Как рассчитать долю в общей собственности?

Статья 37 ЖК РФ. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Комментарии к ст. 37 ЖК РФ

1. В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Данное правило в равной степени распространяется на собственников жилых и нежилых помещений. Указанная доля собственника пропорциональна размеру принадлежащего ему помещения в данном доме.

Определение размера доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме имеет существенное значение. Размер обязательных платежей за содержание и ремонт общего имущества, а также участие в голосовании на общем собрании определяются пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме может быть отчуждена собственником помещения только одновременно с передачей права собственности на квартиру (ст. 290 ГК РФ). Настоящий Кодекс устанавливает такую же конструкцию перехода права собственности на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество является неотъемлемой частью помещения и всегда следует судьбе права собственности на него. При смене собственника помещения доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме у нового собственника помещения всегда равна доле предшествующего собственника этого помещения.

3. Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться принадлежащей ему долей в праве общей собственности иным образом (ст. 246 ГК), требовать выдела своей доли из общего имущества (ст. 252 ГК). Имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть также разделено между ее участниками по соглашению между ними (ст. 252 ГК). Кроме того, при продаже доли в праве общей собственности остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этой доли (ст. 250 ГК). Указанные правила не могут быть применены в отношении общего имущества в многоквартирном доме. Это обусловлено назначением общего имущества в многоквартирном доме.

Во-первых, многоквартирный дом нельзя рассматривать как самостоятельный объект права собственности, поскольку самостоятельными объектами права в многоквартирном доме являются помещения в нем. Общее имущество многоквартирного дома представляет собой комплекс, отдельные части которого не являются самостоятельными объектами права. Нельзя признать лестницы, стены дома, крышу, лифт, инженерное оборудование и другое имущество самостоятельными объектами права собственности. Общее имущество дома — это комплекс недвижимого имущества, и его части предназначены для обслуживания, использования и доступа к помещениям. Общее имущество дома тесно связано назначением с помещениями. Доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома всегда следует судьбе помещения в доме. В данном случае собственники жилых помещений не могут произвести выдел доли в натуре и разделить общее имущество между собственниками жилых помещений.

Во-вторых, поскольку доля в праве собственности на общее имущество дома не может быть самостоятельным объектом гражданско-правовых сделок (п. 2 ст. 290 ГК РФ), то она не может быть отчуждена отдельно.

В-третьих, при продаже или мене жилого помещения остальные собственники жилых помещений как участники общей долевой собственности на общее имущество дома не имеют право преимущественной покупки, так как предметом сделки в данном случае будет конкретное помещение в доме, а доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома следует судьбе этого помещения.

Как посчитать долю в праве общей собственности на общее имущество

Подсчет долей имеет отношение не только к отдельной квартире, но и к общему имуществу в многоквартирном доме. И вот что удивительно – сейчас нет единого мнения по вопросу определения долей. Нотариусы, юристы, инженеры до сих пор путаются с формулой расчетов. Разумеется, это еще сложнее для понимания обычных людей.

Как узнать размер доли в праве общей собственности, что называют общим имуществом в доме, как считать долю от земельного участка? Постараемся дать развернутый ответ с формулами и примерами.

✅ Зачем нужно считать доли в общем имуществе дома?

Многоквартирный жилой дом (МКД) стоит на земле и является местом проживания людей. Если объект приватизирован, собственники имеют доли в своих квартирах. Они также владеют частью общего имущества здания. Совладельцы вправе знать, какова их доля в жилом доме и земле?

Рассчитав доли в общем имуществе, можно определить:

;
• размер коммунальных платежей по квитанциям из ЖЭК;
• затраты на ремонт в квартире;
• голос при обсуждении вопросов на собрании жильцов;
• использование придомовой территории (создание парковки, сквера, колясочной, детской площадки, магазина);
• величину земельного участка – например, под ИЖС и ЛПХ.

Но при расчетах нужно помнить и о других особенностях. Прежде всего о запрете:

• натурального выдела из общего имущества – нежилая площадь дома принадлежит всем владельцам жилых помещений, так что выделение квадратных метров в личное пользование недопустимо;
• отдавать долю третьим лицам – дарение, купля-продажа, залог, завещание на общее имущество дома без передачи части жилья также запрещены (п. 4 ст. 37 ЖК РФ).

Таким образом, знание размера доли больше всего актуально при подсчете голосов и начисления платежей. Осталось разобраться с формулами и нюансами расчетов.

✅ Как высчитать долю в праве общей собственности на общее имущество

Строение многоквартирного дома вмещает в себе отдельные жилые помещения (квартиры). Нас интересует размер доли в праве общей собственности, а значит нужно учесть два значения:

;
• число совладельцев жилого помещения.

Относительно квартиры все просто – общая собственность представлена помещениями нежилого типа (кухня, коридор, кладовая, ванная и туалет). Указанная площадь делится поровну – причем на число совладельцев, а не размеры их долей.

🔻 Формула расчета

Математически расчет производится по схеме:

A – общая площадь квартиры (можно найти в техпаспорте);

B – жилая площадь;

C – число долевых владельцев;

D – итоговое значение доли в праве общей собственности.

Формула позволяет определить точный размер, поскольку является универсальной. Для удобства применения калькулятора рассмотрим жизненную ситуацию.

Пример:

Брат и сестра получили в наследство 2-комнатную квартиру общей площадью 40 м². Сестре досталось ⅔ часть, а брат получил ⅓ долю жилплощади – всего 31 м². Внутренний интерьер находился в плачевном состоянии, ремонта не было уже много лет. Наследники решили, что возьмутся за обустройство. Сестра знала, что общее имущество в квартире делится поровну. Второй собственник считал, что раз он владеет меньшей долей, то и расходы будут меньше, чем у сестры.

Ситуацию прояснили подсчеты по формуле размера доли в праве общей собственности:

(20,6 м² – 10,4 м²) / 2 = 5,1 м² на одного человека (для сравнения: 10,2 м² – всего).

Делаем вывод о том, что брат и сестра несут равные расходы на ремонт общего имущества в домохозяйстве.

✅ Как рассчитать долю земельного участка в общей долевой собственности

Современный земельный участок ­– это территория с почвой, которую можно использовать под целевые нужды человека. Прежде чем приступать к расчетам дробей, нужно определить статус земельного надела:

– доля пропорциональна общей площади на квартиру (см. ниже);
• земля под ИЖС или ЛПХ – в зависимости от числа совладельцев.

Если на участке нет строений – землю поделить проще. И напротив, при наличии дома придется включать в раздел и жилую недвижимость.

🔻 Формула расчета

Распределение долей на землю подчиняется все той же схеме расчета. За основу берется назначение территории.

Если земля находится в муниципальном владении, придется собрать жильцов и приватизировать участок. О том, что такое приватизация, каковы плюсы и минусы, расходы и обязанности читайте в статье «Приватизация земли под многоквартирным домом».

Подсчет связан с формулой:

X – величина придомовой территории (сведения находятся в кадастровом паспорте или свежей выписке из ЕГРН);

Y – процент собственника в общем имуществе дома;

Z – итоговый показатель доли в праве на землю.

Посмотрим, как это выглядит на практике в случае с голосованием жильцов.

Пример:

Несколько жителей многоэтажки ЖК «Одинцово-1» столкнулись с проблемой нехватки парковочных мест. Территория возле дома находилась в общей собственности. Однако она не была приспособлена под размещение автомобилей. Требовалось переустройство придомовой площади – вот только инициативу поддержали не все собственники жилых помещений. Оказалось, в доме проживали мамы с детьми, пожилые, инвалиды и астматики. Они были против, чтобы участок возле дома был заставлен машинами автовладельцев – парковка создает неблагоприятную экологию и мешает проходу с колясками. Устроили голосование, в нем приняли участие хозяева квартир жилого дома из расчета 1 м² = 1 голос. Вскоре подвели итоги голосования: создание бесплатной парковки не получило одобрения жильцов – 20 «за» на 80% «против». Автовладельцам пришлось искать альтернативные варианты в соседних дворах.

✅ Как рассчитать долю в праве общей собственности в многоквартирном доме

Термин «общая долевая собственность на общее имущество в многоквартирном доме» означает, что владельцы жилых помещений имеют право на эксплуатацию нежилых частей МКД:

• коридоры;
• лестничные пролёты;
• лифты и шахты;
• подсобные помещения;
• щиты электропередач;
• крыши и чердаки;
• опоры несущих свойств;
• придомовая территория;
• хозяйственные блоки, постройки и объекты (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Соответственно, понятие «общая собственность» разъясняет, что право на совместное имущество в доме имеют все его жители. Основанием выступает право собственности на отдельные квартиры. Неважно, находятся они в долевом владении или принадлежат одному человеку.

