Можем ли мы вернуть деньги с застройщика?

Взыскание неустойки с застройщика: чек-лист и mind-карта

Сегодня среди обращений в суды общей юрисдикции одно из первых мест занимает взыскание неустойки с застройщика. Недобросовестные строительные компании берут деньги с будущих жильцов, а потом замораживают строительство. В лучшем случае – не соблюдают сроки сдачи объекта и выдают ключи от недоделанных квартир. Наш эксперт, ведущий юрист Европейской юридической службы Дмитрий Емельянов подготовил чек-лист и mind-карту, которые помогут в данной ситуации.

Чек-лист

Первым делом необходимо проверить идентифицирующие застройщика сведения через бесплатный сервис ФНС России «Предоставление сведений из ЕГРЮЛ/ЕГРИП» (https://egrul.nalog.ru/) на предмет изменения формы юридического лица и его наименования. Это необходимо для корректного отражения в претензии и исковом заявлении наименования застройщика, что в свою очередь является важнейшим условием надлежащего извещения застройщика о наличии к нему претензий, а также исковых требований. Для этого потребуются ИНН, ОГРН (ОГРНИП) или наименование юрлица (ФИО ИП). Эти данные Вы можете узнать из Вашего договора долевого участия в строительстве.

Через https://bankruptcy.kommersant.ru/, а также через систему https://my.arbitr.ru/ необходимо проверить не находится ли застройщик в стадии банкротства. В случае, если в отношении застройщика введена одна из процедур, применяемых по делу о банкротстве застройщика, неустойку можно будет взыскать в арбитражном суде, рассматривающем дело о банкротстве, однако шансы получить присужденные денежные средства незначительные. В первую очередь, в такой ситуации следует подготовить заявление о включении квартиры в реестр требований о передаче жилых помещений арбитражному управляющему либо в Арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика в зависимости от применяемых положений Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», применяемом в деле о банкротстве застройщика.

Через электронную систему проверки контрагентов, а при ее отсутствии через сайты системы ГАС РФ «Правосудие» проверить судебную нагрузку на застройщика. Если застройщик участвует в качестве ответчика в десятках судебных процессов, шансы на фактическое исполнение решения суда снижаются.

Затем через систему проверки задолженности на сайте ФССП России проверить долговую нагрузку застройщика. Если в отношении застройщика возбуждено большое количество исполнительных производств, сумма взыскания по которым превышает 1 млн руб., и такие исполнительные производства в свою очередь возбуждены более двух месяцев назад и по настоящее время не исполнены, то шансы на своевременное исполнение решения суда также снижаются.

Если застройщик не находится в стадии ликвидации, не проходит процедуру банкротства, по данным системы ГАС РФ «Правосудие» не имеет высокой судебной нагрузки, не имеет задолженности, не погашенной на протяжении длительного времени по данным базы ФССП России, то можно сделать вывод о способности застройщика исполнять долговые обязательства своевременно, вытекающие, в том числе, из судебных постановлений. В такой ситуации есть вероятность фактического исполнения решения суда. Можно готовить иск в суд. Высокая судебная и долговая нагрузки у застройщика не препятствуют обращению в суд, однако целесообразность, исполнение судебного решения и фактическое получение денег остаются под вопросом.

ФОРМЫ

о взыскании неустойки за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя и компенсации морального вреда заявления о выдаче исполнительного листа (гражданский процесс) заявления в банк о направлении исполнительного документа (от физического лица) заявления об отзыве исполнительного документа (в кредитную организацию)

В соответствии с п. 2 ст. 17 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» выбрать суд для обращения с наилучшей судебной практикой в части суммы взыскания и скорости рассмотрения дела в суде. Напомним, что иск о защите прав потребителя может быть предъявлен по выбору истца в суд по месту:

• нахождения организации, а если ответчиком является ИП, – его жительства;
• жительства или пребывания истца;
• заключения или исполнения договора.

Закон дает нам право выбора, и этим правом нужно воспользоваться. Выбирать суд следует не только исходя из его территориальной доступности, загруженности, скорости рассмотрения дел, но и исходя из сложившейся судебной практики, в части суммы удовлетворения законного требования потребителя – дольщика. Именно на эти аспекты следует обратить внимание при изучении судебной практики. Исход дела можно считать удачным, когда суд взыскивает не менее 1/2 части требуемой неустойки и накладывает на застройщика штраф в пользу потребителя не менее 25% от присужденной в пользу потребителя суммы. Если аналогичное дело рассматривается в суде в срок, не превышающий трех месяцев, то такой срок рассмотрения дела можно считать более чем удовлетворительным.

После вынесения решения и вступления решения суда в законную силу, обратиться в суд с заявлением на изготовление исполнительного листа, составленном в свободной форме. Напомним, что в соответствии со ст. 209, ст. 321 Гражданского процессуального кодекса решение суда вступает в законную силу в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме. В соответствии со ст. 199 ГПК РФ суд общей юрисдикции обязан изготовить решение суда в окончательной форме в течение пяти дней с момента принятия решения по делу. Срок выдачи исполнительного листа по решению суда по делу о взыскании неустойки с застройщика не регламентирован кодексом, на практике этот период обычно составляет несколько недель.

Получить полный доступ к «Энциклопедии судебной практики» интернет-версии системы ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Обратиться в ФНС России с запросом об открытых банковских счетах застройщика. Запрос о предоставлении сведений о счетах должника пишется в свободной форме со ссылкой на вынесенное судебное решение и полученный во исполнение этого решения исполнительный лист. При обращении в налоговый орган с запросом о получении информации о счетах должника для подтверждения своих прав на получение указанной информации необходимо одновременно предъявить подлинник исполнительного листа с неистекшим сроком предъявления к исполнению. Срок предъявления листа к исполнению составляет три года со дня вступления судебного акта в законную силу. В случае представления в налоговый орган копии исполнительного листа, одновременно предъявляется подлинник исполнительного листа. При предъявлении взыскателем в налоговый орган подлинника исполнительного листа, налоговый орган после документального фиксирования факта его наличия возвращает подлинник исполнительного листа взыскателю. Согласно п. 10 ст. 69 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», налоговые органы представляют запрошенные сведения в течение семи календарных дней со дня получения запроса.

После получения сведений об открытых счетах должника в банке нужно написать в банк заявление в свободной форме о предъявлении исполнительного листа к исполнению, в котором следует сослаться на судебное решение, исполнительный лист, а также отразить реквизиты для перечисления взысканной с застройщика суммы. Заявление и исполнительный лист предъявить в банк на исполнение. В соответствии с Информационным письмом Банка России от 27 марта 2013 г. № 52-Т «Об обеспечении незамедлительного исполнения требований о взыскании денежных средств», денежные требования, отраженные в исполнительном листе, подлежат незамедлительному исполнению. Фактически срок исполнения растягивается до пяти рабочих дней. Следует обратить внимание на то, что налоговая инспекция не предоставляет сведения о наличии средств на счетах застройщика. До предъявления листа и принятия его к исполнению, банк также не сообщит Вам о наличии или отсутствии денежных средств на счетах застройщика. Если требования отраженные в исполнительном листе не исполнены банком в течение пяти рабочих дней, следует поинтересоваться в банке о причинах неисполнения. Если причина в отсутствии денежных средств на счете должника, следует подождать их поступления или отозвать исполнительный лист из банка и предъявить его к исполнению в другой банк, при наличии открытого счета в другом банке, либо предъявить исполнительный лист к исполнению в ФССП России. Можно изначально предъявить лист к исполнению в ФССП России, но я не рекомендую это делать в связи с длительным сроком исполнения.

5 правил при споре с застройщиком, или Что нужно знать, если квартиру вам не передают в срок или передали с просрочкой?

