Пиватизация и продажа жилья

Можно ли продать квартиру сразу после приватизации?

Бесплатную приватизацию жилья граждане РФ начали с 1991 года. И в настоящее время приватизация является одним из вариантов приобретения собственной недвижимости. Благодаря этой процедуре многие приобретают статус полноправных собственников жилых помещений.

Оглавление:

Продажа квартиры после приватизации:

Процедура приватизации жилого помещения предполагает узаконивание права собственности на недвижимое имущество (внесение соответствующих сведений в Росреестр). После чего гражданин официально являться собственником с полным правом владения недвижимостью. Следовательно, он в законном вправе распоряжаться помещением по личному усмотрению, т.к. законодательство Российской Федерации не ограничивает права владельца на продажу, аренду, залог, завещание и прочие варианты распоряжение недвижимость, находящийся в собственности, если те не нарушают права иных лиц.

Собственник в праве реализовать приватизированное жилое помещение в любой момент после получения документа из Единого государственного реестра недвижимости, что свидетельствует о праве собственности. В том случае, когда недвижимое имущество находится в собственности сроком до 3 лет при его продаже обязательным является уплата налога на доходы физических лиц в размере 13% от суммы сделки. В таком случае тот факт, кому продается жилье никакой роли не играет (льготы по налогообложению законодательством не предусмотрены).

Когда можно продать квартиру после приватизации, чтобы не платить налог?

Уйти от уплаты налога можно по законным причинам, соблюдая минимальный установленный срок в личной собственности приватизированным недвижимым имуществом, который составляет 3 года начиная от даты выдачи документов удостоверяющих права собственности.

Какие документы нужны для продажи приватизированного жилья?

Чтобы приобрести недвижимость — необходимо иметь лишь документ удостоверяющий личность покупателя. Для собственника, желающего продать жилье, следуют собрать стандартный портфель документов, который включает в себя:

1. Паспорт удостоверяющий личность собственника;
2. Договор приватизации жилого помещения;
3. Свидетельство о праве собственности (в том случае, если процедура приватизация осуществлена до 07.2016 г.);
4. выписка из Единого государственного реестра недвижимости, которая подтверждает право собственности, а также отсутствие либо наличие обременяющих факторов, арестов жилья;
5. Технический паспорт из бюро технической инвентаризации;
6. Выписка из домовой книги;
7. Единый жилищный документ из Единого информационно-расчетного центра;
8. Если продаваемое жилое помещение является совместной собственностью людей находящихся в браке (бывшего супруга), то необходимо нотариально заверенное согласие супруга;
9. Постановление от органа опеки и попечительства, в том случае, когда один из владельцев несовершеннолетнее лицо или несовершеннолетнее лицо зарегистрирован в квартире;
10. Выписка из жилищно-эксплуатационной конторы (ЖЭК) об отсутствии долга по услугам ЖКХ.

Порядок продажи приватизированного жилья

Для того чтобы продать недвижимость необходимо осуществить следующие действия:

1. Предварительно необходимо заключить договор купли-продажи, после чего покупатель вносит задаток. Данное действие не обязательно, однако, в том случае когда процедура приватизации не осуществлена, а владелец жилья уже имеет покупателя. Подписав предварительный договор продавец и покупатель недвижимости обозначают серьезность своих намерения на дальнейшее заключение договора купли-продажи по уже оговоренной стоимости.

2. Далее собственник должен получить выписку, которая является подтверждением права собственности на недвижимость, из ЕГРН. Данный документ выдается в Росреестре на основании имеющихся документов для приватизации.

3. Владелец жилья подготавливает портфель необходимой документации для проведения сделки.

4. Заключение договора купли-продажи. Договор должен содержать пункт об обоих сторонах сделки, данные их паспортов, дату и адрес заключения договора, подробное описание предмета сделки (кадастровый номер квартиры, площадь помещения, количество жилых комнат, полный адрес, этаж и иные характеристики недвижимости), стоимость сделки и порядок расчета, обязательное указание на отсутствие долгов и прочих обременяющих обстоятельств. Договор подписывается обоими сторонами сделки. Договор купли-продажи может дополняться иными пунктами исходя из усмотрения сторон.

5. Нотариальное заверение договора вовсе необязательное условие, но по желанию сторон такой вариант допускается. Нотариальное заверение данного документа имеет ряд преимуществ: снижает до минимума варианты возможного оспаривания сделки и приводит к нулю возможность мошенничества. При необходимости нотариус может принимать участие при передаче денежных средств от покупателя к продавцу.

6. Стороны обязаны оформить передачу прав собственности от бывшего владельца недвижимости к настоящему в Росреестре. Обе стороны сделки составляют заявление, к которому прилагают заключенный ранее договор купли-продажи.

7. В результате покупатель получает на руки выписку из ЕГРН, а которой он указан как правообладатель на владение приобретенной недвижимости.

