Каким образом обманутый дольщик может вернуть деньги?

Куда обращаться обманутым дольщикам и как вернуть деньги?

Сегодня на рынке жилья практически во всех регионах РФ существенный спрос, который намного превышает предложение. Большая часть покупки квартир осуществляется на основе договора долевого участия. Подобная форма приобретения квартиры достаточно популярна среди граждан РФ.

К сожалению, некоторые строительные компании проводят мошеннические схемы. В таких случаях граждане, заключившие договор долевого участия, становятся обманутыми дольщиками. Чтобы получить обратно свои деньги или квартиру им приходится обращаться в суд. Многие обманутые дольщики, куда обращаться в случае ликвидации застройщика не знают, а ведь чем раньше попросить помощь, тем больше вероятность вернуть денежные средства.

Общая характеристика

Дольщиком называют человека, у которого есть право на получение части в ещё не построенном доме. В качестве размера доли может выступать практически любая часть объекта: квартира, подъезд, этаж. Дольщиком может быть как юридическое, так и физическое лицо, которое вложило денежные средства в процесс строительства с целью получения части объекта после его сдачи. В подавляющем большинстве случаев в качестве дольщиков выступают граждане РФ, которые после сдачи дома планируют жить в купленной квартире.

Что делать обманутым дольщикам

Если участника долевого строительства обманули, он имеет право предъявить претензию застройщику и требовать с него компенсацию, которая может быть выражена в следующем:

1. в судебном порядке вернуть денежные средства за недвижимость, которая была оплачена, но её не достроили;
2. государство предоставляет обманутому гражданину новую квартиру в качестве замены недостроенного объекта. Для этого необходимо соблюдение различных условий;
3. добиться завершения строительных работ и введения в эксплуатацию недостроенного дома. Подобный вариант решения проблемы возможен, если государство примет решение привлечь к строительству других застройщиков.

Для большей эффективности рекомендуется объединиться с другими гражданами, которых обманула строительная компания. Это позволит составлять коллективные иски, жалобы, претензии и другие документы, что намного эффективнее, чем аналогичное заявление от одного человека. По возможности лучше привлечь к существующей проблеме СМИ и общественность. Сделать это можно при проведении митинга или пикета.

При организации протестных акций необходимо в установленном порядке согласовать их с администрацией города.

Ещё одной организацией, куда обращаться обманутым дольщикам является региональное отделение ассоциации лиц, которые стали жертвами строительных компаний. Они окажут помощью и могут проконсультировать по действиям, которые необходимо предпринять в сложившейся ситуации.

Признаки нарушения ДДУ

Физическое или юридическое лицо, ставшее участником долевого строительства, имеет право проверять процесс строительства объекта в любое время. Его должны допустить на строительную площадку для контроля хода строительных работ. Исходя из соображений безопасности, внутрь строящегося объекта посторонних не пустят. Дольщик может оценить процент готовности дома визуально. Когда процесс строительство объекта приближается к завершению, будет составлен график осмотра дома будущими владельцами квартир.

Рекомендуется периодически наблюдать за ходом строительных работ. Современные технологии позволяют это сделать, даже не приезжая на строительную площадку. На своих объектах многие застройщики устанавливают камеры, которые транслируют видео со стройки в интернет. Любой желающий, может посмотреть, какие работы выполняются в текущий момент.

Действующий закон обязывает каждого застройщика публиковать на своём официальном интернет-сайте фотографии или видео, демонстрирующие состояние объекта. Существует четыре основных признака, свидетельствующие о том, что права дольщика нарушены:

1. по каким-либо причинам строительная компания потеряла права на землю, на которой строиться объект;
2. банкротство или ликвидация застройщика;
3. с даты, когда объект должен был быть сдан, прошло более 9 месяцев;
4. признаки мошеннических действий. Закрытие офиса, невозможность связаться с руководством строительной компании.

Действия обманутых дольщиков

Если были выявлены признаки нарушения прав дольщиков необходимо предпринять следующие меры:

Есть вопрос к юристу? Спросите прямо сейчас, позвоните и получите бесплатную консультацию от ведущих юристов вашего города. Мы ответим на ваши вопросы быстро и постараемся помочь именно с вашим конкретным случаем.

Телефон в Москве и Московской области:
+7 (495) 266-02-45

Телефон в Санкт-Петербурге и Ленинградская области:
+7 (812) 603-78-25

Бесплатная горячая линия по всей России:
8 (800) 301-39-20

1. Обратиться за разъяснением ситуации к застройщику. Составить письменную жалобу и передать её руководству строительной компании. После получения подобной претензии застройщик должен дать официальный ответ по существу вопроса. Трудности могут носить временный характер и быть связаны с переходом на новый этап строительства.
2. Если есть уверенность в том, что руководство строительной компании осуществляет мошеннические действия необходимо направить заявление в суд и правоохранительные органы. Аналогичное заявление можно направить в государственные структуры, осуществляющие контроль над стройками города.

Действия обманутых дольщиков в случае банкротства застройщика

Информацию о компаниях-банкротах можно найти в печатном издании «Коммерсанта», его официальном интернет-сайте или в списках единого Государственного реестра. Если строительная компания ещё не закончила процедуру банкротства, необходимо обратиться с заявлением в суд, в котором указать на тот факт, что застройщик не выполнил взятые на себя обязательства.

В некоторых ситуациях мошеннические компании скрывают от суда информацию о том, что они являются строительной организацией. Если гражданин получает информацию, что компания застройщик, с которой у него был заключён договор долевого строительства, объявила себя банкротом ему необходимо обратиться в арбитражный суд для включения дольщика в состав участников процесса. Для этого необходимо представить суду официальный договор о долевом участии в строительстве и написать заявление о включении гражданина в реестр кредиторов.

Установленный срок, в течение которого можно подать заявление о включении в реестр кредиторов – 30 дней с момента выхода официальной информации о банкротстве застройщика. Следует определиться с предъявляемыми требованиями.

Обманутый дольщик может потребовать:

1. вернуть денежные средства;
2. передать в собственность помещение жилого назначения.

Обязательно представить суду подтверждение того, что дольщик со своей стороны исполнил все обязательства в установленные сроки. Основным из них является внесение денежных средств. При рассмотрении обращения и всех прилагаемых документов суд может принять решение о внесении дольщика в реестр кредиторов компании-банкрота.

Необходимый пакет документов

Основная задача дольщика, которого обманула строительная компания, до начала судебного процесса собрать и представить необходимый пакет документов для включения в реестр кредиторов. В этом случае он может рассчитывать на удовлетворение своих требований. Для этого необходимо собрать следующий пакет документов:

• договор, подтверждающий долевое участие в строительстве;
• паспорт;
• документы о передаче строительной компании денежных средств;
• официальное решение суда, по удовлетворению требований пайщика.

Все документы должны быть представлены в двух экземплярах: оригинал и копия, заверенная личной подписью. Если документ состоит из нескольких листов, то его прошивают и нумеруют страницы. На рассмотрение представленных документов даётся 20 дней, после чего обратившегося гражданина включают в реестр кредиторов.

Если суд найдёт какие-либо неточности в представленной информации, то он может отказать гражданину.

Что делать, чтобы не стать обманутым дольщиком

Существуют определённые правила, соблюдая которые можно существенно уменьшить вероятность стать обманутым дольщиком. Из всех представленных на рынке строительства компаний, сотрудничать необходимо только с тем, кто работает в соответствии с Федеральным законом № 214 и заключают договор долевого участия.

В случае неприятностей у строительной компании и невозможности закончить объект, дольщик может рассчитывать на полное удовлетворение своих требований через обращение в суд. Если застройщик предлагает заключить предварительный договор или выдаёт вексель это первый признак мошеннических планов, ведь перечисленные документы не имеют никакой юридической силы, и они не гарантируют получение квартиры.

Официальным документом, который даёт гарантию на получение жилого объекта является официальный договор долевого участия. Перед заключением ДДУ необходимо проверить действующее разрешение на ведение строительных работ, а также страхового полиса. Перечисленные документы являются обязательными, а в случае их отсутствия все построенные объекты будут снесены.

Застройщик обязан опубликовать свои проектные документы в СМИ или своём официальном сайте. Если строительство уже началось, нелишним будет посещение строительной площадки и ознакомление с информацией на щите у входа на объект. На нём указаны все данные возводимого дома, срок сдачи и схематическое изображение будущего строения.

Перед подписанием договора необходимо перечитать его ещё раз, даже если недавно он был полностью изучен. Мошенники могут подменить договор, в котором приписаны условия, отличающиеся от первоначальных. Лучшим показателем эффективности работы компании является её многолетняя история и большое количество сданных в срок объектов.

ВС РФ: При банкротстве застройщика дольщик может взять квартиру вместо денег

Ситуации, когда застройщик пообещал людям жилье, собрал с них все деньги, но не смог выполнить обещание, встречаются очень часто. А потом, когда несостоявшиеся владельцы квартир поймут, что произошло, то это будет не конец, а начало истории. У граждан начнется судебно-следственная канитель, растянутая на годы. И в случае победы максимум, что получится, — дольщику вернут деньги. Но на них ничего путного он не купит — цены на жилье уже будут не те. В нашей истории произошло то же самое, когда житель Татарстана стал дольщиком.

Наш герой, как видно из материалов дела, заключил договор долевого участия в строительстве с застройщиком, но потом добился его расторжения в суде.

А когда дошло до банкротства застройщика, он потребовал выдать ему квартиру вместо денег. Понятно, что фирма с таким требованием не согласилась. Пришлось неудачливому дольщику обращаться в суд с соответствующим иском. Но особого смысла в этом не оказалось — все три местные судебные инстанции ему отказали.

Но наш герой решил добиваться своего и оказался прав. С его доводами согласился Верховный суд РФ. А теперь подробности этого неординарного гражданского спора.

Сама история началась пять лет назад, когда в самый канун Нового года наш герой заключил договор долевого участия в строительстве с некой местной компанией «ТН-Риэлти». Спустя полтора года, увидев, как на самом деле идут дела у застройщика, наш дольщик обратился в суд. До этого он безуспешно пытался вернуть уже вложенные деньги. В судебном заседании вчерашний дольщик потребовал расторжения соглашения с этой фирмой и добился своего.

По решению суда застройщика обязали выплатить вчерашнему дольщику стоимость так и не полученной им квартиры, небольшой штраф и компенсацию морального вреда.

Но это не конец истории. Спустя год эту компанию-застройщика признали банкротом, а нашего героя включили в реестр требований кредиторов.

В прошлом году бывший дольщик передумал брать свою долю с фирмы деньгами. Он попросил суд заменить его денежное требование на требование о передаче ему квартиры. Но в местных судах ему не повезло. Все три судебные инстанции нашему гражданину отказали. Местные суды согласились, что требования о передаче жилых помещений можно удовлетворить, но — только при наличии договорных отношений между участником долевого строительства и застройщиком.

Не согласный с таким решением гражданин обратился с жалобой в Верховный суд РФ.

По мнению заявителя, расторжение договора долевого участия в спорном случае не мешает передаче имеющегося в распоряжении должника жилого помещения в качестве отступного. Ведь на эту квартиру никто, кроме него, не претендует.

Спор изучала Судебная коллегия по экономическим делам Верховного суда РФ. Она рассмотрела материалы этого дела и отменила решения нижестоящих инстанций. Коллегия отправила вопрос о замене денежного требования на «квартирное» на новое рассмотрение в Арбитражный суд Татарстана.

Такое толкование законов важно, по мнению специалистов, еще и для тех граждан, у которых застройщик по разным причинам тянет с новосельем. А потом, когда измученный человек почти получил уже давно оплаченное жилье, выясняется неожиданное. Чтобы стать счастливым новоселом, человек должен заплатить еще. Аргумент всегда один — пока шло время, все вокруг, включая стройматериалы, подорожало.Так квартира становится очень дорогим удовольствием.

Расчет компенсации обманутым дольщикам

Для компенсации ущерба людям, вложившим деньги в замороженный долгострой, государством создан Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Эта мера позволяет обманутым дольщикам быстро получить назад свои средства, минуя бесконечные судебные разбирательства с недобросовестным застройщиком.

Кого относят к обманутым дольщикам

К обманутым дольщикам относятся физические лица с российским гражданством, ставшие участниками долевого строительства жилого объекта, который не может быть завершен из-за банкротства или мошеннических действий застройщика. Важно отличать: речь идет не о возможных задержках в текущем возведении жилого дома, а о фактически «брошенных» стройках.

Расчет компенсации

Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства (далее – Фонд) имеет официальное представительство в каждом субъекте РФ. Например, в Саратове – это Фонд Саратовской области, учрежденный Правительством региона, в Новосибирске – Фонд Новосибирской области и т.д.

• степень готовности жилого дома;
• сколько денег потребуется, чтобы его достроить;
• сроки возможно завершение строительства.

Людям выплатят средства, если это дешевле и целесообразнее, чем завершать долгострой.

Но и при решении о завершении строительства, дольщик вправе отказаться от ожидания сдачи дома и получить назад деньги.

Компенсацию граждане РФ получают как за жилые, так и за нежилые помещения.

Жилые помещения

1. Расчет производится персонально по каждому обращению.
2. При расчете используется средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости на момент выплаты.
3. Вне зависимости от актуальной рыночной цены на новостройки, сумма компенсации не может быть меньше, чем та, которую человек уплатил по договору долевого участия (ДДУ).

Установлено ограничение в 120 кв.м. по размеру совокупной жилой площади, стоимость которой можно возместить, т.е. один гражданин может вернуть деньги по нескольким жилым объектам незавершенного строительства. Но если их суммарная площадь больше 120 квадратов, компенсацию начислят только за 120.

Нежилые помещения

Под нежилыми помещениями понимаются места в подземных паркингах, а также кладовые, приобретенные в личное пользование по договору между участником долевого строительства и застройщиком. Компенсационная выплата за них будет произведена в сумме, фактически уплаченной дольщиком за нежилой объект.

Оформление и получение компенсации

Чтобы выплата денежных компенсаций по конкретному долгострою стала возможной, необходимо официальное признание застройщика банкротом. После этого, в течение полугода Фонд обязан вынести вердикт по этому объекту строительства. По принятию решения о возврате денег дольщикам, объявление об этом в 3-дневный срок появляется на официальном сайте организации.

Как рассчитывается возмещение обманутым дольщикам?

В ситуации, когда застройщик нарушает сроки завершения строительства и задерживает передачу квартиры покупателю, участники строительства могут предъявить застройщику требования, предусмотренные условиями договора или законом о долевом строительстве (), в котором определена ответственность застройщика за каждый день просрочки.

Если трудности застройщика временные и он планирует завершить строительство, он может во внесудебном порядке договориться с покупателями о способе компенсации. Ждать, что это будет легко не стоит, но обратиться точно нужно и проявить необходимую настойчивость для восстановления собственных прав. Это может быть, как сумма денег, так и вид неденежной компенсации. В числе распространенных вариантов: скидки на машиноместа, кладовки или ремонт более высокой категории. Если мирное решение не найдено, у покупателя сохраняется право обратиться в суд и там получить решение о взыскании причитающихся средств.

Другая ситуация, когда застройщик не имеет возможности и ресурсов для завершения строительства и уже длительное время не ведет никаких работ на площадке или даже признан банкротом. Защитой и восстановлением прав таких покупателей занимается публично правовая компания «Фонд защиты прав долевого строительства». Восстановление прав возможно одним из двух способов:

• Передача квартиры участнику строительства после завершения Фондом строительства за
• Выплата рыночной компенсации.

Способ восстановления прав определяется Фондом на основании экономической целесообразности.

Как рассчитывается компенсация?

Чтобы определить размер компенсации, которая причитается за квартиру, приобретенную в строящемся доме, нужно умножить ее площадь на рыночную стоимость кв. метра и долю в собственности на квартиру, а также на коэффициент оплаты по договору (отношение суммы, которую дольщик заплатил застройщику, к стоимости квартиры по договору).

Кто определяет рыночную стоимость жилья?

Рыночная стоимость одного квадратного метра квартиры определяется независимым оценщиком, который привлекается Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Оценщик ориентируется на стоимость квартир с аналогичной площадью и количеством комнат и находящихся в том же муниципалитете и на той же стадии строительства.

А можно показать на конкретном примере?

Допустим, вы приобрели квартиру в рассрочку в строящемся доме площадью 30 кв. метров. За год вы успели выплатить 600 тыс. рублей из 2 млн рублей (коэффициент равен 600 тыс. рублей/2 млн рублей=0,3). После банкротства застройщика независимый оценщик пришел к выводу, что стоимость одного кв. метра равна 60 тыс. рублей. Вы являлись единственным собственником, поэтому ваша доля равнялась 1.

Применив приведенную выше формулу, мы получаем 540 тысяч рублей, что несколько ниже выплаченной по договору суммы. Это связанно с тем, что оценка стоимости квадратного метра оказалась меньше, чем заложено в договоре участия в долевом строительстве. Тем не менее компенсация все равно составит 600 тысяч рублей. Это связано с тем, что по закону размер возмещения не может быть менее оплаченной части цены договора на покупку жилья.

Какая максимальная площадь квартиры, за которую можно получить компенсацию?

Максимальная площадь квартиры, за которую можно получить компенсацию, равна 120 кв. метров. Если площадь квартиры больше, например, 130 кв. метров, при расчете возмещения будут учтены только 120 кв. метров.

Как рассчитывается выплата, если квартира в строящемся доме куплена в ипотеку?

Если дольщик приобрел квартиру в строящемся доме с помощью ипотеки и строительная компания обанкротилась, сумма компенсации рассчитывается точно так же, как и приведенном выше примере.

Денежные средства переводятся одним из двух способов. Если у дольщика открыт залоговый счет в банке, в котором оформлена ипотека, выплата будет направлена именно туда. В таком случае банк автоматически погасит кредит за счет этих средств, а остаток дольщик сможет снять и использовать по своему усмотрению.

Если залоговый счет не открыт, Фонд перечислит средства на персональный счет дольщика, который он указал в заявлении. В этой ситуации важно, что обязательства по ипотечному кредиту остаются, поэтому чтобы избежать проблем с банком и судебных разбирательств, дольщик должен оперативно погасить ипотеку с помощью полученных от Фонда средств.

Компенсируются ли проценты по ипотеке, которые дольщик заплатил банку?

Нет, уже выплаченные проценты по ипотеке не компенсируются.

При покупке квартиры в строящемся доме использован маткапитал. Вернут ли мне эти средства вместе с компенсацией?

После подачи дольщиком заявления на возмещение Фонд делает запрос в Пенсионный фонд России. В случае получения подтверждения средства маткапитала вычитаются из суммы компенсации и перечисляются на счет в ПФР. Для уточнения возможности повторного использования материнского капитала необходимо обращаться в территориальное подразделение ПФР.

А что если у меня несколько проблемных квартир, приобретенных по ДДУ?

Если вы приобрели несколько квартир в одном многоквартирном доме, компенсация будет рассчитываться по формуле. Для наглядности представим, что у нас три квартиры по 100 кв. метров.

Определяется корректирующий коэффициент. Для этого 120 нужно разделить на сумму площадей квартир. В нашем примере корректирующий коэффициент равен 120/(100+100+100)=0,4. Если бы суммарная площадь была меньше 120 кв. метров, коэффициент по умолчанию составил бы 1.

Рассчитываем рыночную стоимость каждого из помещений. С этой целью мы умножаем рыночную стоимость кв. метра на площадь каждого из них. В нашем случае рыночная стоимость составляет 80 тыс. рублей за кв. метр. Соответственно, цена каждой из квартир составляет 8 млн рублей.

Умножаем суммарную стоимость квартир на поправочный коэффициент. Получается, что общая цена квартир умножается на 0,4 и равна 3,2 млн рублей.

Умножаем на долю собственника в строящейся квартире. Будем считать, что в нашем случае это один.

Умножаем на долю денежных средств фактически выплаченных. В нашем примере это тоже 1, поэтому итоговая сумма равна 9,6 млн рублей.

Как компенсируется стоимость парковочных мест?

Гражданам полностью компенсируются средства, которые они внесли по договору ДДУ на приобретение машиномест и нежилых помещений в доме.

Какая организация выплачивает компенсацию дольщикам?

Денежную выплату производит Банк ДОМ.РФ, который является агентом Фонда защиты прав долевого строительства. Подать заявку на возмещение можно на сайте банка.

Верховный Суд разрешил дольщикам взыскивать рыночную стоимость жилья

Застройщик «МИЦ-Инвестстрой» заключил договор участия в долевом строительстве с двумя гражданами: Антоном и Еленой Алтуховыми. По соглашению, компания обязалась построить многоквартирный жилой дом в подмосковной Балашихе. Участок принадлежал застройщику на праве собственности. После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, компания должна была передать его участникам до 31 декабря 2017 года. Цена договора — 5,2 млн руб.

Застройщик свои обязательства не выполнил, и дольщики в одностороннем порядке отказались исполнять договор. В конце октября 2018-го они уведомили об этом компанию. Застройщик, в свою очередь, вернул гражданам их 5,2 млн руб., уплаченные по договору.

Дольщики же решили обратиться к независимым оценщики, и те сказали, что рыночная стоимость такой квартиры на начало ноября 2018-го составляет уже 6 млн руб. Итого, разница между ценой жилья на момент оплаты и на момент расторжения договора составила 788 480 руб.

Тогда Антон и Елена Алтуховы обратились в марте 2019 года к индивидуальной предпринимательнице — Марине Макушевой. Они заключили с ней договор, уступив права требования на взыскание убытков, процентов за пользование чужими деньгами и разницы рыночной стоимости жилья.

Макушева попыталась урегулировать спор на досудебной стадии, но это ни к чему не привело. В итоге, она обратилась в суд с иском. Среди прочего, она также указала, что за отказ добровольно выполнить требования о выплате убытков, застройщик должен заплатить штраф — 50% от суммы, которую взыщет суд.

Истица обосновала наличие спорных убытков тем, что компания нарушила сроки передачи квартиры. По её мнению, именно из-за этого квартира подорожала — возникли так называемые абстрактные убытки.

Первые три инстанции отказались удовлетворять иск. В своих решениях они исходили из того, что проценты в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ, которые причитаются дольщикам, покрывают убытки, о которых говорит Макушева. По мнению инстанций, истица не представила доказательств того, что законной неустойки не хватит, чтобы покрыть спорные убытки. Тогда предпринимательница пошла с жалобой в Верховный Суд.

ВС объяснил убытки

ВС сказал, что начисленные проценты — это минимальный презюмируемый размер платы за то, что застройщик пользовался деньгами и не предоставил взамен обещанную по договору квартиру. Но проценты компенсируют лишь те убытки, которые вызваны непосредственной просрочкой. Убытки, которые возникли из-за полного неисполнения обязательства они не покрывают, пояснили в Верховном Суде.

Поэтому, когда кредитор расторгает договор и требует возмещения абстрактных убытков, возникших из-за удорожания в данном случае жилья на рынке, их надо взыскать в полном размере, наряду с процентами. Причём, сторона должна возместить убытки независимо от того, заключал ли её контрагент замещающую сделку или нет. По словам ВС, если проценты компенсируют убытки, которые связаны с отсутствием денег в определённый период времени, то взыскание разницы — покрывает будущие потери дольщика, позволяют ему купить жильё, которое он не смог получит из-за неисполнения договора застройщиком.

По мнению Верховного Суда, расчёт абстрактных убытков, который предусмотрен ст. 393.1 ГК, можно применять в договорах долевого участия, поскольку законодательство о государственной кадастровой оценке позволяет рассматривать объекты недвижимости как сопоставимые товары, указанные в положении ГК.

В итоге, решения первых трёх инстанций ВС отменил, а дело направил на повторное рассмотрение в Арбитражный суд Москвы.

Как изменится положение дольщиков — мнение юристов

По словам юриста Практики разрешения споров Инфралекс Инфралекс Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Банкротство (включая споры) (high market) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Цифровая экономика группа Антимонопольное право (включая споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Семейное и наследственное право группа Транспортное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Частный капитал группа Уголовное право × Мурата Рахимова, судебная практика последних лет говорит о том, что участники долевого строительства довольно часто предъявляют подобные требования к застройщикам. С ним соглашается и Старший юрист ЮрТехКонсалт ЮрТехКонсалт Федеральный рейтинг. группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) Профайл компании × Кирилл Чухалдин. По опыту юриста, долевые участники часто пытаются взыскать в том числе и абстрактные убытки, но удаётся им это редко.

«При том, что суды отказывают во взыскании реального ущерба, который возникает у дольщика в виду привлечения кредитных средств на оплату по договору долевого участия (я говорю о тех процентах за пользование займом, которые дольщик выплачивает банку в период с даты заключения договора до его расторжения), взыскание абстрактных убытков почти невероятное событие», — добавляет Чухалдин.

По опыту Вероники Перфильевой, адвоката и старшего юриста практики по недвижимости и инвестициям АБ Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × , дольщики пытаются отсудить убытки относительно нечасто, поскольку размер убытков нужно доказывать обращаясь к независимым оценщикам. А это требует дополнительных временных и финансовых затрат. «При этом, взыскание убытков в заявленном размере сложно прогнозировать, поскольку судебная практика противоречива», — добавляет эксперт.

Рахимов, в свою очередь, отмечает, что потребители в таких ситуациях несут убытки, т.к. цены на недвижимость растут, и после расторжения договора дольщик не может приобрести аналогичный объект долевого строительства по сопоставимой цене.

Для застройщиков же, наоборот, такая ситуация выгодна. «Компания, как правило, может реализовать объект по более высокой цене», — говорит эксперт.

«Решение Верховного суда РФ лишает застройщика возможности извлечь выгоду из ненадлежащего исполнения обязательств по договору долевого участия и, соответственно, позволяет защитить потребителя в подобной ситуации», — поясняет Рахимов.

Чухалдин отмечает, что такое решение ВС должно пойти на пользу рынку. Этому способствует то, что государство сейчас поддерживает сферу строительства. «Дольщики, зная, что смогут взыскать абстрактные убытки, если застройщик не исполнит договор вовремя, будут более охотно вступать в такие сделки», — говорит эксперт. По его словам, более ответственно начнут относиться к срокам сдачи жилья и застройщики.

Но справедливость решения остаётся под вопросом, считает Чухалдин. «Если бы дольщик разместил денежные средства в банке, то через некоторое время он вернул бы их с процентами и никаких дополнительных сумм в виде убытков не получил бы. — поясняет юрист. — Если бы квартира была передана в срок, то дольщик мог бы рассчитывать только на выгоду от удорожания квартиры, но ни на какие-либо проценты и неустойки». По его словам, «математически ВС поставил дольщика в несоразмерно выгодное положение».

В то же время, добавляет эксперт, застройщик с момента привлечения денежных средств и до расторжения договора пользовался деньгами и экономил на процентах, которые ему пришлось бы платить, если бы он взял деньги в банке.

Фактически, считает эксперт, компания сначала экономит на процентах по займу, а потом получает выгоду от продажи квартиры по более высокой цене. «В этом смысле, ВС лишил застройщика избыточной выгоды», — заключает Чухалдин.

Перфильева отмечает, что положение застройщиков ухудшится после этого решения Верховного суда. «С них будут взыскивать больше денег, при этом, как просрочка, так и невозможность передачи объекта долевого участия в строительстве — не всегда результат действия или бездействия застройщика», — поясняет эксперт.

Юристы полагают, что после повторного рассмотрения дела, суд первой инстанции встанет на сторону Макушевой.