Как можно проверить агенство недвижимости на надежность?

Как можно проверить агенство недвижимости на надежность?

Договор мены недвижимого имущества – один из самых выгодных и �

Проверка квартиры, покупаемой на вторичном рынке – не самая пр�

Самая главная проблема, с которой рискуют столкнуться покупатели

В этой статье мы расскажем, какие документы для продажи дачи необ�

На сегодняшний день в связи с обострившимся кризисом спрос на эли

С 01.01.2019 года, можно не только купить дом в СНТ, но и зарегистрирова

7 шагов как проверить агентство недвижимости или риэлтора на честность и чистоту

• Рубрика: Юридические вопросы

Время чтения: 6 мин.

Проверить агента или организацию занимающуюся недвижимостью нужно до того, как вы начнете сотрудничество. Компания, которая будет заниматься продажей, покупкой, меной, арендой или прочими операциями с объектами, или ее представители, не должны вызывать сомнений. Есть несколько не сложных и действенных способов, чтобы проверить агентство недвижимости в СПб на честность и чистоту.

Проверить, состоит ли АН в едином реестре юрлиц, реальность уставных документов и прочего, можно обратившись к юристу или нотариусу

Как проверить агентство недвижимости на честность за 7 шагов

Есть несколько способов, как проверить агентство недвижимости быстро и точно. Следуя несложному алгоритму, вы сможете обезопасить себя от нечистых на руку АН и риэлторов. Агенты по недвижимости, ведущие профессиональную деятельность в данной сфере не первый год, получают массу отзывов о качестве работы, стоимости услуг и прочих нюансах и дорожат своей репутацией.

Чтобы выяснить, не является ли АН нарушителем закона или банкротом, можно обратиться в арбитражный суд или налоговую службу

Шаг №1. Изучите документы агентства или риэлтора

Проверка агентства недвижимости начинается с документации. Если с лицензией компании, сертификатами и аттестатами работников все в порядке, это может говорить о надежности организации. Прежде всего, изучая документы АН, обратите внимание на наличие:

• Свидетельства регистрационной палаты и налоговой документации. Крупные агентства не утаивают подобные данные и нередко сами предлагают потенциальным клиентам ознакомиться с подобной информацией.
• Документов об открытии ИП, сертификаты и дипломы об обучении. Если вы выбрали частного риэлтора, не лишним будет убедиться в легальности его деятельности. Кроме законности практики поинтересуйтесь квалификацией агента.
• Свидетельства о членстве в Гильдии Риэлторов. Большинство АН и риэлторов являются членами Гильдии. Если возникают какие-либо спорные ситуации между клиентом и организацией, третья сторона сможет разрешить конфликт согласно действующему законодательству.

В гильдию риэлторов можно вступить только при наличии полного пакета документов, регламентированного законодательными актами и положениями

Шаг №2. Проверьте агентство по профессиональным сообществам

Еще один верный способ, как проверить агентство недвижимости на чистоту – узнать о его членстве в Гильдии Риэлторов или других подобных сообществах. Организация, которая состоит в официальных группах, должна соответствовать стандартам и придерживаться профессиональной этики.

Шаг №3. Ищите информацию в открытых источниках

Как проверить риэлтора не прибегая к помощи юристов? Воспользоваться открытыми источниками информации в интернете. В сети можно найти данные об организациях из различных сфер деятельности. На соответствующих форумах, в группах и прочих ресурсах есть отзывы об агентстве недвижимости от реальных клиентов и партнеров. Также не помешает изучить публикации о выбранном АН.

Если у риэлтора или агентства практически нет негативных отзывов, при этом стаж его работы внушителен, это говорит о хорошем имидже, которому стоит доверять

Шаг №4. Узнайте о наличии своего сайта

Как еще проверить агента по недвижимости или АН, используя интернет? Сегодня сложно найти предпринимателя, который не имеет собственной электронной площадки. На специализированных или личных сайтах представлена исчерпывающая информация о риэлторе или агентстве. Вы сможете изучить все предложения и отзывы.

Работая с частным риэлтором, кроме договора стоит получить ксерокопию его паспорта или переписать данные

Шаг №5. Назначьте встречу риэлтору в офисе агентства

Проверку риэлтора может помочь осуществить агентство, в котором он работает. Для этого назначьте встречу не на объекте или нейтральной территории, а непосредственно в офисе АН. Там вы сможете уточнить, действительно ли он является официальным сотрудником и есть ли у него трудовой договор.

Так как найти хорошего риэлтора сегодня не просто, компании строго следят за деятельностью своих сотрудников.

Организации с безупречной репутацией стараются избегать текучки кадров, работая с высококлассными специалистами.

Шаг №6. Сравните цены на услуги

Самый распространенный способ как проверить агентство недвижимости на честность – сравнить тарифы со схожими предложениями на рынке. Если вы видите, что стоимость сильно занижена, это является настораживающим фактором. Возможно, АН предоставляет не весь спектр заявленных услуг.

Шаг №7. Заключите официальный договор с агентством

Верным способом, как проверить риэлтора при продаже или покупке квартиры – заключить контракт. Четко прописанные пункты станут гарантией юридической чистоты сделки. В тексте должны быть указаны все финансовые аспекты.

