Налоговый вычет со сдачи квартиры в аренду

Аренда жилья: как выбрать выгодный режим налогообложения

Для сдачи квартиры в аренду в Москве есть несколько законных способов заплатить налоги. Первый, традиционный НДФЛ, — 13% от суммы ежегодной арендной платы, что нередко является наиболее затратным и наименее выгодным способом (для собственников-нерезидентов он еще менее выгоден — 30%).

Второй и третий способы на сегодняшний день могут быть названы льготными и доступны только арендодателям, зарегистрировавшим ИП. Во-первых, у таких лиц есть возможность приобрести патент, цена которого фиксируется на год (возможна и помесячная оплата) и зависит от района расположения квартиры и ее площади.

Стоит иметь в виду, что в этом случае, помимо стоимости патента, ежегодно уплачиваются страховые взносы в ПФР и ОМС, которые в 2018 году составляют 32,285 тыс. руб. в год (если годовой доход, установленный для расчета стоимости патента, превышает 300 тыс. руб., то в ПФР необходимо заплатить еще 1% от суммы превышения). Закон предусматривает возможность не платить страховые взносы за периоды, когда у ИП не было деятельности. Для этого предприниматель должен подать в налоговую инспекцию заявление и подтверждающие документы.

Во-вторых, у ИП есть возможность прибегнуть к так называемой упрощенной системе налогообложения (УСН). В этом случае арендодатель оплачивает только 6% от общей суммы годового дохода (страховые взносы уже учтены). Однако такая форма требует регулярного предоставления в налоговые органы полной отчетности о деятельности ИП, а это не всегда просто и нередко вынуждает арендодателей обращаться за помощью к профессионалам, что также увеличивает затратную часть.

Возникает логичный вопрос: как выбрать оптимальную для арендодателя систему налогообложения?

В каких случаях интересна патентная система налогообложения

Стоимость патента зависит от района, где расположена квартира, и ее общей площади. Как говорилось выше, в настоящее время патент по деятельности, связанной с арендой (наймом) жилого помещения, может приобрести только лицо, зарегистрированное как ИП. У физлиц в настоящее время такой возможности нет, однако есть вероятность, что в будущем она появится. Рассмотрим конкретные примеры.

Пример № 1: собственник квартиры площадью 170 кв. м в новом доме на Мосфильмовской улице заключил договор с арендной платой 220 тыс. руб. в месяц.

Это Западный административный округ, и стоимость патента здесь ниже, чем в ЦАО. Площадь квартиры находится в диапазоне 100–200 кв. м. В этом случае стоимость патента составит 90 тыс. руб. в год (сумма рассчитана как 6% от годового дохода в 1,5 млн руб.).

Казалось бы, все просто, и патент будет интересен в тех случаях, когда фактический доход превышает установленный (1,5 млн руб.), то есть при арендной плате более 125 тыс. руб. в месяц. Но при этом нужно учитывать размер страховых взносов в ПФР и ОМС, которые обязательны для оплаты. На 2018 год общий размер страховых взносов равен 32,385 тыс. руб. в год.

То есть фактически арендодатель заплатит 90 тыс. руб. + 32,385 тыс. руб. = 120,385 тыс. руб. в год. Соответственно, патент в данном случае будет интересен при арендной плате, превышающей 167 тыс. руб. в месяц.

Патентная система достаточно проста и не требует подачи регулярной отчетности в налоговые органы. В принципе, в том, как подать заявление на патент и как оплатить налог, может разобраться любой человек, быть специалистом для этого совершенно не обязательно.

Из практики мы знаем, что пока патентной системой налогообложения пользуются в основном владельцы элитных квартир либо квартир бизнес-класса в районах, отличных от ЦАО, где стоимость патента ниже. Однако нередки случаи, когда патентная система очень выгодна и для квартир в ЦАО.

Пример № 2: собственник квартиры в новом доме на Никитском бульваре (ЦАО) площадью более 300 кв. м может иметь ежемесячный доход в размере 800 тыс. руб.

Патент на такой объект стоит 450 тыс. руб. в год (6% от установленного законом для таких квартир годового дохода в 7,5 млн руб.). В этом случае патент очень выгоден.

Если площадь квартиры меньше, но при этом она стоит столько же или дороже, стоимость патента составит 270 тыс. руб. в год (6% от установленного годового дохода в 4,5 млн руб.), то есть он еще более выгоден.

