Обмен наприватизированной квартиры

Обмен неприватизированной квартиры, жилья

Сложные жизненные ситуации вынуждают людей пользоваться неприватизированной квартирой по договору социального найма. До поры до времени, жильцов все устраивает. Но впоследствии они могут найти потенциального покупателя и затеять обмен неприватизированного жилья.

Причины, по которым жильцы прибегают к обмену неприватизированной квартиры могут быть следующими:

• расторжение брака;
• переезд в другой район, город;
• бытовые конфликты с остальными жильцами квартиры;
• сокращение на работе;
• обучение в ВУЗе.

Обмен неприватизированной квартиры имеет ряд нюансов. Некоторые виды жилья вообще не подлежат приватизации, и тем более обмену. Возможно ли разменять социальное жилье на аналогичное или приватизированное? Как проходит процедура, какие нужны документы? Разберемся во всех тонкостях процедуры с точки зрения современного права.

✅ Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?

Особенности обмена регламентируются Жилищным кодексом РФ, а также положениями ФЗ № 1541-I «О приватизации…» от 04.07.1991 (новой редакции).

Обмен неприватизированной квартиры на приватизированную возможен, но далеко не во всех случаях. Согласно ст. 81 ЖК РФ, наниматель жилого помещения может попросить собственника предоставить ему жилплощадь меньшего размера. Но ни о какой приватизированной квартире или комнате речи не идет.

Обмен неприватизированной квартиры имеет ряд нюансов:

1. Совершая обмен на другую муниципальную квартиру, регистрировать право собственности не нужно.
2. Прежде чем приступать к юридической операции, нужно заручиться согласием всех жильцов квартиры (включая несовершеннолетних).
3. Оба нанимателя обязаны уведомить о сделке собственников жилья – органы местного самоуправления.
4. Согласие обеих сторон сделки выражается в форме письменного заявления с подписью.
5. Обмен неприватизированными квартирами – это безвозмездная сделка, а значит стороны не несут финансовых расходов.

Право на обмен неприватизированной квартиры неотъемлемо. Но вместе с тем, решающее слово остается за собственником жилья, т.е. местной администрацией. Если откажут, придется искать альтернативные варианты смены места жительства. Например, приватизировать квартиру, а уже затем найти покупателя.

✅ На что можно обменять?

Многие люди задаются вопросом: как разменять неприватизированное жилье и где искать варианты? Существует огромное количество способов найти подходящую жилплощадь: газеты с объявлениями, интернет-сайты, «сарафанное радио», предложения знакомых…

Но предпочтительнее воспользоваться помощью риэлторов или агентств по недвижимости в вашем регионе. Собранная ими база имеет доступные варианты – останется выбрать квартиру и заключить договор мены.

Рассмотрим, на что можно обменять неприватизированное жилье в России:

• Обмен между родственниками

Известен под неофициальным названием «родственный обмен» – это договор купли-продажи, заключаемый между родственниками. Сделка совершается на доверии, однако нужно придерживаться условий заключения таких операций. Основной плюс в том, что родственники могут помочь с обменом приватизированной квартиры на неприватизированную. Например, бабушка переедет в муниципальное жилье, а ее родственники – в приватизированную жилплощадь поближе к работе/учебе.

• На неприватизированную

Предполагает заключение договора мены одной социальной квартиры на другую (п. 1 ст. 72 ЖК РФ). Основные условия: согласие всех жильцов и одобрение муниципального образования. Обмен на неприватизированную квартиру встречается чаще всего, т.к. его проще всего совершить даже далеким от юриспруденции людям.

• Обмен с государством

Передача жилья обратно государству предполагает обмен на квартиру меньшей площади (ст. 81 ЖК РФ). Такой способ встречается довольно часто. Например, если площадь на одного члена семьи превышает допустимое значение. Обменяв жилье на меньшее по размерам, наниматель сократит расходы на содержание объекта. Некоторые моменты с отменой приватизации мы осветили в статье “Отмена приватизации квартиры“.

✅ Когда обмен невозможен?

Рассчитывать на свободный обмен жилыми площадями не стоит. Статья 73 ЖК РФ ограничивает некоторые виды сделок с недвижимостью.

В каких случаях выносят запрет на обмен жильем:

1. Если наниматель не имеет договора социального найма или в его отношение предъявлен иск.
2. Пользование неприватизированной квартирой оспаривается в исковом производстве.
3. Власти планируют осуществить снос дома (см. “Снос приватизированного жилья“).
4. Намерение капитального ремонта дома и переустройство жилых помещений (технические изменения).
5. Жилье относится к числу служебного, аварийного или ветхого.
6. Если после обмена в квартире будет проживать лицо с хроническим заболеванием (пп. 4 п. 1 ст. 51 ЖК РФ).

Приведем пример:

Военнослужащий в отставке Самойлов проживал в служебной квартире Министерства обороны МВД. Переезжая в другой город, Самойлов планировал заселиться в новую квартиру. Финансов на покупку жилья не было, поэтому отставник решил обменять свое служебное на социальное жилье. Подыскав потенциального нанимателя, Самойлов договорился об условиях сделки – затем стороны обратились за разрешением муниципалитета. Самойлову отказали в обмене квартиры, т.к. жилье принадлежало не муниципалитету, а Министерству обороны РФ. Логично, что в военном жилобеспечении также вынесли отказ. Основание – служебная квартира была предоставлена Самойлову за несение военной службы. Жилье не подлежит приватизации, обмену и продаже.

