Можно остановить сделку?

Как проходит расторжение договора купли-продажи?

Любой договор купли-продажи служит инструментом фиксации договоренностей между заключившими его сторонами. Часто бывает так, что один из участников по какой-либо причине не желает более придерживаться условий соглашения. Это значит, что ранее заключенный договор купли-продажи подлежит расторжению.

К сожалению, когда речь идет о расторжении сделок, связанных с продажей и приобретением недвижимости, требуется учитывать различные юридические тонкости. Если вы не получили образование юриста, заручитесь сторонней помощью от специалистов в этой области.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости

Расторжение договора купли-продажи подразумевает прекращение действия правовых отношений между сторонами контракта. То, как эти отношения завершатся, будет зависеть от того, пришли ли участники договоренностей к согласию относительно него.

Так, прекращение действия договора купли-продажи может происходить:

• по соглашению сторон в традиционном порядке;
• через суд, если одна сторона против окончания сделки.

Далее рассмотрим порядок действий, которые нужно будет осуществить для расторжения договоренностей в каждом случае.

Расторжение договора по обоюдному согласию сторон

Если обе стороны сделки согласны пойти на отмену действия договора — это идеальное решение ситуации. В этом случае ни один участник контракта не понесет ущерба. Для того чтобы каждый остался при своем, нужно будет составить и подписать особое соглашение. В нем будет сказано, что лица добровольно осуществляют расторжение договора купли-продажи. Также в этом документе указывается, что продавец вернул деньги покупателю, а тот, в свою очередь, покинул ранее занятую квартиру.

Если покупатель еще не зарегистрировал право собственности на жилье в Росреестре, продавец и покупатель должны подать туда общее заявление. Этот документ будет иметь близкое к соглашению между сторонами содержание. В нем нужно указать желание сторон прекратить регистрацию.

Впрочем, если регистрация состоялась и покупатель уже стал собственником, расторжение договора купли-продажи все еще возможно. Для этого бывшим покупателю и продавцу нужно явиться в регистрирующий орган с ранее оформленным соглашением. Специалисты органов зафиксируют факт расторжения сделки, и право собственности вернется к продавцу, а покупатель получит обратно деньги.

Соглашение о расторжении договора требуется оформить в виде, аналогичном договору. Получается, что оно, как минимум, должно составляться на бумажном носителе. Если производилось нотариальное заверение договора купли-продажи, с соглашением придется также идти к нотариусу. Если переход прав собственности уже зарегистрирован в Росреестре, необходимо будет сделать регистрацию соглашения о расторжении.

Возможно ли расторжение договора, вступившего в силу?

Обратите внимание на важный нюанс: расторгнуть можно только тот договор, который еще не начал действовать. Получается, сделка, производимая сторонами, на момент принятия решения о расторжении не должна быть закрыта.

К примеру, если регистрация в Росреестре уже проведена, договор заключен, но покупатель еще не выплатил средства продавцу. Если же все это произошло и другие обязательства так же исполнены — значит, действие договора истекло. И теперь его расторжение не может быть произведено исключительно по желанию сторон. В данном вопросе самое простое, что могут сделать участники — провести сделку обратной купли-продажи, заключив новый договор.

Расторжение договора по инициативе только одной из сторон

Если одна сторона договора противоречит другой и они не могут разрешить спор, им придется отправляться в суд. Гражданский Кодекс нашей страны определяет, в каких случаях одна сторона сможет добиться расторжения сделки в суде.

1. Если другая сторона совершила существенные нарушения договоренностей.
2. В прочих случаях, которые предусмотрены законом и пунктами заключенного договора купли-продажи.

К примеру, продавец квартиры не может пойти в суд и потребовать расторгнуть сделку только потому, что он передумал. Это можно сделать лишь при условии, что покупатель нарушил ранее определенные условия, причинив продавцу значительный ущерб.

Также закон нашей страны гласит, что стороны сделки не имеют право требовать при расторжении возврата того, что ранее было уже передано сторонами друг другу. Это возможно лишь в том случае, если данное условие зафиксировано непосредственно самим договором купли-продажи. Таким образом, расторгая сделку, стороны идут на дополнительные риски.

Соблюдение досудебного и судебного порядка

Законодатель требует, чтобы россияне при разрыве договора купли-продажи попытались урегулировать проблему миром, не обращаясь в суд. Притом эта обязанность возлагается на ту сторону, у которой возникли претензии.

Получается, если вы чем-то недовольны, необходимо составить письменное предложение второй стороне и в нем настаивать на расторжении сделки. Если через 30 дней (или иной срок, зафиксированный в договоре) ответ так и не будет получен, смело идите в суд.

Не забудьте, что в суде придется доказывать существенность оснований, использованных для обращения. Если у вас есть свидетельства полученных убытков, лучше их как-то зафиксировать.

Заключение

Договор о продаже, заключаемый при приобретении недвижимости, может быть расторгнут по соглашению сторон или через суд. В первом случае чем быстрее вы поймете, что не хотите жить в этой квартире, тем лучше. Ведь без потерь разорвать договоренности удастся, только если сделка еще не закрыта.

Если же один из участников контракта против его разрыва, придется обращаться в суд и доказывать, что вы имеете достаточные основания для прекращения действия соглашения.

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

Сделки, которые можно оспорить в деле о банкротстве

Как законодательство защищает кредиторов и что важно учитывать, чтобы получить свои деньги и не влипнуть в дополнительную серию судебных разбирательств?

Кто может оспорить сделку должника?

Дело о банкротстве требует кропотливой работы и внимания не только к текущему состоянию компании, но и к ранее совершенным сделкам. При этом может понадобиться погружение в историю даже на несколько лет.

Оспорить сделку должника в арбитражном суде могут (ст. 61.9 Закона о банкротстве):

• внешний или конкурсный управляющий от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов;
• представитель собрания (комитета) кредиторов или иное лицо, уполномоченное решением собрания (комитета) кредиторов, если заявление об оспаривании сделки во исполнение решения собрания (комитета) кредиторов не будет подано арбитражным управляющим в течение установленного данным решением срока;
• конкурсный кредитор или уполномоченный орган, если размер кредиторской задолженности перед ним, включенной в реестр требований кредиторов, составляет более 10% общего размера кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, не считая размера требований кредитора, в отношении которого сделка оспаривается, и его аффилированных лиц (п. 2 ст. 61.9 Закона о банкротстве).

Кредитор должника, обладающий меньшим размером требований, чем это установлено п. 2 ст. 61.9 Закона о банкротстве, не может самостоятельно оспорить сделки. Но он не лишен возможности обратиться к арбитражному управляющему с соответствующим требованием, а также обжаловать действия (бездействие) последнего. На это указал Верховный Суд РФ в Определении от 4 декабря 2017 г. № 305-ЭС15-5231(4).

В то же время Верховный Суд в Определении от 10 мая 2016 г. № 304-ЭС15-17156 указал на возможность соединения требований нескольких кредиторов для достижения общих целей: признания незаконной сделки должника недействительной, пополнения конкурсной массы, максимального пропорционального погашения требований всех кредиторов. Это отвечает целям конкурсного производства и способствует эффективному восстановлению нарушенных прав кредиторов.

(Арбитражный управляющий обязан действовать в интересах должника и кредиторов при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве. Но что делать, если он не исполняет эту обязанность, например не принимает меры по оспариванию подозрительных сделок должника, – читайте об этом в статье «Добросовестность арбитражного управляющего как антикризисного менеджера».)

Какие сделки можно оспорить?

Согласно гл. III.1 Закона о банкротстве можно оспорить (Постановление Пленума ВАС РФ от 23 декабря 2010 г. № 63 (далее – Постановление № 63)):

• сделки, совершенные должником;
• сделки, совершенные другим лицом за счет должника;
• действия, направленные на исполнение обязательств и обязанностей, возникающих в соответствии с гражданским, трудовым, семейным законодательством, законодательством о налогах и сборах, таможенным законодательством, процессуальным и другими отраслями законодательства, в том числе возможно оспаривание соглашений или приказов об увеличении размера заработной платы, о выплате премий и иных выплат в соответствии с трудовым законодательством (в декабре 2020 г. Верховный Суд РФ рассмотрел дело о взыскании с бывшего работника организации-банкрота зарплаты и премий, выплаченных в преддверии банкротства, – читайте об этом в статье «Сотрудников работодателя-банкрота заставят вернуть зарплаты и премии?»);
• действия, совершенные во исполнение судебных актов или правовых актов государственных органов.

Ниже мы рассмотрим сделки, в связи с совершением которых судебные разбирательства наиболее вероятны.

Подозрительные сделки

Могут быть оспорены сделки, которые имеют неравноценное встречное исполнение или привели к причинению имущественного вреда правам кредиторов (ст. 61.2 Закона о банкротстве). Причем оспорить можно подобные подозрительные сделки, совершенные не только должником, но и другим лицом за счет должника (п. 1 ст. 61.1 Закона о банкротстве). Примеры сделок, совершенных другими лицами, приведены в п. 2 Постановления № 63.

Не могут быть оспорены по подозрительности сделки, указанные в ст. 61.4 Закона о банкротстве.

Сделка, которая имеет неравноценное встречное исполнение, может быть оспорена, если она заключена после принятия судом заявления о банкротстве или в течение года до этого. Оспорить можно только сделки со встречным исполнением, при этом необязательно, чтобы сделка уже была исполнена обеими или одной из сторон (п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, п. 8 Постановления № 63). Но необходимо будет доказать неравноценность встречного предоставления, в частности то, что цена или иные условия сделки существенно отличаются в худшую сторону для должника от условий аналогичных сделок. Например, рыночная стоимость переданного должником товара значительно превышает полученную за него сумму. Сравнивая условия сделки с аналогичными, суд будет учитывать не только сделки должника, но и те, которые совершаются иными участниками оборота.

Сделки, причиняющие имущественный вред должнику и его кредитору, могут быть оспорены, если они заключены после принятия судом заявления о банкротстве или за три года до этого (п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве). Если оспаривается сделка, которая совершена после принятия заявления или в течение года до этого, то достаточно будет доказать обстоятельства, указанные в п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве. Наличие иных обстоятельств, например недобросовестность контрагента должника, доказывать уже не нужно (п. 9 Постановления № 63).

О причинении имущественного вреда можно говорить, если (п. 5 Постановления № 63):

• уменьшены стоимость или размер имущества должника;
• увеличен размер имущественных требований к должнику;
• наступили иные последствия, которые привели или могут привести к полной или частичной утрате кредиторами возможности получить удовлетворение своих требований.

Сделки с предпочтением

Можно требовать признания сделки недействительной, если в результате ее совершения одному из кредиторов оказано предпочтение. Например, в лучшую сторону изменилась его очередность в реестре требований (ст. 61.3 Закона о банкротстве). По данному основанию могут быть оспорены сделки, совершенные не только должником, но и другим лицом за счет должника (п. 1 ст. 61.1 Закона о банкротстве). Примеры сделок, совершенных другими лицами, приведены в п. 2 Постановления № 63.

Не могут быть оспорены по предпочтительности сделки, указанные в ст. 61.4 Закона о банкротстве.

По этому основанию можно признать недействительными сделки, заключенные в период от полугода до одного месяца до принятия судом заявления о банкротстве и после, если в результате их совершения одному из кредиторов будет оказано предпочтение перед другими в отношении удовлетворения их требований.

Оспорить сделку, совершенную не ранее чем за шесть месяцев и не позднее чем за один месяц до принятия заявления о банкротстве, можно, если:

• она направлена на обеспечение исполнения обязательства должника или третьего лица перед кредитором, возникшего до ее совершения (абз. 2 п. 1 ст. 61.3 Закона о банкротстве);
• она привела или может привести к изменению очередности удовлетворения требований кредитора по обязательствам, возникшим до ее совершения (абз. 3 п. 1 ст. 61.3 Закона о банкротстве);
• кредитор или иное лицо, в отношении которого совершена сделка, знал о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества либо об обстоятельствах, которые об этом свидетельствуют (п. 3 ст. 61.3 Закона о банкротстве).

Остальные сделки, указанные в абз. 4 и 5 п. 1 ст. 61.3 Закона о банкротстве и совершенные с предпочтением, можно оспорить, если они совершены после принятия судом заявления о банкротстве или в течение месяца до этого. Устанавливать недобросовестность контрагента должника в данном случае не нужно (п. 11 Постановления № 63).

Список сделок, которые можно оспаривать по этому основанию, открытый. Предпочтение может иметь место и в иных случаях (п. 10 Постановления № 63).

Злоупотребление правом при совершении сделки

Основное условие для признания сделки недействительной – это пороки, заложенные в ней, установление которых необходимо для лишения правового значения последствий неправомерного поведения. Применительно к процедуре банкротства пороки можно условно разделить на общие (закрепленные в положениях ГК РФ) и специальные (установленные в ст. 61.2 и 61.3 Закона о несостоятельности). Сделка может быть признана недействительной при наличии в ней пороков обеих категорий (п. 1 ст. 61.1 Закона о банкротстве).

Применяемое заявителем основание для оспаривания сделки влияет на срок исковой давности: либо один год, либо три года. Нередко стороны намеренно обращаются к тем основаниям оспаривания, которые увеличивают срок исковой давности, если годичный срок к моменту обращения уже пропущен, что подлежит детальной оценке суда.

Как отмечается в судебной практике, злоупотребление правом – порок особой правовой природы, установленный ст. 10, 168 ГК РФ. При этом отсылка к данным статьям является субсидиарным механизмом. Обращение к нему должно быть обусловлено несколькими условиями. Пороки сделки должны выходить за пределы указанного в нормах ст. 61.2 и 61.3 Закона о несостоятельности. Сделка должна быть вредной, т.е. последствием ее совершения является недостаточность конкурсной массы для удовлетворения требований всех заинтересованных лиц. Поведение лица при этом направлено на удовлетворение собственного интереса без учета прав и интересов остальных участников правоотношения (установление факта злоупотребления правом). Совокупность этих факторов указывает на то, что сделка представляет собой форму злоупотребления правом при банкротстве и что последствия такого поведения должны быть лишены правового значения.

Как кредитору защитить себя и свою компанию?

Если вы как кредитор не нарушали требования законодательства при совершении сделок с должником, опасаться того, что ваша сделка будет оспорена в суде, нет никаких оснований. Конечно, все допускают ошибки. Но ведь они бывают не только с умыслом, но и случайными. Квалифицирующие признаки, которые обозначены законодательством и судебной практикой, позволяют разделить эти ошибки. Потому лучшая страховка – соблюдение законов.

(В статье «Кредиторам – о финансово-экономической экспертизе в делах о банкротстве» вы можете прочитать о том, как эксперты помогают оценить реальное состояние организации, определить причины ее неплатежеспособности и выявить взаимосвязь между действиями руководства и несостоятельностью компании.

Ну а если о возбуждении дела о банкротстве речи пока не идет, но финансовое положение вашего контрагента настолько ухудшилось, что это может привести к возникновению задолженности и признанию его банкротом, самое время разобраться, как быть в такой ситуации. Поможет вам в этом статья «Действия кредитора при неплатежеспособности должника».)

Можно ли остановить регистрацию права собственности на квартиру?

Закон дает возможность участникам сделок с недвижимостью притормозить регистрацию прав собственности самостоятельно. Для этого любой из участников сделки купли—продажи квартиры пишет заявление о приостановлении государственной регистрации прав, и передает его в Росреестр (лично или через портал Росреестра – см.

Можно ли отменить сделку после регистрации?

После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен. 📌 Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. . Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд.

Как приостановить электронную регистрацию в Росреестре?

Для этого необходимо обратиться в Отдел приема документов Росреестра. Заявление Вам выведет из рабочей программы специалист, Ваша задача его понять и подписать. В заявлении Вы должны указать срок приостановки и ее причину. Такое заявление Вы можете подать только один раз.

Можно ли отменить сделку купли продажи до регистрации?

По закону договор купли—продажи недвижимости можно расторгнуть либо в одностороннем порядке, либо по согласию обеих сторон, либо же на иных основаниях. Это можно сделать как до проведения регистрации договора, так и даже после, если на то есть особые причины.

Как отозвать документы из Росреестра?

Заявление о прекращении учетно — регистрационных действий может быть представлено как при личном обращении в многофункциональный центр, так, и через официальный сайт Росреестра (rosreestr.ru), в данном случае заявление должно быть подписано усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя или его .

Как остановить сделку в Росреестре?

Для того, чтоб прекратить регистрацию, нужно подать в Росреестр заявление, подписанное всеми участниками сделки. Если заявление о государственной регистрации прав было представлено нотариусом, то заявление о прекращении регистрации направляет нотариус.

Как расторгнуть договор купли продажи недвижимости после регистрации?

Продавец и покупатель могут расторгнуть договор купли—продажи без обращения в суд на основании письменного соглашения сторон (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ), при условии что сделка после регистрации не была полностью исполнена сторонами.

Как отменить сделку на Домклик?

Если продавец еще не подтвердил вашу заявку на покупку квартиры, вы можете самостоятельно отменить её, перейдя в объявление и нажав на кнопку «Отменить заявку» или попросить отменить заявку продавца.

Можно ли расторгнуть договор купли продажи РК?

Согласно Гражданскому кодексу РК, по требованию продавца или покупателя договор может быть расторгнут по решению суда, если выявлено серьезное нарушение сделки одной из сторон, либо в других случаях, предусмотренных договором или законодательными актами РК.

Можно ли отменить электронную регистрацию сделки?

У согласия на электронную регистрацию нет срока действия. Если вы написали заявление в МФЦ, провести электронную регистрацию можно в любое время, даже через год. Если вы передумали продавать жилье или решили зарегистрировать переход прав в МФЦ, согласие можно отозвать.

Как проверить электронную регистрацию в Росреестре?

1. Зайти на официальный сайт Росреестра в раздел: «Электронные услуги и сервисы».
2. Выбрать сервис «Проверка исполнения запроса (заявления)».
3. Заполнить номер заявки.
4. Ввести цифры с проверочной картинки.
5. Нажать кнопку «Проверить».

Как получить документы после электронной регистрации?

Если понадобится бумажный документ, подтверждающий право собственности, то после регистрации электронной сделки можно заказать и через пять дней получить в МФЦ «Мои документы» выписку из ЕГРН, но не в электронном, а в привычном бумажном виде.

Как аннулировать сделку купли продажи автомобиля?

1. данные продавца и покупателя;
2. дату подписания ДКП;
3. факт расторжения сделки;
4. дату прекращения действия договора.

Можно ли аннулировать нотариальную сделку?

Расторгнуть нотариальный договор купли-продажи можно по тем же основаниям, что и обычный — отличаться будет только порядок расторжения. Согласно действующему законодательству, расторгаться договор должен в той же форме, что и заключался — то есть, в нотариальной форме и с регистрацией.

Можно ли отменить сделку у нотариуса?

Аннулирование (Расторжение) нотариальной сделки

По правилам Гражданского кодекса РФ изменение договора совершается в той же форме, что и сам договор. По этому, расторжение договора должно быть оформлено так, как и заключался договор — в нотариальной форме.

Признание сделки недействительной

Если сделка противоречит действующим нормам права, закрепленным в законах и подзаконных актах, она недействительна. Недействительные сделки бывают ничтожными и оспоримыми. Ничтожные сделки недействительны, независимо от признания их таковыми судом. Оспоримые сделки признаются недействительными по решению суда.

Примеры и различия ничтожных и оспоримых сделок

Ничтожные сделки недействительны сами по себе и не требуют признания их таковыми через суд. Примеры ничтожных сделок:

• совершены лицом, который в силу закона не имеет права ее совершать. Например, недееспособным или ребенком до 14 лет. Если, допустим, ребенок 12 лет по собственному желанию и без ведома законных представителей продаст свой велосипед другу, эта сделка будет ничтожной.
• нарушена форма сделки, например, для завещания требуется письменная форма, и если оно составлено устно, эта сделка будет ничтожной, то есть не повлечет за собой никаких правовых последствий.
• нарушено требование о регистрации сделки, например, право собственности на недвижимое имущество должно быть зарегистрировано, в противном случае сделка будет ничтожной.

Также ничтожные сделки бывают мнимыми и притворными (ст. 170 ГК РФ). Мнимые — это те, которые совершаются лишь для вида, а притворные — с целью прикрыть другую сделку.

Пример мнимой сделки: должник, не желая лишиться своего имущества переоформляет его на родственников, заключая договор дарения. При этом фактической передачи недвижимости не происходит: он продолжает проживать в «подаренной» квартире, платит за нее налоги и коммунальные платежи.

Пример притворной сделки: недвижимость передается якобы по договору дарения, то есть безвозмездно, а фактически продавец получает от покупателя деньги, или в договоре купли-продажи недвижимости указана меньшая цена, а по факту уплачена большая.

Притворная сделка ничтожна, а та сделка, которую она прикрывала — действительна.

Оспоримые сделки требуют доказательств, чтобы их признали таковыми. Оспоримость — это возможность признать сделку недействительной.

Например, если сделку заключил несовершеннолетний ребенок 17 лет, но ранее он был признан полностью дееспособным (эмансипация), тогда нужно будет в качестве доказательств предоставить соответствующее решение суда. Или сделка была совершена под угрозой, с применением обмана или насилия. Здесь также нужно доказывать в суде, что имели место эти факты.

Чтобы понять, оспоримая сделка или ничтожная, нужно читать в законе. Если прямо указано, что сделка является недействительной, значит это ничтожная сделка. Если же указано, что сделка может быть признана недействительной судом, то такая сделка оспоримая.

Порядок заявления требований по недействительным сделкам

Признать сделку недействительной и применить последствия ее недействительности может суд, соответственно нужно подать исковое заявление в пределах срока исковой давности.

Для ничтожных сделок в мотивировочной части иска указывается требование: применить последствия недействительности сделки. Требование о признании ничтожной сделки недействительной не обязательно, так как она ничтожна. Но суд может по своей инициативе признать ее недействительной и указать это в решении.

В случаях с оспоримыми сделками в иске заявляются два требования:

1. признать сделку недействительной;
2. применить последствия недействительности сделки.

Физлицам обращаться нужно в районный суд. Госпошлина согласно п. 2, ч. 1 ст. 333.21 НК РФ составляет 6000 рублей.

Разъяснения применения судами некоторых положений гражданского кодекса, в том числе в части признания сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок содержится в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 №25.

Сроки обращения в суд по недействительным сделкам

Подать исковое заявление о применении последствий ничтожной сделки можно в течение трех лет после того, как началось исполнение этой сделки. Такой порядок установлен, если в суд обращается лицо, являющееся участником сделки.

Если же в суд обращается третье лицо, которое не является участником сделки, то трехлетний срок начинает отсчитываться с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Здесь нужно учитывать, что срок исковой давности в этом случае не может превышать десять лет.

Что же касается оспоримых сделок, то исковое заявление о признании такой сделки недействительной, а также о применении последствий ее недействительности можно подать в течение одного года.

Этот срок начинает отсчитываться с момента, когда прекратились насилие или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка. Либо с того момента, как истец узнал, что его право было нарушено и есть основания для признания сделки недействительной.

Сроки исковой давности по недействительным сделкам регламентированы ст. 181 ГК РФ.

Основания недействительности сделок

Сделки недействительны или могут быть признаны таковыми судом по следующим основаниям:

Нарушение формы — например, несоблюдение требований о нотариальном заверении договора, или его государственной регистрации.

Нарушение содержания — если содержание сделки противоречит основам правопорядка и нравственности, например, мнимые или притворные сделки.

Нарушение воли — если сделка заключалась не по доброй воле ее участников или хотя бы одного из них, или если внутренняя воля сформировалась неправильно, например, под угрозой или обманным путем.

Нарушение субъектного состава — участники сделки не имели право на ее совершение, например, сделка совершена недееспособным лицом или при ее совершении превышены полномочия и т. д.

Последствия недействительности сделок

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не предусматривает наступления юридических последствий, кроме тех, что связаны с ее недействительностью. Считается, что лицо действовало недобросовестно, если знало об основаниях недействительности сделки.

Все полученное в результате недействительной сделки стороны обязаны возвратить друг другу, а в случае если сделать это невозможно, например имущество, полученное в результате недействительной сделки, уже продано, возместить другой стороне его стоимость.

Пример с брачным контрактом: если договор и какие-то его отдельные пункты признаны недействительными, то супруги обязаны вернуть друг другу все имущество, которое получили в результате соблюдения этого контракта.

Важно учитывать, что суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если они будут противоречить основам правопорядка и нравственности. Например, если по тому же брачному договору один из супругов окажется в крайне неблагоприятном положении.

В чем разница применения последствий недействительности сделки с расторжением договора

Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.

В случае расторжения или изменения условий договора стороны не вправе требовать друг от друга вернуть то, что получили в период действия договора. А решение суда или соглашение о расторжении или изменении условий договора начинает действовать с момента его вступления в силу или подписания соответственно.

Вернемся к примеру с брачным договором, выше рассмотрен случай признания его недействительным и возвратом имущества.

Если же, например, супруги по собственному желанию решат расторгнуть договор, то его действие прекратится только после его расторжения. Имущество, полученное в период его действия, возвращать друг другу будет не нужно. А вот на имущество, которое они приобретут в будущем, условия расторгнутого договора действовать уже не будут.

Поэтому, чтобы определить с каким иском обращаться в суд: о признании сделки недействительной или о расторжении или изменении договора, следует исходить из понимания правовых последствий.

Примеры распространенных рискованных сделок

Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:

• нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
• покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
• квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
• нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
• продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
• продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
• продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
• сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
• продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
• квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.

Как обезопасить себя от ненадежной сделки

Чтобы избежать неприятностей при совершении сделок с недвижимостью и других видов сделок, обезопасить себя от ненадежной сделки, следует скрупулезно проверять все предоставленные документы. При возникновении сомнений делать запросы в соответствующие государственные инстанции или обратиться к специалисту.

Для совершения безопасных сделок с недвижимостью лучше действовать через риелтора. При заключении других сделок, требующих особых знаний в области права, целесообразно обратиться к юристу или адвокату.

Можно ли остановить сделку

Договор купли продажи уже сдан в рег палату. Но есть вероятность, что квартира, которую мы хотим купить-не будет продаваться. Сделка не альтернативная. Можно ли остановить нашу сделку.

Можно ли остановить сделку если у продавца долги по коммун услугам?

Можно ли остановить сделку по продаже квартиры если документы уже сданы в юстицию.

Пожалуйста, можно ли остановить сделку (договор дарения доли дома) после подачи документов в регистрационную палату?

Можно ли остановить сделку купли-продажи на этапе регистрации в регистрационной палате по инициативе приобретателя.

Поданы документы в рег. палату на куплю-продажу квартиры, можно ли срочно остановить сделку и как.

Продавец при продаже земельного участка занижает стоимость земельного участка. Чем грозит это покупателю? Можно ли остановить сделку, если документы сданы в регистрационную палату?

Я оформила сделку купли продажи доли в квартире оплата частично средствами материнского капитала и частично рассрочка. Через месяц меня уволили. Теперь я не смогу выплачивать рассрочку. Можно ли остановить сделку. И как расторгнуть договор?

Была договоренность между двумя семьями обменяться квартирами (оформление купли-продажи); в большой идет ремонт, те, кто делает ремонт и в будущем в нее переедут живут на съемной квартире а те, кто съехал из большой квартиры в меньшую живут в их квартире.

Были поданы документы в регпалату. В регпалате сделка приостановлена из-за запрета на сделку по второй квартире. Те, по чьей вине сделка приостановлена угрожают, что просто заедут в большую квартиру и будут в ней жить без оформления сделки. Можно ли что-нибудь предпринять, чтобы их остановить? СДЕЛКА НЕ ЗАВЕРШЕНА. (на данный момент ремонт не закончен: нет пола, плиты, ванной, а у собственников нет средств, чтобы его закончить).

Я купила квартиру по материнскому сертификату, прошли регистрацию в мфц, я сдала документы в пенсионный фонд, но сейчас передумала можно ли сечас остановить сделку, если да то как.

Хотели обменять квартиру на квартиру, сдали документы в МФЦ, (через 2 недели сделают), случились не предвиденные обстоятельства. МОЖНО ЛИ ОСТАНОВИТЬ ПРОЦЕДУРУ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛКИ.

Была договоренность между двумя семьями обменяться квартирами (оформление купли-продажи); в большой идет ремонт, те, кто делает ремонт и в будущем в нее переедут живут на съемной квартире, а те, кто съехал из большой квартиры в меньшую живут в их квартире.

Были поданы документы в регпалату. В регпалате сделка приостановлена из-за запрета на сделку по второй квартире. Те, по чьей вине сделка приостановлена угрожают, что просто заедут в большую квартиру и будут в ней жить без оформления сделки. Можно ли что-нибудь предпринять, чтобы их остановить? (на данный момент ремонт не закончен: нет пола, плиты, ванной, а у собственников нет средств, чтобы его закончить).

У меня умер отец, с мамой в разводе. До смерти, он начал продажу дома, в надежде получения денег на лечение. Был получен аванс. На момент смерти сделка по продажи дома не была завершена из-за отсутствия полностью оформленных риэлтором документов. Мой вопрос: С чего начинать, чтобы вступить в наследство? Как остановить сделку по продаже? Можно ли вообще аннулировать договор по продаже, т.к.он был заключен на невыгодных условиях, т.к.отцу срочно нужны были деньги для лечения?

23 января подписали договор купли продажи. Сдали документы в росреестр. Но многое смущает в продавце и агенте. И квартира оказалась на 3 кв м меньше. Агент не берет больше трубки. Можно ли остановить сделку и отказаться вообще от покупки этой квартиры? Какие последствия ждут после?

Помогите пожалуйста советом!

Хотим купить квартиру у собственника (за наличку). У собственника квартира в ипотеку в Сбербанке. (Было долевое участие 2 года назад)

1. Какие возможные варианты оформления сделки без рисков для покупателя? Поэтапно рассказать, если можно.

2. Может ли продавец остановить сделку продажи на этапе подачи документов в рег центр (к примеру, снятие обременения или переоформления квартиры на покупателя) , то есть погашена ипотека деньгами покупателя, а после продавец останавливает сделку. Далее по суду продавец должен будет вернуть эти деньги, и будет он возвращать-50 лет.

3. И последнее, очень странно. В банке смотрели, и сказали, что закладной на квартиру нет. И вроде это проще для сделки. Нормально ли,что нет закладной? Дом сдан год назад. Кто оформляет закладную? Банк или кто брал ипотеку? Закладная ведь оформляется после сдачи дома?

Нужна помощь специалиста. В декабре 2019 года я решила продать квартиру и уже подали документы в МФЦ. В январь 2020 года нужно было забрать готовые документы, но, до сих пор не сделали этого. Скажите, пожалуйста, можно ли, как то пр остановить сделку продажи квартиры.? Что нужно сделать для этого. Заранее спасибо!

Я председатель ТСЖ. Сейчас возможна продажа квартиры без справки из ТСЖ об отсутствии задолженности по услугам ТСЖ. Получатся, что продавец может продать квартиру с долгами. С нового владельца я уже не могу взыскивать долги. Что делать в данной ситуации? Можно ли остановить сделку если у продавца долги по коммунальным услугам?

Мой знакомый (военнослужащий) выбрал квартиру и получил на нее одобрение в банке на военную ипотеку, подписал с застройщиком договор, но никаких денег ещё не платил. Через некоторое время понял, что есть вариант гораздо выгоднее. Можно ли остановить уже запущенный процесс? В договоре о вариантах разрыва сделки указаны только чрезвычайные случаи.

Продаём долю в ООО. Хотим регистрировать через подписание договора (по номинальной стоимости, 20 тыс. руб.) — у нотариуса. Фактическая (рыночная) стоимость 20 млн. руб.-которая и должна быть выплачена покупателем.

Встал вопрос и о защите покупателя (покупателя беспокоит — не обманет ли продавец, получив деньги (20 млн. р.) — не остановит ли сделку), и о защите продавца (подписав договор у нотариуса — покупатель попросту — не отдаст 20 млн. р.).

1. Где «золотая середина» ?

2.Как в этом случае увязать сделку соблюдая интересы и безопасность обеих сторон?

3.Какая есть практика?

4. можно продавцу ли в этих условиях — в случае не получения 20 млн, — отозвать сделку, подписанную у нотариуса?

Можно ли отменить ипотечный договор? Все согласовано с банком и с продавцом, все подписано буквально вчера и сказано что деньги переведутся через неделю буквально. Сегодня мы увидели что в документах не указан пристрой который по факту есть, то есть по сути продали нам часть дома по цене за весь дом. Банк тоже это пропустил когда делал оценку. Если возможно остановить / отменить сделку, какой статьей руководствоваться? К кому идти? Заранее спасибо большое.

Ситуация такова — есть квартира, в 2005 году, была приватизирована, выделены три равные доли — на мать, отца и дочь (меня). В 2007 я по договору дарения передала матери свою долю. Соответственно она стала собственником 2/3 квартиры. Сейчас мы хотим выкупить у мамы ее долю в квартире с использованием материнского капитала. Насколько это правомерно? И еще вопрос: в случае отказа ПФ в выделении материнского капитала на покупку доли можно ли будет остановить сделку купли-продажи?

15 ти летняя девочка и её мать имеют в собственности равные доли в однокомнотной квартире, но при этом неимеют прописки (вообще). Так как мать страдает алкоголизмом, ей опсалютно безразлична судьба ребёнка и она пытается продать квартиру. На данный момент им незаконно сделали паспорта (паспорта и договор о собственности, находятся у людей которые занимаются продажей).

1.Могут ли они без присутствия или потписи ребёнка совершить сделку?

2.Как можно остановить процес?

3.Если продажа произошла, что делать?

Заранее благодарю! С уважением! Елена.

Мой дядя болеет раком. Он познакомился с женщиной из Украины. Она моложе на 20 лет и поддерживает корыстные отношения, приезжала к нему несколько раз, а так только по телефону. В последний раз она убедила написать завещание на нее и он написал, так как болен серьезно. Я не против его воли, но теперь она требует дарственную и я боюсь, что оставит его на улице. Можно ли что то предпринять, чтоб остановить сделки с недвижимостью.

Ситуация следующая. 6 лет назад во время сделки по покупке недвижимости покупатель был ограблен, после чего фирма-риэлтор совершила беспрецедентный поступок — безвозмездно передала пострадавшему клиенту часть собственных денег со своего счета, чтобы сделка все-таки состоялась.

Год назад покупателя начали допрашивать следователи, но не по вопросу грабежа, а по вопросу совершения собственно сделки. Как выяснилось, примерно в тот же период риэлтор обманул кого-то из других клиентов (вроде взял деньги и не вернул), и сейчас покупателя настойчиво просят объяснить уже в пятидесятый раз подробности совершения покупки его квартиры шестилетней давности. Можно ли как-то остановить это преследование, ведь нам даже не объясняют, в каком статусе находится покупатель — и ни свидетель, и непонятно кто. и вообще насколько законно привлекать к допросам человека, который не имеет отношения к финансовой деятельности риэлтора а всего-навсего купил с его помощью квартиру, пусть и при таких нетрадиционных обстоятельствах? И если мы уже рассказали под роспись о той ситуации, нас что теперь по судам затаскают как свидетелей? И можно ли нанять адвоката, чтобы он как-то разрулил эту ситуацию? Спасибо!

Я из Казахстана. После долгих уговоров, я согласилась вложит деньги на депозит торговой биржы UMarkets. Сделки были совершены по совету с эксперта с UMarkets. Торговые сделки оказались неудачными, эксперт сказала мне, что если я внесу еще 2500 долларов, то их компания оплатит мне страховку в размере 2500, после долгих сомнении я внесла деньги, но на мою карту страховка не поступила, через 9 дней эксперт мне сказала, что страховка будет, а пока не сделать ли сделку, сейчас как раз хорошая ситуация, что на этот раз я не потеряю деньги. Я, спросила, а разве можно, она сказала да. И, сделала сделки на биткоин и золото. Это было 06.05.2021 г., а 12.05.2021 г. Я снова потеряла деньги, за все это время она говорила, что деньги уже ушли на мой счет, но они никак не поступали, а деньги потихонечку убавлялись. Во время торговли, я ей звонила, чтобы узнать, может надо остановить сделку, но дозвониться до нее было невозможно, т.к. она заблокировала мой номер, а на электронную почту тоже не отвечала. Связывалась с ней только, просив через электронную почту другого специалиста. После того, как деньги были утеряны, позвонил специалист финансового отдела и сказал, что страховку не принял банк, и мне нужно открыть текущий счет на долларовый валюту. Я открыла счет, отправила эксперту Климовой Еве, думая что вот наконец мне переведут страховку. Но, все оказалось не так, мне позвонил специалист финансового отдела Артем, отчитал меня сказав, почему я открывала сделку, не надо было слушать эксперта, она ищет свою выгоду, и вообще она незнает о том, что не надо открывать сделку до тех пор пока, я не получу страховку, и теперь он не сможет отправить страховку на мой счет. Спрашивается, как это он не сможет, если это страховка была отправлена еще до этого, но так как банк не принял она была возвращена обратно. Возможно ли, вернуть мои деньги в сумме 5000 долларов с учетом страховки 2500 долларов, или хотя бы ихнею обещанную страховку.

Трехкомнатная квартира в совместной собственности с бывшей женой-2 собственника. Квартира в ипотеке-ипотеку плачу я,через полгода всю сумму по ипотеке закрою. Развод в 2014, из квартиры сразу выехал, снимаю др. жилье. У бывшей жены есть ребенок 15 лет от предыдущего брака, не усыновлен, в квартире только прописан. Бывшая жена с ребенком живет в квартире и платит коммун. Платежи (сумма в месяц платежей в три-четыре раза меньше суммы ипотеки) Совместное проживание невозможно. Продаже противятся. Как продать квартиру? Может ли остановить сделку прописка ребенка? Как разделить доли? И можно ли продать свою долю или сдать? Ответ могу принять только на сайте. Телефонная связь невозможна. Заранее, спасибо.

Мы с женой решили поменять квартиру на дом с доплатой с нашей стороны. Хозяйка дома взяла аванс в сумме 300000 рублей и написала расписку в присутствии директора юридической компании в которую мы обратились для оформления сделки. В дальнейшем выяснилось что дом находится под арестом у судебных приставов за долги коммунальным службам и частному лицу у которого взяла в долг больше миллиона рублей и не вернула. В данное время на тел. звонки не отвечает по месту прописки не проживает. Я подал заявление о мошеничестве в УВД но прошло пол месяца а из полиции результатов нет. на мои вопросы отвечают что не знают где её найти. Между тем от судебных приставов стало известно что дом она продаёт другим людям и они уже выплатили её долги по тем искам которые есть у приставов на данный момент. Вопрос: Могу ли я подать заявление в прокуротуру на бездействие полиции? Как можно остановить сделку, или очередной обман? Или дайте совет как мне поступить, Если она продаст дом её найти будет невозможно.