Заметим, что в ЦАО чаще всего патент приобретается для квартир площадью 100–200 кв. м, и его стоимость в этом случае равна 135 тыс. руб. в год. С учетом страховых взносов получается, что для таких объектов патент выгоден при арендной плате от 260 тыс. руб. в месяц.

В каких случаях выгодна УСН

Пример № 3: собственник квартиры площадью 83 кв. м в доме на улице Б. Каменщики заключил договор с арендной платой 120 тыс. руб. в месяц.

Это Центральный административный округ. Стоимость патента здесь выше, чем в других округах Москвы, и при этом отличается для квартир площадью до 50 кв. м, 50–75 кв. м и 75–100 кв. м.

Патент для квартиры площадью 83 кв. м в ЦАО также стоит 90 тыс. руб. в год, и это, как говорилось выше, рассчитано как 6% от установленного годового дохода в 1,5 млн руб. Однако годовой доход собственника будет немногим ниже, чем установленные законом 1,5 млн руб. Таким образом, патентная система налогообложения в этом случае невыгодна, в особенности с учетом необходимости оплаты страховых взносов.

В таких случаях собственник прибегает к УСН со ставкой 6%, но это ежеквартальная оплата налогов и взносов, заполнение квитанций на оплату, подача налоговой декларации по итогам года. Фактически без помощи профессионального юриста или бухгалтера собственнику не обойтись. А это снова издержки.

В последнее время в Москве проводится большая работа по легализации арендного бизнеса. Законодательно устанавливаются различные льготные режимы налогообложения, в том числе позволяющие в упрощенной форме вести учет и отчетность, не прибегая к помощи профессионалов. ФНС налаживает электронные сервисы, что дает возможность, практически не выходя из дома, открыть ИП, выбрать налоговый режим, заплатить налоги и взносы, сдать отчетность. Наконец-то появилась долгожданная возможность открыть ИП через МФЦ, однако эта опция доступна пока только для Москвы.

В настоящее время нередко говорят о законодательных инициативах, направленных на еще более интересные нововведения. Например, в том, что касается особенностей налогообложения самозанятых граждан в соответствии с антикризисным планом правительства РФ. Предусмотрено освобождение от налогообложения доходов, полученных в 2017–2018 годах для учтенных в ФНС самозанятых граждан, предоставляющих отдельные виды услуг (няни, репетиторы и др.). При этом сегодня правовой статус самозанятого лица в России законодательно не закреплен.

Хотя новость о возможности приобретения патента с упрощенной системой оплаты налогов и взносов без регистрации ИП была положительно воспринята собственниками сдаваемых в аренду квартир, этот вид деятельности не отнесен к списку, позволяющему применять льготы для самозанятых. Сама же программа поддержки самозанятых граждан со стороны государства недоработана, и пока не ясно, будет ли она введена в действие в 2018 году для арендного бизнеса. Отметим, что, по некоторым оценкам, около 90% арендодателей нигде не зарегистрированы, не ведут учет доходов и не уплачивают налоги в бюджет.

Еще одна очень важная деталь. Высокая стоимость патента и сложная процедура оформления ИП пока не позволяет использовать льготные налоговые режимы абсолютно всем арендодателям. Безусловно, в дальнейшем необходимо предусмотреть более привлекательный налоговый режим для квартир с арендной ставкой ниже 70 тыс. руб. в месяц. Сегодня такие арендодатели фактически не имеют возможности пользоваться льготными режимами налогообложения. При этом НДФЛ со ставкой 13% для них достаточно высок, режим УСН (6%) сложен и непонятен, а патент попросту невыгоден.

На этом фоне инициатива законодателей, направленная на легализацию доходов в сфере бюджетных квартир путем внедрения упрощенной системы регистрации и уплаты налогов и взносов по принципу одного окна (без получения статуса индивидуального предпринимателя), кажется вполне логичной и необходимой.

Примеры применения патентной системы для квартир c арендной ставкой до 70 тыс. руб. в месяц:

Пример № 4: собственник трехкомнатной квартиры площадью 76 кв. м в доме на Ленинградском проспекте (ст. м. «Сокол») заключил договор с арендной платой 60 тыс. руб. в месяц.

Это Северный административный округ. Стоимость патента здесь ниже, чем в ЦАО, и при этом, как указано выше, отличается для квартир площадью до 50 кв. м, 50–75 кв. м и 75–100 кв. м.

