Оформление маминой доли в коммунальной квартире на себя

Продажа доли в коммунальной квартире: особенности сделки

Владельцы комнаты в коммуналке могут улучшить жилищные условия, переехав в более просторное жилье, однако продажа доли в коммунальной квартире возможна только при выполнении определенных требований, при условии предварительного прохождения приватизации. Специального закона, регулирующего порядок проживания и распоряжения коммунальной жилплощадью, не предусмотрено. Для этого достаточно придерживаться норм общего законодательства, включая Жилищный и Гражданский Кодекс России.

Доля в коммунальной квартире – что это?

Не каждая доля в частной недвижимости или муниципальном жилье может называться коммуналкой. Коммуналка – это не просто право проживания и распоряжения отдельной изолированной от остальных комнатой, но и неотъемлемое право на использование общего имущества в квартире.

Определяя границы доли в коммуналке и порядок ее использования, следует руководствоваться положениями п.1-3 ст. 42 ЖК РФ:

1. Владелец доли вправе претендовать на использование части общего имущества пропорционально размеру своей комнаты в отношении всей квартиры.
2. Если собственнику принадлежит несколько помещений, в общем имуществе объем права на него определяется путем сложения всех площадей.
3. Отдельно от комнаты право на общую собственность не отчуждается и не передается.

Собираясь распорядиться своей долей в коммуналке, следует учитывать положения ст. 209 ГК РФ, запрещающие продажу жилья, не прошедшего приватизацию. Арендованная или полученная по договору соцнайма недвижимость не продается, пока не будет переоформлена в частную собственность.

Можно ли продать долю в коммуналке?

Если собственником коммунальной квартиры является муниципалитет или государство, продать долю в ней не получится, пока не будет оформлена приватизация. Любые варианты продажи, пока не оформлена частная собственность, становятся недоступны.

Если нужно срочно продать долю в коммунальной квартире, и комната не приватизирована, существует только 2 способа оформления:

1. Через обмен, с согласованием мены в администрации города и переподписанием договора соцнайма. Вариант продажи наиболее быстрый, если уже есть желающий переехать в коммуналку из равноценного муниципального жилья. Проблема в том, что выбор муниципального жилья для обмена весьма ограничен, а комната по-прежнему останется в собственности муниципалитета.
2. Через приватизацию, с регистрацией имущества в Росреестр и последующим взысканием налога с продаж. Наиболее длительный способ покупки, поскольку предстоит вначале приватизировать свою долю, и только после получения новой выписки ЕГРН можно оформить договор купли-продажи.

Помимо решения вопроса с приватизацией и переоформлением недвижимости в частную собственность, перед продажей предстоит согласовать сделку с остальными собственниками или муниципалитетом.

Особенности продажи доли в коммуналке

Нюансы сделки продажи комнаты в коммунальной квартире определены положениями жилищного и гражданского законодательства.

Чтобы сделка прошла благополучно, необходимо соблюсти определенную процедуру, установленную нормами ГК РФ.

Как продать долю в коммунальной квартире: пошаговая инструкция

Если коммуналка переоформлена в частную собственность, либо уже приобреталась на правах личного имущества, возможна быстрая продажа доли в коммунальной квартире, если придерживаться определенного алгоритма.

Пошаговая инструкция по возмездной передаче доли в коммуналке включает 4 важные этапа: согласование, подготовка, подписание и регистрация.

Шаг 1. Письменное извещение о продаже

Первым делом продавец комнаты обязан предложить ее к выкупу своим соседям. Только если все остальные владельцы отказались покупать жилплощадь, или условия сделки не устроили, на основании ст. 250 ГК РФ, продавец вправе заключать договор с другим покупателем на тех же условиях, что были предложены соседям.

Реализация преимущественного права – строго регламентированная процедура, когда собственник направляет официальные письменные уведомления о намерении продать жилье по установленной цене. Если сосед по коммуналке решил выкупить часть, у него в запасе есть не более месяца с момента получения уведомления. Через 30 дней с момента вручения предложения продавец вправе искать нового покупателя. Сделка купли-продажи должна состояться на тех же условиях, что были указаны в письменном уведомлении.

• Другим собственникам, если доли приватизированы;
• Муниципалитету (если остальная часть квартиры не приватизирована).

Уточнить перечень всех собственников поможет выписка из Росреестра. Если с поиском адресатов возникли сложности, процедуру уведомления можно поручить нотариусу. Он подготовит надлежащей формы уведомления и разошлет запросы с требованием официального ответа.

Если собственник согласен выкупить комнату в коммуналке, остается заключить договор и после нотариального заверения зарегистрировать право. Если сосед отказался от выкупа, можно оформить письменный нотариальный отказ, либо подождать истечения 1 месяца после получения письма.

Основные реквизиты письменного уведомления:

• ФИО, адрес получателя;
• Информация о продаваемой доле – размер, адрес;
• Стоимость для выкупа;
• Сроки предоставления ответа;
• Дата, подпись.

Во избежание оспаривания последующей сделки в суде, следует сохранить все документальные подтверждения реализации преимущественного права – квитанции об отправке письма с описью, отметка о вручении на копии документа самого получателя или свидетелей, подтверждающих предложение к выкупу.

Шаг 2. Подготовка договора и документов

Поиск покупателя ведется на основании тех исходных данных о жилье, которые указаны в уведомлении. По какой цене можно продать долю в квартире, собственник определяет совместно с претендентом на жилье, но не меньше, чем указано в письменном извещении.

Составить договор купли-продажи можно самостоятельно, либо с помощью юриста.

Основными реквизитами документа являются:

• Дата и город составления;
• Сведения о сторонах сделки (ФИО, паспорт, адрес);
• Описание отчуждаемого объекта (адрес квартиры, размер доли);
• Если определен порядок пользования, указывают конкретную комнату, закрепленную за продавцом согласно соглашению;
• Права и обязанности сторон;
• Сведения о наличии или отсутствии жильцов, зарегистрированных в комнате на момент сделки;
• Способ и порядок расчетов (наличные или безналичный перевод средств);
• Ссылка на сроки и условия передачи объекта согласно приемопередаточному акту;
• Подписи сторон.

Помимо договора для регистрации сделки понадобится ряд подтверждающих документов:

• Личные удостоверяющие документы;
• Доказательства соблюдения преимущественного права на выкуп (квитанция об отправке с описью, копия уведомления с отметкой о вручении и подписью получателя);
• Техпаспорт из БТИ;
• Выписка из ЕГРН;
• Подтверждающие переход прав к собственнику документы (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, дарственная);
• Кадастровый план;
• Приемопередаточный акт;
• Выписка из домовой книги с информацией о прописанных лицах или отсутствии жильцов;
• Нотариальное согласие мужа или жены (если доля в совместной собственности);
• Разрешение от опеки, если доля принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу.

Во избежание проблем с регистрацией сделки рекомендуется доверить составление договора опытному юристу, предварительно обсудив список обязательной документации.

Шаг 3. Нотариальное заверение

Сделки с долевой собственностью нуждаются в нотариальном заверении. Можно ограничиться заверением договора и удостоверением сделки отметкой нотариуса, либо воспользоваться всем спектром нотариальных услуг:

• Подготовка документа;
• Удостоверение сделки;
• Передача информации о сделке в Росреестр.

В назначенный день стороны являются в нотариальную контору с подтверждающими документами и подписывают договор. Документы на регистрацию передают через нотариуса, либо самостоятельно через отделение Росреестра.

Услуги нотариуса платные и зависят от стоимости жилья – 0,5% от выкупа в пределах 20 тысяч рублей.

Шаг 4. Регистрация права собственности

Чтобы самостоятельно оформить переход прав на комнату в коммуналке, подготовленный пакет документации передают:

• В Росреестр через отделение по месту расположения квартиры;
• В ближайшее МФЦ, если такие услуги предусмотрены работой отделения.

За регистрацию необходимо заплатить госпошлину в 2 тысячи рублей. Завершающим этапом станет получение новой выписки с указанием нового собственника в течение 1-9 дней. Самое быстрое оформление сделки – через нотариуса, с использованием его электронной подписи.

Дольше всего оформляется выписка ