Права собственников 1/2 доли в квартире
Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество
Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 42
Ч. 1 ст. 42 (в ред. ФЗ от 01.05.2019 N 76-ФЗ) распространяется на правоотношения, возникшие из кредитных договоров (договоров займа), заключенных с заемщиками — физическими лицами, до 31.07.2019.
1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории.
(в ред. Федеральных законов от 02.06.2016 N 172-ФЗ, от 03.07.2016 N 351-ФЗ, от 01.07.2017 N 141-ФЗ, от 29.07.2017 N 217-ФЗ, от 03.08.2018 N 338-ФЗ, от 01.05.2019 N 76-ФЗ, от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:
1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);
5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;
6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
(часть 1.1 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
2. Внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей собственности осуществляется по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности изменяются, на основании документа, содержащего сведения о размере долей. Если изменение размера долей осуществлено вступившим в законную силу решением суда, с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей долевой собственности может обратиться один из участников долевой собственности. В случае нотариального удостоверения соглашения об изменении размера долей с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей долевой собственности может обратиться один из участников долевой собственности или нотариус.
(часть 2 в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Государственная регистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из участников совместной собственности, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между участниками совместной собственности не предусмотрено иное.
4. При продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие:
1) либо извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, за исключением случая, указанного в части 4.1 настоящей статьи;
2) либо отказ остальных участников долевой собственности от реализации преимущественного права покупки доли, оформленный в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода доли в праве общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, и представление документов, подтверждающих указанное в настоящей части извещение, на государственную регистрацию прав не требуется.
(часть 4 в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4.1. В случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте. Данное правило не распространяется на извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения.
(часть 4.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 315-ФЗ)
4.2. В случае, указанном в части 4.1 настоящей статьи, в заявлении о государственной регистрации прав должно быть указано, что уведомление участников общей долевой собственности осуществлялось способом, установленным в части 4.1 настоящей статьи. Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит размещению продавцом на официальном сайте без взимания платы. Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество должно содержать вид объекта недвижимости, кадастровый номер объекта недвижимости, доля в праве на который продается, адрес объекта недвижимости (при его наличии) или иное описание местоположения объекта недвижимости (при отсутствии адреса), указание цены, по которой продается доля, фамилию, имя, отчество продавца доли (для физического лица) или наименование (для юридического лица), адрес электронной почты и (или) почтовый адрес, по которым осуществляется связь с продавцом доли. Порядок размещения извещения о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество на официальном сайте устанавливается органом нормативно-правового регулирования.
(часть 4.2 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 315-ФЗ)
5. Государственная регистрация права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения этого права и обременения такого имущества или сделок с таким имуществом осуществляется на основании заявления, представляемого управляющей компанией, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд. При государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости указывается, что собственниками такого объекта являются владельцы инвестиционных паев соответствующего паевого инвестиционного фонда (без указания имен (наименований) владельцев инвестиционных паев и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). На государственную регистрацию права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения этого права и обременения такого недвижимого имущества или сделок с таким недвижимым имуществом наряду с необходимыми в соответствии с настоящим Федеральным законом документами представляются:
1) выписка из реестра паевых инвестиционных фондов, выданная в установленном Федеральным законом от 29 ноября 2001 года N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» порядке не ранее чем за десять дней до даты представления документов на государственную регистрацию прав;
2) лицензия управляющей компании, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд (подлинник или нотариально удостоверенная копия);
3) правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом (договор доверительного управления паевым инвестиционным фондом) со всеми внесенными в них изменениями, зарегистрированными или согласованными в порядке, установленном Федеральным законом от 29 ноября 2001 года N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах».
(в ред. Федерального закона от 26.07.2019 N 248-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. С заявлением о государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества (имущества общего пользования) собственников недвижимости или приобретенные ими в качестве общего имущества (имущества общего пользования), и (или) о государственном кадастровом учете таких объектов недвижимости от имени указанных лиц обращается представитель, уполномоченный на подачу соответствующего заявления решением общего собрания членов товарищества собственников недвижимости или решением общего собрания собственников недвижимости (в случае, если в соответствии с законом допускается принятие такого решения собранием собственников недвижимости).