Годовая сумма налога при покупке патента для этой квартиры составит 60 тыс. руб. (6% от установленного законом для таких квартир потенциально возможного годового дохода в 1 млн руб.). Страховые взносы будут оплачиваться дополнительно, то есть общая сумма налогов и взносов за год составит: 60 тыс. руб. + 32,385 тыс. руб. = 92,385 тыс. руб. в год. Почти столько же (93,6 тыс. руб.) арендодатель заплатит в случае НДФЛ со ставкой 13%. При этом если прибегать к УСН, то сумма налога составит 43,2 тыс. руб. в год (6% от годового дохода в 720 тыс. руб.). Напомним, что при УСН страховые взносы дополнительно не оплачиваются, они уже включены.

Данный пример показывает, что патентная система невыгодна для данного объекта.

Следующие примеры не очень дорогих квартир также это подтверждают.

Пример № 5: собственник однокомнатной квартиры с дизайнерским ремонтом площадью 49 кв. м в новом доме с закрытым двором и парковкой у ст. м. «Кузьминки» предлагает снять эту квартиру за 50 тыс. руб. в месяц.

Стоимость патента для округов вне ЦАО в пределах МКАД при площади квартиры до 50 кв. м установлена в размере 18 тыс. руб. в год. В год собственнику придется заплатить: 18 тыс. руб. + 32,385 тыс. руб. (страховые взносы) = 50,385 тыс. руб. С учетом дополнительных страховых взносов эта система будет интересна при арендной ставке от 70 тыс. руб. в месяц (если арендная ставка ниже, то УСН со ставкой 6% выгоднее).

Данные примеры позволяют сделать вывод, что такой интересный режим, как патентная система налогообложения, пока малодоступен для недорогих квартир и даже не всегда доступен для домов бизнес-класса, расположенных в районах за пределами ЦАО.

Упрощенная система налогообложения с объектом «доходы» со ставкой 6%, безусловно, будет интереснее, чем 13% (НДФЛ для физических лиц резидентов), но оформление ИП, годовая отчетность, ежеквартальные авансовые платежи по налогам вызывают у арендодателей определенные опасения. Некоторые воспринимают ИП как отдельную компанию, что отпугивает возможными сложностями и проволочками, связанными с деятельностью юридического лица.

В то же время стоит отметить, что в целом внедрение льготных режимов налогообложения играет важную роль, и успехи в данной сфере уже есть. Так, по данным правительства Москвы в 2017 году, поступление налоговых платежей от сдачи квартир в аренду выросло на 20% по сравнению с предыдущим годом. При этом количество приобретенных патентов на сдачу в аренду жилья выросло за этот же период на 11%. Таким образом, наблюдается позитивная динамика, и очевидно, что работа столичных властей будет направлена на дальнейшую легализацию рынка аренды.

alt=»Галина Баркус» width=»180″ height=»180″ />Галина Баркус старший юрисконсульт Savills в России

Сдача в аренду: какие проблемы с ФНС могут ждать, даже если платить налоги

Проблема № 1: коммунальные платежи взимаются с арендатора «не по счетчику»

Многие арендодатели не доплачивают налог в бюджет, хотя сами искренне считают себя аккуратными плательщиками. Один из популярных вариантов, как стать налоговым должником, — не учитывать в полученном от арендатора доходе сумму коммунальных платежей.

Как известно, сдавая жилье внаем, собственник взимает с арендатора:

• арендную плату;
• плату за коммунальные платежи.

Если жильцы перечисляют собственнику только арендную плату, а все коммунальные услуги оплачивают самостоятельно, то налог на доход начисляется только на сумму полученной арендной платы. Однако такой вариант встречается крайне редко.

В подавляющем большинстве случаев в общую стоимость аренды включают квартплату. Как пояснил Минфин (письмо Минфина РФ от 01.02.2019 № 03-04-05/5889), полученная плата за коммунальные услуги также может быть признана доходом собственника (а значит, должна подлежать налогообложению).

О том, как облагаются НДФЛ доходы от сдачи жилья (квартиры) внаем (в аренду), рассказали эксперты «КонсультантПлюс». Получите пробный доступ к К+ бесплатно и переходите к разъяснениям.

Доходом собственника коммунальные услуги признаются в том случае, если оплачиваемые услуги не зависят от показаний счетчика. А именно:

• содержание и текущий ремонт общедомового имущества;
• отопление; и т. д.

Минфин исходит из той логики, что указанные расходы собственнику пришлось бы оплачивать независимо от того, сдается ли квартира в аренду или нет. А значит, он экономит на своих расходах, переложив их на плечи квартирантов. Такая экономия признается формой получения дохода, и с полученной суммы тоже нужно платить НДФЛ.

В противовес этому плата за коммунальные услуги по счетчику не является доходом собственника и налогообложению не подлежит.

