятии обеспечительных мер в виде запрета исполнения по банковской гарантии.

Проактивная позиция стороны, использование соответствующих имевшим место обстоятельствам способов защиты прав и надлежащей аргументации, представление необходимых доказательств по каждому рассматриваемому факту позволит суду верно оценить ситуацию восстановить баланс интересов сторон договора.

1 Сказанное на сегодня не применимо, пожалуй, только для договора бытового подряда.

2 Критический анализ соответствующей судебной практики приведен в статье: Замазий А.В., Савранский М.Ю. Арбитраж, неустойка, существо спора и публичный порядок: исправление ошибок судебной практики // Третейский суд. – 2020. – №3/4 – С. 60-73.

Некачественное строительство дома

Согласно Градостроительному кодексу РФ, строительство дома для личного использования высотой до 3-х этажей не нуждается даже в проектной документации (ч.3, ст.48), что говорит об отсутствии госконтроля в таких делах. Что же делать гражданину РФ, если нанятые работники плохо построили дом?

Под некачественным строительством подразумеваются результаты выполненных работ, которые по своему качеству не соответствуют установленным стандартам или техническим условиям и не могут быть использованы по прямому назначению или могут использоваться лишь после исправления.

При производстве строительно-монтажных и отделочных работ наиболее часто встречающими дефектами, как правило, являются:

Нарушение технологии производства работ при устройстве ответственных конструкций здания (кровли, перекрытий, несущих стен);
Значительные отклонения размеров здания от проектных;
Замена материала, предусмотренного проектом (сметой) на другой более дешевый и менее качественный материал;
Некачественное выполнение гидроизоляционных работ;
некачественное утепление либо звукоизоляция стен и перекрытий;
Наличие трещин на поверхностях стен, перегородок, потолков и полов;
Значительные отклонения поверхностей стен и перегородок от вертикали;
Отсутствие должной вентиляции в жилых и нежилых помещениях здания и другие нарушения.

Уважаемые граждане! Вы можете прямо сейчас узнать, как вести себя, столкнувшись с недобросовестным подрядчиком, и какие меры защиты предусмотрены отечественным законодательством:

Ответственность за некачественное строительство дома

Отношения между сторонами в данном случае регулируются нормами ГК РФ и ФЗ №2300-1 «О защите прав потребителей» от 07.02.1992.

Так, ст. 754 Гражданского Кодекса устанавливает ответственность исполнителя за несоответствие результата работы техдокументации и прочим условиям, предусмотренным в договоре подряда, а также гарантийный срок на строительные работы (стандартно 5 лет, но желательно прописать эту норму в договоре).

Ответственность исполнителя закреплена и в ФЗ №2300-1 (гл. III), где расписаны все нюансы:

права потребителя при обнаружении недостатков выполненных работ (ст. 29);
сроки устранения недостатков;
право потребителя на отказ от исполнения договора (ст. 30).

Заказчик, обнаружив недостатки при выполнении строительных работ, может по своему выбору потребовать:

безвозмездного устранения недостатков;
соответствующего уменьшения цены выполненной работы;
повторного выполнения строительных работ;
возмещения понесенных расходов при устранении недостатков своими силами или третьими лицами;
возмещения морального вреда.

Важно: ответственность исполнителя по закону о защите прав потребителя наступает даже в том случае, если между сторонами не заключался письменный договор, а компания-подрядчик не имеет лицензию на проведение строительных работ.

Споры по некачественному строительству

Доказать, что некачественно построен дом, в большинстве случаев бывает очень непросто, досудебное урегулирование подобных конфликтов на практике случается крайне редко, и даже в суде ответчик будет тянуть с признанием факта совершения ошибок до последнего.

Обычно в такой ситуации не обойтись без строительной экспертизы, проводить которую должны только уполномоченные на то организации. Важно знать, что экспертное заключение или заключение по обследованию технического состояния дома (более дешевый вариант) может быть получено даже в отсутствие проектной документации. Здесь очень важно провести экспертизу у хорошего эксперта с правильно подобранными методиками, чтобы в дальнейшем эта экспертиза устояла в суде.

Юридическая помощь в споре со строительным подрядчиком

Споры о строительном браке обычно доходят до суда, и самостоятельно выиграть такой процесс истцу крайне сложно. Эффективно противостоять линии защиты ответчика сможет только опытный адвокат, специализирующийся в данной области права и знающий нюансы законодательства.

В частности, ответственность сохраняется за подрядчиком, даже если заказчик:

решил проводить строительство без геологических изысканий и проектных документов;
дал расписку подрядчику в том, что берёт на себя все связанные с отсутствием геологических данных и проекта проблемы.

Если вы столкнулись с такой проблемой, как некачественная постройка бани или дома, наши специалисты готовы оказать вам профессиональную юридическую поддержку на всех этапах противостояния с подрядчиком. Мы обладаем большим юридическим опытом и положительной практикой в этой отрасли. Обратитесь к нам за защитой своих прав прямо сейчас:

Как мирно договориться со строителями в случае разногласий

Поскольку качество строительства становится все хуже, а спрос на эти услуги все растет, подробнее остановимся на ведении мирных переговоров с недобросовестными или просто неумелыми строителями. Ситуация — вас не устраивает качество ведущихся или выполненных работ (появились трещины, облицовка смотрится коряво или просто рабочие все время находятся в состоянии глубокого опьянения, правда иногда выходя из него, дабы положить пару кирпичей или плиток). А между тем закон, строительные нормы и квалификация добросовестных строителей, да и суды, в конце концов, к вашим услугам, и создано все это, чтобы вас защищать, и прав у вас оказывается с избытком.

Следовательно, можно и нужно воспользоваться всеми этими инструментами для отстаивания своих интересов и совершенствования качества строительства во всей стране — ведь из-за избытка дешевых, но неумелых строителей или вообще мошенников страдают нормальные специалисты (они то ниже себестоимости работать не могут и завозить рабочих из дальних стран ради их дешевизны тоже не будут, а объяснять каждому заказчику невыгодность экономии на своем коттедже или квартире нервов не хватает).

Итак, большинство заказчиков не знают своих возможностей и прав. Примем это за аксиому. А теперь сюрприз — большинство строителей тоже не знают о правах заказчика. Вернее, строителей можно разделить на две категории:
— наивные, которые просто не знают прав заказчика;
— нахрапистые, которые знают о правах заказчика, но думают, что заказчик о своих правах не знает и поспорить с ними, не разбираясь в строительстве, не сможет.

Отсюда и вытекает правильная позиция заказчика при разговорах со строителем. Абсолютно бесполезно ругаться, понижать уровень общения и материться, тем более делать вид, что вы хорошо разбираетесь в строительстве. Это позиция слаба, ибо уверенный человек спокоен и последователен. Гораздо полезнее показать строителям, что вы знаете свои права. В частности право оплачивать работу после ее качественного выполнения и подписания акта сдачи-приемки, или акта на скрытые работы. Ведь если вам некачественно положили плитку, значит деньги платить должны не вы, а вам — ведь угробили ваш материал, вам придется демонтировать эту плитку, а время упущено.

Для того, чтобы узнать свои права вам следует открыть Закон о защите прав потребителей и запомнить, что все строительные и отделочные работы должны выполняться с соблюдением строительных норм и правил (СНиПов), ГОСТов и технических условий (ТУ), что на все применяемые материалы должны быть сертификаты — и об этом не надо прописывать пункты в договоре, это подразумевается автоматически. Даже если вы прикажете строителю не соблюдать нормативов и делать с худшим качеством, он не имеет право этого сделать, а должен письменно уведомить вас о невозможности продолжения работ и расторгнуть договор.

Беда в том, что не все строители знают нормативную базу (а ведь обязаны), тем более что строительством занимается кто угодно, много в этом секторе иностранцев, которые о российских нормах и не слышали. Поэтому полезно будет спросить строителя по каким нормам он проводит работу и сможет ли он сдать ее вам по данным нормам. Совсем простой и полезный совет просто взять и подарить строителю соответствующий СНиП перед началом работ или когда возникли споры. То есть «дарите девушкам цветы», «дарите строителям СНиПы». Никакой конфронтации, по доброму и с юмором, а уж строитель сам все поймет, когда прочитает (если умеет читать по-русски). Простейший шаг, но может предотвратить нервотрепку и затраты времени и сил на экспертизу, может оказаться очень эффективным.

Какие СНиПы дарить строителям в первую очередь:
СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия» — на отделочные работы;
СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции» — на устройство стен, фундаментов, перекрытий и других конструкций;
СНиП 3.05.01-85 «Внутренние санитарно-технические системы» — на монтаж систем и приборов отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции.

Где приобрести СНиПы:
Магазины «Техническая книга»;
ГУП ЦПП — Москва, м. Петровско-Разумовская, Дмитровское шоссе 46, к. 2, Телефон (095) 482-42-94.

Ну а если простые методы не помогают, следует переходить к задушевным разговорам без оттенка агрессии. Особенно разговоры такого рода хороши, когда строитель уже хочет получить оплату за свою работу. Следует высказать свое уважение к нему, как к несомненному профессионалу, но сказать, что некоторые вопросы кажутся вам подозрительными и вы хотели бы развеять свои сомнения с помощью третьей стороны, которая рассудит объективно и даст ответ на вопрос «Каково качество работ?». То есть вместе (ВМЕСТЕ) со строителем в обстановке согласия составить список компаний, которые могут провести такую экспертизу. Обзвонить экспертные организации, узнать цены, сроки и возможно бросить жребий, какую фирму вызывать.

После этого наметить дату проведения экспертизы, удобную экспертам, вам и строителям, подписать со строителем обязательство присутствовать на объекте в день экспертизы и решить в каких пропорциях оплачивать ее (может быть эту нагрузку придется для начала взять только вам). Единственно полезная линия поведения «вы, строители и эксперты — сотрудники по объективному выявлению качества работ и готовы принять результаты экспертизы к исполнению». Только в случае максимально объективного подхода и доверия строителя к экспертам, как к незаинтересованным лицам, можно избежать долгих и изматывающих походов в суд. Ну и конечно, готовности договариваться, ведь строитель заново построить вам дом не сможет, следовательно нужно искать компромисс в снижении стоимости выполненных работ, устранении существенных недостатков строителем бесплатно. Если напирать и требовать продолжения банкета независимо от возможностей строителя, то существует риск исчезновения строителя и его фирмы (к тому же зарегистрированной по потерянному паспорту).

Поведение экспертов тоже важная составляющая успеха, и здесь самое важное тоже ОБЪЕКТИВНОСТЬ. Пусть вам покажется, что эксперт слушает строителя слишком доверчиво, истинное его мнение будет в отчете. Не менее важно, чтобы критерием качества были в основном строительные нормативы, а уж если эксперт высказывает свое мнение, то оно было разъяснено и вам и строителю (и убедительно разъяснено!). Если все параметры измерены объективно, то даже ребенку понятно, кого не вызывай, он измерит тоже самое, а следовательно, нет смысла доводить до суда (и кстати до судебных издержек, которые оплатит виновник).

Строитель поймет вас, если все объяснить спокойно и последовательно, он ведь человек. Поймет, и пойдет навстречу!

На чем обманывают при строительстве частного дома и как уберечься от обмана

Нижеописанные примеры того, как обманывают строители, имеют место в отдельно взятых строительных фирмах и бригадах. На одном объекте, , случался, конечно, не весь букет обманов, а были и вовсе добросовестные коллеги. Этот перечень был собран за годы нашей практики от наших заказчиков на проектирование, когда раньше заказчики сами находили строителей, а также от наших партнеров, которые заходили на объект после других строителей. Ввиду дикости рынка частного домостроения чего только мы не наслушались и не насмотрелись в ходе авторского надзора. Иллюстрации к этой статье — наши собственные фото.

Начинается все с принятия решения заказчиком на основе комплектаций и цен. Со стороны, комплектация дома может выглядеть так же, как и в другой строительной компании: ж/б фундамент, стены из блоков, ж/б перекрытия, кровля из битумной черепицы… Толщины совпадают, марка блока тоже. Казалось бы, все одинаковое. Тогда зачем платить больше?

Но дьявол в деталях. Не меняя основные параметры, существенная «экономия» достигается за счет невыполнения некоторых мелочей, совершенно неочевидных большинству частных заказчиков.

Как могут обмануть при строительстве

Коммерческое предложение ниже рынка. Этот пункт подробно разобран здесь.

В смету не все включено. Например, бывает из-за того, что проект не привязан к участку, не учтены условия участка.

Увеличение стоимости материалов в процессе. Не путать с реальным подорожанием материалов. В смете материалы по низкой цене, а по факту их купить за такую цену невозможно. Заказчик все равно заплатит за материалы по рыночной стоимости, при этом расценки на работы в смете были завышены. Так, предложение материалы + работы получается выгодным в начале, а по факту хуже других, реальных, предложений.

Подмена материалов на более дешевые аналоги или материалы классом ниже. Например, гидроизоляцию фундамента сделали меньшей толщины, арматуру меньшего диаметра. Это значит, что риск набора влаги фундаментом, а следовательно, возникновения плесени на стенах увеличивается. Несущая способность ж/б конструкции с меньшей арматурой уменьшается, следовательно, увеличивается риск ее обрушения.

Подделки или испорченные материалы. Подделки внешне выглядят также, стоят дешевле. Недобросовестные строители покупают их вместо оригинальных материалов и изделий. Либо покупается брак у официального поставщика, который продается именно как брак по цене гораздо ниже небракованной продукции. Однако свойства подделок или брака уступают оригиналу. Это значит, что, например, у кладочной смеси будет меньшая прочность, у утеплителя большая теплопроводность, а «дышащая» мембрана не будет дышать. Все это вскроется только во время эксплуатации.

Показ чужих объектов. Либо фото / видео на сайте компании, либо реальных строящихся домов. Размещение чужих фото проектов или построенных домов, к сожалению, нередкость. Профессионалу сразу видно такие «заманушные» картинки, потенциальному заказчику отличить правду от лжи сходу сложнее. Проверить уникальность картинки можно, кликнув правой кнопкой мыши по картинке и выбрать «Найти картинку (Google/Яндекс)». Если выдается много сайтов с такой картинкой, особенно иностранных красивых домов, то нужно насторожиться.

Многие застройщики перед началом работы хотят посетить готовые и строящиеся объекты. Но не у всех строителей таковые имеются, а если имеются то не в том состоянии, чтобы было чем гордиться. Поэтому некоторые недобросовестные строители выбирают случайно попавшуюся на глаза приличную стройку, договариваются с бригадиром, что в день, когда не будет ни прораба, ни хозяев они привезут своих потенциальных клиентов на «просмотр объекта». Застройщик видит приличную стройку, исполнительных рабочих и «клюет» на предложение недобросовестного строителя.

Использование неподходящей техники, инструментов и т.д. Например, используют кривую болгарку вместо хорошего станка для нарезки кирпича.

Нет алгоритма, если что-то пошло не так. А в процессе стройки очень много чего может пойти не так. Недобросовестным строителям проще «бросить» объект, они не дорожат репутацией.

Не учтены дополнительные работы, которые «всплывают» в процессе и их оплата ложится на заказчика независимо от того, что написано в договоре и «закрытой» смете.

Нет точной спецификации в смете. Когда объемы не указаны, то все время чего-то не хватает: арматуры, песка, бетона и т.д.

Лишние материалы и работы в смете. Указывают те материалы и работы, которые просто не нужны для возведения конкретного дома.

Компании body shop — нет своих работников. Каждый раз набирают людей с улицы.

Обман по объемам. В смету пишут завышенный объем, а по факту делают меньше. Например, бетон. Объем и марку бетона сложно проконтролировать заказчику. Если заказчик будет заказывать бетон напрямую у поставщика, то вероятность обмана еще больше. Важно, чтобы материалы (особенно такие, как бетон) заказывали профессионалы, у которых с поставщиком долгосрочные партнерские отношения.

Невыполнение технологических процессов. Обычно на тех, где результат сразу не виден, но есть далеко идущие последствия. Например, если не вибрировать бетон (технически трудоемкая работа), то потом он потрескается. Если не утрамбовать песчаную подушку под фундамент, то фундамент под домом просядет, и стены треснут.

В смете заложена переплата на ранних этапах, а потом строители «ругаются» с заказчиком (к тому моменту уже находится за что) и уходят с большей прибылью, чем если бы достроили дом до конца.

Аванс берут и ничего не делают. Это крайность и больше было распространено в 90-е, но, к сожалению, и сейчас встречается.

Как добиться устранения грубых просчетов при строительстве коттеджа?