Следовательно, если выявлено хотя бы одно из указанных условий – обмен неприватизированной квартиры станет невозможен.

✅ Как обменять неприватизированную квартиру

Ситуация с обменом муниципальной жилплощади довольно сложная. Сейчас на рынке жилья всего 15-20% неприватизированных квартир. Если выбирать вариант с обменом, придется искать по базе оставшихся объектов недвижимости. Разумеется, помимо поиска жилья нужно договориться с нанимателем второй квартиры. Поэтому процедура несколько сложнее обычной приватизации.

🔻 Порядок, алгоритм действий

Как разменять муниципальную квартиру? Обмен состоит из взаимосвязанных этапов, выполнение которых обязательно.

Алгоритм действий по обмену квартиры в 2021 году:

1. Найти устраивающий вариант с жильем.
2. Договориться с нанимателем неприватизированной квартиры.
3. Добиться одобрения со стороны муниципалитета.
4. Дождаться, пока одобрение получит второй наниматель жилья.
5. Заручиться согласием прописанных в квартире лиц (аналогично поступает второй участник сделки).
6. Подготовить документы.
7. Заключить договор об обмене муниципальными квартирами (согласно положениям ст. 74 ЖК РФ).
8. Согласовать сделку с собственником жилья в лице администрации.
9. Разорвать текущий договор социального найма.
10. Заключить новый договор с муниципалитетом и вселиться в полученную квартиру.

Ниже вы можете ознакомиться с примером договора об обмене жилья:

Когда размен касается неприватизированного жилья, обращаться в Росреестр не нужно. При купле-продажи жилья регистрация сделки в ЕГРН обязательна.

Отдельно вопросу купли-продажи муниципальной жилплощади посвящена наша статья «Продажа неприватизированной квартиры».

🔻 Процедура

Разобравшись с пошаговой инструкций, переходим к изучению важных моментов обмена. Основные сложности связаны с получением разрешения от муниципалитета, а также с согласием всех квартиросъемщиков.

Особенности обмена неприватизированного жилого помещения:

• Перед тем, как совершать обмен, наниматель должен заручиться поддержкой остальных членов семьи – зарегистрированных в квартире лиц. Не только основных, но и временно снявшихся с регистрационного учета: военнослужащих, осужденных, вахтовиков, студентов… Обмен возможен только при согласии всех квартиросъемщиков. Если кто-то из них будет против – придется искать судебную защиту.
• Согласие на обмен заверяется у нотариуса. Стоимость зависит от тарифов конторы и расценок в регионе.
• Наличие несовершеннолетних членов семьи вынуждает нанимателя согласовать сделку с органами опеки и попечительства (ООП). Заявление подается по месту проживания. Срок рассмотрения – до 14 дней, после чего ООП выносит окончательный вердикт.
• Соглашение об обмене неприватизированными квартирами подписывается обоими участниками. Договор аннулирует ранее заключенные договора социального найма с муниципалитетом (п. 5 ст. 74 ЖК РФ). Сразу после совершения обмена стороны подписывают новые соглашения на вселение. Срок на их заключение до 10 дней.

Удостоверившись, что обмен возможен, наниматель приступает к сбору документов. Рассмотрим, какие бумаги понадобятся от обеих сторон.

🔻 Документы

Желание разменять неприватизированную квартиру подкрепляется сбором документов:

• несколько образцов заявлений – от всех квартиросъемщиков;
• выписка из домовой книги (расширенная или обычная);
• справка об отсутствии задолженностей (Читайте, можно ли приватизировать квартиру с долгами по коммуналке?);
• копия договора соц найма жилого помещения;
• копии + оригиналы паспортов, свидетельств о рождении;
• официальное разрешение от органов опеки (если имеются дети);
• выписка из ЕГРН с кадастровой информацией;
• доверенность на обмен квартиры, если от имени нанимателя выступает третье лицо.

✅ Отказ в обмене

Обмен неприватизированной квартиры возможен строго в рамках действующего законодательства. Нарушение процедуры приводит к отказу в оформлении сделки.

В каких случаях наниматели получат отказ от властей:

1. Если обмен носит фиктивный характер.
2. Если в отношение сделки имеется исковое заявление в суд.
3. Если наниматели хотят обменять служебное жилье или квартиру в военном городке закрытого типа (ЗАТО).
4. Если в результате размена одна из сторон окажется в заведомо невыгодном положении (например, получит жилье в аварийном доме).

Отказ в осуществлении мены выносится в письменном виде с указанием причины решения администрации. Если отказ необоснованный, стороны имеют право обратиться в суд и оспорить решение. Разумеется, не голословно, а вескими аргументами – в противном случае истец потеряет и время, и деньги.

✅ Как обезопасить сделку? Советы юриста.

