Обязан ли продавец вернуть аванс за квартиру, если покупатели передумали

При купле-продаже недвижимости обе стороны соглашения стараются максимально обезопасить себя, и это неудивительно, ведь на кону большие деньги. Одним из основных инструментов взаимодействия между продавцом и покупателем на момент подготовки к сделке является аванс.

Внесение аванса не только удостоверяет продавца в том, что покупатель настроен решительно, но и, наоборот, дает понять покупателю, что продавец не передумает.

Что такое аванс

Аванс в данном случае – это предоплата за квартиру или дом в счет будущей полной оплаты по сделке. Аванс может брать как сам собственник, если он самостоятельно занимается продажей, так и агентство недвижимости.

В статье 380 ГК РФ также говорится о том, что если во время предоплаты стороны не указали в договоре ее вид, то она будет считаться по умолчанию авансом, а не задатком.

Как составляется договор об авансе

Договор об авансе составляется в произвольной форме и подписывается обеими сторонами соглашения, нотариально заверять его нет необходимости, но по желанию можно. В договоре должна содержаться такая информация, как:

ФИО покупателя, адрес, контакты;
ФИО продавца, адрес, контакты;
сведения о недвижимости: адрес, площадь, стоимость и другие показатели;
сумма, передаваемая в качестве аванса (указать, что эта сумма входит в общий расчет за недвижимость);
срок аванса;
условия возврата и невозврата аванса, штрафы сторонам при неисполнении обязательств (по желанию);
дата и подписи.

Срок договора аванса – это срок от его подписания до момента непосредственной сделки купли-продажи, он зависит от степени готовности жилья, документов и пр. Сумма аванса может назначаться любой, но обычно это 1-2% от стоимости недвижимости.

Надо ли возвращать аванс покупателям

Ответ на этот вопрос однозначный — да. Если предоплата не оформлялась, как задаток, или в договоре стороны не прописали иное (например, условия невозврата или штрафные санкции), продавец обязательно должен вернуть деньги покупателю при любой степени его вины в несовершении сделки.

Ответственность за отказ в возврате

Если продавец отказывается вернуть аванс мирным путем, то для покупателя остается только одна дорога – в суд. Следует отметить, что, согласно пятому пункту статьи 4 АПК РФ, истец должен соблюсти порядок досудебного урегулирования проблемы, то есть направить письменную претензию второй стороне. Претензия должна содержать следующую информацию:

ФИО отправителя, адрес, контакты;
ФИО получателя, адрес, контакты;
требование к получателю, в данном случае вернуть сумму аванса;
предупреждение получателя о намерении обратиться в суд;
перечень прилагаемых документов, в данном случае это копия договора аванса или расписки;
подпись и дату.

Иск в суд может содержать не только требование по выплате непосредственно суммы аванса, но и запрос на компенсацию морального вреда или удержание процентов за не отданные вовремя деньги. В документ вносятся такие сведения, как (статья 131 ГПК РФ):

Задаток и аванс при покупке недвижимости

Как гарантировать, что сделка купли-продажи недвижимости состоится, какое предварительное соглашение составить? Какой должна быть расписка? Почему продавец обычно предпочитает аванс за квартиру в качестве предоплаты, хотя именно задаток законодательно закреплен в нормативно-правовых актах, а авансовый платеж — нет.

В чем разница между этими понятиями, как правильно передать залог при продаже квартиры, что в итоге выбрать: аванс или все-таки задаток, чтобы покупка гарантированно стала возможной — разберемся во всех нюансах вместе с JCat.Недвижимость.

Разница между задатком и авансом

Авансовая сумма в сделке с недвижимостью рассматривается как обычная предоплата, а вот если заходит разговор о задатке — это уже больше, чем предоплата — это, прежде всего, обязательство. Для обоих участников процесса принципиально важно, какой вид предоплаты был внесен, это приобретает особый смысл, когда сделка сорвана по вине собственника квартиры.

Покупателю вернуть свой задаток, когда запланированная покупка не состоялась, гораздо проще, чем аванс, и все же большинство продавцов настаивает на получение именно аванса. Из-за непонимания разницы между этими понятиями на практике часто возникает конфликт интересов.

