Приобрести однокомнатную квартиру в раздельную с супругой собственность

Кому принадлежит квартира, купленная во время раздельного проживания супругов. Разбираем юридически значимые обстоятельства

– Уже 5 лет живу с женой раздельно, но развод не оформляли. За это время я купил квартиру. Будет ли недвижимость считаться совместно нажитым имуществом при разводе, может жена претендовать на долю в квартире?

– По умолчанию все купленное в браке имущество относится к совместно нажитому независимо от того, чьи деньги были потрачены на покупку. Но в описанной ситуации квартиру признают вашей собственностью, хотя придется предоставить доказательства раздельного проживания.

⚡ Раздел имущества и дата фактического прекращения семейных отношений

На имущество супругов, нажитое в браке, распространяется режим совместной собственности, если иное не установлено в брачном договоре. Но в процессе раздела судом будет учитываться не дата развода, а дата фактического прекращения семейных отношений. Под прекращением супружеских отношений понимается начало раздельного проживания в разных жилых помещениях, а также ситуации, когда супруги не ведут хозяйство и не делают совместных покупок.

Также принимается во внимание, на чьи средства было куплено имущество. Например, если квартира куплена за унаследованные деньги или на средства, полученные после продажи подаренной квартиры, то она будет принадлежать тому супругу, который ее приобрел и на чье имя она зарегистрирована.

🔑 Возможность не делить квартиру, купленную в период раздельного проживания

На основании пункта 4 статьи 38 Семейного кодекса суд признает имущество, нажитое супругами в браке, но в период их раздельного проживания, собственностью каждого из них. Исходя из смысла данной правовой нормы, при фактическом прекращении семейных отношений суд вправе разделить только то имущество, которое стало совместной собственностью сторон к моменту прекращения ведения общего хозяйства.

То же подчеркивается и в пункте 16 Постановления Пленума ВС от 5 ноября 1998 года. Также, согласно пункту 15 Постановления, из состава совместно нажитого исключается имущество, приобретенное супругом на личные средства.

Какие доказательства предоставить в качестве того, что квартира была куплена на личные средства

Доказывать то, что квартира куплена на семейные деньги, предстоит жене. Ведь требования к суду о том, чтобы жилье включили в состав совместно нажитого имущества, подает именно супруга. Если она не будет возражать против того, чтобы квартира перешла к мужу, данная недвижимость не подлежит разделу.

Супругу же стоит собрать и хранить доказательства того, что квартира куплена в период раздельного ведения хозяйства на случай, если жена будет отрицать данный факт. Для этого подойдут свидетельские показания, квитанции, фото- и видеосъемка, письма и чеки, документы о регистрационном учете супругов по разным адресам, снятие мужа с регистрационного учета по адресу проживания жены, свидетельство о рождении ребенка у мужа или жены от другого человека.

Однако по сложившейся судебной практике факт получения приказа о взыскании алиментов не может являться подтверждением фактического прекращения семейных отношений.

В каком случае суд все-таки признает квартиру совместно нажитым имуществом

Если жене удастся доказать, что супруги продолжали семейные отношения на момент покупки квартиры, то жилье могут признать совместно нажитым имуществом. На продолжение семейных отношений могут указывать, например, такие факты:

• муж прописал жену в свою квартиру;
• супруги вместе отдыхали;
• у семьи был совместный досуг: например, муж оплачивал абонемент в фитнес-клуб или счета в ресторанах.

При этом хорошие отношения между супругами и совместное времяпровождение с детьми не подтверждают факты продолжения семейных отношений.

Другим основанием для раздела квартиры может стать то, что жена участвовала в расходах на покупку и вносила часть стоимости из собственных средств.

Как докупить площадь по программе реновации до оформления равнозначной квартиры в собственность

Если вы участник программы реновации и еще не оформили договор на предоставляемую взамен жилья в сносимом доме равнозначную квартиру, вы можете вместо нее выбрать квартиру большей площади либо несколько квартир, доплатив только за то количество квадратных метров, на которое ваше новое жилье будет превышать средний размер равнозначной квартиры в вашем доме.

На этом этапе докупить можно максимум столько квадратных метров, сколько вам не хватает до 100 квадратных метров. На приобретаемые за доплату квадратные метры предоставляется скидка 10%.

• приобрести за доплату возможно только квартиры, имеющиеся в собственности Фонда реновации ;
• приобретаемая квартира должна находиться в доме, построенном по программе реновации и расположенном в том же районе города Москвы (в ЗелАО и ТиНАО — в том же административном округе), что и расселяемый дом;
• первоочередным является предоставление жителям равнозначных квартир, поэтому перечни квартир, предлагаемых на докупку, формируются после завершения предоставления равнозначных квартир (выпуска смотровых);
• право на приобретение квартир за доплату возникает только при наличии соответствующих квартир;
• право на приобретение квартир за доплату у собственников и нанимателей возникает не ранее начала переселения их дома.

Если вы уже оформили договор на равнозначную квартиру и оформили ее в собственность, право на приобретение жилья со скидкой 10% сохраняется за вами еще 2 года. В этом случае вы можете купить одну квартиру площадью до 100 квадратных метров в дополнение к равнозначной. Подробнее об этом — в инструкции на mos.ru.

2. Как докупить дополнительную площадь?

Шаг 1. Дождитесь письма от Департамента городского имущества Москвы с предложением новой равнозначной квартиры.

Шаг 2. Обратитесь в центр информирования по переселению для написания заявления на предоставление проекта договора на равнозначную квартиру (не подписывайте его).

Шаг 3. Выберите квартиру на сайте Фонда реновации.

Шаг 4. Соберите пакет документов, оплатите обеспечительный платеж в размере 100 тысяч рублей и подайте заявление на докупку в Фонд реновации.

Шаг 5. Если на выбранную вами квартиру претендует кто-то еще, примите участие в аукционе.

3. Когда придет письмо из Департамента городского имущества? Что в нем будет?

Как только новый дом будет готов к заселению, письмо вам доставит сотрудник Департамента городского имущества по адресу освобождаемой квартиры. Если вас не будет дома, он оставит письмо в вашем почтовом ящике. Если вы зарегистрированы на mos.ru, электронное письмо с предложением новой квартиры придет в личный кабинет. Вам также будет доступна персональная инструкция, которая будет обновляться по мере прохождения этапов переселения.

В письме будут указаны:

• основания отселения;
• адрес новой квартиры;
• площадь (в квадратных метрах);
• количество комнат;
• порядок и срок осмотра квартиры;
• адрес, где можно получить ключи;
• перечень необходимых документов.

Если все ваши соседи получили такое письмо, а вы нет, обратитесь за ним в центр информирования по переселению. Он откроется в день старта расселения в новом доме. При себе нужно иметь паспорт.

4. Как получить проект договора на равнозначное жилье?

После получения письма с предложением равнозначной квартиры от Департамента городского имущества Москвы обратитесь в центр информирования по переселению для написания заявления на предоставление проекта договора на равнозначную квартиру. Если среди собственников есть несовершеннолетние, недееспособные либо ограниченно дееспособные, проект договора на равнозначную квартиру составляется у нотариуса .

Он выдается при предъявлении:

• документов, удостоверяющих личность всех собственников (нанимателей) квартиры в сносимом доме, а также всех зарегистрированных в этой квартире лиц;
• правоустанавливающих документов на квартиру; на распоряжение имуществом несовершеннолетнего, если несовершеннолетний — это один из собственников жилья либо не собственник, но находится под опекой и проживает в этой квартире);
• документов, подтверждающих полномочия опекуна, паспорта опекуна и документа, содержащего информацию о месте пребывания опекаемого (если в квартире есть ребенок, находящийся под опекой, либо недееспособный гражданин);
• письма с предложением новой квартиры;
• согласия на новую квартиру.

Вам необходимо получить проект договора для ознакомления, но не подписывать его. Докупка квартиры взамен предоставляемой вам равнозначной квартиры будет невозможна после подписания проекта договора.

5. Как найти квартиру, которую я могу купить?

Посмотреть, какие квартиры выставлены на продажу, можно на сайте Фонда реновации (раздел «Докупка в момент переезда»).

Помните, что вы можете выбрать квартиру либо в том же доме, где вам предоставлено равнозначное жилье, либо в другом доме, построенном по программе реновации, но расположенном в том же районе, что и предоставленное вам равнозначное жилье (для Зеленоградского, Троицкого и Новомосковского административных округов — в том же административном округе).

6. Как подать заявление на докупку? Какие документы понадобятся?

Обратитесь в Фонд реновации по телефону: +7 (495) 651-07-97 (в голосовом меню выбрать кнопку 2). Выясните, какой пакет документов необходим именно вам для подачи заявления на докупку, запишитесь на прием.

Чтобы оплатить часть стоимости новой квартиры средствами материнского капитала, необходимо получить сертификат на него. Также вам потребуется справка об остатке материнского капитала. Сертификат и справка понадобятся при подаче заявления на докупку в Фонд реновации.

Получив все необходимые документы, Фонд реновации подготовит договор на докупку. Вам потребуется подписать его, внести доплату за вычетом средств материнского капитала и зарегистрировать право собственности.

Не забудьте подать заявление о перечислении денежных средств в счет оплаты договора на новое жилье и направить в Фонд реновации копию заявления. О том, как и где можно подать заявление, читайте в инструкции на mos.ru.

Оплатите обеспечительный платеж в размере 100 тысяч рублей. Деньги перечисляются на расчетный счет Фонда реновации и в случае проведения аукциона становятся обеспечением заявки на участие. В случае заключения договора платеж входит в его оплату. Если вы проиграете аукцион, деньги вам вернут в течение 7 рабочих дней со дня подписания протокола об итогах аукциона.

В назначенное время придите в Фонд реновации с пакетом документов и подайте заявление на докупку.

Обратите внимание, что заявление подписывается всеми собственниками (нанимателями) квартиры в переселяемом доме на личном приеме в Фонде реновации. Подписи за несовершеннолетних и недееспособных граждан ставят их законные представители. Если кто-то из собственников (нанимателей) не может присутствовать на встрече, необходимо оформить нотариальную доверенность на представителя.

7. Как принять участие в аукционе?

Если с вашими документами все будет в порядке и за время рассмотрения заявления больше никто из участников программы реновации не подаст заявление на докупку на выбранную вами квартиру, Фонд реновации вынесет решение о заключении договора мены с доплатой либо договора купли-продажи без проведения аукциона.

Если на выбранную вами квартиру будете претендовать не только вы, Фонд реновации примет решение о проведении аукциона. Вы можете принять участие в аукционе или выбрать другую квартиру, если такая имеется.

Извещение о проведении аукциона публикуется на сайте Фонда реновации.

Начальная цена аукциона — это рыночная стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения, которая определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Она соответствует рыночной стоимости одного квадратного метра соответствующего жилого помещения по вашему району. Шаг аукциона — 1% от начальной цены аукциона, указанной в извещении о проведении аукциона.

Победителем считается участник, предложивший большую сумму.

Если после проведения аукциона победитель откажется от покупки квартиры, она будет предложена тому участнику, который сделал предложение о цене аукциона предпоследним. Он имеет право отказаться, обеспечительный платеж ему в этом случае будет возвращен.

Собственнику или нанимателю, победившему в аукционе и уклонившемуся от исполнения своих обязательств по заключению договора мены или договора купли-продажи, обеспечительный платеж не возвращается.

8. Как заключить договор и оформить право собственности?

Если отселяемая квартира находилась в собственности, то с собственниками заключается договор мены.

Если квартира в переселяемом доме была в долевой собственности, то право собственности на новую квартиру оформляется в тех же долях. Если квартир приобретается несколько, то каждая из них оформляется в тех же долях, что и старая.

Если отселяемая квартира находится в социальном найме, то с нанимателями заключается договор купли-продажи. Все зарегистрированные в квартире станут собственниками в новой квартире в равных долях. Оформить квартиры в соцнайм в случае докупки дополнительной площади нельзя.

Изменить или разделить доли можно будет самостоятельно после реализации своего права на докупку по программе реновации.

Если по приобретаемым квартирам проводился аукцион, то Фонд реновации заключает договор с победителем. Не ставший победителем оформляет в Департаменте городского имущества договор на равнозначную квартиру.

Сделки с участием несовершеннолетних или недееспособных граждан подлежат обязательному нотариальному заверению.

Затем необходимо произвести оплату денежных средств по договору и зарегистрировать право собственности в Росреестре

Покупка квартиры в долевую собственность супругами

Долевая собственность используется преимущественно в тех случаях, когда нужно разделить жилье на отдельные части с последующим выделением их в натуре. Как следствие, такая система более актуальна для незнакомых друг с другом людей или других лиц, которые не проживают вместе, а не для супругов. Но если возникнет такая потребность, могут ли муж с женой приобрести квартиру в долевую собственность? Читайте в этой статье.

Могут ли супруги приобрести квартиру в долевую собственность

Исходя из норм ст.33 СК РФ, совместная покупка квартиры парой предполагает общую совместную собственность супругов. Исключение тут только одно: заключение брачного контракта. В его рамках правоотношения между мужем и женой могут выстраиваться и на других условиях, лишь бы обе стороны были с этим согласны.

Нужен ли брачный договор при долевой собственности

Как следствие из сказанного выше, брачный договор (он же контракт) – это необходимость, без которой оформление жилья в долевую собственность не представляется возможным. Ранее, буквально в 2018 году, на это правило зачастую закрывали глаза и оформить собственность супруги могли без особых проблем (пусть это и было не слишком законно), однако сейчас, по состоянию на 2021 год, при попытке такого оформления, последует отказ. Брачный контракт нужно заключать обязательно, если есть желание приобрести жилье с разделением на доли.

Как лучше оформить квартиру в долевую или совместную собственность

Зачем вообще требуется оформлять квартиру с долями? Чем она лучше и чем отличается от совместной? В обычном варианте это выглядит примерно так:

Налоговые вычеты

Как легко можно заметить, в обычной семье наиболее актуальным и адекватным вариантом владения жильем является совместное пользование жильем. Однако тут есть одно значительное «Но!» — налоговые вычеты. С точки зрения законодательства, квартира в совместной собственности является одним элементом, вне зависимости от количества жильцов. Как следствие, налоговый вычет на нее полагается только один. А вот квартира, разделенная на доли – это уже несколько элементов и владелец каждого из них имеет право на налоговый вычет.

Как купить квартиру в долевую собственность: инструкция

Таким образом, единственный способ оформить жилье супругам в долевое владение – оформить брачный контракт до приобретения жилья. Еще раз уточним, что это может происходить как до брака, так и в момент вступления в него или любой день после заключения союза.

Порядок действий

1. Заключить брачный контракт, в котором расписать, например, что при покупке нового жилья оно обязано оформляться исключительно в долевую собственность.

1. Найти подходящее жилье.
2. Заключить договор на покупку квартиры по долям в строгом соответствии с брачным контрактом. Этот пункт обязательно нужно особо проверить в документе.
3. Перевести деньги за покупку недвижимости.
4. Оформить жилье на новых владелец в долевую собственность.

Документы

Для покупки жилья достаточно паспортов сторон, свидетельства о регистрации недвижимости на предыдущего владельца (сейчас роль этого документа играет выписка из ЕГРН) и брачного контракта. При оформлении права владения дополнительно нужно прикладывать непосредственно сам договор купли-продажи.

Образец брачного контракта

Расходы и налоги

Примерный перечень расходов на оформление квартиры супругами в долевую собственность:

• Стоимость жилья: индивидуально в каждом отдельном случае.
• Госпошлина за оформление брачного контракта в нотариальной конторе: 500 рублей (исходя из пп.10, п.1, ст.333.24 НК РФ).
• Госпошлина за оформление брачного контракт вне нотариальной конторы: 1500 рублей (ст.333.25 НК РФ).
• Госпошлина за регистрацию права собственности: 2000 рублей с человека. Раз супругов двое, значит общий платеж составит 4000 рублей (пп.22, п.1, ст.333.33 НК РФ).

Сроки

Оформление брачного контракта занимает считанные минуты, в худшем случае – часы. Сама сделка покупки и продажи недвижимости также может быть реализована максимум за 1 день. Регистрация права владения занимает от 3 дней и примерно до 2 недель.

Покупка квартиры в долевую собственность не супругами

Не супруги могут приобретать квартиры в долевую собственность без особых проблем и дополнительных условий типа брачного договора. В данном случае никакие ограничения не используются.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

Верховный суд рассказал, как супругам делить долевое имущество

После расторжения брака у Марины Курбаевой* и Игоря Идрасова* возник спор о разделе совместно нажитого имущества. В период брака стороны за счёт общих средств приобрели земельный участок и жилой дом, который оформлен на Идрасова и двух общих дочерей по 1/3 доли каждому. Курбаева решила, что находящаяся в собственности ответчика 1/3 доля земельного участка и жилого дома является общей совместной собственностью супругов и подлежит разделу в равных долях. Она обратилась в суд, где просила признать за ней право собственности на 1/6 долю указанной недвижимости.

ИСТЕЦ: Марина Курбаева*

ОТВЕТЧИК: Игорь Идрасов*

СУТЬ СПОРА: Раздел нажитого в браке имущества, оформленного в долевую собственность одного из супругов

РЕШЕНИЕ: Если соглашения о разделе совместно нажитого имущества нет, оно делится поровну между супругами

Кировский районный суд г. Махачкалы отказал в удовлетворении иска, Верховный суд Республики Дагестан оставил решение без изменения. Суды пришли к выводу, что стороны в период брака произвели раздел совместно нажитого имущества с отступлением от начала равенства долей, с учётом интересов несовершеннолетних детей. Поэтому принадлежащая ответчику 1/3 доля спорной недвижимости общей совместной собственностью не является и разделу не подлежит.

Курбаева обратилась в Верховный суд. Тот напомнил: супруги вправе по своему усмотрению изменить режим общей совместной собственности нажитого в браке имущества или его части на основании брачного договора или любого иного соглашения, не противоречащего нормам действующего законодательства (ст. 37, п. 2 ст. 38, ст. 41–42 Семейного кодекса). Между тем каких-либо достоверных доказательств, подтверждающих, что между истцом и ответчиком было достигнуто соглашение о разделе совместно нажитого имущества, в материалах дела нет. Ни договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, ни регистрация права общей долевой собственности таким соглашением о разделе общего имущества супругов не являются. Поэтому ВС отменил ранее принятые акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (№ 20-КГ19-13). Пока еще оно не рассмотрено.

Нажитое в браке принадлежит обоим супругам

«Право на общее имущество, нажитое супругами в период брака, принадлежит обоим супругам независимо от того, кем из них и на чье имя оно приобретено. В случае спора супруги не обязаны доказывать факт общности такого имущества. Соответствующие разъяснения даны в п. 15 Постановления Пленума ВС от 5 ноября 1998 года № 15», – рассказала советник Муранов, Черняков и партнеры Муранов, Черняков и партнеры Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Банкротство (включая споры) (mid market) × Ольга Бенедская. Адвокат Инфралекс Инфралекс Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Банкротство (включая споры) (high market) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Цифровая экономика группа Антимонопольное право (включая споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Семейное и наследственное право группа Транспортное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Частный капитал группа Уголовное право × Ирина Зимина отметила, что аналогичный подход существовал в судах и ранее (№ 33-11973/2018). «Определение ВС является очень важным, так как некоторые нижестоящие судебные инстанции неправильно толкуют действующие нормы семейного законодательства, что и случилось в рассмотренном деле», – отметила Анна Заброцкая, партнер и руководитель практики «Разрешение споров» Borenius Attorneys Russia Borenius Attorneys Russia Федеральный рейтинг. группа Санкционное право группа Семейное и наследственное право группа Частный капитал группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Международные судебные разбирательства группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании × . По словам менеджера аудиторско-консалтинговой группы «БДО Юникон» Елены Зиберт, суды нижестоящих инстанций, отказывая одному из супругов в иске, ориентировались исключительно на факт регистрации имущества на другого супруга и наличие несовершеннолетних детей: «Такой подход не может быть признан правильным и основанным на законе».

Определение ВС четко возвращает нас к источнику – закону. Он устанавливает, что раздел имущества супругов должен совершаться в установленном порядке: брачным договором, соглашением либо судом.

Галина Павлова, управляющий партнер Павлова и партнеры Павлова и партнеры Федеральный рейтинг. группа Семейное и наследственное право группа Банкротство (включая споры) (mid market) группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании ×

Бенедская уверена: суд при новом рассмотрении выяснит, заключались ли между сторонами брачный договор или соглашение о разделе имущества. Если не заключались, то удовлетворит иск. С ней согласилась адвокат АБ Казаков и партнеры Казаков и партнеры Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Экологическое право группа Антимонопольное право (включая споры) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Уголовное право 12 место По выручке на юриста (более 30 юристов) 25 место По количеству юристов 27 место По выручке Профайл компании × Наталья Бокова: «Полагаю, при новом рассмотрении дела суд должен будет удовлетворить исковые требования и признать за истцом право собственности на 1/6 долю в спорном недвижимом имуществе».

ВС разобрался, является ли квартира, купленная до брака, но зарегистрированная после, общей собственностью супругов

Верховный Суд в Определении № 117-КГ20-2-К4 указал, что факт погашения личного долга одного из супругов по обязательству, возникшему из заключенного до брака договора купли-продажи квартиры, не является основанием для признания жилого помещения общей совместной собственностью.

2 ноября 2016 г. Владимир Губин заключил с ООО «Инвест Плюс» договор купли-продажи квартиры. По условиям договора стоимость квартиры составляет 100 тыс. руб., расчет между сторонами должен производиться в течение 5 лет со дня регистрации перехода права собственности по договору с оплатой ежегодно равными частями без права досрочного погашения путем внесения денежных средств на счет продавца или в кассу предприятия.

11 ноября 2016 г. мужчина вступил в брак с Еленой Губиной, а спустя 10 дней, 21 ноября, была произведена государственная регистрация перехода права собственности на квартиру к Владимиру Губину. В период брака был куплен автомобиль.

8 декабря 2018 г. супруги развелись. После этого Елена Губина обратилась в Гагаринский районный суд г. Севастополя с иском о разделе совместно нажитого имущества. В обоснование заявленных требований она указала, что с июля 2007 г. до 11 ноября 2016 г. состояла в фактических брачных отношениях с Губиным, они проживали вместе, вели совместное хозяйство. Квартира была приобретена на общие денежные средства.

Суд установил, что балансовая стоимость квартиры, учитываемая в составе основных средств, составляла около 2,1 млн руб., оплата стоимости вносилась ответчиком с 30 ноября 2017 г. и по 3 июня 2019 г., когда стоимость квартиры была оплачена в полном объеме.

Первая инстанция отметила, что квартира приобретена Губиным по сделке, заключенной до брака, в силу чего совместно нажитым имуществом не является и разделу не подлежит. При этом суд указал, что оплата стоимости квартиры производилась за счет личных средств Губина, за исключением платежа от 30 ноября 2017 г. в размере 20 тыс. руб. В удовлетворении исковых требований было отказано.

Отменяя решение первой инстанции в части раздела квартиры, апелляция, руководствуясь п. 2 ст. 558 ГК, указала, что договор купли-продажи подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Ссылаясь также на положения ст. 8.1, 131, 223, 551 ГК и учитывая, что регистрация права собственности за ответчиком на спорную квартиру произведена в период брака – 21 ноября 2016 г., суд пришел к выводу о том, что квартира приобретена в период брака сторон и в силу положений ст. 34 Семейного кодекса относится к совместной собственности супругов. При этом апелляция также учла, что исполнение сделки частично (в размере 20 тыс. руб.) было произведено в период брака.

Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда апелляционной инстанции.

Владимир Губин обратился в Верховный Суд. Изучив материалы дела, ВС заметил, что в соответствии со ст. 34 и 36 СК необходимым условием для признания имущества совместным является его приобретение супругами в период брака и на совместные денежные средства. Юридически значимыми обстоятельствами при решении вопроса об отнесении имущества к раздельной собственности супругов являются время и основания возникновения права собственности на конкретное имущество у каждого из них.

Суд отметил, что договор купли-продажи был заключен между ответчиком и ООО «Инвест Плюс» в нотариальной форме 2 ноября 2016 г., т.е. до вступления сторон в брак. Кроме того, в договоре оговорено, что на момент заключения сделки покупатель в зарегистрированном браке не состоит и денежные средств на приобретение квартиры являются его собственностью.

Вывод судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, не основан на законе, посчитал ВС, поскольку согласно п. 8 ст. 2 Закона о внесении изменений в гл. 1, 2, 3 и 4 ч. 1 ГК правило о государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, содержащееся в ст. 558, 560, 574, 584, не подлежит применению к договорам, заключаемым после марта 2013 г. В связи с этим спорный договор купли-продажи жилого помещения государственной регистрации не подлежал.

Также Верховный Суд указал, что в соответствии с п. 1 ст. 556 ГК передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Согласно п. 12 ДКП договор является документом, подтверждающим передачу квартиры Губину.

ВС заметил, что судами апелляционной и кассационной инстанций не учтено, что по смыслу ст. 131 ГК государственная регистрация права носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер, поэтому придавать решающее значение дате регистрационной записи перехода права собственности на спорное имущество при определении статуса такого имущества, как нажитого супругами во время брака, безосновательно. «С учетом того, что договор купли-продажи спорной квартиры был заключен до брака, оснований для включения квартиры в состав совместно нажитого имущества супругов у судов апелляционной и кассационной инстанций в силу положений ст. 34, 36 Семейного кодекса Российской Федерации не имелось», – подчеркивается в определении.

Суд указал, что факт погашения в период брака личного долга одного из супругов по обязательству, возникшему из заключенного до брака договора купли-продажи жилого помещения, в соответствии с положениями ст. 34 СК не является основанием для признания жилого помещения общей совместной собственностью супругов. Кроме того, все платежи, кроме одного, были погашены ответчиком после прекращения брака.

Таким образом, судебные акты апелляции и кассации в части оспариваемой квартиры были отменены, а решение первой инстанции – оставлено в силе. В остальной части судебные акты оставлены без изменений.

Как пояснил адвокат АП Санкт-Петербурга Сергей Краузе, ответчик по делу регистрировал не договор, а право. «Ошибки в судебных актах, допущенные судами апелляционной и кассационной инстанций, явились следствием неверного применения норм семейного и гражданского права. Первая состоит в том, что суды подменили понятие “приобретение имущества” понятием “переход права собственности на имущество”. Это и легально, и доктринально не одно и тоже. Юридическое значение для отнесения имущества к общему совместному, согласно ст. 34 СК, имеет именно факт приобретения имущества, который имел место до заключения брака. При этом последующая регистрация права собственности на квартиру, состоявшаяся в период брака, не имеет юридического значения», – указал адвокат.

Второй неточностью, допущенной нижестоящими судами, по мнению Сергея Краузе, является путаница в понятиях «регистрация договора купли-продажи» и «регистрация права собственности на объект недвижимости». «Надо заметить, что подобная путаница вряд ли была бы возможна в судах Санкт-Петербурга, славящегося высоким уровнем юридического образования и правовой культуры. В районных судах нашего города и Санкт-Петербургском городском суде есть сложившаяся практика разрешения споров между бывшими супругами в ситуациях, когда имущество приобреталось до брака, а платежи за него частично выплачивались в период брака (или погашался кредит, за счет которого приобретено имущество). В этих случаях суды справедливо отказывают истцам в разделе, признавая спорное имущество личной собственностью супруга, на которого оно оформлено», – отметил он.

Адвокат АП Чукотского автономного округа Игорь Кустов отметил, что ВС продолжает развивать изложенное, в том числе в постановлениях Пленума Верховного Суда, мнение, что в отношении недвижимого имущества правоотношения возникают после заключения договора, а не с момента регистрации недвижимого имущества в органах Росреестра. По мнению адвоката, решение является справедливым, так как такой переход права собственности в отношении недвижимого имущества приравнивает его к переходу права собственности на иное имущество, что соответствует общей природе вещей.

«Вообще вопрос о времени перехода права собственности является актуальным не только при бракоразводных процессах, но и иных вопросах, когда время перехода права собственности имеет существенное значение. Так, указанные новеллы применялись ВС РФ при решении вопроса о регистрации приватизированного имущества наследниками не успевшего зарегистрировать право собственности наследодателя», – отметил он.

Игорь Кустов полагает, что разъяснение момента возникновения права собственности на недвижимое имущество положительно скажется на правоприменительной практике.