Как правильно физлицу исчислить и уплатить НДФЛ с доходов по договору найма (аренды) имущества, вы можете узнать из материала «КонсультантПлюс». Получите пробный доступ к К+ и переходите к рекомендациям экспертов. Это бесплатно.

Проблема № 2: арендаторы за свой счет производят неотделимые улучшения в арендованном жилье

Нередко жильцы, которые снимают жилье на долгий срок, делают в арендуемом жилье ремонт или другие неотделимые улучшения. Поскольку всё это остается в квартире и переходит собственнику, то это также является его доходом, полученным в натуральной форме.

С доходов, полученных в натуральной форме, также следует уплачивать налог (письмо от 29.12.2016 Минфина РФ № 03-04-05/79439).

При этом неважно, была ли стоимость ремонта по согласованию с собственником зачтена в счет арендной платы или никак не компенсировалась квартирантам. В любом случае ФНС вправе расценить это как доход и доначислить налог.

Проблема № 3: деятельность по сдаче в аренду признана предпринимательской

В общем случае НДС с услуг по сдаче физлицами жилья в аренду не начисляется. Но иногда ФНС может и доначислить НДС помимо НДФЛ.

Такой риск возникает в том случае, если деятельность собственника признают предпринимательской, а ИП он при этом не зарегистрировал.

Если у собственника одна квартира для сдачи и он уплачивает НДФЛ, НПД, или работает по патенту, то претензий к нему у ФНС не возникнет.

По мнению ВС РФ, если изначально жилье приобреталось для личных нужд, а затем за ненадобностью стало вдаваться внаем, то такую деятельность нельзя считать предпринимательской (постановление ВС РФ от 18.11.2004 № 23). В этом случае налоги собственник уплачивает как физлицо.

Но если у собственника несколько квартир в собственности, приобретенных целенаправленно для сдачи внаем, то следует регистрировать ИП и платить налоги как субъект коммерческой деятельности (письмо ФНС от 25.02.2013 № ЕД-2-3/125@).

Итоги

Арендодатель может оказаться в должниках перед ФНС, даже не подозревая об этом. Следует проверить себя на предмет получения дополнительного дохода от платы за коммунальные услуги, от дохода в натуральной форме в виде сделанного жильцами ремонта и т. д. Разумеется, проверить досконально весь рынок аренды ФНС не в силах, но при выборочных проверках есть риск доначисления НДФЛ, а в случае с профессиональной деятельностью по сдаче в аренду — еще и НДС.

Подробнее о том, как начисляется налог на доходы физлиц, узнайте в нашей рубрике «НДФЛ».

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

Осенью правительство задумалось о том, чтобы давать налоговый вычет квартиросъемщикам – но при условии, что тот же налог на доход от сдачи жилья в аренду будут платить владельцы недвижимости. Причем пока что многие арендодатели в принципе не представляют, каким образом оплачивается НДФЛ. Рассказываем.

По закону все доходы, которые люди или организации получают, сдавая в аренду недвижимость, облагаются налогом – НДФЛ. Этот налог обязаны платить все: и россияне, и граждане других государств. Важный момент: 13-процентная ставка налога распространяется лишь на физических лиц, которые являются налоговыми резидентами РФ (то есть на тех, кто находился в стране более 183 дней). Если вы живете за границей и в течение года провели в России меньше времени, то налоговая ставка увеличивается до 30%.

Для того чтобы заплатить налог, доход нужно задекларировать. Образец декларации и всю информацию о том, как ее заполнять и когда подавать, легко найти на сайте налоговой службы.

«Если налогоплательщик не подает налоговую декларацию по НДФЛ, хотя обязан это сделать, то он должен оплатить штраф. Согласно пункту 1 статьи 119 Налогового кодекса, это 5% неуплаченной в установленный срок суммы налога, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тысячи рублей. За уклонение от уплаты налогов предусмотрена и уголовная ответственность. Ее регулирует ст. 198 УК РФ», — рассказывает юрист компании «М16-Консалтинг» Сергей Зайцев.

«Мы часто слышим то там, то тут выражения «легальная аренда» и «официальная сдача квартиры», однако хочется пояснить, что в законодательстве РФ не зафиксированы такие понятия. Согласно Гражданскому Кодексу РФ, договор, заключенный в простой письменной форме с указанием данных обеих сторон, суммы ежемесячной выплаты и срока аренды, подписанный арендодателем и арендатором, и будет являться официальным документом. Ни нотариального заверения, ни государственной регистрации (подразумевается Росреестр) не требуется, — поясняет директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. — Таким образом, любой собственник, получающий доход от сдачи недвижимости в аренду, обязан ежегодно платить налоги. Есть три основных формы уплаты налогов, и собственник сам выбирает тот, что будет ему удобнее».

Три способа платить налог на доход от аренды

Можно сдавать квартиру как физическое лицо, как индивидуальный предприниматель или оформить патент.

Если квартирой владеют несколько сособственников, то все они должны подписать договор. А право на сдачу квартиры можно передать одному собственнику по нотариально заверенной доверенности.

Итак, первый вариант — это уплата налога в статусе физического лица. Ставка в этом случае равна 13%. Арендодатель до 30 апреля должен посетить налоговую и подать декларацию о доходах за прошлый год по форме 3-НДФЛ.

Вместе с декларацией подаются копии:

• договора найма (где обязательно должна быть указана стоимость аренды);
• акта приемки квартиры (этот акт собственник и арендатор подписывают перед заключением договора);
• документов, подтверждающих право владения данной собственностью;
• паспорта.

Налоговая обработает заявку и начислит плату (обычно это происходит до 1 июля). Оплатить начисленную сумму нужно не позднее 15 июля.

Второй вариант — оплата налога в статусе индивидуального предпринимателя, работающего по упрощенной системе налогообложения (налоговая ставка равна 6%). Для этого арендодатель должен зарегистрироваться в качестве ИП, каждый год оплачивать страховые взносы и подавать декларацию о доходах в налоговую.

«В этом случае налоговая ставка в ниже, чем для физических лиц: 6% против 13%. Но индивидуальному предпринимателю нужно регулярно подавать документы в налоговую и вести бухгалтерию. Обычно ИП регистрирует тот, кто сдает несколько своих жилых помещений», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» и вице-президент ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер.

Третий вариант — купить патент для сдачи квартиры. В этом случае собственник квартиры также должен зарегистрироваться в качестве ИП. Патент может действовать от одного до 12 месяцев (но в рамках одного календарного года). Чем меньше срок, тем дешевле патент. Если вы покупаете патент на срок до полугода, то оплатить его нужно сразу. Если на срок до года, то платить можно частями. Стоимость патента определяется индивидуально: налоговая база (которая зависит от месторасположения и площади квартиры) умножается на 6%.

Неуплата налогов при сдаче квартиры внаем обернется дополнительными расходами

Для обнаружения неплательщиков налоговики получают информацию из миграционных органов и риелторских агентств, из объявлений о сдаче квартиры внаем и от физлиц. Неуплата НДФЛ повлечет доначисление налога, пеней и штрафов

Человек, сдающий квартиру внаем, должен уплачивать налоги?

От сдачи квартиры внаем человек получает доход. Поэтому у него появляется обязанность уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Облагаются налогом доходы не только в денежной, но и в натуральной форме, т.е., например, доход в виде имущества, полученного за предоставление квартиры внаем.

НДФЛ уплачивается по ставке 13%.

Собственник квартиры самостоятельно исчисляет сумму НДФЛ. Затем он обязан представить декларацию в налоговый орган по месту своего учета не позднее 30 апреля и уплатить НДФЛ до 15 июля года, следующего за годом, за который уплачивается налог.

Налоговый орган при получении декларации проверяет указанные в ней данные, в том числе правильность исчисления НДФЛ. Это называется камеральной налоговой проверкой. При ее проведении не допускается истребование дополнительных документов у налогоплательщика. Налоговый орган вправе назначить выездную налоговую проверку. В этом случае у налогоплательщика и иных лиц, например квартирантов, могут быть истребованы дополнительные документы, в том числе договор и расчетные документы. Однако на практике назначение такой проверки маловероятно.

Является ли налогооблагаемым доходом плата за коммунальные услуги?

Недавно налоговые органы вновь разъяснили 1 , что плата за коммунальные услуги состоит из двух частей. Первая – обязательная, ее собственник вносит вне зависимости от того, сдается ли квартира внаем. Сюда включается плата за содержание и ремонт жилого помещения, часть коммунальных услуг, оплата которых не зависит от их потребления. Вторая часть зависит от показаний счетчиков и рассчитывается исходя из объема потребления.

Первая обязательная часть платы, внесенная нанимателем жилья за коммунальные услуги, входит в налогооблагаемый доход, а вторая ее часть – нет. То есть компенсация расходов, определенных по показаниям счетчиков, в доход не включается и в налоговой декларации не отражается. Доход в декларации указывается за вычетом этой части.