Кто имеет право проживать в приватизированной квартире после продажи?

В случае, когда один из зарегистрированных на жилой площади не участвовал в процессе приватизации, та он обладает правом пользоваться жилой площадью, но не распоряжаться таковой. Покупать такое жилье соглашаются не многие покупатели, т.к. новый владелец будет не вправе выселить и выписать проживающего в приобретенном недвижимом имуществе даже принудительно.

Если жилец не желает выписаться добровольно, то решить этот вопрос провести только в суде. Этот процесс требует наличия определенных условий:

1. жилец длительный период не проживает на жилой площади;
2. жилец на постоянной основе проживает по другому адресу;
3. добровольная смена жительства;
4. долг по части коммунальных платежей проживающего.

Особенности процедуры купли-продажи

В некоторых случаях в процессе приватизации возникают сложности. Наиболее распространенной причиной казусов является статус юридического лица владельца собственности или зарегистрированного жильца, реже сама жилплощадь, а также затрагивание интересов проживающих лиц не достигших совершеннолетия. В каждом конкретном случае процесс заключения сделки будет несколько разниться.

При долевом владении:
Когда в процедуре приватизации принимают участие двое и более человек, тогда каждый их них получает статус собственника жилья и получает во владение определенной часть площади в данном недвижимом объекте. Продать подобное жилье будет возможным лишь в случае согласия каждого собственника. И только при таком условии возможно проведение сделки.
В иных случаях процесс продажи осуществляется стандартным путем. При том остальные владельцы обладают первостепенным правом распоряжения собственностью, если один из них продает свои часть площади. Для того, чтобы продать часть недвижимости третьим лицам, владельцу необходимо подтвердить, что остальных собственники долей не желают покупать его часть.

Если прописан жилец:
Когда в квартире имеется прописанные жильцы, то ситуация осложняется в разы. В этом случае учитываются некоторые аспекты:
1. если в процессе сделки проходит обычная квартира, то зарегистрированный человек незамедлительно выписывается, или же это осуществляет суд;
2. если недвижимость приватизирована, то добиться выселения будет сложно даже путем судебных тяжб. Чтобы обезопасить себя покупателю необходимо заранее попросить у продавца перечень прописанных на жилой площади, еще до начала оформления договора сделки и получения права собственности.

Сложной является ситуация, в которой в процессе приватизации кто-либо из зарегистрированных в квартире не принял участие ил же вовсе отказаться приватизировать жилье. Тогда возрастает риск отмены заключения сделки. При этом не важно, какое количество времени прошло после оформление документов о приватизации.

Если в процессе сделки принимает участие несовершеннолетний
Не редко случаются ситуации, при которых прописанным в квартире является несовершеннолетний, который не является собственником жилья. Для решение данного вопроса несовершенно летнего необходимо зарегистрировать по иному адресу в срок до завершения сделки.

Просто так, выписать несовершеннолетнего проживающего невозможно, а в случае если лицо не достигла 14 лет, то ребенок должен быть зарегистрирован по одному адресу в родителями.

Когда владельцем жилья является сам несовершеннолетний, тогда для продажи недвижимости необходимо согласие от органов опеки. А ребенку обязано быть приобретено жилье, равноценное продаваемому, в котором несовершеннолетний собственник будет иметь долю равную продеваемой. Условия для жизни ребенка не должны быть хуже предыдущих.

Продажа жилья пенсионеркой

Лица официально вышедшие на пенсию получают ежемесячный доход, который не подлежит обложению НДФЛ (13%), в таком случае воспользоваться вычетом пенсионеры могут если перенесут его на предыдущие периоды (не более 3 лет).

Возможно ли продать не приватизированную квартиру?

Исходя из юридической точки зрения продажа не приватизированной квартиры невозможна, поскольку она в собственности физического лица не находится.
Однако из такой ситуации возможно найти подходящие варианты выхода, которые позволяет законодательство. Большинство из подобных вариантов продажи строятся исключительно на полном доверии среди сторон которые заключают сделку, либо занимают относительно долгий промежуток времени.

Подобные варианты продажи жилья являются крайней редкостью и зачастую используются в тех случаях, если покупателю по неким причинам необходим конкретно данный объект недвижимости.

