7 уловок риэлторов-мошенников — как не стать жертвой обмана при покупке квартиры

Хотя сегодня существует множество возможностей найти подходящую для покупки квартиру самостоятельно, многие предпочитают обращаться к риелторам в надежде, что профессионалы отыщут самые выгодные и надежные варианты. Но риелтор, на которого возлагаются такие надежды, может сам оказаться источником проблем. Как обманывают риелторы и каким образом избежать мошенничества, обмана и лукавства, покупая квартиру? Рассказываем в этой статье.

Обман риэлторов при продаже квартиры (то есть покупке для вас как для клиента) возможен многими способами. Перечислим основные из них.

Как риелторы обманывают покупателей при покупке квартиры

«Присваивание» объявления

Многие продавцы квартир предпочитают действовать самостоятельно и не обращаются к посредникам, а размещают объявления сами на одной из площадок в интернете. Доступ к такого рода информации, естественно, открыт всем. Нечистые на руку риелторы копируют все данные и размещают объявление-двойник, которое пытаются активно продвигать. В итоге потенциальный покупатель может наткнуться именно на него. Думая, что будет общаться с хозяином, покупатель оказывается в обороте у посредника, и последний будет изо всех сил стараться не упустить клиента в надежде, что после продажи все же получит свои комиссионные. Если представить дело так, что владелец квартиры сам дал риелтору полномочия по поиску клиента, не получается, риелтор будет пытаться навязать другие предложения, ссылаясь на то, что изначальная квартира по объявлению уже продана. Это не только лишает покупателя возможности посмотреть то жилье, которое его устраивает, но и влечет за собой дополнительные траты. Не стоит и говорить о том, что подобное поведение – это неприкрытый обман.

Еще один обман из той же категории – рассказы о том, что риелтор якобы является родственником или знакомым хозяина, которого попросили помочь с продажей. И хотя изначально будут обещать, что комиссии никакой не возьмут, в конечном итоге покупателя (если его устроит квартира) ждет очень неприятный сюрприз. Многие постесняются решительно отказать наглому риелтору, ведь определенная «работа» как бы проделана, время потрачено, а усилия – какие-никакие – посредник в эту сделку вложил.

Как бороться с таким обманом? Сразу узнать, что объявление именно от собственника, а не от того, кто прикидывается им, достаточно сложно. Как понять, что риэлтор мошенник? Если он сразу представляется родственником, другом или соседом, попросите дать телефон владельца и ведите все переговоры лично с ним. В случае решительного отказа дать контакты, тоже отказывайтесь от сделки: вполне вероятно, что вас хотят обмануть.

Если ваше общение дошло до просмотра квартиры, поставьте условие: владелец должен при этом присутствовать. Проверить, не подставное ли это лицо, можно по документам, подтверждающим право собственности на квартиру. Все договоренности должны быть только с владельцем, чтобы потом не возникли «неожиданные» комиссии от «родственников», посредников, «соседей». Владелец со своей стороны заинтересован в том, чтобы общаться напрямую с покупателем, поэтому ваша главная задача – выйти на него и убедиться, что это действительно тот человек, который принимает итоговое решение и имеет право продавать приглянувшуюся вам квартиру.

Продажа несуществующих квартир

Риелторы могут пойти на такую хитрость: разместить объявление о продаже квартиры, которую никто продавать не собирается. Цена при этом выставляется ниже рыночной. Покупатели видят такое предложение, звонят по указанному номеру (думая, что обращаются к собственнику), а дальше на них обрушивается поток предложений по совершенно другим объектам, потому что «эта квартира уже продана, но есть еще привлекательные варианты». В итоге риелтор продает то, что ему нужно продать, подловив покупателя, зачастую так хитро, что тот даже не понимает, где его обманули.

Как бороться с таким обманом? Если вы звоните по объявлению «собственнику», а вам начинают рассказывать, что эта квартира уже продана, но есть другие, не вступайте в дальнейшие разговоры и вешайте трубку. Лучше такие обзвоны делать не со своего личного номера и уж точно не с городского телефона. Заведите отдельную сим-карту, которую не жалко будет заблокировать, если вас начнут атаковать с «выгодными предложениями».

Просят аванс и потом его не возвращают

Иногда перед сделкой покупателя просят внести часть суммы. А если сделка сорвалась, то не отдают ее. На самом деле, если вы отказываетесь от покупки, с вас не могут удерживать оплату, кроме оплаты работы посредника, если таковые условия оговаривались отдельно.

Как бороться с таким обманом? Все вносимые суммы прописывайте в договоре. Не отдавайте никакие деньги, если не уверены в том, что будете покупать квартиру, и не обещайте риелтору плату за работу, которая в реальности не принесет вам никакой пользы.

Подставные покупатели

Все мы устроены так, что объект становится для нас более желанным, если мы видим, что на него есть другие претенденты. Нечистые на руку риелторы иногда приводят «подставных покупателей» – людей, которые играют роль желающих приобрести приглянувшуюся вам квартиру. Используя это как аргумент («Объект пользуется спросом, а они готовы заплатить даже больше!»), риелтор будет не только склонять вас к покупке, но и пытаться повысить цену сделки или свою комиссию.

Как бороться с таким обманом? Даже если вы видите, что кто-то еще хочет купить квартиру, не поддавайтесь эмоциям и не позволяйте этому факту влиять на ваше решение. Взвесьте все за и против, не принимая во внимание реальный или мнимый спрос. Если вы видите, что ваши «конкуренты» готовы пойти на диалог, есть смысл осторожно побеседовать с ними и попытаться узнать, насколько серьезны их намерения. Заодно оцените, реальны ли эти покупатели.

Работа на контрасте

Чтобы продать не самый выгодный вариант, недобросовестные риелторы могут предварительно предложить несколько совсем кошмарных. После квартир-развалюх в плохих районах даже очень среднее жилье покажется вам весьма привлекательным. А так как риелтор ничего лучше предлагать не будет (ведь его цель – продать именно этот «средний» вариант), то вариант будет казаться особенно привлекательным.

Как бороться с таким обманом? Оценивайте каждую квартиру независимо, без оглядки на те, которые вам показывали перед этим. Если посредник обещает найти привлекательный вариант, но раз за разом водит вас в «клоповники», это повод задуматься о том, не пытаются ли вас обмануть.

«Хитрый» просмотр в выгодное для риелтора время

Некоторые сопутствующие недостатки квартиры можно попытаться скрыть. Например, шумных соседей, неприятное окружение, непривлекательную инфраструктуру и так далее. Делают это риелторы за счет выбора самого выгодного времени для показа квартиры. Например, если соседи дебоширы, показывать будут днем; если у них маленький ребенок, который постоянно кричит, пригласят на просмотр, пока семья на прогулке; если кто-то из ближайшей квартиры учится играть на музыкальном инструменте, выберут время, когда он не разучивает гаммы.

С неприятными объектами рядом – сложнее. Завод, постоянно дымящий и портящий воздух всего района, скрыть сложно. Но если есть хотя бы минимальная возможность скрыть недостаток, ею обязательно воспользуются. Например, детский сад во дворе может стать испытанием для жильцов нижних этажей, когда дети выходят на прогулку. Естественно, все показы квартиры будут проводиться тогда, когда у детей тихий час.

Как бороться с таким обманом? Постарайтесь договориться о нескольких просмотрах в разное время (если понадобится – под благовидными предлогами, сославшись на желание посмотреть еще раз отделку или замерить кухню). Если у вас возникают малейшие сомнения, есть смысл приехать к дому в «неурочное» время и посмотреть на обстановку. Возможно, пообщаться с теми, кто будет во дворе в это время. Неближайшие соседи могут оказаться ценнейшим источником информации. Они сообщат вам о неприятном «сюрпризе» заранее, и не придется потом разбираться с проблемными «дополнениями» к квартире.

Продажа квартиры с «нечистой» юридической историей

Это один из самых коварных и опасных для покупателя видов обмана. Если некоторые уже описанные уловки можно при желании и щедрости душевной списать на лукавство, то здесь речь идет о потенциальных серьезных юридических проблемах, которые повлекут за собой проблемы финансовые. Неожиданные жильцы с пропиской, долги владельцев, даже ипотечное обременение – вот те неприятные сюрпризы, которые могут поджидать покупателя.

Риелторы часто заявляют, что проверяют юридическую чистоту каждой квартиры, но на практике нередко подходят к этому вопросу безответственно, и от неприятностей никто не застрахован.

Как бороться с таким обманом? Вы можете проверить некоторые аспекты самостоятельно:

Попросите у собственника выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Если не хотите обращаться с таким вопросом, можете проверить самостоятельно на сайте Росреестра. Выписку по запросу вам должны предоставить в течение трех рабочих дней (также можно запросить в электронном виде – как правило, выписка приходит быстрее).
Запросите паспортные данные собственника и проверьте их на сайте МВД, чтобы убедиться, что перед вами не мошенник.
Проверьте документы, подтверждающие право собственности.
Запросите у владельца справку о регистрации по форме № 9. Так вы сможете узнать, кто прописан в квартире. Напомним, что некоторые категории граждан защищены законом, и вы не сможете легко их выписать из квартиры. Это правило распространяется, например, на несовершеннолетних детей.
На основе выписки узнайте кадастровую стоимость недвижимости и наличие обременений (долгов, ипотечного кредита).
Проверьте основания права собственности у владельца квартиры. Так вы узнаете, как он сам получил квартиру, и, если тут возникнут какие-то сомнения, сможете отказаться от покупки.
Если владелец квартиры состоит в браке, попросите нотариально заверенное разрешение супруга (супруги) на продажу. Это обязательный документ, если недвижимость приобреталась уже после заключения брака (то есть является совместно нажитым имуществом).
Если вы общаетесь не с собственником квартиры, просите у того, кто ведет с вами переговоры, нотариально заверенную доверенность, которая подтвердит право на подобную деятельность. Впрочем, зачастую специалисты советуют относиться к сделкам по доверенности с особой осторожностью или вовсе от них отказываться.

Если у вас есть сомнения в том, что вы сможете проверить все документы самостоятельно, есть смысл обратиться к юристу, который проконсультирует вас в этом вопросе и проделает рутинную часть работы. Оплата его услуг в данном случае убережет вас от гораздо более существенных потенциальных финансовых потерь.

Обратите внимание! Если собственник квартиры действительно таковым является, ничего не скрывает и не пытается вас обмануть, он с пониманием отнесется ко всем вашим просьбам, не будет чинить препятствий и предоставит все документы. Общение с ним и его реакция на ваше желание проверить все документы и выписки – это еще один фактор, который стоит рассматривать, принимая решение о покупке.

А о том, как риэлторы обманывают продавцов квартир, читайте в следующей нашей статье на эту тему!

Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.

При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.

Этапы и алгоритм сделки риэлтора

этапы сделки риэлтора продажа квартира купля агентство услуга

Этапы сделки риэлтора по купле-продаже недвижимости — сложный и многоступенчатый процесс, имеющий четкий алгоритм проведения, но вызывающий проблемы не только у простых участников сделки, но и начинающих агентов, не обладающих необходимым опытом.

Успешно справиться с поставленной задачей способен только опытный специалист, обладающий необходимыми профессиональными знаниями. Ниже рассмотрим простую схему риэлторской сделки: купец, продавец, одна квартира, наличные.

На практике в дополнение может быть «цепочка» из объектов, непогашенная ипотека, маткапитал, несовершеннолетние собственники и т.д., что и усложняет процесс.

Алгоритм сделки агента недвижимости

алгоритм сделки агента недвижимости начинать покупка проведение

Чтобы купля-продажа жилой недвижимости была завершена с должным качеством, а риэлтор получил причитающееся вознаграждение, необходимо пройти следующие шаги:

Этап №1. Предварительная подготовка

Взаимодействие с продавцом предусматривает:

Поиск продавцов, заинтересованных в услугах риэлтора;
Заключение договора с владельцем;
Детальное знакомство с объектом продажи и его особенностями;
Выработка рекламной стратегии по продвижению товара;
Организация показов объекта покупателям.

Взаимодействие с покупателем предполагает:

Проведение переговоров с клиентом, определение уровня его мотивации;
Подбор подходящих объектов недвижимости, удовлетворяющих требованию клиента;
Проведение просмотров при личном присутствии риэлтора;
Подпись актов осмотра объекта после каждого показа.

Этап №2. Открытие сделки при наличии желания со стороны покупателя

Взаимодействие с покупателем предусматривает:

Заключить договор оказания услуг;
Обеспечить передачу приобретателем аванса;
Обеспечить составление расписки о получении собственником авансового платежа;
Проинформировать клиента о составе потребного пакета документов.

Взаимодействие с продающей стороной:

Письменно уведомить клиента о получении авансового платежа при его личном приеме;
Помощь и самостоятельный сбор необходимой для переоформления документации;
Консультирование клиента по вопросам организации расчетов;

Этап №3 Организация

День проведения купли-продажи требует значительного объема работы:

Подготовить место встречи участников, разъяснить точное время ее проведения, детали и план действия;
Предоставить будущему приобретателю для ознакомления документы на объект и проект договора;
Внесение на хранение в банковскую ячейку оставшейся неуплаченной денежной суммы за квартиру;
При проведении финансовых расчетов до переоформления прав собственности риэлтор в процессе не участвует;
Организация подписания сторонами купли-продажи или мены, с нотариальным заверением в случае необходимости;
Организация процесса вступления покупателя во владение приобретенным объектом недвижимости;
Подача сведений в Росреестр возможна только при наличии у риэлтора нотариальной доверенности.

Этап №4. Закрытие

На данном этапе закрываются остающиеся вопросы:

Исполнение условий завершения сделки в течение срока регистрации собственности;
Помощь в проведении выписки с реализуемого объекта всех зарегистрированных лиц;
Контроль за своевременностью освобождения жилья предыдущими жильцами;
Организация подписи акта приема-передачи объекта;
Получение выписки ОГРП, подтверждающей переход прав собственности к новому лицу;
Завершение взаимных расчетов в случае ведения их через банковские ячейки;
Получение от продавца расписки о получении денежных средств;
Формирование и подпись при необходимости акта выполненных работ.

Необходимо учесть, что предложенный алгоритм риэлторской сделки носит стандартный характер, поэтому в каждом отдельном случае она может отличаться составом действий, но при этом этапы реализации объекта недвижимости остаются неизменными.

Наличие подобной гибкости является необходимым атрибутом успешности сделок, позволяя учитывать многочисленные нюансы, характерные для той или иной ситуации. Соответственно данная схема не является постоянной, а легко трансформируется.

Риэлторский бизнес открывается только смелым и немного отчаянным, хорошо знакомым со словами отказа, когда в месяц не закрыто ни одной сделки и потрясающим ощущением после 3-х сделок подряд!:)

Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости

Найти покупателя на объект, или подобрать недвижимость для покупки самостоятельно сложно, особенно, если вы делаете это впервые. Покупка квартиры через агентство недвижимости облегчает поиск и снижает риски для покупателя. Продажа квартиры через риэлтора помогает упростить и упорядочить процесс продажи жилья. Как проходят сделки купли-продажи, при участии посредника. Какие права, обязанности и ответственность у сторон, рассмотрим в данной статье.

Особенности сделки купли-продажи недвижимости

Участники сделки купли-продажи недвижимости должны знать о возможных рисках, понимать степень ответственности, уметь находить решение, где это возможно или отказаться от сделки:

Договор купли-продажи составляется в простой письменной форме, с указанием сторон и существенных условий по сделке.
Порядок и способ передачи денежных средств, в качестве предоплаты и полного расчета за объект, отражаются в договоре.
При продаже квартиры купленной в период брака, потребуется согласие второго супруга на продажу (ст. 36 СК РФ).
Договор может быть нотариально удостоверен по желанию сторон.
При продаже доли, участии в сделке несовершеннолетних или недееспособных граждан нотариальное удостоверение является обязательным.
Если одним из собственников является несовершеннолетний, для осуществления сделки нужно получить разрешение органа опеки.
В случае использования материнского капитала для покупки квартиры или погашения ипотеки, должны быть выделены доли в праве собственности. Узнать использовался ли материнский капитал при покупке продаваемой квартиры, можно из договора купли-продажи, в котором будет указано как, и с привлечением каких средств, приобреталась квартира. Можно запросить справку у продавца об остатке средств по сертификату.
Проверить зарегистрированных лиц, есть ли временно отсутствующие, по каким причинам и кем они приходятся собственнику. Эти данные представлены в выписке из домовой книги.
Квартира может находиться в залоге у банка по ипотеке или на квартиру наложен запрет на совершение регистрационных действий по другим основаниям. Данные сведения содержатся в Разделе 2 выписки из ЕГРН.

Каждый случай индивидуален. Только грамотный специалист сможет учесть все нюансы, правильно провести сделку без риска для сторон.

Сделка купли-продажи квартиры через риэлтора

Желание купить квартиру своей мечты часто приводит покупателей в агентство недвижимости. Большинство квартир на рынке недвижимости продается через посредников. И останавливаясь на покупке такого варианта покупатель невольно вступает в отношения с посредниками. Риэлтор, выступающий на стороне продавца представляет его интересы и отвечает за безопасность сделки.

Чтобы обезопасить себя от возможных рисков многие покупатели пользуются услугами риэлторов. Специалист предлагает варианты к просмотру, самостоятельно проверяет покупаемый объект на юридическую чистоту, консультирует покупателя и выполняет другие действия предусмотренные договором между покупателем и риэлтором.

Продажа недвижимости через агентство

Продавец может продавать свою недвижимость через агентство по устному согласованию или по заключенному договору.

При подаче объявления покупателю могут поступать предложения от агентств о размещении его объекта в своих базах. Если продавец согласен риэлторы предлагают этот вариант своим клиентам. Когда находится покупатель продавец и риэлтор заключают договор и начинают подготовку к сделке.
Продавец может самостоятельно обратиться в агентство за оказанием услуги по продаже жилья. Между собственником и агентством заключается договор в котором отражены права и обязанности сторон, порядок оплаты за предоставляемые услуги. Риэлтор размещает объявление на информационных площадках, информирует продавца о результатах. Риэлтор показывает объект потенциальным покупателям, указывает на достоинства, озвучивает преимущества и убеждает в правильности выбора.

Покупка недвижимости через агентство

Найти объявление от собственника очень тяжело. Одну и ту же квартиру одновременно могут продавать как собственник, так и несколько агентств недвижимости. Текст подается с небольшими изменениями и разной ценой за объект. При внимательном изучении объявлений можно найти заинтересовавшую квартиру по наименьшей стоимости и возможно от собственника. Если попадаете на агентство, риэлтор показывает документы, разъясняет порядок проведения сделки, готовит договор купли-продажи, сопровождает на этапе подачи документов на регистрацию права. Следует помнить, что этом случае риэлтор представляет интересы продавца. Покупатель защищает свои интересы самостоятельно.

Покупка квартиры через агентство недвижимости упрощает процесс приобретения квартиры. Порядок покупки квартиры через агентство:

Гражданин обращается в компанию. Озвучивает свои пожелания и требования к выбору варианта. Риэлтор консультирует и отвечает на вопросы в процессе переговоров.
При достижении взаимопонимания заключается договор на оказание услуг. В договоре указывается перечень предоставляемых услуг, размер вознаграждения и порядок расчета.
Риэлтор ищет подходящие варианты. Показывает их покупателю. По понравившемуся варианту агент уточняет сведения по документам, начинает подготовку с к сделке.

При покупке квартиры через агента, возможные риски для покупателя сведены к минимуму. Специалист проверяет юридическую чистоту сделки, сопровождает покупателя на всех этапах оформления.

Обязанности риэлтора при покупке квартиры

При подписании договора с агентством недвижимости внимательно изучайте содержание. В договоре должны быть подробно прописаны обязанности и ответственность исполнителя. Примерный перечень услуг, который можно по согласованию дополнять, изменять, отменять:

подбор вариантов кредитования для покупателя (при необходимости);
анализ рынка жилья, по параметрам, характеристикам и цене, в соответствии с пожеланиями заказчика;
согласование времени для просмотра квартиры;
проведение переговоров с продавцом по цене и предоставлении документов для проверки;
проверка собственника и объекта недвижимости для выявления возможных рисков;
представить отчет по проведенным проверкам;
сбор и подготовка необходимых документов для проведения сделки;
составление договора купли-продажи;
участие при взаиморасчетах сторон;
сопровождение при подаче документов на государственную регистрацию права собственности.

Риэлтор может представлять интересы покупателя на этапе подготовки к сделке, самостоятельно подавать заявление о государственной регистрации прав, при наличии нотариально удостоверенной доверенности (ст. 185.1 ГК РФ).

Ответственность риэлтора за сделку

Ответственность риэлтора наступает лишь в том случае, если с ним заключен договор. При составлении договора прописываются вид оказываемой услуги, обязанности и ответственность исполнителя, а также порядок разрешения споров. Исполнитель несет ответственность за:

проверку собственников и продаваемого объекта;
подготовку документов к сделке;
обеспечение условий для безопасности клиента при расчетах;
юридическое сопровождение клиента на всех этапах сделки.

Если клиент недоволен исполнением обязательств по договору, он вправе требовать:

устранения недостатков за счет исполнителя;
возмещение понесенных расходов;
уменьшения стоимости вознаграждения исполнителя.

При обязательном удостоверении сделки у нотариуса, последний несет ответственность, если по его вине происходят ошибки, которые приводят к потерям для граждан. Имущественная ответственность нотариуса и институт страхования гарантируют возмещение такого ущерба.

С 1 января 2020 года действуют новые правила выплаты денежной компенсации добросовестным покупателям за утрату жилого помещения. Это дополнительная защита покупателей пострадавших от действий мошенников.

Как выбрать агентство недвижимости

Специалисты по недвижимости предоставляют большой спектр услуг. Как найти своего и не ошибиться в выборе? Обратите внимание на следующие моменты:

сколько лет агентство работает на рынке недвижимости;
количество сотрудников и их специализация;
расположение офиса компании, наличие вывески с названием и режимом работы;
официальный сайт агентства с указанием информации о сотрудниках, предоставляемых услугах и их стоимости;
отзывы клиентов.

Учитывайте профессионализм и законность выполнения работ сотрудниками агентства.

Как проверить агентство недвижимости

Проверить законность работы агентства можно по ряду документов:

Заказать выписку из ЕГРЮЛ.
Проверить состоит ли агентство недвижимости в Едином реестре сертифицированных компаний и аттестованных специалистов рынка недвижимости РГР.
Уточнить наличие трудового договора, закрепленного за вами риэлтора, с агентством.
Поинтересуйтесь, застрахована ли профессиональная ответственность компании и на какую сумму. Попросите предъявить страховой полис.
Ознакомьтесь с условиями договора на оказание услуг.

После ознакомления с документами, читайте внимательно договор. Если в договоре указано, что исполнитель не несет ответственности за последствия сделки, но предоставляет юридическое сопровождение, хорошенько подумайте стоит ли соглашаться на такие услуги.

Образцы договоров с агентством недвижимости на оказание услуг

В зависимости от предмета договора, договор с заказчиком будет различаться содержанием, обязанностями и ответственностью сторон.

Агентский договор (образец).
Договор поручения (образец).
Договор об оказании риэлторских услуг (образец).
Договор на оказание юридических услуг (образец).

Покупка квартиры через агентство: плюсы и минусы

Преимущества покупки квартиры с помощью специалиста по недвижимости:

экономия времени;
профессиональный подбор вариантов;
юридическая проверка участников сделки и объекта;
урегулирование возникающих вопросов и сбор необходимых документов.

Недостатки работы с агентством недвижимости:

дополнительные расходы;
риск воспользоваться услугами недобросовестных исполнителей.

Ответы юриста на часто задаваемые вопросы

Кто устанавливает расценки на услуги риэлтора?

Стоимость услуг не регулируется законодательством. Специалисты сами устанавливают расценки на свои услуги. Стоимость услуг зависит от следующих параметров: региона проведения сделки, сложности и длительности оформления, стоимости объекта. Услуги риэлтора оплачивает заказчик. Подробнее о стоимости услуг риэлтора можно узнать → здесь

Как проверить ИП на наличие разрешения оказания риэлторских услуг?

Гражданин должен иметь свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей. В выписке из ЕГРИП указаны сведения о видах экономической деятельности данного предпринимателя. Как правило эти документы риэлтор предоставляет при знакомстве и данные документов могут быть указаны в договоре на оказание услуг.

Когда оплачивать услуги риэлтора?

О порядке и способе расчета стороны договариваются самостоятельно и прописывают в договоре. Как правило, расчет происходит по факту исполнения обязательств по договору.

Можно ли расторгнуть договор с агентством недвижимости?

Расторгнуть договор с агентством недвижимости можно в случаях изменения жизненных ситуаций заказчика или не предоставление услуг исполнителем. Условия и порядок расторжения договора должен быть предусмотрен в договоре на оказание услуг.

Независимое экспертное заключение

Найти агентство, которое добросовестно и ответственно выполняет свои обязательства сложно. Обращайтесь к риэлтору, которого рекомендуют ваши родственники или приятели, у которых сделки прошли успешно и они довольны работой специалиста. При заключении договора на оказание услуг, внимательно читайте его содержание. Включите в договор пункт, предусматривающий проведение правовой экспертизы и исследование истории квартиры. Ответственность риэлтора определяется условиями договора. Не следует забывать и о своих обязательствах перед исполнителем. Только работая в сплоченной команде, основанной на доверии, взаимопонимании и ответственности, можно добиться успешного проведения сделки.

Не знаете как повести себя в той или иной ситуации, какие действия предпринять. Заполните сейчас форму заявки ниже или опишите проблему дежурному специалисту на сайте и получите консультацию наших юристов совершенно бесплатно. Заручитесь помощью и поддержкой профессионалов.

Юлия Такмакова

Высшее юридическое образование. Окончила Оренбургский государственный университет. Специализируется на семейном и наследственном праве.

Как происходит покупка квартиры через риэлторское агентство?

Чтобы квартиру можно было выкупить в короткий срок, она должна быть юридически чистой. Никаких судебных обременений. На объект не должны претендовать наследники. Не получится срочно продать квартиру, доля в которой принадлежит ребенку.

К квартирами, которые получены в дар или были унаследованы, «срочные покупатели» относятся настороженно. А вот наличие долгов за ЖКХ и покупка средствами материнского капитала, обычно не являются преградами. То же самое и с незаконными перепланировками. Нередко они негативно сказываются на цене, но для покупателей это может быть даже выгодно.

При этом неотъемлемым условием срочного выкупа квартиры становится дисконт к рыночной стоимости. Выкуп квартир — это рискованный бизнес. Поэтому продавец недвижимости с одной стороны выигрывает в сроках продажи, но теряет в цене объекта от 10 до 20%.

Выкуп квартиры в новостройке

Выкуп квартиры на вторичном рынке

Тут балом правит трейд-ин от застройщиков. Программа — прямой аналог акции в автосалонах: продай нам старое и получили новинку.

— Дисконт выкупа составляет порядка 10%, возможно и выше, в зависимости от характеристик, привлекательности квартиры. По времени выкуп занимает около десяти рабочих дней. Можно и отказаться от трейд-ин, а просить только о выкупе. Но если вы итак присматриваете новое жилье, эта программа будет в приоритете. По «взаимозачету» компания может предложить скидку на новостройку, — рассказывает юрист, гендиректор федеральной компании «Полезные люди» Юрий Паршиков.

В случае трейд-ин нужно будет заключить два договора: о продаже (прописаны стоимость квартиры, размер комиссионных издержек) и договор бронирования жилья в новостройке. В рамках последнего за вами закрепят выбранную квартиру и зафиксируют стоимость.

Выкуп квартиры в ипотеку

Будем честны: действительно срочно продать квартиру, которая находится под ипотечным обременением — сложно. Но покупатели на такие объекты бывают. Первым делом для продажи ипотечного жилья нужно пойти в банк и узнать все о досрочном погашении. Тут проблем нет: банки часто одобряют сделку, ведь так они быстро вернут свои деньги. Иногда финансовые учреждения разрешают продать квартиру вместе с ипотечным долгом — при условии, что новый владелец их устроит в качестве заемщика.

Однако здесь все упирается в скорость работы сотрудников банка. В лучшем случае закрыть сделку и получить деньги получится через месяц.