🔻 Формула расчета

Очень важно определить право на нежилое имущество – согласно п. 1 ст. 37 ЖК РФ, расчет связан с пропорцией от доли в праве общей собственности.

Говоря простыми словами: размер доли напрямую зависит от размера квартиры собственника (-ов).

Формула будет следующей:

Q – размер доли, оформленной на одного из дольщиков;

K – общая площадь жилого помещения (квартиры);

S – итоговый показатель доли в праве общей собственности.

Фактически расчет процента в праве общего владения не дает дивидендов на эксплуатацию. Жильцы дома не смогут отгородить свою долю, поскольку нарушат свободу доступа к коммуникациям: чердаку, лестнице, хозяйственному блоку, крыше и др.

Зато итоги позволят рассчитать сумму коммунальных платежей. Если окажется, что ЖЭК начисляет больше, чем положено по нормативу, жильцы могут подать заявление на перерасчет. О том, кому писать заявление, что собирать и куда обращаться, читайте в статье «Оплата коммунальных услуг при долевой собственности».

Пример:

Многоквартирный дом поделен на десять подъездов и сотни квартир. Соседи по лестничной площадке подъезда №17 – Ивановы, Лосевы и Захаровы. Семьи занимают разные квартиры: Ивановы – 1-комнатную (30 м²), Лосевы – 2-комнатную (40 м²), Захаровы – 3-комнатную (60 м²). Совокупность площадей квартир в доме – 1 000 м²

Определим доли в праве общей собственности на нежилое имущество в МКД:

• Иванова Мария владеет ⅓ «однушки», значит: (⅓ * 30 м²) / 1 000 м² = 0,01 доли;
• Лосев Игорь имеет в собственности ⅛ «двушки», значит: (⅛ * 40 м²) / 1 000 м² = 0,005;
• Захаровой Арине принадлежит ½ часть 3-комнатной квартиры, а это: (½ * 60) / 1000 м² = 0,03.

Аналогично по формуле рассчитываются и доли других жильцов МКД – чем больше доля, тем выше размер процента в общем имуществе. Отсюда и увеличение коммунальных расходов.

Формула расчета доли в общем имуществе многоквартирного дома

Шаг 2. Расчет долей в праве общей собственности на общее имущество и количества голосов каждого собственника — раздел Торговля, МЕТОДИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ СОЗДАНИЕ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ Доля Собственника Помещения В Праве Общей Собственности На Общее Имущество В .

Порядок расчет доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и количества голосов, принадлежащих каждому собственнику

К примеру, если общая площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (сумма всех приватизированных и/или муниципальных помещений; не входит площадь лестничных площадок, чердаков, подвалов и т. п.) равна 2022 кв. м, доля собственника И., которому принадлежит квартира в этом доме общей площадью 95 кв. м, в процентах равна: (95 x 100): 2022 = 4,6983184.

Формула расчета доли в общем имуществе многоквартирного дома

Достаточно произвести простое арифметическое действие с исходными данными( ежемесячный расход ТСЖ на оплату услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД) например 63 тыс руб и окончательная сумма вашего платежа по ст. содержание и ремонт общего имущества будет вам видна, в нашем примере сумма составит 1104 руб. Разница в платежах видна достаточно ярко, если еще учесть, что перерасчет можно требовать за три последних года, сумма экономии будет значительна.

Определение долей на общее имущество в многоквартирном доме

Вопрос об отчуждении или выделе доли общедомового имущества регулируется ст. 37 ЖК РФ. После того как произошло определение долей в праве общей долевой собственности на участников договоренности накладываются регламентируемые законом запреты. В частности, статья регламентирует запрет на отчуждение доли.

Расчет доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме

Это корректно соотносится и с определением «доли» как таковой в литературе, в частности, «доля же (причем любая) представляет собой некую идеальную категорию, используемую для обозначения объема прав конкретного лица в имуществе, принадлежащем нескольким лицам и которое не может быть разделено» – Практика применения Гражданского кодекса РФ, части первой / Под общ. ред. В.А. Белова. 2-е изд. М., 2011.

Формула расчета доли в квартире

Расчёт доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире (статья 42 п.2 ЖК РФ) определяется с учётом общего имущества в самой коммунальной квартире (коридоры, кухни, туалет и т.д.) по следующим рекомендуемым формулам: а) в квадратных метрах: ДПСКК = ОИКв/КК б) в процентах: ДПСКК = ОИКв/ПлК, где ДПСКК — доля в праве общей собственности на общее имущество собственника комнаты в коммунальной квартире; ОИКв — общее имущество собственников коммунальной квартиры; КК – количество комнат в коммунальной квартире; ПлК — площадь комнаты в коммунальной квартире, принадлежащей данному собственнику. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире определяется по следующей рекомендуемой формуле: ДПСОИМД = ПКК+ДПСКК/ПОИКв, где ДПСОИМД — доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; ПКК — общая площадь комнаты в коммунальной квартире; ДПСКК — доля собственника в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры; ПОИКв — площадь всех помещений, составляющих общее имущество в многоквартирном доме. Доли могут определяться как в квадратных метрах (например, для расчётов коммунальных платежей), так и в процентном соотношении (например, для подсчётов голосов на общем собрании).

Как рассчитать

Расчёт доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире (статья 42 п.2 ЖК РФ) определяется с учётом общего имущества в самой коммунальной квартире (коридоры, кухни, туалет и т.д.) по следующим рекомендуемым формулам:

Формула расчета доли в квартире

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации.

Конференция ЮрКлуба

Коммунальщики, в расчете моей задолженности за техобслуживание инженерных систем и содержание мест общего пользования умножили тариф на площадь моего магазина, расположенного на 1-м этаже дома. Но ведь площадь моего магазина не является моей долей в праве общей собственности на общее имущество!?

Шаг 2

Для проведения общего собрания правление товарищества (управляющая организация) должно подобрать такое помещение, в котором достаточно мест для всех собственников помещений в доме (или место, где можно временно разместить необходимое количество стульев для участников собрания, которые можно в уведомлении и объявлении попросить захватить с собой из дома).

Как посчитать долю в праве общей собственности на общее имущество

В соответствии с нормами 36 статьи ЖК РФ, владельцы недвижимости в многоквартирном доме (МКД) владеют общим имуществом на праве долевой собственности. Как рассчитать площадь каждой доли, давайте разбираться.

Как высчитать долю в праве общей собственности на общее имущество

Для определения размера доли в праве общей собственности необходимо знать два параметра:

1. Жилая площадь квартиры.
2. Количество долевых собственников.

Вне зависимости от того какой долей вы владеете, общее имущество делится поровну между всеми владельцами жилья.

Формула

Соответственно, формула расчета доли в праве общей собственности будет выглядеть следующим образом:

где,

• S1– размер доли в праве общей собственности;
• S2– общая площадь квартиры;
• Sж– жилая площадь квартиры;
• Кд– количество всех собственников жилья.

Пример. Иван и Михаил совместно владеют трехкомнатной квартирой, общая площадь которой 90 квадратных метров, из которых жилой площади – 70 квадратных метров. Причем, доля Ивана в 2 раза больше, чем доля Михаила. Спустя три года проживания, соседи затеяли капитальный ремонт и перед ними встал финансовый вопрос. Иван, утверждал, что кухней, ванной комнатой и коридором они пользуются на равных, и соответственно складываться на их ремонт следует поровну, Михаил же, владеющий меньшей долей утверждал, что платить он будет только пропорционально размеру частей. Воспользовавшись онлайн-калькулятором и введя в него необходимые параметры, совладельцы посчитали, что размер из долей в праве общей собственности одинаков и составляет по десять квадратных метров: (90-70)/2=10. Михаилу ничего не оставалось, как согласиться с Иваном и оплатить ремонт поровну.

В земельном участке

В новых домах, земля под строением, также как и все другие объекты, расположенные на ней, являются собственностью жильцов дома. Однако до сих пор существует много подобных объектов находящихся в муниципальной собственности.

Даже, если все квартиры в доме уже успешно приватизированы (о такой процедуре мы рассказывали в статье «Приватизация квартиры, жилья по договору социального найма«).

