Как оформить собственность на комнату в квартире?

Как оформить собственность на комнату в квартире?

Пошаговая инструкция для купли-продажи комнаты в общежитии и коммунальной квартиры

Покупка комнаты может быть удачным вложением средств в условиях большого города с его огромными ценами на квартиры.

Такая сделка интересна людям, которым не хватает средств на целую квартиру, а также тем, кто желает выкупить комнаты одной квартиры, принадлежащие разным собственникам.

Процедура купли-продажи комнаты похожа на обычные сделки с недвижимостью, но со своими нюансами и подводными камнями.

В этой статье вы узнаете: как купить комнату в общежитии или коммуналке; какие документы необходимо собрать; как заключается договор купли-продажи; как официально зарегистрировать такую сделку; а также какие трудности и риски могут вас поджидать. Дадим пошаговые инструкции, как купить и продать комнату в общежитии и коммунальной квартире.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Что важно знать при покупке комнаты в коммунальной квартире и общежитии?

  • Собственники соседних комнат имеют право выкупить комнату, если она продается, и они согласны на условия продавца. Если такое право было нарушено, то сделка может быть отменена в течении 3 месяцев.
  • Безопаснее, если последняя сделка с данной недвижимостью была более 3 лет назад (срок исковой давности).

Пошаговая инструкция для коммуналки

  1. Первый шаг — это всегда осмотр недвижимости. Сразу следует уточнить условия сделки, что входит в продажу, а что нет.
  2. Знакомство с соседями. Следует побольше узнать о людях, которые проживают по соседству, и о порядках, принятых среди них.
  3. Проверка документов, подтверждающих право собственности, а также изучение информации о прошлом жилья.
  4. Получение от соседей отказов от покупки.
  5. Заключение договора купли-продажи.
  6. Регистрация сделки.
  7. Подписание акта приема-передачи собственности и передача ключей.

С чего начать и что нужно знать?

Необходимо определиться: приватизирована комната или нет. По закону только приватизированная собственность может быть продана. При этом существуют схемы обмена неприватизированного жилья (подробнее об этом читайте в соответствующем разделе статьи).

Получение согласия и отказа от преимущественного права от других собственников

Согласно п.1 ст.250 ГК РФ собственники соседних комнат имеют преимущественное право покупки. То есть продать комнату в коммуналке или общежитии сторонним лицам можно только в случае, если никто из соседних собственников не претендует на ее покупку.

При этом как таковое согласие соседей на продажу не требуется, но до оформления сделки нужно письменно уведомить всех соседей о предстоящей продаже комнаты и получить у них отказы от приоритетного права покупки, которые в обязательном порядке затем заверить у нотариуса. Либо просто подождать месяц, если нет возможности получить отказы.

Подробнее об уведомлении соседей при купле-продаже комнаты в коммуналке и общежитии читайте тут.

Какие документы нужны, чтобы продать?

Продавцу комнаты необходимо собрать следующие документы:

  1. Паспорт собственника недвижимости.
  2. Свидетельство регистрации права собственности или выписка из ЕГРН (можно получить в МФЦ).
  3. Документ, подтверждающий владение недвижимостью (договор купли-продажи, завещание, договор дарения или обмена, документ о приватизации).
  4. Кадастровый паспорт на недвижимость при отсутствии выписки из ЕГРН (выдается в Росреестре).
  5. Технический план объекта (получается в БТИ).
  6. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (получается в ТСЖ, либо иной управляющей организации).
  7. Справка по форме 9 с информацией о прописанных лицах (получается в управляющей организации или в паспортном столе).
  8. Нотариально заверенные отказы соседей.
  9. При наличии у продавца семьи:
  • Нотариально заверенное согласие супруга(и).
  • Письменное согласие от органов опеки и попечительства, если имеются несовершеннолетние дети.

Как правильно проверить подлинность документов и на что обращать внимание?

Покупателю следует внимательно проверять все документы. Кроме того можно:

  • В едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) запросить подтверждение владения собственностью.
  • Проверить наличие долгов за коммунальные услуги, которые указываются в выписке из лицевого счета при запросе продавца.
  • Проверить паспорт собственника на действительность, что можно сделать на сайте сервисы.гувм.мвд.рф или в местном отделении полиции.
  • При сомнениях в психической вменяемости продавца можно запросить справку из нарко- и психодиспансеров.

Все документы приведенные в списке должны быть в оригиналах, либо в копиях, но нотариально заверенных. Исключение составляют правоустанавливающие документы и паспорт – они должны быть в оригинале.

Пакет бумаг от будущего хозяина для совершения сделки

От покупателя может требоваться различный пакет документов в зависимости от наличия супруга(и), детей, типа расчета. К основным документам относятся:

  • паспорт собственника и членов семьи старше 14 лет;
  • свидетельства о рождении детей;
  • свидетельство о браке;
  • нотариально заверенное согласие супруга(и), в случае брака;
  • ипотечный договор или иные документы, подтверждающие наличие заемных денежных средств.

Заключение договора и регистрация

Договор купли-продажи комнаты похож на договор купли-продажи квартиры, но в нем дополнительно указываются размер отчуждаемой доли и подтверждение отказа соседей. Образцы таких договоров можно найти в интернете.