Выкуп снятой квартиры

Ситуация редкая. Но бывает так, что люди арендуют жилье, а владелец в один момент решает с ним расстаться. Причем сделать хозяину это нужно срочно. Тут важно проявить нотки дипломатии и сесть за стол переговоров. Если компромисс удастся, то владелец жилья продаст его. Причем у арендаторов будет легкое преимущество: люди знакомые, платили исправно, значит можно отбросить сомнения в их честности.

Обратная ситуация: срочно выкупить квартиру хотят арендаторы. Правда, в этом случае вряд ли придется рассчитывать на дисконт. Скорее речь о среднерыночной стоимости да еще и по самой верхней планке.

Застройщики. Но, как правило, они работают с аффилированными-компаниями. Проще говоря, другой фирмой, которая производит выкуп. В этом случае застройщик выступает как своего рода рекламный агент, посредник. Помните, что некоторые застройщики предлагают в случае трейд-ин скидку на новую квартиру.

Риэлторские агентства. Срочным выкупом занимаются только крупные компании. У небольших фирм просто нет такого запаса оборотных средств.

Частные лица. Такой бизнес существует уже давно. Нередко предприниматели создают рекламные сайты или публикуют объявления, чтобы выглядеть как компания, ведь к фирме у людей больше доверия, чем к частнику.

Рассказывает риэлтор Юрий Паршиков:

1. Большинство продавцов своих квартир необъективно подходят к оценке жилья. И это не удивительно. Нужно сопоставить ряд факторов, чтобы дать правильную оценку стоимости имущества: населенный пункт, район, общее состояние жилья, технические характеристики.

2. Если человеку нужно срочно продать квартиру, он будет лоббировать свою оценку. Как правило, завышенную на 10-15% по причине неосведомленности в правильной оценке. Либо потому, что «сосед продал такую же за N-сумму, и я так хочу». Хотите узнать рыночную стоимость, близкую к реальной? Сравните объявления о продаже аналогичного жилья со своим.

3. Профессиональные компании в первую очередь производят срочный выкуп квартиры, у которых рыночная стоимость прозрачна, легко определяется. Никто не будет работать себе в ущерб.

4. Когда производится выкуп, чаще оформляют квартиру на сотрудника фирмы. Не забывайте, что при перепродаже новый собственник, который владел объектом менее пяти лет, должен будет уплатить налог. Поэтому компания обязательно закладывает эту сумму при срочном выкупе.

5. Чтобы выгодно быстро продать квартиру и избежать грабительских неустоек, следует обращаться к профессионалам. Они правильно проведут оценку стоимости жилья.

Кто платит комиссию риэлтору при продаже квартиры

Риэлтор помогает собственнику продать, а покупателю — найти недвижимость. Кому больше нужен агент, как понять, кто должен оплатить его услуги? Разбираемся вместе с JCat.Недвижимость.

Казалось бы, ответ на этот вопрос очевиден: кто обращается в агентство и заказывает услуги риэлтора, тот и должен заплатить специалисту его комиссионные. Но на практике это не всегда настолько явно, и в момент оплаты каждый из участников сделки считает, что он платить не должен.

Предупредить такую ситуацию изначально можно с помощью договора — документа, в котором указывают все особенности и сроки оплаты. Такое соглашение гарантирует риэлтору положенное вознаграждение за его работу и предупреждает споры между сторонами.

Иногда в момент подписания договора купли-продажи оказывается, что участники сделки изначально не рассчитывали на дополнительные расходы, поэтому оплачивать 2–6% от суммы недвижимости не намерены.

Давайте разберемся, как не попасть в неприятную ситуацию и заранее определить, кто должен оплачивать работу агента.

Варианты сотрудничества с риэлтором

Для начала разберем, какие варианты работы риэлтора у клиентов в принципе могут быть:

Один риэлтор на обе стороны. Специалист получает двойное вознаграждение справедливо — его работа в этом случае очень сложная.
У обеих сторон разные агенты. Каждая сторона платит своему риэлтору.
Агент есть только у одной стороны. Именно в этой ситуации чаще всего возникает вопрос, кто платит риэлтору — продавец или покупатель.

На самом деле, услуги агента одинаково нужны каждой из сторон: у продавца и покупателя разные цели, но оба участника хотят заключить договор купли-продажи на выгодных условиях.

Зачем риэлтор нужен покупателю?

Несмотря на распространенное мнение о том, что риэлтор нужен преимущественно продавцу, часто в роли заказчика услуг агента выступает покупатель недвижимости.

не тратить время на долгий выбор недвижимости;
учитывать все нюансы при подборе квартиры или дома;
не попасть на уловки мошенников;
не получить ряд проблем при покупке недвижимости.

Кто платит риэлтору при продаже квартиры? Логичный ответ — покупатель, но только в случае, если он лично обратился к агенту, и они заключили договор.

