Как можно земли перевести в земли промышленности?

В ст. 7 ЗК РФ определены категории земель в Российской Федерации, в число которых входят земли лесного фонда, к которым согласно ст. 101 ЗК РФ относятся лесные земли и нелесные земли, состав которых устанавливается лесным законодательством.

В силу ч. 1 ст. 8 Лесного кодекса РФ лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности.
Перевод земель, находящихся в федеральной собственности, осуществляется Правительством РФ (ч. 1 ст. 8 ЗК РФ).
Поскольку осуществление перевода земель лесного фонда в земли других категорий влечет изменение правового режима использования земель (эксплуатации, оборота, охраны), законодателем установлены определенные особенности правового регулирования рассматриваемой процедуры.
В соответствии с ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» перевод земель лесного фонда, занятых защитными лесами, или земельных участков в составе таких земель в земли других категорий разрешается в случае:
1) организации особо охраняемых природных территорий;
2) установления или изменения границы населенного пункта;
3) размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;
4) создания туристско-рекреационных особых экономических зон.
Обязательный перевод земельного участка из состава земель лесного фонда в земли иных категорий предусмотрен ч. 13 ст. 10 Федерального закона от 01.05.2016 N 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае приобретения в собственность указанного земельного участка.
Приказом Минприроды России от 25.12.2018 N 684 (далее — Приказ Минприроды) утверждены содержание ходатайства о переводе земель лесного фонда в другую категорию и состав прилагаемых к нему документов.
В ходатайстве указываются:
— сведения о заявителе ходатайства;
— сведения о земельном участке из земель лесного фонда, перевод которого предполагается осуществить; сведения о правах на земельный участок, перевод которого предполагается осуществить;
— сведения о правообладателе (правообладателях) земельного участка и о согласии правообладателя (правообладателей) земельного участка на перевод земельного участка из земель лесного фонда в другую категорию земель;
— категория земель, в состав которой предполагается осуществить перевод земельного участка из состава земель лесного фонда;
— обоснование перевода земельного участка в другую категорию земель. В п. п. 2.1 – 2.17 Приказа Минприроды указаны документы, прилагаемые к ходатайству:
— документы о заявителе или его представителе;
— акт выбора земельного участка по форме, утвержденной Приказом МПР России от 24.11.2004 N 702;
— решение органа исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющего переданные в соответствии с ч. 1 ст. 83 ЛК РФ полномочия, об утверждении акта выбора земельного участка;
— акт натурного технического обследования земельного участка, подготовленный в Порядке, установленном Приказом МПР России от 24.11.2004 N 701 «Об утверждении Порядка подготовки и утверждения акта натурного технического обследования участка лесного фонда»;
— выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;
— документы об отсутствии на испрашиваемом к переводу земельном участке полезных ископаемых в недрах под участком предстоящей застройки, содержащие сведения о местоположении, кадастровом номере такого участка, и разрешение на застройку земельного участка, находящегося на площадях залегания полезных ископаемых, а также размещение в местах их залегания подземных сооружений в случае наличия полезных ископаемых в недрах под участком предстоящей застройки, содержащее сведения о местоположении, кадастровом номере такого участка, выданные уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, предоставляющим соответствующую государственную услугу;
— заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами, или документы, подтверждающие соответствие деятельности, связанной с использованием земельного участка для испрашиваемых целей, экологическим требованиям, установленным техническими регламентами и законодательством в области охраны окружающей среды, в целях предотвращения негативного воздействия такой деятельности на окружающую среду, а также в случаях, предусмотренных федеральными законами, документы, удостоверяющие соответствие (несоответствие) государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам факторов среды обитания, хозяйственной и иной деятельности, продукции, работ и услуг, а также проектов нормативных актов, эксплуатационной документации, связанной с использованием земельного участка для испрашиваемых целей;
— документы о наличии (отсутствии) объектов культурного наследия на земельном участке, содержащие сведения о местоположении такого участка;
— документы о согласовании строительства и реконструкции объектов капитального строительства, внедрения новых технологических процессов и осуществления иной деятельности, оказывающей воздействие на водные биологические ресурсы и среду их обитания;
— документы о наличии (отсутствии) обременений земельного участка, содержащие сведения о местоположении такого участка;
— согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка в другую категорию, за исключением случая, если правообладателем земельного участка является лицо, с которым заключено соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка, содержащее сведения о местоположении такого участка;
— согласование деятельности, планируемой на переводимом земельном участке, с соответствующими органами исполнительной власти или правообладателями объектов, расположенных на таком земельном участке, в случаях, предусмотренных федеральными законами;
— документация, подтверждающая государственное или муниципальное значение объекта в случае, если для размещения такого объекта осуществляется перевод земельного участка, относящегося к землям лесного фонда, занятым защитными лесами;
— документ, подтверждающий организацию особо охраняемых природных территорий, в случае если для организации такой особо охраняемой природной территории осуществляется перевод земельного участка, относящегося к землям лесного фонда, занятым защитными лесами;
— схема размещаемого на земельном участке объекта, составленная с учетом документов территориального планирования соответствующих территорий, утвержденных в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности, и согласованная с органами архитектуры и градостроительства.

