Как продать квартиру с использованием материнского капитала?

Если при покупке жилья или выплате ипотеки были вложены средства материнского капитала, продажа такой недвижимости будет иметь ряд особенностей.

Можно ли продать квартиру, приобретенную на маткапитал?

Да, продать квартиру, приобретенную с использованием материнского капитала, можно, однако для этого необходимо соблюсти ряд условий. В частности, получить необходимые разрешения от органов опеки и попечительства и предоставить детям долю в собственности в новом жилье.

Какое жилье необходимо приобрести взамен?

Приобретение нового жилья не должно приводить к ухудшению жилищных условий семьи. Это является одним из основных критериев, которыми руководствуются органы опеки при принятии решения о согласовании сделки.

В частности, новое жилье должно соответствовать следующим требованиям:

Площадь нового жилья должна быть не меньше, чем площадь проданной квартиры;
Помещение и многоквартирный дом не должны находиться в ветхом или аварийном состоянии;
Стоимость новой квартиры должна быть не ниже, чем цена изначального жилья;
Наличие соответствующей социальной инфраструктуры (детский сад, школа).

Как оформить продажу квартиры с использованием маткапитала?

Шаг 1. Проверить новую квартиру на соответствие всем требованиям

Если в квартиру были вложены средства материнского капитала, то должно быть соблюдено условие выделения долей всем членам семьи.

Требований о размере долей в законе не установлено, однако в регионах могут существовать отдельные рекомендации по данному вопросу. Например, в Московской области рекомендуется придерживаться учетной нормы на человека – 18 квадратных метров;

Шаг 2. Получить разрешение на продажу квартиры

Для того, чтобы продать квартиру, доли в которой принадлежат несовершеннолетним, необходимо получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства и Пенсионного фонда РФ на проведение сделки;

Шаг 3. Заключить договор купли-продажи с покупателем

Договор купли-продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Поэтому необходимо согласовать условия договора с покупателем и обратиться к нотариусу с пакетом документов:

предварительный договор купли-продажи;

выписка из ЕГРН;

технический план, экспликация, поэтажный план на продаваемую квартиру;

выписка из домовой книги;

справка об отсутствии задолженности по ЖКУ;

Шаг 4. Зарегистрировать договор и переход прав

Для вступления договора в силу необходимо зарегистрировать его в Росреестре.

Это делает нотариус. Срок регистрации документов на основании нотариального удостоверения – 3 рабочих дня.

Доли детей в новой квартире также должны быть выделены в течение 6 месяцев с момента проведения сделки.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства?

Получить разрешение органов опеки и попечительства можно в следующем порядке:

Шаг 1. Проверить соблюдение необходимых условий

Требования могут отличаться в различных регионах. Чаще всего органы опеки требуют, чтобы по итогам сделки ребенку была выделена доля равная или большая, чем в продаваемой квартире.

Альтернативным решением является перевод части средств от продажи квартиры на сберегательный счет ребенка в банке, но это можно сделать только по согласованию с органами опеки;

Шаг 2. Собрать необходимые документы

Как правило органы опеки требуют следующие документы:

свидетельство о рождении или паспорт детей;

документы на обе квартиру (технический план и выписка из ЕГРН) для подтверждения равнозначности или улучшения жилищных условий;

разрешение ПФР на проведение сделки;

сертификат на маткапитал, который был использован на покупку квартиры;

предварительный договор купли-продажи;

Шаг 3. Подать заявление на получение разрешения

Заявление и пакет документов подаются в орган опеки и попечительства по месту жительства. Это можно сделать и через МФЦ.

Разрешение или отказ в выдаче разрешения органы опеки и попечительства должны предоставить не позднее чем через 15 дней. Отказ можно обжаловать в судебном порядке.

Как продать квартиру с использованием материнского капитала в ипотеке?

Если на квартиру все еще наложено обременение, ее также можно продать, но при этом также необходимо согласие банка.

При этом, если в квартиру вложен материнский капитал, то продать ее можно только после снятия обременения. Это означает, что предварительно нужно пройти процедуру досрочного погашения ипотеки. Это можно сделать за счет собственных средств или за счет задатка от покупателя в размере остатка задолженности по ипотеке.

Можно ли продать квартиру с вложенным материнским капиталом и использовать средства на строительство дома?

Да, однако поскольку выделить доли детям в недостроенном объекте невозможно, необходимо создать отдельный сберегательный счет в банке для перечисления на него средств от продажи квартиры в размере доли ребенка. Позже эти средства можно расходовать на завершение строительства дома.

На это в любом случае необходимо получать предварительное разрешение ПФР и органов опеки и попечительства.

Какие есть риски при продаже квартиры с вложенным материнским капиталом?

Покупателю и продавцу следует учитывать следующие риски:

если родители-продавцы не выделят доли детям и не получат разрешение органов опеки и ПФР сделка может быть оспорена в суде и признана недействительной;

продать квартиру без выделения долей членам семьи можно только одновременно вернув средства материнского капитала в ПФР. Иначе в ходе проверки ПФР, прокуратуры или органов опеки может быть инициировано судебное разбирательство;

доли должны быть выделены именно в той квартире, которая приобреталась за счет средств материнского капитала. Поэтому если была выплачена ипотека нужно сначала наделить долями всех членов семьи и только потом продавать квартиру;

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал и как это сделать

Материнский капитал является наиболее заметной и важной мерой государственной поддержки семьям, в которых воспитываются несовершеннолетние дети. Учитывая целевое расходование средств маткапитала, определено довольно точно, что подавляющее большинство владельцев сертификатов за счет них улучшает свои жилищные условия, то есть покупают квартиры и дома.

Однако в некоторых случаях у граждан возникает необходимость продать жилье, купленное с привлечением средств МК. Следует отметить, что сделать это не так просто, а о тонкостях данной процедуры и пойдет речь далее в статье.

Бесплатно по России

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Материнский капитал, несмотря на его устоявшееся название, принадлежит не только одной лишь матери, которая, в большинстве случаев, и является владельцем сертификата, но и всей семье, включая супруга и детей. Соответственно, законом установлено, что имущественные права несовершеннолетних должны быть в полной мере защищены.

Оптимальным механизмом обеспечения прав детей на господдержку при покупке жилья на средства маткапитала является обязанность по выделению им долей в праве собственности на приобретаемую квартиру или дом.

На практике выделение долей несовершеннолетним происходит следующим образом:

Путем прямого указания этого условия в договоре купли-продажи недвижимости. Такой вариант оптимален в тех случаях, когда при покупке жилья используются исключительно средства МК или добавляются собственные. В договоре в обязательном порядке указывается размер долей. Соответственно, право собственности у несовершеннолетних возникает сразу после регистрации сделки в Росреестре.
Путем составления обязательства. Суть данного способа заключается в том, что родители обращаются к нотариусу, где специалистом составляется и заверяется письменный документ, содержащий в себе обязательство о выделении долей своим несовершеннолетним детям. Исполнить его необходимо в течение 6 месяцев после совершения сделки или снятия обременения при наличии такового.

Данный механизм используется, как правило, при приобретении жилья в ипотеку, что предполагает привлечения заемных денежных средств.

В случае неисполнения обязательства родителей могут ожидать неблагоприятные последствия материального характера.Таким образом, при использовании МК для покупки жилья закон обязывает выделять соответствующую долю несовершеннолетним детям.

Продажа недвижимого имущества, где имеются детские доли, всегда сопровождается трудностями. Так, закон устанавливает, что для совершения сделки необходимо получение согласия органов опеки. Следует отметить, что оно требуется вне зависимости от размера долей несовершеннолетних.

Данное правило установлено с единственной целью – защита имущественных прав несовершеннолетних. В силу данного обстоятельства согласие на продажу жилья можно получить только в тех случаях, когда они в результате сделки не подлежат умалению.

Таким образом, детям должны быть предоставлены доли в праве в другом жилом помещении взамен отчуждаемых. Причем размер долей не может быть меньше ранее имеющихся, а быть равными им или даже превосходить по размеру. Соответственно, это обстоятельство должно быть гарантировано родителями органам опеки перед регистрацией сделки.

Как правило, таким подтверждением служит договор купли-продажи, где указываются доли детей, или нотариальное соглашение об их последующем распределении, если в договоре данный пункт прописать невозможно. В ряде случае допустимым доказательством обеспечения имущественных прав детей является договор дарения долей в ином жилом помещении.

Кроме этого, немаловажным требованием органов опеки является то, что вновь приобретаемое жилье помещение должно быть пригодным для проживания и соответствовать всем установленным для жилья требованиям.

Когда можно продать, купленное за счет МК жилье

Условия распоряжения средствами маткапитала предполагают, что приобрести жилье в рамках данной программы можно только после того, к ребенку исполнится три года. Однако это не касается случаев, когда МК погашается жилищный кредит, оформленный в банке или в специализированной организации.

Что касается возможностей продажи жилья уже приобретенного на маткапитал, то законодательство не устанавливает каких-либо конкретных сроков для этого. Сделку можно совершить в любой момент после получения от органов опеки соответствующего разрешения и при наличии законной возможности для регистрации ее в Росреестре.

При этом не следует забывать о том, что при продаже жилья, бывшего в собственности менее 5 лет без приобретения иного жилого помещения, прежним собственникам будет необходимо заплатить налог на доходы физлиц, который составляет 13% от вырученных средств.

Можно ли реализовать жилье до выделения долей и далее купить сразу другую

Данный вопрос беспокоит многих владельцев сертификатов.

Здесь следует отметить, что в тех случаях, когда дети указаны в договоре купли-продажи, получать разрешение в органах опеки все же придется, поскольку соответствующие права у несовершеннолетних возникнут одновременно с другими членами семьи.

Несколько иная ситуация может возникнуть в тех случаях, когда продаваемое жилье приобреталось за маткапитал, но при этом родители обязались выделить доли детям в последующем. В данном случае Росреестр может одобрить сделку по продаже такой квартиры, поскольку в некоторых случаях (при погашении ипотеки, например) информации о том, что использовались средства МК, в документах попросту нет. Однако данная сделка будет зарегистрирована с нарушением закона.

Дело в том, что текст обязательства содержит сведения о приобретаемом на маткапитал жилье. Таким образом, родители обязаны выделить доли в нем детям, а уже после предпринимать действия по дальнейшей продаже.

Следует отметить, что контролирующие органы тщательно следят за соблюдением законодательства в части распоряжения средствами маткапитала, поэтому за неисполнение обязательства родителей могут ждать серьезные правовые последствия.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры с обременением

Покупка жилья на материнский капитал всегда приводит к тому, что недвижимость приобретается с обременением. Чаще всего речь идет об ипотеке в силу закона. На практике ее механизм заключается в том, что сразу после регистрации в ФРС квартира на некоторое время остается в залоге у предыдущего владельца.

Такая ситуация объясняется тем, что пенсионный фонд переводит деньги продавцу через 1,5-2 месяца после совершения сделки. После перевода средств основания для дальнейшего обременения отпадают, о чем вносится соответствующая запись в ЕГРН по факту наличия заявления от продавца.

В тех случаях, когда для приобретения жилья использовались заемные средства, оно может находиться в залоге у банка длительный срок. Однако возможность продажи такой недвижимости имеется.

Ниже представлена последовательность действий, как продать квартиру, которая находится в ипотеке:

Поиск покупателя. Ипотечное жилье не пользуется широкой популярностью на рынке недвижимости, однако покупателя найти возможно. С ним заключается предварительный договор купли-продажи.
Согласование с банком. Если квартира в залоге у банка, то условия продажи необходимо согласовать с финансовым учреждением. Как правило, они заключаются в том, что покупатель вносит на счет банка недостающую сумму по ипотеке, а разницу между ней и стоимостью жилья получает продавец. Однако возможны и иные варианты, в том числе и предполагающие перемену лицу в обязательстве.
Обеспечение гарантий соблюдения имущественных прав детей. В данном случае родители включают детей в число собственников во вновь приобретаемом жилье, что может отражаться как в договоре купли-продажи, так и в соответствующем соглашении. Если продажа осуществляется без последующей покупки недвижимости, то предоставляются иные доказательства обеспечения детей жильем.
Подача документов в органы опеки. Родители подают заявление о выдаче согласия на совершение сделки и подтверждающие соблюдение жилищных прав детей документы в органы опеки. Если не имеется каких-либо нарушений, то выдается разрешение.
Подача документов в Росреестр. После согласования сделки с банком и получения разрешения от опеки производится сама сделка, которая регистрируется в ФРС.

Особенности продажи без обременения

В тех случаях, когда обременение права собственности отсутствует, процедура продажи упрощается, поскольку нет необходимости в согласовании сделки с залогодержателем. Однако обращение в органы опеки все же является обязательным.

В принципе, сама процедура продажи жилья, купленного на маткапитал, ничем не отличается от отчуждения любой недвижимости, в числе собственников которой имеются дети.

Продажа жилья, приобретенного на МК, имеет некоторые особенности в связи с тем, что закон обязывает предоставлять доли в праве на него детям. В этой связи для регистрации сделки необходимо согласие органов опеки и попечительства, которое можно получить только в том случае, если имущественные права несовершеннолетних в результате нее не будут умалены.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео по теме статьи:

Риски при продаже квартиры под маткапитал

Ввиду того, что сумма материнского капитала постоянного увеличивается, большинство семей используют этот вид государственной помощи для приобретения недвижимости. Однако покупка квартир при участии средств материнского капитала содержит ряд сложностей, а сам процесс заключения договора купли-продажи является более длительным и трудоемким. При этом нельзя отрицать наличие большего количества рисков. Поэтому любой продавец хочет быть уверенным, что сделка пройдет успешно и не сорвется на одном из этапов. Чтобы обезопасить себя во время продажи квартиры, где в качестве денежных средств используется материнский капитал, необходимо заранее ознакомиться со всеми особенностями подобной сделки.

Особенности продажи квартиры под маткапитал

Что такое материнский капитал? Под материнским капиталом понимается документ (сертификат), который предоставляется за рождение второго ребенка, третьего и последующих детей (датой после 1 января 2007 года). Материнский капитал является особым видом целевой государственной поддержки семей. Размер материальной помощи зависит от количества детей. Однако выделенные деньги за рождение ребенка не передаются наличными, а зачисляются безналичным способом в виде оплаты в зависимости от выбранного целевого направления, одним из которых может быть приобретение квартиры.

Но для того, чтобы направить средства по мат. капиталу на новую квартиру, необходимо соблюдать определенные условия для одобрения заявки:

квартира должна находиться на территории России;
недвижимость должна относиться к статусу жилого комплекса;
купить квартиру можно только после того, как ребенку исполниться 3 года либо взять сразу, но в ипотеку;
имеется возможность направить средства на приобретение части дома или доли в квартире.

Продажу недвижимости с участием средств мат. капитала можно реализовать несколькими способами:

Через оформление договора ипотеки, то есть покупку недвижимого имущества в кредит, где материнский капитал будет выступать или первоначальным взносом, или в качестве погашения части от общей суммы задолженности. Сумма материнского капитала на счет в банк поступает на основе заявления родителей с Пенсионного фонда. В этом случае денежные средства в размере стоимости квартиры перечисляются продавцу в полном объеме от кредитной организации, но только после урегулирования всех предшествующих вопросов.
Покупка квартиры за счет собственных денег и средств материнского капитала. Здесь срок реализации квартиры может затянуться, так как деньги по материнскому капиталу должны поступить на счет продавца, а разницу в виде собственных средств ему передают покупатели. Пенсионный фонд, перед тем как зачислить деньги, очень тщательно проверяет подлинность сделки и всю прилагаемую к ней документацию.

[attention type=green]В зависимости от типа покупки недвижимости – через банк или за счет собственных средств, определяет порядок действий по заключению договора купли-продажи и получению денежных средств за купленную квартиру.[/attention]

Очень важно перед подписанием договора тщательно ознакомиться со всеми пунктами и пристальное внимание уделить способу получения денег и переходу прав собственности на недвижимость. С учетом всех нюансов, некоторые продавцы, узнав, что квартиру желают приобрести за счет материнских средств, сразу отказывают и не хотят заниматься продажей, которая может сопровождаться определенными сложностями.

Как рискует продавец

Возможные риски продавца

То, что реализация квартиры, где используется сертификат материнского капитала, несет в себе определенные риски, это уже понятно. Поэтому давайте рассмотрим самые «пикантные» моменты во время продажи недвижимости и как может себя в этом случае обезопасить продавец:

Если у продавца есть выбор между обычной продажей (собственные средства + мат. капитал) и ипотечным кредитованием, то лучше выбирать второй вариант. Так как после согласования кредитной заявки банк сразу перечисляет продавцу всю сумму средств и не дожидается проверки от Пенсионного фонда.
Нередко встречаются случаи, когда потенциальные покупатели предоставляют поддельные документы, и в том числе сертификат на материнский капитал. Поэтому тщательно проверяйте все документы перед продажей недвижимости.
Если покупатели настроены приобрести вашу квартиру за счет собственных денег и материнского капитала, то знайте, что помимо длительности сбора всех необходимых документов 40 дней отводится на мониторинг Пенсионного фонда (30 дней проверка документов и 10 на перевод средств).

[attention type=green]Больше всего продавцы опасаются того, что по истечению 40-дневного срока Пенсионный фонд пришлет отказ, и они потратят время зря, вместо того, чтобы найти других потенциальных клиентов.[/attention]

Отдельно стоит рассмотреть ситуацию, если покупку имущества проводят через банк, то есть при помощи мат. капитала и заемных средств. Несмотря на то, что такой вариант более предпочтительный и риски отказа Пенсионным фондом сведены к нулю, их все равно необходимо рассмотреть. Итак, какие «подводные камни» ждут продавца при заключении сделки через кредитную организацию:

Даже при соблюдении всех условий семье могут отказать в выдаче кредита, а иногда на согласование конкретного объекта недвижимости уходит до одного месяца.
С продажей недвижимости связан момент уплаты подоходного налога, и вы как продавец не сможете «косвенно» занизить оценочную стоимость квартиры, от которой будет рассчитывать НДФЛ, так как оплата производится безналичным способом банковской организацией на основе акта и договора купли-продажи, а не из «рук в руки» покупателями.

Сложность всей ситуации заключается в том, что по большей степени все зависит от решения Пенсионного фонда, даже если все документы в порядке. Ответственный сотрудник ПФ также проверяет, соблюдены ли интересы несовершеннолетних детей, так как купленное имущество за средства материнского капитала в обязательном порядке оформляется по принципу долевой собственности. Если это не сделано сразу во время продажи недвижимости, то пакет документов должен содержать обязательство, заверенное нотариально, где родители обязуются сделать это в будущем, после завершения всех вопросов с оформлением квартиры.

Как обезопасить сделку

Если вы уже нашли покупателя, который готов купить у вас квартиру, где часть средств предоставляется в виде материнского капитала, то предварительно проделайте все нижеописанные действия, которые помогут вам обезопасить сделку купли-продажи:

Начать нужно с того, чтобы проверить наличие и подлинность сертификата. Для этого достаточно попросить выписку, где указаны все данные по мат. капиталу.
Далее попросите у покупателей свидетельство о рождении детей, так как потратить деньги можно при условии, что им исполнилось 3 года (для случаев с ипотекой данное правило не актуально).
Если все в порядке, то можно заниматься продажей недвижимости. При оплате собственными средствами договор заключается самостоятельно, при оформлении ипотеки – при участии кредитной организации, но только после согласования объекта недвижимости. Доказательством предварительно согласования выбранной квартиры будет служить письменный ответ от кредитного эксперта.
Когда продавец заключит договор купли-продажи, покупатель регистрирует документ в Росреестре и берет выписку из ЕГРН, которую предоставляет вместе с другими необходимыми бумагами в Пенсионный фонд. Подобный пункт обязательно должен содержаться в договоре купли-продажи.
Остается дождаться решения от Пенсионного фонда, на это обычно уходит не более 40 дней, 30 из которых выделяется на рассмотрение заявки для предоставления средств.

Таким образом, в зависимости от вида оплаты – собственными или кредитными средствами с использованием мат. капитала, нужно определить ряд важных действий, которые смогут вас обезопасить от возможных рисков. Не бойтесь лишний раз задать покупателям интересующий вас вопрос или попросить предоставить необходимые бумаги.

Нюансы процедуры

Для того чтобы закрепить все вышесказанное, воспользуйтесь советами юристов, которые помогут провести процедуру купли-продажи квартиры успешно:

Не экономьте средства на решении юридических вопросов – подготовка документов и составление договора купли-продажи на квартиру.
Договор должен содержать все обязательные пункты, в особенности касаемо оплаты сертификатом – способ перечисления денег, срок, сумма.
Так как использование материнского капитала подразумевает долевое участие в разделе купленной недвижимости, то все участники должны быть прописаны в договоре вместе с отведенными им долями.
Договор должен содержать сведения о сроке передачи полной суммы денег и перечисления Пенсионным фондом суммы мат. капитала.
Указать пункт об ответственности сторон и нарушении договоренностей.
Обязательно прописываются банковские реквизиты продавца для зачисления средств.
При возможности проверьте платежеспособность клиента, в том числе и подлинность сертификата.

И самое главное – это сведения по материнскому капиталу. В договоре должно быть указано не только то, что оплата производится при участии целевых государственных средств, но и нужно прописать все данные по сертификату – серия, номер, дата выдачи, номер решения и кем выдан (отделение Пенсионного фонда). Соблюдение всех рекомендаций позволит минимизировать риски и быть уверенным в успешности сделки.

Риски продавца при продаже квартиры за материнский капитал

Рассмотрим риски продавца при продаже квартиры за материнский капитал, так как любые сделки при недостаточном внимании к оформлению документов могут стать причиной головных болей у бывшего собственника. Чтобы купля-продажа прошла удачно, необходимо не только собрать полный пакет документов, найти покупателя, но и по пунктам описать процесс взаиморасчетов в соглашении.

Предполагаемые риски продавца при продаже квартиры под материнский капитал

Спросите риэлторов – идеальных сделок при реализации жилплощади очень мало. К возможным рискам лучше подготовиться заранее, чтобы избежать негативных последствий. Повысить безопасность сделки помогут следующие сведения:

У клиента, решившего купить вашу квартиру, должен быть собран полный пакет документов для оформления сделки. Попросите предъявить оригинал семейного сертификата с голограммой, а также справку из ПФР об остатке средств на счете, выданную сроком менее 1 месяца. Обманщики стремятся предъявить поддельные бумаги, по которым нельзя будет получить перевод. Таким образом, риски продажи квартиры через материнский капитал связаны с вероятностью попасть под влияние третьих лиц с мошенническими намерениями.
Продавец недвижимости не сможет выставить покупателю свои требования – подстраиваться под действие госпрограммы придется в любом случае. Поэтому чтобы не беспокоиться о подложных документах, продавать жилье лучше клиентам с ипотекой. Тогда документы ПФР проверит служба безопасности, средства маткапитала перечислит банк, и продавец получит всю сумму за квартиру без задержек в день расчетов по кредитному договору.
При оформлении ипотеки на квартиру возможные сложности по выплате субсидии покупателя не волнуют – за исполнением финансовых обязательств следит банк. Деньги из Пенсионного фонда поступают уже в счет погашения кредита, а не для уплаты части стоимости квартиры при ее покупке.

Представители ПФР станут оценивать законность сделки уже после ее оформления и откажут в перечислении, если выявят нарушение закона (жилье не пригодно для проживания, например) или прав несовершеннолетних.

Если в договоре купли-продажи доли детям не выделяются сразу, то родителей или законных представителей детей, на которых выдан маткапитал, обяжут предоставить нотариальное обязательство выделить доли в будущем (256-ФЗ, ст. 10 (скачать)).

Важно! Оформлять ипотеку с капиталом разрешено семьям, у которых младший ребенок не достиг 3-летнего возраста (256-ФЗ, ст. 7, п. 6.1 (скачать)). Купить жилье за наличные с выплатой субсидии до установленного срока не получится.

Как продавец квартиры может получить свои деньги

При заключении такой сделки невозможно забрать деньги наличными, так как средства по сертификату не выдают на предъявителя. Продавцу придется открывать банковский счет и ждать поступлений от учреждения (Постановление Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. N 862, п. 16 (скачать)), если покупатель берет жилье в ипотеку, или от ПФР, когда остальную сумму выплачивают безналичным путем.

Владельцу следует учесть риски продажи квартиры за материнский капитал при получении денежной суммы:

Без банковского кредитования. В этом случае продавец соглашается на свой страх и риск оформить такую сделку по тем документам, что предъявил покупатель. Проверить подлинность бумаг самостоятельно без помощи сотрудников ПФР или правоохранительных органов сложно. (Шаблон Договора купли-продажи с материнским капиталом без ипотеки — есть в другой статье).
За счет средств ипотечного кредита. Практически безрисковая сделка , так как банк сразу перечисляет всю сумму по договору продавцу, а уже потом банк ждет перевода из Пенсионного фонда. Если ПФР по каким-либо причинам откажет в выплате, ответственность за гашение остатка все равно несет заемщик.

Чтобы фонд принял положительное решение, необходимо следить за оформлением документации. Поводом для отказа в переводе считаются ложные сведения, предоставленные получателем субсидии (256-ФЗ, ст. 8 (скачать)).

Каков срок перечисления маткапитала при положительном решении

Чтобы снизить риски продавца при продаже квартиры через материнский капитал и упростить процедуру переоформления, Правительство внесло в закон необходимые поправки (Постановление от 12 декабря 2007 г. N 862, п. 17 (скачать)).

Например, раньше ПФР мог думать целый месяц и еще столько же переводить деньги. По новым правилам срок перевода сократился до 10 суток. Сегодня продавцы ждут в 2 раза меньше – не более 41 дня с даты, когда представитель фонда принял заявление от покупателя.

Как себя обезопасить при продаже квартиры с маткапиталом

На самом деле риски при заключении такой сделки невелики. Чтобы снизить шансы быть обманутым, продавцу следует лишь проявлять бдительность и соблюдать следующие рекомендации:

Запрашивать полный пакет документов у покупателя до подписания документов. Проверьте, есть ли у будущего владельца выписка из ПФР об остатке средств на лицевом счете и когда она выдана.
Указывать все расчеты по купле-продаже в договоре. Все тонкости, которые могут возникнуть при переводе и поступлении средств госсубсидии должны быть подробно описаны в соглашении. В документе прописываются реквизиты счета физлица, сроки осуществления перевода, его сумма, обязанности и ответственность покупателя в случае получения отказа из ПФ.

Условие договора купли-продажи о перечислении материнского капитала на расчетный счет продавцу

Зная информацию, озвученную выше, вы можете самостоятельно решить, опасно ли продавать квартиру за материнский капитал семьям с детьми. Если не бояться потратить время на оформление документов и выбрать ипотеку, шансы столкнуться с обманом при сделке минимальны.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, можно ли ее обменять? Рекомендуемый порядок действий

Материнский капитал российская семья получает благодаря появлению второго ребенка. Эта довольно ощутимая материальная поддержка в 90% используется для улучшения жилищных условий и помогает решить самую наболевшую проблему молодых семей. Полученный сертификат помогает купить квартиру или построить дом, добавив при этом свои сбережения или оформив ипотечный кредит. Возможно ли в дальнейшем продать квартиру, приобретенную с использованием семейного сертификата?

Когда требуется продажа?

Иногда обстоятельства складываются таким образом, что квартиру, которая покупалась с помощью материнского капитала, приходится продавать. Возможно, требуется переезд в другой город или район, а может быть, появилась возможность приобрести другую с более комфортными условиями для проживания или меняются жизненные обстоятельства.

Как ее осуществить?

Если есть дом, другое жилье

В такой ситуации продажу квартиры осуществить совсем несложно, потому что имеется возможность сразу выделить детям собственные доли (речь идет только о несовершеннолетних детях, если дети к моменту совершения сделки уже выросли и стали дееспособными, то никаких проблем вообще и не возникнет). Размер этих долей может быть больше тех, что значатся в продаваемой квартире, но никак не меньше.

Действия родителей при продаже квартиры с вложенным материнским капиталом следующие:

Подготовка документов, которые понадобятся при продаже квартиры.
Поиск покупателей.
Оформление доли детям (право собственности) в другой квартире. Лучше эти доли сделать больше, чтобы не было ненужных вопросов.
Направить запрос в органы опеки для проверки условий.
После того как пройдет проверка будет зафиксирован факт выделения долей (при этом подготовится специальный документ – разрешение от органов опеки).

Деньги, которые будут получены за проданную квартиру нужно потратить на улучшение качества жизни детей.

В случае развода

Материнский капитал не может быть разделен в случае развода родителей, у владельца сертификата (обычно у матери) в распоряжении остаются полностью все средства. Когда квартира приобреталась с помощью материнского капитала, то каждому члену семьи выделялись равные доли. Поэтому в случае развода у супруга есть право собственности только лишь на свою долю.

Что можно делать с долей?

Свою долю в квартире, конечно, один из супругов имеет право продать. Но обычно используют такие способы для раздела квартиры:

Компенсация стоимости имущественной доли: квартира остается в собственности у одного из супругов с детьми, а другому выплачивается определенная денежная сумма.
Так называемая “замена”: вместо доли в квартире один из супругов забирает себе дачу или автомобиль.

Если же все-таки возникает желание у супруга продать свою долю третьим лицам, то без разрешения попечительского совета этого сделать невозможно. К тому же, согласно ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки есть у сособственников квартиры. Ну, а интересы детей оберегаются в первую очередь, поэтому подобные сделки очень проблематичны.

Какие условия должны быть соблюдены?

При получении разрешения на покупку квартиры с использованием материнского капитала всегда ставится важное условие: жилье необходимо оформлять в долевую собственность на всех членов семьи, как совладельцев собственности. Поэтому при его продаже в обязательном порядке необходимо получить разрешение от органов опеки, которые наблюдают за соблюдением прав несовершеннолетних (ст. 37 ГК РФ).

Необходимо будет представить документы, которые способны подтвердить, что права детей не будут ущемлены:

Подтвердить, что в новом жилище ребенку будет выделена равнозначная доля (гарантируется).
Новые жилищные условия обязаны соответствовать санитарным нормам и не ухудшатся, не уменьшится количество квадратных метров.

Варианты и правила реализации владельцем

Одновременное приобретение нового жилья

При одновременной продаже жилья и покупке другого следует придерживаться следующих правил:

Новая квартира по размеру должна быть аналогична или больше прежней (той, что покупалась на средства семейного сертификата).
Не допускается ухудшение жилищных условий (уровень комфортности должен остаться прежним или стать выше).
Детям доли должны быть выделены не меньше прежних.

Для совершения такой сделки нужно будет найти покупателя на свою квартиру и одновременно подобрать подходящее жилье для покупки. Это непростая сделка, потребуется время, чтобы все тщательно проверить и подготовить. Быстрее все осуществить можно, конечно, при помощи риэлтора.

Читайте также: Как продать квартиру без риэлтора? Пошаговая инструкция

Может ли его использовать под обмен?

Под обмен жилье, приобретенное владельцем с помощью семейного сертификата, возможно использовать с целью улучшения жилищных условий, в том числе детей. При обмене соблюдаются те же правила, что и при продаже жилья. Главное, чтобы новая квартира была по площади не меньше.

Проект договора мены необходимо будет представить для изучения в органы опеки, если соблюдены все нормы и права детей никак не нарушаются, то выдается разрешение на проведение сделки.

Продажа недвижимости, купленной с использованием семейного сертификата

Порядок действий, если нет обременений

Первым делом идет процесс поиска покупателя:

путем обращения в агентство недвижимости;
самостоятельным образом – с помощью объявлений в газете, через знакомых и т.д.

Далее необходимо составить предварительный договор купли-продажи (он обязательно понадобится при обращении в опеку) и заняться сбором документов. Затем следует получить разрешение от опекунских органов, это сделать нетрудно в случае документального подтверждения фактов:

Дети в другом жилье получат равноценную или большего размера долю.
Условия для проживания в новом жилье будут идентичными прежним (или лучше) и, естественно, должны быть соблюдены все санитарные нормы.

Потребуется собрать пакет необходимых справок и документов:

Документ, который подтверждает право собственности на квартиру.
Вся техническая документация и справки из БТИ, ЕГРП, ЖЭКа, выписки из домовой книги и из лицевого счета.
Паспорта всех взрослых членов семьи и свидетельства о рождении детей.
Договор купли-продажи.
Разрешение органов опеки (для несовершеннолетних детей).

После заключения основного договора купли-продажи и регистрации его в Росреестре передаются деньги и ключи. Регистрируется право собственности (долевое) на новую квартиру, с обязательным выделением долей несовершеннолетним детям.

Как поступать при ипотеке?

Если квартира была приобретена в ипотеку, то помимо получения разрешения от органов опеки придется еще получить разрешение от банка-кредитора на перевод обязательств от продавца к покупателю (лучше сначала заполучить именно его).

Вопрос с деньгами решается по следующей схеме:

Покупатель погашает ипотечный долг продавца путем перечисления денег на счет.
Кредитный договор перезаключается и обязательства переоформляются с продавца на покупателя.
Продавец самостоятельно погашает остаток долга по кредиту, снимается обременение с квартиры и далее все оформляется в обычном режиме.

Вам может быть интересно: Как получить сельскую ипотеку в условиях 2021 года – пошаговый план

Риски для покупателей

В случае продажи жилья, купленного с использованием средств материнского капитала, для потенциальных покупателей возможны следующие риски:

Если данная квартира является ипотечной, то выделение детских долей откладывается до момента выплаты ипотечного кредита. Родители обязаны в дальнейшем (после погашения задолженности) оформить выделенные детские доли в их собственность. Проблема заключается в том, что некоторые родители несовершеннолетних детей “забывают” это сделать. Достигнув совершеннолетия, такие дети легко смогут оспорить сделку.
Некоторые родители пытаются продать такое жилье в обход закона, не поставив в известность органы опеки (якобы облегчить себе сбор и оформление документов и ускорить процесс продажи). А это в дальнейшем также грозит признанием сделки купли-продажи недействительной.

Заключение

При продаже квартиры, которая была куплена с использованием средств семейного сертификата, нужно с особым вниманием отнестись к подготовке необходимых документов. Один пакет готовится для органов опеки, чтобы получить разрешение на сделку, а второй пакет документов собирается для Росреестра, чтобы зарегистрировать переход права собственности.

Самый важный нюанс в таких сделках заключается в необходимости гарантий, что не будут нарушены имущественные права детей.