Сравнивая приватизацию с обменом квартиры, можно заметить, что вторая сделка гораздо сложнее. Особенно, если в ней фигурирует приватизированное жилое помещение. Риски столкнуться с недобросовестными жильцами крайне высоки.

Полезные советы от юриста:

1. Если вы собираетесь производить финансовые операции, воспользуйтесь арендой банковской ячейки. «Безопасная сделка» позволит контролировать намерения противоположной стороны. Продавец, если обмен не связан с муниципальным жильем, получит деньги в случае выполнения всех пунктов договора.
2. Изучайте характеристики будущей квартиры – неравнозначный обмен чреват ухудшением условий проживания. Вместо переезда в пригодную жилплощадь наниматель рискует заселиться в дом, который вот-вот снесут. Желательно не верить на слово выбранному риелтору, а изучать жилищные условия совместно с юристом.
3. «Никаких денег!» – если вы обмениваете неприватизированную квартиру на жилье с таким же статусом, забудьте о доплате и прочих расходах. Закон допускает исключительно безвозмездный характер сделки с жильем. Если будет установлено, что наниматели производили расчеты в обход положений Жилищного кодекса, договор мены признают недействительным.

✅ Налоги, расходы

Обмен неприватизированной квартиры – один из способов грамотного ухода от налогов. Если в сделке участвуют исключительно муниципальные квартиры, никаких налогов не предусмотрено. Но придется заплатить за услуги риелторов и агентств по недвижимости. Кроме того, расходы могут быть связаны с получением некоторых видов справок:

• выписки из ЕГРН – 300 рублей;
• доверенности от нотариуса – от 200 рублей до 4 000 рублей;
• техпаспорта – от 900 рублей и выше.

Налог не оплачивается, если стоимость приватизированной квартиры не превышает 1 000 000 рублей. Во всех остальных случаях придется заплатить 13% от кадастровой цены объекта недвижимости. За исключением обмена муниципальным жильем.

Советы, как осуществить обмен неприватизированной квартиры на аналогичную или частную

Обмен квартиры волнует многих, кто хочет переехать в другой район или изменить площадь жилья. Однако далеко не всегда можно просто взять и поменять одну квартиру на другую.

Свои тонкости есть в процедуре обмена жилья, полученного по договору социального найма. Разберёмся, когда можно поменять такую квартиру и что для этого нужно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Что говорит законодательство?

При обмене неприватизированными жилыми помещениями прежде всего нужно руководствоваться Жилищным кодексом (ЖК ) РФ. В ст. ст. 72 – 75 этот документ указывает, при каких условиях может происходить обмен. При этом нужно помнить следующее:

• Изменение правового статуса квартиры при обмене происходить не должно. Законный обмен может осуществляться только между двумя неприватизированными жилыми помещениями.
• Обмен возможен только с согласия собственника помещения – обычно органа местного самоуправления, которому принадлежит квартира.
• Для обмена необходимо заручиться согласием всех лиц, зарегистрированных в жилых помещениях.

Кроме ЖК РФ, нужно руководствоваться и нормами ГК РФ, определяющими статус собственности на муниципальное имущество, в том числе и на жилые помещения.

Наконец, в тех случаях, когда в одной или обоих квартирах, проходящих процедуру обмена, зарегистрированы несовершеннолетние члены семей нанимателей, нужно учитывать и нормы ФЗ «Об опеке и попечительстве». В данном случае придётся заручаться не только согласием органа, управляющего муниципальным жильём, но и местного органа опеки, который должен проследить за тем, чтобы в результате обмена не были нарушены интересы несовершеннолетних.

Связано это с тем, что конкретный порядок распоряжения муниципальным имуществом и полномочия соответствующих органов власти закрепляются именно на низовом уровне.

Как поменять муниципальное жилье?

Ответ на самый главный в этом случае вопрос звучит так: да, обмен неприватизированной квартиры возможен. Для этого требуется:

• Чтобы не было установленных законодательством препятствий к обмену.
• Чтобы имелось разрешение собственника (обычно – местного органа власти, поскольку жилья в государственной собственности не так много).
• Чтобы были согласны все участники обмена.

Обстоятельства, которые препятствуют сделке

Препятствием к обмену неприватизированных квартир служат следующие обстоятельства:

• Собственник не даёт согласия на замену стороны в договоре социального найма.
• Право пользования жильём оспаривается в судебном порядке.
• Дом, в котором находится одна из квартир, признан аварийным или подлежащим сносу.
• Планируется капремонт с перепланировкой жилых помещений внутри дома.
• Происходит обмен комнат в коммунальной квартире, куда в результате может быть вселён человек, страдающий одним из хронических заболеваний, включённых в особый перечень (активный туберкулёз, онкология с обильными выделениями и т. д.).

Процедура

А теперь рассмотрим в деталях, как именно должна происходить процедура, в результате которой две муниципальные квартиры меняют своих жильцов.

Подбор подходящего варианта

Обмен начинается с того, что сторона, желающая сменить место проживания, ищет, с кем договариваться. Эта процедура одновременно и проста, и сложна:

• Необходимо, чтобы статус квартир был одинаков. Обмен неприватизированной квартиры на приватизированную по закону невозможен. Любые существующие схемы в итоге могут быть через суд в любой момент быть признаны незаконными, что приведёт в лучшем случае к возврату в первоначальное состояние. В худшем же инициатора могут привлечь к ответственности по закону.
• Необходимо, чтобы жильё соответствовало предъявляемым требованиям. Это означает как необходимость отдельных комнат для разнополых детей, так и соблюдение нормы площади, установленной в конкретном регионе.
• Необходимо, чтобы не было возражений ни у кого из участников обмена.

Как именно осуществлять поиск квартиры – зависит от решения нанимателя по договору социального найма. Можно воспользоваться рекомендациями знакомых. Можно искать варианты на сайтах бесплатных объявлений или в городских газетах. Можно обратиться за помощью к риелторам – хотя для них обмен муниципального жилья не самая активная область деятельности.

Сбор необходимых документов и получение разрешения

Но вот подходящий вариант подобран, все из жильцов согласны. Пора приступать к сбору необходимого пакета документов. В него должны входить:

1. Заявление об обмене. Его должны подготовить и подписать все граждане, зарегистрированные по постоянному месту жительства в обеих квартирах.
2. Правильно оформленные договора социального найма для обеих сторон обмена.
3. Выписка из домовой книги относительно количества жильцов в обеих квартирах.
4. Паспорта всех жильцов. Они предъявляются при оформлении согласия на обмен.
5. Письменное согласие, подготовленное муниципальным органом, распоряжающимся жилой недвижимостью.
6. Письменное разрешение от органов опеки на обмен. Оно требуется, если в квартире проживают несовершеннолетние, а также лица, ограниченно или полностью недееспособные.

• Скачать бланк заявления на обмен неприватизированной квартиры
• Скачать образец заявления на обмен неприватизированной квартиры

Оформление договора

Оформление обмена происходит следующим образом:

1. Граждане, выступающие в качестве нанимателей по договорам социального найма, расторгают договора, на основании которых пользовались прежними квартирами.
2. После этого они обращаются в соответствующее подразделение муниципалитета и там заключают новые договора соцнайма – но уже на новую жилплощадь. С этого момента обмен считается состоявшимся.

Регистрация

Поскольку неприватизированные квартиры не находятся в частной собственности, при их обмене не требуется вносить новые записи в ЕГРН. По сути, меняется лишь порядок пользования помещением, а собственник остаётся прежним. Процедура регистрации сводится к тому, что в установленном порядке жильцы проходят процедуру постоянной регистрации уже по новому месту проживания. Для этого им потребуется:

• паспорт гражданина РФ;
• заявление по форме №6, оформленное в соответствии с постановлением Правительства РФ №713 от 17.07.1995 г.

Сроки и расходы

Так, например, если в квартире проживают несовершеннолетние, нужно приготовиться к тому, что получение разрешения от органов опеки может занять примерно месяц. В целом нужно быть готовым к тому, что оформление всех документов займёт от одного до трёх месяцев.

Что же касается платы, то сам по себе обмен не требует уплаты никаких пошлин. Однако в том случае, если с квартирой связана судебная тяжба, следует приготовиться к тому, что придётся оплачивать госпошлину.

Также может потребоваться оплата изготовления некоторых документов (например, дубликатов договора соцнайма, если оригинал утрачен), а также оформления доверенности, если всей процедурой будет заниматься только один жилец из числа зарегистрированных на данной жилплощади. Наконец, если вариант обмена отыскивается с помощью муниципальных органов или риелторов, может потребоваться оплата их услуг.

В целом же стоимость процедуры обмена по состоянию на первый квартал 2018 года не превысит 10 тысяч рублей.

Можно ли обменять на приватизированное?

По закону обмен муниципального жилья на частное невозможен. Однако на практике есть схемы, позволяющие обойти законодательный запрет. К их числу относится, к примеру, «родственный обмен».

В этом случае один из членов семьи, проживающий в приватизированном жилье, снимается с регистрации и регистрируется уже в муниципальной квартире. Затем происходит смена квартиросъёмщика (с разрешения местной администрации) и, если позволяет площадь, остальные члены семьи регистрируются в неприватизированной квартире.

Однако нужно помнить: любого рода схемы, в результате которых неприватизированное жильё меняется на приватизированное, балансируют на грани закона. В результате такого рода сделки легко могут быть оспорены в суде.

Единственный надёжный способ обмена в этой ситуации – это уравнивание статусов квартиры. Это означает, что либо приватизированное жильё передаётся обратно в муниципальный жилой фонд (закон допускает такую возможность), либо предоставленная по договору социального найма квартира перед обменом приватизируется. Однако такой вариант требует времени и дополнительных расходов на оформление документации.

• старую или новую на жилье в новостройке; ; ; и однокомнатную.

Законных способов того, как обменять неприватизированную квартиру на приватизированную, не существует. Однако если оба жилых помещения находятся в муниципальной или частной собственности, обмен не будет чем-то особо трудным.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную или дом?

Уже на протяжении двадцати лет в Российской Федерации производится приватизация жилья. Делается это на бесплатной основе. Но до сих пор большое количество людей проживают, как и раньше, по договору социального найма в муниципальных квартирах.

Такое проживание обходится им несколько дешевле, чем тем, кто имеет собственное жилье. Но они не имеют права распоряжаться такой недвижимостью. Например, если человек, который проживает в неприватизированной квартире, захочет поменять место жительства, то продать свою квартиру он не сможет, единственным выходом будет только обмен. Многие интересуются, можно ли обменять неприватизированную квартиру на дом или другую недвижимость? Есть однозначный ответ — да. Можно, но нужно собрать ряд документов.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?

По существующему закону РФ распоряжаться своей квартирой может только ее полноправный владелец, продавать муниципальное жилье не разрешается, а вот обменять можно. Но при этом потребуется письменное разрешение наймодателя, а также членов семьи, проживающих в жилом помещении совместно с нанимателем.

Как правильно произвести обмен неприватизированной квартиры, можно узнать, прочитав Жилищный кодекс РФ (статьи 72-75). Данный документ запрещает переезд в другую квартиру в таких случаях:

• если право пользоваться данным жилым помещением нанимателем оспаривается в судебном порядке;
• если квартиросъемщик получил иск об изменении или расторжении договора социального найма;
• жилье признано аварийным или непригодным для проживания в нем;
• дом предназначен под снос или будет переоборудован для других целей;
• дом подлежит капитальному ремонту, во время которого будет проводиться перепланировка помещений;
• квартира коммунальная, и при обмене может вселиться человек, имеющий тяжелое хроническое заболевание, которым могут заразиться другие жители коммуналки (постановление правительства РФ № 378 приводит перечень диагнозов).

Стоит также отметить, что большой проблемой для владельцев муниципального жилья может быть договор, в котором четко обозначено, что жилое помещение не может быть обменяно. В таком случае значительно усложняется данный процесс, единственный способ – это перезаключить договор социального найма.

Многих интересует вопрос: можно ли обменять неприватизированную квартиру, если квартиры расположены в разных населенных пунктах. Если обмен был одобрен наймодателем, то такая сделка разрешается. Обмен может быть запрещен в случае, если после переезда в другой город каждому члену семьи достанется площадь, которая меньше положенной нормы (учетная норма в каждом регионе разная).

Как вы уже заметили, препятствий для обмена неприватизированного жилья немало, но если все эти случаи не касаются вашей квартиры, то можно смело обращаться за разрешением на обмен в муниципальные органы, где заключался договор социального найма, а затем заняться поиском необходимой жилплощади.

Поиск подходящего варианта

Итак, на вопрос, можно ли обменять неприватизированную квартиру, мы получили утвердительный ответ. Теперь следует приступать к поискам замены. Стоит сразу же отметить, что данная процедура не является такой простой, как это может показаться, ведь далеко не каждый владелец квартиры захочет произвести такого рода обмен.

Те, кто уже занимался поисками встречного варианта, могут отметить, что это довольно хлопотное дело. Очень хорошим выходом из положения будет найти родственников или знакомых, у которых тоже имеется неприватизированное жилье, и они согласны поменяться. Но таких людей не так просто найти, и часто приходится прикладывать много усилий, что подобрать подходящий вариант для обмена.

Данный вариант является наиболее приемлемым, с документами возникает значительно меньше проблем, да и родственники охотнее меняются жилыми помещениями, нежели чужие люди.

Способы поиска квартиры

Как правило, существует два способа найти квартиру для обмена: своими силами или с помощью специалиста по недвижимости. Вариант с риелтором менее проблематичен: специалист быстрее поможет найти необходимую квартиру, объяснит, какие документы необходимы для данной сделки, посодействует в правильном оформлении бумаг. Однако услуги человека данной профессии являются платными, поэтому стоит обдумать данный вариант еще раз.

В случае самостоятельного поиска жилого помещения придется хорошо потрудиться: узнавать возможные варианты у своих друзей, подавать объявления в газеты, искать через интернет. В любом случае каждый человек должен определиться, какой из вариантов ему больше подходит.

Получение разрешения и сбор документов

Обмен неприватизированного жилья не фиксируется в Росреестре. Операции по обмену регистрируются в специальных учреждениях. Например, в Москве это происходит в городском центре арендного жилья.

Владельцы двух жилых помещений должны иметь при себе:

• Заявление об обмене. Его должны будут составить все люди, которые проживают в данных квартирах.
• Правильно оформленные договоры, которые свидетельствуют, что человек официально снимает жилье у государства.
• Домовую книгу.
• Паспорта граждан РФ. Если в квартире проживают несовершеннолетние, у которых еще нет паспорта, то нужно взять свидетельство о рождении.
• Согласие на обмен. Данный документ должен составляться тем, кто имеет договор социального найма. Предварительно требуется заверение нотариуса, что человек действительно желает произвести обмен.

Справка от органов опеки

Кроме этого, если в квартире, которая будет обмениваться, зарегистрированы несовершеннолетние дети, ограниченно дееспособные или недееспособные лица, необходимо предоставить согласие органов опеки в письменном виде. Стоит отметить, что получить документ, касающийся несовершеннолетнего ребенка, достаточно сложно. Более того, ребенка нужно выписывать из его нынешней квартиры, а произвести эту операцию можно только в том случае, если сразу же его прописать в другом жилом помещении. Второе место приписки не должно ничем уступать предыдущему. В противном случае ребенка выписать не получится и справку из органов опеки просто невозможно будет получить.

