Можно ли вернуть сумму задатка,если сделка не состоялась?

Как вернуть задаток, если сделка не состоялась

Не так часто люди могут себе позволить сделать крупную покупку, например, квартиру, без помощи кредитования. Так, по данным Центрального Банка России за январь 2020 г. 145439 договоров, а за за январь 2021 г. ипотечных кредитов взято 211810 (заключено договоров).

Процедура покупки жилья в ипотеку такова, что покупатель подбирает себе подходящее жилье, обращается в банк (несколько банков). Банк оценивает платежспособность потенциального заемщика и выносит предварительное решение об одобрении кредита или отказе в этом. Чаще всего банку не очень выгодно сразу выносить отказ в одобрении кредита по той причине, что с момента одобрения кредита с потенциального заемщика можно получить денег на услуги по подготовке к покупке (услуги оценки, услуги проверки чистоты сделки). Покупатели, обрадованные хорошей новостью о положительном решении банка, сообщают продавцу, что своем твердом намерении приобрести квартиру, стороны заключают предварительный договор купли-продажи, передают продавцу задаток и ожидают заключения кредитного договора на покупку долгожданного жилья. Однако банк в самый последний момент сообщает, что отказывает покупателю в кредите. Ситуация очень частая. Однако задаток передан, а договор купли-продажи заключить не представляется возможным из-за недостаточности средств для расчета с продавцом.

Что делать в такой ситуации?

Казалось бы решение простое: продавец возвращает задаток и стороны остаются при своих интересах. Однако продавец, раздосадованный таким исходом дела и получивший часть денег, не очень-то охотно желает их возвращать, считая, что эти деньги являются возмещением его убытков за беспокойство, суету и вообще моральный вред. У покупателя и так нет свободных денег на покупку, а тут еще и последние забрали и не отдают — тоже обидно и несправедливо.

Вопрос о последствиях неисполнения обязательств по предварительному договору, обеспеченному задатком, регулируется статьей 381 Гражданского кодекса РФ:

Что такое прекращение обязательств до начала исполнения по соглашению сторон?

Это означает, что срок заключения основного договора (купли-продажи) наступил, но стороны его не заключили, ничего при этом не предприняв для заключения сделки. Очень редко бывает, когда стороны подписывают письменное соглашение об отсутствии претензий по заключению основного договора. В этом случае задаток должен быть возвращен несостоявшемуся покупателю.

Как установить вину стороны в ее не заключении?

Как только срок заключения основного договора начинает подходить, а вторая сторона отмалчивается или тянет поход в регистрирующий орган, направляем ей письменное требование о готовности заключить сделку, назначаем дату, время, место встречи для заключения договора. Требование отправляем так, чтобы осталось доказательство отправки: курьером (у Вас должен быть экземпляр требования с отметкой стороны о получении), заказным письмом с уведомлением и описью вложения, мессенджером или электронной почтой — если эти способы уведомления указаны в предварительном договоре. Помним ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ и не волнуемся, если письмо вернутся Вам обратно:

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В случае судебного спора будет возможным установить вину стороны в сорвавшейся сделке.

Последствия установления вины в не заключении договора:

• Если вина покупателя, то задаток остается у продавца;
• Если вина продавца, то он выплачивает покупателю двойную сумму задатка.

Если у стороны возникли убытки от неисполнения обязательства, то задаток засчитывается в счет убытков, если договором не предусмотрено иное.

Возвращается ли задаток по Закону о защите прав потребителей

Если вы внесли задаток за товар, работу или услугу, а потом решили отказаться от них, деньги можно вернуть. Вопреки ст. 381 ГК РФ, где сказано, что человек, давший задаток, не получит его обратно, если сам отказался от сделки, есть ст. 32 Закона от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», которая дает вам право отказаться от покупки в любое время при условии оплаты исполнителю или продавцу фактически понесенных расходов. Но не все так просто.

Я юрист по защите прав потребителей. В этой статье я расскажу, как и на каком основании можно вернуть задаток, когда он не возвращается и какие расходы обязан возместить потребитель, отказавшийся от товара или услуги.

В статье расскажем:

Законодательство

В последнее время продавцы часто не возвращают задаток при отказе от покупки, аргументируя это упущенной выгодой. Чтобы подстраховаться, они включают в договоры условие о внесении задатка в двойном размере, и о том, что он не возвращается. Исключение – при прекращении обязательства по соглашению сторон до начала его исполнения, либо при невозможности исполнения, когда задаток может быть возвращен.

На самом деле условие о невозвратном задатке в договоре – прямое нарушение прав клиента по нескольким причинам:

1. У клиента всегда есть право отказаться от покупки или услуги, т.к. такие отношения регламентируются не только ГК РФ, но и ЗОЗП (ст. 9 ФЗ от 26.01.1996 №15-ФЗ «О введении в действие…»).
2. Продавец, отказавшийся возвращать задаток по договору, по которому обязательства им не исполнены, получает неосновательное обогащение (ст. 453 ГК РФ).
3. До передачи товара покупатель вправе отказаться от сделки, возместив продавцу затраты, которые он понес в связи с исполнением договора (ст. 497 ГК РФ).