Прежде чем в письменном виде подписать документ об авансе или задатке, сторонам предполагаемой сделки нелишним будет вникнуть в суть такого соглашения. Важно узнать о возможных последствиях, а также получить четкое представление о видах предварительной оплаты в случае с недвижимостью.

Задаток в сделке с недвижимостью

О задатке как о законном действии говорится в 380 статье Гражданского кодекса Российской Федерации. Это выплата части средств из общей стоимости жилья, которую покупатель отдает в качестве предоплаты. Иными словами, это доказательство серьезности намерений: кому интересна квартира, тот сделает все, чтобы сделка состоялась.

Задаток выполняет функцию предоплаты (квартира будет стоить меньше на сумму предварительного платежа) и функцию обязательности, за нарушение которой предусмотрена ответственность — в этом существенное отличие задатка от аванса.

В статье 416 ГК РФ прописано, что задаток возвращается, если планируемая покупка недвижимости не состоялась по обоюдному согласию участников сделки, или из-за невозможности исполнить обязательство по объективным причинам (в результате смертельного случая, стихийных бедствий, другого форс-мажора).

Но если сделка в одностороннем порядке срывается покупателем, продавец оставляет у себя задаток, даже закон в этом случае на стороне собственника. Если же сам продавец в какой-то момент решает отказаться от продажи квартиры, по закону ему положен штраф и он возвращает покупателю задаток плюс такую же сумму сверх.

Все это закрепляется в письменном соглашении, которое также предусмотрено законодательством. Без письменного соглашения о залоге при продаже квартиры предоплата не будет считаться задатком — в этом еще одно принципиальное отличие от авансовой оплаты.

Аванс в сделке с недвижимостью

Такая предоплата не дает никаких гарантий, что квартира будет продана. Это больше символическое подтверждение намерения покупателя приобрести жилье, продавца это ни к чему не обязывает. Законодательно понятие «аванс» не закреплено ни в одной статье Гражданского кодекса, а потому продавец в любой момент может вернуть аванс и отказать в сделке без каких-либо штрафов.

Квартира на рынке внезапно может подорожать и собственник легко откажется от сделки. В такой ситуации покупатель понесет финансовые убытки, но их никто ему не возместит. Несмотря на это, на практике больше распространена в качестве предоплаты за недвижимость авансовая сумма.

Надо учесть, аванс за квартиру выполняет лишь платежную функцию, никаких обязательств, как у задатка, в данном случае нет. С авансовой суммы при расторжении сделки продавец делает вычет за свои расходы, которые он понес в связи с продажей квартиры.

Собственник, к примеру, давал объявление в СМИ о продаже, начал сбор документов, рассчитался по долгам с коммунальными службами — все эти расходы продавец вправе вычесть из аванса.

Если договор купли-продажи не состоялся по вине покупателя, тогда аванс за квартиру остается у продавца. Кстати, если задаток передается без письменного соглашения, то такая предоплата считается уплаченной в качестве авансового платежа. При передаче аванса лучше составить письменное соглашение, как и при задатке. Причем в этом случае лучше больше нюансов отразить в соглашении. Чем по большему количеству вопросов стороны договорятся и зафиксируют эти договоренности в письменном виде, тем меньше потом будет проблем при разбирательстве.

Столкновения интересов можно избежать, если грамотно оформить передачу аванса. Но обычно при авансовом платеже на это не обращают внимания, больше это характерно для задатка — возможно, потому что такая предоплата закреплена в законодательстве.

Письменное соглашение

В статье 380 ГК РФ указано, что соглашение о задатке (независимо от того, о какой сумме идет речь — стороны это определяют по договоренности) должно быть оформлено в письменном виде. Документ составляют как на заранее подготовленном бланке (законодательством не предусмотрен специальный бланк), так и в произвольной форме, это может быть даже расписка.

Не только в законодательстве РФ, но и в международном правовом поле расписка имеет юридическую силу, как и любой другой договор.