Среди основных причин выделяют следующие:

• Переоформление договора соц.найма на продавца является одним из путей продажи квартир. При это варианте покупатель осуществляет передачу денежных средств «продавцу», а тот в своем случае выписывается из продаваемого жилья. Затем покупатель в одиночку продолжает занимается процессом оформления документов приватизации недвижимости на свое имя;
• Более распространенным вариантом является общее заключение приватизации покупателя и продавца. Покупатель вносит аванс за покупку жилого помещения, денежные средства которого будут использованы для оформление необходимых документов и оплаты государственной пошлины. Незамедлительно после этого, лицо продающее недвижимость оформляет документы по приватизации, затем проводится сама купля-продажа и в результате квартира окончательно переходит покупателю;
• Еще одним вариантом продажи не приватизированной квартиру является обмен. Некоторое время назад это был весьма популярный вариант смены жилья на более подходящее. Поскольку это был единственный возможный вариант для того, чтобы поменять жилплощадь. Сейчас этим способом пользуются крайне редко. Причиной данного явления является уменьшения числа социального жилья. Помимо этого продажа жилого помещения предполагает выручку денежных средств в оговоренном объеме.

Для того, чтобы произвести покупку беспрепятственно, была продумана схема, в которой привлечены агентства по недвижимости и буферное жилье.

Покупатель определяет понравившуюся недвижимость, которая на время заключения сделки не приватизирована квартиру, но он желает ее которую приобрести. Затем он приходит с обращением в агентство недвижимости, где приобретает буферное жилье.

Данное жилье равноценно по стоимости интересующему покупателю объекту недвижимости. После чего обе стороны осуществляют обмен квартирами, и в результате покупатель выступает в роли нанимателем того же не приватизированного объекта недвижимости.

«Продавец» в последствии продает ему буферное жилье, а агентство выручает причитающуюся денежную сумму. Покупатель оформляет приватизацию квартиры и становится ее полноправным собственником. Однако, из-за сложности воплощения при проведении сделки покупки жилья данный способ используется крайне редко.

Хочу продать приватизированную квартиру: тонкости и нюансы

Казалось бы, простой вопрос – как продать приватизированную квартиру? Но ответить на него сможет далеко не каждый, в том числе и тот, кто уже хоть раз продавал или покупал недвижимость. Данные сделки, несмотря на всю свою схожесть с куплей-продажей квартир, полученных иным способом (как продать квартиру мы писали здесь), обладают рядом особенностей. Именно их мы и рассмотрим в рамках данной статьи.

1. Можно ли продать приватизированную жилплощадь
2. Основные нюансы заключения сделки
3. Как продать приватизированную квартиру: пошаговая инструкция
   1. Шаг 1. Принятие решения о продаже
   2. Шаг 2. Снятие обременений
   3. Шаг 3. Поиск покупателя
   4. Шаг 4. Оформление сделки

   Можно ли продать приватизированную жилплощадь

   Разобравшись с тем, как именно происходит приватизация (об этом читайте тут) и даже преодолев возможные отказы (этому посвящен этот материал), человек становится полноправным собственником приватизированной жилплощади. Это значит, что он вправе владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимость. То есть совершать с ней любые сделки, будь то:

   • сдача в аренду;
   • продажа;
   • обмен;
   • дарение.

   Но данный вид сделок обладает рядом специфических нюансов, которые обязательно нужно учитывать при выставлении жилья на продажу.

   Основные нюансы заключения сделки

   Все особенности данного вида сделок можно выразить, буквально, в 3-х пунктах.

   1. Квартиры (как правило) имеют несколько собственников. Ведь приватизация осуществляется исключительно с согласия всех зарегистрированных в жилье. И каждый из них получает свою долю сообразно количеству участников приватизации. Следовательно, почти все приватизированные квартиры находятся в долевой собственности.
   2. У квартиры может быть обременение. Речь идет не только о зарегистрированных в жилье несовершеннолетних (которых не так-то просто и выписать, если что-то пойдет не так) или аресте. Дело в том, что отказывающийся от участия в приватизации человек получает право бессрочного проживания в квартире, даже после заключения договора купли-продажи (далее – «ДКП»).
   3. Особенности налогообложения по факту продажи квартиры предполагают, что при продаже в течение 3-х лет после приватизации придется уплатить налог в размере 13% от суммы сделки. Если же времени прошло больше, то ДКП не облагается подоходным налогом.

   Как видно, купля-продажа приватизированной квартиры отличается повышенным риском в сравнении с жильем, обретенным продавцом на иных условиях. Соответственно, к ее реализации придется подойти ответственно и привлечь юриста, который будет вести сделку. Сама же по себе купля-продажа выполняется в несколько этапов.

   Как продать приватизированную квартиру: пошаговая инструкция

   Условно, всю процедуру продажи квартиры можно подразделить на несколько этапов. На каждом из них продавцу потребуется помощь профессионала, например, риэлтора, а лучше – юриста. Но чтобы представлять процедуру, мы решили описать ее в виде пошаговой инструкции.

   Шаг 1. Принятие решения о продаже

   Как уже говорилось, квартира попадает в общую долевую собственность, поэтому решение всем совладельцам придется принимать сообща. Конечно, можно продать лишь долю в праве на квартиру (об этом можно прочитать здесь). Но в большинстве случаев продается жилплощадь целиком.

   На квартиру потребуется целый пакет документов. В частности, нужно:

   • выписка из ЕГРН;
   • кадастровый паспорт и техплан квартиры;
   • правоустанавливающие документы;
   • согласие на отчуждение имущества;
   • разрешение от органов опеки при участии в сделке несовершеннолетних или недееспособных граждан.

   Как только документы собраны, обсуждаются условия сделки, и производится оценка квартиру. Здесь можно пойти 2-мя путями – посмотреть схожие объявления или же обратиться к риэлтору.

   Шаг 2. Снятие обременений

   Квартиры с обременением редко когда продаются. Поэтому основной задачей продавцов станет снятие обременений и согласование сделки с органом опеки, если совладельцем (или лицом, имеющим право бессрочного проживания) выступает несовершеннолетний или недееспособный гражданин.

   Шаг 3. Поиск покупателя

   Как правило, квартира выставляется на продажу через агентство, либо же соответствующее объявление размещают в сети интернет, в периодических специализированных печатных изданиях. Словом, задействуют все каналы, включая родственников и знакомых.

   Шаг 4. Оформление сделки

   Если покупателя устраивают условиях сделки (или он предлагает свои, которые устраивают продавцов), начинается оформление ДКП. Оно происходит в 3 этапа:

   • заключение предварительного ДКП, внесение аванса;
   • заключение основного ДКП;
   • передача собственности, оплата по договору.

   Важно! Подробней о заключении договора купли-продажи читайте здесь, а мифы, связанные с данными сделками, рассмотрены в этом материале.

   Поскольку сделки с недвижимостью подлежат обязательной регистрации, участникам придется обратиться в Росреестр. Но при определенных условиях регистрация производится нотариусом, который удостоверяет ДКП.

   Можно ли продать приватизированную квартиру с обременением

   Все вышесказанное относится к квартирам, которые не имеют определенных обременений. Но что делать, если в квартире прописан человек, который отказался от участия в приватизации? Поскольку в соответствии с законом данное лицо сохраняет за собой право бессрочного проживания в квартире, принудительно выписать его не удастся.

   Этот момент серьезно настораживает всех покупателей. Однако сам факт регистрации и права проживания никак не влияет на возможность совершить сделку. Но каким-то образом указать в ДКП положение о том, что после продажи данное лицо выпишется добровольно, невозможно. Нельзя предусмотреть и иные варианты его выселения.

   Поэтому чисто технически это не является препятствием для совершения сделки. Но с «житейской стороны», вряд ли кто-то согласится приобретать жилье с подобным обременением.

   К юристам часто обращаются с вопросом: хочу продать приватизированную квартиру, но долей в праве обладает несовершеннолетний, как быть? Это очень важный момент. Права недееспособных и несовершеннолетних подлежат особенной государственной защите.

   Для выписки недееспособного или несовершеннолетнего (даже если он не владеет долей в квартире) обязательно потребуется разрешение органов опеки. И если чиновники сочтут, что регистрация по новому адресу негативно скажется на качестве жизни «подопечных», своего согласия они не дадут. Сделка станет попросту невозможной.

   В связи с частым обновлением законодательства и юридической уникальностью каждой ситуации,
   мы рекомендуем получить бесплатную телефонную консультацию юриста. Свой вопрос Вы
   можете задать по номеру горячей линии 8 (800) 555-40-36 или написать его в форме ниже.

   Квартира после приватизации: через сколько можно ее продать и как лучше это сделать?

   

   Одним из способов приобрести жилое помещение в собственность – это его приватизация. Государство позволяет безвозмездно получить квартиру, занятую по договору социального найма, в собственность. После этого приватизированную квартиру можно продать другим лицам по типовому договору купли-продажи. Но прежде чем выкладывать объявление, необходимо учесть некоторые нюансы.

   Что это такое?

   В соответствии с Законом РФ №1541-1 от 04.07.1991 г. под приватизацией, в частности, жилищного фонда, понимается безвозмездная передача жилых помещений, принадлежащих государству или муниципальному образованию, в которых граждане проживали на добровольной основе по договору социального найма жилого помещения. Остальное государственное и муниципальное имущество, не относящееся к жилым помещениям, отчуждается на возмездной основе.

   Через сколько лет можно реализовать?

   После того как право собственности будет зарегистрировано в Росреестре, владелец приватизированной квартиры наделяется всеми правами:

   • пользоваться помещением (проживать, хранить свою собственность);
   • сдавать под наем или в аренду;
   • вкладывать в уставной капитал организации или закладывать по договору ипотеки;
   • завещать;
   • отчуждать всеми установленными законом способами (продажа, дарение, мена и т.д.).

