Какой предусмотрен порядок узаконивания жилого дома?

Какой предусмотрен порядок узаконивания жилого дома?

Позиции высших судов по ст. 222 ГК РФ >>>

О выявлении конституционно-правового смысла ч. 1 ст. 222 во взаимосвязи с другими нормами см. Постановление КС РФ от 11.11.2021 N 48-П.

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

(п. 1 в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

Использование самовольной постройки не допускается.

(абзац введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ)

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее — установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

(абзац введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ)

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

(п. 3 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3.1. Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).

(п. 3.1 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ)

3.2. Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

(п. 3.2 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ)

Решения, предусмотренные п. 4 ст. 222, не могут быть приняты в случаях, предусмотренных федеральными законами от 05.04.2021 N 79-ФЗ, от 30.11.1994 N 52-ФЗ.

4. Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:

1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;

2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.

Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.

Предусмотренные настоящим пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Положения абз. 6 п. 4 ст. 222 применяются также в отношении жилых домов и жилых строений, созданных до 01.01.2019 соответственно на дачных и садовых земельных участках (ФЗ от 30.11.1994 N 52-ФЗ).

Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.

Какой предусмотрен порядок узаконивания жилого дома?

Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее – ГрК) (часть 2 статьи 49) выделяет в том числе такие виды объектов капитального строительства, как объекты индивидуального жилищного строительства, под которыми понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.

В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил является самовольной постройкой; лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Согласно части 2 статьи 51 ГрК строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на жилой дом осуществляются на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен жилой дом, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения жилого дома без предоставления земельного участка или установления сервитута (соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости).

В соответствии с положениями части 7 статьи 70 Закона о регистрации до 01.03.2020 основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой дом, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются только технический план и правоустанавливающий документ на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен жилой дом; в данном случае сведения о жилом доме, за исключением сведений о его местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство и проектной документации на жилой дом (при ее наличии) либо декларации об объекте недвижимости, предусмотренной частью 11 статьи 24 Закона о регистрации (в случае, если проектная документация не изготавливалась).

Так, в силу части 17 статьи 51 ГрК выдача разрешения на строительство не требуется в то числе в случае строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства. При этом строительство объектов индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке) согласно части 17 статьи 51 ГрК к таким исключениям не относится.

Таким образом, в случае, если жилой дом возведен на земельном участке, предоставленном для ведения дачного хозяйства, получение разрешения на строительство не требуется. Если же жилой дом расположен на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), то строительство такого жилого дома должно осуществляться с соблюдением порядка, установленного ГрК (в том числе при наличии разрешения на строительство). Нарушение такого порядка свидетельствует о том, что данный объект обладает признаками самовольной постройки.

В силу положений части 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на жилой дом осуществляются на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен жилой дом, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения жилого дома без предоставления земельного участка или установления сервитута (соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости).

В соответствии с положениями части 7 статьи 70 Закона о регистрации до 01.03.2020 основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой дом, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются только технический план и правоустанавливающий документ на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен жилой дом; в данном случае сведения о жилом доме, за исключением сведений о его местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство и проектной документации на жилой дом (при ее наличии) либо декларации об объекте недвижимости, предусмотренной частью 11 статьи 24 Закона о регистрации (в случае, если проектная документация не изготавливалась).

Верховный суд разъяснил, как правильно узаконить пристройку

Градостроительные ограничения, препятствующие новому строительству или реконструкции, являются одним из способов регулирования застройки поселений, рассказывает Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × . С такими особенностями и столкнулась Анна Медведкина*, которая расширила свой частный дом, пристроив к нему сарай и веранду.

Истец:Анна Медведкина*

Ответчик:Брянская городская администрация

Суд:Верховный суд

Суть спора:Можно ли легализовать пристройки, возведенные частично на земле природного заповедника?

Решение:Нельзя

После этого она решила легализовать эти постройки в судебном порядке. Обосновывая свои требования, заявитель объяснила, что возведенная недвижимость не нарушает чьих-либо прав и не влечет угрозы для жизни и здоровья граждан. Однако две инстанции отказали истцу (дело № 33-2254/2017). Суды сослались на то, что пристройки к жилому дому частично расположены на земле памятника природы регионального значения «Верхний Судок». Соответственно, возведенные сооружения нарушают права неопределенного круга лиц на благоприятную окружающую среду, решили первая инстанция с апелляцией.

Медведкина не согласилась с выводами нижестоящих судов и оспорила их в Верховный суд. ВС отметил, что территории, где истец построил сарай и веранду, более 20 лет являются зоной особого режима (дело № 83-КГ18-9). На этой земле новое жилищное строительство и достройки с постепенным выморачиванием жилья и расселением жителей в экологически благоприятные районы запрещены (решение администрации Брянской области от 25 апреля 1994 года № 31). Таким образом, «тройка» судей ВС под председательством Вячеслава Горшкова признала акты нижестоящих инстанций законными. Медведкиной не удалось легализовать свои постройки.

Эксперты «Право.ru»: «Документы для пристроек надо оформлять заранее»

Некрестьянов из Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × объясняет, что в обсуждаемом деле пристройка – это реконструкция: «В этом случае заявителю надо иметь права на участок, получить разрешение на строительство и градостроительный план, в котором будут отражены все ограничения по застройке». Юрист добавляет, что в спорной ситуации можно было возвести сарай и веранду как хозяйственные постройки, которые не являются объектами недвижимости.

Александра Воскресенская, юрист Юков и Партнеры Юков и Партнеры Федеральный рейтинг. группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Уголовное право 4 место По количеству юристов 12 место По выручке 17 место По выручке на юриста (более 30 юристов) Профайл компании × , констатирует, что в большинстве случаев суды не удовлетворяют иски о признании права собственности на самовольную постройку, если до начала строительства застройщик не предпринимал меры, направленные на легализацию объекта. Кроме того, согласно смыслу норм Градостроительного кодекса, пристройки к жилым домам могут не относиться к объектам капитального строительства, говорит эксперт. При возведении таких пристроек (например, навес) или гаража разрешение на строительство получать не требуется, утверждает Воскресенская: «После окончания работ будет необходимо лишь внести изменения в техническую документацию».

Еще одна ситуация, которая возникает на практике, – разрешение на строительство/реконструкцию отказываются выдавать из-за наличия водоохранных и иных санитарно-защитных зон (очень часто – это земли, которые располагаются у аэропортов), отмечает ведущий юрист Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании × Элита Закиян.

– наличие у собственника участка права на строительство объекта;

– соответствие параметров постройки требованиям градостроительных регламентов;

– отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц;

– безопасность возведенного объекта.

P.S. Как правило, в судебном порядке дополнительно изучаются попытки собственника участка получить необходимую разрешительную документацию перед началом строительных работ.

Ведущий юрист Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании × Элита Закиян.

РБК: Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция

Некоторые жильцы переносят стены в квартире без уведомления администрации. Разбираемся вместе с экспертом, что нужно сделать, если планировка уже проведена, а разрешения на снос перегородок у владельцев не было

Эти понятия часто путают, считая, что они подразумевают одно и то же. На самом деле, согласовать перепланировку необходимо до ее начала. С 21 августа 2020 года это можно сделать онлайн, не обращаясь в «Мои документы» (юридическим лицам — в жилищные инспекции). Узаконить необходимо уже сделанную перепланировку по окончании работ. Несущие конструкции не всегда определяются на глаз. В результате несогласованные изменения могут быть опасны для жизни владельца помещения и его соседей.

Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения. Существует ряд нарушений, узаконить которые нельзя, в том числе:

• расширение санузлов и перенос «мокрых» зон в «сухие»;
• снос несущих стен и колонн;
• изменение фасада здания (сделали панорамные окна на месте обычных);
• вынос радиаторов на лоджию или балкон;
• подключение теплых полов к центральному отоплению;
• присоединение технических помещений (расширили квартиру за счет чердака или общей части подъезда).

Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:

• снос встроенной мебели, если она предполагалась в помещении при сдаче первому владельцу;
• заделка проходов в несущих стенах (не ломать, а строить);
• перемещение газовой или электроплиты, раковины на кухне;
• перенос сантехники в пределах одного помещения (поменяли ванну с унитазом местами);
• монтаж или снос межкомнатных перегородок, не являющихся несущими.

Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.

Для этого необходимо следовать плану.

• Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
• Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
• Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.

Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры. Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).

Затем необходимо прийти в Кадастровую палату или МФЦ с паспортами владельца и помещения, заключением СЭС и копией решения суда. Здесь снова потребуется оплатить госпошлину, а также пригласить в квартиру сотрудника органов кадастрового учета, который составит протокол, зафиксировав изменения. На его основе будет сделан новый кадастровый паспорт.

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

В законе нет нюансов для перепланировки ипотечных квартир. Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, содержится в договоре. В соглашении может быть прописано условие как о запрещении любой перепланировки, так и о ее обязательном предварительном согласовании с банком. Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных — гарантия быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. За неисполнение пунктов договора предусмотрен внушительный штраф. В документ обычно включается условие о возможности визита в ипотечную квартиру с проверкой. Последствия — финансовые санкции. Существует судебная практика по удовлетворению компенсации нарушенных обязательств в пользу банков, поэтому не стоит особенно увлекаться несогласованными перепланировками в ипотечных квартирах. В любом случае до реализации изменений следует детально изучить договор.

Цена на легализацию перепланировки варьируется в зависимости от региона и сложности задачи. Если государственные пошлины и сборы являются фиксированными по стране, то услуги по изготовлению проекта или эскиза перепланировки могут быть разными. В упрощенном порядке — без предоставления многостраничного проекта, ограничившись эскизом, можно согласовать оформление арки в дверном проеме, если стена не несущая, расширение дверного проема с установкой раздвижных дверей, замену ламината на паркет или, наоборот, устройство гардеробной и другое. Данные работы не должны затрагивать несущие стены, границы «мокрых» зон, конструкций пола и потолка, не могут быть связаны заменой электрической плиты на газовую и наоборот, а также изменением ее положения. Составление эскиза стоит порядка 5 тыс. руб.

Если нужно согласовать более существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись. В случае сложного ремонта экономить на нем не стоит. Необходимо удостовериться, что у проектной компании есть соответствующий допуск СРО и опыт. Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.

При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.

Вилка цен по изготовлению проекта по Москве и Московской области — от 15 тыс. до 100 тыс. руб. При узаконивании выполненной перепланировки к цене следует прибавить штраф. При этом можно получить и отказ, обжалование которого повлечет дополнительные расходы на представительство в суде. Самостоятельно обратиться в суд без юридических услуг можно, но такие дела не относятся к категории простых.

Исключительной мерой ответственности является продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения. Владельцу выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного акта. На нового собственника возлагается обязанность привести квартиру в первоначальное состояние. Выселение производится с момента регистрации прав за новым владельцем. Такие прецеденты в судебной практике есть. При рассмотрении споров учитываются следующие юридические факты: создает ли перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли их права, срок неисполнения предписания о приведении помещения в первоначальный вид и неоднократность таких требований, является ли квартира для владельца единственной.

Затягивать с узакониваем не стоит, это не быстрая процедура. Сейчас благодаря цифровизации сроки существенно сократились, но они по-прежнему растягиваются не на пару дней, а на несколько месяцев.

Как узаконить уже построенный дом или пристройку?

Как узаконить уже построенный и введенный в эксплуатацию дом или пристройку к дому? Какой список документов, где их получить, куда их отнести? Рассказывает коммерческий директор «ИД Консалт» Михаил Африканов.

Жители загородных поселков часто обращаются к юристам с вопросом, как узаконить уже возведенные дома, которые считаются по факту самостроем.

В 2018-2019 годах произошли некоторые изменения в российском законодательстве (поправки к ГК, «дачная амнистия», новый дачный закон), которые в чем-то упрощают, а в чем-то усложняют процесс легализации самостроев. В любом случае, надо быть очень внимательными к данным новшествам.

Легализовать свой дом нужно, чтобы не портить отношения с соседями, не иметь проблем с административными и контролирующими органами, не получить штраф или предписание на снос. Кроме того, только имея все документы, вы сможете полноценно распоряжаться домом как личным имуществом – продавать, дарить, сдавать в аренду и т. д.

Для того чтобы узаконить уже существующую постройку, нужно следующее.

1. Земля, на которой находится дом или пристройка, должна быть оформлена надлежащим образом.

Она должна находиться либо в собственности, либо в аренде по договору аренды.

Если документов на участок у вас нет, следует получить свидетельство о праве собственности на землю.

Для этого необходимо обратиться в местную Регистрационную палату (или МФЦ) с пакетом документов:

• заявлением,
• паспортом,
• правоустанавливающими документами на владение землей (это свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, акт о приватизации, дарственной или пр.),
• кадастровым паспортом (при условии, что производилось межевание и участок поставлен на учет в Кадастровой палате),
• квитанцией об оплате пошлины.

Если земля арендована, в договоре обязательно должна быть информация об участке: адрес или местоположение, площадь и границы, кадастровый номер, категория земли и ее целевое назначение. Иначе договор может быть признан недействительным.

2. Тип постройки должен соответствовать назначению земли.

Как правило, на участках ЛПХ, ДНП, ИЖС и СНТ разрешено возводить по одному отдельно стоящему жилому дому высотой не более чем трех этажей и подсобные хозяйственные постройки, если в документах не указано иного.

Если требуется изменить один вид разрешенного использования земли и объектов капитального строительства на другой, придется обращаться в администрацию по месту нахождения участка. С разрешения главы администрации по итогам публичных слушаний вам могут выдать документ, подтверждающий соответствие разрешенного и фактического использования земельного надела.

3. Постройка должна быть согласована.

У кадастрового инженера следует получить технический план постройки. Затем объект надлежит поставить на кадастровый учет. Кроме того, характеристики постройки не должны нарушать норм, предписанных СЭС, пожарной инспекцией, Росприроднадзором.

Могут потребоваться и другие согласования, если участок находится в зоне аэродромов или водоохранной зоне.

4. Постройка не должна нарушать норм градостроения.

У местных органов власти (отдела архитектуры, отдела строительства или градостроительного комитета) необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что строение разрешено и соответствует требованиям.

Таким образом, для добровольной легализации дома или пристройки административным путем на руках нужно иметь следующие документы:

свидетельство о праве собственности на землю (выписку из ЕГРН);

• паспорт заявителя или доверенность(если вы представляете интересы собственника);
• схему участка;
• ГПЗУ;
• разрешение на строительство;
• технический план.

Право собственности на объект строительства оформляют в Росреестре (можно через МФЦ).

5. Что делать в случае отказа?

Если легализовать постройку административным образом не получилось (вы получили отказ в праве зарегистрировать объект в собственность на уровне местных органов власти или на уровне Росреестра), единственный способ решить проблему – подать в суд.

Как показывает практика, шанс получить положительное решение довольно высок.

Для это к предыдущему списку документов добавятся:

• исковое заявление,
• квитанция об оплате пошлины,
• копия отказа в праве регистрации собственности.

Размер пошлины исчисляется, исходя из стоимости постройки. Также определяется суд (мировой или районный), который будет рассматривать дело.

Чтобы рассчитать стоимость постройки и получить соответствующее заключение, придется обратиться в специализированную компанию. А судебный процесс не обойдется, скорее всего, без привлечения квалифицированного юриста.

При положительном решении суда вам нужно будет снова обратиться в Росреестр (или МФЦ), где право собственности оформят на основании уже данного решения.