После подписания договора купли-продажи его необходимо зарегистрировать. Сделать это можно в МФЦ или Росреестре, понадобятся следующие документы:

  1. Пакет документов указанный выше.
  2. Договор купли-продажи (не менее двух экземпляров, один из которых оригинал).
  3. Квитанция об оплате госпошлины.
  • Скачать бланк договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
  • Скачать образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Можно ли продать неприватизированное помещение и что для этого нужно?

Неприватизированное жилье по закону не может быть продано или куплено законным путем, так как оно не является собственностью проживающих в нем граждан. Однако существуют способы обойти эту проблему:

    Приватизировать комнату, обратившись к непосредственному собственнику. Как правило это местный муниципалитет. Если нельзя приватизировать на себя, можно прописать близкого родственника и приватизировать на него.

Правила и порядок для общежития

При сделке с комнатой в общежитии существуют некоторые нюансы. Комната в общежитии может числиться как:

  • Часть общей долевой собственности. В этом случае процедура продажи не отличается от приведенной выше.
  • Самостоятельное жилое пространство. В этом случае продажа комнаты происходит как с отдельной квартирой и не требует сбора отказов соседей.

Для приобретения комнаты в общежитии потребуются дополнительные документы. К ним относятся:

  • договор приватизации комнаты – находится на руках у продавца;
  • выписка из ЕГРН – получается по онлайн запросу на сайте Росреестра или при личном обращении;
  • технический паспорт – обычно на руках, если его нет или была произведена перепланировка, то заказывается в БТИ;
  • если собственность долевая, то потребуются выписка из домовой книги (делается в паспортном столе) и отказы других собственников.

Обязательно ли участие нотариуса?

Согласно п.1 статьи 42 ФЗ от 13.07.2015 N218 договор купли-продажи части долевой собственности должен быть заверен нотариусом, иначе сделку не удастся зарегистрировать. Данное положение введено в законодательство для предупреждения незаконных сделок с недвижимостью. При этом, если комната в общежитии оформлена как самостоятельное жилое пространство (не долевая собственность), и в комнате не проживают несовершеннолетние, то нотариальное заверение сделки не требуется.

Подводные камни и риски

  1. Необходимо проверить, прописаны ли в комнате лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы или пропавшие без вести. После возвращения такие лица могут оспорить сделку.
  2. Следует внимательно изучить историю сделок с данной недвижимостью. Если в какой-то момент купля-продажа недвижимости была совершенна незаконно, то дальнейшие операции могут быть оспорены.
  3. Следует собрать информацию о соседях, ведь в случае коммуналки асоциальные поведение соседей может доставить много неудобств.
  4. В случае перепланировок, не учтенных в документации, могут возникнуть большие сложности в процессе купли-продажи. Проблемы подобного рода следует урегулировать заранее.
  5. При передачи любых сумм (аванс или для других целей) следует выписывать расписки и фиксировать такую передачу в договоре купли-продажи.

Процедура купли-продажи комнаты не представляет большой сложности. Однако как и в любой сделке с недвижимостью существуют свои скрытые риски, которые следует учесть перед заключением сделки.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Особенности приватизации комнаты в коммунальной квартире. С чем придется столкнуться жильцам?

Многие жильцы коммунальных квартир задаются вопросом о возможности переоформления своих комнат согласно нормам приватизации. Стоит ли рассчитывать на приватизацию комнаты в коммунальной квартире, получится ли осуществить процедуру и чем это регламентировано? В этой статье даётся алгоритм переоформления, указываются существенные положения и требования. Разберемся во всех нюансах!

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли сделать регистрацию права собственности в коммуналке?

Любое жильё, принадлежащее муниципалитету, допустимо приватизировать. Не исключение и комнаты, предназначенные для проживания, расположенные в коммунальных квартирах. Процесс передачи титульных прав, принадлежащих местной власти, к нанимателям комнат в коммуналках, регламентирован законодательством:

    . . .
  1. статьёй 41 ЖК РФ.

Статья 41 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире

  • Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.
  • Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.

Правом безвозмездного получения своего помещения в собственность может воспользоваться как наниматель, так и члены семьи, пользующиеся комнатой вместе с ним.

Переоформить можно только отдельные комнаты, предназначенные непосредственно для проживания. Нежилые площади в это число не входят, так как используются всеми титульными владельцами квартиры солидарно. Местами общего пользования считаются:

  • коридоры;
  • кухни;
  • туалетные и душевые помещения (кабины).

Эти части квартиры оформляют в совместную собственность. При этом здесь:

  1. Не предусмотрен выдел долей.
  2. Не допускается фактический раздел территории.

Каждый проживающий несёт за них ответственное управление с 18 лет. Все жильцы, независимо от возраста, беспрепятственно пользуются ими согласно установленному регламенту и назначению (ст. 42 ЖК РФ).

Однако такое положение вещей создаёт дополнительные сложности, так как ремонт на площадях общего пользования находится частично в ведении лиц, приватизировавших квартиры, а частично – в полномочиях муниципалитета, что требует специального согласования и нередко вызывает имущественные споры.

Для чего?

Процедура нацелена на безвозмездное получение используемого помещения в полноправное владение – в собственность. Для проживания приватизация не обязательна, но в таком случае комната будет находиться в собственности местного исполнительного комитета. Соответственно, она не может участвовать в имущественных сделках и передаваться наследникам.

Но и изъять её из пользования ни муниципалитет, ни иные лица, без судебных санкций, не смогут. Отвечая на вопрос, приватизировать комнату в коммуналке или нет, следует руководствоваться позициями жильца. Если его интересует только наличие крыши над головой – то она не обязательна. А если он намерен продать, подарить или обменять комнату на иную недвижимость – без приватизации не обойтись.

Не обойтись без неё и тогда, когда планируется оставить жильё по завещанию, или у жильца есть родственники, планирующие унаследовать его вещные права.

Как приватизировать?

Как и другая юридическая операция, обозначенная процедура обязывает стороны гражданских отношений к соблюдению нормативов при оформлении соответствующей правовой документации.

С чего начать?

Что нужно сделать для оформления приватизации?
Вначале потребуется заключить договор с местной администрацией о безвозмездной передаче комнаты. Для этого предварительно наниматель – сторона договора соцнайма, подаёт заявление в исполком. После получения разрешения – заключает договор о переходе имущественных прав в его сторону, и в сторону членов семьи.

  • Скачать бланк договора социального найма
  • Скачать образец договора социального найма

В процедуре обязательно участвуют все без исключения проживающие на жилплощади близкие родственники, в том числе – несовершеннолетние. Помещение распределяется между жильцами комнаты в равных долях. Если супруг или родитель (иное лицо) не желает участвовать в обозначенном мероприятии, от него запрашивается официальный отказ с указанием члена семьи, которому передаётся его доля.

  • Скачать бланк заявления на отказ от приватизации
  • Скачать образец заявления на отказ от приватизации

После оформления передачи права собственности на комнату, договор социального найма или иной правоустанавливающий документ, аннулируется. Вместо него выдаётся договор о передаче прав на указанное в договоре жилое помещение.

Куда обратиться?

Обращаться нужно в отдел приватизации жилья местного исполкома, где составляется договор, количество экземпляров которого соразмерно числу участников. Один экземпляр составляется дополнительно – для передачи в Росреестр. Подписанные сторонами экземпляры договоров регистрируются в отделении Росреестра или МФЦ. Именно здесь, при их регистрации фиксируется в кадастровых записях факт порождения нового титула.

Соответственно, обращаться потребуется в две инстанции:

  1. Отдел приватизации муниципалитета.
  2. Отделение Росреестра или МФЦ.

Если граждане утеряли или не получали ранее документацию на комнату – её так же нужно получить в инстанциях и учреждениях, уполномоченных на её выдачу.

Документы

Вначале компонуется пакет документов для заключения договора передачи комнаты. В него входят заявления:

  • от нанимателя с подписями всех членов семьи;
  • об отказе от приватизации (по усмотрению).

В заявлении даётся перечень приложений, среди которых пакет документации, состоящий из нижеследующего:

  • паспортов участников старше 14 лет;
  • свидетельства о рождении детей до 14 лет;
  • технический и кадастровый паспорт на комнату.

Собираются и прилагаются справки:

  • о составе семьи;
  • о том, что данные лица ранее не участвовали в приватизации;
  • об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным платежам.

Перечисленный пакет документации передаётся в отдел приватизации местной администрации. После того как получено согласие, что определяется согласительным удостоверением подписи уполномоченного лица на поданном заявлении, жильцы приглашаются для заключения договора передачи комнаты в собственность. Договор составляется специалистом администрации, жильцы его подписывают.

Далее компонуется новый пакет документации, который представляется в регистрирующий орган или МФЦ. В числе нужных документов подаются заявления в Росреестр о регистрации права собственности на комнату, к которому прилагаются следующие бумаги:

  1. Договор, заключённый с муниципалитетом.
  2. Оригиналы и копии паспортов всех членов семьи.
  3. Свидетельство о браке – оригинал и копия.
  4. Свидетельства о рождении детей – оригиналы и копии.

Сроки оформления

В отделении приватизации вопрос рассматривается в течение 5 дней. После получения согласия процедура может длиться до одного, и даже – до полутора месяцев. За это время будет проверена правоспособность документов и законность проведения приватизации.

В завершение – подготовлен договор передачи. В Росреестре регистрация договора продлится около 10 рабочих дней или двух недель, после чего выдадут зарегистрированные экземпляры договоров и выписки из ЕГРН.

Стоимость

Вся процедура оформления договора с администрацией осуществляется безвозмездно – муниципалитет не вправе требовать денег за услугу, кроме случаев, предусмотренных муниципальным законодательством.

В Росреестре регистрация приватизированных комнат облагается пошлиной. Поэтому при подаче документации на регистрацию в МФЦ нужно предварительно оплатить по 2 тысячи рублей за регистрацию каждого договора.

В каком случае могут отказать?

Отказать в муниципалитете могут:

  • если граждане ранее проводили приватизацию недвижимости (ст. 11 ЖК РФ);
  • если комната не относится к фонду муниципального жилья;
  • когда дом признан аварийным;
  • если приватизация нарушает права третьих лиц;
  • по иным причинам, предусмотренным законодательством.

Так же отказ может последовать в результате нарушения санитарных норм, если размер площади, приходящейся на каждого участника, ниже предусмотренного муниципальным законодательством минимума.

Отказ в регистрации может последовать в случае:

  1. Заявление подано лицом, не уполномоченным на участие в процедуре.
  2. Законный представитель не предъявил свидетельства родства.
  3. Представитель интересов не предъявил нотариально удостоверенную доверенность.
  4. Документы оформлены неверно.
  5. Пакет документации не полон.
  6. Один (несколько) из документов подвергся порче.

Нужно ли согласие соседей?

Иногда уполномоченные органы требуют нотариально удостоверенное согласие соседей.
Можно ли приватизировать комнату без согласия соседей?
Можно.Такое требование неправомерно, так как комнаты в муниципальной квартире являются имуществом правообладателей и не причисляются к объектам, находящимся в долевой собственности, как, например, доли в квартирах. Поэтому данное требование можно оспорить в суде.

Так же без согласования с соседями допускается сдача помещения в аренду после приватизации и получения документов о праве собственности.

Комната должна быть официально оформлена как жилая и соответствовать делимому метражу, не нарушающему санитарных норм, установленных на региональном уровне местной властью.

Несовершеннолетние жильцы получают право на приватизацию автоматически. По достижении совершеннолетия они могут ещё раз воспользоваться такой льготой. Недееспособные граждане не могут участвовать в приватизации, но их имущественные интересы нарушать недопустимо. Поэтому их доля оформляется опекунами и сохраняется за ними посредством доверительного управления опекунов.

Комната в коммуналке может приватизироваться, если принадлежит муниципалитету. Здесь по преимуществу действуют те же нормы, которые применяются к обычным квартирам. Само жилое помещение оформляется в индивидуальную собственность, а площади общего пользования – в совместную, что требует ответственного управления солидарно, всеми жильцами коммунальной квартиры.

Полезное видео

Ниже на видео рассматриваются нюансы приватизации комнаты в комуналке.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Изучаем подводные камни при покупке комнаты в квартире

Покупка комнаты в квартире становится выходом в том случае, если денег в обрез, а приобрести собственное жилье необходимо. Действующее законодательство позволяет купить не всю квартиру, а только ее часть — главное, правильно оформить документы. О том, как совершить такую покупку, и какие риски она может за собой повлечь, читайте в нашей статье.

Плюсы и минусы

Прежде чем решиться на приобретение комнаты в коммуналке, стоит изучить все плюсы и минусы такого объекта недвижимости, тем самым избавив себя от неприятных сюрпризов в будущем.

Преимуществами комнаты являются:

  1. Низкая стоимость по сравнению с отдельными квартирами (даже студийного типа).
  2. Возможность инвестирования небольших денежных сумм – комнату можно купить за небольшие деньги и сдавать посуточно или на длительный срок (в этом случае важно учесть уровень спроса на жилье – предпочтение стоит отдавать комнатам, рядом с которыми есть вокзал, учебное заведение, предприятие, на которое приезжают работники-вахтовики или командировочные и пр.);
  3. Возможность получения регистрации в определенном городе. Несмотря на то, что закон позволяет гражданам России беспрепятственно перемещаться по ее территории и получать любые услуги (например, медицинские или образовательные) в любом городе, на практике без регистрации попасть в поликлинику или устроить ребенка в детский сад не так-то просто. Купив комнату, вы можете зарегистрироваться в ней, а продолжить жить в более комфортных условиях (например, на съемной квартире).

Помимо преимуществ, комнаты имеют ряд очевидных (и весьма существенных) недостатков:

  1. Низкая ликвидность недвижимости. Продать комнату довольно непросто – в большинстве городов активно ведется строительство новых жилых домов; покупатели предпочитают приобретать квартиры именно в них – со скидками от застройщика купить небольшую студию можно за вполне доступную сумму.
  2. Общие ванная комната, туалет и кухня. Их придется делить с соседями, причем никого не будет волновать, что вы опаздываете на работу или учебу, и вам срочно нужно умыться и позавтракать.
  3. Соседи. Они бывают разные – возможно, вам повезет, и собственники соседних комнат будут тихими и вежливыми, однако практика показывает, что чаще всего в коммуналках селятся люди с не самым правильным образом жизни и отношением к окружающим.
  4. Сложность в получении ипотечного кредита. Предметом залога по ипотеке является приобретаемое жилье – комнаты не особо интересуют банки, поэтому и кредитуют они таких ипотечников неохотно. Можно оформить потребительский кредит, но для него предусмотрены более высокие процентные ставки, чем для ипотечного. Кроме того, в такой ситуации не получится воспользоваться льготными программами, действующими в отношении ипотечного жилья.

Особенности и подводные камни

Покупка комнаты в квартире​При покупке отдельной комнаты в квартире стоит понимать, чем она отличается от доли квартиры, принадлежащей одному человеку на праве долевой собственности.

Долевая собственность – это разделение имущества с определением долей, принадлежащих каждому из ее собственников (п. 2 ст. 244 ГК РФ). Доля не имеет четких границ – в документах не может быть указано, что одному из собственников принадлежит спальня, а второму – гостиная. Официально доли могут быть зафиксированы только в количественном выражении – например, 14,0 и 18,0 кв. метров соответственно. При этом такое разделение вовсе не будет означать, что сособственникам принадлежат именно спальня и гостиная – в этом и заключается сложность определения доли.

Чтобы продать именно часть квартиры (отдельную комнату), необходимо эту квартиру разделить и выделить из нее отдельную долю. Эта процедура проводится в соответствии с правилами ст. 252 ГК РФ, согласно п. 2 которой участник долевой собственности вправе потребовать выделения из нее своей доли. Для этого потребуется заключить соответствующее соглашение со всеми собственниками квартиры. На основании этого соглашения Росреестр зарегистрирует право собственности на выделенную долю, т.е. на отдельную комнату (или несколько комнат). В случае, если остальные собственники квартиры не согласны на заключение такого соглашения, выделять долю придется через суд. Основанием для регистрации права собственности на комнату в этом случае станет решение суда, принятое в пользу выделяющегося собственника.

Будьте внимательны при покупке – доли стоят дешевле, чем отдельные комнаты, на которые оформлено право собственности, но и проблем своему собственнику они принесут немало. В частности, долю нельзя будет продать без согласия остальных собственников, которые обладают преимущественным правом на ее покупку (ст. 250 ГК РФ). Кроме того, вам придется определить порядок пользования комнатами в квартире, ведь фактически по документам определенная комната за вами закреплена не будет.

Возможно, вам также стоит прочитать:

Порядок действий

Чтобы купить отдельную комнату, необходимо:

  1. Выбрать подходящий объект недвижимости. Важно оценить состояние комнаты и квартиры в целом, убедиться, что в комнате не было проведено неузаконенных перепланировок, изучить район и имеющуюся инфраструктуру (магазины, детские сады, школы и пр.), познакомиться с будущими соседями.
  2. В том случае, если вы решили приобрести долю в квартире, убедитесь, что ее владелец предлагал остальным собственникам выкупить эту долю, и получил письменный отказ. Если вы покупаете отдельную комнату, этот шаг можно пропустить.
  3. Проверить документы на комнату (о перечне этих документов читайте ниже).
  4. Заключить договор купли-продажи.
  5. Зарегистрировать договор в Росреестре и получить право собственности на комнату (свидетельство о праве собственности больше не выдается – вместо него вы получите выписку из ЕГРН – Единого государственного реестра недвижимости).

Какие документы требуются

Прежде чем заключить договор купли-продажи комнаты, потребуйте у продавца следующие документы:

  • документ, подтверждающий наличие у продавца права собственности на долю в квартире или на отдельную комнату;
  • нотариально заверенные отказы других собственников недвижимости от приобретения доли;
  • техническая и кадастровая документация на жилье;
  • справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • справка о прописанных в квартире жильцах;
  • согласие органа опеки и попечительства на продажу комнаты (в том случае, если в составе собственников жилья есть несовершеннолетние дети).

Договор купли-продажи можно составить самостоятельно, а можно обратиться за помощью к квалифицированному юристу. Если решите составлять самостоятельно, можете скачать на нашем сайте шаблон готового документа. Помните, что в договоре обязательно должна быть указана следующая информация:

  • паспортные данные сторон договора – продавца и покупателя;
  • предмет договора (доля квартиры или отдельная комната, с полным ее описанием);
  • цена договора (стоимость комнаты, которую покупатель заплатит продавцу);
  • порядок проведения расчетов;
  • конкретный срок фактического перехода жилплощади от продавца к покупателю;
  • условия расторжения договора;
  • ответственность сторон за несоблюдение условий договора;
  • дата составления документа и подписи его сторон.

Договор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Советы юриста

Если вы все же решились на приобретение комнаты, внимательно изучите наши советы – они вам пригодятся:

  1. Об этом мы уже говорили, и все же – имейте в виду, что покупка доли в квартире не значит, что вы приобретаете право собственности на определенную комнату, даже если площадь этой комнаты соответствует площади купленной вами доли. Захотите выделить такую долю в отдельную независимую комнату – придется получить согласие остальных собственников жилья или обратиться в суд.
  2. Не соглашайтесь, если риелтор предлагает вам обойти требование закона о преимущественном праве на выкуп доли, заключив договор дарения. Отдать деньги собственнику жилья вам все равно придется, и в том случае, если этот факт станет известен заинтересованным лицам (например, другим собственникам, согласия которых при продаже не получили), договор дарения может быть признан недействительным. Комнату придется вернуть, а вот гарантий того, что продавец вернет вам стоимость покупки, нет — есть риск остаться и без недвижимости, и без денег.
  3. Требуйте все возможные справки – в частности, документы о том, что среди собственников нет недееспособных и несовершеннолетних граждан, а если таковые есть – документы, подтверждающие согласие органов опеки и попечительства на продажу.

Покупка комнаты в квартире на материнский капитал

Процедура покупки комнаты с использованием средств материнского капитала осуществляется в порядке, описанном выше, но, при этом, имеет и некоторые нюансы:

  1. Купить комнату с использованием капитала можно только после того, как ребенку, на которого он был выдан, исполнится три года (ч. 6 ст. 7 Федерального закона «О дополнительных…» от 29.12.2006 № 256-ФЗ). В том случае, если комната приобретается в ипотеку, или ипотечный кредит был оформлен еще до получения капитала, это правило не действует – вложить деньги в недвижимость можно сразу же после рождения ребенка (ч. 6.1 ст. 7 ФЗ № 256).
  2. В приобретенной комнате детям обязательно нужно выделить доли (пп. «г» п. 8 Постановления Правительства РФ «О Правилах…» от 12.12.2007 № 862) – это значит, что составляющих частей в и без того раздробленной квартире, станет еще больше.

Многие думают, что купить жилье у близкого родственника с использованием государственных денег невозможно. На самом деле это не так – покупка комнаты в квартире у родственников допускается: законодательство не содержит запретов на совершение подобных сделок. Этот факт подтверждается и Письмом Минэкономразвития РФ «По отдельным вопросам…» от 22.10.2010 № д-23-3764, в котором Министерство указывает на невозможность отчуждения жилья, приобретенного с использованием средств материнского капитала, в пользу близких родственников несовершеннолетнего, допуская при этом возможность приобретения несовершеннолетним (а, точнее, его родителями от его имени и в его интересах) такого жилья.

Как узнать кадастровую стоимость комнаты в коммунальной квартире

Сведения о кадастровой стоимости комнаты можно получить, заказав выписку из ЕГРН. Это можно сделать на официальном сайте Росреестра, воспользовавшись сервисом «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Обратите внимание – если комната не выделена из квартиры, в базе Росреестра вы ее не найдете – сможете получить сведения только о стоимости всей квартиры в целом. Если же доля выведена из состава имущества и, вследствие этого является самостоятельным объектом недвижимости, сервис Росреестра окажется полезен. Найти нужную информацию можно по кадастровому номеру жилья или по его фактическому адресу.

Если же кадастровая стоимость комнаты не определена, потребуется пригласить оценщика. Специалист осмотрит жилье и установит его кадастровую стоимость. Эта информация пригодится, например, при продаже комнаты – для заключения сделки важно знать, сколько стоит недвижимость. Обратите внимание – чаще всего комната в коммуналке стоит дешевле, чем могла бы стоить часть квартиры того же метража в случае, когда квартира продается целиком. Например, если в квартире стоимостью 1 млн. рублей есть две комнаты с одинаковой площадью, каждая из этих комнат по отдельности стоить 500 тыс. рублей не будет. Это объясняется тем, что целая квартира имеет большую ценность для собственника, чем ее отдельная часть, которую придется эксплуатировать бок-о-бок с остальными жильцами.

Как в 2021 году зарегистрировать в собственность квартиру в новостройке

Здравствуйте. Что по договору долевого участия, что по договору переуступки прав, что по договору паенакопления (участии/вступлении в ЖСК), квартира в собственность регистрируется одинаково. Поэтому моя инструкция подходит в большинстве случаев.

Согласно ст. 219 ГК РФ, только после регистрации права собственности на квартиру можно считаться ее полноправным владельцем. А то многие считают, что для этого хватает просто купить квартиру у застройщика и иметь ключи.

Этап №1 — Уточнить у застройщика можно ли начать оформление собственности

Если застройщик оповестил о том, что квартиру можно оформить в собственность — переходите к этапу №2 про подготовку документов. Обычно застройщик оповещает об этом по телефону, по смс или на своем сайте/форуме. Если застройщик еще не оповестил, уточняте у него следующее:

  • Застройщик оформил у районной Администрации разрешение ввода дома в эксплуатацию.
  • Районная администрация поставила дом на кадастровый учет в Росреестре.
  • Застройщик составил протокол на распределение жилой и коммерческой недвижимости.
  • Застройщик оформил технический паспорт на весь дом в БТИ (Бюро Технической инвентаризации).
  • Районная администрация присвоила почтовый адрес дому.
  • Застройщик оформил передаточный акт в Государственной архитектурно-строительной организации.

Если все эти действия выполнены, можно приступать к оформлению прав собственности. Переходите на этап №2.

Этап №2 — подготовить документы

Квартира регистрируется только на тех дольщиков, которые указаны в договоре основания.

    Договор основания;

Это договор, который гражданин подписал с Застройщиком. По нему Застройщик обязуется передать ему квартиру в построенном многоквартирном доме. Договором основания может быть договор долевого участия (ДДУ), договор переуступки прав требования, договор жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и т.п. Нужны оригиналы договора от каждого дольщика/инвестора. Если есть какие-либо дополнительные соглашения к договору, то их тоже нужно приложить.

Если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните по телефонам (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Этот документ дольщики подписывают после осмотра квартиры. Количество оригиналов должно быть равно количеству дольщиков + один. Например, если два дольщика, то нужно три оригинала акта. Дополнительный оригинал можно запросить у застройщика или заверить копию у нотариуса.

Дополнительно: Если в ипотечном договоре или договоре основания написано, что зарегистрировать право собственности нужно одновременно с регистрацией закладной, то сначала нужно заказать оценку квартиры. Список оценочных компаний спросите у своего ипотечного специалиста. У каждого банка свои аккредитованные оценщики, с которыми он работает. Оценка стоит от 3 тысяч рублей. Оценщику нужно отдать копию акта приема-передачи, договор основания, технический план квартиры (берется у застройщика).

Полученную оценку и документы на квартиру нужно принести в банк. На их основе специалист оформит закладную на квартиру. Оформляется она от 2 недель до 2 месяцев. Оригинал закладной и оценки нужно приложить к остальным документам для регистрации. В некоторых банках закладную не отдают на руки дольщику, и подать ее на регистрацию отправляют только своего специалиста.

Если пункта о закладной нет, то и предоставлять ее не обязательно. Большинство банков обязывают дольщика зарегистрировать закладную после регистрации собственности в течении определенного срока. В этом случае также закладную и оценку прикладывать не нужно.

Не нужно дополнительно получать разрешение на ввод в эксплуатацию дома. Обычно этот документ уже есть Росреестре. Если нет, то регистратор сам запрашивает его в районной администрации.

После регистрации можно прописаться в квартире. По ссылке подробная инструкция

Этап №3 — подать документы для регистрации права собственности

  1. Всем дольщикам придти в МФЦ или Регистрационную палату, оплатить госпошлину и подать документы.

С 2017 года во многих городах подавать документы следует только в МФЦ (Многофункциональный цент, «Мои документы»), напрямую Рег.палаты граждан уже не принимают. Если в вашем населенном пункте нет МФЦ, то обращайтесь Рег.палату. Что в МФЦ, что в Рег.палате, документы подаются одинаково.

Если дольщику до 14 лет, то его присутствия не потребуется, присутствовать должен один из родителей (опекун, попечитель). Если дольщику от 14 до 18 лет, то вместе с ним должен присутствовать один из родителей (опекун, попечитель).

Госпошлина за регистрацию — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ. Комиссия будет примерно 50 рублей. По закону госпошлина делится между дольщиками, но на практике без разницы кто ее оплачивает.

После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику нужно отдать документы. Список я указала выше.

Согласно ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ максимальный срок регистрации сделки: 9 рабочих дней, если документы подавать в МФЦ; 7 рабочих дней, если документы подавать напрямую в отделение Росреестра . Это все по закону, но на практике бывают задержки в несколько дней. Чтобы уточнить о завершении регистрации, можете позвонить в МФЦ. Номер телефона, номер дела и PIN указаны в расписке.

Если собираетесь подарить квартиру, то одаряемым придется заплатить налог

Понравилась статья? Вы знаете, что надо сделать ;)

Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

Как получить отказ от соседей при продаже комнаты (доли в праве собственности на квартиру)

Нотариус в соответствии со ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате может передать заявления граждан и юридических лиц другим гражданам и юридическим лицам.

Совершение нотариального действия по передаче заявления граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам осуществляется для получения подтверждения факта передачи адресату определенной информации, а также в случаях необходимости выполнения предусмотренных законом требований.

С 1 сентября 2013 года Гражданский кодекс Российской Федерации был дополнен ст. 165.1. «Юридически значимые сообщения».

Согласно указанной статье, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Под заявлением граждан, юридических лиц, подлежащим передаче в соответствии со ст. 86 Основ законодательства о нотариате другим гражданам, юридическим лицам, следует понимать документ с зафиксированными на бумажном носителе предложением, просьбой, информацией с реквизитами, позволяющими ее идентифицировать, и другими сведениями.

Заявление может содержать в качестве неотъемлемой части приложения документов (уведомления, извещения, требования и другие юридически значимые сообщения), копии документов. В этом случае составляется опись прилагаемых документов.

  • Заявление может содержать сообщение о намерениях лиц, от которых исходит заявление, о продаже принадлежащей им доли в праве общей собственности, поскольку закон (ст. 250 ГК РФ) обязывает их известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, т.к. они имеют преимущественное право покупки этой доли, но уклоняются в добровольном порядке выразить свое желание купить или отказаться от покупки доли в общей собственности заявителя.
  • Заявление может содержать сообщение об отмене доверенности (ст. 189 ГК РФ), выданной заявителем другому лицу.
  • Заявление может содержать предупреждение о прекращении договора аренды (ст. 610 ГК РФ), и иные сообщения.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 г. Москва «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

Гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по указанным адресам, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ).

Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу.

Адресат юридически значимого сообщения, своевременно получивший и установивший его содержание, не вправе ссылаться на то, что сообщение было направлено по неверному адресу или в ненадлежащей форме (статья 10 ГК РФ).

Правила статьи 165.1 ГК РФ о юридически значимых сообщениях применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 2 статьи 1651 ГК РФ).

Договором может быть установлено, что юридически значимые сообщения, связанные с возникновением, изменением или прекращением обязательств, основанных на этом договоре, направляются одной стороной другой стороне этого договора исключительно по указанному в нем адресу (адресам) или исключительно предусмотренным договором способом. В таком случае направление сообщения по иному адресу или иным способом не может считаться надлежащим, если лицо, направившее сообщение не знало и не должно было знать о том, что адрес, указанный в договоре является недостоверным.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

Таким образом, если продавцу не удается убедить соседей оформить в нотариальном порядке отказ от преимущественного права покупки, то он может прибегнуть к процедуре уведомления соседей о предстоящей продаже путем передачи им соответствующих извещений через нотариуса.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев с момента когда узнал о нарушении своих прав, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Для начала Продавцу необходимо запросить в Росреестре корректную информацию о сособственниках для указания в передаваемом заявлении.

Процедура передачи заявления.

В соответствии с Методическими рекомендациями Федеральной нотариальной палаты по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации заявление предоставляется нотариусу не менее чем в двух экземплярах.

Заявление направляется адресату заказным (либо ценным) почтовым отправлением (письмо) с уведомлением о вручении лично адресату под расписку в получении почтового отправления (абз. 17 п. 2, пп. «б» п. 12 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2005 г. № 221).

Оформленный надлежащим образом документ оператора почтовой связи об отправке почтового отправления адресату и о вручении адресату почтового отправления является доказательством получения адресатом этого почтового отправления.

Зачастую ситуация при продаже одной из комнат в коммунальной квартире бывает конфликтной и, хотя соседи и не имеют намерений приобрести комнату, от подписания у нотариуса отказа от права преимущественной покупки и принятия каких-либо уведомлений сособственники уклоняются.

В теории вопроса заявление с предложением приобрести комнату в определенный срок может быть вручено нотариусом лично адресату под расписку.

На практике сделать это затруднительно, т.к. если нотариус лично вручает заявление представителю юридического лица, полномочие этого представителя может вытекать согласно ст.182 ГК РФ из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир, секретарь, работники экспедиционной службы, канцелярии и т.п.), в случае же личного вручения заявления физическому лицу нотариус должен установить личность адресата по удостоверяющему документу (паспорту).

Можно предположить, что находясь в своем собственном жилом помещении и действуя в своих интересах, сособственник, которого Продавец комнаты в коммунальной квартире желает известить о продаже комнаты, получения документов от нотариуса с соблюдением процедуры установления личности постарается избежать, как правило, заявления передаются именно в тех случаях, когда адресат не может или не желает встречаться с лицом, передающим заявление, а также уклоняется от явки к нотариусу. Вместе с тем, возможность подобного способа передачи заявлений также предусмотрена ст. 86 Основ законодательства о нотариате.

При получении отказа от соседей при продаже комнаты необходимо указать в заявлении срок для ответа.

При этом надо учитывать, что течение срока начинается со дня подписания адресатом расписки на почтовом уведомлении или расписки в получении на втором экземпляре заявления, передаваемого лично нотариусом, не со дня подписания Продавцом заявления на передачу сособственнику у нотариуса.

Передаваемое заявление подписывается в присутствии нотариуса. Нотариус при этом устанавливает личность обратившегося для передачи заявления и проверяет подлинность подписи.

В случае направления заявления по почте оно дополняется сопроводительным письмом нотариуса, составляемым в двух экземплярах, один из которых приобщается к оставленному в нотариальной конторе экземпляру заявления, другой направляется вместе с заявлением. В сопроводительном письме нотариус предлагает направить ответ на передаваемое заявление на имя нотариуса по его адресу.

При личной передаче заявления физических или юридических лиц другим физическим или юридическим лицам нотариус берет у получателя расписку в получении им заявления. Такая расписка может быть совершена получателем в виде отдельного письменного документа или выполнена на втором, остающемся у нотариуса экземпляре переданного заявления.

По просьбе лица, подавшего заявление, ему выдается свидетельство о передаче заявления. Один экземпляр свидетельства при этом остается в делах нотариуса. Выдача свидетельства о передаче заявления не является обязательной и производится по желанию лица, его передающего.

Свидетельство о передаче заявления может быть изложено на экземпляре заявления, которое оставлено у нотариуса. Свидетельство может быть составлено и на отдельном листе.

Кроме того, в свидетельстве о передаче заявления указывается, кем и когда получено заявление.

Иногда уведомление о вручении заказного письма никем не подписано или подписано лицом, не являющимся адресатом.

В этом случае выдать свидетельство о передаче заявления невозможно, так как наличие такого уведомления свидетельствует только о том, что адресат письмо лично не получил, а следовательно, у нотариуса не может быть уверенности, что адресат с передаваемым заявлением ознакомлен.

Нотариус фактически отражает в свидетельствах факт направления заявления и/или факт его передачи. Вывод о том, что заявление доставлено, если оно направлено по месту регистрации физического лица, следует из закона.

Возможность выдачи свидетельства о передаче заявления возникает у нотариуса только тогда, когда нотариусу пришло уведомление, подписанное лично адресатом.

Если ответа на передаваемое заявление не поступило, то в свидетельстве должен быть отражен тот факт, что к назначенному в заявлении сроку ответа не поступило.

Свидетельство подтверждает факт передачи заявления и выдается при наличии доказательств о его вручении адресату.

Если передача заявления адресату оказалась невозможной (отказ адресата принять заявление, отсутствие адресата по указанному заявителем адресу), либо уведомление о вручении заказного письма никем не подписано или подписано лицом, не являющимся адресатом, нотариус по запросу заявителя может выдать письменный ответ с указанием причин невручения заявления адресату. Законодательством форма свидетельства о том, что заявление не передано, не установлена.

Свидетельство о передаче заявления, выданное нотариусом, однозначно подтверждает факт получения адресатом юридически значимого сообщения.

Письменный ответ нотариуса на запрос продавца, желающего получить отказ от соседей при продаже комнаты, об исполненной процедуре передачи заявления и о причинах невручения может быть принят судом в качестве доказательства доставки заявления адресату.

Так, если почтовое уведомление было направлено (доставлено, получено или нет) адресату по месту его регистрации по месту жительства (в рассматриваемом случае – в коммунальной квартире) оператором почтовой связи, и этот факт отражен в письменном ответе нотариуса, то, согласно ГК РФ, сообщение считается доставленным.

Читайте также  Собственник отключил электроэнергию в квартире, куда обращаться?
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector