Кто в данной ситуации может произвести перепланировку?

Кто в данной ситуации может произвести перепланировку?

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 3 июля 2019 г. N 24456-ОГ/04 О порядке проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме

Вопрос: Согласно п. 6.2 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, к заявлению о реконструкции квартиры необходимо приложить решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в МКД и согласие всех собственников помещений и машино-мест в МКД, в случае, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в МКД.

А согласно п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в МКД собственник данного помещения представляет в орган, осуществляющий согласование переустройства/перепланировки, протокол общего собрания собственников помещений в МКД о согласии всех собственников помещений в МКД на такие переустройство/перепланировку, если она невозможна без присоединения к данному помещению части общего имущества в МКД.

В связи с этим прошу разъяснить: требуется ли согласие всех собственников помещений в МКД на такие переустройство, перепланировку и реконструкцию, при которых собственник квартиры с потолками более 6 м (так называемой «двухуровневой») устраивает в своей квартире второй этаж, тем самым увеличивая площадь своей квартиры? Никакого присоединения общедомового имущества при этом не произойдет, однако после завершения такой реконструкции изменится соотношение между общим количеством частной жилой площади в МКД и «общедомовой» площади («общедомовой, соответственно, станет меньше).

При этом существует мнение, что в данном случае необходимо получение согласия на переустройство всех остальных собственников в МКД (апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 05 октября 2016 г. по делу N 33-7718/2016).

Ответ: Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение по вопросу в сфере жилищно-коммунального хозяйства и в рамках своей компетенции сообщает следующее.

Как следует из пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Таким образом, устройство второго этажа в жилом помещении с целью увеличения площади комнаты является перепланировкой.

В соответствии с ч. 2 ст. 26 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 ЖК РФ;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Обращаем Ваше внимание, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Обзор документа

Минстрой пояснил, что устройство второго этажа в жилом помещении с целью увеличения площади комнаты является перепланировкой, которую нужно согласовать с уполномоченным органом. Перечислены документы, необходимые для такого согласования.

Переустройство и перепланировка: что можно, а что нельзя

Зачастую управляющие домами организации сталкиваются с ситуациями, когда собственники меняют конфигурацию принадлежащих им помещений, одновременно перепрокладывая инженерные сети. В новых домах такие действия (переустройство и перепланировка) осуществляет примерно 10-15% собственников.

Переустройство и перепланировка: понятия

Действующее законодательство разделяет понятия переустройства и перепланировки.
1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования (п. 1 ст. 25 ЖК РФ).
2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации (п. 1 ст. 25 ЖК РФ).
И переустройство, и перепланировка – требуют внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170) называют переустройство и перепланировку одним общим словом – переоборудование, которое можно производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке (п. 1.6 и 1.7 Правил № 170). Такие разрешения выдает орган местного самоуправления.
Состав работ в части переустройства включает в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Закрытый перечень того, что можно переустроить, в законе отсутствует, т.е. список является открытым. Одновременно всегда есть необходимость посмотреть на судебную практику, трактует отдельные работы тем или иным образом.

Например, согласно правоприменительной практике работы, связанные с установкой индивидуальных кондиционеров на фасадах жилых домов могут быть произведены с ограничениями лишь в отношении объектов культурного наследия или выявленных объектов культурного наследия; установка кондиционеров не является переустройством либо перепланировкой помещения, на проведение которых необходимо соответствующее разрешение компетентных органов. Такой вывод сделан в решении Арбитражного суда города Москвы от 10.04.2020 г. по делу № А40-90785/2019.

Система кондиционирования фактически устанавливается внутри помещений, поскольку имеет внутренний блок, функционирующий в целях охлаждения. Демонтаж спорного имущества в результате отделения внешних блоков кондиционеров приведет к тому, что система перестанет существовать как единая сложная вещь, пригодная к последующей эксплуатации и установленная в помещениях отдельного собственника (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15.10.2019 г. по делу № А19-18807/2018).

Рассмотрим другой пример. Сама по себе установка бойлера, согласно судебной практике, не является переустройством. Но если установка бойлера сопровождается существенными изменениями на инженерных коммуникациях, это квалифицируется как переустройство.

одном из случаев при установке бойлера была переоборудована система горячего водоснабжения путем соединения трубопроводом кухонного стояка и стояка в ванной. Суд посчитал это переустройством (Решение Советского районного суда г. Нижний Новгород № 2-732/2019 от 05.08.2019 г.).
В другом случае для улучшения комфортности проживания на кухне, на месте оконного проема устроен дверной проем, разобрана отопительная печь и установлен отопительный котелок, установлен бойлер для горячей воды. Суд также посчитал это переустройством (Решение Гусевского городского суда Калининградской области по делу № 2-282/2019 от 09.09.2019 г.).

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (п. 1.7 Правил № 170).

Довольно часто мы сталкиваемся с ситуацией, когда распространенным примером перепланировки является вынос стены на балконе с одновременной установкой радиаторов на балконе. Часто это требует одновременно и проведения переустройства, и проведения перепланировки в установленном порядке.

Что можно, а что нельзя?

Прежде всего, любые действия по переустройству и перепланировке требуют согласования (внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме). Кроме того, переоборудование и перепланировка не должны приводить к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств (п. 1.7.2 Правил № 170).

Также не допускается перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры (п. 1.7.3 Правил № 170). Например, нельзя из спальни сделать кухню, потому что в кухне есть определенные требования строительных регламентов и кухня в спальне может нарушить права соседей запахами.

Распространёнными нарушениями, с которыми мы сталкиваемся в работе, часто является:
— вынос радиатора на балкон (без надлежащего утепления балкона по проекту);
— подключение отдельного инженерного оборудования в обход прибора учета;
— организация теплых полов внутри помещения, запитанных от стояка горячего водоснабжения (так, что остывшая горячая вода уходит в обратку; поэтому рекомендуется проводить проверку санузлов жителей босиком).

Все данные примеры в законе поименованы как «несанкционированное подключение» (напрямую или в обход приборов учёта), которое не допускается и влечет штрафные санкции. В случае его выявления виновное лицо будет обязано провести работы по восстановлению предыдущей схемы подключения.

В своем решении по делу № АКПИ20-105 от 20.05.2020 г. Верховный суд РФ указал, что несанкционированное подключение влечёт не только фактические потери ресурсоснабжающей организации в виде неоплаченного потреблённого объёма коммунального ресурса, но и иные негативные последствия, в том числе для потребителей, проживающих в многоквартирном доме, а также абонентов, подключённых к централизованной системе ресурсоснабжения. Позиция суда довольно однобока, поскольку потери несут не только поставщики ресурса, но прежде всего, управляющие организации, в виде чрезмерного общедомового потребления коммунального ресурса.

Ответственность за переустройство и перепланировку

В части ответственности за переустройство и перепланировку можно выделить несколько составляющих.

1. Административная ответственность определена в п. 2 ст. 7.12 КоАП РФ («Нарушение правил пользования жилыми помещениями. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме») и влечет наложение штрафа на граждан в размере от 2000 до 3500 р., на юридических лиц — от 40000 до 50000 р. (если собственником помещения является юридическое лицо).

2. Требование об устранении вреда в натуре. Лицо, допустившее самовольное переустройство и переоборудование – обязано привести это помещение в прежнее состояние (1.7.4 Правил № 170). При обнаружении несанкционированного подключения управляющая организация обязана составить акт о выявлении такого подключения направить потребителю уведомление о необходимости устранить несанкционированное подключение (п. 62 Правил № 354). Одновременно такое предписание может выдать жилищная инспекция, если факт переустройства или перепланировки был выявлен ей.
3. Штрафные санкции от управляющей организации (или поставщика ресурса) касаются только переустройства в части несанкционированного подключения.

На основании акта о выявлении несанкционированного подключения исполнитель коммунальной услуги (либо управляющая организация, либо поставщик ресурса) производит доначисление платы за коммунальную услугу для потребителя, в интересах которого совершено такое подключение, за потребленные без надлежащего учета коммунальные услуги.

Доначисление размера платы в этом случае должно быть произведено исходя из объемов коммунального ресурса, рассчитанных как произведение мощности несанкционированно подключенного оборудования (для водоснабжения и водоотведения — по пропускной способности трубы) и его круглосуточной работы. При расчете применяется норматив с повышающим коэффициентом 10 (по числу собственников или проживающих) за период не более чем за 3 месяца, предшествующие месяцу, в котором выявлено такое подключение (п. 62 Правил № 354). При любом расчете это очень существенная сумма.

Законодательство в части несанкционированного переустройства и перепланировки идет по пути постепенного ужесточения. Однако судебная практика допускает разные варианты трактовки действий, которые могут быть отнесены к переустройству. Кроме того, суды как правила согласовывают переустройство и перепланировку постфактум (при соблюдении прочих требований). Для управляющей организации важно, что любые действия по переустройству и перепланировке не нарушали архитектурный облик дома, поддерживали надлежащий энергетический баланс и не нарушали права остальных потребителей.

Как узаконить самовольную перепланировку в квартире

Из ч. 1 ст. 29 ЖК РФ следует, что самовольная перепланировка в квартире – это изменение ее конструкции, которое не было согласовано с ответственным органом либо было выполнено не по проекту. Во избежание негативных последствий владелец переделанной квартиры должен позаботиться о том, чтобы узаконить ее конструктивные изменения.

В каких случаях нужно узаконивать перепланировку квартиры

В соответствии с приведенным в ЖК РФ определением самовольной перепланировки хозяину квартиры в обязательном порядке следует узаконить сделанные изменения, если они:

• привели к увеличению или уменьшению площади квартиры;
• связаны с перемещением стен в другое положение, сооружением дополнительных стен или удалением ранее существовавших;
• предполагают перенос дверного проема;
• могут отразиться на функционировании системы вентиляции;
• связаны с подключением к квартире инженерных коммуникаций (водопровод, газопровод, канализация, отопление);
• сопряжены с переделыванием балконов и лоджий (в том числе их удаление или сооружение).

Иначе говоря, согласованию подлежат все изменения, которые могут нарушить законные интересы других жильцов многоквартирного дома, привести к изменению свойств его несущих конструкций или сделать пребывание в жилом помещении небезопасным.

Когда узаконивать перепланировку не нужно

Надо ли узаконивать остальные виды перепланировки? Этого делать не требуется, если произведенные при выполнении ремонтных работ изменения не могут отразиться на целостности конструкции всего дома или ущемить права других жильцов. Согласования не требует:

• монтаж дверей независимо от их конструкции (при условии, что дверной проем остается на месте);
• разбор вмонтированных в стены антресолей и шкафов;
• установка встроенной бытовой техники (если не создаются дополнительные закрытые зоны);
• монтаж временных перегородок, которые легко разбираются и не затрагивают несущие конструкции;
• остекление балкона (однако данный вид работ требует согласования, если дом является памятником культуры или имеет архитектурную ценность);
• установка дополнительной вытяжки.

Правовые последствия несогласованной перепланировки

Законодательством РФ предусмотрена юридическая ответственность за самовольную переделку жилого помещения. К ней могут быть привлечены не только собственники, но и допустившие нарушение наниматели квартиры.

В соответствии с ч. 3 и ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, а также ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ к нарушителям могут быть применены следующие меры:

• наложение административного штрафа в размере 2000–2500 р. (если гражданин, нарушивший правила перепланировки, является предпринимателем, сумма штрафа увеличивается до 40000-50000 р.);
• в случае проживания гражданина в квартире, выделенной ему по договору социального найма, соответствующее соглашение с ним может быть расторгнуто;
• изъятие жилплощади у ее собственника;
• если перепланировка жилья не подлежит узакониванию, на его владельца может быть наложено обязательство вернуть все в прежнее состояние (за свой счет).

В случае признания дома аварийным или нуждающимся в проведении реконструкции перечисленные выше последствия не применяются (ч. 7 ст. 29 ЖК РФ).

Если дело дойдет до судебного разбирательства и решение будет вынесено не в пользу лица, организовавшего перепланировку жилья, ему придется также возмещать пострадавшей стороне судебные расходы и моральный вред. Поэтому с решением вопроса об узаконивании самовольных действий лучше не медлить.

Обращение в орган, уполномоченный согласовывать перепланировку жилья

В какой именно орган следует обращаться, зависит от вашего места проживания. В одних регионах таким органом является жилищная инспекция, в других – действующий при администрации отдел капитального строительства и т.д.

Прежде всего следует получить консультацию по вопросу, необходимо ли в вашем случае согласование на перепланировку жилплощади. Если согласовывать изменения все же нужно, стоит уточнить вид перепланировки и узнать, какие для этого понадобятся бумаги.

Вам предстоит пройти несколько этапов согласования перепланировки квартиры, и первый из них – получение предварительной консультации в органе, с которым необходимо согласовывать произведенные изменения. Подготовка к этому шагу подразумевает сбор следующей документации:

• техпаспорт жилого помещения (сейчас этот документ уже не выдается, но он потребуется в случае его оформления до начала 2013 г.);
• поэтажный план дома;
• экспликация.

В случае отсутствия у вас на руках этих бумаг за их получением можно обратиться в БТИ. В такой ситуации на них будет проставлена отметка о выполнении самовольной перепланировки.

Разработка проекта перепланировки и изготовление эскиза

Услуги по разработке проекта по перепланировке квартиры можно получить в специализированной организации или у занимающегося данным видом деятельности индивидуального предпринимателя. На основании ч. 1 ст. 55.8 Градостроительного кодекса РФ граждане и организации, работающее в этой сфере, должны быть членами саморегулируемой организации.

Лицо, с которым вы заключили соглашение о разработке проекта, принимает на себя обязательства по его согласованию со всеми компетентными структурами. Таковыми являются:

• Роспотроебнадзор;
• СЭС;
• пожнадзор;
• архитектурно-планировочное управление.

Изготовить эскиз перепланировки не так сложно. Это можно сделать собственными силами. По своей сути он является увеличенной копией поэтажного плана, на котором красным цветом выделены участки и объекты, подвергшиеся перепланировке.

Передача документов в уполномоченный орган

Гражданину, заинтересованному в узаконивании своих «переделок», следует обратиться с соответствующим заявлением напрямую в уполномоченный орган или передать его сотрудникам МФЦ. К заявлению потребуется приложить:

• документацию, подтверждающую, что квартира находится в собственности или во владении у заявителя;
• если перепланировка связана с частичным присоединением к квартире собственника общего имущества, потребуется согласие владельцев других квартир этого же дома, оформленное в письменном виде;
• при изменении конструкции жилплощади, предоставленной гражданину по договору социального найма, необходимо получить письменное согласие на выполнение этих действий у каждого совершеннолетнего члена его семьи;
• документы, оформляемые в БТИ (техпаспорт, поэтажный план и экспликацию);
• проект на выполнение работ по перепланировке жилья или соответствующий эскиз;
• если заявитель воспользовался услугами по разработке проекта, потребуется предоставить договор с оказавшей их организацией;
• полученные у компетентных органов заключения (они перечислены в виде списка в предыдущем разделе);
• техническое заключение, подтверждающее, что выполненные заявителем работы являются допустимыми и соответствуют критериям безопасности.

Факт принятия заявления и всех приложенных к нему бумаг должен подтверждаться выдачей расписки.

Получение решения по результатам рассмотрения заявления

Максимальный срок рассмотрения поданного гражданином заявления составляет 45 дней (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ). После истечения этого периода заявитель должен получить на руки решение о согласовании или об отказе в узаконивании перепланировки. На это законом отведено 3 рабочих дня (ч. 5 той же самой нормы).

В случае подачи документации через МФЦ время ожидания может немного увеличиться, поскольку отсчет 45-дневного срока начинается с момента ее поступления из МФЦ в уполномоченный орган.

Если решение вынесено в вашу пользу, вопрос можно считать закрытым.

Обращение с иском в суд

В ситуации, когда вам было отказано в признании перепланировки законной, можно попробовать отстоять свои интересы в судебном порядке. Для этого понадобится обратиться в суд с административным исковым заявлением. В нем должно быть сформулировано требование признать решение об отказе в согласовании перепланировки незаконным.

Вместе с исковым заявлением суду необходимо представить:

• решение, в котором задокументирован отказ в согласовании перепланировки;
• документы, которые были предъявлены на рассмотрение в орган, уполномоченный производить согласование перепланировки жилья (их перечень приводится в разделе «Передача документов в уполномоченный орган»);
• другие бумаги, позволяющие подтвердить обстоятельства, на которые ссылается истец;
• если истец предпринимал какие-либо действия, направленные на примирение с лицами, чьи законные интересы может затрагивать изменение конструкции жилья, следует приложить подтверждающие это бумаги (если они имеются);
• в ситуации, когда в ваших интересах действует представитель или адвокат, потребуется также документация, на основании которой эти лица были наделены такими полномочиями.

Рассмотрение дела в судебном заседании

В соответствии с ч. 1 ст. 226 КАС РФ дело должно быть рассмотрено судом не позже чем через месяц с даты подачи искового заявления.

В ходе судебного заседания истец должен будет доказать, что (ч. 1 ст. 62 КАС РФ):

• изменения, внесенные им в конструкцию жилого помещения, не ущемляют права других жильцов многоквартирного дома и не представляют никакой опасности для окружающих;
• при проведении работ по перепланировке не были нарушены строительные нормы;
• владелец квартиры сделал все от него зависящее, чтобы получить разрешение на перепланировку жилья.

Для того, чтобы проверить, действительно ли были соблюдены строительные нормы, каждая из сторон процесса вправе ходатайствовать о назначении строительно-технической экспертизы. Она будет оплачена за счет средств лица, подавшего ходатайство о ее проведении (ч. 4 ст. 78 КАС РФ).

Получение судебного решения

Если ваше исковое требование было удовлетворено, остается только дождаться даты обретения им законной силы. Оно начнет действовать сразу после окончания течения срока, отведенного на подачу апелляции. Она может быть подана участником судебного процесса в течение месяца с даты вынесения решения (ч. 1 ст. 298 КАС РФ).

Сразу после начала действия судебного решения следует обратиться к кадастровому инженеру и заказать у него изготовление нового технического плана, в котором будут учтены конструктивные изменения жилого помещения. После этого потребуется обратиться в Росреестр с заявлением об изменении данных, хранящихся в ЕГРН.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Купили квартиру. Хотим сделать перепланировку. Утеплить балкон и увеличить кухню. На что обратить внимание?

При перепланировке нельзя:

• сносить несущие конструкции;
• переносить батареи на балкон;
• увеличивать балкон за счет площади жилых комнат;
• оборудовать теплый пол за счет общего отопления;
• объединять кухню с газовой плитой с жилой комнатой.

Такие изменения никогда не узаконить.

В каких случаях могут отказать в выдаче акта о проделанной перепланировке?

Отказать в выдаче акта о проделанной перепланировке могут, если истек срок действия решения о согласовании и если реальная перепланировка не соответствует проекту.

Сколько стоит самостоятельно узаконить перепланировку?

Общая стоимость на узаконивание перепланировки зависит от масштабов внесенных изменений и площади квартиры.

Самостоятельное оформление обойдется собственнику гораздо дешевле, чем через посредников. Но чтобы обезопасить себя от возможных рисков лучше обратиться к профессионалам.

Чем грозит самовольная перепланировка?

Самовольная перепланировка может служить препятствием к совершению действий связанных с операциями с недвижимостью (купля, продажа, дарение, наследство). Велик риск аварийных ситуаций. За самовольную перепланировку предусмотрена административная ответственность в виде штрафных санкций.

Независимое заключение эксперта

Незаконная перепланировка жилого помещения может являться основанием для привлечения его владельца к юридической ответственности (вплоть до изъятия квартиры). Поэтому хозяину недвижимости следует незамедлительно согласовать все внесенные изменения в уполномоченном органе.

Узаконить сделанную перепланировку квартиры можно самостоятельно, предварительно обратившись за консультацией в орган, который вправе выполнять подобные процедуры. После выполнения всех необходимых мероприятий и сбора документов нужно снова посетить это учреждение и подать в него заявление о признании перепланировки законной. Оно будет рассмотрено в течение 45 суток.

В случае вынесения отрицательного решения заявитель вправе его оспорить в судебном порядке.

Высшее юридическое образование. Окончил Московский государственный открытый университет. Специализация: гражданско-правовая.

За самовольную перепланировку помещений МКД будут штрафовать по-новому

Ремонт редко обходится без переустройства или перепланировки. Решили увеличить количество розеток, возвести новую стену или прорубить дверной проем? Такая «реконструкция» должна быть согласована. За своеволие юрлица и ИП по новому закону должны будут уплатить 40–50 тыс. руб. Штрафы для физлиц по-прежнему не превысят 2,5 тыс. руб., но суд обяжет привести помещение в первоначальное состояние

24 апреля президент подписал закон 1 , который вносит изменения в ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Ранее она предусматривала штрафы для граждан за нарушение правил пользования жилыми помещениями. Теперь к ответственности могут быть привлечены также должностные лица и юрлица.

За порчу жилых помещений или оборудования либо использование этих помещений не по назначению физлицам может быть вынесено предупреждение или может быть наложен штраф в размере от 1 тыс. до 1,5 тыс. руб., должностным лицам придется уплатить 2–3 тыс. руб., юрлицам – 20–30 тыс. руб. Самовольные переустройство или перепланировка помещения в многоквартирном доме повлекут наложение штрафа на граждан в размере от 2 тыс. до 2,5 тыс. руб., на должностных лиц – 4–5 тыс. руб., на юрлиц – 40–50 тыс. руб. Индивидуальные предприниматели за такие правонарушения будут привлекаться к административной ответственности как юрлица.

Что считается переустройством и перепланировкой помещения?

Переустройство – это замена, установка или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования (ст. 25 ЖК РФ). Например, вы поменяли батареи отопления на батареи другого вида или объема, поставили более мощный газовый котел, увеличили количество розеток, переставили ванну на другую сторону в ванной комнате, сдвинули полотенцесушитель и т.п. – все эти действия подпадают под понятие «переустройство».

Перепланировка – это изменение конфигурации помещения (ст. 25 ЖК РФ). Иными словами, она предполагает перекрой квартиры: объединение помещений, возведение новых или перемещение старых стен, прорубание дверных проемов и т.д.

Что нужно сделать до ремонта, чтобы не платить штрафы за перепланировку?

Речь пойдет о перепланировке, но то же касается и переустройства. Прежде всего нужно разработать проект перепланировки квартиры. Готовят его инженеры. Найти таких специалистов в интернете не составит труда: достаточно ввести словосочетание «проект перепланировки» в поисковой строке – предложений будет предостаточно.

Далее перепланировку необходимо согласовать: в Москве – с Жилинспекцией, а в других городах – с местной администрацией (управлением жилищного фонда). Собственникам квартиры нужно будет обратиться в администрацию или любой многофункциональный центр и написать заявление. Бланк предоставят там же. К заявлению следует приложить проект перепланировки помещения.

Если квартира не в собственности, а предоставлена по договору социального найма, то обратиться может наниматель. Он должен будет приложить к заявлению и проекту согласие членов семьи, проживающих совместно с ним. Согласие дается на перепланировку, оговоренную в проекте, и пишется в свободной форме.

Если квартира была приобретена до 1 февраля 1998 г., то к заявлению дополнительно нужно приложить нотариальную копию свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество и технический паспорт. Техпаспорт можно получить в Ростехинвентаризации/БТИ. Имейте в виду – услуга эта платная.

Администрация обязана предоставить ответ на заявление о согласовании перепланировки в течение 45 дней. Если вы обращались в МФЦ, то срок может незначительно увеличиться из-за времени доставки документов. Ответ может быть получен на руки или по почте России на указанный в заявлении адрес. Если вы подавали документы через МФЦ, туда же нужно будет прийти за ответом.

Отказ в согласовании перепланировки может быть обжалован в судебном порядке. Для обжалования рекомендую обратиться к адвокату, который поможет подготовить необходимые документы и разработает стратегию защиты ваших интересов в суде.

Если же разрешение на перепланировку вы получили, смело можно приступать к ремонту. Однако необходимо строго соблюдать разработанный проект перепланировки.

Что нужно сделать после ремонта?

После ремонта следует обратиться в БТИ и вызвать инженера. Он произведет «обмер» квартиры, чтобы изменения можно было внести в техническую документацию дома и помещения.

Также нужно вновь обратиться в местную администрацию для вызова комиссии. Она оценит выполненную перепланировку. Если замечаний у комиссии не возникнет, то она выдаст акт о приемке. Администрация передаст этот акт для внесения изменений в реестр регистрационных действий, если это необходимо. Например, если была снесена стена и изменилась площадь помещения.

А если перепланировка была выполнена до согласования с администрацией?

Получить разрешение на перепланировку можно постфактум. Процедура такая же: просите эксперта подготовить заключение о технической возможности и безопасности перепланировки, а затем обращаетесь в администрацию с заявлением о ее согласовании. Но в этом случае вам может быть назначен штраф за самовольную перепланировку.

Согласовать перепланировку можно и в судебном порядке. Суды обычно формально подходят к рассмотрению таких споров. Самым важным документом при отстаивании своих интересов будет экспертное заключение о безопасности выполненной перепланировки. Если эксперт указал, что изменения не привели к ухудшению состояния дома и ничто зданию не угрожает, то суд удовлетворит ваше заявление.

В каком случае возможен отказ в согласовании перепланировки?

Вы точно не сможете ее согласовать, если инженер укажет в заключении, что выполненная перепланировка может привести к ухудшению состояния дома. Например, в последние годы нередко отрицательные заключения выдают тем, кто пытается узаконить присоединение балкона, т.е. снос стены, смежной с балконом. Эксперты приходят к выводу, что в «панельном» доме разрушение части панели приведет к деформации межпанельных швов и затронет соседние панели, что губительно для дома. В других домах причиной отказа в этом случае становится перенос батареи из квартиры в балконную часть, из-за чего нарушается тепловой контур и вся система отопления дома.

В целом несогласование перепланировки – почти всегда вопрос технический. Все зависит от мнения инженера проектной организации и от выполненных во время ремонта работ. Именно поэтому невозможно выдать список видов работ, которые гарантированно будут согласованы.

Как могут выявить самовольную перепланировку и какими будут последствия?

Соблюдение правил пользования жилыми помещения контролирует управляющая компания. Но выявить нарушение могут Жилищная инспекция в ходе проверки общего состояния дома и даже ваш сосед.

Например, сосед уверен, что у него батарея стала греть хуже, когда вы установили у себя в квартире батарею с большим количеством секций. В этом случае он вправе обратиться в суд. В подобных ситуациях процесс согласования переустройства или перепланировки мало чем отличается от вышеописанного. Жилищный кодекс позволяет совершать их, только если это не нарушает права других лиц и не создает угрозу их безопасности. Потому сосед будет обязан доказать в суде, что его права нарушили, для чего понадобится все то же экспертное заключение.

Перепланировка может привести к присоединению, изменению или уменьшению общего имущества дома, например после разрушения наружной стены, установления ограждений на балконах, захвата части подъезда или иной части общей собственности. Нередко из-за этого возникают споры, и судебная практика по ним сформировалась неоднозначная. Одни суды начинают вникать в техническую часть и назначают экспертизы, чтобы выявить нарушение прав жильцов. Другие суды автоматически удовлетворяют иски недовольных соседей, так как перепланировка не согласована с остальными собственниками помещений. Эта позиция нашла отражение и в практике Верховного Суда РФ 2 .

Потому если вы планируете, например, снести часть несущей внешней стены, то, помимо доказывания безопасности перепланировки, придется проводить общее собрание собственников помещений, чтобы избежать возможных проблем. В противном случае вас могут привлечь к ответственности в виде штрафа по ст. 7.21 КоАП РФ. И это не самое страшное. Суд обяжет вас привести состояние дома в первоначальное состояние, что часто весьма сложно выполнить.

Рассмотрим еще один пример: вы самовольно срезали часть эвакуационной лестницы на своем балконе, поскольку она занимает слишком много места. Лестница эта является общедомовым имуществом, а ее разрушение будет считаться нарушением прав третьих лиц и создаст угрозу их безопасности. Суд никогда не согласует такую реконструкцию. Вас обяжут восстановить лестницу и наложат штраф, предусмотренный ст. 7.21 КоАП РФ. К тому же если управляющая компания будет привлечена органом пожарного надзора к административной ответственности, то назначенный ей штраф регрессом могут наложить на вас, а он при таком правонарушении может составлять до 200 тыс. руб.

Как видно, согласование перепланировки и переустройства – весьма бюрократизированный процесс. Но это оправдано. Каждый должен понимать, что любое, даже вроде бы безобидное изменение может сказаться на общем техническом состоянии дома.

1 Федеральный закон от 24 апреля 2020 г. № 133-ФЗ «О внесении изменений в статью 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях».

2 См., например, определения ВС РФ от 16 января 2018 г. № 18-КГ17-230; от 10 октября 2017 г. № 18-КГ17-164.

Как зарегистрировать перепланировку квартиры?

Какие преобразования в квартире считаются перепланировкой? Что нужно сделать, чтобы узаконить изменения до проведения работ или после их завершения?

Что такое перепланировка?

По закону под перепланировкой понимаются любые изменения конфигурации помещения, результат которых должен быть отражен в его техническом паспорте. Чтобы избежать возникновения аварийных ситуаций, такие преобразования должны быть просчитаны заранее и согласованы в жилищной инспекции или в архитектурном отделе местной (районной) администрации.

Любая перепланировка, которая проводилась без предварительного разрешения, считается незаконной.

Какие изменения нужно согласовывать?

Выделяют 3 вида работ, которые подлежат предварительному согласованию:

Работы по переустройству. Сюда относится установка, замена или перенос сантехники, инженерных сетей, электрики или другого оборудования. Такие изменения считаются переустройством, если требуют внесения в проект. К примеру, установка новой ванны на прежнем месте не нуждается в согласовании. А если её перенос предусматривает замену труб, то в этом случае уже потребуется разрешение;

Работы по перепланировке. Подразумевают снос и возведение межквартирных перегородок, устройство, изменение границ или заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях;

Работы, проведение которых затрагивает внешний вид общего имущества и отражается на архитектурном облике дома. К таким изменениям относится создание навесов на кровлях многоквартирных домов, устройство балконов и лоджий на первых этажах, установка каминов или дымоходов.

Какие виды работ не требуют получения разрешения?

Ремонтные работы не нужно согласовывать, если одновременно соблюдаются следующие условия:

не меняется конструкция пола;

сантехнические приборы, батареи, канализационные, водопроводные и газовые трубы остаются на своих местах;

положение дверных и оконных проемов соответствует плану БТИ;

межквартирные перегородки остаются на прежнем месте.

Таким образом, к разрешенным видам работ относятся замена окон, дверей, труб, сантехники, электропроводки, выравнивание стен под покраску или под обои, установка сплит-системы, внутренняя отделка помещения.

Как согласовать перепланировку квартиры?

Данная процедура проводится в несколько этапов:

Шаг 1. Заказ проекта. Для этого необходимо обратиться в специализированную компанию, которая является членом СРО (саморегулируемой организации). В проекте перепланировки должны быть отражены архитектурные, конструктивные и технологические изменения, решения по устройству инженерного оборудования.

Без проекта согласовать проведение перепланировки не удастся. Однако, отдельно заказывать данный документ требуется не всегда. Для некоторых серий домов разработаны готовые проекты, которые уже утверждены гос. органами (каталог типовых проектных решений, одобренных Мосжилинспекцией, представлен здесь).

Шаг 2. Обращение в МФЦ (или в архитектурный отдел местной администрации либо в жилищную инспекцию). Срок рассмотрения таких заявлений составляет от 30 до 50 дней.

Разрешение на перепланировку действует в течение одного года с момента выдачи;

Шаг 3. Проведение ремонтных работ. Только после получения разрешения от гос. органов можно приступать к перепланировке. Все работы должны проводиться строго в соответствии с утверждённым проектом;

Шаг 4. Оформление акта приемки. Проделанные работы должна утвердить комиссия, которая состоит из сотрудников жилищной инспекции или местной администрации. Если в ходе осмотра не будет выявлено никаких нарушений, собственник получит акт о выполненных работах;

Шаг 5. Внесение изменений в кадастровый учет. По закону это должен делать гос. орган, который занимается согласованием перепланировок. Данные об изменениях характеристик помещения вносятся в ЕГРН в течение 15 рабочих дней после подписания акта о завершении работ. После этого владелец квартиры в течение 5 рабочих дней должен получить соответствующее уведомление;

Шаг 6. Получение нового технического паспорта. Для этого потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ. Ответственный сотрудник должен выехать на место и зафиксировать внесенные изменения. Новый техпаспорт выдаётся в течение 10 дней после визита техника.

Какие документы потребуются для согласования?

Помимо проекта перепланировки, для регистрации изменений нужно подготовить следующий пакет документов:

заявление о переустройстве и (или) перепланировке;

выписка из ЕГРН (если право собственности возникло до июля 2016 года — свидетельство о регистрации);

согласие всех членов семьи нанимателя, если квартира сдаётся по договору социального найма.

Как узаконить перепланировку, если работы уже проведены?

Термин «узаконить» применяется в том случае, если имеет место самовольная планировка квартиры без предварительного согласования работ. Легализовать такие изменения можно только через суд.

В данном случае порядок действий будет следующим:

Сбор документов. Для регистрации преобразований потребуется получить письменное заключение о соответствии квартиры нормам СЭС и заказать проект перепланировки. При этом допускается составление эскиза, если выполненные работы не предполагают внесение существенных изменений в устройство квартиры (не затрагиваются конструкции пола и потолка, границы «мокрых зон», несущие стены). Изготовление эскиза, как правило, обходится намного дешевле;

Обращение в архитектурный отдел местной/районной администрации. Собственник должен поставить в известность гос. органы о внесении изменений.

Передача дела в суд. Вместе с исковым заявлением необходимо предоставить указанные документы, а также выписку из ЕГРН и техпаспорт помещения.

Если суд примет решение в пользу собственника, для завершения данной процедуры также потребуется оформить новый техпаспорт в БТИ и внести изменения в кадастровый учет.

Какие изменения узаконить нельзя?

Суд не признает перепланировку законной, если в ходе ремонтных работ в конструкцию помещения были внесены следующие изменения:

• Снос или уменьшение вентиляционного короба;
• Увеличение санузла за счет жилого пространства;

Подключение теплых полов к системе центрального отопления;

Демонтаж перегородок между кухней, в которой установлена газовая плита, и жилыми помещениями;

Также нельзя узаконить перепланировку, в результате которой ухудшились условия проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

Какая ответственность предусмотрена за незаконную перепланировку?

За самовольную перепланировку предусмотрена административная ответственность в виде наложения штрафа в размере от 2000 до 2500 рублей.

Кроме того, по закону при выявлении любых несогласованных изменений собственника обяжут вернуть квартире прежний вид. В данном случае возможны следующие варианты развития событий:

Владелец сможет узаконить перепланировку через суд;

Если перепланировка проведена с нарушениями, собственник должен будет за свой счёт привести помещение в исходное состояние;

Если суд признает перепланировку незаконной, а владелец будет бездействовать, то квартиру могут изъять и продать на торгах. Сумму, вырученную с продажи жилья, вернут собственнику, но за вычетом расходов на устранение неузаконенных изменений.

Во сколько обойдётся легализация перепланировки?

Ответ на этот вопрос в основном зависит от сложности работ. Большую часть расходов составляют затраты на изготовление проекта. К примеру, в Москве стоимость данной услуги составляет от 15 до 100 тысяч рублей. Если изменения несущественные, то, возможно, удастся обойтись эскизом, составление которого стоит порядка 5 тысяч рублей.

К этой сумме следует добавить расходы на оплату госпошлин и штрафов, а также судебные издержки.

Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке?

Можно, но при условии, что такая возможность предусмотрена договором ипотечного кредитования. Если это так, то запланированные работы нужно предварительно согласовать с банком. Для получения разрешения в кредитную организацию необходимо предоставить проект перепланировки и техническое заключение.

Только после того, как банк даст свое согласие на внесение изменений в конструкцию помещения, заемщик может приступить к процедуре согласования перепланировки в гос. органах. К пакету обязательных документов в данном случае добавится письменное разрешение банка.

Если же в договоре есть прямой запрет на перепланировку, то внесение любых изменений в конфигурацию жилого помещения повлечет на собой наложение финансовых санкций.

Как узнать, узаконена ли перепланировка квартиры?

Для этого необходимо запросить технический паспорт помещения. На третьем листе данного документа должен быть указан номер и дата акта о произведенном переустройстве, а все изменения должны быть отражены в плане.

Если же в техпаспорте никаких отметок нет, а текущая планировка не соответствует плану БТИ, значит, изменения не узаконены.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Да, если покупатель готов нести ответственность за несогласованное внесение изменений в конструкцию помещения. При выявлении факта незаконной перепланировки новый владелец рискует понести убытки, связанные с оплатой штрафа и приведением жилья в исходное состояние.

Но несмотря на это, некоторые покупатели идут на этот риск, так как стоимость таких квартир обычно на 10-20% ниже рыночной. Продажа недвижимости с неузаконенной перепланировкой осложняется ещё и тем, что банки не предоставляют ипотеку на покупку такого жилья.