Порядок изъятия земельного участка

Порядок изъятия земельного участка

Конституция Российской Федерации не только провозглашает принцип равенства всех форм собственности, но и гарантирует неприкосновенность имущества, принадлежащего на праве собственности, а также ее защиту. Ввиду особых свойств земли, как уникального природного ресурса, реализация этих принципов в отношении земельных участков имеет свои особенности.

Порядок изъятия земельного участка

Принудительное изъятие является одним из оснований прекращения вещного права на участок земли и допускается только в случаях, прямо предусмотренных законом. Возможность такого изъятия обусловлена особыми качествами земли и ее целевым назначением.

Основания принудительного изъятия земли у собственника указаны в Земельном кодексе РФ и Гражданском кодексе РФ:

в случае использования его не по назначению или с нарушением законодательства (статьи 284, 285 ГК РФ);
1. Изъятие участка путем обращение на него взыскания на основании судебного решения, вступившего в законную силу (статья 237 ГК РФ);
2. Возмездное изъятие участка в случаях чрезвычайных обстоятельств (статья 51 ЗК РФ);
3. Изъятие участка в виде санкции за совершенное собственником преступление (статья 50 ЗК РФ);
4. Возмездное изъятие (выкуп) участка для государственных или муниципальных нужд (статья 49 ЗК РФ).

Преимущества компании

Включите звук на видео!!

Консультация юриста по земельным спорам бесплатно

Бесплатная горячая линия
(Москва и регионы РФ)

Консультации в мобильном приложении

Федеральным законом от 31 декабря 2014 года № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» были установлены новые правила изъятия земельных участков у правообладателей по указанным выше основаниям. Если раньше законодательство разделяло субъектов права в зависимости от конкретного вида права (собственность, аренда, иные виды пользования), то сейчас для целей изъятия участков все эти субъекты объединены понятием «правообладатели».

Одним из главных условий существования права собственности за землю является ее использование по целевому назначению и с соблюдением требований законодательства. Гражданский кодекс РФ предусматривает, что нарушение этих базовых правил влечет изъятие участков в следующих случаях:

1. Участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства или для целей строительства, может быть изъят при условии не использования его для указанных целей в течение более чем трех лет.
2. Участок используется с грубым нарушением правил, предусмотренных законодательством (не в соответствии с установленным целевым назначением; с ухудшением качественных свойств земли).

Данные основания изъятия распространяются не только в отношении права собственности, аналогичные правила действуют в отношении иных прав (аренды и т.д.). Изъятие участков в этом случае осуществляется в следующем порядке:

1. Правообладатель привлекается к административной ответственности с выдачей предписания об устранении нарушений законодательства;
2. Материалы о возможности принудительного изъятия направляются в орган исполнительной власти для последующей передачи в суд;
3. В случае, если основания для изъятия участка не устранены правообладателем, суд имеет право вынести решение об изъятии участка путем продажи с публичных торгов.

Начальная цена публичных торгов определяется рыночной стоимостью земли, а средства, вырученные от продажи участка на торгах, выплачиваются предыдущему собственнику за вычетом расходов на проведение торгов.

Изъятие участка по решению суда об обращении взыскания на имущество собственника производится в рамках исполнительного производства. Участок подлежит продажи путем открытых торгов, а если сумма вырученных средств превышает размер долга по судебному решению, разница выплачивается бывшему правообладателю.

Изъятие участка в виде санкции за совершение преступления (конфискация) является безвозмездным. В этом случае бывший правообладатель не имеет права на получение какой-либо компенсации за принадлежавший ему земельный участок.

Статья 51 Земельного кодекса РФ предусматривает примерный перечень условий, при которых допускается временное возмездное изъятие участка у правообладателя (реквизиция):

1. Наличие чрезвычайных обстоятельств (стихийные бедствия, аварии, эпидемии и т.д.);
2. Необходимость защиты жизненно важных интересов граждан и государства от данных обстоятельств.

Реквизиция носит временный характер, после прекращения указанных выше оснований участок подлежит возвращению правообладателю с компенсацией убытков. При реквизиции и невозможности возврата, собственнику возмещается рыночная стоимость изъятого участка.

Основания для возмездного изъятия (выкупа) участков земли для государственных и муниципальных нужд предусмотрены статьей 49 Земельного кодекса РФ:

1. Необходимость выполнения международных обязательств Российской Федерации;
2. Необходимость размещения объектов государственного (муниципального) значения, если иные варианты их возможного размещения отсутствуют;
3. Иные случаи, прямо предусмотренные федеральным законодательством.

Выкуп земли для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, решение об изъятии принимается органами исполнительной власти.

Любое решение об изъятии участка подлежит обязательной государственной регистрации.

Порядок изъятия земельного участка у арендатора

Так как арендатору принадлежит лишь право срочного владения и пользования участком земли, на него не распространяется общее правило изъятия участка, предусмотренное ст. ст. 279, 283 Гражданского кодекса РФ.

Изъятие участка у арендатора осуществляется в следующих случаях:

1. По общим основаниям, предусмотренным для расторжения договора аренды имущества (ст. 619 ГК РФ): существенное ухудшение объекта аренды, существенное нарушение условий договора аренды, нарушение условий о внесении арендной платы;
2. В случае изъятия участка у арендатора для государственных и муниципальных нужд (ст. 46 ЗК РФ). В этом случае возникает определенное противоречие с требованиями гражданского законодательства, ведь арендатор, в отличие от собственника, не получает выкупа за участок земли. Тем не менее, ст. 46 ЗК РФ предусматривает при изъятии участка у арендатора для государственных (муниципальных) нужд выкуп объектов, расположенных на участке и принадлежащих арендатору. Позиция ряда судебных органов о выплате арендатору выкупа за изымаемый участок на данный момент не нашла отражения в законодательстве и применяется лишь по аналогии права с возмещением арендатору убытков, вызванных изъятием.

Процедура изъятия участка у арендатора по указанным выше основаниям не отличается от аналогичной процедуры в отношении собственника, за исключением выплаты выкупной цены.

Порядок изъятия земельных участков для муниципальных нужд

Изъятие участков для государственных или муниципальных нужд может осуществляться в исключительных случаях. В отношении изъятия для муниципальных нужд статься 49 Земельного кодекса РФ (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом № 499-ФЗ) предусмотрены следующие случаи:

1. Строительство и реконструкция объектов местного значения при отсутствии других вариантов их размещения: объекты электро-, газоснабжения, систем теплоснабжения, автомобильных дорог и т.д.
2. Иные основания, предусмотренные федеральными законами.

Решение об изъятии участка в этих случаях принимают органы местного самоуправления на основании утвержденных документов территориального планирования или проектами планировки территорий. Выплата выкупа за изымаемый участок осуществляется за счет средств местного бюджета муниципального образования.

Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд: основания, порядок, условия

Основания изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд

Ст. 49 ЗК РФ устанавливает, что и зъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществл яется в исключительных случаях по основаниям, связанным с:

1) выполнением международных договоров РФ;

2) строительством, реконструкцией объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов:

• объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
• объекты использования атомной энергии;
• объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации;
• объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;
• объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
• линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
• объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения;
• автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

3) иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.

Ст. 15 Федерального закона от 1 декабря 2007 года N 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

П. 10 ст. 32 Жилищного кодека Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ.

П. 9,10 ст. 95 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ.

Ст. 25.2 Закона РФ от 21.02.1992 N 2395-1 «О недрах».

Порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд

Ст. 279 ГК РФ устанавливает, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. Однако, уже в с т. 282 ГК РФ вводится уточнение: «Если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд».

ИМХО: Введение в ГК РФ ст. 282 в ред. Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ противоречит ст. 8 Конституции РФ, нарушая принцип равной защиты всех форм собственности в РФ: ни физическое, ни юридическое лицо не имеют права подать иск о принудительном изъятии земельного участка у государства или муниципалитета, даже в случае его нецелевого использования.

При этом з а земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение (ст. 281 ГК РФ). С роки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд установлен Гл. VII.1 ЗК РФ.

Органы, принимающие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд:

1. уполномоченный федеральных органов исполнительной власти — для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд), в том числе в связи с осуществлением недропользования (за исключением недр местного значения);
2. уполномоченные исполнительные органы государственной власти субъекта РФ — для государственных нужд субъекта Российской Федерации (региональных нужд), в том числе для размещения объектов регионального значения, а также для ведения работ, связанных с пользованием участками недр местного значения;
3. органы местного самоуправления — в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.

Изъятие земельных участков осуществляется по решениям уполномоченных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, которые принимаются:

1. • по их собственной инициативе ;
   • на основании ходатайства об изъятии земельных участков, поданного организацией, указанной в п. 1 ст. 56.4 ЗК РФ (естественные монополии; недропользователи; уполномоченные на это договорами или имеющие лицензии).

С ходатайством об изъятии земельного участка вправе обратиться:

1. организации , имеющие право на обращение с ходатайствами об изъятии земельных участков для федеральных нужд (см. Постановление Правительства РФ от 06.05.2015 N 442 «Об утверждении перечня организаций, имеющих право на обращение с ходатайствами об изъятии земельных участков для федеральных нужд» );
2. орган государственной власти в случаях изъятия земельного участка :
   • изъятия земельного участка для выполнения международного договора;
   • для строительства, реконструкции объекта федерального значения или объекта регионального значения (за счет бюджетных средств — полностью или частично);
3. государственное унитарное предприятие, государственное учреждение в случаях изъятия земельного участка для размещения объекта федерального значения или объекта регионального значения, предусмотренных адресной инвестиционной программой.

Требования к форме и содержанию ходатайства об изъятии, состав прилагаемых к нему документов устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Ходатайство об изъятии земельного участка:

1. может быть подано в отношении одного или нескольких земельных участков;
2. должно содержать цель изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
3. может быть подано или направлено заявителем по его выбору лично или посредством почтовой связи на бумажном носителе либо в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, в срок не более чем 5 рабочих дней со дня поступления ходатайства об изъятии возвращают его без рассмотрения с указанием причины принятого решения при наличии следующих обстоятельств:

1. данные уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления не вправе принимать решение об изъятии земельного участка для целей, указанных в ходатайстве об изъятии;
2. заявитель не является правомочным лицом (предусмотренным п. 1-3 ст. 56.4 ЗК РФ);
3. не представлена схема расположения земельного участка и отсутствует утвержденный проект межевания территории, предусматривающий образование такого земельного участка;
4. ходатайство об изъятии по содержанию или форме не соответствует установленным требованиям.

Условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд установлены ст. 56.3 ЗК РФ, и включают:

1. Изъ ятие земельных участков в целях строительства, реконструкции объектов федерального, регионального или местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории.
2. Решение об изъятии земельных участков для строительства, реконструкции объектов федерального, регионального или местного значения может быть принято не позднее чем в течение 3 лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов.
3. Принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных п. 1, должно быть обосновано :
   • решением о создании или расширении особо охраняемой природной территории;
   • международным договором РФ;
   • лицензией на пользование недрами;
   • решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
4. Изъятие земельных участков осуществляется по решениям уполномоченных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, которые принимаются:
   • по их собственной инициативе ;
   • на основании ходатайства об изъятии земельных участков, поданного организацией, указанной в п. 1 ст. 56.4 ЗК РФ (естественные монополии; недропользователи; уполномоченные на это договорами или имеющие лицензии).
5. Изъятие земельных участков, в результате которого прекращаются право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или право безвозмездного пользования таким земельным участком, может осуществляться независимо от формы собственности на такой земельный участок.
6. Допускается изъятие земельных участков, расположенных на территории одного субъекта Российской Федерации, для государственных нужд другого субъекта РФ в случае, если это изъятие предусмотрено документами территориального планирования субъекта РФ, на территории которого расположены такие земельные участки.

Запрещается изъятие для государственных или муниципальных нужд земельных участков, предоставленных федеральным государственным бюджетным учреждениям, осуществляющим управление особо охраняемыми природными территориями федерального значения, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

Конфискация земельного участка

Все вопросы касаемо использования земельных участков, в частности, их целевого назначения, регулируются ст. 7 Земельного кодекса РФ. Согласно закону земли бывают:

• из водного фонда;
• из лесного фонда;
• из резервного фонда (запасные);
• объектами, относящимися к охраняемым территориям;
• из промышленного фонда;
• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населенных пунктов.

Право пользования земельным участком определено в ст. 42 ЗК РФ, в которой отмечено, что собственники могут использования земельный надел только по целевому назначению, не подлежащему самовольному изменению (данные о земельном участке четко прописываются в кадастровом паспорте и свидетельстве о государственной регистрации). Нарушение законодательства влечет за собой штрафные санкции в соответствии со ст. 8.8. КоАП РФ. Отдельные статьи земельного законодательства регулируют порядок изъятия земельного участка у владельца или собственника. Так, реквизиция участка происходит в соответствии со ст. 51 и ст. 66 ЗК РФ, выкуп участка для нужд государства или муниципалитета регулируется ст. 49 ЗК РФ, выкуп земли ввиду его нецелевого использования – статьями 284-285 ГК РФ. Согласно закону основаниями для изъятия земельного участка могут служить:

• совершение преступления, наказание за которое предусматривает конфискацию имущества;
• реквизиция при возникновение чрезвычайной ситуации;
• выкуп государством или муниципалитетом;
• конфискация земли в связи ненадлежащим использованием;
• изъятие в связи с неисполнением залоговых обязательств по кредитному договору.

В зависимости от обстоятельств, возникших для изъятия земельного участка, законом предусмотрен определенный порядок в каждом отдельном случае. Остановимся более подробно на некоторых из них.

Изъятие земельного участка для государственных нужд

Инициатором процедуры по изъятию земли в данном случае могут быть федеральные органы либо представители местного самоуправления. Закон предусматривает ряд случаев, когда изъятие земельного надела может быть проведено в ускоренном режиме, не прибегая к судебным разбирательствам.

Решение об отчуждении земельного надела государственными органами или муниципалитетом должно быть представлено в письменной форме правообладателю не позднее, чем за 12 месяцев до процедуры изъятия. Изъятие земельного участка государством или муниципалитетом является процедурой не безвозмездной и предусматривает возмещение правообладателю ущерба в качестве компенсации в размере рыночной стоимости участка. Кроме того, владелец недвижимости имеет право на возмещение упущенной коммерческой выгоды. Размер компенсации устанавливается в судебном порядке с учетом рыночной стоимости, оценочной стоимости земли, размера понесенных убытков, которые будет нести правообладатель после отчуждения имущества, размера упущенной выгоды.

Реквизиция земельного участка

Земельный надел может быть реквизирован у правообладателя в связи с возникновением чрезвычайных ситуаций, стихийных бедствий, крупномасштабных аварий, эпидемий. Порядок проведения реквизиции описан в ст. 242 ГК РФ и ст. 51 ЗК РФ. В данном случае изъятие земельного участка является временной процедурой и после устранения последствий от возникновения чрезвычайной ситуации земля возвращается правообладателю.

Конфискация земельного участка

Земельный участок может быть конфискован на основании вынесенного судебного приговора за совершение преступления. Порядок конфискации имущества определен ст. 243 ГК РФ и ст. 50 ЗК РФ.

В случае конфискации земельного участка бывший собственник не получает права на получение компенсации, и в дальнейшем его имущество реализуется на публичных торгах по продаже недвижимого имущества. Земельный участок не может быть конфискован:

• если на территории земли располагается жилой дом или хозпостройки, не подлежащие конфискации;
• если данная земля является объектом ведения подсобных и сельскохозяйственных работ.

Изъятие земельного участка в связи с нарушением использования

Кроме вышеназванных оснований земельный участок может быть изъят в связи с его нецелевым использованием либо использованием с нарушением законодательства, в частности, если данный земельный надел не используется владельцем более 3-х лет (ст. 284 – 286 ГК РФ), чаще всего, данный вопрос касается дачных земельных участков. В названный временной отрезок не входит период, выделенный для освоения земли, а также период, когда использование участка было невозможно в связи с возникновением стихийных обстоятельств, которые бы препятствовали полноценной эксплуатации имущества. Основные признаки ненадлежащего использования земельного надела определены Перечнем, утвержденном постановлением Правительства РФ №369 от 23 апреля 2012 г., и включают в себя:

• высокое содержание сорных трав (более 30%);
• отсутствие факта проведения работ по возделыванию и обработке земельного участка, а также уходе за ним в период владения;
• высокий уровень закустаренности, залесенности или заболоченности;
• ухудшение качества почвы и экологической ситуации в целом, вызванные применением химических средств.

В случае несогласия владельца земельного надела с изъятием имущества, он имеет право подать в суд исковое заявление с требованием о возврате земельного участка.

Порядок изъятия земельного участка

Процедура отчуждения земельного участка в принудительном порядке представляет собой законную юридическую процедуру, которая проводится после проведения проверки уполномоченным государственным органом по земельному контролю земельных наделов, являющихся частной собственностью граждан. В случае выявления нарушений в области использования земельного участка его правообладателю выдается на руки предписание с требованием в определенные сроки устранить нарушения и уплатить штраф, размер которого установлен законом. По истечении выделенного срока контролирующий орган проводит повторную проверку земельного надела и в случае неисполнения требования предписания на владельца участка подается судебный иск. Вынесение положительного судебного решения предполагает изъятие недвижимого имущества у правообладателя и выставление его на публичные торги с целью реализации. Сумма, полученная от продажи земельного участка, передается бывшему владельцу за минусом расходов на подготовку и проведение аукциона.

Ответственность за нецелевое использование земли

Каждый владелец земельного участка должен помнить, что использование данного вида имущества не по целевому назначению, равно как и неиспользование его вовсе, является грубым нарушением земельного законодательства РФ, влекущим за собой административное наказание в виде штрафов, размер которых определяется с учетом кадастровой стоимости надела (если речь идет о землях сельхозназначения), а также, в зависимости от вида и сложности нарушения, наличия или отсутствия кадастровой стоимости и непосредственно категории земельного участка (сельскохозяйственное производство; огородничество или садоводство; строительство (дачные постройки, обустройство фермерского хозяйства, возведение индивидуального жилого строения (ИЖС), ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)). Как правило, большинство нарушений в области использования земельных участков касаются положений по видам целевого назначения. К примеру, земля, приобретенная под статусом «ведение сельского хозяйства» не может быть использована под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). И в случае обнаружения органами самоуправления данного факта нарушения, на владельца земельного участка выписывается штраф и выдается предписание с требованиями об устранении нарушения в определенные сроки. Если собственник не предпринял никаких действий для ликвидации нарушения, контролирующие органы вправе подать на него в суд с требованием об изъятии данного земельного участка.

Штрафы, предусмотренные за нецелевое использование земельного участка, существенно выросли в последние годы и составляют: при наличии кадастровой стоимости:

• для физических лиц собственников земли — от 0,5 до 1% (минимум 10 000 рублей);
• для юридических лиц – до 2% от кадастровой стоимости (минимум 100 000 рублей);

при отсутствии кадастровой стоимости размер штрафа будет фиксированным:

• для физических лиц – от 10 000 до 20 000 рублей;
• для юридических лиц – от 100 000 до 200 000 рублей.

Штрафы за неиспользование земельного надела в течение 3-х лет подряд составляют:

• для физических лиц, собственников участков — до 1,5% от кадастровой стоимости (минимальный размер 20 000 рублей), при отсутствии кадастровой стоимости – до 50 000 рублей.
• для юридических лиц — от 3 до 5%, минимум 400 000 рублей (без кадастровой стоимости от 400 000 до 700 000 рублей).

Штрафы за неиспользование по назначению земель сельскохозяйственного назначения составляют:

• для физических лиц — до 0,5%, (минимум 3 000 рублей)
• для юридических лиц — до 10%, (минимум 200 000 рублей)

Подводя итоги вышесказанному, стоит отметить, что владельцы такого вида недвижимого имущества, как земельный участок, несомненно, не должны доводить ситуации до критического положения и судебных разбирательств. Соответственно, земля должна использоваться своевременно и по назначению, административные штрафы, в случае их наложения органами земельного надзора, должны быть своевременно оплачены. Если все же избежать иска от лица местной администрации не удалось, правообладатель может обратиться в арбитражный суд с требованием о признании незаконным вынесенного ранее решения об изъятии земли, и при наличии основательной доказательной базы, есть возможность добиться отмены постановления.