Если кто-то из жильцов против обмена, то в данном случае все решает суд.

Рассматривает заявление об обмене и принимает решение специальная жилищная комиссия, созданная при муниципалитете. Отрицательное решение может быть оспорено в суде.

Обмен

Заключенные раньше соглашения найма расторгаются на основании договора обмена квартирами. Сразу же подписываются новые договоры социального найма уже нового жилья. Данные процедуры должны быть осуществлены наймодателем в течение 10 дней после подачи всех документов.

Обмен квартиры на дом

Стоит отметить, что принцип обмена неприватизированной квартиры на дом точно такой же, как и обмен квартиры на квартиру. Все так же арендатору необходимо брать разрешение на проведение данной процедуры и собирать такие же документы. Обязательно следует учитывать фактор, что если площадь дома будет меньше нынешнего жилья, то обмен будет невозможен.

Родственный обмен неприватизированных квартир на приватизированные и наоборот

Как оформляется обмен неприватизированной квартиры на жилье, которое находится в собственности, в российском законодательстве напрямую не оговаривается. Как правило, это длительный процесс.

Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную производится следующим образом: совершеннолетний член семьи снимается с регистрации в приватизированном жилье и прописывается в неприватизированном (должны позволять размеры жилплощади). Затем производится смена главного квартиросъемщика, это может быть сделано через договор дарения.

Заключение

Итак, было разъяснено, можно ли продать или обменять неприватизированную квартиру. Подытоживая, можно сказать, обмен возможен, им достаточно часто пользуются люди, которые живут в квартире по договору социального найма. Но вот продажа такого жилья категорически запрещена.

Размен неприватизированной квартиры в 2021 году

После распада СССР начался активный процесс приватизации государственного жилья. Суть данной процедуры заключается в том, что право собственности на объект недвижимости переходит от муниципального органа к лицу, имеющему на территории жилья постоянную регистрацию. Законодательство РФ предусматривает возможность для каждого гражданина единожды бесплатно приватизировать жилплощадь. Данный процесс ведется уже более 20 лет. Правительство многократно сдвигало сроки окончания программы бесплатной приватизации и с начала 2017 года сделало ее бессрочной.

Несмотря на это, многие граждане предпочитают проживать в жилье, предоставленном государством, и не спешат оформлять его в частную собственность. Но зачастую жизненные обстоятельства вынуждают членов одной семьи разъехаться. Как правило, размен жилплощади требуется при разводе супругов. Какой бы ни была ситуация, процедуру придется проводить в соответствии с требованиями законодательства.

Общие положения об обмене и размене муниципальных квартир

Если квартира приватизирована, собственник имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению. Он может продать ее и приобрести иную жилплощадь. Также при разводе супругов частная квартира, являющаяся совместно нажитой собственностью, подлежит разделу.

Однако неприватизированное жилье не является собственностью граждан, в нем проживающих. Оно принадлежит муниципалитету. И только орган, который является собственником, вправе им распоряжаться. Тем не менее, законодательство регламентирует процедуру обмена или размена муниципальной квартиры. Но ответственному нанимателю в обязательном порядке необходимо получить разрешение органа, которому принадлежит жилье, для реализации этой процедуры.

Разделить муниципальную квартиру между живущими в ней гражданами, к примеру, выделив им доли, не получится. Эта процедура возможна лишь в частном жилье. При необходимости раздела — квартиру придется разменивать.

Способы размена неприватизированной квартиры

Если размен муниципальной квартиры неизбежен, у нанимателей существуют следующие варианты для выхода из сложившейся ситуации:

• договориться между собой и обратиться с заявлением к собственнику – муниципальному органу;
• обратиться за разменом в судебный орган (такой вариант может быть применен, если кто-либо из нанимателей не согласен на размен);
• приватизировать квартиру и продать ее, после чего приобрести на вырученные средства подходящие объекты недвижимости. Такой вариант также возможен только с согласия всех нанимателей.

Если проживающие в квартире граждане не пришли к консенсусу относительно размена квартиры, им придется обращаться в суд. Жилищный кодекс предусматривает возможность принудительного размена муниципального жилья. Но, как показывает практика, требования истца, желающего изменить условия проживания, удовлетворяются крайне редко.

Гражданин, обратившийся в суд с заявлением о размене квартиры, должен привести веские доводы, аргументировать свою позицию. Практика показывает, что бытовые конфликты не станут поводом для расселения, — необходимы более значительные причины.

Наниматель, который желает разменять муниципальное жилье через суд, должен самостоятельно подобрать и представить на заседании варианты, на которые предполагается совершить обмен. При этом следует учитывать, что жилищные условия сторон не должны быть ухудшены.

Если в квартире имеют постоянную регистрацию несовершеннолетние, ограниченно или недееспособные лица, в судебном процессе будет участвовать также орган опеки и попечительства. Истцу также потребуется учесть, что законодательство запрещает переселять в результате такого обмена тяжелобольного человека в комнату в коммунальной квартире.

Если заявитель сумеет подобрать надлежащие варианты для размена, убедить суд в том, что процедура необходима и права жильцов не будут нарушены, его требования удовлетворят. В таком случае ответчику придется переселиться в подобранный для него вариант принудительно- участвовать в выборе квартиры или комнаты он не сможет.

Необходимые условия для размена муниципальной квартиры

Если жильцы в муниципальной квартире пришли к согласию по поводу вопроса о ее размене, им следует подыскать подходящие варианты. При этом выбирать они могут лишь из неприватизированного жилья меньшей площади. Размен муниципальных квартир на частные не допускается. В этом заключается одна из сложностей, поскольку в государственном фонде в результате приватизации осталось не так много жилья и еще меньше нанимателей, которые готовы устроить обмен. Следует понимать, что потребуется найти лиц, которые согласятся вселиться в одну квартиру, ведь в большинстве случаев они будут друг другу чужими людьми.

Гражданину придется действовать самостоятельно. Необходимо расклеивать и подавать в газеты объявления, а также искать встречные предложения. Этот процесс может затянуться. В таких вопросах вряд ли помогут агентства недвижимости, поскольку риелторы не заинтересованы в сделках, с которых не получат прибыли.

Законодательство не запрещает совершать обмен на муниципальные квартиры или комнаты, находящиеся в другом городе или регионе. Поэтому при желании подходящие варианты можно найти.

Также жильцам, желающим совершить размен квартиры, необходимо получить согласие органа, который является собственником их жилплощади. Муниципалитет откажет в процедуре в следующих случаях:

1. Если в отношении квартиры ответственного нанимателя ведется исковое производство о расторжении или изменении с ним договора социального найма.
2. Если право пользования квартирой лиц оспаривается в суде.
3. Квартира находится в ветхом или аварийном доме.
4. В отношении дома, в котором расположена квартира, принято решение о сносе.
5. Многоквартирный дом, в котором находится обмениваемое жилье, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой и переустройством помещений.
6. Если размениваемая квартира является служебной.
7. Если имеются задолженности по коммунальным услугам.

Также муниципалитет откажет в процедуре, если в результате нее в коммунальную квартиру вселится лицо, которое страдает тяжелой болезнью в хронической форме, к примеру, туберкулезом.

Если среди жильцов есть несовершеннолетние дети или граждане, являющиеся ограниченно или недееспособными, необходимо получить разрешение органа опеки на размен. Для этого законным представителям этих лиц следует доказать, что права и интересы их подопечных не будут ущемлены в результате обмена. В противном случае муниципалитет откажет в процедуре.

Порядок действий, документальное обеспечение и особенности процедуры

Гражданам, желающим совершить обмен, необходимо придерживаться следующего алгоритма:

• выяснить, подлежит ли их квартира размену;
• подобрать подходящие варианты для процедуры;
• собрать необходимые документы;
• получить разрешение ООиП, если в обмене участвуют несовершеннолетние дети или граждане ограниченно или недееспособные;
• заключить договор об обмене;
• подать заявление и документацию в муниципальный орган, который является собственником квартиры;
• дождаться решения муниципалитета;
• если орган даст согласие заключить новые договора социального найма;
• вселиться в новое жилье.

Когда жильцы достигнут согласия и подберут подходящие для обмена варианты, им необходимо собрать документацию. В пакет бумаг входят:

• заявление об обмене жилья;
• договор социального найма или ордер на квартиру;
• выписка из финансово-лицевого счета квартиры;
• справка о лицах, зарегистрированных на территории жилплощади;
• согласие ООиП, если в процедуре участвуют несовершеннолетние лица;
• письменные согласия или нотариально заверенные доверенности от лиц, которые имеют постоянную регистрацию на территории размениваемой жилплощади;
• паспорта нанимателей.

В зависимости от субъекта РФ, в котором будет совершаться обмен, пакет документации может различаться. Это связано с тем, что правила, регулирующие проблемы с муниципальным жилищным фондом, устанавливаются на региональном уровне. Для того чтобы узнать полный перечень бумаг, необходимо заранее обратиться в жилищный комитет администрации населенного пункта, в котором расположена квартира.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру на законных основаниях

Можно ли обменять неприватизированную квартиру — это актуальный вопрос. Ведь до сих пор, многие люди, проживают в муниципальном жилье на основании договора социального найма.

Конечно, траты лиц, проживающих в таких помещениях, ниже, чем у полноправных владельцев жилья.

Но возможности распоряжения этой недвижимостью достаточно низкие. Часто у людей встает вопрос — можно ли обменять неприватизированную квартиру?

Если у лица, проживающего в социальной квартире, возникнет необходимость поменять место жительства, единственным способом будет обмен.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру, что говорит об этом закон

Жильцы неприватизированной недвижимости ограничены в правах проведения каких-либо процедур с квартирой

Владелец квартиры, имеет право распоряжаться ею, как ему вздумается. А вот лицо, проживающее в муниципальном помещении, ограничено в действиях.

Согласно закону, продать такую недвижимость невозможно. Допускается только обмен.

Но и на такое действие необходимо получить разрешение организации, которая предоставляет в наём недвижимость.

Важно знать, что это разрешение обязательно должно быть письменным.

Невозможно совершить обмен, в следующих случаях:

• существует иск о расторжении или изменении документа социального найма; можно оспорить в суде;
• недвижимость не подходит для жилья;
• присутствует постановление об уничтожении дома или передачи его для других целей;
• вероятность капремонта с перепланировкой;
• в коммунальную недвижимость должен переехать больной человек, с которым невозможно жить.

Когда в документации социального найма не обозначено право на обмен, совершить такое действие практически невозможно.

Ищем подходящий вариант для обмена

Важный вопрос, можно ли поменять приватизированное жилье на то, что не прошло процедуру приватизации?

Категорически нельзя по закону. В законодательстве говорится, что обе квартиры должны быть в социальном найме. То есть, не быть в собственности лица, в ней проживающего.

Когда человек все — таки задался целью обмена, он может выбрать два варианта:

• поискать неприватизированную недвижимость;
• произвести приватизацию своей недвижимости и совершить любую удобную сделку.

При первом варианте сложность состоит именно в том, чтобы найти социальную недвижимость. В наше время, их становится все меньше и меньше. Кроме того, не каждый человек будет согласен на обмен.

Менять квартиру, что не была приватизирована можно только на жилье, находящееся в социальном найме, т.т. неприватизированное

Используя второй вариант, следует понимать, что процесс приватизации долгий и требует дополнительных трат. Можно обратиться за помощью к юридически грамотным лицам.

Они помогут ускорить процесс, но этот вопрос опять же упирается в финансовые расходы.

Самостоятельно человек будет долго искать не приватизированную квартиру, наниматель которой пожелает поменять место жительства.

Для этого достаточно придерживаться стандартной схемы: подавать объявления или вести опрос приятелей или родственников.

У обоих вариантов присутствуют свои достоинства и недостатки.

При обращении к юристам, человек получает возможность быстрее поменять место жительства.

При обмене неприватизированного жилья на неприватизированное можно попытаться найти квартиру самостоятельно, в целях экономии

С обратной стороны, обмен неприватизированных жилищ — сделка, которая не требует тщательной проверки, поэтому самостоятельный поиск предоставит шанс исключить дополнительные расходы.

Если человек не нашел средства для оформления собственности, ему сложно будет найти финансы, чтобы оплатить работу юридически грамотного специалиста.

Решив сменить такую квартиру, важно понимать, что сам поиск такой недвижимости дело очень сложное.

Более простой вариант — когда на примете есть лица, проживающие в неприватизированном жилье, и они уже согласны совершить переезд.

Но, к сожалению, в жизни такая фортуна встречается не часто. Поэтому, для процедуры необходимо будет приложить много усилий. А главное потратить уйму своего времени.

Преимущество привлечения юридически грамотного специалиста в том, что он подберет нужный вариант, скажет, какие документы необходимы.

Кроме того такой человек поможет в оформлении сделки. Но эти услуги, конечно, придется оплачивать.

Собираем документы, получаем разрешение

Для оформления обмена квартиры потребуется собрать пакет документов

Вопрос, можно ли обменять неприватизированную квартиру, на не приватизированный дом, разрешается так же, как и с другой, не находящейся в собственности жилой недвижимостью.

Перечень документов, которые предоставляются в процессе обмена:

• заявления о предстоящем обмене ото всех проживающих в квартирах
• выписки из домовой книги, документы об отсутствии долгов за коммуналку
• документы, удостоверяющие личность всех участников сделки
• вся документация на обе квартиры.

Кроме того, для обмена, обязательно нужно письменное согласие организации, предоставляющей недвижимость в наём.

Ещё важно согласовать процедуру со всеми членами семьи, проживающими в данном помещении. В случае, их отсутствия необходимо будет дождаться их приезда.

Когда члены семьи не согласны с проведением сделки, можно принудительно это сделать через суд. Но при этом будут учитываться интересы всех членов семьи.

В случае присутствия в недвижимости детей, не достигших совершеннолетия, нужно будет ещё взять одобрение органов опеки.

Эта организация может отказать, когда обмен нарушает права заинтересованных людей.

Любое решение таких органов должно быть только в письменной форме и предоставляется в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи заявлений.

Оформляем документы на обмен

К процессу обмена квартиры можно приступать после сбора полного пакета документов

После того, как собраны все документы и все разрешения и согласия, можно приступать к самому процессу оформления.

Сначала изготовляется договор, а после этого происходит расторжение ранее оформленных соглашений.

Далее создаются новые документы найма жилья по месту проживания.

По закону такие процедуры производят организацией, предоставляющей в наём недвижимость. Причем не позже 10 рабочих дней со дня обращения лица и предоставления им полного пакета документов.

Важно понимать, что описанный процесс может считаться недействительным.

Основаниями для этого служат нормы законодательства и нарушения. Тем не менее, такой обмен признается недействительным только по постановлению судебной инстанции.

Если это все — таки произошло, каждый из участников должен занять прежнее помещение.

Кроме того, виновная сторона, при признании сделки не законной, должна возместить другой стороне расходы, связанные с данной процедурой.

Как правило, сюда включается цена переезда, либо оплата отпуска за свой счет, связанного с обменом.