Какова процедура продажи домовладения за материнский капитал?

Пошаговая инструкция как продать дом под материнский капитал. Какие нюансы есть в условиях использования мат. капитала?

Любая семья, в которой есть ребенок, мечтает о собственном доме.

Свежий воздух, придомовая территория, возможность для игр на улице, под присмотром у родителей – ну чем несчастье для молодой семьи?

Однако для того, чтобы стать владельцем собственной постройки необходимо пройти ряд процедур, в особенности, если нужно соблюдать условия покупки дома.

Если вас заинтересовала эта тема, рекомендуем ознакомиться с нашей статьей.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-93. Это быстро и бесплатно !

• Что для этого нужно?
• Подготовка к сделке
• Пошаговая инструкция продажи и оформления
• Какие документы нужны?
• Гарантии продавца
• Возможные проблемы и нюансы
• Заключение

Что для этого нужно?

Закон 256, который регулирует все вопросы, связанные с маткапиталом, постановляет, что данные денежные средства могут быть израсходованы только на определенные цели, и среди них – улучшение жилищных условий.

Под данным словосочетанием можно понимать проведение ремонта, продажу домов под материнский капитал или иной недвижимости.

В первую очередь вам необходимо помнить о том, что даже если вы по факту рождения второго ребенка сразу же явились в Пенсионный фонд и оформили на себя сертификат, позволяющий распоряжаться денежными средствами маткапитала, это вовсе не значит, что вы тут же можете потратить денежные средства.

Дело в том, что закон позволяет тратить маткапитал только по прошествии трех лет с момента рождения ребенка, вне зависимости от того, когда вами был оформлен сертификат. Это сделано с целью обезопасить права ребенка, а также, посмотреть, в каких условиях будет содержаться малыш.

Если родители будут лишены своих прав, они не смогут воспользоваться средствами капитала. Если по прошествии 3 лет со дня рождения ребенка, вы получили сертификат, и нашли дом, который отвечает всем вашим требованиям и может быть вами приобретен, то тогда, вы имеете все права на то, чтобы попытаться это сделать с привлечением средств маткапитала.

Также помните о том, что приобретая дом, вы должны будете выделить в нём части каждому из членов семьи.

Это обязательные условия, после исполнения которых вам будут перечислены денежные средства.

Помните о том, что погашение долга за дом посредством материнского капитала происходит с рассрочкой платежа.

Подготовка к сделке

Прежде, чем оформлять сделку надлежащим образом, необходимо тщательно к ней подготовиться, чтобы соблюсти все условия продажи под материнский капитал. В первую очередь, подготовка должна коснуться внешнего вида и внутреннего содержания объекта недвижимости.

Данное жилье должно отвечать всем требованиям для того, чтобы в нём проживали дети. Проверьте наличие коммуникаций, а также, насколько данная постройка пригодна для жилья.

Возможно, сотрудники пенсионного фонда захотят проверить, на что пошли выделение денежных средств. Также, заранее обговорить с продавцом, что все прописанные в доме лица должны быть выписаны еще перед тем, как вы внесете за него денежные средства.

Приобретать недвижимость с обременением в виде прописанных лиц не рекомендуется.

Также, поставьте в известность продавца заранее о том, что собираетесь расплачиваться посредством материнского капитала.

Это значит, что денежные средства, которые вы передаете продавцу наличными, будут выплачены ему сразу в качестве аванса. А вот платеж, который будет финансироваться за счет средств материнского капитала, будет поступать ему в виде рассрочки.

Данная процедура может растянуться на три месяца, поэтому продавец должен быть к этому готов.

Поэтому заранее обговорите все детали сделки с продавцом для того, чтобы на последнем этапе сделки она не сорвалась. К подготовке к осуществлению сделки также относятся действия по написанию заявления о распоряжении средствами маткапитала.

Именно на основании этой бумаги вы обратитесь в Пенсионный фонд, с просьбой разрешить вам перечислить денежные средства на счет продавца. Заявление должно быть составлено со всей строгостью, которая предъявляется к этим бумагам. Неправильное составление заявления может оттянуть процедуру на длительное время.

Пошаговая инструкция продажи и оформления

1. Первым делом при продаже с доплатой является необходимость получить сертификат на маткапитал, если вы еще этого не сделали.

Если вам отказано, обязательно уточните причины и попытайтесь выполнить процедуру еще раз.

Вместе с подписанным договором купли-продажи, документами удостоверяющими личность, а также технической документации на дом вы должны явиться в орган Росреестра.

Но это не значит, что на практике все так легко и просто. На самом деле, данная процедура имеет ряд нюансов, в которую мы познакомимся ниже.

Какие документы нужны?

Для того, чтобы сделка была совершена быстро, а главное грамотно, вам необходимо правильно сформировать пакет документов. В зависимости от ситуации, а также, куда вы подаете документы, пакет может варьироваться.

Если вы просите пенсионный фонд разрешить вам распоряжаться денежными средствами, в ваш пакет документов должно войти:

1. Заявление, с соответствующей просьбой.
2. Копия вашего паспорта.
3. Свидетельство о рождении детей.
4. Реквизиты счёта, на которые должны быть перечислены денежные средства.
5. Договор купли-продажи.
6. По запросу пенсионного фонда вы можете предоставить документы на дом, чтобы проверить его техническое состояние.

Если речь идет о регистрации сделки в Росреестре, то к вышеперечисленному пакету документов добавляется кадастровые паспорта на недвижимость и участок, а также техническая документация, которая может быть оформлена на дом.

Гарантии продавца

Многие продавцы не хотят осуществлять продажу дома под мат. капитал в виду того, что им кажется это всё запутано непонятно. На самом деле, в подобной сделке нет ничего сложного, а между прочем есть гарантии продавца.

Так, для того, чтобы обезопасить свою недвижимость и денежные средства во время сделки, продавец должен проследить за тем, чтобы в договоре купли-продажи был отдельный пункт, посвященный маткапиталу.

Но должна уточняться, что авансовый платеж за покупку дома будет произведен покупателям за счет своих собственных средств наличными. Оговаривается сумма.

Согласно нюансам средства должны быть перечислены на счет продавца в качестве остаточной суммы, за срок, который установлен тремя месяцами.

Наличие подобного условия в договоре купли-продажи защищает продавца от незаконных действий покупателей.

Возможные проблемы и нюансы

Одна из них, это несогласие продавца осуществлять сделку, ввиду того, что он в последнее мгновение узнал о том, что расплачиваться вы собрались при помощи капитала.

Заранее проговорите этот момент с продавцом.

Также, вы можете собирать все необходимые документы, договариваться о покупке, но также, выяснить, что не сможете распоряжаться средствами капитала ровно 3 года с момента рождения ребенка. О том, как обналичить сертификат и можно ли за материнский капитал купить дом у родителей или других родственников, читайте здесь.

Обязательно позаботьтесь заранее о том, чтобы вы могли распоряжаться денежными средствами.

Заключение

Если вы прониклись проблемой продажи дома с использованием маткапитала, то сделайте все правильно и четко, используя наши советы. Нам остается пожелать вам удачи, а также, надеемся, что уже через небольшой промежуток времени вы будете заняты приятными хлопотами по оформлению своего нового места жительства, ведь теперь вы знаете, как продать жилой дом под материнский капитал.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Продажа дома под материнский капитал

Продажа дома под материнский капитал имеет свои особенности и нюансы. Если провести сделку правильно и досконально проверить все документы, можно свести к минимуму возможные риски. Как подготовиться к сделке и что нужно для ее успешной реализации?

Законодательство

Во всех случаях материнский капитал получают путем обращения в территориальный орган Пенсионного фонда. Согласно п. 2 ст. 7 ФЗ № 256 от 29.12.2006 г., по общему правилу за предоставлением денег можно обратиться через 3 года после наступления соответствующего права. Оно возникает у следующих лиц:

• Родителей или опекунов по достижении 3-летнего возраста ребенком. После появления которого предоставлено данное право;
• Усыновителей через 3 года со дня вступления в силу решения об усыновлении ребенка, после появления в семье которого предоставляются средства

Досрочно средства могут быть направлены только для погашения ипотечного кредита или на внесение первоначального взноса. Чтобы купить дом, необходимо подождать 3 года. Что можно сделать, если у семьи есть материнский капитал и небольшие сбережения, которых не хватает на приобретение дома? Если сумма небольшая, можно обратиться в банк для получения кредита наличными на недостающую сумму.

В данном случае дом не оформляется в залог банка, а деньги продавцу перечисляет Пенсионный фонд и покупатель. Если же нужна большая сумма, придется оформлять ипотечный кредит. Но в таком случае до полного погашения займа дом находится в залоге.

Таким образом, если покупатель планирует покупку дома за счет материнского капитала, продавцу следует запросить свидетельство о предоставлении материнского капитала. Это позволяет убедиться, что семья уже может претендовать на перечисление средств за покупку дома.

Особенности сделки

Материнский капитал – это способ государственной поддержки, когда жилье полностью или частично оплачивается за счет предоставляемых средств. При этом должны соблюдаться определенные условия продажи дома под материнский капитал:

1. Допускается покупка только того дома, который находится в пределах Российской Федерации.
2. Дом должен не только подходить для круглогодичного проживания, но и соответствовать статусу жилого помещения.
3. Допускается только полная продажа дома под проживание отдельной семьи.
4. Требуется полное соответствие санитарно-техническим требованиям, таким как наличие канализации и водопровода, электроосвещения и отопления.
5. Допускается назначение земельного участка под индивидуальное жилищное строительство, для ведения личного подсобного хозяйства или под блокированную жилищную застройку.

Если дом находится в населенном пункте без централизованных коммуникаций, возможно отсутствие канализации и водопровода. Это правило действует, если дом располагается в деревне. Но если район газифицирован, необходимо подведенное газоснабжение. Если район обустроенный, наличие всех инженерных систем обязательно.

На сегодняшний день законом не запрещено покупать под материнский капитал жилой дом на дачном участке. Но необходимо доказать, что жилая постройка соответствует всем требованиям и может использоваться для круглогодичного проживания с детьми.

Сотрудники Пенсионного фонда не всегда идут навстречу родителям. Так, если деньги вкладываются в реконструкцию или строительство дома, деньги могут не выделить. Это связано с тем, что данные работы могут затянуться, а денег не хватит. Но сотрудники Пенсионного Фонда практически никогда не возражают, если речь идет о приобретении жилого дома с проведенными коммуникациями. Средства можно использовать одним из следующих способов:

• на единовременную покупку дома с добавлением собственных средств, если их недостаточно;
• на оплату первоначального взноса, если жилье приобретается за счет ипотечных средств;
• на погашение долга и процентов по текущей ипотеке.

Необходимые документы

Если семье положен материнский капитал и жилой дом соответствует всем требованиям для проживания, можно приступать к оформлению документов. Требуются следующие документы от продавца:

1. гражданский паспорт собственника;
2. свидетельство о рождении и паспорта родителей, если в качестве собственника выступает несовершеннолетний;
3. правоустанавливающие документы;
4. технический паспорт на дом;
5. согласие супруга на продажу, если дом был построен во время брака;
6. нотариальная доверенность, если от имени продавца действует доверенное лицо.

От покупателя требуются личные документы тех, на кого будет оформляться собственность на дом. Для подтверждения покупки можно запросить копию свидетельства о материнском капитале. Но надежнее запросить предоставление выписки с лицевого счета о наличии средств. Срок ее подготовки составляет 5 дней. Между покупателем и продавцом заключается договор.

Чтобы Пенсионный фонд выделил положенные средства, нужно написать заявление и предоставить пакет документов. Он включают следующее:

• Свидетельство о пенсионном страховании;
• Копии свидетельств о рождении детей и паспортов родителей;
• Копию договора купли-продажи;
• Сертификат на материнский капитал;
• Обязательство об оформлении дома на всех членов семьи, в том числе несовершеннолетних.

Когда договор будет подписан, документы направляются на регистрацию в Росреестр. Сделать это можно как через ближайшее отделение Росреестра, так и через МФЦ. Потребуются следующие документы:

;
1. договор купли-продажи;
2. передаточный акт на жилое помещение;
3. квитанция об оплате госпошлины;
4. документы, удостоверяющие личность покупателя и продавца;
5. заявление установленного образца.

Процедура оформления

На первоначальном этапе покупателю важно убедиться, что продавец готов принять в качестве оплаты материнский капитал. Это связано с тем, что не все идут на такой шаг из-за увеличения срока оплаты и возможных рисков.

Далее следует осмотреть дом. Важно, чтобы он отвечал всем требованиям, которые предъявляются к жилому дому. Это должно быть жилье, подходящее для круглогодичного проживания. Должны быть необходимые коммуникации, включая водоснабжение, газоснабжение, отопление и электричество.

Если стороны согласны, запрашиваются документы для проверки чистоты сделки. Покупатель может запросить следующее:

• Правоустанавливающие документы на дом и земельный участок;
• Выписку из домовой книги;
• Справку об отсутствии долга по коммунальным платежам;
• Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Продавцу важно подтвердить наличие средств у покупателя. Он запрашивает свидетельство о материнском капитале и выписку со счета матери об остатке средств. Если денег недостаточно, покупатель оформляет ипотеку или использует собственные средства.

Затем можно приступать к оформлению договора купли-продажи. В нем важно указать предмет договора, в качестве которого выступает дом и земельный участок. Важно подробно указать их характеристики и место расположения. Особого внимания заслуживает раздел порядка оплаты, права и обязанности сторон. Подробно указывается срок оплаты и стоимость договора. Указывается период, в течение которого после оплаты и регистрации договора дом будет освобожден для нового собственника.

Если собственник один, договор можно оформить в простой письменной форме. Но если несколько совладельцев, требуется нотариальное оформление.

После подготовки документов совершается следующая последовательность действий:

1. Продавец открывает счет для перечисления денежных средств;
2. Подписанный договор вместе с другими обязательными документами направляется на регистрацию в Росреестр.
3. Затем документы направляются в Пенсионный Фонд, чтобы перечислить средства в счет оплаты продавцу. Обязательно указываются полные банковские реквизиты открытого счета.
4. Средства поступают на счет продавца.

Риски при продаже дома

При продаже дома риски продавца минимальны и практически сводятся к нулю. Со стороны покупателя возможно следующее:

• он может назвать большую сумму материнского капитала, чем ему положено в действительности;
• он не выделит доли на детей.

Этих проблем можно избежать еще на этапе подготовки документов. В первую очередь необходимо запросить не просто свидетельство о предоставлении материнского капитала, а выписку с лицевого счета матери в Пенсионном Фонде. Это необходимо, так как по закону данные средства можно использовать несколько раз на различные цели.

Если на счете достаточно средств, можно приступать к составлению договора. Важно, чтобы сумма по договору и реальный платеж совпадали. Если этого не будет, сделку можно отменить в связи с недостаточной оплатой до ее регистрации в Росреестре.

По закону, покупатель должен выделить доли на детей в течение полугода после регистрации собственности на дом. Не все новые собственники это делают, что может вызвать требование Пенсионного фонда вернуть деньги. Чтобы себя обезопасить, внесите в договор пункт, по которому вся ответственность по возмещению средств ложится на покупателя. Дополнительно можно взять расписку о том, что он обязуется выделить доли на детей.

Таким образом, продажа дома с использованием материнского капитала практически ничем не отличается от стандартной процедуры, но имеет свою специфику. Необходимо тщательно проверить наличие средств у покупателя и грамотно составить договор. В этом случае не возникнет дополнительных рисков.

Продажа дома под материнский капитал

Продажа дома под материнский капитал имеет важные особенности, связанные с длительным периодом расчета между сторонами и установлением залога. Условия сделки не только будут согласованы сторонами, но и подлежат проверке со стороны специалистов ПФР. В этом материале разберем все условия продажи дома под материнский капитал, а также возможные неблагоприятные последствия для продавца.

Условия продажи

При оформлении сделок с недвижимостью стороны могут использовать различные формы оплаты — собственные сбережения, ипотечное кредитование, перевод средств по сертификату МСК. Учитывая, что маткапитал, рано или поздно, оформляет большинство семей в стране, распоряжение этими средствами является распространенным вариантом приобретения жилья.

Выделим ключевые моменты, которыми характеризуется сделка с использование средств маткапитала:

• как правило, суммы по сертификату МСК недостаточно для полной оплаты объекта недвижимости, поэтому покупатель использует одновременно несколько источников финансирования;
• средства МСК не выдаются гражданам в наличной форме, а их выделение из бюджета происходит после проверки договора и иных документов;
• поскольку покупатель не может рассчитаться с продавцом сразу при заключении договора, стороны должны зарегистрировать залог на объект недвижимости – он будет аннулирован только при полном и окончательном расчете.

Таким образом, продавец не может рассчитывать на единовременную оплату по договору. Если собственные сбережения покупателя могут передаваться сразу при регистрации сделки в Росреестре, то средства маткапитала придется ждать более месяца.

Порядок совершения сделки с использованием средств маткапитала состоит из следующих этапов:

1. поиск объекта недвижимости и продавца, готового ждать полной оплаты дополнительные 40 дней;
2. согласование всех существенных и факультативных условий договора, в том числе порядок и формы взаиморасчетов;
3. составление договора купли-продажи и передаточного акта;
4. обращение в Росреестр или МФЦ для регистрации сделки – одновременно будет регистрироваться и залог в силу закона;
5. получение зарегистрированного экземпляра договора и выписки ЕГРН;
6. сбор комплекта документов и представление их в местный отдел ПФР для проверки;
7. при положительном завершении проверки в ПФР – перевод средств маткапитала на банковский счет продавца;
8. аннулирование залога в Росреестре.

Таким образом, уже после регистрации сделки в Росреестре может возникнуть ситуация, когда отдел ПФР вынесет отрицательное решение при проверке документов. В этом случае выносится отказ в переводе средств из бюджета, а продавец не сможет получить полную стоимость недвижимости.

Возможные риски продавца

Именно невозможность сразу получить деньги от покупателей является главным недостатком такой формы сделки для продавца. На рынке вторичной недвижимости можно найти множество предложений о покупке квартиры или дома с полной и одновременной оплатой. При этом стоимость объекта недвижимости практически не изменяется при использовании разных источников оплаты.

Вот чем рискует продавец, соглашаясь на сделку с маткапиталом:

• существенное увеличение срока получения средств – на проверку документов в ПФР закон дает один месяц, а перевод маткапитала займет еще 10 дней;
• продавец не может сам обратиться за получением средств маткапитала – это может сделать только покупатель;
• риск отрицательного решения при проверке документов в ПФР – если такой отказ будет вынесен по истечении одного месяца, продавец попросту потеряет время, а сделка будет расторгнута;
• сделка может расторгаться и после перевода средств маткапитала – если родители оформят дом только на себя, а впоследствии нарушат нотариальное обязательство о передаче долей детям, возможна подача иска в суд со стороны ПФР или прокуратуры.

Чтобы устранить или минимизировать такие риски нужно внимательно отнестись к составлению договора. Риски потери жилья или неполучения суммы в данном случае невозможны, поскольку расчет с продавцом будет осуществляться за счет средств федерального бюджета.

Как правильно составить договор

После выбора объекта недвижимости для приобретения за счет маткапитала, контрагенты должны согласовать условия сделки и зафиксировать в их договоре. Помимо стандартных положений о предмете сделки, нужно обратить особое внимание на следующие пункты:

1. состав участников сделки со стороны покупателя – желательно составить договор на всех членов семьи покупателя, чтобы избежать оформления нотариального обязательства и возможного расторжения сделки;
2. стоимость объекта недвижимости – нужно указать реальную цену, так как при проверке в ПФР этот пункт будет проверяться, а стороны не смогут воспользоваться налоговым вычетом в полном объеме;
3. требования к качеству объекта недвижимости – в отделе ПФР будет проверяться соответствие санитарным и бытовым условиям, а при несоблюдении данного требования в выделении средств маткапитала будет отказано;
4. наличие у продавца согласие на выписку своих несовершеннолетних детей, если они являются собственниками дома или постоянно прописаны на жилплощади – выселение детей и регистрация такой сделки будут невозможны, а сотрудники ПФР откажут в выделении средств МСК при наличии в доме граждан, не снятых с учета продавцом.

Также в договор включается условие о залоге в силу закона – он будет действовать после регистрации в Росреестре и сохранится до получения продавцом всей стоимости дома. Если в договоре предусмотрены несколько источников для оплаты (например, собственные сбережения, ипотека и средства МСК), залог будет снят только при получении продавцом денег по всем направлениям.

Одновременно с договором составляется передаточный акт – в нем стороны должны определить качественное состояние дома, указать на возможные недостатки. Учтите, что несоответствие дома нормам благоустройства повлечет отказ со стороны ПФР. поскольку средства маткапитала могут выделяться только на жилье, пригодное для постоянного размещения. Не будет являться препятствием для выделения средств МСК отсутствие косметического ремонта или несущественные недостатки, дающие возможность проживать в доме.

Что нужно для получения средств маткапитала

Средствами по сертификату МСК может распоряжаться только его владелец – как правило, им является мама ребенка. После регистрации договора в Росреестре или МФЦ, продавец не может сам направить документы в отдел ПФР. Поэтому продавец дома под материнский капитал вынужден полагаться на добросовестность покупателей.

Для совершения сделки и получения средств МСК требуются следующие документы от продавца:

• паспорта и свидетельства о рождении на каждого продавца;
• правоустанавливающие документы на дом (выписка ЕГРН, свидетельство о наследстве и т.д.);
• справка о составе семьи, подтверждающая выписку всех граждан на момент совершения сделки;
• согласие отдела опеки, если в состав продавцом входят несовершеннолетние дети;
• расписка о передаче продавцу собственных средств покупателя;
• реквизиты банковского счета, на который будут переводиться бюджетные средства.

Еще до обращения с договором в Росреестр, целесообразно принести документы на проверку в ПФР. Специалисты пенсионного ведомства вправе проводить предварительную проверку документов по сделке с оплатой по маткапиталу. В ходе такой проверки будут указаны рекомендации по устранению возможных нарушений, которые повлияют на положительное решение о переводе средств МСК.

При обращении сторон в Росреестр и МФЦ, в заявлении на регистрацию отмечается пункт об установлении залога в силу закона. Если сделка будет успешно зарегистрирована, стороны получат на руки экземпляр договора с регистрационным штампом, а также выписку ЕГРН – в этом документе отражается переход права собственности и возникновение обременения в виде залога.

Для перевода средств маткапитала, покупатели обращаются в ПФР со следующим комплектом документов:

1. заявление о распоряжении МСК;
2. паспорта и свидетельства о рождении на всех членов семьи;
3. оригинал сертификата МСК;
4. выписка ЕГРН с зарегистрированным правом собственности и залогом;
5. копии правоустанавливающих документов продавца на дом;
6. оригинал договора купли-продажи и передаточный акт;
7. расписка о передаче наличных денежных средств, выписка с банковского счета и иные платежные документы, подтверждающие расчеты с продавцом;
8. нотариальное обязательство о распределении детям долей в приобретенном доме – если при совершении сделки недвижимость была оформлена только на родителей;
9. выписка о реквизитах банковского счета продавца.

Учтите, что средства маткапитала переводятся только в безналичной форме. Если покупатели в полном объеме оплатили стоимость приобретенного дома наличными средствами, они не смогут получить возмещение за счет средств МСК. Эти деньги будет переведены только на счет продавца.

Если на стороне продавца выступало несколько лиц, они могут сами решить, в каких пропорциях им будут переводиться средства МСК. Например, сумма может делиться на несколько равных частей по количеству продавцов, либо в договоре указывается пункт о переводе всей суммы только одному из продавцов. Максимальный срок перевода средств составляет 40 дней с момента обращения покупателей в ПФР – один месяц уйдет на проверку документов, еще 10 дней на перевод средств.

Как правильно приобрести дом с земельным участком на материнский капитал. Особенности договора купли-продажи

Государственная программа, призванная поддержать семьи с детьми, и позволяющая привлекать средства материнского капитала для приобретения жилого дома, действует на территории РФ с 2007 года и регламентирована статьей 10 ФЗ№256 от 29 декабря 2006 года. В статье рассказывается, как правильно приобрести дом за материнский капитал с земельным участком.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

просто кликните для звонка

Особенности использования государственной программы

Дом за метеринский капитал: условия покупки

Покупка дома с земельным участков с использованием средств материнского капитала возможна лишь при соблюдении всех условий, описанных в российским законодательстве:

• Дом должен принадлежать к жилому фонду.
• Его состояние не должно быть критическим – ветхое или аварийное жилье на средства маткапитала купить нельзя.
• Объект недвижимости в обязательном порядке должен быть оснащен отдельным входом. Также не допускается совмещение его с другими строениями, расположенными на участке.
• Этажность здания не должна превышать 3 этажей, а строение должно быть предназначено для круглогодичного проживания в нем.
• В зависимости от населённого пункта допускается отсутствие коммуникационных систем, однако, если это технически возможно – дом должен быть подключен к городским сетям газо- и водоснабжения.
• У продавца должны иметься на руках правоустанавливающие документы на строение и земельный участок.

Можно ли приобрети за маткапитал до 3-х лет?

Однако, это правило действует лишь в том случае, если семья не планирует привлекать заемные средств для сделки. Если покупка будет проводиться с помощью ипотечных средств – закон допускает использование сертификата до того, как ребенок достигнет указанного возраста.

Нюансы приобретения у родственников

Закон РФ не запрещает проводить сделки по приобретению недвижимости с использованием материнского капитала между родственниками, но требования к ним довольно строги. Заключить сделку можно лишь в том случае, если:

• Объект недвижимости находится на территории РФ.
• Все стороны сделки признаны дееспособными.
• После совершения сделки и ее регистрации в Росреестре всем участникам будут выделены доли, в том числе и детям, которые не достигли совершеннолетия.
• Муж и жена не могут стать сторонами сделки.

Что нужно знать покупателям и продавцам?

Плюсы и минусы сделки

Покупка жилья с помощью маткапитала обладает множеством преимуществ:

• Собственное жилье становится гораздо доступней.
• Процентные ставки при использовании средств семейного капитала зачастую ниже, чем без него.
• Снижается общая финансовая нагрузка на семью.
• Можно приобрести желаемый объект недвижимости, не имея всей суммы.
• Увеличивается ипотечный лимит.

При этом, такие сделки имеют и недостатки:

• Покупка жилья с использованием материнского капитала строго контролируется со стороны государства.
• Сделка ощутимо затягивается, так как перед тем, как перечислить продавцу деньги, ПФР проводит собственные проверки, которые длятся почти 2 месяца.
• Большой пакет документов.
• При регистрации сделки каждый член семьи получает право на долю в объекте недвижимости, что затрудняет дальнейшую продажу жилья.

С какими рисками придется столкнуться продавцу?

К сожалению, сделки не всегда проходят успешно, поэтому продавец должен быть осведомлен о возможных рисках и знать, как обезопасить себя:

• Подложные документы, в том числе и сам материнский сертификат. Если он окажется поддельным, продавец не получит деньги от ПФР и будет вынужден добиваться справедливости через суд.
• Необходимость подстраиваться под условия программы материнского сертификата.
• Средства на счет продавца будут перечислены не раньше, чем через 40 дней. Месяц отводится ПФР на то, чтобы принять решение по сделке, и 10 дней – на непосредственное перечисление денег.
• Если ПФР во время проверки документов сочтет, что на каком-либо этапе был нарушен закон – деньги перечислены не будут.

Отличия сделки для готового помещения и на строительство

В отличие от случая, когда приобретается готовый дом, направить средства на возведение его строительной компанией можно лишь после того, как ребёнку исполнится 3 года.

В остальном, различия при оформлении сделки будут только в том, какие документы нужно будет предоставить в ПФР и Росреестр.

В случае стройки к общему списку прибавятся:

• Документы, выданные местной администрацией, разрешающие проведение строительных работ.
• Договор строительного подряда.
• Обязательство, заверенное нотариально, в котором будет четко описано то, что после завершения стройки дом будет оформлен на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей.

Ограничения и региональные особенности

Приобретение жилого дома с земельным участком с использованием средств материнского капитала – общероссийская практика, но, несмотря на то, что общие условия изложены в федеральных законодательных актах, во многих регионах действуют и собственные ограничения. Они могут существенно отличаться друг от друга, но в целом к недвижимости предъявляются следующие требования:

• Наличие фундамента из бетона, а также несущих стен из кирпича или бетона. Каркасные, а также садовые дома не подойдут под условия программы.
• Транспортная доступность.
• Отсутствие обременений или запретов на регистрационные действия. Также дома не должны иметь статуса памятника архитектуры.
• Износ дома не должен превышать 60%.

Что еще следует знать?

Сделка является рассрочкой, так как договор заключается до того, как ПФР переводит деньги продавцу. Также обязательным условием совершения сделки является необходимость в течение полугода после регистрации исполнить нотариальное обязательство и выделить доли членам семьи.

Оформление

Где оформить?

Оформление договора купли-продажи дома за материнский сертификат может быть произведено в отделениях МФЦ или непосредственно в региональных подразделениях Росреестра.

Порядок действий

Алгоритм совершения сделки таков:

1. Поиск подходящего объекта недвижимости.
2. Обращение в отделение ПФР с заявлением о распоряжении средствами маткапитала.
3. Обращение в Пенсионный Фонд с заявлением о том, что необходимо перенаправить средства маткапитала продавцу в соответствии с договором купли-продажи.
4. Регистрация сделки в Росреестре.
5. Оформление налогового вычета (для покупателей).
6. Декларирование собственных доходов (для продавцов).

Пакет документов

Для совершения сделки потребуются:

• Справка из ПФР со сведениями об остатке средств материнского сертификата.
• Предварительный договор купли-продажи.
• Соглашение о выдаче задатка.
• Расписка о получении средств.
• Документы, подтверждающие право владения недвижимостью (от продавца).
• Нотариальное обязательство о выделении долей членам семьи.
• Договор купли-продажи в 4 экземплярах.
• Паспорта участников сделки.
• Свидетельства о рождении детей.
• Сертификат на маткапитал.
• Данные о реквизитах счета продавца, куда будут перечислены средства.

Нюансы составления ДКП

Однако, такие договора в обязательном порядке должны включать в себя следующие разделы:

1. Сведения об участниках сделки.
2. Описание объекта сделки.
3. Характеристики объекта недвижимости и его реквизиты.
4. Стоимость дома и земли, а также порядок расчетов между продавцом и покупателем.
5. Подтверждение того, что недвижимость остается в залоге у продавца до того момента, когда будет произведен полный расчет.

• Скачать бланк договора купли-продажи дома с земельным участком с использованием материнского капитала
• Скачать бланк договора купли-продажи дома с земельным участком с использованием материнского капитала
• Скачать бланк договора купли-продажи дома с материнским капиталом
• Скачать бланк договора купли-продажи дома с материнским капиталом

Расчет

Расчет между сторонами производится в несколько этапов, так как средства маткапитала можно потратить только на приобретение дома. Поэтому часть денег покупатель передает продавцу самостоятельно, одним из следующих способов:

1. Наличными.
2. Аренда ячейки в банке.
3. Аккредетив.
4. Через депозит нотариуса.

Вторую часть продавцу перечисляет Пенсионный Фонд на реквизиты, указанные в договоре купли-продажи спустя 40 дней.

Сроки и порядок перехода прав собственности

Регистрация сделки в Росреестре в соответствии с законодательством РФ производится в десятидневный срок, после чего в ЕГРН вносится соответствующая запись.

Документы, необходимые для регистрации в Росреестре

Для того, чтобы зарегистрировать сделку в Росреестре потребуются:

• Заявление о регистрации перехода права собственности.
• Договор купли-продажи.
• Паспорта участников сделки.
• Акт приема-передачи объекта недвижимости.
• Правоустанавливающие документы продавца.
• Квитанция об оплате госпошлины.
• Согласие супруга или супруги продавца, заверенное нотариусом.
• Расписки.
• Ипотечный договор.
• Материнский сертификат.

Приобретение дома с земельным участком на средства материнского сертификата – сложная процедура, поэтому перед тем, как заключить договор купли-продажи следует тщательно проверить объект недвижимости, а также изучить требования к таким сделкам, установленные на законодательном уровне.

Поделитесь ссылкой на статью или сохраните её

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас (это быстро и бесплатно)

Как продать квартиру, купленную с участием материнского капитала

Вы хотите потратить материнский капитал на покупку квартиры? Лучше заранее знать все условия, которые вас будут ждать при дальнейшей продаже. Если не соблюсти установленные законом правила, от вас могут потребовать вернуть маткапитал.

Купив квартиру, обязательно выделите доли детям. Фото: avangard.rbsmi.ru

Итак, как в дальнейшем продать такую квартиру? Объясняет Нино Гулбани, юрист технологичного агентства Homeapp.

Есть два важных условия:

• не нарушить права несовершеннолетних детей (до 18 лет) при продаже квартиры;
• исполнить правило по наделению всех своих детей долями в праве собственности на квартиру.

Доли на детей выделяются до момента продажи квартиры или иного объекта недвижимости, а в случае ипотеки в течение полугода после ее погашения.

Как определить доли детей?

Рассмотрим самый частый вопрос: как определить, кому из детей, сколько положено в долях? За основу берем соотношение первоначальной стоимости квартиры и суммы материнского капитала, которую получили и направили на покупку или погашение кредита (ипотеки). Очевидно, что для Москвы доли детей будут незначительные, например, 1/40, 1/30 и т.п. Точная формула расчета долей не установлена законодательно. Для понимания приведем пример:

Купили квартиру за 5 млн руб. и использовали материнский капитал, который составлял на момент покупки 466 617 руб. В семье 3 человека (папа, мама и ребенок). Расчет такой – сумму материнского капитала делим на количество членов семьи, затем стоимость квартиры делим на получившийся итог, и получается минимальная доля для 1 ребенка.

466 617 / 3 = 155 539

5 млн / 155 539 = 32,15.

Итого: на ребенка нужно выделить минимум 1/32 доли в квартире, можно больше. Оставшиеся доли родителям рекомендуем объединить в «общую совместную собственность», чтобы обойти оформление через нотариуса.

Важное примечание: доли должны быть разделены верно. Если вы выделяете доли через нотариуса, нередки случаи, когда нотариусы ошибаются в расчетах. Поэтому обращайтесь к компетентным юристам и будьте заранее готовы к контролю над ситуацией.

Важные нововведения

В 2019 году в Федеральный закон 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” были внесены изменения относительно выделения долей детей – теперь это можно сделать без нотариуса, по соглашению в простой письменной форме. Поправка в ст. 42 N 218-ФЗ вступила в силу 31.07.2019.

Нотариальное удостоверение не требуется, если сделка по отчуждению, а также ипотеке долей осуществляется одновременно со всеми членами семьи-собственниками. Однако в нашей повседневной жизни дела обстоят не так красиво, как расписано в законе.

Будете с судиться или сразу пойдете к нотариусу? Фото: shelnews.ru

Во-первых, для нотариусов это заработок. Были случаи на практике, когда нотариус не удостоверял сам договор ввиду того, что соглашение было оформлено в простой форме.

Во-вторых, регистраторы Росреестра самостоятельно решают, зарегистрировать или нет такой договор с соглашением в простой форме, поскольку для них основополагающими являются административные регламенты и иные рекомендации вышестоящего управления. И в большинстве случаев будет вынесена приостановка в регистрации. Но при дальнейшем оспаривании в суде, безусловно, такие документы зарегистрируют.

Приостановка не приводит к потере госпошлины, уплаченной за регистрацию. Если вы решили не сдаваться, то рекомендуем сразу подать заявление на продление приостановки на 6 месяцев.

Таким образом, вам самостоятельно нужно решить, хотите ли вы бороться до конца или же не вступать в такую борьбу и пойти сразу к нотариусу.

Но все же оформить соглашение о выделении долей в простой письменной форме возможно. Вам может помочь компетентный юрист в сфере недвижимости, он составит соглашение, рассчитает доли исходя из стоимости покупки или кадастровой стоимости, правильно подаст заявление в МФЦ (проблема в том, что специалисты МФЦ так быстро не успевают пополнять свои знания и зачастую оформляют такие документы неверно).

Согласие опеки

Когда доли оформлены, следует получить согласие органов опеки и попечительства, которые выставляют определенные требования:

• продажа квартиры, в которой вы только что закончили выделение детских долей, должна сопровождаться одновременной покупкой нового жилья (т. е. должна быть т. н. альтернативная сделка);
• приобретение нового жилья не должно ухудшать условия проживания ребенка (т. е. детям либо выделяется доля размером больше, чем была ранее, либо новое жилье выше по стоимости, чем прежнее).

Не соблюдать данные условия нельзя, поскольку опека может подать на вас в суд, и сделка может быть признана недействительной. В результате вам придется вернуть новую квартиру прежнему собственнику, т.е. продавцу, а он вам – денежные средства. В отношении прежней вашей квартиры ситуация может повернуться по-разному. Например, суд признает договор купли-продажи недействительным не полностью, а в части, т. е. в отношении детских долей, которые родители не выделили несовершеннолетним в этой квартире. Тогда суд обяжет родителей выплатить стоимость этих долей покупателю квартиры, и у нового собственника права собственности на эти доли не будет.

Поэтому подобные сделки – большой риск для покупателя. При покупке вторичной недвижимости нужно обязательно заранее проверять, использовался ли по ней материнский капитал и как выделялись доли детям.

Органы опеки потребуют от вас дополнительные документы. Их количество и наименование следует узнавать в территориальном отделе опеки, но примерно он такой:

1. Заявление сторон (родителей) о выдаче разрешения органам опеки + при достижении ребенком 14 лет (т. е. с 14 до 18 лет) личное заявление;
2. Паспорт родителей;
3. Свидетельство о браке, о рождении ребенка;
4. Выписка из ЕГРН и техническая документация на жилое помещение, как приобретаемое, так и продаваемое;
5. Выписки из домовой книги по квартирам, финансовый лицевой счет;
6. Разрешение банка и иное (по требованию опеки).

Разрешение опека выдает в течение 15 дней. Если вы получили отказ, можете обжаловать такое решение в суде.

Что будет, если обойти правила

Можно ли обойти всю эту процедуру по наделению детей долями и не получать разрешения опеки?

Государство выделяет денежные суммы на улучшение условий жизни всей семьи без исключения, в том числе детей. Когда вы берете материнский капитал, то априори даете согласие на выполнение условий, под которые вашей семье даются деньги. Если условия не выполняются, Пенсионный фонд может узнать, что вы обошли это правило, продали и купили объект недвижимости без наделения детей долями, а следовательно, неосновательно обогатились. В этом случае Пенсионному фонду деньги нужно будет вернуть.

Не доводите дело до суда. Фото: rastudent.ru

Вот один пример из нашей практики. В одном из субъектов РФ произошел случай, некая гражданка Иванова обратилась с заявлением в территориальный отдел Пенсионного фонда РФ с целью получить средства материнского капитала на приобретение объекта недвижимости. Также она дала письменное обязательство о том, что в течение 6 месяцев, как и положено по законодательству, после погашения ипотеки наделит своих несовершеннолетних детей долями в объекте.

Однако после выплаты ипотеки приобретенное по договору купли-продажи жилое помещение не было оформлено в общую долевую собственность ответчика и несовершеннолетних детей. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, жилое помещение принадлежит иному лицу и через непродолжительное время данный объект был продан третьему лицу.

Что сказал суд? Безусловно, суд каждую позицию обосновывал ссылками на ФЗ “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», Правила использования средств материнского капитала, положения Гражданского кодекса РФ и вынес вердикт, что действия гражданки Ивановой привели к неосновательному обогащению за счет бюджетных средств, находящихся на счетах Пенсионного фонда РФ, в связи с чем нарушены законные права и интересы РФ как собственника средств.

Суд обязал гражданку Иванову вернуть средства материнского капитала в бюджет Пенсионного фонда РФ. Подобные действия не лишают ее, однако, права в будущем воспользоваться средствами в установленном законом порядке.

В данном примере суд просто обошелся возвратом денежных средств в адрес Пенсионного фонда, а ниже приведем пример более серьезный.

Фабула дела примерно такая же, как в предыдущем примере, только истцом выступило физическое лицо, которое просило признать сделку недействительной. Суд признал, а также применил последствия недействительности – обязал расторгнуть договор купли-продажи объекта, вернуть объект первоначальному собственнику, зарегистрированное право собственности на объект в Росреестре аннулировать, уплаченные денежные средства вернуть.

Покупка новостройки

Если семья с детьми приобретает новостройку по договору уступки (когда право собственности на объект недвижимости еще не оформлено в Росреестре, т. е. как таковой квартиры еще нет), используя материнский капитал, то доли выделить нельзя, пока не оформлено право собственности. Если, не дожидаясь права собственности, семья решает этот “будущий объект” продать и купить готовую квартиру по стандартному договору купли-продажи, рекомендуем при покупке новой квартиры сразу оформить доли на детей и иных членов семьи.

Отметим, что при подписании договора долевого участия, то есть при покупке новостройки с использованием материнского капитала нужно быть очень аккуратным, так как здесь существует много тонких нюансов, которые знает только специалист в области недвижимости.

В заключение еще раз обратим ваше внимание на обязанность по наделению детей в семье долями в праве собственности на объект недвижимости. Поскольку если государственные органы проведут проверку в отношении вас, то через суд могут признать сделку купли-продажи недействительной и потребовать вернуть средства материнского капитала в Пенсионный фонд. А также существует вероятность привлечения вас к уголовной ответственности по делам о мошенничестве.​