Есть ли ограничения на сроки строительства?

Перенос застройщиком срока сдачи многоквартирного дома

Срок сдачи дома 30 октября. Сейчас застройщик обзванивает дольщиков и уведомляет о переносе сроков на два месяца. Но об этом мы узнали случайно. Нас никто не уведомил о необходимости подписать допсоглашение ни устно, ни письменно. Нарушены ли наши права? За какой срок до сдачи дома застройщик должен был предупредить нас о переносе сроков? Имеем ли мы право на денежную компенсацию за каждый день просрочки сдачи дома? Как лучше поступить в данной ситуации?

Отношения между застройщиками и участниками долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерац.ии».

В подтверждение взаимных обязательств между застройщиком и участником долевого строительства заключается договор участия в долевом строительстве (далее – договор), который подлежит обязательной государственной регистрации.

Одним из существенных условий договора является срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Следует обратить внимание, что срок ввода объекта в эксплуатацию (его еще называют — срок сдачи дома) и срок передачи застройщиком объекта долевого строительства (квартиры) — два разных понятия.

Срок ввода объекта в эксплуатацию (срок сдачи) – это срок, в который застройщик планирует получить разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Передача объекта долевого строительства (квартиры) осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Причем в договоре срок передачи объекта может быть указан конкретной календарной датой, кварталом года, а может ставиться в зависимость от сроков ввода дома в эксплуатацию. Но в любом случае можно подсчитать конкретный день, не позднее которого квартира должна быть передана дольщику.

Если застройщик понимает, что не успевает передать квартиру в срок, указанный в договоре, то не позднее чем за два месяца до истечения срока обязан направить дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Причем изменение срока осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. Об этом говориться в ч. 3 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Если срок указан как 30 октября, то уведомление и предложение об изменении договора должно было быть направлено застройщиком не позднее 30 августа. Поскольку направление уведомления является обязанностью застройщика, то его ненаправление является нарушением.

Но соглашаться на изменение срока передачи квартиры и подписывать дополнительное соглашение — это право, а не обязанность дольщика. Заставить не могут, поскольку изменение договора возможно, прежде всего, по соглашению сторон.

Подписывать дополнительное соглашение или нет, это решать дольщику. Если застройщик просит подписать допсоглашение, значит, квартира вовремя передана не будет, а у дольщика возникает право на получение неустойки за каждый день просрочки.

В случае подписания дополнительного соглашения срок передачи квартиры будет исчисляться с даты, указанной в допсоглашении. Соответственно, начислять неустойку за нарушение сроков передачи квартиры по первоначальному договору уже нельзя.

Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2021 году

Федеральный закон № 214-ФЗ подробно объясняет, как продавать недвижимость в строящихся домах. Он защищает дольщиков — покупателей строящегося жилья — от мошенников и гарантирует возврат денег, если застройщик не выполнит свои обязательства. В законе правительство прописало, каким требованиям должны соответствовать застройщики, а также как они должны проводить такие сделки.

214-ФЗ применяют, если на этапе строительства застройщик планирует продавать:

• квартиры в многоквартирном доме,
• таунхаус, который состоит минимум из трех блоков.

Закон не действует на индивидуальное строительство, например, частных домов.

Требования к застройщику по 214-ФЗ

Чтобы продавать квартиры в строящемся жилье, застройщик должен получить специальное разрешение в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Минстрой проверяет:

Какая организационно-правовая форма у компании-застройщика

Разрешение выдают только хозяйственным обществам: обществам с ограниченной ответственностью (ООО) или акционерным обществам (АО). Министерство откажет некоммерческим организациям или индивидуальным предпринимателям.

Кто занимает руководящие посты в компании

Руководителями застройщика и главным бухгалтером не могут быть лица, которые:

• имеют непогашенную или неснятую судимость за экономические преступления или преступления против власти,
• единолично владели компанией, обанкротившейся меньше пяти лет назад,
• владели как минимум 5% акций компании, обанкротившейся меньше трех лет назад,
• были дисквалифицированы и не имеют права заниматься такой деятельностью.

Есть ли проектная декларация

Чтобы подтвердить, что в проекте нет нарушений, застройщик должен приложить к декларации заключение специальной экспертизы.

Сколько денег у застройщика

У компании должны быть собственные средства, суммой больше 10% от проектной стоимости строительства. К таким средствам можно отнести не только деньги на счетах, но и недвижимость, земельные участки или дебиторские задолженности.

Также перед тем, как получить разрешение, застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке. На счет он должен положить 10% от проектной стоимости строительства. Если у него нет таких денег, он может взять кредит. Сумма займа должна быть больше 40% от проектной стоимости.

Минстрой не выдаст разрешение, если компания:

• еще не рассчиталась за ранее взятые кредиты, ссуды или займы,
• выпускает любые ценные бумаги, кроме акций,
• заложила свое имущество для обеспечения обязательств,
• участвует в процедуре банкротства,
• приостановила деятельность по решению суда,
• не выполнила контракт или договор после победы в закупке и попала в Реестр недобросовестных поставщиков (РНП),
• не выплатила в срок налоги, сборы или другие государственные платежи.

Какой у застройщика опыт

Застройщик должен участвовать в строительстве многоквартирных домов не меньше трех лет. За это время он должен построить не менее 5 000 м2 жилья. Министерство учитывает объекты, возведенные родственными организациями, а также проекты, в которых застройщик был техническим заказчиком или генподрядчиком.

Кому принадлежит земля под застройку

Застройщик должен владеть участком под строительство или взять его в аренду или субаренду.

Обязанности застройщика во время строительства

Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Квалификация застройщика

Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.

Кредиты во время строительства

Единственный кредит, который может взять компания — целевой займ для финансирования текущего строительства. Такой займ не может быть больше 20% от стоимости проекта. А процентная ставка в нем не может отличаться от ключевой ставки Центробанка больше, чем на 2%. Например, в январе 2021 года ключевая ставка равна 4,25%. Значит, застройщик не может взять кредит по ставке выше 6,25%.

Финансовое состояние застройщика

Компания не может выпускать облигации, чтобы привлечь финансирование. Также она не может выступать в качестве поручителя или передавать свою собственность в залог.

Расчеты с контрагентами и дольщиками

Перед стартом продаж застройщик должен выбрать уполномоченный банк и открыть в нем эскроу-счет. Именно на нем будут храниться деньги дольщиков. О том, как работают эскроу-счета, мы рассказывали в недавней статье.

Все расчеты с техническим заказчиком или генеральным подрядчиком также должны проходить только со счетов в одном уполномоченном банке.

Переводы со счета застройщика

Застройщик может переводить средства со своего счета только по нескольким причинам. Например, он может тратить деньги на:

• строительные работы на объекте,
• проектную документацию, инженерные изыскания или экспертизы,
• строительство инженерных сетей,
• подготовку градостроительной документации,
• кредит на строительство,
• госпошлину за регистрацию договора долевого участия (ДДУ),
• налоги, штрафы, пени или банковские комиссии.
• зарплату сотрудникам,
• взносы в компенсационный фонд,
• возврат денег дольщикам, расторгнувшим договор,
• рекламу,
• аренду офисов и оргтехники для сотрудников.

При этом снимать наличные он может только на выплату зарплаты сотрудникам. Все остальные средства можно только переводить со счета на счет.

Периодическая отчетность

Ежеквартальные и ежегодные бухгалтерские отчеты застройщик должен публиковать в Единой информационной системе в сфере жилищного строительства (ЕИСЖС). Ежеквартальную отчетность нужно сдать не позже, чем через 30 календарных дней после окончания квартала. Срок сдачи ежегодной отчетности больше — 120 дней с окончания года. Чтобы подтвердить достоверность отчета, его должен проверить аудитор.

Все эти правила нужно выполнять до ввода объекта в эксплуатацию. Как только первый дольщик зарегистрирует право собственности на одну из квартир, ограничения перестают действовать.

Ответственность застройщика

Если застройщик продавал строящееся жилье без разрешения, дольщик может написать заявление на возврат средств. В этом случае он может взыскать не только стоимость квартиры, но и двойные проценты по ипотеке, которые успел выплатить.

Если застройщик привлек средства дольщиков для строительства, но не имел на это права:

• должностным лицам грозит штраф от 20 тыс. до 50 тыс. ₽,
• компании — от 500 тыс. до 1 млн ₽.

Если застройщик опубликует неполную или ложную проектную документацию или не опубликует ее в срок:

ВС объяснил, можно ли изменить сроки строительства

В апреле 2015 года Надежда и Николай Смирновы* заключили договор долевого строительства жилья с ОАО «Домостроительная компания» на 3,3 млн. руб. Застройщик обязался построить дом во II полугодии 2015 года и передать квартиры в течение месяца со дня сдачи в эксплуатацию. При этом в договоре было указано, что сроки строительства могут корректироваться в пределах одного квартала.

Компания не уложилась в первоначальный срок и направила дольщикам уведомление, что переносит конец стройки на апрель 2016 года. В итоге Смирновы получили квартиру только 28 апреля 2016-го. Они решили, что компания не могла переносить сроки строительства, поэтому потребовали неустойку за период с 1 февраля по 28 апреля 2016 года в размере 214 218 руб. и компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб. Застройщик на это возразил, что никаких нарушений с его стороны не было.

Тогда дольщики подали в суд, а к исковым требованиям прибавили штраф за отказ добровольно заплатить неустойку. Октябрьский районный суд города Белгорода (дело № 2-1091/2019) встал на сторону застройщика. С ним согласился Белгородский областной суд (дело № 33-4363/2019). Как указали две инстанции, договор, который заключили стороны, разрешает корректировать сроки строительства в пределах одного квартала.

Изменить сроки просто так нельзя

Но Верховный суд не согласился с позицией нижестоящих инстанций и отменил их решения (дело № 57-КГ20-1). Дело направили на новое рассмотрение.

ВС разъяснил, что условие о дате передачи объекта — существенное. Если участники долевого строительства принимают предложение от застройщика перенести срок, такие изменения подлежат государственной регистрации. Компания не может в произвольном порядке самостоятельно менять условия соглашения. Указание в договоре на право компании корректировать даты строительства в пределах одного квартала не меняет срок передачи дома.

В этом деле гражданская коллегия применила п. 4 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Верховного суда от 19 июля 2017 г. Там прямо говорится, что сроки строительства можно изменять только с помощью дополнительного соглашения. «Одностороннее изменение договора закон не предусматривает, а значит, одного уведомления дольщиков об изменении сроков недостаточно. Оно не подтверждает обоюдную волю сторон на такое изменение» — резюмирует Виктория Велюга, юрист фирмы Интеллектуальный капитал Интеллектуальный капитал Федеральный рейтинг. группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) × .

«Перенос застройщиком сроков строительства и сдачи объекта в одностороннем порядке существенно нарушает прав дольщиков, поэтому суды должны такое пресекать», — уверен Георгий Мурзакаев, консультант O2 Consulting O2 Consulting Федеральный рейтинг. группа Цифровая экономика группа Частный капитал группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Комплаенс группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Семейное и наследственное право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Финансовое/Банковское право Профайл компании × .

Как засчитывается срок запрета определенных действий в срок наказания

Срок запрета определенных действий является сравнительно новой мерой пресечения. Со дня вступления ст.105.1 УПК РФ в силу прошло меньше 2 лет, однако так как данная мера пресечения применяется очень часто, у правоприменителей возник ряд вопросов, которые не разрешены законодательством. Отчасти такая ситуация вызвана тем, что запрет определенных действия фактически был выделен из домашнего ареста. Если до апреля 2018 года домашний арест мог заключаться в частичной либо полной изоляции от общества, то сейчас домашний арест представляет собой только полную изоляцию от общества, а частичная изоляция превратилась в запрет определенных действий.

Вопрос о том, предполагает ли запрет определенных действий изоляцию от общества, является крайне важным, в том числе, и для практической деятельности. Это связано с тем, что для мер пресечения, предполагающих полную либо частичную изоляцию от общества, предусмотрены правила зачета срока применения данной меры в срок наказания. с точки зрения законодателя, считается, что часть срока наказания уже отбыта, причем пропорции зависят не только от избранной меры пресечения, но и от вида исправительного учреждения.

Запрет определенных действий, как следует из ст.105.1 УПК РФ, состоит в возложении на подозреваемого или обвиняемого обязанностей своевременно являться по вызовам дознавателя, следователя или в суд, а также соблюдать один или несколько дополнительных запретов, в том числе запрет выходить в определенные периоды времени за пределы жилого помещения, в котором он проживает в качестве собственника, нанимателя либо на иных законных основаниях. То есть получается, что в течение данных периодов времени лицо фактически является изолированным от общества, поэтому зачет срока применения запрета определенных действий в срок наказания справедливо.

Однако ст.72 УК РФ не содержит пропорций зачета срока применения этой меры пресечения в срок наказания, в отличие от домашнего ареста или заключения под стражу. На данный момент этот пробел решен в правоприменительной практике путем опосредованного применения норм о заключении под стражу. Исходя из ч.10 ст.109 УПК РФ, в срок содержания под стражей также засчитывается время запрета, определенных действий (если наложен запрет запрет выходить в определенные периоды времени за пределы жилого помещения), из расчета два дня его применения за один день содержания под стражей. А пропорции зачета срока заключения в срок наказания законодательство содержит.

Указанный пробел в законодательстве успешно разрешен, однако такой способ его разрешения не совсем верен с точки зрения юридической техники. Фактически, судами используется аналогия закона (через отсылку к заключению под стражу), что недопустимо. Однако, скорее всего, окончально эта проблема будет разрешена путем вынесения Пленумом Верховного суда РФ специального постановления.

В качестве примера восполнения пробела в законодательстве можно привести одно из решений Верховного суда РФ. Он указывал, что вопрос о зачете времени применения меры пресечения (если она была избрана) обязательно должен содержаться в приговоре или ином итоговом решении суда. Свердловский областной суд верно применил нормы, касающиеся заключения под стражей (апелляционное определение ВС РФ от 24.09.2019 по делу № 45-АПУ19-22). С аналогичным решением Ростовского областного суда Верховный Суд РФ согласился, оставив приговор без изменения в другом деле (апелляционное определение от 07.08.2019 по делу № 41-АПУ19-13).

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Какие сроки исполнения госконтракта могут признать нарушением: отвечаем с опорой на практику

Иногда на закупку приходится потратить больше времени, чем планировалось. Задержка может произойти на разных этапах. Например, если закупку пришлось проводить повторно, в документацию вносили изменения или процедуру приостанавливали из-за жалобы.

Контрольный орган рекомендовал устанавливать сроки исполнения обязательств по контракту начиная с даты его заключения. Если же нужно указать конкретные даты, это делается с учетом всех сроков проведения процедур определения поставщика. Иначе будет невозможно заключить и исполнить контракт на условиях, установленных извещением и документацией о закупке. Появится риск потратить еще больше времени на исправление ошибок.

Так, в одной из ситуаций товар нужно было поставить до 12 ноября по заявке заказчика. При этом протокол подведения итогов был размещен в ЕИС 7 ноября . Заказчика признали нарушившим положения Закона N 44-ФЗ и заставили провести закупку заново .

В другой ситуации протокол подведения итогов был размещен в ЕИС 24 декабря 2019 года. По условиям закупки у исполнителя было 15 рабочих дней на поставку товара. Контракт истекал 31 декабря 2019 года. При этом по срокам Закона N 44-ФЗ его невозможно было заключить ранее 4 января 2020 года. ФАС признала это нарушением, закупку пришлось аннулировать.

Отметим, что нарушением могут признать и ошибочный срок для этапа исполнения контракта. Так, по условиям документации исполнитель должен был успеть до конца 2019 года завершить первый этап, в который входили подготовительные и монтажные работы. При этом окончание подачи заявок было 18 декабря . ФАС решила, что контракт не может быть заключен и исполнен на условиях документации. Полагаем, ключевую роль сыграло то, что оплата по контракту была поэтапной и на 2019 год были предусмотрены лимиты финансирования исполнения контракта.

Контракт нельзя исполнить в указанные сроки

Если заказчик установит нереальные сроки исполнения контракта, его могут обвинить в нарушении закона о конкуренции. Такие сроки могут быть просто чрезмерно сжатыми или невыполнимыми из-за того, что работы требуют особых условий (например, ограничений по температуре и погодным условиям), а период, установленный в документации, их не учитывает.

Например, Красноярское УФАС признало нарушением срок выполнения строительных работ по следующим причинам:

• согласно проектной документации такой срок составляет 4 месяца. Заказчик его сократил, что могло привести к нарушению технологии и невозможности эксплуатации объекта;
• в проектной документации для некоторых видов работ есть ограничения по погодным условиям. Например, асфальтобетонные смеси укладывают в сухую погоду весной и летом при температуре не ниже +5, осенью — не ниже +10. Однако контракт планировался к исполнению зимой.

Срок исполнения контракта могут признать нереальным и после его завершения. Так, заказчик объявил закупку работ по озеленению парка. Контракт заключили в декабре, а уже через 3 дня стороны подписали акт о приемке. Контрольный орган решил, что работы выполнены еще до проведения закупки, поскольку

• такой вид работ не проводят в декабре из-за минусовых температур, характерных для места проведения работ;
• эти работы нельзя было исполнить за 3 дня , так как они требуют трудовых и технических ресурсов;
• снижение ценовых предложений было минимальным .

Суды согласились с антимонопольным органом и решили, что было заключено антиконкурентное соглашение. К подобному выводу суды пришли и при закупке другого вида работ, по условиям которой контракт был исполнен за 1 день.

Какие доводы помогут обосновать срок исполнения контракта

Если речь не идет о технических ошибках и нарушении сроков проведения закупочных процедур, заказчик может попробовать доказать, что его срок реален и необходим.

Например, в одной из ситуаций заказчик отвел на поставку и монтаж 8 календарных дней с даты заключения контракта. Участник посчитал такой срок нереальным. Убедить ФАС в своей правоте заказчику помогло следующее :

• он представил коммерческие предложения, на основе которых устанавливал срок исполнения контракта;
• исполнитель был вправе привлекать к выполнению работ соисполнителей по госконтракту.

Отметим, что в спорах по сроку исполнения контракта особую роль играет способность сторон обосновать свою позицию. Так, один заказчик сократил сроки исполнения обязательств относительно сроков, установленных проектной документацией. Однако ФАС не признала это нарушением, поскольку заявитель не доказал свою позицию и не явился на заседание. Заказчику даже не пришлось приводить особые доводы, он лишь сослался на свою потребность.

В другом случае заказчику пришлось обосновывать 9 рабочих дней на описание границ населенных пунктов и внесение сведений в ЕГРН. Заявитель счел этот срок неисполнимым, так как по правилам такие сведения вносят в реестр в течение 15 рабочих дней. При этом он не явился на рассмотрение жалобы и не представил дополнительных документов и сведений, подтверждающих невозможность исполнить контракт в срок. Заказчику было достаточно сослаться на то, что сведения могут внести в реестр и за 5 рабочих дней, чтобы жалобу в этой части признали необоснованной.

Нет КонсультантПлюс?

Оформите заявку на доставку полной версии документа

или самостоятельно подберите комплект, с учетом особенностей именно Вашей организации