Перевод земли из сельхозназначения в промышленную

Одной из самых востребованных специализаций нашей компании является перевод земли из категории сельхозназначения в промышленную категорию. Наши специалисты накопили существенный опыт по ускоренному прохождению согласовательного этапа, сбору и проведению через все инстанции необходимого пакета документов, защите проекта, минимизации расходов заказчика.

Альтернативы переводу земли из сельхозназначения в промышленную

Согласно российскому законодательству большая часть земельного фонда определена под земли сельхозназначения. Они предназначены для взращивания различных сельскохозяйственных культур, а также хранения и изготовления сельскохозяйственной продукции. Удаленность таких земель от населенных пунктов делают их идеальными для возведения промышленных сооружений. Но проблема в том, что Земельный кодекс запрещает возводить постройки такого типа на землях категории сельхозназначения.

Единственным выходом из подобной ситуации является перевод земли сельхозназначения в промышленное пользование. Эта процедура требует существенных усилий , а ее продолжительность занимает более полугода.

Стоимость услуг по смене вида разрешённого использования — от 60000 рублей.

Стоимость услуг по изменению категории участка (при наличии проекта) — от 200000 рублей.

Зачем переводить земли сельскохозяйственного назначения в земли промышленности?

Определение земли промышленного назначения указано в Земельном кодексе РФ. Согласно текущему законодательству, это земли, которые предназначены для возведения промышленных зданий и сооружений, направленных на производство промышленных изделий и товаров. Также к категории земель промышленности относятся участки, на которых планируется производить добычу полезных ископаемых. Как и в других случаях, использование земель промышленного назначения регламентируется земельным кодексом.

Промышленные земли появляются двумя путями – либо на основе старых участков, на которых ранее уже функционировали промышленные объекты. Сложность их освоения в том, что на них остаются старые ненужные постройки и коммуникации, которые мешают созданию современной промышленной инфраструктуры.

Второй тип земель – это бывшие сельскохозяйственные земли, находящиеся на удалении от населенных пунктов и не имеющие никаких коммуникаций на своей территории. Как правило, они требуют больших финансовых вложений, т.к. вся промышленная инфраструктура здесь создается с нуля. Но потенциальный доступ к сырью (при наличии залежей), удаленность от населенных пунктов и возможность расширения производственных мощностей делают с/х земли крайне привлекательными для перевода в категорию промышленных.

Порядок перевода земель сельхозназначения в промышленную категорию

Согласно текущему законодательству, сельскохозяйственные земли могут быть переведены в промышленные в двух случаях: 1) если кадастровая стоимость земельного участка не превышает среднего значения стоимости по району; 2) если отсутствуют другие варианты размещения промышленных объектов. Также на землях сельхозназначения могут возводится коммуникационные линии, если существует конкретный план рекультивации данных сельскохозяйственных угодий. Если земля соответствует всем требованиям,то необходимо обратиться в местную администрацию со следующим пакетом документов:

Заявление на имя главы местного муниципалитета;
Паспорт или иной документ, подтверждающий личность;
Справка из ЕГРИП (на случай, если заявитель является индивидуальным предпринимателем);
Справка из ЕГРЮЛ (если заявителем выступает организация);
Копии документов, подтверждающие права владения земельным наделом;
Схема местонахождения надела (с указанием адреса). Ориентируясь на эту схему, представители администрации могут определить местонахождение соседних наделов;
Копии справок из кадастровой палаты (формы документов КВ-1, КВ-2, КВ-3);
Копии документов, подтверждающих права на владение сооружениями, находящихся на территории земельного надела (если, конечно, они там имеются).
Схема территориальной планировки, в рамках которых расположился земельный участок.

В случае, если заявитель арендует земельный надел, то необходимо утвержденное разрешение арендодателя по тому или иному вопросу.

Документы можно передать лично, по почте или через доверенного представителя. Если заявление подает доверенное лицо, то к документам следует приложить доверенность, утверждающую роль представителя и указывающие его полномочия. Также нужно приложить копию паспорта заявителя.

Если администрация выносит положительное решение, то следующим этапом в процедуре является прохождение экспертиз, получение разрешений различных инстанций, защита проекта на уровне субъекта федерации и корректировка данных в государственном кадастре. Для этого необходимо предоставить свежий пакет документов:

Заявление о внесении изменения в кадастровый учет (его можно найти на сайте Росреестра и отправить уполномоченным органам через электронную форму связи);
План размежевания участка;
Кадастровый паспорт земельного надела;
Свидетельство, подтверждающее права заявителя на участок;
Письменное разрешение муниципалитета на изменение ВРИ;
Паспорт, удостоверяющий личность заявителя.
Результаты экспертиз и разрешения от Минсельхоза, экологов, археологов, балансодержателей прилегающих автодорог и линейных объектов.
Проект будущего промышленного объекта и его обоснование.

После защиты проекта на уровне субъекта федерации, можно внести соответствующие изменения в реестр.

Специалисты нашего земельно-юридического центра накопили существенный опыт по изменению категории земель сельскохозяйственного назначения на земли промышленности. Мы готовы провести всю процедуру от согласовательного этапа до защиты проекта в максимально сжатые сроки. Дополнительно мы оказываем услуги по обжалованию отказов по смене категорий земельных участков и повторному прохождению всей процедуры смены категории для заказчиков, которые уже попробовали изменить категорию своего участка самостоятельно.

Какую землю сельхозназначения не получиться перевести в земли промышленности?

Далеко не все участки сельхозназначения можно перевести в категорию земель промышленности. Существуют ограничения, установленные законом и ситуацией в целом. Есть два вида участков, в отношении которых наложен окончательный запрет на изменение категории:

Сельскохозяйственные угодья, где выращивают особо ценные сельскохозяйственные культуры, либо особо производительные для сельского хозяйства территории;
Участки с кадастровой стоимостью в половину выше, чем средняя кадастровая цена по району нахождения земли.

Причиной отказа может служить невозможнисть пройти одно из многочисленных согласований: Минсельхоз, Роспотребнадзор, Росавиация, Роснедра, Рослесхоз и т.д.

Не получится перевести землю частично или полностью расположенную в водоохранной или природоохранной зоне, охранной зоне объектов культурного и археологического наследия.

Перед подачей заявления о переводе надела в состав земель промышленности следует проверить кадастровую стоимость и узнать ценность участка для с/х деятельности. Также стоит заказать экологическую экспертизу. Не получится изменить категорию, если эксперты выдали негативное заключение.

Наличие запрета на перевод земель сельхозназначения в земли промышленности – еще одна причина отказа в проведении такой процедуры. Если иное не предусмотрено законом или ситуацией, перевод остальных участков в промышленную категорию возможен, но при некоторых оговорках. Если право собственности на землю оспаривается в судебном порядке, такой надел не подлежит переводу в другую категорию.

В зависимости от ситуации могут возникать и другие основания для заперта на изменение назначения территории. К примеру, таким основанием может быть утрата ценности земли, ухудшение ее качественных характеристик, загрязнение после перевода в промышленные земли. Чтобы узнать, какой сельскохозяйственный участок можно перевести в земли промышленности, а какой нельзя, обратитесь за консультацией к юристам нашей компании. Они проверят территорию, выяснят причины запрета и помогут их устранить, если это возможно.