Отметим, что финансовые органы ранее уже высказывали позицию о невключении коммунальных платежей, определяемых на основании показаний счетчиков, в сумму доходов при исчислении налога на доходы физлиц 2 . Суды также исключали эти платежи из налоговой базы по НДФЛ 3 . Последние разъяснения о порядке исчисления НДФЛ лишь подтверждают имеющуюся практику.

Что будет в случае неуплаты НДФЛ?

Многие наймодатели не сдают налоговые декларации и не уплачивают НДФЛ, считая, что налоговые органы не смогут выявить факт сдачи жилья внаем. Однако у них имеются различные механизмы для обнаружения неплательщиков. Информация может быть получена из миграционных органов и риелторских агентств, из объявлений о сдаче квартиры внаем и от физических лиц.

Неуплата НДФЛ может повлечь негативные последствия. В случае выявления недоимки налоговые органы доначислят налог. Размер доначисления будет зависеть от того, на основании каких данных проводилась проверка. Если налоговые органы получат документы, подтверждающие размер платы за сдачу квартиры внаем (например, затребуют договор и расчетные документы у квартирантов), то НДФЛ будет доначисляться на основании сумм, указанных в них. При отсутствии документов налоговые органы вправе исчислить налог расчетным путем на основании имеющейся у них информации о собственнике квартиры и данных об иных налогоплательщиках, оказавшихся в аналогичной ситуации.

Также будет начислена пеня исходя из 1/300 ставки рефинансирования (учетной ставки ЦБ РФ) за каждый день просрочки уплаты налога. Сейчас размер этой ставки составляет 7,75% (подробнее об этом читайте в публикации «Как изменение ключевой ставки ЦБ влияет на сбережения населения»).

Например, если собственник за сдачу квартиры за год получил 100 тыс. руб., то сумма неуплаченного НДФЛ будет равна 13 тыс. руб., а просрочка уплаты налога составит один год. Пеня будет рассчитываться по формуле: 13 тыс. руб. х 1/300 х 7,75 / 100 х 365 дней = 1226 руб.

Одновременно с налогоплательщика может быть взыскан штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога. Например, если эта сумма равна 13 тыс. руб., размер штрафа будет рассчитан так: 13 тыс. руб. х 20 / 100 = 2600 руб.

Наконец, в случае непредставления налоговой декларации подлежит уплате штраф в размере 5% неуплаченной суммы НДФЛ за каждый месяц, но не более 30% общей суммы и не менее 1 тыс. руб. Например, если сумма НДФЛ составляет 13 тыс. руб. и декларацию по нему налогоплательщик не представлял в течение года, то размер штрафа будет исчисляться следующим образом: 13 тыс. руб. х 5 / 100 х 12 мес. = 7800 руб. Однако эта сумма превышает 30% от суммы неуплаченного налога: 13 тыс. руб. х 30 / 100 = 3900 руб. В связи с этим размер штрафа составит 3900 руб.

Таким образом, в случае непредставления налоговой декларации и неуплаты НДФЛ в размере 13 тыс. руб. в течение года общая сумма доначислений может составить 13 тыс. (НДФЛ) + 1226 руб. (пеня) + 2600 руб. (штраф за неуплату налога) + 3900 руб. (штраф за непредставление налоговой декларации) = 20 726 руб.

Можно ли передать обязанность по уплате налога нанимателю жилья?

По общему правилу наймодатель, т.е. налогоплательщик, должен уплачивать НДФЛ самостоятельно – от своего имени и за свой счет. Однако не так давно появилась возможность уплаты налогов третьими лицами. В связи с этим наниматель жилья из своих средств может уплатить НДФЛ за наймодателя. Но в таком случае в платежном документе также нужно указать данные наймодателя (ИНН и др.), чтобы налоговые органы могли идентифицировать платеж.

При этом обязанность по представлению налоговой декларации все равно должен исполнять собственник жилья. То есть налогоплательщиком для налоговых органов остается наймодатель, и он будет нести ответственность в случае неуплаты налога.

Можно ли уменьшить сумму выплачиваемых налогов?

При сдаче внаем нескольких квартир может быть целесообразна регистрация в качестве индивидуального предпринимателя. Тогда наймодатель сможет применять упрощенную систему налогообложения со ставкой 6%, при которой налогом облагаются доходы, или 15%, при которой облагается разница между доходами и расходами.

Кроме того, возможно применение патентной системы налогообложения, ставка при которой составляет 15%, а сумма дохода определяется региональным законодательством. Например, для Москвы размер годового дохода зависит от площади помещения и его местонахождения и варьируется от 210 тыс. до 10 млн руб. Но в этом случае придется уплачивать страховые взносы. Их размер в 2019 г. составит 36 238 руб., если сумма дохода не превысит 300 тыс. руб.

1 Письмо ФНС России от 8 мая 2019 г. № БС-4-11/8703@. Также Письмо Минфина России от 29 апреля 2019 г. № 03-04-07/31733.

2 Письмо Минфина РФ от 30 июня 2006 г. № 03-05-01-05/123.

3 См., напр., Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 марта 2017 г. № Ф08-1561/2017 по делу № А63-1124/2016.

Как платить налоги, если сдаёшь квартиру в аренду

Если вы сдаёте жильё за деньги, вам надо платить налоги. Это можно делать разными способами. Рассказываем, какие особенности надо учитывать в каждом случае.

Платить НДФЛ 13% как физическое лицо

Это самый распространённый способ. Если у вас есть квартира, и вы решили её сдавать, сначала заключите с арендаторами договор найма жилого помещения. Договоры на срок меньше года не надо заверять у нотариуса и регистрировать в Росреестре — подписи обеих сторон будет достаточно. В договоре пропишите размер арендной платы и укажите, кто будет платить за коммунальные услуги. Имейте в виду, что если платежи за «коммуналку» будут входить в арендную плату, то с них вам также придётся платить налог.

Обеспечительный депозит, или залог, считается авансом, поэтому его не надо упоминать в налоговой декларации. «Депозит включается в доход, только если он включён в сумму оплаты за последний месяц аренды или нарушены условия договора — например, причинён вред имуществу», — отмечает главный эксперт сервисa NDFLka.ru Дина Платонова.

Когда и как подавать декларацию?

Раз в год, до 30 апреля, надо подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. В декларации учитываются доходы, полученные за предыдущий год. Если квартирой владеют несколько собственников, каждый из них должен подать декларацию и оплатить налог пропорционально своей доле.

Декларация 3-НДФЛ подаётся в налоговую инспекцию по месту постоянной или временной регистрации. Бланк можно взять с сайта ФНС или в самой налоговой. Удобно заполнять 3-НДФЛ в электронном виде, например, с помощью программ «Декларация» и «Налогоплательщик ЮЛ» . Подать декларацию можно и онлайн — через Личный кабинет на сайте ФНС или через портал Госуслуг — но для этого понадобится электронная подпись.

К декларации нужно приложить договор найма (аренды), расписку о получении денег или, в случае безналичной оплаты, выписку из банка. «Если договор найма расторгнут раньше, чем было предусмотрено, приложите к декларации письменные пояснения. В них укажите, с какого месяца квартира больше не сдаётся и доходов от сдачи её внаём нет», — говорит Дина Платонова.

Сколько платить?

Сумма НДФЛ составляет 13% от всей суммы арендной платы за год. С этого налога вы можете получить налоговые вычеты. Если в прошлом году вы находились в России менее 183 дней, то вы признаётесь налоговым нерезидентом, и на доходы со сдачи квартиры вам надо заплатить НДФЛ 30%.

Пример. В 2017 году вы сдавали квартиру за 40 000 ₽ в месяц. Ваш доход составил 480 000 рублей за год. До 30 апреля 2018 года вам надо подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию. И до 15 июля 2018 года — оплатить налог в размере 62 400 ₽ (480 000 x 13%). То есть за год вы заработаете на сдаче квартиры 417 600 ₽.

Когда платить?

Оплатить налог надо не позднее 15 июля года, следующего за тем, в котором вы получили доход. Это можно сделать на сайте ФНС (в графе «Вид платежа» следует выбрать «Налог на доходы физических лиц» и отметить 1 вариант «Форма 3-НДФЛ»).

Платить 6% как ИП на «упрощёнке»

Сразу оговоримся, что по закону открывать ИП нужно, только если вы специально купили одну или несколько квартир, чтобы зарабатывать на сдаче жилья в аренду. В других случаях делать это необязательно, а иногда — не так уж и выгодно.

Когда подавать декларацию?

Индивидуальные предприниматели предоставляют налоговую декларацию тоже раз в год, до 30 апреля. Она подаётся в налоговую инспекцию по месту жительства. Форма декларации есть на сайте ФНС.

Сколько платить?

Чтобы открыть ИП, нужно терпение и оплата госпошлины в 800 ₽ .