Вы заключили договор долевого участия с застройщиком, в котором указан срок, когда вам передадут готовую квартиру.

Объект не готов, квартиру вам не передают в срок? Передали с просрочкой?

Застройщик шлет уведомления об увеличении сроков строительства. 2, 5, 8 месяцев, а что дальше? Вы вправе требовать неустойку с застройщика. Это отдельно указано в вашем Договоре и ч.2 ст.6 Федерального Закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ» Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Собственно, есть несколько нюансов, которые нужно учитывать в таких ситуациях.

1. Уведомление застройщика о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных ДДУ.

Чтобы их изменить, необходимо заключение застройщиком и участником соглашения, подлежащего государственной регистрации. Если такого соглашения нет, то смело рассчитывайте неустойку за просрочку и направляйте застройщику требование об оплате.

1. Требовать неустойку с застройщика лучше после подписания акта приемки-передачи квартиры. Так у вас будет точно определен период просрочки, а застройщик не сможет на вас давить тем, что вы получите ключи самым последним. На самом деле, у застройщика нет аргументов, как и оснований не передавать вам квартиру, так как период просрочки будет увеличиваться, и вы снова взыщите неустойку за новый период.
2. К неустойке, рассчитанной согласно ДДУ, прилагается приятный бонус в виде штрафа. К отношениям между дольщиком и застройщиком применим закон о защите прав потребителей. Соответственно, если застройщик в добровольном порядке не оплатил вам неустойку, штраф будет составлять 50% от присужденной потребителю суммы (п.6 ст. 13 Закона озпп). Например, если неустойка составила 200 000 рублей, то суд взыщет с застройщика еще дополнительно 100 000 рублей.

Если вы ожидаете свое жилье в съёмной квартире, вы можете добавить ко взысканию убытки, — расходы на аренду съемного жилья. Однако нужно будет документально подтвердить и убытки и то, что они связаны с просрочкой застройщика.

Кроме того, если вы понесли расходы, связанные с взысканием неустойки (оплата услуг юриста), суд взыщет их с проигравшей стороны.

1. Получив решение суда и исполнительный лист, вы вряд ли получите какие-либо деньги с застройщика. Застройщик знаком с подобными ситуациями и знает, как избежать принудительного взыскания. Однако вы обязательно должны пройти этот путь, так как получите инструмент воздействия на застройщика при подписании акта приемки-передачи квартиры, при устранении недостатков.

Как правило, при контрольных измерениях выяснятся, что площадь квартиры на 1-2 кв. метра больше, чем указано в договоре. В таком случае, вам будет необходимо произвести оплату этих метров. Условно, при стоимости 100 000 рублей за 1 кв.м. доплата за 2 метра составит 200 000 рублей. Если у вас есть на руках решение суда о взыскании неустойки с застройщика (допустим, на туже сумму), то вы ничего не будете доплачивать, а эти суммы пойдут в зачет.

Кроме того, если с площадью у вас все в порядке, и она не изменилась при строительстве, наличие решения суда о взыскании неустойки улучшит ваше положение при производстве ремонта. Застройщик охотно предложит вам к зачету выполнить внутренние работы (стяжку, штукатурные или плиточные работы).

ВС пояснил, в каких случаях дольщик вправе рассчитывать на возмещение убытков при расторжении ДДУ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда вынесла Определение № 69-КГ20-15-К7 по спору о взыскании с застройщика убытков в пользу дольщика в связи с расторжением последним ДДУ из-за нарушения сроков передачи квартиры.

В апреле 2017 г. АО «Сибстройсервис» заключило договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома с К., по условиям которого последний должен был получить однокомнатную квартиру не позднее 28 февраля 2018 г. Дольщик выполнил свое обязательство по оплате квартиры в полном объеме.

В апреле 2019 г. мужчина уступил Юрию Волкову свои права требования к застройщику по договору цессии за 720 тыс. руб. Ввиду невыполнения застройщиком в установленный срок обязательства по передаче введенного в эксплуатацию объекта недвижимости участнику долевого строительства последний отказался от исполнения сделки, уведомив «Сибстройсервис» о ее расторжении. По результатам оценки квартиры ее рыночная стоимость превысила 1,1 млн руб., соответственно, разница между ценой, уплаченной по ДДУ, и стоимостью квартиры на момент расторжения договора составила 450 тыс. руб.

В иске к застройщику Юрий Волков указал, что действия ответчика нарушили его потребительские права, и просил взыскать с него денежную сумму, уплаченную по ДДУ, проценты за пользование данными денежными средствами, проценты за пользование чужими денежными средствами в связи с нарушением срока их возврата, убытки в виде разницу между ценой, уплаченной по ДДУ, и рыночной стоимостью объекта на момент расторжения сделки, компенсацию морального вреда, штраф и судебные расходы.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования частично, отказав в возмещении убытков в виде разницы между рыночной стоимостью объекта и ценой, уплаченной по договору. При этом суд исходил из того, что неполучение жилого помещения явилось следствием действий самого истца, достоверно знавшего о нарушении ответчиком срока передачи объекта и утратившего интерес в его приобретении, тогда как вина застройщика заключается не в отказе от исполнения обязательства, а в нарушении сроков его исполнения, в связи с чем указанные требования выходят за рамки ответственности ответчика.

В свою очередь, апелляция изменила это решение в части суммы штрафа и общего размера взысканных денежных средств. Впоследствии кассация поддержала такие судебные решения, указав, что до направления истцом ответчику уведомления о расторжении договора жилой дом, в котором расположена квартира, был введен в эксплуатацию, что исключает вывод о возникновении убытков на стороне истца.

В кассационной жалобе Юрий Волков оспорил судебные акты в Верховный Суд как незаконные в части отказа в удовлетворении исковых требований о возмещении убытков.

После изучения материалов дела ВС напомнил, что перемена лиц на стороне кредитора не изменяет размер ответственности должника в случае нарушения им обязательства. Для разрешения вопроса о возмещении убытков также не имеют значения момент заключения договора, на основании которого произошла уступка требования, и цена, уплаченная цессионарием цеденту по этому договору.

Со ссылкой на разъяснения Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 ВС отметил, что при рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, связанных с возвратом товара ненадлежащего качества, суд вправе удовлетворить требование потребителя о взыскании разницы между ценой такого товара, установленной договором купли-продажи, и ценой аналогичного товара на время удовлетворения требований о взыскании уплаченной за товар ненадлежащего качества денежной суммы. Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются специальными законами РФ, содержащими нормы гражданского права, то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами. Соответственно, убытки, причиненные потребителю в связи с нарушением его прав, подлежат возмещению в полном объеме, кроме случаев, когда законом установлен ограниченный размер ответственности. Таким образом, при рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, связанных с возвратом товара ненадлежащего качества, суд вправе удовлетворить требование потребителя о взыскании разницы между ценой такого товара, установленной договором купли-продажи, и ценой аналогичного товара на время удовлетворения требований о взыскании уплаченной за товар ненадлежащего качества денежной суммы.

Высшая судебная инстанция добавила, что исходя из разъяснений Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.), убытки, причиненные дольщику расторжением ДДУ по основаниям, предусмотренным Законом об участии в долевом строительстве, возмещаются застройщиком в полном объеме сверх суммы денежных средств, подлежащих возврату участнику долевого строительства (в том числе при переходе прав и обязанностей к новому застройщику от первоначального застройщика, не исполнившего своих обязательств). В случаях же, когда кредитор по вине должника расторгает договор, он имеет право на возмещение убытков, вызванных удорожанием на рынке объектов, аналогичных подлежащему передаче ему объекту, независимо от уплаты должником процентов за пользование денежными средствами.

Таким образом, ВС отменил акты нижестоящих судов в части, касающейся отказа в возмещении убытков в виде разницы между размером денежных средств, уплаченных за строительство квартиры по договору, и стоимостью аналогичной квартиры на момент расторжения договора. В данной части спор отправлен на новое рассмотрение в первую судебную инстанцию.

Адвокат НО КА «Ставрос» Юрий Арутюнов полагает, что определение является существенным шагом в направлении защиты прав как участников ДДУ, так и иных потребителей. «В этом деле ВС РФ напомнил нижестоящим судебным инстанциям, что в случаях, когда кредитор по вине должника расторгает договор, он имеет право на возмещение убытков, вызванных удорожанием на рынке объектов, аналогичных подлежащему передаче ему объекту, независимо от уплаты должником процентов за пользование денежными средствами», – отметил он.

По мнению эксперта, подобная позиция Судебной коллегии по гражданским делам является крайне актуальной, ведь рост цен на недвижимость зачастую может быть настолько существенным, что расторжение договора долевого участия по вине застройщика может оказаться финансово не выгодным для пострадавшего участника ДДУ. «Кроме того, правовое обоснование, предложенное рассматриваемым определением Суда, может быть использовано и другими категориями потребителей, в случаях когда расторжение договора купли-продажи по вине продавца привело к убыткам в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой», – заключил Юрий Арутюнов.

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев отметил, что Верховный Суд вновь исправил существенную ошибку судов нижестоящих инстанций. «Судебная практика и ранее неоднократно признавала, что для взыскания убытков, которые составляет разница между ценой договора и текущей ценой объекта, не имеет значения, была ли заключена замещающая сделка (см., например, Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 21 июля 2020 г. по делу № 88-15482/2020; Апелляционное определение Московского городского суда от 26 июля 2019 г. по делу № 33-34953/2019). Такого условия компенсации упущенной выгоды законодательство не содержит (см. также п. 2 ст. 393.1 ГК РФ), поэтому с судами нижестоящих инстанций, занявших противоположный подход, нельзя согласиться. Не имеет и правового значения, что права по ДДУ были приобретены на основании уступки права требования – ведь изменение кредитора по договору не изменяет объем ответственности должника по нему», – полагает он.

По словам эксперта, тот факт, что дом был введен в эксплуатацию к моменту отказа от договора, вопреки выводу судов, не имел правового значения – ведь это не означает, что сама квартира готова к передаче. «Во взыскании убытков могло быть отказано только в том случае, если бы суды установили, что застройщик уже направил дольщику уведомление о готовности квартиры к передаче, и только после этого дольщик отказался от договора. Такое поведение свидетельствовало бы о недобросовестности покупателя. Однако, поскольку таких обстоятельств установлено не было, Верховный Суд правомерно отправил дело на пересмотр. Больше того, поскольку основанием для этого фактически явилось нарушение норм материального права, ВС вполне мог бы и сам разрешить заявленные требования и взыскать убытки», – считает Павел Лобачев.

Как вернуть деньги по ДДУ, если возникли проблемы с застройщиком

Существует много причин, побуждающих людей вложить свои средства в строение недвижимости. В частности, то, что купить готовую квартиру зачастую слишком дорого и даже в долгосрочной перспективе не представляется возможным, а участвовать в долевом возведении недвижимости можно быстро и это не так беспокойно. Но все же определенный риск возникновения проблем с застройщиком существует. И в этом случае встает вопрос: «Как вернуть деньги по договору долевого участия (далее – ДДУ)?».

Односторонняя ликвидация договора финансового участия как способ вернуть средства

Федеральный закон №214 постулирует, что участник вкладочного возведения недвижимости имеет право единолично аннулировать договор строительства, написанный сообща с застройщиком. Для этого заявителю необходимо предоставить веские основания для разрыва отношений.

По инициативе истца возможны такие исходы:

Расчет размера финансовой компенсации, которую может получить вкладчик после аннуляции ДДУ

Будущему инвестору следует тщательно изучать ДДУ на предмет выделения в отдельный пункт размера суммы, которую вкладчик обязан получить в случае расторжения документального свидетельства до срока сдачи недвижимости в эксплуатацию. Пользуясь неопытностью и невнимательностью вкладчиков, недобросовестные строительные компании нередко вписывают в этот пункт сумму, в несколько раз меньшую, нежели та, что полагается потерпевшей стороне в подобного рода ситуациях. Федеральное законодательство постулирует определенный срок, по истечению которого застройщик обязан возвратить финансовые средства в случае, если и он, и неудовлетворенный вкладчик смогли решить вопрос совместными усилиями и прийти к выводу, устраивающему их обоих. Этот срок составляет 20 дней, если иной временной период не прописан в договоре. В зависимости от условий, прописанных в договорном акте, пайщику в полном размере должна быть передана та сумма, которую он уплатил в счет строительства.

В случае судебного расторжения договора о паевом участии, размер компенсируемой вкладчику суммы определяет судебная инстанция. Помимо этого, она может отказать заявителю в судебном разбирательстве и отклонить предъявленную им ответчику претензию.

С момента вынесения судом своего решения строительная фирма должна вернуть бывшему кладчику причитающуюся ему сумму денег и проценты неустойки. В основном это делается посредством перевода средств с банковского счета ответчика на банковский счет истца. Если через 10 дней этого сделано не было и средства не были перечислены, то бывший дольщик имеет полное право привлечь к процессу взыскания компенсации средств уполномоченных на это судебных приставов. Для этого заявителю стоит взять в суде специальный документ под названием «Исполнительный лист» и передать его приставам.

Какие документы истец должен предоставить в суд для взыскания с застройщика средств по ДДУ

Юридическая практика показывает, что вкладчику следует внимательно и скрупулезно собирать любые чеки, удостоверения и копии документов, свидетельствующие о совершенном соглашении между ним и строительной компанией во избежание потери определенной части денег.

Недобросовестному исполнителю строительных работ также полагается собрать определенный пакет документов, который рекомендуется отправить на свой адрес регистрации с помощью заказного письма и уведомления о доставке, чтобы избежать ненужной пролонгации судебного расследования.

Задержали сдачу и не устранили замечания: за что можно взыскать деньги с застройщика

Если застройщик сдал квартиру позже установленного договором срока, необходимо написать претензию с требованием оплатить неустойку, компенсировать моральный вред и возместить убытки — об этом РИАМО рассказала заместитель директора юридической компании «Паритет» Елена Линник.

«Если квартиру покупали для личного пользования, а не для предпринимательской деятельности, неустойку рассчитывают так: размер неустойки = цена в договоре × 2 × 1/300 ставки рефинансирования на день исполнения обязательства × количество дней просрочки», — пояснила эксперт.

Размер морального вреда граждане могут определить самостоятельно, однако, по словам Линник, по таким спорам он обычно составляет от 5 до 20 тысяч рублей. В свою очередь, размер убытков определяют, исходя из суммы тех расходов, которые граждане понесли из-за нарушения застройщиком сроков сдачи: например, учитывая расходы по аренде квартиры, в которой люди были вынуждены жить в ожидании своей недвижимости.

По словам Линник, суд откажет во взыскании неустойки, если просрочка произошла по вине потребителя. Речь идет о случаях, когда застройщик своевременно построил объект и неоднократно приглашал потребителя принять квартиру по акту, но тот игнорировал эти уведомления.

«После изучения всех обстоятельств дела суд вынесет решение, и, если все-таки в просрочке виноват застройщик, с него дополнительно взыщут штраф в 50% от суммы, присужденной в пользу потребителя, за то, что он не удовлетворил его требования в добровольном порядке», — рассказала она.

При этом потребитель сможет рассчитывать и на возмещение понесенных им расходов на ведение дела в суде, в том числе на услуги юриста и нотариуса.

Сдали квартиру меньшей площади

Если застройщик сдал помещение меньшей площади, чем прописано в договоре, гражданин вправе уменьшить выкупную стоимость квартиры, рассказал РИАМО адвокат Филипп Наставшев.

«Вы можете вычесть из цены квартиры стоимость недостающих квадратных метров и взыскать их стоимость с застройщика. Например, если за условные 10 миллионов рублей вы покупали квартиру в 100 квадратных метров, а получили квартиру в 98 квадратных метров, то вы можете взыскать с застройщика стоимость двух недостающих квадратных метров, то есть 200 тысяч рублей ((10 000 000 / 100) × 2)», — рассказал эксперт.

Как отметил Наставшев, специальной неустойки за сдачу квартиры меньшего метража законом не предусмотрено.

Не устранили замечания после претензии

По словам адвоката Наставшева, если в предусмотренный срок застройщик не устранил замечания по качеству объекта согласно подписанной претензии, то у покупателя недвижимости есть несколько вариантов решения вопроса:

— устранить замечания по качеству объекта за свой счет и взыскать понесенные расходы с застройщика;

— обратиться в суд с иском о понуждении застройщика устранить замечания по качеству объекта, а также о взыскании с него неустойки за просрочку устранения замечаний за каждый день просрочки в размере 1% от суммы расходов, если помещение пригодно для проживания, или в размере 1% от стоимости помещения/квартиры за каждый день просрочки, если помещение непригодно для проживания;

— расторгнуть договор долевого участия в строительстве с застройщиком в одностороннем порядке и потребовать вернуть уплаченную стоимость недвижимости и проценты в размере 1/300 ставки рефинансирования для организаций и 2/300 ставки рефинансирования для граждан. По словам эксперта, процент рассчитывают со дня внесения денег покупателем на счет застройщика по день возврата денег от застройщика покупателю.

«Представим, что покупатель оплатил стоимость квартиры 1 января 2021 года в размере 10 миллионов рублей, затем осенью 2021 года у него появились претензии по качеству квартиры, которые застройщик не устранил, зимой покупатель потребовал от застройщика вернуть стоимость квартиры с процентами. Если застройщик удовлетворил его требования 1 января 2022 года, то расчет процентов будет выглядеть следующим образом: 10 000 000 × 2/300 × 7,5% × 365 = 1 825 000 (по текущей ключевой ставке)», — объяснил Наставшев.

Не уведомили о сдаче дома

Без направления покупателю недвижимости по договору долевого участия уведомления о том, что квартира готова к сдаче (к подписанию акта приема-передачи), застройщик не может самостоятельно ее передать гражданину в одностороннем порядке, рассказал Наставшев. Застройщик должен отправить уведомление на адрес покупателя, который указан в договоре долевого участия, заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

«Самостоятельно застройщик может сдать объект, если получит от участника долевого строительства необоснованный отказ от подписания акта приема-передачи недвижимости, либо получит уведомление об отказе покупателя от получения на почте уведомления о готовности объекта к передаче, либо получит уведомление об отсутствии покупателя по адресу, куда направлялось уведомление», — сказал собеседник РИАМО.

Если гражданин получил такое письмо, это значит, что объект сдан. В случае, если дом уже построили и сдали, но гражданин так и не получил официальное уведомление заказным письмом, он может потребовать компенсацию от застройщика.

Сделали плохой ремонт

Как рассказал РИАМО руководитель юридической компании «Хелп Консалтинг» Андрей Лихачев, если человека не устроило качество отделки, то при приемке квартиры ему необходимо составить акт осмотра, в котором будут зафиксированы все выявленные недостатки.

«Далее нужно вручить документ застройщику под подпись, либо направить в его адрес претензию с требованием устранить выявленные недостатки. В качестве приложения обязательно нужно направить еще и перечень дефектов. Далее у застройщика будет 45 дней на устранение недостатков», — рассказал эксперт.

Если же работы не проведут в срок, можно смело обращаться в суд.

Увидели ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите «Ctrl+Enter»