   На вопросы о том, когда можно продавать приватизированную квартиру, через какое время, можно ли это сделать сразу, есть однозначный ответ. Делать приватизированную квартиру предметом ДКП можно с первого дня регистрации в Росреестре. При продаже приватизированной квартиры, которая находилась в собственности менее 3 лет, собственник обязан уплатить налог 13% с дохода от продажи. Если же после приватизации прошло более 3 лет, продавец освобождается от налогообложения (ст. 217.1 НК РФ).

   Продажа приватизированной квартиры с незарегистрированным правом невозможна.

   Документы

   Для того, чтобы продать квартиру после приватизации понадобится стандартный пакет документов:

   • паспорт собственника;
   • правоустанавливающий документ на квартиру (в данном случае, договор приватизации);
   • свидетельство о праве собственности (если приватизация производилась до июля 2016 года);
   • справка ЕГРН, подтверждающая право собственности, отсутствие или наличие обременений и арестов;
   • технический паспорт из БТИ (тех. план и экспликация);
   • выписка из домовой книги;
   • единый жилищный документ из ЕИРЦ;
   • нотариально заверенное разрешение супруга (бывшего супруга) на продажу, если квартира является совместной собственностью супругов;
   • разрешение от органа опеки и попечительства, если один из собственников несовершеннолетний или ребенок просто зарегистрирован в квартире;
   • справка из ЖЭК об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ.

   Как осуществить продажу?

   Общие этапы условно можно разделить:

   1. Преддоговорная стадия. Продавец показывает покупателю квартиру, рассказывает подробную информацию о ней. Стороны обговаривают условия будущего заключения договора устно или подписывают предварительный договор с предоплатой.
   2. Предоставление продавцом необходимых документов в оригинальном экземпляре, либо их нотариально заверенных копий с последующим предоставлением оригиналов.
   3. Подписание договора.
   4. Нотариальное заверение по желанию сторон или в обязательном порядке, если:
   • осуществляется продажа доли несовершеннолетнего;
   • или недееспособного (ограниченно дееспособного) лица;
   • продается доля из общей долевой собственности.

   Только что приватизированной недвижимости

   После процедуры отчуждения государственного или муниципального имущества в собственность лица, он становится собственником и вправе также продать или иным образом передать квартиру другим людям.

   Условно периодом «сразу после приватизации» можно считать налоговые 3 года.

   Долевой собственности

   При отчуждении доли собственник должен учитывать положения ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве ее выкупа владельцами других долей. Для этого продавец должен направить предложение остальным собственником, оставляя установленную рыночную цену.

   В данной ситуации возможно три варианта:

   1. один из собственников откликается на предложение и выкупает долю;
   2. собственники пишут нотариально заверенный отказ или игнорируют предложение в течение 30 дней, что также позволит отчуждать долю иным лицам;
   3. собственники договариваются продать квартиру вместе или каждый свою долю одному или нескольким разным лицам.

   С прописанным человеком

   Сложности при снятии с регистрационного учета возникают, если эти лица попадают в следующие категории:

   • несовершеннолетний (для выписки необходимо получение разрешения органа опеки и попечительства);
   • лица, добровольно отказавшиеся от приватизации, но сохраняющие право проживания (выписка производится по их согласию);
   • наниматели по договору найма жилого помещения (можно снять с учета только после истечения срока, установленного договором);
   • арендодатели по договору аренды (тот же принцип, что и наем).

   Всех остальных собственник вправе снять с регистрационного учета и без их согласия.

   С несовершеннолетним ребенком

   Не имеет значения, является ли ребенок собственником или просто зарегистрирован в жилом помещении, отчуждать такую квартиру и снять его с рег. учета можно только с разрешения органа опеки и попечительства.

   Отчуждать долю несовершеннолетнего можно, если:

   • приобретается жилье взамен;
   • его условия (площадь, внешние характеристики) соответствуют продаваемой квартире или улучшены;
   • проведены все средства коммуникации.

   Также сам договор купли-продажи такой квартиры должен быть заверен нотариусом.

   Основания для снижения налога

   Если продавец не хочет ждать трехлетний период, ему придется смириться с уплатой средств в пользу государства. Однако закон устанавливает основания уменьшить довольно крупную сумму.

   Уменьшаем базу

   В соответствии со ст. 220 НК РФ каждый гражданин вправе получить имущественный налоговый вычет при продаже имущества. Но в соответствии с п. 2 ч. 2 указанной статьи он может вместо вычета уменьшить сумму налога, если доход от продажи жилой недвижимости составил менее 1 млн рублей. Сам размер составляет указанную сумму, а значит, платить налог не придется.

   Уменьшение на сумму расходов

   Также п. 2 ст. 220 НК РФ позволяет вычесть из суммы дохода сумму расходов, которые лицо понес при приобретении собственности. Но так как речь идет о приватизации жилого фонда, которая осуществляется безвозмездно (будущий собственник уплачивал только государственные пошлины и услуги нотариуса или юриста, если они привлекались), о большом уменьшении налога не может идти речи.

   Взаимозачет выплат

   При продаже квартиры и приобретении новой в одном налоговом году (по сделке альтернативной купли-продажи или отдельным договором), то уплата налога от продажи и налоговый вычет (до 2 млн. рублей) от покупки будут осуществляться не по принципу уменьшения базы, а как самостоятельные процедуры.

   Продавцу следует поступить таким образом: заплатить налог, затем получить налоговый вычет, а то и два, если квартира попадает под критерии принципа уменьшения налоговой базы и при следующих условиях:

   • продажа и покупка совершены в один налоговый год;
   • лицо ранее не производило налоговый вычет на приобретенное жилье;
   • квартира куплена у постороннего лица, а не близкого родственника.

   Платят ли пенсионеры?

   Налоговое законодательство не освобождает пенсионеров от уплаты подоходного налога в 13%. В такой ситуации лучше подождать с продажей 3 года, когда такая сделка перестанет считаться с точки зрения закона прибылью.

   Особенности налогообложения

   Если «проигнорировать» требование закона и отказаться от уплаты, наступает ответственность по ст. 122 НК РФ, согласно которой лицо, кроме суммы налога, уплачивает в качестве штрафа:

   • 20% от его суммы – если лицо забыло оплатить налог, уменьшило его или было произведено неправильное исчисление;
   • 40% – если налог не уплачивался умышленно.

   Чтобы избежать налогообложения, заключать договор купли-продажи рекомендуется по истечении установленного ст. 217.1 НК РФ срока.

   Можно ли реализовать неприватизированную недвижимость?

   Формально продать квартиру невозможно, ведь ее собственником до приватизации является муниципальное образование или государство. Однако есть способы, которые помогут передать квартиру в чужие руки и получить за это деньги:

   1. Совершение совместной приватизации с будущим покупателем. По сути, это и есть заключение предварительного договора купли-продажи с предоплатой или ДКП будущей недвижимости. В последнем случае продавец обязуется в определенный срок получить квартиру в собственность посредством приватизации, а затем осуществить переход в пользу продавца, который уже уплатил нужную денежную сумму.
   2. Совершение обмена. Этот процесс более сложный. От будущего покупателя потребуется приобрести буферное жилье на сумму, которую он бы потратил на квартиру продавца. Делается это с помощью агентства недвижимости.

   За кем сохраняется право проживания после продажи?

   Жилищное и гражданское законодательство, а также судебная практика ВС РФ оставляет право пожизненного проживания на основании регистрации для лиц, которые добровольно отказались от приватизации по тем или иным причинам. Как правило, суд не удовлетворяет иски о выселении таких лиц без их желания.

   В самой продаже уже приватизированной квартиры нет никаких сложностей, за исключением системы налогообложения. Если продавец отказывается подождать установленные законом 3 года, ему придется заплатить налог с полученной суммы в размере 13%. Для покупателя в данном вопросе есть риск в виде обременения правом третьих лиц – тех, кто добровольно отказался от приватизации, но имеет право пожизненного проживания в таком жилом помещении.

   Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

   Продажа квартиры после приватизации: через какое время заключать сделку?

   Для того чтобы получить право на продажу квартиры необходимо должным образом оформить права собственности. Стать полноправным владельцем можно только после прохождения процедуры приватизации.

   Приватизация

   Согласно действующему законодательству россияне вправе единожды бесплатно приватизировать свое жилье. Процедура приватизации предполагает перевод квартиры из государственной/муниципальной в частную собственность физлица. Для приватизации квартиры по ФЗ № 1541-1 претендент должен постоянно проживать в данной квартире, участвовать в отношении нее в договоре соцнайма и иметь российское гражданство.

   После этого собственник получает всю полноту прав в распоряжении квартирой.

   Он вправе проживать в ней, сдавать в аренду, передавать по дарственной, оформлять на нее завещание или продавать.

   А если квартира находится в муниципальной собственности, то проживающие там лица пользуются ей по договорам социального найма. Они не вправе заключать в отношении нее сделки купли-продажи, это может делать только муниципалитет.

   Когда можно продать квартиру после приватизации?

   После того как владелец пройдет всю процедуру приватизации жилья, он получает право на продажу. Другими словами, уже в день получения на руки выписки из ЕГРН, где он указан в качестве правообладателя собственник вправе заключить в отношении недвижимости сделку купли-продажи.

   Особенности налогообложения

   Сделка по продаже квартиры относится к налогооблагаемым.

   Это значит, что после получения денег за квартиру продавец должен отчитаться перед ФНС о полученной прибыли и перечислить в бюджет НДФЛ по ставке 13%.

   Россияне могут получить вычет в размере 1 млн.руб. при продаже.

   Это значит, что если квартира была продана за эту сумму или дешевле, то НДФЛ не платится, так как налогооблагаемая база обнуляется. При этом по новым правилам россиян лишили возможности занижать в договоре цену сделки до суммы менее 1 млн.руб. для ухода от налогов. Теперь НДФЛ определяется с учетом кадастровой стоимости квартиры, если цена продажи, указанная в договоре ниже нее. Если же квартира продана по стоимости выше кадастровой, то для расчета налогооблагаемой базы применяется цена из договора.

   Также при владении недвижимостью в течение определенного срока можно получить законное освобождение от налогообложения. В 2017 году в Налоговое законодательство были внесены определенные правки, которые увеличили минимальный срок нахождения недвижимости в собственности для освобождения от НДФЛ с 3 до 5 лет. Оно действует в отношении всех квартир, права собственности на которых были получены после 2016 года.

   Но на приватизированное жилье это правило не распространяется. При переводе квартиры из муниципальной в частную собственность по приватизации собственник для безпрепятственной продажи должен владеть квартирой минимум 3 года. Тогда он выпадает из поля зрения налоговиков.

   Например, квартира была приватизирована в 2016 году. Начиная с 2019 года, ее владелец может продавать жилье без уплаты НДФЛ независимо от цены сделки. Поэтому целесообразно подождать истечения налогооблагаемого периода, чтобы избежать переплаты налога в бюджет.

   Но если же ждать у владельца нет возможности, то налог рассчитывается как (стоимость квартиры-1 000 0000 рублей)*13%.

   Если новая квартира будет куплена налогоплательщиком взамен старой в одном налоговом периоде, то у него также появляется возможность избежать налогообложения.

   По закону россияне могут получить возврат по НДФЛ в размере 13% от стоимости купленной недвижимости в рамках имущественного вычета.

   Но его предельный размер составляет 260 тыс.руб. (13% от 2 млн.руб.). Когда размер вычета превысит НДФЛ с продажи, налог можно не платить.

   Приведем пример. Иванов продал после приватизации квартиру за 1 800 000 руб. Он должен перечислить в бюджет налог в размере 234 тыс.руб. Но в том же году он приобрел недвижимость за 2 500 000 руб. За купленную квартиру ему полагается вычет в размере 260 тыс.руб. (максимальное значение). Получается, что НДФЛ Иванову платить не нужно. Более того, он должен получить доплату из бюджета в размере 26 тыс.руб.

   Продажа приватизированной квартиры

   Продажа приватизированной квартиры предполагает прохождение следующих этапов:

   1. Заключение предварительного договора купли-продажи, внесение задатка или аванса покупателем. Этот этап не является обязательным, но он необходим, если процедура приватизации еще не пройдена, а продавец уже нашел покупателя. Заключая предварительный договор стороны фиксируют свои намерения заключить договор купли-продажи в перспективе по оговоренной цене.
   2. Получение продавцом выписки из ЕГРН, которая с 2017 года подтверждает права собственности на квартиру взамен ранее выдаваемого свидетельства. Выписка выдается в Росреестре на основании поданных документов на приватизацию. Также этот документ служит подтверждением отсутствия обременений и запрета на отчуждение недвижимости.
   3. Подготовка необходимых документов для заключения сделки, включающих: техпаспорт из БТИ, кадастровый паспорт из Росреестра, выписку из лицевого счета/домовой книги.
   4. Подписание договора купли-продажи. Он должен включать обязательное упоминание о сторонах сделки, их паспортные реквизиты; дату заключения договора и место; детальное описание предмета сделки: кадастровый номер квартиры, ее площадь, количество комнат, адрес, этаж и прочие существенные характеристики; цену сделки и порядок взаиморасчетов; указание на отсутствие долгов и обременений; подписи сторон. Остальные пункты включаются в договор по усмотрению сторон.
   5. Договор купли-продажи не подлежит нотариальному заверению, но оно допускается по желанию сторон. Нотариальное заверение сводит к минимуму возможность оспаривания сделки и снижает риски мошенничества. Нотариус также может участвовать при передаче денег от покупателя к продавцу.
   6. Стороны должны оформить переход прав собственности от продавца к покупателю в Росреестре. Для этого они пишут в организации заявление и прилагают договор купли-продажи. За указанную процедуру взымается госпошлина в размере 2000 руб.
   7. Покупатель получает выписку из ЕГРН, где он указан в качестве правообладателя.

   Как отвечать на вопросы на собеседовании при устройстве на работу вы узнаете в нашем материале.

   Вся нужная вам информация по расчету больничного листа находится на нашем ресурсе. Целевая статья, написанная нашими профессионалами, содержит всю информацию на эту тему.

   Как решить вопрос с оплатой больничного уже после вашего увольнения — читайте тут.

   Особенности продажи

   В некоторых случаях сделка купли-продажи приватизированной квартиры будет иметь особенности.