Размер государственной пошлины при регистрации доли в праве общей долевой собственности
Согласно пункту 2 статьи 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина уплачивается плательщиком, если иное не установлено настоящей главой. В случае, если за совершением юридически значимого действия одновременно обратились несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях.
Размер государственной пошлины при регистрации доли вправе общей долевой собственности может исчисляться по–разному и зависит как от момента возникновения права собственности, так и от того, все ли сособственники обратились за регистрацией одновременно.
Считаем необходимым акцентировать внимание на необходимость учета критерия одновременности обращения заявителей при расчетеразмера государственной пошлины.
- В случае, когда возникновение права собственности на долю не связано с государственной регистрацией, например: наследование, полная выплата паевого взноса членом жилищного, жилищно — строительного, дачного, гаражного или иного кооператива, государственная регистрация ранее возникшего права общей долевой собственности с каждого сособственника взимается государственная пошлина в полном размере в соответствии с подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), а именно: для физического лица размер государственной пошлины будет равен 2000 рублей; для юридического лица – 22 000 рублей.
Например: свидетельство о праве на наследство выдано 4 наследникам в равных долях (по ¼ доле), то каждый сособственник должен оплатить 2000 рублей. В данном случае абсолютно нет разницы, одновременно обратились все участники долевой собственности или в разное время, в любом случае
с каждого лица взимается полный размер государственной пошлины.
- При обращении за государственной регистрацией права общей долевой собственности, когда предметом договора купли-продажи, дарения, мены, ренты является доля в праве общей долевой собственности (например: представлен договор купли — продажи ½ доли в праве собственности на квартиру или 43/278 долей в праве общей долевой собственности на парковку), взимается государственная пошлина в полном размере, также как и в предыдущем случае от физического лица — 2000 рублей; от юридического лица – 22 000 рублей.
- При обращении за государственной регистрацией права общей долевой собственности, возникающей с момента государственной регистрации (например: по решению суда, на основании договора купли-продажи, дарения, мены, ренты) при взимании государственной пошлины применяется критерий, четко установленный абзацем 2 пункта 2 статьи 333.18 НК РФ, а именно критерий одновременности обращения заявителей:
1) при обращении ОДНОВРЕМЕННО ВСЕХ участников общей долевой собственности с заявлениями о государственной регистрации права общей долевой собственности, при приеме заявлений от всех сособственников, государственная пошлина уплачивается каждым обратившимся лицом в соответствии с подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ в размере, умноженном на размер доли в праве общей долевой собственности.
– приобретаетсяквартира по договору купли-продажи пятью покупателями по 1/5 доле каждым, и все покупатели одновременно обращаются с заявлениями, размер государственной пошлины должен в сумме составить 2000 рублей, т.е. государственная пошлина будет исчисляться следующим образом: 2000 рублей, умноженные на размер доли в праве собственности, т.е. каждым уплачивается государственная пошлина в размере 400 рублей, так как доли равные, то и размер государственной пошлины одинаковый;
– обращаются одновременно все лица, за которыми признано право общей долевой собственности на основании вступившего в законную силу решения суда, в решении суда указано на признание права общей долевой собственности за И.- 2/5 доли в праве, за П. – 1/5 доля, за Б. – 1/5 доля, за Л. – 1/5 доля, размер государственной пошлины должен в сумме составить 2000 рублей, но так как доли не у всех обратившихся заявителей равные, то в данном случае и размер государственной пошлины будет исчисляться исходя из размера доли, а именно 2000 рублей умноженные на размер доли: И. за свои 2/5 доли в праве должен уплатить 800 рублей, П., Б. и Л. по 400 рублей каждый;
2) при невозможности одновременного обращения всех сособственников долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, но когда обращаются несколько сособственников одновременно, например:
– за И., П., Б., Л. признано право общей долевой собственности на основании вступившего в законную силу решения суда, при этом по решению суда признано право на разные доли за И. — 2/5 доли в праве, за П. – 1/5 доля, за Б. — – 1/5 доля, Л. – 1/5 доля, но обращаются за государственной регистрацией своих долей НЕ ВСЕ сособственники ОДНОВРЕМЕННО, а только двое И. за 2/5 долей в праве и П. за 1/5 долей в праве, в данном случае применяем норму установленную абзацем 2 пункта 2 статьи 333.18 НК РФ «если за совершением юридически значимого действия одновременно обратились несколько плательщиков, не имеющих право на льготы, установленные главой 25.3 Налогового кодекса, государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях».
Таким образом, в данном случае вне зависимости от того, что
у обратившихся заявителей по решению суда установлен разный размер долей, так как нет критерия одновременности обращения всех участников общей долевой собственности, размер государственной пошлины в сумме от двоих должен составить 2000 рублей и каждый должен уплатить государственную пошлину в размере по 1000 рублей каждый, т.е. в равных долях.
Рассматривая вышеуказанный пример, обращаем еще раз внимание на то, что при обращении одного из сособственников, например только
И. за государственной регистрацией 2/5 долей в праве общей собственности, взимается государственная пошлина в размере 2000 рублей, вне зависимости от размера доли, соответственно, если отдельно от всех остальных сособственников обратится за государственной регистрацией своей 1/5 доли в праве П., то им также должна уплачиваться государственная пошлина в сумме 2000 рублей.
Вышеуказанное находит свое отражение в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.03.2017 № 302-КГ17-389.
При этом согласно Письму Минфина России от 30.11.2016 N 03-05-06-03/70798за государственную регистрацию доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, возникшей на основании решения суда в отношении одного физического лица, должна уплачиваться государственная пошлина физическим лицом в размере, установленном подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 Кодекса (2000 рублей).
Подготовлено с использованием материалов, размещенных на https://rosreestr.ru
Черняховский отдел Управления Росреестра по Калининградской области
Общая долевая собственность и особенности осуществления правомочий ее участниками
1. Долевому сособственнику принадлежит доля в праве, но не в вещи. Так, в приведенном примере с совместной покупкой квартиры каждый из ее приобретателей является обладателем доли в праве общей долевой собственности на всю квартиру целиком. Но это не мешает последним заключить соглашение об определении порядка пользования жилым помещением, предусматривающее, кто и в какой из трех комнат будет проживать ( ст. 247 ГК), о распределении доходов от использования общего имущества ( ст. 248 ГК), например, посредством сдачи его в аренду и т.д.
2. Владение и пользование имуществом, составляющим предмет общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех сособственников, а в случае возникновения спора — судом по требованию любого из них. Каждый из долевых сособственников вправе претендовать на владение и пользование частью общего имущества, соразмерной принадлежащей ему доле. Если кто-либо из сособственников владеет и (или) пользуется частью общего имущества, не соответствующей размеру его доли, это несоответствие должно быть компенсировано. Порядок пользования общим имуществом может определяться и сложившимся обычаем ( п. 2 Постановления Пленума ВС РФ N 25).
Расходы на содержание общего имущества участники долевой собственности также несут пропорционально размеру своих долей ( ст. 249 ГК). При этом по общему правилу обязанность нести бремя содержания общего имущества не зависит от того, пользуется им сособственник или нет.
3. Распоряжение общим имуществом, как правило, осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности ( п. 1 ст. 246 ГК), при недостижении такого соглашения определить порядок распоряжения общим имуществом по суду закон не позволяет, поскольку это было бы слишком грубым вмешательством в сферу автономии воли сособственников.
Вместе с тем долей в праве общей собственности каждый из ее участников может распоряжаться по своему усмотрению, с учетом права остальных сособственников на преимущественное приобретение отчуждаемой доли — при ее возмездном отчуждении ( п. 2 ст. 246 ГК) постороннему лицу.
Так, право преимущественной покупки у сособственников возникает при продаже одним из них своей доли в праве общей собственности, за исключением случаев продажи доли с публичных торгов (с учетом правил ст. 255 ГК) и продажи доли в праве общей собственности на земельный участок при одновременной продаже части расположенного на таком участке здания или сооружения либо помещения в них.
Для обеспечения преимущественного права покупки сособственник, желающий произвести отчуждение своей доли третьему лицу, обязан известить других участников долевой собственности о своем намерении продать долю, с указанием цены и других условий продажи. Извещение должно совершаться в письменной форме и быть полученным адресатом (с учетом п. 1 ст. 165.1 ГК). Если остальные сособственники в течение месяца — при продаже недвижимости или в течение 10 дней — при продаже движимого имущества с момента их извещения откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю (в том числе проигнорировав сообщение о продаже), то продавец сможет продать свою долю на указанных в сообщении условиях третьему лицу. Причем сроки эти являются пресекательными, что означает прекращение преимущественного права с их истечением.
При нарушении продавцом названной обязанности любой из участников долевой собственности вправе в течение сокращенного срока исковой давности — трех месяцев — по суду требовать перевода на него прав и обязанностей по сделке, т.е. последняя недействительной не признается, происходит лишь изменение субъекта на стороне покупателя (см. п. 14 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ N 10/22, п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ N 4).
В силу п. 5 ст. 250 ГК вышеперечисленные правила распространяются и на договор мены (но если доля обменивается на какую-либо уникальную вещь, например жилой дом или оригинал картины известного художника, остальные сособственники вряд ли смогут реализовать свое право преимущества; это, однако, не значит, что их не нужно уведомлять о предстоящей мене).
Исключена реализация права преимущественного приобретения при внесении доли в праве общей собственности в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества (см. Определение Верховного Суда РФ от 11 марта 2014 г. N 56-КГ13-12) в случае ее отчуждения в рамках отношений пожизненного содержания с иждивением ( п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ N 4).
4. Как следует из п. 1 ст. 24 Закона о регистрации прав на недвижимость, сделка о продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу подлежит заключению в нотариальной форме. Также нотариального удостоверения требуют сделки по продаже земельных долей ( п. 3 ст. 24.1 Закона о регистрации прав на недвижимость).
В отличие от общего правила п. 1 ст. 223 ГК доля в праве собственности переходит ее приобретателю по договору с момента его заключения. В случае если сам договор или переход права, доля в котором приобретается, требуют государственной регистрации, момент перехода соответствующей доли связывается с моментом такой регистрации ( ст. 251 , п. 2 ст. 223 , ст. ст. 8.1 , 131 ГК).
5. Раздел имущества, являющегося предметом общей долевой собственности, осуществляется по соглашению ее участников и влечет прекращение общей собственности. Если только один из субъектов общей собственности желает выйти из состава ее участников, он вправе требовать выдела своей доли в соответствующем имуществе (после выдела между остальными участниками общей собственности отношения долевой собственности сохраняются). По соглашению участников общей долевой собственности выделяющемуся сособственнику вместо выдела натуральной доли другими сособственниками может быть выплачена компенсация ее стоимости.
При недостижении соглашения между сособственниками раздел общего имущества, а также выдел из него натуральной доли осуществляются в судебном порядке.
Следует отметить, что выдел доли из общего имущества или его раздел возможны не всегда. Так, например, в отношении жилого дома они допустимы только при возможности выделения его изолированной части с отдельным входом либо переоборудования соответствующей части дома в изолированную. Если при этом образуемые в результате раздела доли в имуществе не соответствуют размерам долей в праве общей долевой собственности, соответствующая разница компенсируется (см. п. 11 Постановления Пленума ВС СССР N 4).
При определенных обстоятельствах закон в принципе не признает за долевыми сособственниками права на выдел своей доли в общем имуществе в натуре, допуская лишь возможность соответствующей компенсации. Указанное право на компенсацию возникает в следующих случаях:
1) закон не допускает выдела доли в натуре ( абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК);
2) выдел доли в натуре невозможен без несоразмерного ущерба общему имуществу ( абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК), например если он влечет невозможность или неудобство использования имущества по целевому назначению, значительное снижение материальной или художественной ценности последнего (см. п. 35 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ N 6/8, п. 7 Постановления Пленума ВС РФ N 4);
3) по решению суда о выплате такой компенсации независимо от согласия сособственника, заявившего требование о выделе своей доли в натуре, если последняя незначительна, не может быть реально выделена, а интерес выделяющегося сособственника в использовании общего имущества несуществен ( п. 4 ст. 252 ГК, Определение Конституционного Суда РФ от 7 февраля 2008 г. N 242-О-О).
Права собственника доли в квартире: как можно распоряжаться своей недвижимостью?
Владение жилой недвижимостью на правах совместной собственности – не простое дело, особенно, когда речь заходит о совместном проживании в таком помещении или распоряжении им. По закону, если квартира принадлежит нескольким гражданам, то каждый из них имеет равные права в отношении этого имущества. Однако наличие прав на квартиру порождает и обязанности по ее содержанию. Кроме того, существует некоторые правила проживания в помещениях, являющихся объектом совместной собственности.
Права совладельцев долей в жилом помещении
Для понимания, что же такое совместная собственность, обратимся к законодательным актам. Гражданский кодекс содержит целую главу (глава 16), посвященную общей собственности.
Общей собственностью является имущество, которым владеют двое и более человек (ч. 1 ст. 244 ГК). Когда части каждого совладельца четко определены, считается, что имущество принадлежит им на праве долевой собственности. Когда доли не обозначены, то считается, что имущество принадлежит на праве совместной собственности.
Граждане становятся совладельцами совместной собственности в результате заключения договора или по решению суда.
На практике становятся совладельцами совместной собственности в следующих случаях:
- Приватизация квартиры на всех членов семьи;
- Наследование имущества несколькими наследниками;
- Покупка имущества супругами;
- Признание права собственности по решению суда.
Пользование и распоряжение недвижимостью производится всеми совладельцами по соглашению между ними. Обычно это устная договоренность, никаких письменных бумаг при этом не подписывается. Но если не будет достигнуто согласие, то ситуация выносится на рассмотрение суда, который и определяет порядок пользования. В такой ситуации крайне важно соблюдать те условия, которые определены в судебном решении. И обязательно оно к исполнению для всех совладельцев жилья.
При совместной собственности совладельцы вправе претендовать на выдел доли в натуре. Если другие совладельцы препятствуют этому, то включается судебный порядок выдела долей из общего имущества. Стоит учитывать, что нельзя выделить долю в натуральном виде, если из-за этого потеряется ценность целого имущества, будет причинен ему ущерб, невозможно будет его в дальнейшем использовать по назначению. В таком случае совладелец может рассчитывать на компенсацию в денежном выражении от других сособственников. После получения компенсации гражданин теряет все права на долю имущества.
Совладелец может свободно прописаться в квартиру. При этом не потребуется получать согласие других сособственников.
Обязанности собственников долей
Помимо прав на недвижимое имущество, совладельцы несут и обязанности по содержанию принадлежащего им жилья. В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый совладелец несет расходы по содержанию имущества пропорционально своей доли. Под расходами на содержание жилья следуют понимать:
- Оплата коммунальных услуг;
- Налоги и сборы;
- Затраты на ремонт квартиры;
- Затраты на ремонт имущества многоквартирного дома.
ЖК РФ также регулирует обязанности собственников жилых помещений. Так, статья 30 ЖК гласит, что собственники жилья должны использовать его по целевому назначению – для проживания. На владельцев возлагается обязанность по содержанию помещения, причем это касается как жильцов в многоквартирном доме, так и в коммунальной квартире. Владельцы должны поддерживать квартиру в чистоте, соблюдать правила проживания, не нарушать права других проживающих и соседей.
Кроме всего прочего, согласно ст. 153 ЖК РФ собственник жилья обязан вносить плату за услуги ЖКХ своевременно. Эта обязанность возлагается на гражданина с момента возникновения у него права собственности.
Распоряжение правом на продажу доли
Совладельцы недвижимости могут в любой момент сделать отчуждение жилья любым удобным способом: продать, подарить, обменять. Процедура переоформления жилья на другого человека будет несколько отличаться в зависимости от того, по какому принципу распределены доли имущества между сособственниками.
Например, если имущество принадлежит на праве совместной собственности, при которой не выделялись доли, то продажа будет проводиться от имени всех совладельцев одновременно. То есть передать можно целое имущество. В таком случае продавцами будут выступать все участники. Каждый из них должен будет выразить свое согласие на сделку и подписать соглашение. Такое правило вытекает из положений ст. 253 ГК.
Если будет проведена сделка одним совладельцем без согласия других, то она может быть признана недействительной.
Если части в праве собственности для каждого собственника выделены, то проблем при продаже быть не должно. Участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей как ему угодно. Он может продать, передать в дар, наследство, аренду или залог свою часть.
Стоит обратить внимание, на такой момент, как продажа определенной доли квартиры одним из совладельцев. Дело в том, что продать свою часть абсолютно любому человеку возможно, но при соблюдении некоторых условий:
- Доля должна быть четко определена (1/2, 1/3 и т.д.);
- Необходимо выполнить правило преимущественной покупки.
Правило преимущественной покупки
В соответствии со статьёй 250 ГК России продавая долю в праве совместной собственности, в первую очередь продавец должен предложить ее выкупить совладельцам имущества. При этом он самостоятельно устанавливает стоимость и определяет условия продажи. Известить всех сособственников необходимо письменно. Месячный срок дается по закону совладельцам на раздумья. Если по истечению этого периода они не изъявят деланию о покупке доли, тогда она может быть продана постороннему лицу.
Чем чревато не уведомление сособственников о продаже? В случае, если нарушить правило преимущественной покупки, сделка может быть признана недействительной, если кто-либо из совладельцев обратиться в суд.
В течение 3 месяцев лицо, которое считается, что нарушено его право преимущественной покупки, может обратиться в судебные органы и требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.
На практике пользование и распоряжение жильем, находящимся в совместной собственности в большинстве случаев не вызывает проблем. Однако нельзя исключать человеческий фактор. В некоторых семьях складываются не совсем хорошие отношения, иногда жизнь на одной жилплощади становится невозможной. В связи с этим возникают трудности совместного проживания, пользования общим имуществом в квартире и прочее. В ряде случаев конфликт не удается решить мирно и приходится обращаться в суд. Юристы рекомендуют по возможности оформлять жилье таким образом, чтобы оно принадлежало не сильно большому количеству собственников, еще лучше – если сразу обозначить доли каждого из них.
Долевая собственность: как пользоваться общей недвижимостью
Долевое владение недвижимостью – непростая задача, особенно когда дело доходит до продажи жилья или оплаты услуг ЖКХ. Об особенностях распоряжения долевым имуществом рассказывают юристы Кадастровой палаты по Удмуртской Республике.
Долевая собственность — имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц. Данный тип имущества предполагает, в частности, не только распределение прав на владение активами в долях, но также и возможность извлечения пропорционального дохода от коммерческого использования собственности. Вместе с тем люди, владеющие имуществом на праве долевой собственности, обязаны нести, соразмерно своей доле, ответственность за ее содержание.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению между всеми ее участниками. Если участники общей долевой собственности не могут достичь соглашения об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается в суде.
При каких условиях можно выделить доли?
Выдел доли в натуре – это специальная процедура, в результате которой реализуется переход от общей собственности к индивидуальной. Выделение доли обычно проводят в ситуациях, когда возникает необходимость продажи недвижимости или её части; желание упразднить ограничения и неудобства, основанные на совместном владении одной жилой площадью; желание распорядиться своей частью имущества в индивидуальном порядке или необходимость решения конфликтов или споров с иными собственниками квартиры.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК), однако для этого должны быть соблюдены определенные требования. Долю в праве собственности на имущество, находящееся в долевой собственности, можно выделить в натуре по соглашению между всеми собственниками, либо в судебном порядке. Реализовать своё право на распоряжение площадью гражданин может в любой удобный момент: время, прошедшее со дня его вступления в собственности, роли не играет.
В соглашении участников долевой собственности должны быть определены способ и условия выдела доли одного из них. По общему правилу при выделе части имущества стоимость такого имущества должна быть пропорциональна выделяемой доле. В случае несоразмерности стоимости выделяемого имущества доле, разница должна быть компенсирована денежной выплатой или в иной форме, о которой договорятся стороны.
Вышеуказанное соглашение оформляется по количеству сособственников недвижимого имущества и должно быть подписано каждым из них.
По понятным причинам имущество не всегда может быть разделено фактически. В данном аспекте более-менее просто выглядит ситуация с возможностью выдела доли в натуре в жилом доме, несколько сложнее — в многокомнатной квартире, и практически невозможной — в ситуациях необходимости выдела доли в натуре в однокомнатной квартире.
Согласно требованиям нормативно-правовых актов при выделении доли в квартире, выделяемая часть жилой площади должна быть полностью изолирована и независима от остальной части квартиры, иметь свой собственный вход, санузел, и должна остаться пригодной для проживания и использования по назначению.
Выделить долю в жилом доме возможно только в том случае, если у каждого выделившего долю будут самостоятельные выходы на земельный участок. Такой выдел можно будет осуществить после реконструкции жилого дома при получении всех необходимых разрешений и согласований.
При выделении части земельного участка следует помнить о минимальных допустимых размерах земельных наделов. В различных муниципальных образованиях эти размеры различаются. На территории большинства муниципальных образований нашей республики они составляют 400 кв. м. Таким образом, вновь образуемый в результате выдела доли земельный участок и участок, из которого он был выделен, не могут быть меньше этого размера.
Особенности продажи долевой собственности
Прежде всего, стоит помнить, что такой объект недвижимости нельзя продать без согласия на это всех владельцев: в договоре купли-продажи на
стороне продавца будут выступать все собственники. Кроме того, все они имеют
преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев. Это значит, что если один из владельцев доли решит продать ее постороннему лицу, он должен направить всем сособственникам письменное уведомление о продаже с указанием цены и других условий, на которых доля продается. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку и продать свою часть любому желающему. Без соблюдения этой процедуры сделка может быть признана недействительной в судебном порядке. Отказ от приобретения совладельцы должны оформить в письменном виде. При наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.
Как прописать в квартире новых жильцов, если она находится в долевой собственности?
Собственник доли в квартире имеет право зарегистрироваться в ней без согласия иных сособственников, однако регистрация собственником доли в пользу третьих лиц в квартире потребует согласия иных долевых сособственников.
Требует ли сделка по продаже доли нотариального удостоверения?
Отчуждение долей квартиры, находящейся в общедолевой собственности, по любому виду сделок (купля-продажа, мена, дарение) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это нужно для того, чтобы предотвратить случаи квартирного рейдерства. Главное, что проверяет нотариус — соблюдено ли преимущественное право покупки остальных сособственников квартиры, в случае, если речь идет о сделке купли-продажи.
Также нотариус проверит, нет ли других претендентов на «кусочек» квартиры, дееспособен ли собственник, не является ли он банкротом, действителен ли его паспорт.
Как можно продать целиком квартиру, если она находится в долевой собственности?
Для таких сделок установлена обязательная нотариальная форма. Допустим, что есть три совладельца квартиры, каждый из которых готов продать свою 1/3. Также есть третье лицо, которое желает приобрести всю эту квартиру. Всем сторонам сделки необходимо явиться к нотариусу. Он запросит необходимые для сделки документы, в том числе сведения из Единого государственного реестра недвижимости, убедится в дееспособности всех сособственников, в отсутствии порока воли и так далее. Если владельцы долей обратятся к нотариусу одновременно, то в этом случае нотариус не будет требовать документы, подтверждающие извещение сособственниками друг друга о намерении продать свои доли. В этом случае договор по продаже квартиры всеми сособственниками может быть заключен по их желанию в виде единого документа. Если же сособственники обращаются к нотариусу не вместе, а в разное время, нотариус потребует подтверждение того, что все владельцы квартиры уведомлены о том, что сособственник желает продать свою часть.
При заключении договора купли-продажи в нем поименно перечисляются все продавцы — сособственники. Если того требуют обстоятельства (например, сособственники — чужие друг другу люди или находятся в конфликте), то в договоре прописывается, какую сумму каждый из них получает при совершении сделки.
По какому принципу сособственники платят за ежемесячные услуги ЖКХ – все отдельно или разом?
Участники долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и платежей за услуги ЖКХ. Определить, кто сколько платит они могут самостоятельно, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
