Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
- Статья 249. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности
- Статья 251. Момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору
Комментарий к ст. 250 ГК РФ
1. В случае продажи одним из сособственников своей доли постороннему лицу другие участники имеют преимущественное право ее покупки по цене, за которую она продается третьему лицу, и на прочих равных условиях. Это правило установлено в целях обеспечения прав сособственников, для которых немаловажное значение имеет вопрос о том, кто займет место выбывшего сособственника. Кроме того, с их стороны возможно закономерное стремление увеличить свою долю либо стать единственным собственником имущества. Преимущественное право покупки не применяется при продаже доли с публичных торгов, что вполне объяснимо, поскольку целью торгов является продажа имущества тому, кто предложит за него наиболее высокую цену. Сособственники могут на общих основаниях принять участие в публичных торгах с целью приобретения доли в праве общей собственности. Публичные торги по продаже доли при отсутствии согласия на то всех сособственников могут проводиться при обращении взыскания по обязательствам собственника (ст. 255 ГК) и в иных случаях, предусмотренных законом. Преимущественное право покупки возникает только при возмездном отчуждении доли по договору купли-продажи, а также при отчуждении доли по договору мены и только постороннему лицу, не входящему в число участников общей долевой собственности. В случае продажи доли одному из сособственников иные сособственники утрачивают право преимущественной покупки отчуждаемой доли и не могут предъявлять к продавцу каких-либо требований.
2. При отчуждении доли постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. Законом не установлены какие-либо требования к такому извещению. Это могут быть письмо, факсовое сообщение, телеграмма и т.д. Главное заключается в том, чтобы это требование было выполнено, и в случае возникновения спорной ситуации собственник, отчуждающий свою долю, мог представить доказательства надлежащего уведомления других сособственников. В частности, во избежание проблем при доказывании факта извещения предлагается производить извещение при участии нотариуса.
Законодатель также не определяет, в какой форме должен быть сделан отказ. В юридической литературе были высказаны две позиции по этому вопросу. Отказ должен быть сделан либо в письменной форме, как и само извещение, либо в той же форме, которая требуется для заключения сделки по отчуждению имущества. Закон о государственной регистрации (п. 1 ст. 24) содержит положение, согласно которому к заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные.
3. Сроки, в течение которых сособственники могут откликнуться на предложение о покупке, составляют один месяц при продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество и десять дней при продаже доли в праве собственности на движимое имущество. Начинают течь эти сроки со дня извещения участников долевой собственности о намерении продать долю. Это сроки существования права, а не исковой давности, поэтому они не подлежат ни приостановлению, ни перерыву, ни восстановлению.
Отказ сособственников от покупки либо их молчание в указанные сроки означают, что сособственник-продавец вправе продать долю любому третьему лицу по указанной цене и на прочих условиях, указанных в извещении.
4. Несоблюдение установленного правила, т.е. продажа доли с нарушением преимущественного права покупки, принадлежащего другим сособственникам, не означает недействительности совершенной сделки. Однако любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Еще М. Зимелева указывала, что «нарушение права преимущественной покупки не есть повод оспаривания сделки, так как иск, основанный на этом нарушении, направлен не на признание ее не действительной, то есть на уничтожение результатов продажи, а только на то, чтобы поставить истца на место покупателя, то есть на замену одной из сторон сделки» (Зимелева М. Общая собственность в советском гражданском праве // Ученые записки ВИЮН. М., 1941. Вып. 2. С. 59).
Требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя другие участники общей долевой собственности могут и тогда, когда отчуждающий долю сособственник изменил цену или другие условия договора продажи по сравнению с указанными в извещении.
Судебная практика исходит из того, что трехмесячный срок для предъявления соответствующего иска является пресекательным и не подлежит продлению или восстановлению даже в случае его пропуска по уважительным причинам (п. 20 Постановления ВАС N 8). Согласиться с подобной трактовкой едва ли возможно. Более правильным представляется мнение, считающееся в юридической литературе традиционным, согласно которому это сокращенный срок исковой давности, к которому применимы правила и о продлении, и о восстановлении.
Исчисление срока исковой давности следует вести по общим правилам, т.е. с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего преимущественного права покупки доли, отчуждаемой другим сособственником, а не с момента совершения сделки по отчуждению, поскольку нормами, содержащимися в комментируемой главе, не установлены специальные правила исчисления исковой давности.
5. Преимущественное право покупки отчуждаемой доли может быть осуществлено лишь самим сособственником, поскольку законом установлено императивное правило, запрещающее уступку кому-либо преимущественного права.
Судебная практика по статье 250 ГК РФ
ПУНКТОМ 3 СТАТЬИ 250 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя В.Д. Зорькина, судей К.В. Арановского, А.И. Бойцова, Н.С. Бондаря, Г.А. Гаджиева, Ю.М. Данилова, С.М. Казанцева, С.Д. Князева, А.Н. Кокотова, Л.О. Красавчиковой, С.П. Маврина, Н.В. Мельникова, Ю.Д. Рудкина, О.С. Хохряковой, В.Г. Ярославцева,
Статьи 246, 250 и пункт 4 статьи 252 ГК Российской Федерации, применяемые во взаимосвязи с другими нормами данного Кодекса, регулирующие пользование и распоряжение общим имуществом и устанавливающие для участников долевой собственности преимущественное право покупки доли, направлены на защиту и обеспечение баланса интересов участников долевой собственности и не могут расцениваться как нарушающие права заявителя, в деле с участием которого суды установили, что А.П. Железняк был извещен о намерении продать долю в праве собственности лицу, не являющемуся сособственником, но о реализации своего преимущественного права покупки не заявил.
СТАТЬЕЙ 250 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя В.Д. Зорькина, судей К.В. Арановского, А.И. Бойцова, Н.С. Бондаря, Г.А. Гаджиева, Ю.М. Данилова, Л.М. Жарковой, С.М. Казанцева, С.Д. Князева, А.Н. Кокотова, Л.О. Красавчиковой, С.П. Маврина, Н.В. Мельникова, Ю.Д. Рудкина, В.Г. Ярославцева,
Разрешая спор и удовлетворяя заявленные Колодко А.В. требования, суд первой инстанции исходил из того, что до заключения 1 марта 2004 года договора купли-продажи долей продавцами как участниками права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества истцу не было направлено предложение о приобретении этих долей, следовательно, предусмотренное статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации право преимущественной покупки доли другим долевым собственником было нарушено.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, руководствуясь статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпунктом 5 пункта 1 статьи 1, пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, в отсутствие доказательств отказа общества от преимущественного права приобретения земельного участка в собственность, признал факт нарушения установленного статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации преимущественного права истца на приобретение земельного участка в собственность, в связи с чем перевел на него права и обязанности приобретателя по соглашению об отступном от 01.09.2017.
Принимая оспариваемые заявителем судебные акты, суды руководствовались нормами главы 7 АПК РФ, положениями статьи 168, пункта 1 статьи 250 ГК РФ, статьи 12 Закона N 101-ФЗ, и исходили из недоказанности истцом возникновения у него права на выкуп спорных долей на льготных условиях, а также нарушения его прав оспариваемыми сделками.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что оспариваемый договор купли-продажи от 29.11.2016 заключен в льготном порядке (без проведения торгов) с лицом, которое обрабатывало земли (обществом «Молочное»), и в отсутствие доказательств использования спорного земельного участка истцом, руководствуясь положениями статьи 168, пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», пришел к выводу, что права на выкуп спорных долей на льготных условиях у общества «Брянская мясная компания» не имеется, в связи с чем отказал в удовлетворении заявленных требований.
Разрешая спор, суды руководствовались положениями статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс), статей 110, 111 и 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и исходили из того, что условия положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, утвержденного определением Арбитражного суда Пермского края от 28.04.2017, прямо предусматривали необходимость реализации преимущественного права сособственников на приобретение доли в продаваемом имуществе должника. Указанные условия нашли свое отражение в сообщении о проведении торгов.
Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 91 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» последствием нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ, пункт 18 статьи 21 Закона N 14-ФЗ).
Разрешая заявленные требования, суды руководствовались положениями части 1 статьи 244, части 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 5 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 4 части 3 статьи 1, пункта 1 статьи 12, части 1 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Разрешая спор, суды руководствовались статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 1, 4, 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон N 101-ФЗ) и исходили из недоказанности обществом преимущественного права на приобретение земельной доли на земельный участок, находящийся в долевой собственности.
Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Комментарий к Ст. 250 Гражданского кодекса РФ
1. Участникам долевой собственности гарантируется преимущественное право приобретения отчуждаемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев:
— продажи с публичных торгов;
— продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продавец обязан уведомить сособственников о своем намерении продать долю в общей собственности с указанием условий ее реализации. Преимущественное право свидетельствует о первоочередности предложения приобрести долю именно участникам, а в случае их отказа либо непоступления в адрес продавца ответа в установленные им сроки, он вправе реализовать ее на тех же условиях третьему лицу. Преимущественным правом приобретения доли могут воспользоваться одновременно все участники — с пропорциональным распределением приобретаемой доли или один (несколько) сособственников. Приобретение доли третьим лицом допускается исключительно на тех же условиях, которые предлагались другим участникам долевой собственности, изменение условий позволяет участникам долевой собственности обратиться в суд с иском о признании договора недействительным.
Указанные правила не применяются в отношении публичных торгов, поскольку к участию в них на равных условиях допускаются все желающие, а также случаев продажи доли земельного участка собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Победителем торгов признается лицо, предложившее наиболее высокую цену. Таким образом, участники торгов самостоятельно определяют одно из существенных условий сделки — цену. В подобной ситуации преимущественное право не действует.
2. Обязательным условием соблюдения преимущественного права участников долевой собственности на приобретение доли является их уведомление в письменной форме, которое должно отражать все существенные условия сделки. При этом преимущественное право носит срочный характер и может быть реализовано в отношении недвижимого имущества в течение месяца, в отношении движимого имущества — в течение десяти дней со дня извещения. Достаточным признается направление уведомления продавцу о намерении приобрести его долю на предложенных условиях. Для оспаривания нарушений преимущественного права покупки ГК РФ устанавливает специальный срок исковой давности — три месяца. Указанный срок предусмотрен для восстановления нарушенного права участника долевой собственности и перевода на него доли. Перевод прав и обязанностей возможен лишь в отношении случаев возмездного отчуждения доли.
С 01.01.2017 также действует правило, согласно которому в случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
3. Преимущественное право не действует и в случае безвозмездной передачи имущества, например, по договору дарения.
Исключением из общего правила о применении преимущественного права участников долевой собственности в отношении случаев возмездного отчуждения является договор мены, поскольку его двусторонний характер также указывает на возмездность. По договору мены вторая сторона, обязана передать первой стороне — участнику долевой собственности иное имущество взамен доли в общей собственности, т.е. принцип возмездности сохраняется, но денежный эквивалент заменяется товарным (имущественным).
Императивным требованием закона запрещается уступка преимущественного права покупки доли, поскольку данное право неразрывно связано с личностью его правообладателя и не может быть передано третьему лицу.
4. Судебная практика:
— Постановление Пленума ВС РФ от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» (см. п. 63);
— Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (см. п. 91);
— Постановление Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (см. п. 14);
— Определение ВС РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16-51 (если у земли один собственник, преимущественное право покупки не действует);
— Постановление Президиума Верховного суда Республики Дагестан от 10.08.2016 N 44Г-73/2016 (о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности).
Статья 250 ГК РФ: сроки и их правовая природа
Статья 250 ГК РФ регламентирует преимущественное право покупки при продаже доли общей собственности постороннему лицу. Субъект, желающий распорядиться своей частью, обязан выполнить определенные условия в отношении других долевых собственников.
Преимущественное право – это право индивида первому совершить экономическую сделку по установленной цене.
Общее содержание законодательной нормы
Ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет правила, согласно которым при отчуждении доли постороннему лицу другие собственники вправе приобрести ее по продажной стоимости и на других равных условиях. В статье предусматривается исключение, если сделка заключается в процессе публичных торгов. Таким же исключительным случаем является продажа доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенной на нем части здания или собственником помещения, которое находится в данном здании.
Преимущественное право покупки охватывает только сделки купли-продажи и мены доли.
Другие сделки, например, внесение в уставной капитал, дарение, передача в качестве отступного, рента не дают другим собственникам возможность воспользоваться преимущественным правом.
Обязанности продавца и права участников долевой собственности
Продавец обязан прислать остальным участникам долевой собственности письменное уведомление о желании продать свою долю постороннему лицу. Извещение в обязательном порядке содержит цену и прочие условия отчуждения. Участники долевой собственности имеют право согласиться приобрести продаваемую долю или отказаться от ее покупки. Если доля покупается другим участником общей собственности, преимущественное право не действует. Иные владельцы не могут вмешаться в данный процесс.
Продажа доли без уведомления других участников собственности, а также ее отчуждение на более выгодных условиях, включая сниженную цену, предоставление рассрочки платежа, является нарушением. При нарушении преимущественного права участник долевой собственности вправе подать заявление в суд. Исковые требования предъявляются в течение трех месяцев.
Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
Сроки действия преимущественного права
Рассматриваемая статья диктует различные виды сроков, в течение которых действует преимущественное право. На приобретение доли остальным участникам собственности отводится один месяц, если речь идет о сделках с недвижимым имуществом. При отчуждении движимого имущества преимущественное право необходимо реализовать в течение 10 дней. Исчисление срока ведется со дня уведомления собственника. Отказ всех участников собственности от реализации своего права направляется продавцу в письменной форме. Он является основанием для продажи доли постороннему лицу раньше установленного времени.
В комментариях к ст. 250 ГК РФ говорится о том, что указанные сроки – пресекательные, то есть, сроки существования права. Их правовая природа такова, что они не подлежат изменению даже при наличии у собственника уважительных причин, по которым он не смог ознакомиться с извещением о продаже доли. Если же уведомление намеренно было составлено так, чтобы ввести участника собственности в заблуждение, можно говорить о нарушении продавцом своих обязанностей.
Уточнения к норме разъясняют понятие срока исковой давности. Традиционно при подаче исков им считается трехмесячный срок для заявления требования о переводе на участника общей собственности прав и обязанностей покупателя. С другой стороны, этот же срок трактуется как пресекательный.
Применение срока исковой давности начинает работать только после заявление о нем в ходе суда.
В ходе одного из судебных заседаний по делу о преимущественном праве суд указал на то, что закон диктует сроки, в течение которых собственники могут откликнуться на предложение доли недвижимого имущества. Этот срок ограничивается месяцем и исчисляется со дня извещения о намерении продать долю. По юридической природе данный срок является сроком существования права, который в отличие от срока исковой давности нельзя приостановить, прервать или восстановить.
Преимущественное право покупки, регламентированное законодательно, повышает ценность имущества, дает участникам собственности возможность увеличивать свои доли и осуществлять контроль персонального состава совладельцев движимого и недвижимого имущества.
О реализации участниками долевой собственности преимущественного права покупки
Правовое регулирование порядка отчуждения доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество всегда являлось актуальной темой научных работ и юридических статей. В частности, в современном гражданском законодательстве подробно не регламентирован механизм реализации преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество в том случае, когда на приобретение доли претендует несколько участников долевой собственности – сособственников.
В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
В вышеназванной норме закона речь идет о любом недвижимом имуществе, которое может находиться в долевой собственности. В настоящей статье автор будет рассматривать проблему преимущественного права покупки на примере жилого помещения.
Исходя из буквального смысла указанной статьи, при продаже доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество постороннему лицу (третьему лицу) необходимо уведомить остальных участников долевой собственности. Следует отметить, что данная норма не обязывает получить от сособственников согласия на отчуждение, смысл ее заключается в своевременном и достоверном сообщении остальным участникам долевой собственности о предстоящей продаже с целью соблюдения их прав и законных интересов. Таким образом, в первую очередь право приобрести отчуждаемую долю принадлежит участнику/участникам долевой собственности. В данной ситуации возникает вопрос, каким образом реализуется право преимущественной покупки, если сразу несколько участников претендуют на приобретение отчуждаемой доли? Действующее законодательство не дает нам прямого ответа на этот вопрос.
Продавец доли не ограничен в способах отчуждения принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности. Он может продать свою долю одному из участников долевой собственности, нескольким участникам в равных долях, нескольким участникам в неравных долях.
В сложившейся ситуации возможно предположить следующие варианты продажи доли:
•договор купли-продажи доли заключается с каждым участником долевой собственности, выразившим свое желание на покупку, пропорционально размеру той доли, которая уже принадлежит участнику – покупателю;
•договор купли-продажи доли заключается с лицом, первым обратившимся к покупателю и выразившим свое желание на приобретение доли;
•право выбора покупателя по договору купли-продажи среди сособственников принадлежит продавцу по собственному усмотрению.
Бесспорно, каждая из приведенных точек зрения не противоречит законодательству и имеет право на существование.
Первая из приведенных точек зрения представляется наиболее «справедливой» для каждого из лиц, имеющих долю в праве общей долевой собственности. Продавец в итоге получает денежную сумму за проданную долю, а участники, изъявившие желание на покупку, часть от отчуждаемой доли пропорционально той, которая уже имеется в собственности приобретателей. Схожая норма содержится в части 4 статьи 21 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», согласно которой участники общества пользуются преимущественным правом покупки доли или части доли участника общества по цене предложения третьему лицу или по отличной от цены предложения третьему лицу и заранее определенной уставом общества пропорционально размерам своих долей, если уставом общества не предусмотрен иной порядок осуществления преимущественного права покупки доли или части доли.
Вторая точка зрения, в отличие от первой, ставит участников долевой собственности в неравное положение, так как по гражданскому законодательству у них есть месяц на реализацию своего права преимущественной покупки.
Последняя точка зрения пользуется наибольшей популярностью. Согласно ей выбор покупателя из числа участников долевой собственности лежит на продавце. Исходя из общих принципов и норм гражданского законодательства, в частности, из принципа свободы договора и смысла статьи 246 ГК, в которой указано, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса. При системном толковании статей 246 и 250 ГК РФ можно сделать вывод о том, что, если несколько участников долевой собственности изъявят желание приобрести отчуждаемую долю, право выбора приобретателя кому продать долю лежит на продавце.
Таким образом, очевиден пробел в законодательстве в виде отсутствия нормы, регулирующей порядок приобретения доли сособственниками.
Особенно актуальна данная проблема в ситуации, когда доля продается в коммунальной квартире. Так, в соответствии с п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Если доля в квартире представляет собой некое имущественное право, как правило, в неделимом в натуре объекте недвижимого имущества, то доля в коммунальной квартире представляет собой комнату или несколько комнат. Поэтому, когда встает вопрос о приобретении доли в коммунальной квартире, существует большая вероятность, что желающих приобрести долю (в виде комнаты) будет несколько лиц – участников долевой собственности.
Исходя из вышеизложенного, на взгляд автора, существующий пробел в праве, а именно порядок отчуждения доли в праве общей долевой собственности в жилом помещении участникам долевой собственности, можно решить по аналогии со ст. 21 ФЗ «Об ООО». В соответствии с указанной статьей интересы сособственников учитываются в полном объеме и не ставят кого-либо из приобретателей в неравное положение. Следует отметить, что в таком случае преимущественное право покупки должно быть реализовано в рамках заключения одного договора между продавцом и покупателями-сособственниками, в целях недопущения расхождения предмета договора, указанного в извещении о продаже доли и в заключаемом договоре купли-продажи.
АННА ГОЛУБЕВА, СТАЖЕР НОТАРИУСА ХАБАРОВСКА ВИКТОРИИ ТАБАЕВОЙ
Источник публикации: информационный ежемесячник «Верное решение» выпуск № 07 (189) дата выхода от 19.07.2018.
Статья размещена на основании соглашения от 20.10.2016, заключенного с учредителем и издателем информационного ежемесячника «Верное решение» ООО «Фирма «НЭТ-ДВ».
Преимущественное право покупки уведомление
Для уведомления о преимущественном праве покупки какой вид письма нужно отправлять сособственникам-заказное с описью вложения с уведомлением о получении?
Нужно ли уведомление о преимущественном праве покупки отправлять через нотариуса или можно отправить самому через почту заказное письмо с описью вложения с уведомлением о вручении?
Но только уже в уведомлении не указывать какая комната за тобой закреплена
Доброго времени суток, подскажите о праве преимущественной покупке доли родственникам, 18 декабря 2015 г. вынесли решение об определении порядка пользования жилым помещением, т.е. за кем закреплены какие доли, я на следующий день своим родственникам выслала уведомление о преимущественной покупке доли, где указала, что мне выделена такая та комната в пользование, а 05 апреля 2016 г, это решение полностью отменили, и раздел невозможен, т.е. нужно ли родственникам посылать новое уведомление о преимущественной покупке доли, но только уже в уведомлении не указывать какая комната за тобой закреплена, а просто преимущественная покупка доли?
О праве преимущественной покупке доли родственникам, 18 декабря 2015 г. вынесли решение об определении порядка пользования жилым помещением, т.е. за кем закреплены какие доли, я на следующий день своим родственникам выслала уведомление о преимущественной покупке доли, где указала, что мне выделена такая та комната в пользование, а 05 апреля 2016 г, это решение полностью отменили, и раздел невозможен, т.е. нужно ли родственникам посылать новое уведомление о преимущественной покупке доли, но только уже в уведомлении не указывать какая комната за тобой закреплена, а просто преимущественная покупка доли?
Отправили письмо-уведомление о преимущественном праве в покупке доли, но без обратного уведомления о доставке. Что теперь делать, пропустит ли юстиция такую сделку?
Отправили письмо-уведомление о преимущественном праве в покупке доли, но без обратного уведомления о доставке. Что теперь делать, пропустит ли юстиция такую сделку?
Имеет ли срок действия уведомление о преимущественном праве покупки доли.
Если сособственник 1/2 доли в однокомнатной квартире проигнорирует молчанием на согласие или отказ покупать долю (преимущественное право покупки).
Вопрос: 1. Может быть продана доля третьим лицам со снижением цены указанной ранее в уведомление и в каких случаях она может быть снижена?
2. 1 млн. сумма доли преимущественного права покупки завышена при этом продавец имеет долги по оплате за содержания жилья и коммунальным услугам начисляемым не зависимо от проживания. Устанавливается какой-то предел суммы преимущественной покупки или продавец устанавливает цену какую захочет неся скрытый умысел препятствий для второго собственника?
3. Можно ли признать это нотариальное уведомление не законным, если собственник указал только цену доли покупки и её срок, без каких либо условий покупки доли на основании которых в дальнейшем будет заключаться сделка со мной, а при отказе с третьим лицом?
4. В праве ли я вместо отказа или игнорирования ответа преимущественного права покупки доли подать зеркальное нотариальное уведомление о продаже своей 1/2 доли в квартире с правом преимущественного выкупа доли для этого собственника?
5. До получения нотариального уведомления о преимущественном праве покупки доли, мной было подано в суд исковое заявление о разделе лицевого счета, определении долей в оплате за обслуживание жилья и коммунальные услуги между собственниками в равных долях. Должна ли я известить суд об этом уведомление?
Подскажите, пожалуйста, со вторым собственником невозможно установить контакт на продажу квартиры в целом. С моей стороны нет препятствий для продажи и контакта. Но узнав про свои долги она решила проблему таким образом, предоставить мне преимущественное право покупки 1/2 доли в однокомнатной квартире за 1 млн. с долгами.