   Так, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок и ему принадлежит доля в собственности, то родителям предварительно необходимо получить согласие органов опеки на продажу квартиры.

   При этом в приобретаемом взамен жилье ребенку должна быть выделена доля в собственности, аналогичная по размеру той, которой он владел в приватизированной квартире или превосходящая ее с точки зрения площади.

   Без согласия органов опеки на сделку она будет признана недействительной и аннулирована.

   Обычно квартиранты выписываются из квартиры до заключения сделки купли-продажи. Но в договоре можно предусмотреть обязанность жильцов выписаться после переоформления прав собственности в определенные сроки. Но если прописанные люди не желают добровольно выписываться, это можно сделать в принудительном порядке.

   Но они могут рассчитывать на расселение и предоставление им от государства социального жилья.

   Если собственников несколько, то перед заключением договора купли-продажи необходимо получить от них согласие на продажу доли. Первоначально продавец части недвижимости должен уведомить всех владельцев о своем желании реализовать свою долю и предложить им воспользоваться преимущественным правом покупки. Только после получения от них официального письменного отказа от покупки продавец вправе заключить сделку с третьим лицом.

   Налог с продажи квартиры: тонкости

   В 2019 году приватизировали квартиру на меня и двух несовершеннолетних детей. В 2020 году ее продали по единому договору за 1 млн 136 тыс. руб. (кадастровая стоимость – 1 млн 650 тыс. руб.). Надо ли нам платить налог с продажи и с какой суммы?

   В соответствии с п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ) доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика не менее определенного установленного законом срока. Для жилого помещения, право собственности на которое возникло у налогоплательщика в результате приватизации, такой минимальный необходимый срок владения составляет три года с даты государственной регистрации права собственности (пп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). В вашей ситуации право собственности возникло в 2019 году, продажа состоялась через год. В собственности жилое помещение находилось меньше установленного законом минимального срока; стало быть, доходы от его продажи подлежат обложению налогом на доходы физических лиц (далее — НДФЛ).

   Для ответа на вопрос, с какой суммы надо заплатить налог, следует прежде всего обратить внимание на положение абз. 1 п. 2 ст. 214.10 НК РФ, согласно которому если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимости составляют меньше 70% кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на данный объект, то в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта принимаются равными 70% кадастровой стоимости этого объекта. В вашей ситуации 70% от кадастровой стоимости жилого помещения — это 1 млн 155 тыс. руб. (1 млн 650 тыс. руб. х 0,7). Квартира была продана за меньшую сумму (1 млн 136 тыс. руб.); соответственно, исходя из указанной выше нормы законодательства, ваш доход от продажи будет принят равным 1 млн 155 тыс. руб. (т.е. 70% кадастровой стоимости объекта).

   Идем дальше. В соответствии с пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ при определении размера облагаемого налогом дохода налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в связи с продажей имущества. В случае продажи жилой недвижимости (включая приватизированные жилые помещения) размер вычета составляет 1 млн руб. Это означает (согласно п. 6 ст. 210 НК РФ), что налогом будет облагаться только та часть полученного дохода, которая превышает размер вычета. В вашей ситуации НДФЛ будет взиматься с суммы 155 тыс. руб. (1 млн 155 тыс. руб. вашего дохода исходя из 70% кадастровой стоимости — 1 млн руб. имущественного налогового вычета).

   Исходя из налоговой ставки 13%, общая сумма НДФЛ, подлежащая уплате всеми налогоплательщиками (включая несовершеннолетних), составляет (155 тыс. руб. х 13%) 20 150 руб.

   Согласно пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле. Если доли всех сособственников равны (каждому принадлежало по 1/3 доле в праве собственности), то надо исходить из того, что каждый из сособственников получил доход в сумме (1 млн 155 тыс. руб. / 3) 385 тыс. руб. и имеет право на имущественный налоговый вычет в размере (1 млн руб. / 3) 333 тыс. руб. Размер облагаемого дохода каждого из сособственников составит 51 667 руб., соответственно, размер НДФЛ, подлежащего уплате каждым из сособственников, — 6717 руб. (приблизительно).

   Двое из троих сособственников — несовершеннолетние, так что в конечном счете обязанности по уплате НДФЛ возлагаются на их законных представителей. Однако с юридической точки зрения речь идет именно о самостоятельных налоговых обязательствах несовершеннолетних. Поэтому, во-первых, от имени детей должна подаваться налоговая декларация по НДФЛ, а во-вторых, от имени детей должна производиться уплата налога (в качестве плательщика должен указываться сам несовершеннолетний, а не его законный представитель).

   Вы также можете прочитать подробную статью, размещенную на нашем сайте, где рассказывается обо всех нюансах уплаты налога с продажи квартиры.

   Читайте также  Отягчающие обстоятельства при распространении наркотиков?