Чтобы исправить ситуацию, землю под жилым домом следует тоже приватизировать. Процедура аналогична переоформлению жилой недвижимости. Узнать, кто распоряжается землей под многоквартирным строением можно на официальном сайте Росреестра.

Доли на земельный участок под многоквартирным домом определяются аналогичным образом, по следующей формуле:

Где:

• Sмкд– размер доли в праве общей собственности на земельный участок;
• Sзу– размер участка под МКД (можно узнать из кадастрового паспорта земельного участка);
• D– доли собственника в общем имуществе МКД.

Нюансы владения земельным участком под МКД

Пример. На дворовой территории жилого дома, один собственник решил организовать платную ночную автостоянку. Мнение жильцов по этому поводу разделилось, кто-то согласился с ее необходимостью, ведь, когда за машинами присматривают, за них можно не переживать. Другие же жильцы выступили против, так как земельный участок около многоквартирного дома является их совместным владением, и они не обязаны платить кому-то для того, чтобы поставить машину на парковку. Было решено провести голосование, по результатам которого 50 собственников проголосовало «за», а всего 28 «против». После того, как голоса были подсчитаны в соответствии с размерами долей, оказалось, что среди проголосовавших «против» было много владельцев трех и двухкомнатного жилья, тогда как «за» в основном были владельцы однокомнатных. В результате 70% голосов оказалось «против» платной автостоянки. В итоге, предприимчивому жильцу пришлось отказаться от своей бизнес идеи.

В многоквартирном доме

37 статья ЖК РФ определяет порядок распределения имущества. Согласно которому все объекты делятся между жильцами пропорционально в зависимости, от площади которой они владеют.

То есть:

где:

• Д– часть, принадлежащая владельцу недвижимости в праве совместной собственности на объекты МКД;
• Д1– часть, принадлежащая собственнику в праве собственности на квартиру;
• S1– размер площади квартиры конкретного собственника;
• S– суммарная площадь квадратных метров и частных нежилых помещений в доме.

При расчете размера части совместного имущества МКД для жильцов коммунальных квартир, следует учитывать коридоры, кухни, ванные комнаты и другие объекты совместного пользования.

Для этого существуют специальные формулы:

1. • В квадратных метрах — Dкк = ОИК/КК.
   • В процентах — Dкк = ОИК/Sк.

В которых:

• Dкк– является долей в коммуналке;
• ОИК– является совместным имуществом владельцев коммуналки;
• КК– число обособленных жилых помещений в квартире;
• Sк– площадь доли, находящееся в частной собственности жильца.

Определив по вышеуказанной формуле размер своей доли в коммунальной квартире, собственник может рассчитать принадлежащую ему по закону часть совместного имущества МКД, делается это следующим образом:

Где:

• D– величина доли в общем имуществе в МКД;
• Sкк– величина площади коммунального жилья;
• Dкк— размер доли в коммунальной квартире;
• Sоик– размер площади всего совместного имущества в МКД.

Определение долей в квадратных метров может потребоваться, например, для расчета коммунальных платежей. Знать размер в процентном соотношении необходимо для подсчета голосов при принятии решений по важным вопросам на собрании жильцов.

Что является совместным имуществом жильцов дома?

В Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 содержится подробный перечень объектов, входящих в число такого имущества.

Все владельцы недвижимости владеют:

1. Помещениями, предназначенными для совместного пользования. То есть межквартирными площадками, лестницами, лифтами и лифтовыми шахтами, коридорами, колясочными, чердаками, техническими этажами, мусоропроводами и мусороприемными камерами, котельными, бойлерными, элеваторными узлами и другим инженерным оборудованием.
2. Крышами.
3. Ограждающими несущими конструкциями – фундаментами, несущими стенами, плитами перекрытий, балконными плитами, несущими колонами.
4. Окнами и дверями, расположенными в подъездах, перилами, парапетами.
5. Механическим, электрическим, санитарно-техническим и другим оборудованием, благодаря которому обеспечивается беспрепятственный доступ в дом инвалидов.
6. Землей, на которой расположено здание с элементами благоустройства и зелеными насаждениями (границы участка определены государственным кадастровым учетом).
7. Автоматизированных измерительных систем учета потребления ресурсов.
8. Иных объектов, обслуживающих многоквартирный дом, например, трансформаторных подстанций, тепловых пунктов, автостоянок, гаражей, спортплощадок.

Пример. Гражданке Ивановой проживающей в двухкомнатной квартире, показалось, что сумма, указанная в квитанции за содержание и ремонт, искусственно завышена, ведь соседи платят по той же самой статье в два раза меньше. Женщина обратилась в Управляющую Компанию и попросила предоставить отчетные документы. Сотрудники компании рассказали, что плата по данной статье начисляется в зависимости от величины доли в праве общей собственности на общедомовое имущество, то есть чем больше квадратных метров в собственности, тем больше плата за обслуживание. Все необходимые документы Ивановой были предоставлены, после осуществления несложных подсчетов женщина убедилась, что ошибки в квитанции отсутствуют.

Если у вас возникли споры с соседями и вы не можете определиться, кому из вас принадлежит какая доля в общем имуществе, то мы советуем обратиться за помощью к профессиональным юристам. Например, специалисты нашего сайта оказывают консультации бесплатно и круглосуточно. Необходимо только связаться с ними любым удобным для вас способом. Воспользовавшись данной услугой, вы сможете аргументированно отстоять свою точку зрения и убедить в этом остальных соседей.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Определение долей на общее имущество в многоквартирном доме

Доля на общее имущество выделяется строго в пропорции к жилплощади принадлежащей собственнику квартиры.

На сегодняшний день современное законодательство выделяет два ключевых вида общей собственности – совместная и долевая, о чем гласит ст. 244 ГК РФ. Иными словами, недвижимость может числиться как общая долевая, где все субъекты наделяются правомочиями в отношении к долям, или же причисляться к общей собственности совместного использования, при которой не осуществляется процесс выделения доли.

Доля в праве общей собственности принадлежит субъекту правоотношений помещения в многоквартирном доме на основаниях, прописанных в ст. 289 ГК РФ. При этом необходимо осознавать, что размер доли в подобном строении будет зависеть напрямую от площади частной собственности в доме. Это правило заложено в ст. 37 ч.1 ЖК РФ. Данная юридическая норма распространяется на собственников построек жилого предназначения и зданий, используемых в нежилых целях.

Если вам потребуется помощь профессионалов, вы можете воспользоваться услугами наших специалистов по жилищным делам

Размер доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Доля в праве общей собственности на общее имущество, что зафиксировано выше, каждому из дольщиков помещения выделяется строго в пропорции к жилплощади принадлежащей ему квартиры. Если составить расчетную формулу, то можно резюмировать, что совокупная сумма долевой собственности в доме равняется 1 единице (или если вести расчет в процентном соотношении – 100%).

Кроме того, проанализировав ЖК РФ, а именно ст. 48 часть 3, можно понять, что эти 100 % не только совокупная площадь долевой собственности, но и количество голосов всех владельцев имущества. Подобный расчет верен и логичен.

Доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома — это не фактическая квадратура, а более абстрактная единица, которая наделяет собственника опредленным перечнем правомочий.

Когда происходит определение размера долей в праве общей собственности, учитываются перечисленные выше обстоятельства. Допустим, долевая часть многоквартирного дома равняется 100 %. Чтобы вывести определенную долю в таком доме, необходимо разделить площадь квартиры, которой обладает тот или иной собственник, на общую долевую площадь помещений (100%), которые не причисляются к общему жилому имуществу.

Из представленного выше математического расчета, можно понять, что когда происходит определение размера доли, не требуется выведения каких-либо длинных и запутанных формул. Наоборот, все логично и просто. Именно подобная пропорциональность и зафиксирована действующими нормами ЖК.

Резюмируя, можно прийти к выводу о том, что доля в праве общей собственности на общее имущество – это идеальная категория для каждого владельца помещения в многоквартирном доме.

Изменение размера долей в общей долевой собственности

Согласно действующим в РФ НПА, изменение размера доли в имуществе, причисляемого к общей собственности долевого характера, происходит только в нескольких случаях:

• При осуществлении неотделимых модификаций общего имущества. Иными словами, эти улучшения невозможно провести без нарушения целостности или причинения вреда хозяйственной площади общедомового имущества.
• При соглашении собственников на переустройство дома за счет собственных финансовых средств, которое не повлечет за собой увеличение или уменьшение полезной площади.