В договоре можно указать условия выплаты комиссионных АН, также возможность расторжения контракта и прочее

Это наиболее простые и действенные способы, как проверить надежность агентства недвижимости, прежде чем заключить договор. Подробнее о деталях сотрудничества можно узнать у специалистов АН «Колизей». Обращайтесь, мы ответим на все ваши вопросы!

Как проверить квартиру перед покупкой

При выборе квартиры важны не только местоположение, этажность или вид из окна. Сомнительное прошлое самой недвижимости или ее хозяев после покупки могут доставить больше проблем, чем неровные стены. Рассказываем, на что обратить внимание при проверке юридической чистоты недвижимости.

Где найти сведения о квартире

Большую часть информации об объекте недвижимости можно найти в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Чтобы получить эту информацию, нужно заказать специальный документ — выписку из ЕГРН в электронном или бумажном виде. Бумажные выписки стоят дороже и готовить их будут дольше. Получить такую выписку можно только в МФЦ или Кадастровой палате.

Заявку на электронную выписку можно отправить на портале Росреестра. Когда выписку подготовят, вы получите файл с документом на электронную почту. Электронную выписку подписывают электронной подписью Росреестра. В любой момент ее подлинность можно проверить.

Также в сторонних сервисах можно заказать отчеты или иные документы на основе выписки из ЕГРН. В таких документах не будет печати Росреестра, но все сведения о недвижимости в них не будут отличаться от сведений в выписке.

Существует несколько видов выписок. В предыдущих статьях мы уже рассказывали, какие выписки могут пригодиться продавцу или покупателю недвижимости. Так, вы можете почитать о расширенной выписке, а также о выписке о переходе прав на объект.

Покупателям квартир в строящихся домах по договору уступки прав требования может пригодиться выписка о зарегистрированных договорах долевого участия.

В ней напишут имена дольщиков, договоры долевого участия (ДДУ) которых зарегистрированы в Росреестре. Вы сможете сравнить номер ДДУ продавца с номером в выписке. А также посмотреть, сколько квартир уже выкуплено. Это поможет оценить, хорошо ли продается жилье в выбранном доме.

Где найти сведения о собственнике

Чтобы получить полную информацию о хозяине квартиры, нужно изучить:

• сведения из баз данных,
• справки из госорганов.

В каких государственных базах данных искать информацию о собственнике

Банк данных Федеральной службы судебных приставов

В базе данных можно посмотреть, есть ли у собственника неоплаченные долги и на какую сумму. Крупная задолженность может привести к тому, что продавца объявят банкротом. В этом случае все сделки за предшествующий год могут признать недействительными. Этот срок могут увеличить и до трех лет, если докажут, что сделку провели, чтобы умышленно навредить кредиторам.

Картотека судебных дел

Дела разных судов хранятся на разных порталах. Так, арбитражные дела можно найти в картотеке портала «Мой арбитр». А дела судов общей юрисдикции, мировых судей, а также Верховного суда хранятся в ГАС «Правосудие».

В некоторых субъектах страны могут быть собственные базы судебных решений. Такая база есть, например, у Московского городского суда. Информацию о судебных делах из региональных баз не дублируют в общероссийскую. Если в вашем субъекте есть собственная база, нужно изучить и ее.

Проверьте, участвует ли собственник в судах в качестве ответчика. Также обратите внимание, не был ли он осужден за мошенничество раньше.

Единый федеральный реестр сведений о банкротстве

На Федресурсе публикуют сведения о компаниях и физических лицах, которые проходят процедуру банкротства. Банкроты не могут распоряжаться своим имуществом самостоятельно — за них это делает арбитражный управляющий. Если вы нашли продавца или его компанию в списке банкротов — откажитесь от сделки или дождитесь, когда объект выставят на торги.

Перечень физлиц и организаций, причастных к экстремизму или терроризму

Росфинмониторинг постоянно обновляет списки террористов и экстремистов. В перечне стоит поискать и продавца, и покупателя. Если агентство недвижимости поможет человеку или компании из списка купить недвижимость, оно должно будет заплатить штраф. А покупателю может грозить уголовная ответственность за финансирование терроризма.

Реестр доверенностей Федеральной нотариальной палаты

В этой базе можно проверить действительность доверенности представителя продавца. Для проверки нужно указать номер документа, дату выдачи, а также данные нотариуса, сотрудника консульства или должностного лица органа самоуправления.

Бюро кредитных историй

Справка из бюро позволит оценить количество кредитных задолженностей продавца. Возможно, из-за долгов с ним проведут процедуру банкротства и аннулируют сделку.

Какие документы запросить у собственника квартиры

Паспорт

Проверить действительность паспорта можно в специальном сервисе МВД. Посмотрите, чтобы данные паспорта совпадали с данными в правоустанавливающих документах.

Также изучите страницу «Семейное положение». Сравните дату покупки квартиры с датами брака. Если имущество куплено в браке, запросите у собственника нотариальное согласие супруга. Это стоит сделать, только если собственник купил квартиру. Если недвижимость ему подарили, он ее приватизировал или получил в наследство — супруг не может на нее претендовать.

Справку из нарко- и психдиспансера

Такую справку стоит заказать если:

• собственник пожилой человек,
• вы подозреваете, что у собственника могут быть психические проблемы,
• вы подозреваете, что у собственника могут быть алкогольная или наркотическая зависимость.

Справка из наркодиспансера подтвердит, что на момент ее выдачи собственник не состоял на учете у нарколога. А справка из психдиспансера — что собственник не состоял на учете в психиатра.

В некоторых случаях даже таких справок может быть недостаточно.Чтобы обезопасить покупателя, пригласите психиатра на сделку. Если бывшие хозяева или их родственники решат оспорить сделку через суд, заключение врача подтвердит: продавец подписывал документы в здравом уме и рассудке.

Где заказать: в государственном псих- и наркодиспансере

Кто может получить: собственник.

Справка о регистрации

В документе напишут кто, когда и по каким причинам прописывался и выписывался из квартиры с момента сдачи дома в эксплуатацию. Проверьте, выписывался ли кто-то из бывших жильцов по закону, например, когда уходил в армию или перед отправкой тюрьму. Так, после возвращения они имеют право прописаться обратно, даже если у жилья сменился собственник.

Где заказать: на портале Госуслуг.

Кто может получить: собственник или любой зарегистрированный в квартире.

Справка об остатке материнского капитала

Материнский капитал начали выдавать с 1 января 2007 года. Если у собственника есть дети, которые родились позже этой даты, проверьте, когда была куплена квартира. Если сделка прошла после рождения ребенка уточните, использовался ли материнский капитал. Чтобы подтвердить свои слова владелец жилья может заказать специальную справку. В ней напишут размер выплаты и ее остаток.

При использовании маткапитала ребенку нужно выделить долю в купленной недвижимости. А продать квартиру один из собственников которой ребенок сложнее — для этого понадобится разрешение опеки. Также такую сделку должен удостоверить нотариус.

Где заказать: в Пенсионном фонде или на портале Госуслуг.

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция

Сегодня покупка квартиры – это не просто подписание нескольких бумаг и оплата, это еще и большие риски потерять все из-за попадания в руки к мошенникам. Именно поэтому настоятельно рекомендуется обращаться за помощью только в проверенные агентства, где возможность быть обманутым исключается априори. Если же вы нацелены самостоятельно провернуть сделку купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости, то мы предлагаем вам подробную инструкцию о том, как проверить объект на юридическую чистоту и обезопасить себя от действий недобросовестных продавцов.

Получите выписку из ЕГРН

Как только вы выбрали подходящую вам квартиру, не спешите заключать договор. Первым делом необходимо ее осмотреть и познакомиться с собственниками жилья. Случается, что на встрече продавец представляется владельцем данного жилья, однако по факту он является квартиросъемщиком, а законные хозяева давно живут где-то заграницей и лишь получают оплату за жилье.

Это довольно распространенная схема мошенничества, которая рассчитана на доверчивых граждан. В теории эту квартиру продали уже несколько раз, а по факту собственник как был Иванов Иван, так им и остался. Для того чтобы выяснить данные обстоятельства и удостовериться в том, что вы действительно имеете дело с законным владельцем, после осмотра квартиры закажите полную выписку из ЕГРН по данной жилплощади. Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте https://rosreestr.net.

На что обратить внимание в выписке:

Наличие обременений и арестов

Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.

Сделка только с собственником недвижимости

Заключайте сделку только с собственником, доверенность может быть поддельной. Сделайте выписку из ЕГРН, и сверьте данные с паспортом. Опасность кроется в том, что доверенность может быть не только «липовой», нотариус будет в сговоре, а собственник может быть даже и не быть в курсе, что его недвижимость продают. Если Вы все же решили заключить договор с представителем собственника, проверьте доверенность на подлинность на сайте http://reestr-dover.ru/.

Подлинность документов

Немаловажным также является и проверка документов на подлинность. Это можно сделать самостоятельно: иногда люди буквально от руки приписывают неверные данные или утверждают, что была допущена ошибка, которую они исправили. Помните, что все подобные помарки должны быть обязательно заверены нотариусом, а договоры купли-продажи до 2013 года и другие договоры зарегистрированы в Росреестре.

Проверка техпаспорта недвижимости

Техпаспорт объекта – это тот самый документ, в котором четко прописан план квартиры. Его необходимо сравнить с фактическим состоянием жилплощади. Если он отличается, то дело нечистое. Обратите внимание на наличие перепланировки, и узаконена ли она. Все данные из техпаспорта также нужно сравнить с выпиской из ЕГРН. Указанная жилая площадь должна совпадать, ровно также, как и количество комнат. При нахождении расхождений продавец обязан их устранить. В противном случае узакониванием перепланировок придется заниматься именно вам. Кстати, штраф придется платить тоже вам.

Наличие проблем с собственниками квартиры

С какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.

• Несовершеннолетние собственники. Если понравившаяся вам квартира по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без их подтверждения купленная вами квартира в будущем благополучно вернется своему владельцу.
• Недееспособные собственники. Если дееспособность человека поставлена под сомнение, то в будущем родственники могут легко отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справку из ПНД, а также разрешение органов опеки.
• Отсутствующие собственники. Если настоящий владелец квартиры где-то далеко, то покупка квартиры без его разрешения не считается законной.

Согласие супруга на продажу

Этот вопрос можно рассматривать по-разному: по большому счету официально разрешение на продажу от супруга не нужно, однако ситуации бывают совершенно непредсказуемыми. Первым делом стоит уточнить состоит ли в браке продавец. Если да, то попросите, чтобы вся семья присутствовала на сделке, на встрече для обсуждения условий. Если это невозможно по каким-либо причинам, то запросите от него письменное разрешение, заверенное нотариусом.

Если собственник в разводе, то нужно проверить наличие имущественных претензий, а также решение суда о разделе имущества.

Наличие долгов

Очень важный момент: продавец обязан предоставить вам все квитанции, которые подтверждают отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и налогу на имущество. Хотя вы сможете оправдать себя в будущем и платить вам за это все не придется, однако время на бумажную волокиту придется потратить.

Покупка квартиры у застройщика

Проверка надежности застройщиков

Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье или у которого уже есть собственник. Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше. По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры. Чтобы избежать подобных потерь, вам нужно быть на чеку и прежде, чем заключить сделку с одной из компаний, проверить ее на чистоту.

Разрешительная документация

Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании. «Прозрачные» застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте. Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.

Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением «прозрачности», выбранной вами компании.

Неизвестные имена

Хотя сегодня создание нового ООО под определенный проект довольно распространено среди застройщиков, вам стоит оставаться на чеку. Обязательно уточните, где зарегистрировано то или иное название компании. Если заграницей, то будьте уверены, что все ваши денежки уйдут на оффшорные счета, а уж будет ли построена ваша квартира в итоге или нет – никому неизвестно. Так что посещая офис компании для заключения сделки, прежде всего перечитайте договор. Если увидите незнакомые вам названия, то насторожитесь.

Список компаний

Проверить выбранного вами застройщика также можно через Интернет. Официальный список надежных компаний находится в открытом доступе. Все они работают в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Но! Есть один момент: застройщик может вести свою деятельность по разным адресам. При этом в одном месте он все будет делать по закону, а в другом нет. Так что ваша задача в данном случае – это проверить не только компанию в списке надежных застройщиков, но и адрес строящегося дома.

Статус участка и виды разрешенного использования

Необходимо проверить статус участка, на котором ведется строительство вашего будущего дома. Так же проверьте вид разрешенного использования, в выписке из ЕГРН, в разделе 1, указан вид разрешенного использования, если постройка возводиться на земельном участке, который разрешен только для сельскохозяйственной деятельности, у застройщика могут быть проблемы, и строительство может затянуться. Так же обязательно проверить земельный участок на обременения, залоги и аресты. Вся эта информация содержится в выписке из ЕГРН, во втором разделе.

Ход строительства

Надежные компании предоставляют в свободном доступе ход строительства объекта. То есть вам совершенно не обязательно посещать место стройки, чтобы убедиться в процессе. Застройщик самостоятельно информирует об этом своих покупателей, выкладывая фотографии с этапами строительства на своем официальном сайте. Это очень удобно и однозначно заслуживает доверия со стороны будущих собственников.

Еще один немаловажный момент: если вы увидели предложение, где строящиеся метры стоят подозрительно дешево, на надежность такого застройщика лучше не рассчитывать. Скорее всего работает группа мошенников, которая хочет собрать с экономных граждан первоначальные взносы, а потом просто исчезнуть. Чтобы уточнить примерную стоимость квартиры в районе новостройки, можно просто просмотреть предложения по продажам уже построившихся домов. Если цены относительно совпадают, то можно рассматривать вариант для покупки.

Список документов, которые важно проверить перед покупкой недвижимости

Риелторы агентства недвижимости «Владис» имеют в запасе кучу услышанных от клиентов историй про разных мошенников. Кому-то не повезло, и он оказался обманут, а кто-то сумел вовремя распознать ловушку и отказаться от сделки. Зачастую самим риелторам приходится разгребать ворох проблем связанных с куплей/продажей жилья. И, конечно, практически каждый агент может рассказать, как сам выводил на чистую воду недобросовестных продавцов, благодаря своим знаниям и навыкам.

В этой статье мы расскажем о том, как избежать мошеннической схемы, обратив внимание на документы.

Зачем нужна проверка документов перед покупкой

Для покупателя эта проверка играет особую роль, ведь если он что-то упустит, а сделку потом расторгнут, он рискует не только купленной квартирой, но и заплаченными за нее деньгами. Причем в случае простого расторжения сделки есть надежда на возвращение средств, а в случае мошеннической схемы – практически нет.

Продавец тоже рискует деньгами, ведь по новому закону, вступившему в силу в январе 2021 года, он является поручителем возврата средств. То есть если сделка будет признана недействительной, взыскивать деньги будут именно с продавца. И если он к тому времени успеет их потратить, понадобится где-то срочно доставать необходимую сумму.

Документы, подтверждающие личность владельца

Первый документ для ознакомления — это паспорт собственника. Вы должны удостовериться, что собственник недвижимости и продавец – одно и то же лицо (а если нет, у продавца должна быть доверенность, но об этом ниже). Проверьте, что данные паспорта – серия, номер, дата и место выдачи – совпадают с теми, которые указаны в остальных документах на квартиру.

Кроме того, загляните на страницы, где отмечается семейное положение и наличие детей. Эти сведения вам тоже пригодятся.

Если у продавца есть дети, уточните, входят ли они в число собственников и использовался ли для покупки квартиры материнский капитал. Если дети также являются владельцами жилья, ознакомьтесь с их паспортами или свидетельствами о рождении.

Несмотря на то, что существует несколько видов паспортов, как минимум российских и иностранных граждан, чаще всего вам будут попадаться отечественные паспорта.

Кроме совпадения данных паспорта с содержащимися в документах на недвижимость, обратите внимание на состояние документа (если он выдан 10 лет назад, а выглядит как новенький, это подозрительно), на шрифты, водяные знаки, оттиски, наличие исправлений, наклеек и т.п. Интересно, но паспорта, где данные внесены от руки, а не напечатаны, не являются фальшивыми. Такие до сих пор можно встретить, если человек получал его давно где-нибудь в маленьком провинциальном городе.

Иностранные граждане, согласно российскому законодательству, тоже могут продавать и покупать недвижимость без ограничений. Помимо паспорта их страны они обязаны предоставить заверенный нотариусом перевод документа.

Правоустанавливающие документы на недвижимость

Правоустанавливающие документы подтверждают, что собственник действительно является собственником. В них указано, на основании чего наступило право собственности: покупка, наследование, дарение и т.п. Если правоустанавливающих документов у собственника нет, возможно три варианта:

• Жилье не приватизировано, и значит, собственнику сначала нужно заняться приватизацией, а потом продажей;
• документы утеряны, и владелец должен их сначала восстановить;
• перед вами мошенник, который хочет исчезнуть с вашими деньгами.

Отдельно уделите внимание квартире в новом доме, если она приобреталась по договору о переуступке прав. Тогда нужно получить у продавца расписку о получении средств предыдущим собственником и акт приемки-передачи жилья, если дом уже сдан.

Договора ренты, мены и решения суда в качестве правоустанавливающих документов встречаются довольно редко. Чтобы убедиться в правомочности этих документов, лучше обратиться к профессиональному юристу.

Выписка из ЕГРН

Выписка из ЕГРН – универсальный документ, где отражены данные о собственниках жилья, наличие обременений на нем и другие важные нюансы. Выписка может заменить собой кадастровый паспорт недвижимости и свидетельство о регистрации права собственности.

Именно благодаря выписке из ЕГРН находится большинство нестыковок. При игнорировании проверки, риск получить проблемы в будущем вырастает на порядок.

Формат выписки из ЕГРН бывает разным и зависит от целей запрашивающего. Кстати, получить ее имеет право не только собственник, но и покупатель за 250 рублей на сайте Росреестра. Если купля-продажа проводится без ипотечного кредита, достаточно сокращенной формы. Банк для выдачи кредита потребует расширенную выписку.

В Росреестре хранятся сведения о жилье, приватизированном, начиная с февраля 1998 года. Документы на более ранние даты получают в бюро технической инвентаризации или в местной администрации.

Согласие супруга

Если жилплощадь приобретена в браке, то закон требует получить согласие второго супруга на продажу. Причем это требование актуально еще в течение трех лет после развода.

Многие продавцы не уточняют или даже лгут на прямой вопрос, состояли ли они в браке на момент приобретения квартиры. В этом случае покупатель может обезопасить себя, запросив у продавца заверенное у нотариуса заявление, что он не был женат или замужем.

Если нотариально заверенное согласие второго супруга имеется, проверьте, не было ли оно отозвано.

Согласие не требуется, если жилплощадь продавцу подарена или получена им по наследству.

Интересно, но покупателю тоже требуется согласие его супруга или супруги на приобретение жилья.

Справка о погашении ипотечного кредита

Если продавец пользовался ипотечным кредитом для покупки жилья, покупатель должен убедиться, что все обязательства перед банком выполнены. Это не касается тех случаев, когда собственник предупреждает, что квартира под залогом у банковской организации.

Если владелец утверждает, что кредит погашен, он должен предоставить кредитный договор и справку о его погашении. Она оформляется на фирменном банковском бланке, имеет уникальный номер, заверяется печатью кредитной организации и подписями ответственного сотрудника и руководителя отделения. Проверьте, чтобы номер кредитного договора совпадал с тем, который указан в справке.

Дополнительно отсутствие обременений подтверждает выписка из ЕГРН.

Справки о дееспособности

Справки из ПНД и НД являются гарантией дееспособности продавца. Если после заключения договора выяснится, что собственник лишен дееспособности по суду, сделку расторгнут, как ничтожную.

К сожалению, стопроцентной гарантии справки не дают. Но шансы на благополучный исход сделки повышают. Поэтому покупателю стоит запросить справки, особенно если продавец очень пожилой или проявляет признаки неадекватного поведения.

Свидетельство о государственной регистрации права

Свидетельство о государственной регистрации права – один из основных документов на объект недвижимости. Сейчас свидетельство выдается как в традиционной бумажной, так и в электронной форме, заверенное цифровой подписью.

Если жилье было куплено до 1998 года, свидетельства о регистрации у продавца не будет, тогда ему нужно провести процедуру приватизации и лишь потом выходить на сделку.

Технический паспорт квартиры

Технический паспорт нужен для того чтобы уточнить адрес, узнать характеристики дома и точные параметры квартиры. В нем содержится план помещений и экспликации. В принципе все те же сведения содержатся в выписке из ЕГРН. Но только технический паспорт поможет обнаружить неузаконенную перепланировку, если она проводилась. Иногда техпаспорт требуют банки при оформлении ипотечного кредита.

Неузаконенная перепланировка не становится препятствием для покупки квартиры, но не каждый банк одобрит ипотеку на такое жилье. Кроме того, если информация о планировке дойдет до контролирующих органов, то проблема ее узаконивания после заключения сделки ляжет на покупателя, а это лишние финансовые и временные затраты. Иногда перепланировку узаконить просто невозможно, если затронуты несущие стены, например. Тогда придется вернуть квартиру к первоначальному виду.

Справка о зарегистрированных

Справка по форме No9 позволяет узнать, кто зарегистрирован в квартире. Причем на данный момент эти люди могут проживать в другом месте, но будут иметь право пользоваться квартирой по возвращении. Это касается отбывающих срок в тюрьме, военнослужащих, студентов.

Такая справка легко подделывается, поэтому в идеале нужно, чтобы продавец получил ее в вашем присутствии. Запрашивайте сразу два варианта – обычный и архивный, второй дает более полную информацию.

Дополнительные сведения предоставит справка No12, благодаря которой можно узнать, не были ли прописаны в квартире люди, снятые с учета в связи с отправкой в интернат по болезни, без вести пропавшие, военные и отбывающие наказание. Имена и фамилии в справке не указываются, только количество зарегистрированных и годы их рождения. Все остальное придется уточнять у продавца.

Копия финансового лицевого счета

Этот документ еще раз дублирует информацию обо всех зарегистрированных на данной жилплощади гражданах, а также в нем содержатся сведения о наличии задолженностей за ЖКУ и данные об инженерных коммуникациях. Копия финансового счета часто требуется банку в ходе одобрения ипотечного кредита или нотариусу при заверении договора.

Доверенность

Проверка доверенности необходима, если по каким-то причинам собственник не может сам присутствовать на сделке. Существует три разновидности доверенностей:

• генеральная – на любые действия с жильем, владелец доверенности в этом случае полноценно заменяет собственника;
• специальная – ограничивает круг полномочий доверенного лица, обычно ее дают риелторам для сбора документации;
• разовая – на одно конкретное действие, например, на получение справки.

Сделки по доверенности, по статистике риелторов, одни из самых рискованных, поскольку доверенность можно отозвать или подделать.

Подытожим

• Проверяйте оригиналы, а не копии или фотографии документов. Современные технологии позволяют делать очень качественные подделки.
• Не спешите. Возьмите время на проверку и обдумывание. В случае сомнений, обращайтесь к юристам и другим профессионалам.
• Ипотека в некоторой степени гарантирует юридическую безопасность недвижимости, ведь ее проверяет еще и банк.
• Информация в документах дублируется, но чем больше вы проверите, тем больше шансов обнаружить нестыковки и не попасться в ловушку.
• Сотрудники крупных агентств недвижимости – риелторы, ипотечные брокеры и юристы – помогут вам приобрести жилье быстрее и безопаснее.

Риелторы агентства недвижимости «Владис» готовы помочь вам в поисках лучшего жилья для любых целей. В нашей базе собраны варианты на любой вкус и кошелек, а опытные агенты будут рады дать консультацию по выбору недвижимости и предложить свои услуги в сопровождении сделки. Если вам нужна ипотека, брокеры «Владис» помогут получить ее на выгодных условиях в одном из банков-партнеров. Звоните!

Как выбрать и проверить агентство недвижимости?

Надёжность и репутация агентства недвижимости непосредственно влияет на безопасность проведения сделки. Причём вне зависимости от того, о какой именно сделке идёт речь. Поэтому выбирать агентство следует осторожно. Сегодня мы разберем, как это сделать.

Агентство Retail-Realty занимается комплексным управлением недвижимости с 1996 года. Сложно найти агентство или управляющую компанию, которые столько лет оказывают услуги в этом сегменте рынка.

При выборе необходимо обращать внимание на следующее:

• время работы компании на рынке. Нужно полагаться не на то, что сказано на сайте агентства, а на дату ее регистрации. что не составит труда узнать по выписке ОГРН;
• учредители и владельцы компании. По ним тоже можно найти информацию. Например, о том, оформлены ли на эти лица другие фирмы, не причастны ли собственники в прошлом к громким судебным разбирательствам, банкротствам и т п;
• прайс-лист услуг. Если агентство предлагает очень выгодные условия, которые в этом отношении на порядок превосходят то, что предлагают конкуренты, это — очевидный повод задуматься;
• прозрачность договора. Вы должны понимать, что именно вам предлагают. Некоторые компании настаивают на том, чтобы вы взяли на себя обязательства продавать или сдавать жилую или коммерческую недвижимость исключительно через них (т.е требуют подписать эксклюзивный договор). Это серьёзное ограничение, которое не в ваших интересах. Но если вы подпишите такой договор, а потом нарушите его условия, то возможны разные неприятности, вплоть до необходимости выплачивать неустойку. Чаще всего отстоять позицию владельца недвижимости в суде можно. Но в любом случае это волокита и лишние расходы;
• спектр предлагаемых услуг. Он не должен быть слишком узким, ведь в противном случае сотрудничество с такой компанией вам просто не подойдёт. Но если агентство работает по всем буквально направлениям, причём само по себе не является крупной корпорацией, это повод еще раз внимательно присмотреться к такой организации. Вполне вероятно, что какая-то часть услуг будет оказываться на низком уровне; невозможно одинаково хорошо в рамках одной компании осуществлять посреднические сделки по купле-продаже квартир и оказывать услуги по доверительному управлению недвижимым имуществом.
• непонятный механизм взаимодействия. Если агентство берётся, например, сдавать квартиру, то вы должны понимать, на каком основании это будет происходить и как. Нужен договор доверительного управления и оформление доверенности на конкретного управляющего, который станет заниматься соответствующими вопросами. То есть вы должны понимать, на чём строятся отношения владельца недвижимости и агентства;
• порядок сдачи квартиры или организация продажи. Важно, чтобы все понимали, кто именно несёт ответственность за уборку квартиры и за поддержание там порядка во время показов, кто будет оплачивать коммунальные услуги и прочее. Желательно, чтобы в договоре было обозначено конкретное ответственное лицо. Также нужно контактное лицо. Оптимально. если это будет один и тот же человек.

Как агентство подходит к проверке сделки?

Если вы не хотите разочароваться при выборе агентства, вам нужно обратить внимание на то, какие именно гарантии предоставляются. Не все агентства на должном уровне занимаются проверкой юридической чистоты сделки. Многие её выполняют, но только поверхностно. Поэтому вам нужно при выборе агентства узнать, оказывают ли они такую услугу. И при получении утвердительного ответа уточните, что именно в неё входит.

Желательно, чтобы проверка была комплексной. В неё должно включаться следующее:

• запрос в государственный реестр по поводу настоящего собственника. Вместе с тем можно получить информацию о смене владельцев. Если конкретный объект недвижимости слишком часто переходил из рук в руки, то стоит на это обратить внимание и попытаться выяснить причину;
• сбор данных о самом владельце. Начать нужно с проверки дееспособности всех собственников (запросы в наркологический и психоневролологический диспансеры). Далее следует проверить его кредитную историю, а также отношения с налоговой. Ещё важно убедиться в том, что такое лицо не находится в реестре должников. Здесь всё просто: если собственник окажется банкротом вскоре после продажи квартиры, то сделка может быть оспорена;
• изучение информации из открытых источников. Это могут быть площадки с отзывами, тематические группы, форумы, которые посещают риелторы. Также стоит учесть вероятность публикаций в СМИ. И не нужно забывать, что поиск можно вести не только по данным квартиры или другого объекта, но и владельца или посредника. Фотографии недвижимости тоже пригодятся;
• анализ предоставленной документации. Без грамотного юриста не обойтись;
• общение с соседями, наблюдение за общей обстановкой в подъезде. Нередко, всего лишь пару разговоров способны удержать человека от необдуманной сделки.

Учтите, что конкретное агентство недвижимости необязательно должно следовать указанному выше алгоритму. Он дан исключительно в качестве примера. Однако эта схема позволяет понять, на что именно желательно ориентироваться.

Итак, если агентство просто анализирует предоставленные документы и максимум ограничивается запросом в реестр, этого недостаточно. Причём такого же мнения придерживаются и суды, когда решают, проявил ли покупатель при осуществлении сделки должную осмотрительность.

А вот если агентство проводит комплексную работу, ситуация уже кардинально меняется. Такой подход уменьшает риски. Но даже если разбирательства впоследствии дойдут до суда, аргументов в пользу добросовестности покупателя будет намного больше.

Гарантии агентства недвижимости

При выборе агентства недвижимости необходимо принять во внимание, какие именно гарантии оно предоставляет. В большинстве случаев такие организации выступают исключительно в качестве посредника. Однако иногда агентство недвижимости сотрудничает со страховыми фирмами. Периодически возможно предоставление дополнительных гарантий. Но это обычно обговаривается в индивидуальном порядке.

Отдельный момент — вопрос контроля. Например, если агент сдаёт квартиру на основании договора доверительного управления, то в его тексте можно прописать предоставление отчётов с определённой периодичностью. Они бывают в виде фото или видео.

При выборе агентства недвижимости нужно оценивать всё в комплексе, и чем больше факторов вы примете во внимание, тем лучше. Но в любом случае вы должны понимать, что вам может предложить одна компания, а что именно — другая. В конечном счёте нужно сформировать отчётливое понимание того, как работают разные организации. Такая картина и позволит сделать правильный выбор.

Как проверить агентство недвижимости?

При сборе информации можно наткнуться на следующую ситуацию: всё кажется благополучным, вызывает доверие. Однако что-то в отношении агентства недвижимости может всё же смущать. Не стоит забывать о том, что такая компания способна создать в сети о себе нужный образ. Это вполне реально благодаря корректировке отзывов и благодаря другим приёмам, к которым сейчас нередко прибегают интернет-маркетологи. Поэтому информацию нужно не просто собирать. Её желательно проверять. А для этого к анализу данных стоит подойти комплексно.

Документы агентства

В первую очередь вам нужна документация агентства недвижимости. Отзывы могут быть написаны специально нанятыми людьми. Информация на сайте — представлена так, чтобы компания выглядела как нельзя лучше. А вот официальные бумаги не врут. По ним хорошо видно, как долго в действительности фирма пребывает на рынке, сколько у неё владельцев, есть ли разрешения на те или иные виды деятельности (если они требуются) и т д.

Членство в профессиональных сообществах

Компании могут состоять в саморегулирующихся организациях или же в профессиональных сообществах. Как правило, это означает дополнительные гарантии для клиентов. Во-первых, появляется ещё один инструмент, с помощью которого можно повлиять на недвобросовестную фирму. Если агентство недвижимости состоит в профессиональном сообществе, то туда можно просто подать жалобу. Разумеется, аргументированную. Далеко не всегда по итогам её рассмотрения принимаются решения в пользу заявителя. Но большинство агентств в принципе не хочет таких разбирательств. Поэтому с недовольным клиентом они чаще стремятся договориться.

Во-вторых, любые проблемы с репутацией у члена профессионального сообщества бросают тень на само сообщество. Поэтому нередко на агентства оказывают дополнительное воздействие, побуждая компанию разобраться с недовольным клиентом и урегулировать возникшие вопросы.

Кроме того, сам факт нахождения в такой организации компании указывает на то, что фирма стремится к большему. И это нередко положительно сказывается как на сервисе, так и на гарантиях.

Анализ данных из открытых источников

Интернет сейчас предоставляет массу способов собрать информацию о конкретной организации. Речь идёт о следующем:

• непосредственно сайт организации, группа, личная страница. Их можно тщательно проанализировать, что подробно будет расписано ниже;
• отзывы клиентов на сайтах-отзовиках. Безусловно, большинство компаний стремится к тому, чтобы сформировать о себе положительное мнение. Поэтому они часто пытаются удалить негативные отзывы или же сделать так, чтобы самым последним шёл блок позитивных комментариев. Но многие сайты-отзовики не дают возможность убирать отзывы, которые не нравятся фирмам. В то же время у таких ресурсов есть функция выбора исключительно отрицательных отзывов. Так что при желании собрать компромат можно на любую компанию. Другое дело, что далеко не всё — правдиво. Какие-то отзывы могут быть заказными и написанными конкурентами. Какие-то — просто обиженным клиентом с неадекватными требованиями. В любом случае, если вы нашли отзывы десятилетней давности — это уже говорит о ее длительной истории и стабильности.
• мнение профессиональных частных риелторов в тематических пабликах и на форумах. Нередко специалисты обмениваются впечатлениями о работе конкурентов. И эта информация может быть весьма познавательной;
• данные из каталогов. Обычно по этому источнику информации можно сделать вывод о том, насколько агентство известно. Кроме того, бережное, тщательное заполнение карточек о себе или же некоторая небрежность — всё это красноречиво указывает на важность производимого впечатления;
• упоминания в СМИ. Крупные агентства нередко приводятся в качестве примера, попадают в различные региональные обзоры. Эти данные тоже стоит проанализировать, чтобы понять, в каком контексте оставляются такие сообщения.

Анализ сайта

Сайт — это важный инструмент для самопрезентации в Интернете. В последнее время всё большее количество компаний переходит на дистанционное обслуживание. Безусловно, при работе с недвижимостью нельзя ограничиться исключительно удалённым общением. Вне зависимости от того, идёт ли речь о покупке квартиры или же об её аренде, такую собственность необходимо несколько раз посмотреть. Аналогично в отношении коммерческой недвижимости.

Однако первичный сбор данных о тех или иных объектах очень важен. Большинство клиентов из стремления оптимизировать свое время начинают самостоятельно просматривать информацию о квартирах, офисах и нежилых помещениях в Интернете. Компании это понимают. По подходу к созданию своего сайта можно сделать выводы об отношении компании к своим клиентам.

При анализе сайта уделяйте особое внимание истории компании и ее специализации. Важно, чтобы данные были актуальными на сегодняшний день.

Если материал данной статьи не смог ответить на все ваши вопросы , наберите нас. Наши сотрудники на них ответят. Мы — за прозрачную и честную работу.