В последнее время есть тенденция отказа покупателей от риэлторских услуг. Причин этому две:

распространенное мнение, что специалисты агентства проверяют недвижимость, поэтому можно просто обратиться по объявлениям;
приобретение квартиры за кредитные средства подразумевает, что сотрудники банка проводят проверку недвижимости на юридическую чистоту.

Обращаться к риэлтору или нет — это личный выбор каждого человека. Но в случае, если принято решение довериться специалисту, важно не забыть составить договор. Он будет гарантией качества услуг агента и поможет подстраховать себя на случай срыва сделки.

Зачем риэлтор нужен продавцу?

Собственники квартир и домов чаще обращаются за помощью при продаже: это связано с большим предложением на рынке. Чтобы объявление продавца не затерялось среди аналогичных вариантов, его нужно грамотно подать — этим и занимаются риэлторы.

съемку объекта продажи;
составление и размещение объявлений;
проверку «юридической чистоты» недвижимости;
консультации по всем возникающим вопросам;
подготовку договора о купле-продаже;
оптимальные условия расчета между сторонами сделки.

Также агент способствует подписанию договора и передает его на госрегистрацию.

Кто платит риэлтору при продаже квартиры? В случае обращения продавца к специалисту платит заказчик услуги. Агент и продавец договариваются о вознаграждении заранее: подробности о размере ставки, фиксированной оплате или комиссионных процентах и сроках должны быть указаны в договоре.

Какую ответственность несет риэлтор?

Все обязательства агента по недвижимости должны быть прописаны в договоре, иначе требовать их выполнения заказчик не сможет.

подбор подходящих вариантов для желающего приобрести недвижимость и поиск покупателей для продавца;
предоставление информации об объекте недвижимости;
проведение юридической экспертизы объекта;
консультационные услуги;
оформление договора купли-продажи;
помощь в организации оплаты сделки.

Риэлтор отвечает только за свою часть работы, при этом не несет ответственности за срыв сделки по вине покупателя или продавца.

Когда следует платить риэлтору?

Все подробности об оплате услуг агента по недвижимости должны быть указаны в договоре.

Есть несколько вариантов времени оплаты услуг риэлтора:

по частям на каждом из этапов — такой вариант наиболее удачный в случае, если заказчик захочет досрочно разорвать договор;
после подписания договора;
после завершения всех этапов сделки — перехода прав собственности.

Надежнее всего заранее договориться об оплате в момент полного завершения дела. Если риэлтор работает со стороны продавца, лучше, чтобы он получил вознаграждение после расчета покупателя. В случае, если агент представляет интересы покупателя, завершенной сделка считается после официальной передачи права собственности — получения документов из Росреестра.

Когда возникают разногласия об оплате услуг риэлтора?

Если обе стороны подошли к делу грамотно, споров об оплате риэлторской работы возникать не должно. Но специалисты рассказывают, что конфликты часто возникают в таких ситуациях:

Услугу по факту не заказывала ни одна из сторон. Риэлторы часто звонят по номерам в объявлениях и предлагают свою помощь. Многие ошибочно считают, что такие услуги предоставляют бесплатно.
Риэлтор есть только у одной стороны. В такой ситуации продавец считает, что стоимость услуг агента он должен разделить с покупателем и наоборот.
Риэлтор работает одновременно с двумя участниками сделки. В таком случае и продавцу, и покупателю хочется, чтобы за работу платил не он.

Скрытая оплата

Иногда риэлторы обращаются по объявлению продавца или покупателя и предлагают бесплатную помощь при заключении сделки. Но, как известно, безвозмездно никто работать не будет: просто у агентов есть несколько лайфхаков, в которых они все равно получают свой процент.

Допустим, специалист нашел идеальный вариант квартиры для покупателя, который согласен на цену продавца. Но в решающий момент риэлтор говорит о том, что его услуги стоят определенную сумму. Покупателю и продавцу, которые уже настроились на заключение выгодного договора, сложно отказаться от подходящего варианта. Поэтому стороны вместе начинают продумывать, как выйти из ситуации.

Возможны такие варианты развития событий:

покупатель настолько заинтересован в недвижимости, что соглашается заплатить больше;
продавец не хочет терять покупателя, поэтому уступает ему — при этом он может считать, что это был простой торг, а на самом деле произошла оплата услуг риэлтора;
сделка срывается, поскольку стороны не могут договориться между собой.

Договор «на берегу»

Чтобы избежать любых конфликтов и недопониманий, важно как можно подробнее составить договор с агентом. В пункте об оплате услуг важно указать стоимость работы, момент расчета, а также все условия оплаты залога или аванса и его «судьбу» в случае досрочного разрыва договора или срыва сделки.

Риэлтор со своей стороны должен сопровождать клиента на всех этапах заключения договора купли-продажи и проконтролировать передачу права собственности на недвижимость. При правильной организации сотрудничества с агентом специалист хорошо выполняет свою работу, а заказчику не жалко расставаться с деньгами на оплату его услуг.