Расписка сохраняет свою весомость, независимо от указанной в ней суммы (условно это может быть и один рубль), и нотариального заверения не требует, если она составлена по всем правилам. Что в ней обязательно нужно указать:

фамилии, имена и отчества участников сделки от обеих сторон;
паспортные данные, места жительства собственника продаваемого жилья и потенциального покупателя;
сумму предоплаты, которая предполагается в виде задатка;
сроки исполнения договора купли-продажи и полного расчета;
поставить подпись продавца о получении денег (принципиально важно расписаться, как в паспорте) с указанием даты.

Кроме того, в письменном соглашении о задатке можно отразить и следующую информацию:

Общую стоимость жилья, что задаток входит в эту сумму.
В каких случаях возвращается сумма задатка (можно прописать и сроки).
Информацию в подробном виде о продающемся жилье, в том числе о количестве собственников, сколько зарегистрированных в квартире и так далее. для совершения сделки (согласие другого супруга, если квартира приобретена во время совместного проживания, выписка из домовой книги, справка о том, что нет долгов перед коммунальщиками, если прописан несовершеннолетний, понадобится справка из органов опеки и прочие документы).
Можно прописать дату и место исполнения договора купли-продажи, на кого лягут расходы по регистрации сделки и оформлению квартиры и прочее.

Лучше охватить и прописать как можно больше моментов в соглашении о задатке: чем больше конкретики, тем лучше. Чтобы квартира в будущем точно перешла в собственность покупателя, ему нужно максимально озадачить продавца, чтобы тот не передумал. И расписка, и документ в виде письменного соглашения позволяют зафиксировать все договоренности.

Как правильно передать авансовую сумму или задаток

Аванс, как и задаток в виде залога при продаже квартиры, лучше передавать через письменный документ, подтверждающий получение суммы. Это служит гарантией того, что покупатель, в случае если собственник передумает, получит свои деньги обратно.

В конце концов, этого можно добиться через суд, если на руках есть письменное подтверждение, и потерпевшая сторона докажет, что сделка сорвалась по вине другой стороны. Да, иногда покупка жилья оборачивается и судебным разбирательством.

Что выгоднее

Со стороны покупателя внесение предварительной оплаты в виде задатка — выгодное действие, потому что он получает больше гарантий, что покупка осуществится. Ведь если продавец сорвал сделку, ему не просто придется вернуть задаток, а удвоить сумму возврата, что предусмотрено законом.

Продавцу выгодно взять задаток, если он принял решение обратить недвижимость в деньги (так называемая чистая продажа). В других случаях собственник может предложить покупателю внести аванс. Тогда как советуют эксперты, в качестве компромиссного варианта можно подписать договор о получении авансовой предоплаты, а в нем прописать, что через какое-то время (срок устанавливают участники сделки) эта сумма станет задатком.

При несоблюдении сроков авансовое соглашение можно продлить или прервать сделку и исполнить прописанное в договоре. Если покупатель решил прервать сделку и договор купли-продажи перестает действовать, то предоплата (независимо от того, как она вносилась — в виде задатка или аванса) остается у продавца.

Когда сам продавец вдруг решает не продавать свое жилье, то в случае с задатком, он возвращает в 2 раза больше от суммы предоплаты. А из аванса он еще может вычесть свои расходы, к примеру, потраченные на рекламу о продаже и другие (если авансовый письменный договор не предусматривает четкого механизма возврата).

Покупка и продажа жилья — дело тонкое. С JCat.Недвижимость вы узнаете, как лучше приобрести или продать жилье. Чтобы планируемая сделка была выгодной, нужно грамотно подойти к этому вопросу, изучив все нюансы. Мы готовы в этом помочь.

Как вернуть деньги, отданные авансом за покупку дома?

Договор мены недвижимого имущества – один из самых выгодных и �

Проверка квартиры, покупаемой на вторичном рынке – не самая пр�

Самая главная проблема, с которой рискуют столкнуться покупатели

В этой статье мы расскажем, какие документы для продажи дачи необ�

На сегодняшний день в связи с обострившимся кризисом спрос на эли

С 01.01.2019 года, можно не только купить дом в СНТ, но и зарегистрирова

Возврат аванса покупателю в случае расторжения сделки с недвижимостью: кто, кому и что должен

Рубрика: Финансовые вопросы

Время чтения: 3 мин.

Если сделка купли/продажи недвижимости не состоялась, покупатель имеет право получить уплаченный им аванс. Правда, иногда продавец не соглашается вернуть деньги. В таком случае возврат аванса покупателю зависит от нескольких факторов, в частности, от особенностей заключенного договора.

Особенности возврата аванса

Примерно в 15-ти процентах совершаемых сделок при покупке недвижимости заключают договор аванса, являющийся определенной гарантией надежности операции.

При этом во многих случаях продавец остается без уплаченного аванса, кроме того, с него могут истребовать процент от пользования чужими средствами.

Причиной этого зачастую является неправильное понимание понятия «аванс», которое обычно путают с задатком. Аванс по закону не выполняет функцию обеспечения сделки и представляет собой только средства, уплаченные до выплаты основной суммы, поэтому при срыве сделки продавец не имеет права оставить себе уплаченную сумму.

В связи с такими особенностями, при отказе продавца вернуть аванс покупатель может подать в суд и взыскать, кроме самой суммы аванса, проценты за использование своих средств.

Если сторона, желающая вернуть средства, обращается в суд, чтобы инициировать возврат аванса покупателю, продавец часто пытается доказать, что уплаченные средства на самом деле являются задатком. В случае составления договора аванса суд редко идет навстречу продавцу, так как закон четко поясняет разницу между авансом и задатком.

Методы предотвращения рисков

Особенность внесения аванса в том, что при его уплате часто даже не требуется составление договора, достаточно, чтобы продавец написал расписку и указал в ней все условия сделки, в том числе сумму аванса. Расписка будет главным аргументом при желании покупателя в случае срыва покупки вернуть свои средства. Правда, суд часто инициирует возврат аванса покупателю и без наличия расписки.

В случае же, если уплаченные средства имели юридическую силу задатка, отказываясь от совершения сделки, покупатель может потерять эту сумму. Таким образом, эксперты не рекомендуют уплачивать задаток, если договор является потенциально невыгодным. Даже если покупатель уверен, что приобретет приглянувшуюся недвижимость, он не может наверняка знать обо всех потенциальных проблемах, которые часто возникают спустя время.

На каких основаниях возможно расторжение договора купли-продажи недвижимости

Учитывая все эти нюансы, мы рекомендуем вам сразу же обращаться к профессионалам в сфере недвижимости, какими и являются сотрудники агентства «Колизей». Наши специалисты не только объяснят вам простым языком, чем отличается аванс от задатка, но также помогут купить/продать недвижимость с максимальной безопасностью.

ВС решал, когда продавец должен вернуть задаток

В силу своей природы платеж, квалифицированный как аванс, всегда подлежит возврату, если исполнение по сделке не состоялось, рассказывает партнер Юридическое партнерство «Курсив» Юридическое партнерство «Курсив» Региональный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × Юлия Макаренко. Но другую природу имеет задаток и обеспечительный платеж, которые могут выполнять штрафную функцию при нарушении обязательств, поясняет эксперт. Правда, для сохранения за собой задатка сторона должна доказать, что контрагент допустил нарушения обязательств, подчеркивает юрист: «Это представляет определенную сложность на практике». С ней и столкнулись два жителя Краснодарского края.

Осенью 2012 года Алексей Кривов* заключил с Сергеем Картоновым* предварительный договор купли-продажи коттеджа с участком. По этому документу Кривов обязался в течение четырех месяцев подписать с Картоновым основной договор, чтобы приобрести недвижимость за 5,85 млн руб. В качестве обеспечения потенциальный покупатель передал продавцу 50 000 руб. задатка. Но никто из сторон так и не подготовил основное соглашение.

Две инстанции – два мнения

Истец:Алексей Кривов*

Ответчик:Сергей Картонов*

Суд:Верховный суд

Суть спора:Должен ли продавец вернуть задаток покупателю, который так и не подготовил проект основного договора купли-продажи?

Решение:Отправить дело на новое рассмотрение

Тогда покупатель обратился в суд с требованием вернуть уплаченный деньги. Первая инстанция удовлетворила требования истца и постановила вернуть Кривову 50 000 руб. задатка, 9233 руб. за пользование чужими деньгами и 2000 руб. расходов на представителя.

Апелляция отменила акт нижестоящей инстанции и отказала покупателю. Краснодарский краевой суд сослался на то, что спорная ситуация возникла по вине заявителя, который за четыре месяца так и не направил Картонову на согласование проект договора купли-продажи. Поэтому задаток остается у продавца, решил суд (дело № 33-28207/17).

Наказание без вины

Кривов обжаловал акт апелляционной инстанции в Верховном суде. ВС указал, что ненаправление проекта основного соглашения в этом случае не является противоправным поведением со стороны покупателя. Так что истца нельзя обвинять в незаключении договора купли-продажи и «возлагать на него негативные последствия», подчеркнули судьи ВС (дело № 18-КГ18-232).

«Тройка» судей ВС под председательством Вячеслава Горшкова отменила решение апелляции и отправила дело на новое рассмотрение обратно в Краснодарский краевой суд (прим. ред. – пока еще не рассмотрено).

Эксперты «Право.ru»: «Сначала надо точно квалифицировать соглашение сторон»

Партнер Юридическое партнерство «Курсив» Юридическое партнерство «Курсив» Региональный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × Юлия Макаренко отмечает, что при новом рассмотрении апелляция, исходя из фактических обстоятельств дела, должна определить природу обсуждаемого соглашения: «Является ли договор предварительным, срок действия которого истек, либо документ нужно квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате».

А Александра Воскресенская из Юков и Партнеры Юков и Партнеры Федеральный рейтинг. группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Уголовное право 4 место По количеству юристов 12 место По выручке 17 место По выручке на юриста (более 30 юристов) Профайл компании × считает спорным вывод ВС о том, что бездействие сторон в этом случае не является нарушением. Она отмечает, что ВС в деле № 38-КГ15-7 указывал: нарушение сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий (уклонение от заключения основного соглашения), так и в результате невиновных действий (бездействие обеих сторон). При этом невиновное лицо не подлежит ответственности в силу п. 1 ст. 401 ГК («Основание ответственности за нарушение обязательства»), отмечает эксперт.

Задаток по предварительному договору купли-продажи выполняет и платежную функцию, поскольку основное соглашение предусматривает денежную обязанность покупателя, в зачет которой и поступила бы сумма задатка в случае заключения договора. Когда же основной договор не заключен в указанные в предварительном договоре сроки без вины сторон и нет предложений подписать этот документ, то обязательства прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК). И задаток, который по своей правовой природе не может обеспечить несуществующие обязательства, нужно вернуть.

Айнур Ялилов, партнер Шаймарданов и Партнеры Шаймарданов и Партнеры Региональный рейтинг. ×

Макаренко добавляет, что конструкция предварительного договора в действующем гражданском законодательстве крайне неудачна: «Как для продавца, так и для покупателя». Она подчеркивает, что предварительный договор не является офертой и связывает стороны одним обязательством – заключить основной договор в будущем. Такая конструкция не способствует стабильности гражданского оборота и не мотивирует стороны к исполнению обязательств, констатирует юрист. По ее словам, если сторона действительно заинтересована в основной сделке, то лучше избегать предварительного договора. Но если это не удастся сделать, то Алмаз Кучембаев, управляющий партнер «Кучембаев и партнеры», советует в предварительном соглашении предусмотреть обязанность покупателя подготовить и направить контрагенту предложение заключить основной договор (оферту): «В таком случае продавцу можно будет оставить задаток у себя».

Покупка квартиры не состоялась. Как вернуть аванс?

Срыв уже запланированной сделки является рядовым явлением. Можно смело начать новые поиски, если бы не переданный продавцу аванс. Вернуть свои деньги обратно удается не всегда. О том, как решается указанная проблема, спросим у агентов АН Владис.

аванс при покупке квартиры

Почему с возвратом аванса возникают проблемы?

Факт передачи продавцу жилья аванса обязательно документируется. Зафиксировать это обстоятельство можно не только в специальном договоре. Сторонам можно оформить и специальную расписку. Пункт, гласящий о возможном невозврате аванса, в договоре присутствует практически всегда. Его используют в тех случаях, когда сделка оказалась сорванной из-за действий покупателя. Однако мало кто осведомлен о том, что подобное решение вопроса противоречит отечественному законодательству.

Закон утверждает, что аванс является не чем иным, как декларацией покупателем своих намерений. Никаких обязательств относительно приобретения квартиры у него в данном случае не возникает.

Полученную продавцом сумму следует рассматривать исключительно, как приложение к составленному договору. Какие бы причины не вынудили покупателя отказаться от запланированной сделки, деньги ему должны вернуть непременно.

Задаток и аванс. Существует ли разница?

Мало кто из продавцов квартир знает, чем же отличаются понятия «аванса» и «задатка». С авансом мы разобрались выше. Его функцией является исключительно декларирование намерений по покупке квартира (дома). В отличие от задатка финансовым обеспечением сделки аванс по закону не считается. Поэтому никакого смысла фиксировать в договоре аванс нет. Вполне хватит и небольшой расписки, в которой указывается передача продавцу денег. Суд обязательно возьмет ее во внимание. Расписка является чрезвычайно веским аргументом, который, скорее всего, станет выигрышным.

Для понимания ситуации попробуем вернуться к нормам, предусмотренным законодательством:

Возврат задатка предусматривается лишь в одном случае – когда сделка оказалась сорванной по вине продавца. Если инициатором ее отмены является покупатель, то противоположная сторона может оставить эти средства у себя (Гражданский кодекс, ст. 381);
А вот аванс придется возвращать в любом случае (какая бы из сторон не отказалась от запланированной сделки). В предварительном договоре, составляемом при купле/продаже, никакие положения об ответственности сторон указываться вообще не должны (Гражданский кодекс, ст. 421,422,1102).

Доказательством того, что полученная продавцом сумма является именно авансом, может быть и расписка, и договор. Правоту несостоявшегося покупателя суд признает в любом случае.

В отечественной судебной практике подобные случаи фиксируются регулярно. На аргументы продавцов суды даже не обращают внимания. Иск вы можете подать даже тогда, когда никаких расписок и прочих документов от продавца не получали.

Когда аванс не вернут?

Несмотря на все вышеизложенное, переданный аванс иногда могут и не вернуть. Суд может вполне принять и такое решение. Происходит это из-за невнимательного отношения покупателя к содержанию подписываемых документов.

Самой распространенной причиной невозврата покупателю аванса являются положения предварительного договора. Обычно в нем указывают, что в случае срыва сделки деньги останутся у продавца в качестве штрафа. Таким образом, продавцу будет компенсирован ущерб – и моральный, и физический. Поддержит его и суд.

Подписывайте документы внимательно!

Документ, фиксирующий факт передачи продавцу аванса, следует составлять внимательно. Вот те сведения, которые обязательно должны в нем указываться:

Какова стоимость недвижимости, которую вы планируете приобрести. К авансу этот пункт никак не относится, зато от внезапного роста цены он вас точно застрахует;
Величина переданного аванса;
Объект недвижимости (описывается подробно);
Когда планируется завершить сделку.

Чтобы уменьшить число рисков, связанных с предварительным договором, подписать его должны обе стороны. Не стоит составлять его самостоятельно. Опытный юрист справится с этим делом намного быстрее.

Если вы примите во внимание все указанные рекомендации, то наверняка выиграете в судебном споре о возврате аванса.

В поисках достойной «вторички». С чего начать? — читать
Выбор риэлтора в 2019 году — статья
Как приватизировать квартиру. Что делать? — статья
Предварительный договор. Стоит ли заключать? — статья
Как быть с кадастровой оценкой недвижимости? — статья
Купля/продажа квартиры. Как безопасно передать деньги? — статья

Мы ждем вас в наших офисах:

Телефон: 8 (831) 235-0000
Россия, Нижний Новгород, ул. Новая 34-а
пл. Максима Горького, метро «Горьковская»
9:00-20:00 без выходных
Бесплатная парковка для клиентов
[email protected]

Телефон: 8 (831) 235-0000
Россия, Нижний Новгород, пр-т Ленина 100 Д
ТЦ «Мажамэль», метро «Парк Культуры»
9:00-21:00 без выходных
[email protected]