Как оспорить отказ в переводе земли сельхозназначения в земли промышленности?

Перед обращением с претензией или исковым заявлением важно понять, обоснованно ли вынесен отказ в переводе земельного участка сельскохозяйственного назначения в земли промышленности. Для этого надо:

проверить комплектность представленных в органы власти документов;
изучить законодательство на наличие оснований для отказа;
узнать, можно ли переводить конкретный с/х участок в другую категорию;
проверить, чтобы не были установлены запреты на данную процедуру;
заказать экологическую экспертизу, если в основаниях отказа ссылаются на ухудшение качества земли.

Все это поможет оспорить неправомерное решение. Необходимо также знать этапы процедуры и ее последовательность. Так вы сможете выявить нарушения и сослаться на них в случае отказа.

С претензией следует обращаться в орган, вынесший отрицательный ответ по заявке. В этом документе важно обозначить обнаруженные нарушения или несоответствие с положениями закона. При подаче жалобы устанавливается срок для ответа на нее. Чтобы этот срок можно было отслеживать, направлять претензию нужно заказным письмом с уведомлением о вручении, либо ее надо зарегистрировать при личном визите.

Когда претензионный порядок не сработал, начинается судебное разбирательство. Содержание иска зависит от представленных в отказе оснований. Но структура его будет примерно одинаковой во всех ситуациях:

отсылки на нормы права;
наименование сторон разбирательства;
информация об участке;
разбор приведенных оснований;
исковые требования.

Если отказали в регистрации изменений в Росреестре, необходимо требовать отмены отказа и внесения сведений в ЕГРН. Если отрицательный ответ дали на стадии рассмотрения бумаг в муниципалитете, надо просить признания такого решения незаконным.

В иске обязательно сошлитесь на результаты досудебной процедуры. Ответ уполномоченного органа на претензию, либо сам документ с датой вручения ответчику, следует прикрепить к заявлению. К прочей документации относится изначальный отказ, бумаги на участок, подтверждение прав на него, результаты экспертизы, если проводилась и прочие согласования. Если все сделать правильно, решение вынесут в вашу пользу. При малейшей ошибке в удовлетворении иска откажут, и придется обжаловать такое решение в других инстанциях.

Как происходит изменение категории земель

Согласно пункту 1 статьи 77 Земельного кодекса РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей ( п. 2 ст. 78 Земельного кодекса РФ).

Такие земли могут быть заняты:

внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений;
водными объектами;
зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
сельхозугодьями. В них входят пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли под садами, виноградниками и другими многолетними насаждениями. Они подлежат охране как особо ценные земли.

Сельскохозяйственные угодья подразделяются на три категории, минимальные размеры и местоположение которых устанавливаются законами субъектов РФ.

1. Земли приоритетного использования, подлежащие особой охране, к которым относятся опытно-производственные подразделения научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профобразования. Кадастровая стоимость этих земель существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (округу).

2. Особо ценные продуктивные угодья, использование которых для несельскохозяйственных нужд, для дачного и иного строительства не допускается.

3. Сельскохозяйственные угодья, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, следовательно, земли худшего качества по кадастровой оценке.

Использование земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного для ведения фермерского хозяйства, в целях жилищного строительства не допускается (письмо Минэкономразвития России от 21 декабря 2010 г. № Д23-5270).

Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых в деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки согласно пункту 2 статьи 11 Федерального закона от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Когда можно перевести земли в другую категорию

Для использования земель сельскохозяйственного назначения в иных целях их необходимо перевести в другую категорию. Ведь земельный участок может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке, если он ненадлежаще его использует или не использует в соответствии с целевым назначением в течение трех лет (ст. 284, 285 Гражданского кодекса РФ). Правомерность такого изъятия подтверждают и арбитры (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2010 г. № 17АП-7586/2010-ГК).

Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – Закон № 172-ФЗ).

При этом перевод сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:

1) с консервацией земель;

2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения. Для создания туристско-рекреационной зоны и перевода земель сельскохозяйственной категории в «земли особо охраняемых территорий и объектов» должно быть принято постановление Правительства РФ о создании туристско-рекреационной особой экономической зоны на территории РФ, где расположен земельный участок (постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2010 г. № 07АП-10686/10, ФАС Северо-Западного округа от 21 сентября 2010 г. № А66-14704/2009);

3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;

4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения объектов;

5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного или водного фонда, земель запаса;

6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;

7) с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;

с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона № 172-ФЗ не допускается перевод земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50 процентов и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса РФ.

Как оформить документы для изменения категории земли

Согласно статье 2 Закона № 172-ФЗ, для перевода земельного участка из одной категории в другую заинтересованному лицу нужно подать ходатайство о переводе земель из одной категории в другую (о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую). Ходатайство подается в исполнительный орган госвласти или орган местного самоуправления, уполномоченный на его рассмотрение.

В отношении земель сельскохозяйственного назначения (кроме находящихся в собственности РФ) содержание ходатайства и состав прилагаемых к нему документов устанавливают органы власти субъектов РФ.

В обязательном порядке ходатайство должно содержать:

кадастровый номер участка;
категорию земель, в состав которых входит земельный участок, и категорию земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
обоснование перевода земельного участка из одной категории в другую;
права на земельный участок.

К ходатайству необходимо приложить следующие документы (п. 4, 4.1 ст. 2 Закона № 172-ФЗ):

выписку из Единого государственного реестра юридических лиц или из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей;
согласие правообладателя участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую.

В рассмотрении ходатайства могут отказать только в двух случаях: если с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо или к ходатайству приложены несоответствующие документы. В последнем случае оно возвращается с указанием причин отказа (п. 3 ст. 3 Закона № 172-ФЗ).

В течение двух месяцев со дня поступления ходатайства исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления (Правительство РФ – в течение трех месяцев) принимает акт о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе.

В течение 14 дней после этого акт направляется заинтересованному лицу (в орган кадастрового учета – в течение пяти дней). О внесенных изменениях орган кадастрового учета уведомляет заинтересованных правообладателей земельных участков с указанием акта о переводе земель или земельных участков, а также органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если участок из состава земель сельскохозяйственного назначения будет переведен в земли иных категорий с нарушением действующего законодательства, решение о переводе может быть отменено.

Отметим, что лицу, получившему участок, который незаконно изъят или переведен в другие категории, будет крайне затруднительно возместить убытки, связанные с отменой такого решения (постановления Президиума ВАС РФ от 17 июля 2012 г. № 2683/12, от 22 мая 2012 г. № 13443/11).

Как изменится земельный налог

Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую имеет прямое влияние на налоговую нагрузку компании. Ведь он влечет за собой изменение кадастровой стоимости земли, которая является налоговой базой по земельному налогу. Иными словами, изменение категории земли влияет на налоговую ставку (письмо Минфина России от 12 июля 2013 г. № 03-05-05-02/27214).

Напомним: в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельхозназначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельхозпроизводства, налоговая ставка не может превышать 0,3 процента кадастровой стоимости участка (подп. 1 п. 1 ст. 394 Налогового кодекса РФ). В отношении прочих земель ставка земельного налога не может превышать 1,5 процента кадастровой стоимости земли.

Перевод земель сельхозназначения в земли промышленности

Процесс перевода земель сельскохозяйственного назначения в промышленные участки занимает длительный период времени. Оформление документации и разрешений на преобразование целевого назначения занимает более шести месяцев.

Также следует учитывать, что данная процедура сопряжена со значительными материальными затратами, включая оплату государственной пошлины за выдачу кадастровых документов и возмещение потерь государства в связи с преобразованием правового режима сельскохозяйственных угодий.

Значительную часть участков земельного фонда составляют наделы, предназначенные для выращивания сельскохозяйственных культур и ведения животноводства. Данные угодья расположены вдали от города в экологически чистой местности.

Порядок перевода земель сельхозназначения в земли промышленности

В связи с особой плодородностью подобных земель, их оборот находится под строгим контролем со стороны государства. Возведение строений на данных участках запрещено законодательством. Но если в силу различных обстоятельств строительство объектов на землях сельхозназначения необходимо, то с этой целью сначала следует попытаться произвести перевод целевого назначения земельного надела. Однако помните, что процесс этот очень трудоемкий и материально затратный.

В соответствии с нормами действующего законодательства возможность перевода земель сельхозназначения в промышленные участки предоставляется при следующих обстоятельствах:

стоимость участка согласно кадастровой оценке признана среднестатистической по конкретной местности;
доказана необходимость возведения промышленных объектов на определенном участке сельхозназначения, исходя из производственных целей.

Кроме того, в целях восстановления плодородных свойств почвы на территории сельскохозяйственных земель необходимо возведение систем орошения и коммуникационных станций. Для получения разрешения на перевод земельного участка, предназначенного для растениеводства в участок промышленной застройки, обращайтесь в орган местного самоуправления с соответствующим заявлением и подтверждающими документами.

Если земельный участок используется по праву аренды, то для преобразования категории земли необходимо получить разрешение от собственника имущества.

Ходатайство и документальное подтверждение перевода участка в уполномоченный орган вы можете подать лично или через представителя. Полномочия представителя необходимо заверить нотариально. Также законодательством разрешена отправка документации на преобразование категории земельного участка почтой России или через официальный портал государственных услуг.

Перечень документов для изменения правового статуса земельного участка:

обращение о необходимости смены целевого назначения земельного участка (бланк заявления предоставляется в службе Росреестра или его можно скачать на официальном сайте уполномоченного органа);
межевой план земельного надела;
паспорт кадастрового учета;
документ, подтверждающий права пользователя участка;
официальное разрешение на перевод земли в другую категорию, выданное органом местного самоуправления.

Обращение о корректировке сведений в кадастровом учете рассматривается уполномоченным органом в срок не позднее 10 дней со дня приема.

Документы для перевода земель сельхозназначения в земли промышленности

Содержание ходатайства о переводе режима использования земельного участка должно быть следующим:

наличие информации об индивидуальном номере земельного участка в кадастровом учете;
действующее целевое предназначение надела;
планируемый статус земельного участка (земли промышленности);
основания, послужившие причиной изменения статуса участка;
правовые основания использования земельного участка.

Перевод земель сельхозназначения в ИЖС.

О переводе земель сельхозназначения в земли населенных пунктов читайте тут.

Вместе с ходатайством представьте обосновывающие документы:

документ, подтверждающий личность заявителя (для юридических лиц требуется предоставление учредительных документов);
выписка из ЕГРН;
акт экологической экспертизы о возможности перевода земли;
разрешение собственника земли на изменение целевого назначения использования участка.

Процедура переоформления участка сельскохозяйственного назначения следующая:

направьте ходатайство на имя главы муниципального образования;
при положительном решении муниципалитета, составьте обращение в адрес министерства имущественных отношений о преобразовании целевого назначения участка и возможности размещения на нем объекта промышленности;
минимущество по истечении 2 месяцев принимает решение о предоставлении права на перевод участка в другой правовой режим;
в течение 2 недель копия вынесенного решения о переводе земли будет направлена заявителю и в территориальный орган Росреестра;
в соответствии с представленными документами соответствующие корректировки будут внесены в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Перечень документов, необходимых для изменения целевого назначения участка:

разрешение органа местного самоуправления;
проект расположения промышленного объекта на земельном участке;
план межевания земли;
технические характеристики строительного объекта;
заключение экспертной комиссии по экологическим вопросам;
кадастровая документация на землю;
экономическое обоснование строительства промышленного объекта;
сведения о кадастровой стоимости участка и среднестатистической стоимости подобных участков по региону;
проектные разработки по восстановлению почвы;
справки об издержках государства в связи с переводом земли.

Данный перечень может пополняться дополнительными документами в зависимости от нормативных требований по изменению целевого использования земли, принятые в конкретном регионе.

Зачем переводить земли сельхозназначения в промышленные

Согласно нормам земельного законодательства промышленные земли представляют собой участки, предназначенные для строительства промышленных объектов, связанных с производством товаров, добычей полезных ископаемых, а также обслуживанием жилых домов. Земли промышленного значения образуются на основе ранее созданных участков, на которых действовали производственные объекты либо в результате изменения статуса земель иных категорий.

Для использования сельскохозяйственных наделов требуются большие финансовые вложения, так как подобные участки расположены в отдалении от жилых построек и не оснащены коммуникациями.

Для возведения и обслуживания промышленных комплексов, построенных на землях, назначение которых связано с растениеводством и животноводством, необходимо также создание транспортных развязок.

При проведении преобразования целевой категории участка просчитайте все финансовые вложения, направленные на обслуживание промышленного предприятия и финансовые потери, установленные для возмещения ущерба государству в результате потери плодородных земель, предназначенных для выращивания сельскохозяйственных культур.

В большинство случаев положительное решение по вопросу перевода сельскохозяйственных земель в промышленные участки, принимается исходя из расположения земельных наделов. Удаленность подобных земель от населенных пунктов делает возможным дальнейшее расширения производства и строительство новых промышленных объектов.

Перевод земельного участка сельхозназначения в земли промышленности

Перевод участков из земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2004 №172-ФЗ.

Для осуществления перевода земель или земельных участков подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.

Пункт 2 статьи 2 Федерального закона от 21.12.2004 №172-ФЗ устанавливает, что содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав прилагаемых к нему документов устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ в отношении земель сельскохозназначения, за исключением земель, находящихся в собственности РФ.

В Оренбургской области такие процедуры проводит Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений.

Постановлением Правительства Оренбургской области от 01.04.2009№132-п определены требования к содержанию ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состава прилагаемых к нему документов в отношении земель сельскохозназначения. Необходимо предоставить:

Согласие заявителя на передачу и обработку его персональных данных;
Выписка из ЕГРН на земельный участок, выданная не более чем за шесть месяцев до подачи заявителем ходатайства о переводе.
Согласие правообладателя такого участка на перевод, заверенное надлежащим образом, за исключением случая, если правообладателем участка является лицо, с которым заключено соглашение об установлении сервитута в отношении такого участка.
Заключение органа местного самоуправления, уполномоченного на обеспечение градостроительной деятельности, соответствующего муниципального образования Оренбургской области о соответствии испрашиваемого целевого назначения участка утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории с приложением к указанному заключению фрагментов карт документов территориального планирования с нанесенными границами земельного участка в соответствии с выпиской из государственного кадастра недвижимости.
Заключение государственной экологической экспертизы, в случае если ее проведение предусмотрено законодательством Российской Федерации.
Акт органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение земельными ресурсами, соответствующего МО Оренбургской области о создании особо охраняемой территории и объектов либо о создании особо охраняемых природных территорий или отнесении земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения (в случае перевода на основании п. 2 ч. 1 ст. 7 №172-ФЗ.
Утвержденный проект рекультивации земель (либо соответствующий раздел проектной документации), предоставляемых для добычи полезных ископаемых, лицензия на право пользования недрами, горноотводный акт, документы, содержащие сведения о местоположении земельных участков относительно границ предоставленного горного отвода (в случае перевода на основании п. 8 ч. 1 ст. 7 Закона).
Утвержденный проект рекультивации части сельскохозяйственных угодий (либо соответствующий раздел проектной документации), предоставляемых на период осуществления строительства линейных объектов (в случае перевода на основании п. 6 ч. 1 ст. 7 Закона).
Заключение органа местного самоуправления об отсутствии иных вариантов размещения объектов (в случае перевода на основании пунктов 4, 7, 9 ч. 1 ст. 7 Закона).
Обоснование площади земельного участка, согласованное с органом местного самоуправления, за исключением перевода земельного участка на основании п.8 ч. 1 ст. 7 Закона.
Правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на объект недвижимости в случае наличия на земельном участке зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства, при отсутствии в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах на соответствующие объекты недвижимости.
Согласие правообладателя объекта недвижимости на перевод в случае наличия на земельном участке зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства.
Решение о консервации земель (в случае перевода на основании п. 1 ч. 1 ст. 7 Закона).

По результатам направленного ходатайства, Министерством природных ресурсов изучаются все приложенные документы и в течение 60 дней готовится соответствующее Распоряжение.

После получения такого Распоряжения правообладателю земельного участка необходимо обратиться с заявления в Росреестр.