Из-за того, что доли в праве общей долевой собственности определяются с учетом 100% площади, то и при их изменении необходимо получить согласие ото всех собственников в многоквартирной постройке. Если подобные изменения проводит один из участников, то другие дольщики имеют право обратиться в суд за урегулированием вопроса о правильном исчислении размера доли каждого из них.

После того как решение суда об изменении размера долей обретет юридическую силу, необходима регистрация новых прав собственников в государственных органах.

Доля общего имущества и право собственности

Доля в праве общей долевой собственности – категория, которая неоднократно становилась детерминантой для конфликтных ситуаций между собственниками многоквартирных домов. В частности, ключевым фактором для возникновения имущественных конфликтов считается право общей долевой собственности.

Определение права общей долевой собственности можно рассматривать в объективном и субъективном смысле. В первом случае речь идет о совокупности юридических норм, регулирующих собой отношения по принадлежности к имуществу (являющее собой единое целое) несколькими лицами в один момент, но в четко разграниченных долях. Что касается права долевой собственности в субъективном понимании, то понимается возможность двух или нескольких граждан совместно владеть, распоряжаться и пользоваться выделенными долями в многоквартирном доме по своему усмотрению.

Право общей долевой собственности может возникнуть с учетом оснований разнообразных и разноплановых юридических фактов.

Однако, делая вывод на основе практики, в большей части случаев право возникает после совершения гражданско-правовой сделки, которая была проведена несколькими лицами, например, купли-продажи.

Доля в праве общей собственности в общедомовом имуществе дублирует судьбу права жилой квартиры. Иными словами, если прерогатива использования недвижимости переходит к другому собственнику, то и правомочия на распоряжение будут соответствовать объему права предыдущего владельца.

Регистрация права долевой собственности в многоквартирном доме

Регистрация доли в праве общей долевой собственности регулируется ст. 23 ФЗ №122-ФЗ. Эта норма права определяет производный характер такой сделки, так как она напрямую зависит от регистрации прав на недвижимость, в том числе и в многоквартирном доме.

Чтобы регистрация доли в недвижимом имуществе прошла успешно и согласно законодательству, необходимо предоставить полный пакет документации:

• Заявление о госрегистрации права долевой собственности. Подать его могут: каждый из собственников такого имущества лично или через своего представителя, представители от ТСЖ или же лица, представляющие интересы всех собственников.
• Документ, подтверждающий факт оплаты государственной пошлины за регистрацию права собственности (подлинник и дополнительная копия).
• Документация, которая фиксирует собой показатели размера каждой из долей, ФИО собственников недвижимого имущества, сведения обо всех помещениях в многоквартирном доме.
• Технический паспорт объекта, а если происходит регистрация дополнительного земельного участка, то кадастровый план.

Кроме того, нужно предоставить и правоустанавливающие документы, которые подтверждают факт законодательного закрепления возможности собственниками распоряжаться, пользоваться и владеть имуществом в многоквартирном доме, в частности:

• необходим акт госорагана, который подтверждает передачу земли в общую долевую собственность;
• акт о произведенном вводе в эксплуатацию зданий и сооружений общего пользования после работ, направленных на реконструкцию;
• договоры о свершении купли-продажи общих долевых сооружений и других построек;
• дополнительные документы, если проводилось изменение долей.

Только при наличии всего пакета документов возможна регистрация права долевой собственности. В ином случае, будет выдвинут отказ.

Запрет на отчуждение или выдел доли общедомового имущества собственником

Вопрос об отчуждении или выделе доли общедомового имущества регулируется ст. 37 ЖК РФ. После того как произошло определение долей в праве общей долевой собственности на участников договоренности накладываются регламентируемые законом запреты. В частности, статья регламентирует запрет на отчуждение доли.

Согласно ст. 290 п. 2 ГК РФ, имущественная доля не может выступать как самостоятельный объект совершения гражданско-правовых сделок. Соответственно, из этой нормы вытекает принцип, что доля в общедомовом имуществе не может быть отчуждена отдельно от недвижимости.
Кроме того, собственники жилого долевого строения, не наделяются правом воплощать на практике другие действия, влекущие предоставление этой доли отдельно от правомочий собственности на квартиру.

Определение долей в праве общей собственности на общее имущество – достаточно сложная процедура, которая требует от участников хорошей юридической подкованности. Поэтому при регистрации прав рекомендуется обращаться к профессиональным юристам, которые приведут всю документацию в должный вид.