Иными словами, если вы заказали в магазине мебель по индивидуальному проекту, а потом отказались от покупки, вы обязаны возместить только затраты на купленные продавцом материалы, доставку и зарплату сборщикам – фактически понесенные им расходы. При этом продавец обязан предоставить доказательства таких расходов: чеки, квитанции, накладные, справки, и пр. В ответ он должен вернуть вам задаток.

В ЗоЗПП нет понятия «задаток». Условие о задатке, включенное в договор, нарушает права потребителей, потому как такая форма оплаты не считается допустимым способом обеспечения обязательства. Если в договоре указана предоплата или аванс, их тоже можно вернуть.

Когда вернуть задаток не получится

Практически невозможно будет вернуть задаток, переданный продавцу для исполнения обязательств, если это указано в договоре. Например, если вы заказали сборку домокомплекта из бруса и с вас взяли оплату за материал и транспортировку, а потом вы отказались от договора, когда машина уже в пути к вам.

В указанной ситуации задаток приравнивается к фактически понесенным расходам исполнителя. Вернуть его можно, но в обоих случаях сумма будет примерно одинакова.

Есть и другие спорные ситуации, которые стоит изучить детально.

При покупке квартиры

Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, положения ЗоЗПП не применяются – действует только ГК РФ. И вот здесь как раз задаток вполне уместен, и, если вы откажетесь от сделки (передумаете, найдете другой вариант), продавец возвращать его вам не обязан.

Другое дело, если банк отказал в ипотеке. Тогда продавец обязан вам вернуть задаток в однократном размере, т.к. сделка не состоится по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон.

В автосалоне

К купле-продаже машины в автосалоне положения ЗоЗПП применяются. Задаток вам должны вернуть, но могут потребовать возмещение фактически понесенных расходов: например, на доставку автомобиля дилеру, если его везли под заказ.

При отказе от услуг без договора

Если вы заказали услугу, но договор не заключали, между вами и исполнителем все равно возникают договорные отношения. По устному договору исполнитель обязуется оказать вам возмездную услугу, а вы – оплатить ее (ст. 779 ГК РФ).

Отказ от договора в одностороннем порядке возможен. В таком случае вы обязаны компенсировать исполнителю фактически понесенные расходы. Если же от исполнения обязательств отказывается он, ему придется компенсировать ваши убытки, связанные с его отказом (ст. 782 ГК РФ).

Пример. Девушка записалась на маникюр, мастер потребовал предоплату. Она внесла деньги, но за два часа до сеанса у нее изменились обстоятельства, о чем она сообщила мастеру и попросила все вернуть.

Однако мастер не согласилась возвращать деньги, обосновав это тем, что из-за отказа клиентки она упустила свою выгоду.

На самом деле по закону ситуация выглядит иначе: полученные деньги считаются неосновательным обогащением, и никакой упущенной выгоды нет. У мастера наверняка есть лист ожидания других клиентов, которые могут приехать в освободившееся окошко. В такой ситуации он получает деньги дважды: от девушки, которая отменила сеанс, и от другой клиентки, которая приходит на ее время.

В случае смерти покупателя

Если покупатель заказал товар или услугу, внеся предоплату, в случае смерти деньги придется возвращать наследникам – предоплата входит в состав наследственной массы (п. 14 Постановления Пленума ВС РФ РФ от 29 мая 2012 года N 9 «О судебной практике…»). Но они будут обязаны компенсировать затраты, которые понес магазин в связи с исполнением условий договора.

При отказе от поездки

Здесь все то же самое: если туристы не поехали по путевке, турфирма должна вернуть задаток за вычетом понесенных расходов. Например, на билеты, оплату гостиницы, и пр.

На торгах

Если торги не состоялись, задаток нужно вернуть. Также он возвращается физическим и юридическим лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли. С победителем все иначе: внесенная им сумма задатка включается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

В кафе

Если вы забронировали столик в кафе и внесли задаток, отказаться от мероприятия можно. Но придется возмещать заведению расходы, которые оно уже понесло: затраты на продукты для приготовления блюд по утвержденному вами меню, зарплату сотрудникам.

Гарантийный срок по закону о защите прав потребителей

Можно ли и как вернуть телевизор в магазин по закону о защите прав потребителей

Гарантия на телефон по закону о защите прав потребителей

Как вернуть задаток: пошаговая инструкция

Если вы хотите вернуть задаток, для начала стоит обратиться к продавцу устно. В большинстве случаев все вопросы решаются еще на этом этапе.

