Отчуждение имущества несовершеннолетнего ребенка

Отчуждение имущества несовершеннолетнего ребенка возможно, но закон устанавливает для такой процедуры ряд существенных ограничений.

Государство, защищая интересы своих маленьких граждан, усложнило процедуру совершения сделок, связанных с передачей их имущества новым собственникам. В статье 37 Гражданского кодекса РФ установлено, что все сделки должны быть одобрены Органом Опеки и Попечительства. Но есть и другие особенности, в зависимости от типа имущества и договора.

Законодательное регулирование

Правила заключения различных договоров, в том числе купли-продажи или дарения, установлены в Гражданском кодексе РФ. При этом процедура может отличаться в зависимости от типа имущества, которое передаётся от одного лица другому. Например, при оформлении недвижимости обязательна регистрация в Росреестре.

Если речь идёт об отчуждении имущества несовершеннолетних, следует обратить внимание на следующие нормы:

статья 37 ГК РФ. В пункте 2 данной нормы устанавливается требование о получении согласия органа опеки при распоряжении имуществом несовершеннолетнего. Однако речь идёт о сделках только по отчуждению;
статья 60 СК РФ устанавливает, что на родителей распространяется правило статьи 37 ГК РФ;
статья 28 ГК РФ определяет порядок действия законных представителей за лиц до 14 лет.

Дополнительно стоит обратить внимание на ФЗ «Об опеке и попечительстве», который устанавливает права и обязанности органов Опеки и особенности их функционирования.

Ограничения по реализации имущества несовершеннолетних

Продажа имущества несовершеннолетнего ребенка возможна только при соблюдении законодательных ограничений. Так, на основании пункта 2 статьи 37 требуется согласие органа опеки.

Такое согласие может быть получено только в случае, если представитель несовершеннолетнего докажет, что сделка направлена на достижение определённой выгоды для ребенка. Например, если ему принадлежит доля в квартире, которую нужно продать, оформляется нотариальное обязательство о выделе ему доли во вновь покупаемом объекте. При этом доля не должна быть меньше, чем в ранее принадлежащем ему объекте.

Получается, что вопрос, требуется ли разрешение органа опеки на отчуждение имущества, имеет всегда положительный ответ. Согласие обязательно. В остальном сделка проводится по общим правилам.

Документы для предоставления в Орган Опеки и Попечительства

Для получения разрешения от Опеки нужно подготовить пакет документации, который включает:

Заявление от представителя несовершеннолетнего, если ему ещё нет 14 лет, и от него самого в возрасте от 14 до 18.
Согласие родственников или иных лиц, выражающее согласие на временное проживание до приобретения новой недвижимости. Речь идёт только о ситуациях, когда продаётся недвижимость, в которой несовершеннолетний был зарегистрирован.
Копии паспортов и свидетельств о рождении всех участников будущей сделки.
Копии документов на приобретаемую недвижимость, а также на отчуждаемую.
Реквизиты счёта несовершеннолетнего, на который будут зачислены средства от продажи его имущества. Предоставляется только в том случае, если новое имущество не будет приобретаться взамен старого.

Могут потребоваться и другие бумаги, в зависимости от ситуации и типа отчуждаемого имущества.

Как правило, согласие оформляется в срок от 10 до 15 дней. Оно составляется в форме постановления и подписывается главой администрации соответствующего муниципального образования.

Порядок оформления сделки

Отчуждение имущества несовершеннолетнего проводится в несколько этапов:

Обращение в Орган Опеки за предварительным согласием на отчуждение. Для этого нужно будет представить все необходимые документы и дождаться ответа.
Заключение договора купли-продажи или иной сделки. Если отчуждается недвижимость, то договор должен быть заверен у нотариуса (часть 2 статьи 54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Подготовка документации для перерегистрации объекта. Обязательно нужно подготовить договор, согласие Органа Опеки и оплатить пошлину.
Подать документы на регистрацию в МФЦ или отделение Росреестра.
Получить документы о переходе права собственности.

После этого представителям несовершеннолетнего остаётся выполнить свои обязательства, если они имелись. Например, если они предоставляли в Опеку оформленный нотариусом документ, обязывающий их предоставить несовершеннолетнему долю во вновь приобретаемом объекте, то необходимо осуществить такой выдел.

Гораздо проще оформлять объект сразу на нескольких собственников, то есть указывать приобретателем новой недвижимости несовершеннолетнего наравне с остальными лицами. Это позволит не выполнять отчуждение отдельным действием.

Особенности в зависимости от типа имущества

Реализация недвижимости всегда требует государственной регистрации перехода права, поэтому процедура представляется такой сложной. Однако, закон устанавливает ограничения по продаже любых объектов, принадлежащих лицу, не достигшему возраста полной дееспособности.

Например, если речь идёт об отчуждении его транспортного средства, то такое разрешение также потребуется. Однако, в случае со сделками, оформляющимися в простой письменной форме, ситуация несколько сложнее. С одной стороны, стороны самостоятельно договариваются об условиях, с другой — при отсутствии разрешения опекунского совета договор может быть впоследствии признан недействительным, но только в судебном порядке.

При этом инициатором судебного дела может быть заинтересованное лицо. Им могут выступать представители несовершеннолетнего, а также Прокуратура или Орган Опеки.

Реализовать собственность лица, не достигшего возраста совершеннолетия, можно. Однако для этого в обязательном порядке необходимо обратиться в Орган Опеки и Попечительства и оформить разрешение на совершение такой сделки. В противном случае договор или вовсе не будет зарегистрирован (если речь идёт о недвижимости) или может быть впоследствии признан недействительным.

Продажа доли несовершеннолетнего: что нужно знать, чтобы не нарушить закон

Проведение любой сделки требует внимания и особых знаний, особенно это касается сделок купли-продажи недвижимости, в которых задействованы несовершеннолетние. Что представляет собой сделка по продаже жилья с участием несовершеннолетнего? Что нужно знать потенциальным покупателям, прежде чем договариваться о покупке? Как правильно оформить подобную сделку по закону? Мы подготовили ответы на все вышеперечисленные вопросы.

Специфика владения недвижимостью несовершеннолетним лицом

Дети, не достигшие 18-летнего возраста, согласно действующему законодательству, признаются несовершеннолетними и особо «защищены» законом. Поэтому рядовая сделка по продаже недвижимости становится сложнее, если собственником одной из долей, или, тем более, единоличным собственником является несовершеннолетний гражданин России.

В соответствии со статьей 26 Гражданского кодекса РФ (ГК), малолетние несовершеннолетние граждане фактически не могут быть признаны дееспособными, и любую юридическую (и прочего рода) ответственность за них несут их законные представители. Законными представителями ребенка «автоматически» признаются родные родители ребенка. В иных случаях – опекуны.

За малолетних детей (граждан РФ в возрасте менее 14 лет) расписываются их родители или представители, а дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) имеют право подписи. Однако и здесь есть нюанс: такое право дается исключительно с письменного, нотариально заверенного согласия родителей или законных представителей.

Законные представители несовершеннолетних граждан устанавливаются в соответствии с Семейным кодексом РФ, а опекуны и попечители несовершеннолетних граждан признаются в соответствии с ГК РФ.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ от 24.04.2008 года, одними из основных задач государственного регулирования деятельности по опеке и попечительству являются:

защита прав и законных интересов подопечных;
обеспечение достойного уровня жизни подопечных;
контроль за сохранностью имущества и управлением имуществом граждан, находящихся под опекой или попечительством.

Согласно статье 60 Конституции Российской Федерации, гражданин России может самостоятельно, в полном объеме осуществлять свои права, и нести полноправную ответственность с 18-летнего возраста. Поэтому если владельцем одной из долей в продаваемой квартире является малолетний гражданин, то соответствующие органы РФ досконально контролируют процесс осуществления сделки.

Органы опеки ведут контроль в отношении возможного ущемления или нарушения прав несовершеннолетних граждан, в том числе, и со стороны из законных представителей.

Именно поэтому в сделках с участием несовершеннолетних детей существует столько нюансов. Самым главным, из которых, является: обязательное получение согласия органов опеки на сделку с продажей доли несовершеннолетнего в недвижимости.

Особенности продажи недвижимости с участием несовершеннолетних

Любая сделка купли-продажи недвижимости подлежит обязательной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестре). Специалисты Росреестра при приеме всех необходимых документов для регистрации сделки с участием несовершеннолетних граждан, первым делом обращают внимание на наличие и достоверность документов, подтверждающих согласие органов опеки на данную сделку.

Самым главным критерием при продаже доли несовершеннолетнего является гарантия на покупку равноценного или, в идеале, улучшенного варианта собственности для малолетнего гражданина – владельца отчуждаемого имущества. За выполнением данного критерия особо тщательно следят органы опеки. Специалисты не только уточняют данный факт, но и запрашивают множество подтверждающих документов.

Условно говоря, если продается 1/2 доля несовершеннолетнего гражданина в двухкомнатной квартире, то в альтернативе должна приобретаться доля, равная не меньше 1/2 доли двухкомнатной квартиры, не уступающая по площади отчуждаемой недвижимости.

То есть, даже если несовершеннолетний гражданин «продает» 1/5 доли в новостройке, а взамен, ему родители покупают небольшой жилой домик в отдаленном от города поселке (без особых удобств), то, скорее всего, опека не даст разрешение на проведение данной сделки.

Представители органов опеки учитывают не только соотношение площади, но также и комфорт, жилищные условия, коммуникации, рыночную стоимость, которые у будущего жилья не должны уступать отчуждаемому имуществу несовершеннолетнего.

Еще одним важным условием на одобрение сделки является соблюдение временных рамок купли-продажи жилья для несовершеннолетнего ребенка. То есть, ребенок не должен на длительное время терять собственность. Покупка «альтернативного» жилья не должна затягиваться. В идеале, совершить «двойную сделку»: то есть продать и купить имущество в один день.

Существенная заминка может произойти в случае, если доля несовершеннолетнего продается со вторичного жилья, а новое жилье планируется приобрести в новостройке. То есть, фактически, невозможно будет в ближайшее время представить органам опеки документы, свидетельствующие о праве собственности нового жилья. В этом случае, органы опеки, как правило, не дают разрешение на продажу, даже если родители имеют на руках договор долевого участия с участием несовершеннолетнего (если договор долгосрочного характера).

Исключением является лишь гарантия того, что новостройка будет «сдана» в ближайшем месяце, и будут представлены все необходимые документы о готовности ввода жилья в эксплуатацию. Одновременно с этим условием, должно удовлетворяться и следующее: на время «паузы» между сделками, малолетний гражданин должен быть прописан в жилом доме (например, у родственников или друзей семьи).

Аналогичная проблема с получением разрешения на продажу может возникнуть в ситуации, когда семья с маленькими детьми меняет постоянное место жительство (то есть, переезжает в другой город). Так как нельзя в короткое время осуществить продажу и приобрести новое жилье, органы опеки могут дать разрешение на продажу доли несовершеннолетнего в квартире, при исключительном условии, что родители ребенка в течение определенного установленного срока после продажи обязаны будут купить в другом городе квартиру, и выделить в ней долю ребенку равную, или большую отчуждаемой.

Разумеется, органам государственной исполнительной власти будет недостаточно словесного обещания выполнения условий от законных представителей. Для установления «договоренности» необходимо будет нотариально оформить свои обязательства перед органами опеки. Только лишь при предоставлении специалистам исполнительной власти нотариально заверенного обязательства можно будет надеяться на получение согласия опеки на проведение сделки по продаже недвижимости с отчуждением доли несовершеннолетних детей.

Например, такое нотариальное обязательство оформляют законные представители несовершеннолетних детей, когда покупают недвижимость с использованием средств семейного (материнского) капитала.

В официальном документе – разрешении органов опеки на сделку – должны быть четко прописаны все условия, при выполнении которых законные представители смогут осуществить продажу имущества несовершеннолетнего ребенка.

Любое требование органов опеки является обязательным для выполнения. В противном случае, неизбежно судебное разбирательство, административная, и даже уголовная ответственность.

Как получить согласие от органов опеки на сделку?

Если законные представители ребенка запланировали продажу квартиры с его участием, то первым делом им необходимо проконсультироваться со специалистами органов опеки обо всех нюансах и последовательности действий с их стороны. Если же будущую сделку будет готовить риэлтор, то, при должной компетенции вопроса, как правило, такую консультацию со своими клиентами проводит непосредственно он.

Для получения согласия опеки на ту или иную сделку с участием несовершеннолетних граждан необходимо собрать немало соответствующих документов. Каждый случай индивидуален, поэтому и перечень документов варьируется от ситуации к ситуации, и меняется в зависимости от сложности сделок.

Как правило, органы опеки запрашивают минимальный стандартный пакет документов для разрешения на сделку с отчуждением доли несовершеннолетнего, а именно:

Свидетельство о рождении ребенка, возраста младше 14 лет (или паспорт ребенка возраста 14-18 лет);
Заявление от родителей ребенка и их паспорта (в случае отсутствия одного из родителей, подтверждающий документ – например, свидетельство о смерти родителя, решение суда о лишении родительских прав);
Правоустанавливающие документы по отчуждаемой квартире (например, свидетельство о государственной регистрации права);
Правоустанавливающие документы по квартире, которая покупается взамен (документы, подтверждающие наличие права собственности);
Технический паспорт обоих объектов недвижимости (продаваемого и приобретаемого);
Кадастровые паспорта на обе квартиры, участвующие в сделках;

Кроме стандартных документов, в зависимости от юридической ситуации, запрашиваются и дополнительные, такие как:

Справка из Бюро технической инвентаризации о рыночной стоимости отчуждаемой и приобретаемой квартир;
Выписки из домовой книги;
Копии финансово-лицевого счета;
Реквизиты банковского счета, открытого на имя ребенка (в случае, когда вместо доли в квартире, несовершеннолетнему ребенку перечисляются деньги в пропорциональном размере);
Заявление от несовершеннолетнего гражданина (если он достиг возраста 14 лет).

Собирая перечень необходимых документов, следует запастись и копиями бумаг, так как в некоторых случаях оригиналов будет недостаточно. В сложных ситуациях, требующих дополнительного обсуждения, орган государственной власти «берет» время для вынесения решения: давать разрешение на сделку, либо нет.

Окончательное решение принимает специальная комиссия при муниципалитете, и, в случае положительного решения, выдает специальный документ – разрешение на ту или иную сделку с подписью главы муниципалитета.

В официальном документе должно быть четко прописаны все условия, при соблюдении которых сделка может быть совершена законными представителями.

В каких случаях органы опеки могут запретить продажу?

Если родители (законные представители) решили продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире, следует осознавать, что нет гарантии того, что опека даст «добро» на данную сделку с имуществом. В российской практике существует масса примеров, когда опека запрещает проводить сделку, опираясь на документальные факты и обосновывая свое решение законодательным регламентом.

Основными, и самыми весовыми фактами, влияющими на отрицательное решение органов исполнительной власти, являются:

Нужно ли разрешение опеки на отчуждение имущества ребенка?

Действующее законодательство Российской Федерации определяет, что не только взрослые, но и дети могут быть собственниками объектов недвижимого имущества, а также распоряжаться им (продавать, покупать, обменивать). Но, согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее – ГК РФ), несовершеннолетние дети обладают неполной дееспособностью. Это означает, что для заключения сделки необходимо согласие их законных представителей, то есть родителей, усыновителей или попечителей несовершеннолетнего ребенка.

В Российской Федерации совершеннолетие наступает с 18 лет, то есть с этого возраста человек перестает быть несовершеннолетним и приобретает дееспособность в полном объеме. Дееспособность – это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права (например, право на обращение в суд, избирательное право, право свободно распоряжаться своим имуществом), создавать для себя гражданские обязанности (например, нести ответственность за неисполнение договора) и исполнять их. Несовершеннолетние делятся на малолетних, которым еще нет 14 лет, и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. От имени малолетнего ребенка (до 14 лет) в сделке всегда действуют их родители или другие законные представители. Дети в возрасте от 14 до 18 лет, самостоятельно совершают сделки, расписываются в документах, но делают это с оговоркой, что все их действия происходят с письменного согласия мамы или папы или других законных представителей.

Для продажи недвижимого имущества, принадлежащего гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя. В свою очередь, законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства. Для того, чтобы продать недвижимое имущество, которое является собственностью ребенка в возрасте до 14 лет, также необходимо получить согласие органа опеки.

Для подачи документов в органы опеки и попечительства необходимы паспорта всех участников сделки, подлинники правоустанавливающих документов на продаваемую недвижимость, справка из БТИ, выписка из домовой книги, если ребенок – собственник, но не зарегистрирован в данной недвижимости, сотрудник органов опеки и попечительства формирует пакет документов и передает его на комиссию, действующую при муниципалитете. После изготавливается муниципалитетом распоряжение, в котором четко указываются условия, при соблюдении которых может быть совершена сделка.

Рассматривая вопрос о разрешении на проведение сделок с участием несовершеннолетних, органы опеки и попечительства стараются учесть все факторы, из-за которых в последующем сделка может быть расторгнута, а жилищные права несовершеннолетнего окажутся нарушенными. Главенствующий принцип при принятии положительного решения: доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться. Или вместо приобретения аналогичной доли или жилья органы опеки могут выдвинуть условие о переводе причитающейся ребенку суммы денег на его персональный счет. Если родители считают, что орган опеки необоснованно или неправомерно отказал в продаже имущества несовершеннолетнего, то законом предусмотрено право обжаловать такой отказ в суде.

В соответствии со статьей 37 ГК РФ необходимо получение согласия органов опеки и попечительства не только на продажу имущества несовершеннолетнего, но и на его отказ от своих имущественных прав. Органы опеки проверяют, не нарушены ли имущественные права ребенка. Договор купли-продажи недвижимости, собственником которого является ребенок до 14 лет, подписывает законный представитель, который также должен подписать заявление о государственной регистрации и представить все необходимые документы на государственную регистрацию. Ребенок в возрасте от 14 до 18 лет, подписывает договор и представляет документы на государственную регистрацию самостоятельно (но делает это с оговоркой, что все эти действия происходят с письменного согласия мамы или папы или же других законных представителей).

К документам, предъявляемым на государственную регистрацию перехода права на основании договора купли-продажи квартиры, относятся:

документы, удостоверяющие личность (паспорт для лиц, достигших 14 лет, свидетельство о рождении для лиц от 14 до 18 лет, документы, подтверждающие полномочия опекунов и попечителей, и т. д.;

квитанция об уплате государственной пошлины;

правоустанавливающие документы на квартиру;

разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет;

письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;

разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом;

документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей (решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним);

договор о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, заключенный органом опеки и попечительства и приемными родителями.

Согласие органа опеки необходимо также и на такие сделки с имуществом несовершеннолетнего, как:

— залог недвижимости, собственником которого является несовершеннолетний;

— дарение недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний;

— сдача в наем или в аренду, в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего;

— обмен имущества несовершеннолетнего;

— отказ от преимущественной покупки доли;

— раздел имущества несовершеннолетнего;

— отказ от наследства;

— выдел доли из имущества несовершеннолетнего;

— другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества несовершеннолетнего.

Следует отличать сделку по продаже квартиры, где собственником является несовершеннолетний, от продажи квартиры, где ребенок имеет лишь право пользования, то есть не является собственником. Если ребенок не является собственником жилого помещения, то обращаться в орган опеки за разрешением на продажу не надо. Например, квартира принадлежит мужу и жене, ребенок прописан в квартире. В этой ситуации при продаже жилья посещать сотрудников опеки и попечительства не нужно. Но если в продаваемой квартире проживает несовершеннолетний, который находится под опекой или попечительством, либо ребенок, оставшийся без родительского попечения, и продажа жилого помещения скажется на интересах ребенка, то отчуждение возможно с согласия органа опеки. В данной ситуации интересы ребенка могут пострадать от того, что ему просто негде будет жить. Ведь при продаже квартиры всем прописанным придется сниматься с регистрационного учета по месту жительства.

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать сделки со своим подопечным. Нельзя, например, родителям продать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, так же как и нельзя выкупить квартиру у ребенка. Но родители или другие законные представители вправе подарить квартиру несовершеннолетнему или передать недвижимое и иное имущество в безвозмездное пользование.

Сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, ничтожны, но в интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего.

Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя.

В Семейном кодексе Российской Федерации закреплено важное правило, в соответствии с которым ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители не имеют права собственности на имущество ребенка. То есть если, предположим, родители разводятся, ребенок остается с матерью. В суде делят совместно нажитое имущество, в числе которого – квартира, она будет делиться лишь между отцом и матерью, так как только эти два лица являются собственниками жилого помещения. По общему правилу доли каждого из супругов признаются равными, но суд вправе и отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе, исходя из интересов несовершеннолетних детей.

Если родители сдают в аренду жилое помещение, принадлежащее ребенку, то для этого необходимо согласие органа опеки и попечительства. С дохода, полученного от сдачи этого имущества в аренду, по закону необходима оплата НДФЛ, и обязанность подачи налоговой декларации лежит полностью на плечах законного представителя ребенка.

Нужно ли разрешение опеки на отчуждение имущества ребенка?

За детей младше 14 лет (малолетних) сделки по распоряжению недвижимым имуществом могут совершать от их имени только их законные представители, то есть родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 Гражданского кодекса РФ). Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают указанные сделки с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ).

При этом законные представители не вправе совершать и не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества ребенка без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Само такое отчуждение возможно в определенных случаях, например при перемене места жительства ребенка, необходимости оплаты дорогостоящего лечения и в иных исключительных случаях (п. 2 ст. 37 ГК РФ; ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).
Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли эта сделка интересам несовершеннолетнего, не ущемляет ли его имущественные права или законные интересы. При этом закон не устанавливает конкретных обстоятельств, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки.
На практике органы опеки и попечительства могут дать разрешение на совершение сделки при соблюдении определенных условий, например при приобретении в собственность ребенка иного жилья, которое должно быть равноценным тому, которое принадлежало ему ранее, т.е. не меньшим по площади и стоимости, чем отчуждаемое. Реже органы опеки и попечительства дают разрешение на совершение сделки при условии перечисления денежных средств от продажи квартиры на расчетный счет ребенка в банке.
Чтобы продать квартиру, оформленную на ребенка, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Обратитесь в орган опеки и попечительства за предварительным разрешением на совершение сделки.
Примерный перечень документов в орган опеки и попечительства
Для получения разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки могут потребоваться следующие документы:
1) заявление обоих родителей (или лиц, их заменяющих) (оформляется в органе опеки и попечительства);
2) паспорта родителей (законных представителей);
3) свидетельство о рождении ребенка;
4) согласие ребенка в возрасте от 10 лет на отчуждение квартиры;
5) согласие собственников жилого помещения на отчуждение продаваемой доли жилья (оформляется в органе опеки и попечительства или у нотариуса);
6) копия паспортов всех собственников жилого помещения;
7) свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП);
акт передачи квартиры — в случае приватизации;
9) выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;
10) поэтажный план и экспликация на квартиру;
11) отчет о рыночной стоимости имущества;
12) единый жилищный документ или выписка из домовой книги и финансового лицевого счета;
13) аналогичные документы на приобретаемую квартиру;
14) банковская выписка, подтверждающая факт открытия на имя ребенка расчетного счета (в случае, когда условием выдачи разрешения на совершение сделки является перечисление денежных средств от продажи на счет ребенка).
Срок, в течение которого орган опеки и попечительства должен в письменном виде выдать заявителю предварительное разрешение или отказ в его выдаче, — 15 дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. При этом отказ должен быть мотивирован. Его можно оспорить в судебном порядке (ч. 3 ст. 21 Закона N 48-ФЗ).
Шаг 2. При наличии предварительного разрешения на совершение сделки заключите договор купли-продажи квартиры.
Договор купли-продажи квартиры заключается сторонами в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Он должен содержать данные, необходимые для однозначного установления квартиры (адрес и фактическую площадь), а также ее стоимость (п. 1 ст. 158, ст. ст. 554, 555 ГК РФ; ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Существенным условием договора купли-продажи квартиры является обязательное указание всех лиц, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования этой квартирой после ее приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование квартирой (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Обратите внимание! Нотариальное удостоверение договора облагается государственной пошлиной, размер которой зависит от стоимости имущества (пп. 5 п. 1 ст. 333.24, абз. 2 пп. 5 п. 1 ст. 333.25НК РФ; ПисьмоФНП от 26.01.2016 N 168/03-16-3).
Шаг 3. Подготовьте документы для регистрации перехода права собственности.
Для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру потребуются, в частности, следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ; пп. «а» п. 1 ст. 2, ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ):
1) заявление о государственной регистрации перехода права собственности (заполняется непосредственно перед подачей документов);
2) документы, удостоверяющие личность заявителей, в том числе паспорт ребенка (для детей от 14 до 18 лет) или паспорт законного представителя и свидетельство о рождении ребенка (для детей до 14 лет включительно);
3) свидетельство о государственной регистрации прав собственности ребенка на квартиру или выписка из Единого государственного реестра недвижимости (до 01.01.2017 — ЕГРП);
4) договор купли-продажи (нотариально удостоверенный) и передаточный акт на квартиру. Должно быть представлено не менее двух экземпляров, один из которых — подлинник;
5) разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших возраста 14 лет, или разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на дачу законными представителями (родителями, усыновителями, попечителями) согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;
6) письменное согласие родителей, если объект отчуждается несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;
7) выписка из домовой книги (справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением).
Шаг 4. Подайте совместно с покупателем документы на государственную регистрацию.
Заявление и необходимые документы можно представить в территориальное отделение Росреестра одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ):
— лично (либо через представителя по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра, а также уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
— почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
— в электронной форме через Интернет, в том числе через Единый портал госуслуг и сайт Росреестра.
Госпошлину за государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи уплачивает покупатель. Следовательно, продавец госпошлину не уплачивает.
Размер госпошлины за государственную регистрацию права собственности на квартиру составляет 2000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Обратите внимание! Госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7 при условии подачи заявления о регистрации и уплаты госпошлины через Портал государственных и муниципальных услуг (п. 4 ст. 333.35НК РФ).
Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).
Срок регистрации на основании нотариально удостоверенных документов составляет не более трех рабочих дней с даты принятия Росреестром заявления и необходимых документов, а в случае представления заявления и документов через МФЦ — пяти рабочих дней. Если документы направляются в электронной форме, регистрация осуществляется в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления таких документов (п. п. 9, 10 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ).
Обратите внимание! Продажа квартиры, находившейся в собственности ребенка менее трех лет (если квартира была приобретена в собственность до 01.01.2016) или менее минимального срока, установленного ст. 217.1НК РФ (если квартира была приобретена в собственность после 01.01.2016), влечет обязанность представления налоговой декларации и уплаты НДФЛ (пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229НК РФ; п. 3 ст. 4Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ). При декларировании дохода от продажи квартиры вы вправе заявить имущественный налоговый вычет (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220НК РФ). С момента продажи квартиры прекращается обязанность по уплате налога на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401НК РФ).

Выдача разрешений органа опеки и попечительства на совершение сделок с имуществом, принадлежащим несовершеннолетним, недееспособным и ограниченно дееспособным гражданам

Перечень документов по отчуждению жилого помещения (ипотека)

Перечень документов при одновременной сделке (купля-продажа)

Перечень документов на отказ от преимущественного права (покупка жилья в коммуналке)

Перечень документов по отчуждению жилого помещения (передача доли детям)

В случае передачи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся в залоге банка, необходимо предоставить согласие банка (залогодержателя) с указанием передаваемой доли, а также копию кредитного договора.

Перечень документов по отчуждению жилого помещения (переезд)

Перечень документов по отчуждению жилого помещения (снятие денежных средств для покупки квартиры)

Заявление о выдаче предварительного разрешения (согласия) на продажу недвижимого имущества несовершеннолетнего (малолетнего).

В случае расторжения брака и (или) раздельного проживания родителей подопечного учитывается мнение второго родителя, выраженное в письменной форме. Если после расторжения брака один из родителей проживает за пределами соответствующего муниципального образования Кировской области, необходимо представить его нотариально заверенное согласие на совершение сделки с имуществом подопечного.

Копии паспортов родителей (законных представителей). В случае отсутствия одного из родителей должен быть представлен один из документов: копия свидетельства о смерти второго родителя, копия справки одинокой матери из ЗАГСа, копия решения суда о лишении родительских прав, копия решения суда об ограничении в родительских правах, копия справки о розыске, копия решения суда о признании безвестно отсутствующим, недееспособным.

Копия свидетельства о рождении (паспорта) подопечного.

Копия договора об открытии банковского счета на имя подопечного.

— копии правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности подопечного и других собственников (при их наличии) на отчуждаемое имущество, права на которое не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (в случае, если такие права зарегистрированы, – выписки из ЕГРН);

— копии правоустанавливающих документов на приобретаемое в собственность подопечного недвижимое имущество, право собственности на которое не зарегистрировано в ЕГРН (в случае, если такое право зарегистрировано, – выписки из ЕГРН);

Копия технического паспорта либо кадастрового плана, либо иного документа, который содержит описание отчуждаемого и (или) приобретаемого объекта недвижимости;

Отчет об оценке рыночной стоимости приобретаемого и отчуждаемого недвижимого имущества;

Проект договора купли-продажи недвижимого имущества;

При совершении сделки по отчуждению имущества, связанной с выездом за пределы Кировской области подопечного, дополнительно представляются:

— копия сберегательной книжки, договора банковского вклада или иного документа банка (кредитного учреждения);

— заявление собственника жилого помещения о согласии на предоставление подопечному права пользования жилым помещением до приобретения жилого помещения;

— документы, подтверждающие выезд подопечного в другое государство и осуществление там его прием

Перечень документов при отказе от наследства

Перечень документов при разделе наследства

Заявление обоих родителей (либо лиц их заменяющих) с просьбой о разрешении совершения сделки.

Заявление о согласии ребенка старше 14-летнего возраста на отчуждение жилого помещения.

Копии паспортов обоих родителей. В случае отсутствия одного из родителей должен быть представлен один из документов: копия свидетельства о смерти второго родителя, копия справки одинокой матери из ЗАГСа, копия решения суда о лишении родительских прав, копия решения суда об ограничении в родительских правах, копия справки о розыске, копия решения суда о признании безвестно отсутствующим, недееспособным.

Копия свидетельства о рождении (паспорта) ребенка.

Копия свидетельства о смерти наследодателя.

Копия свидетельства о праве на наследство.

Перечень документов при распоряжении банковскими вкладами (перевод денег)

Заявление о выдаче предварительного разрешения (согласия) на распоряжение банковскими вкладами несовершеннолетнего (малолетнего).

Копия свидетельства о рождении (паспорта) подопечного.

Копия договора об открытии банковского вклада на имя подопечного, либо свидетельство о праве на наследство по закону;

Справка кредитной организации о состоянии банковского вклада, выданная не ранее чем за 5 рабочих дней до даты обращения за предоставлением государственной услуги.

Перечень документов при распоряжении банковскими вкладами (снятие денег для нужд ребенка)

Копия свидетельства о рождении (паспорта) подопечного.

Копия договора об открытии банковского вклада на имя подопечного, либо свидетельство о праве на наследство по закону.

Перечень документов при распоряжении банковскими вкладами (снятие денег с наследства)

Копия свидетельства о рождении (паспорта) подопечного.

Перечень документов при сдаче имущества в аренду

Перечень документов на отчуждение движимого имущества (мена)

Заявление о выдаче предварительного разрешения (согласия) на продажу движимого имущества несовершеннолетнего (малолетнего).

Копия свидетельства о рождении (паспорта) подопечного.

Копия договора об открытии банковского счета на имя подопечного.

Копии правоустанавливающих документов на отчуждаемое и приобретаемое движимое имущество (договор купли-продажи, свидетельство о регистрации транспортного средства, технический паспорт транспортного средства, свидетельство о праве наследования по закону или по завещанию в случаях, если несовершеннолетний стал собственником имущества в результате вступления в наследство)

Отчет об оценке рыночной стоимости отчуждаемого и приобретаемого движимого имущества (иные документы, подтверждающие стоимость движимого имущества).

Перечень документов на отчуждение движимого имущества (продажа)

Копия свидетельства о рождении (паспорта) подопечного.

Копия договора об открытии банковского счета на имя подопечного.

Копии правоустанавливающих документов на отчуждаемое движимое имущество (договор купли-продажи, свидетельство о регистрации транспортного средства, технический паспорт транспортного средства, свидетельство о праве наследования по закону или по завещанию в случаях, если несовершеннолетний стал собственником имущества в результате вступления в наследство)

Отчет об оценке рыночной стоимости отчуждаемого движимого имущества (иные документы, подтверждающие стоимость движимого имущества).

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении услуги

В заявлении и документах, необходимых для предоставления государственной услуги, является наличие в документах подчисток, приписок, зачеркнутых слов, которые не позволяют однозначно истолковать их содержание (п. 2.10 адм. регламента)

Размер платы, взимаемой с заявителя при предоставлении услуги и способы ее взимания

Отчуждение имущества несовершеннолетнего ребенка

Законодательное регулирование

Ограничения по реализации имущества несовершеннолетних

Документы для предоставления в Орган Опеки и Попечительства

Порядок оформления сделки

Особенности в зависимости от типа имущества

Продажа доли несовершеннолетнего: что нужно знать, чтобы не нарушить закон

Специфика владения недвижимостью несовершеннолетним лицом

Особенности продажи недвижимости с участием несовершеннолетних

Как получить согласие от органов опеки на сделку?

В каких случаях органы опеки могут запретить продажу?

Нужно ли разрешение опеки на отчуждение имущества ребенка?

Нужно ли разрешение опеки на отчуждение имущества ребенка?

Полезна ли была статья?