ИП на упрощённой системе налогообложения (УНС), который выбрал объект налогообложения «доходы», оплачивает налог в размере 6% с доходов. Ещё есть объект налогообложения «доходы минус расходы», ставка по которому — 15%, но для арендодателей это совсем невыгодно.

Также ИП раз в год обязан уплачивать страховые взносы. Раньше их размер зависел от МРОТ, но с 2018 года это фиксированная сумма. Взнос на обязательное медицинское страхование составляет 5 840 ₽ в год, в пенсионный фонд — 26 545 ₽ . Если годовой доход ИП больше 300 000 ₽ , то предприниматель обязан перечислить в пенсионный фонд дополнительно 1% от суммы дохода, превышающего 300 000 ₽ .

К радости арендодателей, ИП без сотрудников имеет право вычесть из налога сумму страховых взносов. Получается, если взносы будут больше, чем налог, то его можно не оплачивать.

Ещё предприниматель должен вести книгу учёта доходов и расходов, причём заводить новую книгу следует каждый налоговый год. Это бесплатно.

Пример. Вы сдаёте квартиру за 40 000 ₽, в год выходит 480 000 ₽. Как ИП вам надо уплатить взносы на сумму 34 185 ₽ (5 840 ₽ — на ОМС, 26 545 ₽ — на ОПС и 1 800 ₽ — дополнительно на ОПС). Налоги составят 24 000 ₽ (6% от 480 000), это меньше, чем страховые взносы, поэтому их платить не надо. Отдав взносы за ИП, вы заработаете на сдаче квартиры 445 815 ₽.

Когда платить?

Вносить авансовые платежи по налогу следует каждый квартал. Последний платёж должен быть сделан не позднее 30 апреля. Страховые взносы необходимо выплатить до 9 января следующего года, а дополнительный 1% в пенсионный фонд (если надо) — до 1 июля следующего года.

Какие подводные камни?

Квартира, которую сдаёт в аренду индивидуальный предприниматель, по закону используется в коммерческих целях. Вы не сможете участвовать в её продаже как физическое лицо. Придётся платить налог 6% от суммы продажи — вне зависимости от того, сколько лет квартира была в собственности. «В случае если реализованное имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то в отношении дохода от его продажи нельзя использовать никакие имущественные налоговые вычеты», — подтверждает руководитель правового департамента Heads Consulting Диана Маклозян.

Для сравнения: физические лица, которые владеют квартирой более 3 лет (в некоторых случаях — более 5 лет), освобождаются от уплаты налога при продаже этого жилья.

Кроме того, если доход от ИП на УНС 6% — это ваш единственный заработок, вы не сможете получать налоговые вычеты, например: на покупку недвижимости или на лечение.

Купить патент

Получить патент могут только индивидуальные предприниматели, поэтому сначала надо открыть ИП. Пошаговую инструкцию по получению патента можно найти на сайте ФНС, там же есть форма и образец заявления.

Подавать налоговую декларацию, если вы ИП и купили патент, не нужно.

Сколько платить?

Купить патент можно на срок от 1 до 12 месяцев. Если вы сдаёте квартиру на долгий срок, лучше выбрать годовой патент. Его стоимость зависит от того, в каком городе вы сдаёте жильё. В Москве на цену патента также влияют округ, район и площадь квартиры. Точную стоимость можно посмотреть на mos.ru . Например, годовой патент на квартиру до 50 кв. м. в Крылатском стоит 18 000 ₽ .

Патент не освобождает от выплаты страховых взносов. Так же, как и ИП на «упрощёнке», в 2018 году предпринимателям с патентом необходимо заплатить 5 840 ₽ за обязательное медицинское страхование и 26 545 ₽ в пенсионный фонд. А ещё надо вести учёт доходов в специальной «патентной» книге .

Пример. Вы сдаёте квартиру до 50 кв. м. в Крылатском за 40 000 ₽ в месяц, это 480 000 ₽ в год. Покупаете патент за 18 000 ₽, платите страховые взносы в размере 32 385 ₽. Ваш годовой доход составит 429 615 ₽.

Когда платить?

Если вы берёте патент на 12 месяцев, то 1/3 от его стоимости надо оплатить в течение 90 дней после начала его действия, оставшиеся 2/3 — до завершения действия патента. Страховые взносы ИП надо уплатить до 9 января следующего года.

Какие подводные камни?

Такие же, как и у ИП на «упрощёнке». Во-первых, с продажи квартиры придётся платить налог 6%. Во-вторых, нельзя получить налоговые вычеты, если доход от сдачи квартиры — ваш единственный заработок.