Если же продавец или исполнитель отказывается возвращать деньги, вам нужно:

1. Составить письменную претензию и отправить ее заказным письмом с уведомлением о вручении на адрес продавца. Но можно передать и лично, попросив расписаться о получении на втором экземпляре.
2. Дождаться ответа. Если продавец все же соглашается на ваши условия, деньги должны вернуть в срок, указанный в претензии. Способ тоже выбираете вы: наличными или на банковскую карту.

Однако продавцы возвращают задаток или предоплату далеко не всегда.

Что же делать

Если исполнитель или продавец отказался возвращать вам деньги, обратитесь в суд. Исковое заявление можно подать в мировой суд, если взыскивается сумма до 100 000 руб. Если больше – в районный. Подать документы можно в суд по вашему месту жительства, адресу ответчика или месту заключения договора – на ваш выбор.

В качестве исковых требований можно указать не только взыскание задатка или предоплаты с ответчика, но и:

• неустойку – 0,5% суммы предоплаты;
• штраф в размере 50% за отказ от добровольного удовлетворения требований;
• моральную компенсацию.

Если надумаете судиться, лучше подавать документы в электронном виде через ГАС «Правосудие». Это удобнее, да и в дальнейшем будет проще отслеживать ход дела.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Судебная практика

Рассмотрим несколько примеров дел, связанных со взысканием задатка или предоплаты в связи с отказом от договоров по ЗоЗПП:

№1. Женщина заказала изготовление памятника, внесла в качестве предоплаты 450 000 руб. Исполнитель вовремя работу не выполнил, в связи с чем она решила отказаться от исполнения договора. Претензия об этом была направлена в компанию, в ходе переговоров стороны пришли к заключению соглашения о продлении срока.

Даже после этого исполнитель не выполнил договоренности. Он сообщил заказчице, что не может сделать памятник, и, по сути, отказался от исполнения договора в одностороннем порядке. Заказчица снова направила претензию об отказе от сделки и возврате 450 000 руб., но так и не получила их обратно.

В суде женщина потребовала взыскать с ответчика сумму, уплаченную по договору в качестве предоплаты, а также неустойку (175 550 руб.), возмещение морального вреда (50 000 руб.) и штраф в размере 50% удовлетворенных требований.

М-2224/2019 М-2224/2019 от 9 сентября 2019 г. по делу № 2-2992/2019 требования удовлетворены частично. Суд обязал ответчика выплатить 450 000 руб. за памятник. Неустойку снизил до 100 000 руб., моральную компенсацию – до 10 000 руб. Также ответчика обязали компенсировать судебные расходы на 15 000 руб. и выплатить штраф в сумме 50 000 руб.

№2. Мужчина внес задаток при покупке автомобиля, заключал с автосалоном договор. По условиям машину должны были поставить в течение 150 дней, но дилер не успел привезти вовремя.

Покупатель решил отказаться от договора в связи с постоянным ростом цен на продукцию и несоблюдением дилером срока поставки. В адрес автосалона было направлено уведомление о расторжении договора и возврате денег, но его проигнорировали. Через некоторое время перед судебным заседанием предоплату покупателю все же вернули.

В исковом заявлении истец потребовал взыскать с ответчика предоплату, неустойку и компенсацию морального вреда. Решением № 2-409/2012 2-409/2012

М-416/2012 2-409-2012 М-416/2012 от 20 декабря 2012 г. требования удовлетворены частично. Задаток истец получил еще перед заседанием, а вот неустойку, штраф и моральную компенсацию ответчика все же обязали выплатить.

Аванс и задаток: что выбрать, заключая сделку

В чем разница между авансом и задатком? Что выгоднее для продавца и покупателя? Как правильно заключить и расторгнуть сделку и как избежать штрафных санкций?

Аванс никак не регулируется на законодательном уровне, но широко распространен в практике заключения договоров, поэтому важно знать его основные отличия от задатка.

Что такое аванс и задаток? Как вернуть деньги при нарушении условий договора?

Наталья Тихоненко, исполнительный директор финансового сервиса QOOD

Отдельного определения понятия «аванс» в Гражданском кодексе нет, однако оно употребляется и в Гражданском кодексе, и во многих других документах, и на практике сложностей с ним обычно не возникает.

Правовая природа аванса заключается в том, что заказчик или покупатель передает исполнителю или продавцу некую сумму денег для того, чтобы тот выполнил работы, оказал услуги, поставил товар. Теоретически аванс можно вернуть, пока стороны не приступили к исполнению договорных обязательств, этим он отличается от задатка. На практике аванс редко возвращают полностью в случае одностороннего отказа покупателя от сделки.

Рассмотрим простейшую сделку купли-продажи. Если покупатель отказывается от обязательств, продавец лишается запланированной прибыли, поэтому продавец может удержать вещи должника согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ. Покупатель в ответ может заявить суду о несоразмерности суммы штрафных санкций, предусмотренных договором.

Если продавец начал исполнение сделки и поставил часть товаров, покупатель должен возместить понесенные продавцом расходы, в том числе за счет аванса. Данная ситуация возможна только при добросовестном исполнении продавцом своих обязательств. В ином случае покупатель может требовать с продавца сумму аванса.

Если в той же ситуации вместо аванса в сделке фигурирует задаток, речь уже не идет о его возврате. В случае одностороннего отказа от исполнения своей части сделки покупатель может лишиться предоставленного задатка. Если продавец не исполнил свои обязательства, он обязан уплатить другой стороне двойную сумму задатка, а также возместить ей убытки, если только иное не оговорено в договоре. Суд вправе по заявлению ответчика снизить размер половины указанной суммы.

Екатерина Смолева, юрист компании «Стерлигов и партнеры»

Аванс выполняет только платежную и удостоверяющую функции, но не обеспечительную. Он уплачивается до исполнения договора в счет причитающихся платежей. Получатель в любом случае должен вернуть аванс вне зависимости от соблюдения условий договора.

Задаток (ч. 1 ст. 380 ГК РФ) – это денежная сумма, которую одна сторона дает другой стороне в обеспечение исполнения условий договора. Если договор не исполнил тот, кто дал задаток, он остается у другой стороны. Если тот, кто получил задаток, не исполнил условия договора, он обязан уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

По закону, если вы сомневаетесь, является ли сумма, уплаченная в счет будущих платежей, задатком, то ее можно считать авансом.

Например, если гражданин Иванов продает квартиру гражданину Петрову без предварительного договора, стороны составляют расписку, в которой отражают обоюдное желание заключить договор купли-продажи квартиры и задаток в 100 000 руб., который Петров передал Иванову в качестве обеспечения.

Петров хотел внести платеж за счет банковского кредита, но банк ему отказал, поэтому он попросил Иванова вернуть ему задаток. Иванов, ссылаясь на то, что задаток по закону не возвращается, отказал ему в этом, но так как они не заключили договор, такая денежная сумма не может являться задатком. Ее можно признать авансом, который должен быть Петрову возвращен.

Что выгоднее для продавца и покупателя?

Наталья Тихоненко, исполнительный директор финансового сервиса QOOD

Если участник сделки не до конца уверен, что сможет выполнить свои обязательства, ему невыгодно использование в договоре задатка — можно навсегда распрощаться с этой суммой. Если этот участник — продавец, он рискует получить требование об уплате двойной суммы задатка. Авансовая форма расчетов, наиболее распространенная в гражданском обороте, — более «мягкая» для обеих сторон.

Требование о задатке при регистрации заявок является распространенным среди организаторов публичных торгов, в том числе при продаже активов предприятия-банкрота. Аванс здесь не подойдет. В случае участия в публичных торгах избежать соглашения о задатке, который, как правило, составляет не более 20% от начальной цены лота, вряд ли удастся.

Существует такое понятие как «сильная» и «слабая» сторона в сделке. Сильная сторона — это та, которая хочет и может заключить договор только на своих условиях. Если сильная сторона решила, что готова заключать договор только с условием о задатке, то слабая сторона может только согласиться с таким условием или отказаться от заключения сделки вообще. Слабая сторона вряд ли сможет «продавить» свои условия и должна тщательно взвесить свои возможности. Не сумев выполнить свои обязательства, можно потерять деньги.

Если ни одна из сторон не желает ставить жесткие условия, например, рассчитывая на дальнейшее сотрудничество, лучше выбрать авансовую форму расчетов — это выведет стороны на паритетные условия.

Ирина Прядеина, юрист юридической компании «Генезис»

При договоре купли-продажи для покупателя выгоднее соглашение о задатке. В таком случае при нарушении обязательства со стороны продавца покупатель вернет свои деньги, получит компенсацию и сможет возместить убытки.

Для продавца чаще выгоднее аванс, ведь при срыве сделки по его вине он должен вернуть покупателю исключительно уплаченную в качестве аванса сумму, не неся никаких штрафных санкций.

Екатерина Смолева, юрист компании «Стерлигов и партнеры»

Для покупателя выгоднее задаток, так как он заставляет продавца соблюдать условия договора, иначе ему придется выплатить двойную сумму задатка. Аванс такого обеспечения не дает, он может быть просто возвращен покупателю при нарушении условий договора.

Если продавец не хочет гарантировать конкретному покупателю исполнения договора (например, на покупку квартиры много желающих), то можно использовать аванс. В таком случае продавец не будет обязан исполнить условия, а может просто вернуть покупателю деньги.

Если продавец желает обеспечить исполнение обязательств по договору покупателем, то можно применить задаток. Если покупатель откажется от исполнения договора, задаток остается у продавца.

Алексей Кузнецов, генеральный директор компании «Деловой дом»

Основной минус задатка заключается в том, что при любой непонятной ситуации он будет признан в суде авансом. Минус аванса — это отсутствие обеспечительной функции, что приводит к отсутствию санкций у сторон при срыве сделки.

При неисполнении обязательств никаких неблагоприятных последствий для виновной стороны не наступает. Аванс попросту возвращается давшему его лицу в полном объеме, причем независимо от того, действия какой стороны послужили причиной срыва сделки.

Заключая сделку купли-продажи, лучше прибегнуть к помощи задатка. Существующие штрафные санкции стимулируют и продавца, и покупателя действовать добросовестно, ведь в случае срыва сделки придется ответить за виновные действия. Авансовый платеж как таковой не дает никаких гарантий, не придает сделке весомости и значимости, поскольку позволяет легко отказаться от её совершения без неблагоприятных последствий.

Говорить о выгоде в данном случае, на мой взгляд, возможно лишь в том случае, если одна из сторон является недобросовестной. Если покупатель и продавец действуют добросовестно, то никто не останется в минусе ни при использовании задатка, ни при внесении авансового платежа.

Как подтвердить соглашение о задатке или авансе?

Наталья Тихоненко, исполнительный директор финансового сервиса QOOD

Достаточно указать в договоре, что часть суммы уплачивается в качестве аванса, а оставшаяся — в течение определенного времени после ее исполнения. Возможна и ситуация, при которой вся сумма сделки перечисляется в качестве аванса. Авансовый характер перечисляемых средств указывается и в назначении платежа в платежном поручении. Даже если в договоре не указано, что оплата — это аванс, суды в большинстве случаев принимают именно такую точку зрения.

Соглашение о задатке обязательно должно быть оформлено письменно. Чтобы избежать разночтений, я рекомендую и в платежном поручении указывать, что перечисляется именно сумма задатка по договору такому-то, а не какой-то иной платеж. Иначе возникает почва для сомнений со стороны как участников сделки, так и суда.

Алексей Кузнецов, генеральный директор компании «Деловой дом»

Подтвердить внесение аванса можно данной его получателем распиской, составленным соглашением об авансе, включением соответствующего пункта в предварительный договор купли-продажи.

К соглашению о задатке стоит подойти со всей серьезностью, поскольку закон требует обязательного соблюдения простой письменной формы данного соглашения. Ее несоблюдение повлечет признание задатка авансом, а в случае рассмотрения спора в суде вы не сможете ссылаться на свидетельские показания для подтверждения факта передачи денежных средств (ст. 162 ГК РФ).

В документах, непосредственно подтверждающих передачу задатка (расписки, платежные документы), следует прямо прописывать, что передаваемая сумма является задатком.

Чем залог отличается от аванса и задатка и как он регулируется законом?

Наталья Тихоненко, исполнительный директор финансового сервиса QOOD

Залог сам по себе не подтверждает реальность исполнения сделки. Залогом могут обеспечиваться обязательства, которые возникнут в будущем. В качестве примера можно привести заключение договора кредитной линии или договора о предоставлении денежных средств в режиме овердрафта. В этом случае в момент заключения договора залога реального исполнения сделки еще нет (сделка консенсуальная), а обеспечение уже есть.

Закон устанавливает совершенно разные порядки споров в случае использования залога и задатка, если один из участников сделки не исполнил свои обязательства. При использовании залога потерпевшая сторона может получить оплату либо компенсацию своих затрат за счет продажи предмета залога или оставить его себе. Прохождение данных процедур в отношении задатка не требуется.

В качестве залога выступает имущество или права требования, но не денежные средства. Схожими нормами являются только положения о залоге прав по договору банковского счета, установленные ст. 358.9-358.14 ГК РФ.

Не пропустите новые публикации

Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.

Можно ли вернуть сумму задатка,если сделка не состоялась?

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Единственный участник аукциона уклонился от заключения договора аренды земельного участка. Сведения направлены в реестр недобросовестных участников аукциона.
Подлежит ли возврату задаток в случае, если победителя аукциона не включат в реестр недобросовестных участников аукциона?

Пунктом 1 ст. 447 ГК РФ установлено, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Согласно п. 4 ст. 447 ГК РФ торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.
На основании п. 5 ст. 448 ГК РФ участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.
В соответствии с п. 20 ст. 39.12 ЗК РФ уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона.
Согласно п. 23 ст. 39.12 ЗК РФ организатор аукциона вправе объявить о проведении повторного аукциона в случае, если аукцион был признан несостоявшимся и лицо, подавшее единственную заявку на участие в аукционе, заявитель, признанный единственным участником аукциона, или единственный принявший участие в аукционе его участник в течение тридцати дней со дня направления им проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка не подписали и не представили в уполномоченный орган указанные договоры (при наличии указанных лиц). При этом условия повторного аукциона могут быть изменены.
Если договор купли-продажи или договор аренды земельного участка в течение тридцати дней со дня направления победителю аукциона проектов указанных договоров не были им подписаны и представлены в уполномоченный орган, организатор аукциона предлагает заключить указанные договоры иному участнику аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона (п. 25 ст. 39.12 ЗК РФ).
Иными словами, в силу вышеприведенных норм земельного законодательства заключение договора является обязательным для лица, признанного победителем аукциона.
При этом задаток, внесенный лицом, признанным победителем аукциона, задаток, внесенный иным лицом, с которым договор купли-продажи или договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пп. 13, 14 или 20 ст. 39.12 ЗК РФ, засчитываются в оплату приобретаемого земельного участка или в счет арендной платы за него. Задатки, внесенные этими лицами, не заключившими в установленном порядке договоры купли-продажи или договоры аренды земельного участка вследствие уклонения от заключения указанных договоров, не возвращаются (п. 21 ст. 39.12 ЗК РФ).
Согласно п. 27 ст. 39.12 ЗК РФ сведения о победителях аукционов, уклонившихся от заключения договора купли-продажи или договора аренды земельного участка, являющегося предметом аукциона, и об иных лицах, с которыми указанные договоры заключаются в соответствии с пп. 13, 14 или 20 ст. 39.12 ЗК РФ и которые уклонились от их заключения, включаются в реестр недобросовестных участников аукциона.
В соответствии с п. 30 ст. 39.12 ЗК РФ в случае, если победитель аукциона или иное лицо, с которым договор купли-продажи или договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктами 13, 14 или 20 ст. 39.12 ЗК РФ, в течение тридцати дней со дня направления им уполномоченным органом проекта указанного договора, а в случае, предусмотренном п. 24 ст. 39.12 ЗК РФ, также проекта договора о комплексном освоении территории не подписали и не представили в уполномоченный орган указанные договоры, уполномоченный орган в течение пяти рабочих дней со дня истечения этого срока направляет сведения, предусмотренные подп. 1-3 п. 29 ст. 39.12 ЗК РФ, в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти для включения их в реестр недобросовестных участников аукциона (п. 30 ст. 39.12 ЗК РФ).
Аналогичные положения предусмотрены также и Порядоком ведения реестра недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе требования к технологическим, программным, лингвистическим, правовым и организационным средствам обеспечения ведения данного реестра, утвержденным приказом Федеральной антимонопольной службы от 14 апреля 2015 г. N 247/15 (далее — Порядок).
Так, согласно п. 4 Порядка сведения, предусмотренные п. 29 ст. 39.12 ЗК РФ (далее — сведения), за исключением сведений, указанных в подп. 4 п. 29 ст. 39.12 ЗК РФ, и документы, предусмотренные п. 5 Порядка, направляются:
— федеральным органом исполнительной власти в центральный аппарат Федеральной антимонопольной службы;
— территориальным органом федерального органа исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления в соответствующий территориальный орган Федеральной антимонопольной службы.
Рассмотрение данного обращения осуществляется комиссией, созданной на основании приказа руководителя Федеральной антимонопольной службы или ее территориального органа (далее — комиссия), в течение десяти рабочих дней с даты регистрации сведений и документов в центральном аппарате Федеральной антимонопольной службы или ее территориальном органе с участием представителей уполномоченного органа и представителей лица, сведения о котором направлены уполномоченным органом для включения в реестр (п. 8 Порядка).
По результатам рассмотрения обращения комиссия выносит решение о включении в реестр сведений или об отказе во включении в реестр сведений (далее — решение). Резолютивная часть решения подлежит оглашению по окончании рассмотрения обращения (п. 12 Порядка).
Отметим, что в соответствии со ст. 606, п. 1 ст. 607, п. 1 ст. 617 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Ст. 381 ГК РФ установлено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
С учетом изложенного полагаем, что невключение победителя аукциона в реестр недобросовестных участников аукциона не является основанием для возврата ему задатка. Данный вывод подтверждается и судебной практикой:
— определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 11 февраля 2021 г. по делу N 8Г-20619/2020[88-1756/2021-(88-20830/2020)]: . Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции установили, что истец является лицом, выигравшим торги на право заключения договора аренды земельных участков, своевременно уведомленным о необходимости подписания договоров аренды, и в то же время лицом, уклонившимся от заключения договора аренды, в том числе и после того, как они были им получены, поскольку подписание договоров с протоколами разногласия к ним, в связи с чем пришли к выводу, что уплаченный им задаток правомерно удержан и не подлежит возврату;
— апелляционное постановление СК по уголовным делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 22 мая 2019 г. по делу N 22-333/2019;
— постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 декабря 2019 г. N Ф08-10192/19 по делу N А32-45254/20174;
— постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июля 2019 г. N 15АП-9569/19.
Однако в судебной практике встречается и противоположное мнение по данному вопросу. Так, решением Арбитражного суда Хабаровского края от 24 декабря 2019 г. по делу N А73-17902/2019, оставленным в силе постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23 июня 2020 г. N Ф03-2234/20, суд обязал взыскать с уполномоченного органа неосновательное обогащение в связи с тем, что предложенный победителю аукциона проект договора аренды земельного участка был им подписан, но с протоколом разногласий и направлен в Комитет в тридцатидневный срок. При этом дальнейшее обращение истца в арбитражный суд в целях урегулирования разногласий по условиям договора, возникших при его заключении, не свидетельствует об уклонении от заключения договора, а указывает на то, что в данном случае истец реализовал право, предоставленное положениями ст. 443 и 445 ГК РФ, регламентирующими возможность урегулирования разногласий в судебном порядке. Данное обстоятельно также подтверждается и решением УФАС по Хабаровскому краю от 26.12.2018 по делу N 8-01/31, которым в действиях истца не установлено признаков уклонения от подписания договора аренды N 11297/3.
Таким образом, основания для возврата задатка определяются в каждом конкретном случае индивидуально из зависят от конкретных обстоятельств.
Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Балашов Дмитрий

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected].

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected]. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Аванс за квартиру — чем отличается от задатка, можно ли вернуть, если передумали покупать?

При покупке квартиры от вас могут потребовать внести определенный денежный взнос в качестве предоплаты. После ознакомления с правоустанавливающими документами на жилое помещение и проверки паспортов собственников необходимо составить предварительный договор. В нем прописываются все условия покупки квартиры, из которых основными являются цена и порядок расчетов.

После составления договора необходимо внести предоплату в качестве гарантий выполнения договорных условий и подтверждения серьезности ваших намерений. Это может быть аванс или задаток.

Отличие от задатка

Аванс и Задаток – это определенная денежная сумма, которую вносит покупатель собственнику жилья в счет оплаты за покупаемый объект. Документы составляются в письменной форме на бумаге и служат дополнением к предварительному договору.

• Аванс – это предоплата, которая не является юридическим документом и при срыве сделки возвращается покупателю. При этом сторона, по вине которой не состоялась сделка, не несет финансовых потерь.
• Задаток – это определенные финансовые обязательства участников сделки. В случае срыва сделки виновник несет денежные потери, равные сумме задатка (статья 381 ГК РФ).

Понятие аванса и задатка. В чем отличие между авансом от задатка рассмотрено в данном видео:

Основная причина возникновения проблем с возвращением аванса

При определенных обстоятельствах сделка купли-продажи квартиры может не состояться, даже после заключения предварительного договора и внесения аванса. В этом случае вся денежная сумма возвращается покупателю независимо от причин по которой она не состоялась.

Если продавец передумал продавать квартиру, то он возвращает всю сумму покупателю. При этом он не обязан объяснять причину своего отказа от покупки. Однако, продавец может отказать и в возврате аванса, мотивируя это тем, что он внес эту сумму в качестве предоплаты за другую квартиру.

Если по-хорошему договориться не удается, то необходимо написать в судебные органы исковое заявление с требованием возврата всей суммы аванса, оформленного по образцу. В этом случае вы можете рассчитывать на итоговый успех и решение суда будет в вашу пользу.

Аванс – это намерение о покупке, а не обязательство. Вы не обязаны покупать объект недвижимости, если передумали или у вас возникли другие причины отказаться от приобретения данной квартиры.

Возвращение при срыве сделки покупателем

Если сделка не состоялась по вашей вине и вы хотите вернуть авансовый платеж, то обращаетесь с просьбой о возврате к собственнику квартиры. Продавец возвращает деньги в добровольном порядке, и все предварительные договоренности и соглашения разрываются. В этом случае каждый участник остается при своих интересах.

Однако продавец может не возвращать аванс и не выдавать документы, мотивируя это тем, что раз вы внесли деньги, то обязаны купить квартиру. В этом случае необходимо направить письменное уведомление с просьбой вернуть аванс.

Если это не помогает, то составляется исковое заявление в судебные органы по месту своей регистрации или регистрации собственника квартиры. К заявлению прикладываются копии всех документов:

• предварительный договор;
• договор аванса;
• расписка;
• уведомление или отметка о вручении данного требования.

Бывают ситуации, когда продавец намеренно включает пункт о невозврате аванса в случае отказа от покупки квартиры. Фишка такого договора в том, что обязательства накладываются только на покупателя, а собственник не несет ответственности за срыв сделки. Если вы обращаетесь в суд, то в этом случае можете проиграть дело, так как сами подписались под соглашением.

Также можно потребовать денежную компенсацию за несвоевременный возврат аванса (статья 381). Обычно такие требования прописываются в предварительном договоре. Судебные разбирательства могут длиться не одно заседание и все судебные издержки возлагаются на проигравшую сторону.

Как вернуть у риэлтора или агентства недвижимости?

Если собственник квартиры проживает в другом городе, то он может поручить заниматься продажей объекта агентству недвижимости. При этом он заключает с ним договор об оказании посреднических услуг, предоставляет копии паспорта и правоустанавливающих документов на жилое помещение.

В этом случае вы будете иметь дело с риэлторами, которые составят предварительный договор и договор аванса. После подписания, вносится определенная денежная сумма в качестве предоплаты и директор агентства берет ее под расписку на временное хранение.

Риэлтор постарается включить в предварительный договор пункт о невозврате всей денежной суммы (аванса) в случае отказа от покупки квартиры. Он заранее предупредит вас об этом, так как ему не нужны последующие разбирательства, которые могут отразиться на репутации. Подписывая данный договор, вы соглашаетесь с тем, что в случае отказа от покупки квартиры авансовый платеж остается у агентства.

При подписании такого соглашения агентство недвижимости не несет ответственности за срыв сделки и в случае отказа собственника продавать квартиру вернет вам всю сумму. При отказе нужно написать претензию.

• Скачать бланк претензии на возврат аванса за квартиру
• Скачать образец требования о возврате аванса за квартиру

Тем не менее, если вы передумали покупать квартиру и хотели бы вернуть внесенную сумму, то можете обратиться с исковым заявлением в суд. Авансовый платеж не несет материальной ответственности сторон и внесение пункта о невозврате денег противоречит законодательным нормам (статья 421, 422 ГК РФ).

Статья 422 ГК РФ. Договор и закон

1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В этом случае вы можете рассчитывать на положительный исход дела, но лучше заранее все обдумать, прежде чем подписывать документы и вносить деньги.

Можете ли вы вернуть по расписке?

Если покупкой квартирой вы занимаетесь самостоятельно и не хотите иметь дело с риэлторами, то составить грамотно предварительный договор и авансовый платеж вы не сможете. В этом случае все договоренности и внесение предоплаты можно оформить по расписке. В ней указываются:

1. данные участников сделки;
2. данные об объекте (адрес, этаж, площадь, кадастровый номер);
3. стоимость;
4. вносимая сумма.

После составления расписки собственник ставит свою подпись, тем самым подтверждая, что он получил определенную денежную сумму. У вас на руках остается расписка, а у продавца деньги.

• Скачать бланк расписки о внесении аванса
• Скачать образец расписки о внесении аванса

Внесение аванса по расписке не накладывает на участников сделки материальных обязательств. Расписка пишется от руки собственником квартиры и является аналогом авансового платежа. Если он передумал продавать квартиру, то возвращает всю денежную сумму.

Покупатель также может отказаться от приобретения недвижимости и потребовать вернуть всю сумму. В этом случае собственник возвращает вам деньги в обмен на расписку. Если продавец отказывается вернуть деньги, то процедура возврата аналогична при внесении аванса.

Исковое заявление о возврате

Если сделка не состоялась, то можно потребовать возвращения аванса в полном объеме. В случае отказа необходимо направить требование возврата телеграммой или письмом с уведомлением. После чего составить исковое заявление в суд по месту прописки и приложить копии документов на основании которых затребован возврат денежной суммы, а именно:

• копию паспорта истца (лицевая сторона и прописка);
• предварительный договор и авансовый платеж (копии);
• расписка в получении денег (копия);
• уведомление письмом или телеграммой;
• исковое заявление (копия);
• квитанция об уплате государственной пошлины (копия).

В образце искового заявления о возврате указывается:

1. наименование суда, в который вы обращаетесь;
2. сведения об истце и ответчике;
3. детальное описание обстоятельств, при которых вносился аванс;
4. предпринятые меры для мирного урегулирования спорных моментов;
5. сумма задолженности, плюс дополнительные расходы (составление иска, квитанция об уплате госпошлины и т.д).

• Скачать бланк иска о возврате аванса за квартиру
• Скачать образец иска о возврате аванса за квартиру

В каких случаях не возвращается?

Аванс – это предоплата, которая не является юридическим документом и при срыве сделки возвращается покупателю. При этом сторона, по вине которой не состоялась сделка, не несет финансовых потерь.

Аванс не возвращается в том случае, если в договоре прописываются условия, при которых он остается у продавца (штраф, моральный ущерб при отказе от покупки и т.д.), нет — в остальных.

Тем не менее авансовый платеж не несет материальной ответственности сторон и внесение пункта о невозврате денег противоречит законодательным нормам (статья 421, 422 ГК РФ).

Предоплата не возвращается, если она оформлена задатком. В этом случае, если сделка срывается по вашей вине, то вернуть денежные средства вы не сможете (статья 381 п.2 ГК РФ). Можно оформить претензию на возврат по образцу.

При подписании договоров будьте внимательны и обращайте внимание на условия сделки. Если вы ни разу не сталкивались с покупкой квартиры и оформлением документов, то обратитесь к риэлтору или юристу. Он проконсультирует вас, поможет составить необходимые документы и доведет до регистрационной палаты.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: