Дом в снт перевод в нежилое

Из садового дома в жилой: трудности в изменении статуса дома

У вас есть садовый дом. Вы решили придать ему статус жилого. Например, ваша семья уже давно проживает в таком доме, и вы хотите прописаться в нем. А такое возможно лишь в доме со статусом «жилой» (ст. 2 Закона РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»). Закон устанавливает, чтобы для переоформления садового дома в жилой дом имелось соответствующее разрешение органа местного самоуправления (п. 55 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47, далее – Постановление № 47). Этот орган должен располагаться в том муниципальном образовании, к ведению которого территориально относится переоформляемый дом.

Когда полный пакет документов передан в орган местного самоуправления (непосредственно или через МФЦ), не позднее чем через 45 календарных дней заявитель получит один из ответов: либо ему разрешат перевести дом из садового в жилой, либо нет. Перечень необходимых документов расписан в п. 56 Постановления № 47.

Так почему же в переоформлении рассматриваемого вида жилой недвижимости орган местного самоуправления может отказать?
Исчерпывающий список причин отказа приведен в п. 61 Постановления № 47.

Среди них следующие причины для отказа:

1. Заявитель предоставил не весь требуемый законом список документов;
2. Переоформляемый дом не принадлежит заявителю (согласно сведениям об этом объекте из ЕГРН), то есть право собственности оформлено на другое лицо;
3. В ЕГРН вообще нет сведений о праве собственности кого-либо на переоформляемый садовый дом, при этом заявитель не может предоставить никакие правоустанавливающие документы на него. Правда, в законе по поводу этого пункта есть небольшая оговорка. Так, отказ от органа местного самоуправления правомерен только при одновременном соблюдении следующих условий:
   • о праве собственности на дом нет ни документов, ни сведений в ЕГРН;
   • орган местного самоуправления уведомил об этом заявителя и предложил предоставить соответствующие документы;
   • заявитель в течение 15-ти дней такие документов не предоставил;
4. Отсутствует согласие на переоформление дома третьих лиц – для случаев, когда они также имеют права на него (например, банки при ипотеке на дом, содольщики, супруги при совместной собственности и пр.);
5. Садовый дом находится на садовом участке, на котором по закону не может находиться жилой дом (например, участок предоставлен для огородничества, садовый дом находится на землях гослесфонда, в пределах водоохранной зоны или там, где капитальное строительство запрещено, чаще всего это обремененные участки ЗУИТами – ЛЭП, нефтепровод, зона памятника культуры и пр.).

Что же делать, когда орган местного самоуправления отказался выдавать разрешение на перевод садового дома в жилой?

На первый взгляд, ответ прост: исправить те недочеты, из-за которых был произведен отказ.

Но на практике все гораздо сложнее.

Проблемы с пакетом предоставляемых документов

К примеру, заявителю отказали, потому что он предоставил не весь пакет документов. Но иногда «донести» нужное сложно или даже невозможно. Например, невозможно предоставить согласие на перевод садового дома в жилой дом от третьих лиц, также имеющих право собственности: они либо не хотят давать такое согласие по разным причинам, либо заявитель не знает, где этот гражданин вообще находится и как его найти, чтобы получить от него нужный документ.

Статус земельного участка как причина отказа

Довольно распространенная причина отказа связана со статусом земельного участка, на котором находится садовый дом, переводимый в жилой. Особенно когда садовый участок не включен в территориальные зоны правил, определяющих землепользование и застройку. В таком случае, скорее всего, придется кооперироваться с другими гражданами и всем вместе от имени садоводческого товарищества нужно будет работать в направлении подготовки документации по планировке территории и внесению соответствующих изменений в правила землепользования и застройки.

Важный момент: в каждом муниципальном органе свои земельные и градостроительные правила. Прежде чем заниматься переоформлением садового дома, необходимо изучить их, чтобы знать и понимать все нюансы. Для этого можно через портал госуслуг заказать бесплатно градостроительный план своего земельного участка. Эту услугу можно без труда найти на официальном сайте в списке «Категории услуг».

Техническое состояние дома – это важно

Еще один немаловажный момент – техническое состояние дома. Строение должно соответствовать всем признакам «жилого», быть пригодным для проживания: с водой, отоплением, освещением и т.п. Площади помещений и высота должны также соответствовать нормативам (например, кухня не меньше 6 кв. м., высота не менее 2,5 м). Для каждого региона (муниципальной единицы) такие нормативы свои и закреплены местными нормативными актами. Если причина отказа в таком несоответствии – придется его устранять: проводить электричество и другие инженерные коммуникации, делать реконструкцию.

Если получить разрешение органа местного самоуправления в переводе дома из садового в жилой никак не получается, придется обжаловать отказ в судебном порядке. В исковом заявлении нужно будет указать причины, которые перечислены в решении об отказе. Затем необходимо будет доказать, почему эти причины неправомерны.

Строения в садоводческом товариществе: как перевести помещение из нежилого в жилое?

Вопрос определения «жилых» и «нежилых» помещений на дачных и садовых участках имеет много противоречий в современном российском законодательстве. Как разобраться в том, к какой именно категории относится ваша дача? Как лучше зарегистрировать приобретенный садовый дом? Какие плюсы и минусы имеет перевод нежилого помещения в статус «жилое»?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

К какой категории относится дачный дом?

Согласно новому закону земельные участки различных видов использования, определенных ранее, теперь будут делиться на 2 типа:

1. садовый земельный участок – это участок земли, который предназначен для отдыха граждан и разведения любых сельскохозяйственных культур, с правом постройки садовых домиков или жилых домов, хозяйственных построек;
2. огородный земельный участок – это территория, предназначенная для отдыха и выращивания сельскохозяйственных растений, на которой могут быть возведены хозяйственные постройки (например, для хранения инвентаря, урожая), не являющиеся объектами недвижимости.

Т. е. назначение объекта строительства определяется типом земельных угодий, на котором оно возводится. Если дачный дом построен на садоводческом участке, то он может иметь назначение «жилое» а, если участок огороднический, то только – «нежилое».

Может ли такой дом классифицироваться как жилье?

Садовый дом – это постройка сезонного назначения, для временного пребывания людей и удовлетворения их бытовых или любых других нужд.

• Если строение на садовом участке было зарегистрировано до 1.01.2019 и ему было присвоено назначение «жилое», то после вступления в силу ФЗ № 217, оно является «жилым домом».
• Если постройка, не являющаяся хозяйственной, до 1.01.2019 была зарегистрирована с назначением «нежилая», то ей присваивается статус садового домика.

Садовый дом в установленном порядке может быть признан «жилым», а «жилой дом» может стать садовым в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 24.12.2018).

Постройка в СНТ: что это такое?

Согласно ему, индивидуальным жилищным строением является отдельно стоящее здание, высотой не более 20 м, а общей этажностью не более 3-х, которое состоит из комнат и помещений для удовлетворения бытовых нужд граждан и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Это означает, что такой дом нельзя поделить на квартиры и продавать их по-отдельности.

Согласно изменениям в Градостроительном кодексе РФ, которые приняты в августе 2018 года, дачные дома в СНТ (садовых некоммерческих товариществах) фактически приравнены к индивидуальным жилищным строениям и должны удовлетворять соответствующим критериям. Владельцы садовых участков больше не имеют право строить объекты не хозяйственного назначения без согласования с органами местной власти.

Даже о проведении любой реконструкции, связанной с изменением объема здания (например, пристройка веранды или санузла), нужно уведомлять местную администрацию.

Что такое дачная амнистия?

Любая незарегистрированная постройка на садовом участке является самостроем, а значит у владельца могут возникнуть проблемы с законом. Поэтому для добропорядочных граждан принят закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30.06.2006 N 93-ФЗ, который получил название «дачная амнистия».

Закон предоставляет возможность всем гражданам в упрощенном порядке зарегистрировать строения на своих участках. Действие дачной амнистии продлено до 1 марта 2020 года с некоторыми ограничениями.

Для регистрации права собственности на объект по дачной амнистии понадобятся следующие документы:

• кадастровый план участка;
• технический план (для дома);
• правоустанавливающие документы на землю (выписка из ЕГРН).

Регистрация зданий на садовых участках

Садовый дом может быть зарегистрирован, как нежилое помещение, если собственник планирует использовать его именно сезонно, как дачу, без права прописки и получения налогового вычета. Для этого потребуется:

1. Заказать в БТИ технический план дома, в котором будет указано назначение помещения – «нежилое».
2. На основании технического плана выполнить постановку на кадастровый учет.

Налоги на помещения в садоводческих товариществах

Нежилые строения на дачном участке облагаются налогом на недвижимость согласно главе 32 Налогового кодекса РФ. Налогообложению подлежат все объекты недвижимого имущества, площадью не менее 50м 2 .

При наличии статуса пенсионера, инвалида, или любого другого указанного в ст. 407 НК РФ, можно воспользоваться льготами по уплате налогов, которые также могут быть предусмотрены местными законами.

Как перевести возведенное здание в СНТ в жилье?

Если строение на садовом участке уже зарегистрировано как нежилое, то его можно перевести в жилое согласно Постановлению Правительства РФ N 47. Для этого должны быть выполнены следующие условия:

• земельный участок должен иметь статус садового и располагаться на территории населенного пункта;
• дом должен удовлетворять критериям индивидуального жилищного строения и быть пригодным для постоянного проживания в нем.

Куда обращаться для регистрации?

Для регистрации необходимо обращаться с заявлением в местную администрацию, в ведении которой находится садоводческое товарищество, либо в многофункциональный центр.

Какие документы нужно собрать?

Для успешной регистрации понадобится подготовить следующие документы:

• копия паспорта владельца;
• техпаспорт помещения;
• заключение из БТИ (акт) по обследованию дома, в котором должно быть указано, что он соответствует требованиям, предъявляемым к жилым строениям;
• выписка из ЕГРН, либо правоустанавливающие документы на собственность и земельный участок (договор купли-продажи, акт дарения или др.);
• если у дома несколько собственников, то должно быть письменное согласие от всех, заверенное у нотариуса;
• квитанция об уплате госпошлины.

Сколько ждать решения?

Решение о признании садового дома жилым, либо решение об отказе в этом, должно быть принято в течение 45 календарных дней с момента подачи заявления.

Госпошлина и другие траты

Во сколько обойдется процедура перевода, зависит от конкретных обстоятельств. Общая стоимость включает в себя:

• оплату услуг БТИ, нотариуса;
• госпошлину.

При обследовании строения для того, чтобы оно могло получить статус «жилое», может понадобиться реконструкция, которая потребует серьезных вложений.

Преимущества и недостатки

Преимущества перевода садового дома в жилое строение:

• получение возможности прописаться в доме;
• право на налоговый вычет, которое дается только при покупке жилой недвижимости;
• возможность оформить сельский тариф на электричество (примерно на 30% ниже городского);
• если нужно, оформить кредит под более низкий процент, чем на покупку нежилой недвижимости.

Перевод садового дома в жилое строение может иметь для владельца и определенные недостатки:

• большая стоимость налога на имущество;
• невозможность стать в очередь по улучшению жилищных условий.

Прежде, чем регистрировать недвижимость на своем земельном участке, обязательно нужно разобраться с тем, для каких целей она нужна и может ли в будущем понадобиться адрес для прописки. С одной стороны, на регистрации нежилого имущества можно сэкономить, а с другой, жилое строение дает больше возможностей для его использования.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Как лучше зарегистрировать дачный дом как жилой или нежилой 2021 год

Дома в СНТ подлежат регистрации в Росреестре. Постройка, прочно связанная с землей фундаментом должна быть учтена – гласит Градостроительный кодекс.

При оформлении документов, возникает вопрос как лучше зарегистрировать дачный дом, как жилой или нежилой? Чем отличается процедура регистрации?

Садовый дом и жилой дом – отличие

С принятием 217-ФЗ «О садоводстве» закон ввел понятие садовый дом, как место сезонного пребывания, который не предусмотрен для проживания в холодное время.

Жилым домом считается дом, в котором можно проживать круглогодично – он утеплен, снабжен электричеством, системой отопления, водопроводом и канализованием.
То есть садовый дом априори считается нежилым.

Выгодно ли регистрировать дачный дом как садовый

Ранее, собственники приходили к кадастровому инженеру и регистрировали свой дом, указывая в декларации, что он нежилой. Плюс был вот в чем: не надо платить налог. Раньше и прописаться в СНТ не было возможности, а потому – какая разница, рассуждали собственники.

Сегодня ситуация поменялась, дом на кадастровый учет лучше ставить как жилой:

1. В жилом доме есть возможность зарегистрироваться (прописаться), а в садовом – нет;
2. Коммунальные платежи в некоторых регионах за нежилое строение выше, чем за жилое.
3. Чтобы перевести уже оформленный дом из нежилого в жилой надо приглашать экспертов и обращаться в местную администрацию за разрешением.

Для тех, кто зарегистрировал дом как нежилой, а теперь хочет прописаться в нем, статья на тему: «Как перевести дом из нежилого в жилой».

Почему выгоднее ставить дом на кадастровый учет как жилой

Собственники дач по всей России, и особенно в Новой Москве, которые ставили дом на учет как жилой, значительно выигрывают при продаже дачи. Покупатели особо тщательно обращают внимание на возможность прописки в домах, особенно дорожат московской пропиской. Известно, что квартиры в столице дорогие, не каждому по карману. Дома в СНТ новой Москвы можно купить по приемлемой цене. Пенсии и льготы столичных жителей выше, чем в соседних областях, отсюда спрос на дачные участки с жилыми домами.

Продать дачный участок с зарегистрированным жилым домом можно дороже. Если дом зарегистрирован как нежилой или вообще не стоит на кадастровом учете – покупатель будет требовать снижения стоимости в связи с тем, что ему придется самому оформлять все документы.

2021 год – регистрация дома на дачном участке

Для того, чтобы оформить документы на дачный дом обращаемся к кадастровому инженеру. Он наделен полномочиями составлять технический план на дом. Техплан вместе с заявлением подается в МФЦ и перенаправляется в Росреестр на регистрацию.

Упрощенная процедура оформления – дачная амнистия

По дачной амнистии, которая продлена до 2026 года – постановка дома в СНТ на кадастровый учет происходит в упрощенном декларативном порядке.

Собственник заполняет декларацию на дом. При этом и на садовый дом, и на жилой дом по общим основаниям готовится технический план – отличий нет.

На земельный участок выезжают геодезисты и делают измерения площади дома и присваивают ему координаты – привязывают к земле. После съемочных работ кадастровый инженер приступает к оформлению документальной части.

Упрощенная процедура оформления хороша тем, что для постановки на кадастровый учет не нужно получать никаких разрешений и уведомлений н строительство в местной администрации.

Можно ли перевести нежилой дом в жилой и кому это нужно

В декларации собственник указывает какой у него дом садовый или жилой и эти сведения отправляются вместе с прикрепленными документами в Росреестр.

Если вы зарегистрируете свой дом как садовый – то в случае необходимости перевода его в жилой, надо будет обращаться в специализированную организацию и получать заключение от инженеров, что дом соответствует условиям постоянного проживания.

Даже если сейчас у вас нет необходимости прописки в доме, через несколько лет ситуация может поменяться – продумывайте регистрацию дома заранее.

Кадастровый инженер – действия при оформлении дачи

Кадастровый инженер несет ответственность за достоверность предоставленных вами сведений. Он отражает в техническом плане площадь и конфигурацию дома, этажность, материал стен, месторасположение и т.д.

Регистрация в Росреестре

Росреестр проверяет сведения в документах, наличие дополнительных согласований, если такие требуются, соблюдение норм отступов от границ участка и ставит дом на кадастровый учет.

Имущественный вычет при переводе садового домика в жилое помещение

При приобретении жилой недвижимости физическим лицам выгодно воспользоваться имущественным вычетом. О нюансах в этой части в отношении садовых домиков рассказано в Письме ФНС РФ от 15.07.2021 № БС-3-11/5015@.

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных им расходов на приобретение на территории Российской Федерации жилых домов и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома.

В этой связи надо понимать, какая недвижимость относится к жилым домам. Согласно п. 2 ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Как и иные жилые помещения, оно предназначено для проживания граждан (п. 1 ст. 17 ЖК РФ). Казалось бы, этому условию удовлетворяет и садовый домик.

Он предназначен, конечно, для проживания граждан, чаще временного, но нередко фактически и постоянного. Собственно, соответствующее определение садового дома дается в ст. 3 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Под ним понимается здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.

Как видно, это определение очень сходно с определением жилого дома, во всяком случае, цель их использования практически одна и та же.

Но в Письме Минэкономразвития РФ от 05.12.2018 № ОГ-Д23-11737 как раз обращается внимание на то, что эти два понятия установлены разными нормативными актами.

Ведомство указало: согласно Градостроительному и Жилищному кодексам жилой дом должен включать в себя не только комнаты для проживания, но и иные помещения, обеспечивающие проживание в таком доме.

В Письме от 08.05.2019 № Д23и-15228 Минэкономразвития указывает также на наличие в ст. 3 Федерального закона № 217-ФЗ определения садового земельного участка, в качестве которого признается земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.

Чиновники придали значение тому, что садовые дома здесь указаны отдельно от жилых домов, то есть являются разными объектами. Поэтому они сделали вывод, что садовый дом не относится к жилым помещениям.

Они считают, что в отношении жилых домов, расположенных на садовых земельных участках, в техническом плане следует указывать назначение «жилое», в отношении садовых домов – «нежилое». Именно в таком статусе соответствующие постройки должны фигурировать в ЕГРН после окончания строительства.

К сведению: расположенные на садовых земельных участках здания, сведения о которых внесены в ЕГРН до дня вступления в силу Федерального закона № 217-ФЗ (то есть с 01.01.2019) с назначением «жилое», «жилое строение», признаются жилыми домами (ч. 9 ст. 54 Федерального закона № 217-ФЗ).

В то же время согласно п. 3 ст. 23 Федерального закона № 217-ФЗ садовый дом может быть признан жилым домом, жилой дом может быть признан садовым домом в порядке, предусмотренном Правительством РФ (см. п. 55 – 63 Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).

Ранее налоговики в Письме от 19.07.2013 № ЕД-4-3/13167 указали, что для применения имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (речь шла о действовавшей на тот момент редакции НК РФ, а указанная норма примерно соответствует пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ в нынешней редакции), при приобретении (строительстве) жилого строения (под которым, как видно из контекста, они имели в виду садовый дом) до момента признания строения жилым домом не имеется.

Можно ли отсюда сделать вывод, что в отношении построенного или приобретенного садового дома, существовавшего в этом качестве определенный период, после его перевода в жилой дом можно получить имущественный вычет в сумме расходов именно на строительство или приобретение садового дома?

В Письме № БС-3-11/5015@ налоговики отказывают налогоплательщикам в таком праве по формальному, в общем-то, основанию. Они указывают на то, что налогоплательщик жилой дом не приобретал, а приобретал садовый дом, отчего соответствующие расходы учесть нельзя ввиду их несоответствия пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Следует отметить, что вывод налоговиков основан на серьезной поддержке со стороны Конституционного суда (Определение от 06.06.2017 № 1164-О). Судьи отметили, что действующая формулировка, касающаяся предоставления имущественного вычета, нацелена именно на поощрение исключительно приобретения или строительства жилья.

Арбитры специально указали, что перевод уже принадлежащего гражданину нежилого помещения в объект жилой недвижимости – это другой случай, на него льгота в настоящее время не распространяется. Очевидно, это относится и к ситуации перевода садового дома в жилой.

Как перевести нежилое помещение в жилое?

Вы недавно писали, как перевести жилое помещение в нежилое, а у меня обратная ситуация. Напишите, пожалуйста, так же подробно, как нежилое помещение перевести в жилое. Реально это вообще на практике?

Насколько легко или, напротив, трудно сделать такой перевод, зависит от состояния помещения и документов. Сейчас расскажу подробности.

Что такое жилое помещение по закону

В жилищном кодексе есть исчерпывающий перечень помещений, которые можно считать жилыми. Это жилой дом или его часть, квартира или ее часть, а также комната.

К таким помещениям предъявляют особые требования. Например, они должны располагаться в домах, которые находятся в жилой зоне, иметь электричество, воду, канализацию, отопление, вентиляцию и газ — если дом газифицирован. Хотя бы в одну комнату должно попадать солнце, а все инженерные системы должны быть смонтированы по требованиям безопасности.

Если нежилое помещение этим требованиям не отвечает и это нельзя никак исправить, перевести в жилое его точно не разрешат.

На практике обычно встречается два варианта: в жилое помещение переводят или отдельно стоящий объект, или помещение в многоквартирном доме.

Как перевести в жилое помещение отдельно стоящий объект

Отдельно стоящее строение — это, например, ангар, склад или хозяйственная постройка. Перевести его в жилое намного легче, чем нежилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме. Бывает, что в жилое помещение превращают даже гараж. Но только при условии, если это капитальное строение и оно правильно переоборудовано: в нем есть окна, вода, канализация и прочие блага цивилизации.

Вот какие для этого понадобятся документы.

Обязательные документы — их перечень есть в ЖК РФ:

1. Заявление о переводе помещения.
2. Правоустанавливающие документы на переводимое помещение, например договор купли-продажи , дарения, свидетельство о праве на наследство, договор о передаче квартиры или другой документ. Нужны подлинники или заверенные у нотариуса копии.
3. Проект переустройства или перепланировки помещения, если без этого нельзя использовать помещение как жилое. Проект нужно подготовить и оформить в установленном порядке.

Форма заявления федеральными законами не установлена. Возможно, ваши местные власти уже разработали такую форму, чтобы гражданам было проще подавать документы. Спросите об этом в соответствующей службе или посмотрите на ее сайте. Если не найдете, можно составить заявление в свободной форме. В нем нужно указать сведения о заявителе, адрес нежилого помещения и сведения о регистрации права в ЕГРН, а также информацию о необходимости перепланировки.

Дополнительные документы помогут сократить время перевода. Это, например, может быть план помещения с техническим описанием или заключения уполномоченных аккредитованных организаций о том, что ваше нежилое помещение удовлетворяет всем требованиям, которые предъявляются к жилым. Например, такое заключение можно запросить у БТИ, центра гигиены и эпидемиологии, комитета по архитектуре и градостроительству.

Если этих документов у вас нет, орган местного самоуправления, в который вы подаете заявление, сам запросит их в соответствующих службах. Но это займет время, поэтому, если эти документы у вас на руках, приложите их сразу к заявлению или запросите самостоятельно.

По закону никаких иных документов от вас требовать не могут. Но на практике местные власти нередко дополняют список документов, чтобы вы подтвердили, что ваше помещение точно подходит под требования, которые предъявляют к жилым.

Как перевести в жилое помещение объект в многоквартирном доме

В этой ситуации все будет зависеть от правового статуса объекта. Сейчас застройщики нередко проектируют и сдают многоквартирные жилые дома со встроенными или пристроенными нежилыми помещениями. Они располагаются на первом-втором этаже или в цоколе и продаются под офисы, магазины или салоны красоты. Если вы купили такое помещение, а потом решили превратить его в квартиру, по жилищному кодексу согласие остальных жильцов не нужно. Но при условии, что вы при этом никак не затронете общее имущество дома.

К перечисленным выше документам для отдельно стоящего здания вы можете приложить дополнительно только поэтажный план дома, где располагается помещение.

Но есть другая ситуация — когда вы хотите присоединить к своей квартире и перевести в жилое помещение часть общего имущества многоквартирного дома: коридор, часть лестничной клетки, подвала или чердака. Либо вы переводите в жилое помещение собственный офис, но вместо входа на фасаде делаете окно, а вход прорубаете в стене, которая выходит на лестничную клетку.

В этом случае к остальному пакету документов вы обязательно должны получить протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Причем вам нужно будет получить согласие 100% собственников помещений в вашем доме и сделать это заранее. Иначе вы рискуете потратить время и деньги на сбор других документов, а один сосед откажется, и вы останетесь ни с чем.

Как и куда подавать документы

Заявление и документы вы можете подать в МФЦ или непосредственно в орган местного самоуправления. В каждом муниципалитете он свой. Какой именно в вашем регионе, обычно указано на сайте городской администрации. В некоторых регионах можно подать пакет документов через интернет в электронной форме — например, такая возможность есть у жителей Санкт-Петербурга.

Сколько будут рассматривать ваше заявление, зависит от регламента и региона. В Москве, например, этот срок не может превышать 48 рабочих дней, а в Краснодаре — 30 календарных дней. Сотрудник, принимающий документы, подскажет точнее.

Когда примут решение, в течение трех рабочих дней вы получите уведомление о переводе помещения или об отказе в переводе.

Если получили отказ, его можно обжаловать через суд. У вас будет три месяца с момента, когда вы получили отказ или узнали о нем, чтобы подать жалобу.

Если получили разрешение, но нужна перепланировка

В таком случае переоборудовать помещение из нежилого в жилое можно на основании этого же разрешения. Когда закончите ремонтные работы, подайте заявление в тот же муниципальный орган.

Приемочная комиссия составит акт, который подтвердит окончание перевода из нежилого помещения в жилое. На основании этого документа сможете зарегистрировать нежилое помещение в качестве жилого.

Как зарегистрировать объект в новом статусе

Если сделали перепланировку и характеристики помещения изменились, нужно обратиться к кадастровому инженеру и заказать технический план помещения. Он сделает техплан в электронной форме и заверит усиленной квалифицированной электронной подписью.

Затем этот технический план нужно направить в орган, который принял решение о переводе. Его сотрудники уже сами направят в Росреестр необходимый пакет документов. Орган регистрации прав внесет сведения в ЕГРН в течение 15 рабочих дней с даты получения документов и уведомит вас об этом в течение следующих пяти рабочих дней.

Если по какой-то причине сведения в ЕГРН не появятся, сами обратитесь в Росреестр. Подайте заявление без документов-приложений: Росреестр сам запросит их в соответствующих инстанциях и уведомит об изменениях в ЕГРН в течение пяти рабочих дней.

Это стандартная процедура

Особых проблем с переводом из нежилого в жилое я не встречал. Главное, чтобы помещение было нормальной планировки — например, не переломанным по планировке несколько раз или не заточенным только под нежилое. Например, если это бывший магазин без окон, студия косметики или часть глухого коридора, могут возникнуть сложности. Планировка таких помещений сделана под определенный вид деятельности, который не совпадает по назначению с жилым.

Еще следует учитывать этажность. Мансарды хоть в Сочи и Анапе, хоть на Камчатке легко переводятся в нежилой фонд. Это стоит недорого. А вот подвальные помещения — например, если хозяин прорубил подвал в цоколе и хочет его сделать частью квартиры — перевести в жилые сложно.

Я переводил трехкомнатную квартиру из нежилой в жилую и подводных камней не встретил. Главное, знать грамотных специалистов-проектировщиков, которые помогут собрать справки и оформить документы, что помещение пригодно под жилье и соответствует всем нормам. Если документы будут оформлены по всем правилам, тот орган, который отвечает за перевод в вашем городе, соберет комиссию и одобрит перевод без проблем, это стандартная практика.

Если будут вопросы по документам, приемочная комиссия может выехать на объект, чтобы осмотреть все на месте. Сейчас нормы к жилым помещениям ужесточили, поэтому могут порекомендовать что-то доделать исходя из состояния конкретного помещения, например поставить датчики дыма.

Чтобы избежать проблем и лишних правок в документах, изначально лучше найти проектировщиков в аккредитованных архитектурных бюро. Это частные организации, у которых есть государственные лицензии на разные виды работ. Они проконсультируют, посмотрят документы, а также дадут бланки заявлений, которые вам понадобятся. Можно пойти другим путем: заехать с кадастровым паспортом в МФЦ, чтобы узнать о процессе в вашей местности и всех тонкостях.

Еще, чтобы ускорить процесс, можно сначала поехать в управление архитектуры. Там тоже скажут, какие понадобятся документы и как все проходит. Например, у нас такими вопросами занимается Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа.

Глобальных расходов при переводе нет. Если, конечно, не нужно делать большую перепланировку — например, прорубать отдельный вход, делать окно или зашивать лишнюю дверь. В основном расходы идут на оформление бумаг.

Обычно перевод из нежилого в жилое длится не меньше трех месяцев. Вдобавок к собранию собственников и сбору документов еще следует написать заявления в электроснабжающую и другие ресурсоснабжающие организации. Им тоже нужно время, чтобы подготовить документы, что помещение скоро станет жилым. В водоканал стоит съездить заранее. Дело в том, что в нежилых помещениях расчет идет совершенно по другим тарифам — дороже, чем в жилых. Если хотите сразу после перевода платить по новым тарифам, начните оформлять бумаги в таких организациях как можно раньше.

Стоимость зависит от сложности

Стоимость проекта зависит от технических условий. Диапазон может быть от 15 до 200 тысяч рублей. Определить навскидку, сколько будет стоить проект, невозможно: нужно посмотреть количество проектируемых сетей и другие детали.

Например, квартиру, которую когда-то переделали в магазин, обратно перевести несложно и недорого. Сделать проект перевода помещения в цокольном этаже в жилое намного сложнее и дороже.

Почему могут отказать в переводе

Если помещение не соответствует требованиям и это невозможно исправить, перевести его из одной категории в другую точно не получится.

Еще могут отказать по следующим причинам:

1. Не хватает документов из обязательного списка.
2. Право собственности на помещение обременено правами каких-либо лиц, например в залоге у банка или арестовано.
3. Проект перепланировки не соответствует требованиям законодательства.
4. Запрошенная в рамках межведомственного взаимодействия информация отсутствует — в этом случае у вас будет 15 рабочих дней, чтобы самостоятельно представить документы.

Если захотите узнать, как переводить жилое помещение в нежилое по новым правилам, мы подготовили статью с ответами на главные вопросы.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.