Изъятие части частного земельного участка для муниципальных нужд.

Подскажите, как проходит процедура изъятия части земельного участка для муниципальных нужд? В каких случаях это возможно?

Процедура изъятия части частного земельного участка для муниципальных нужд.

Порядок изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд регламентирован положениями главы VII.1. Земельного кодекса РФ.

Земельные участки для государственных или муниципальных нужд изымаются при обязательном наличии одного из условий:

— для строительства или реконструкции объектов федерального, регионального или местного значения, предусмотренных документами территориального планирования и проектами планировки территории, но не позднее 3 лет от даты утверждения таких документов;

— для создания или расширения особо охраняемой природной территории;

— для выполнения международного договора;

— для выполнения работ, связанных с пользованием недрами;

— после признания аварийного состояния многоквартирного дома.

Необходимо отметить, в Земельном кодексе отсутствуют положения, допускающие возможность изъятия части земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

В связи с чем, при наличии оснований для принятия решения об изъятии части частного земельного участка, необходимо проработать вопрос о возможности раздела земельного участка, находящегося в частной собственности. В дальнейшем рассмотреть возможность принятия решения об изъятии. Другой вариант: проработать вопрос о перераспределении земельного участка, находящегося в государственной собственности или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, принадлежащих гражданину или юридическому лицу.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть принято федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов федерации или органами местного самоуправления, причем решение об изъятии органы власти принимают не только по своей инициативе, а также по ходатайству субъектов естественных монополий, недропользователей и иных организаций (п. 4 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ).

С чего начинается изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд?

Изъятие земельного участка начинается с выявления лиц, которым он принадлежит.

Для этих целей орган, принимающий решение об изъятии, направляет запрос в Росреестр, а если такой запрос не дал результатов – в архивы, органы государственной власти, органы местного самоуправления, в распоряжении которых могут находиться указанные сведения, а также предполагаемым правообладателям изымаемых земельных участков.

Помимо этого, поиски собственников изымаемых участков ведутся посредствам размещения сообщений на своем официальном сайте и на городских информационных щитах не менее, чем за 60 дней до принятия решения об изъятии (ст. 56.5 Земельного кодекса РФ).

Если правообладатели изымаемой недвижимости не были выявлены, уполномоченный орган должен обратиться в суд с заявлением о признании права собственности Российской Федерации, субъекта федерации или муниципального образования на объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемых земельных участках (п. 10 ст. 56.5 Земельного кодекса РФ).

Как уведомляется правообладатель о решении об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд?

В течение 10 дней после принятия решения об изъятии земельного участка уполномоченный орган доводит его до сведения заинтересованных лиц: размещает на своем официальном сайте и в печатных СМИ, направляет копию в Росреестр, правообладателям изымаемой недвижимости и в организацию, подавшую ходатайство об изъятии (п. 10 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ).

Правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения его копии, со дня возврата отправителю заказного письма, или со дня направления письма на электронную почту (а если нет сведений о месте его проживания или адресе «электронки» — со дня опубликования решения об изъятии).

Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия и может быть обжаловано в суд (п. 13-14 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ).

Соглашение об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд

Соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Если лицу принадлежат земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества, соглашение об изъятии недвижимости заключается в отношении всех принадлежащих данному лицу и подлежащих изъятию объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 56.9 Земельного кодекса РФ).

При наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, в соглашении об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление им земельных участков или иных объектов недвижимости взамен изымаемых. К таким отношениям применяются правила гражданского законодательства о мене.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд

О принудительном изъятии речь пойдет в том случае, если властям не удалось договориться мирным путём с собственником (правообладателем) о выкупе его земли. Тогда производится принудительное изъятие, но по решению суда.

В этом случае сумма выкупа земельной собственности и находящихся на ней построек будет определяться судом при условии предварительного и равноценного возмещения. Это означает то, что за участок власти заплатят по рыночной цене.

Иск в суд о принудительном изъятии орган власти может подать только через 90 дней после того, как собственник участка или его арендатор получит проект соглашения об изъятии земельного участка.

Снятие с государственного кадастрового учета и прекращение государственной регистрации прав на исходные земельные участки, права на которые прекращаются в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд, осуществляются только одновременно с осуществлением государственной регистрации прав на земельные участки, образованные на основании решения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Эта норма действует и в отношении земельных участков, права на которые у граждан или юридических лиц возникают на основании соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд или решения суда о таком изъятии.

Законодателем предусмотрены сроки для исключения по решению государственного регистратора прав из Единого государственного реестра недвижимости дополнительных сведений о решении об изъятии – по истечении трех лет со дня принятия решения об изъятии.

Таким образом, порядок действий выглядит следующим образом:

1) Выявление лиц, земельные участки которых подлежат изъятию для государственных или муниципальных нужд не менее чем за 60 дней до принятия решения об изъятии земельных участков;

2) Принятие ОГВ, ОМС решения об изъятии земельных участков (прикладывается схема расположения ЗУ, если подлежащие изъятию земельные участки предстоит образовать и отсутствует утвержденный проект межевания территории;

3) Подготовка соглашения об изъятии ЗУ

4) Заключение соглашения об изъятии или обращение в суд с иском о принудительном изъятии ЗУ

Важно: В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Изъятие земли государством: что делать собственнику?

Государство не может изъять вашу землю просто так — для этого нужны основания, которые зафиксированы в Земельном кодексе РФ. Вы можете лишиться земли, если:

есть международный договор. Например, Россия и Грузия решили построить дорогу, которая будет их соединять, и она проходит через ваш участок.

За изъятие земли для государственных нужд вам обязаны выплатить компенсацию или предоставить аналогичный по цене земельный участок — вы выбираете один вариант.

Сумма компенсации складывается из рыночной цены участка, стоимости недвижимого имущества на нем и убытков, которые вы понесете. Чтобы рассчитать сумму, делают оценку. Это обязанность госоргана: на оценку у него есть 60 дней до того, как выслать вам документы об изъятии.

Сумма компенсации может быть меньше, чем вы ожидали. Тогда имеете право не соглашаться на выплату. Но свое несогласие нужно обосновать: приложить заключение независимой оценки, показать цены на аналогичные участки. За оценку в этом случае платите сами.

Если орган местного самоуправления не примет ваши доказательства во внимание, то оспорить решение можно через суд.

Изъятие земли у правообладателей для государственных и муниципальных нужд проходит в определенном порядке.

Выносят решение об изъятии. Орган местного самоуправления выносит решение об изъятии. В нем указывают перечень земельных участков, недвижимого имущества, цель изъятия земель и реестр документов, которые обосновывают изъятие. Через 10 дней решения публикуют в СМИ и на официальном сайте госоргана.

Сообщают собственнику о решении. В течение 10 дней с момента принятия решения уполномоченный орган власти направляет копию решения в Росреестр и собственнику. Если у госоргана есть адрес электронной почты правообладателя земли, то могут прислать копию решения на него, если нет — то по почте с уведомлением о вручении.

Адрес собственника уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления узнают в Росреестре. Если там данных нет, то адрес запрашивают в архивах.

Высылают проект соглашения об изъятии. Проект соглашения об изъятии вам направят заказным письмом или привезут лично под расписку. Документ в двух экземплярах с подписью уполномоченного органа. В нем — информация о размере компенсации и сроках выплаты.

Вместе с проектом соглашения вы получите отчет об оценке недвижимости и кадастровый паспорт. Если у вас изымают несколько участков, то будет несколько отчетов и кадастровых паспортов.

Ждут решения собственника. На изучение документов у вас есть 90 дней. За это время надо определиться со своим решением. Вы согласны — подписываете оба экземпляра соглашения и один отправляете обратно.

Если вас что-то не устраивает, то вы можете ничего не подписывать. Но при этом не забудьте отправить ответное письмо и перечислить в нем причины, которые вас не устраивают. Ответить нужно обязательно, иначе вы рискуете получить иск от госоргана.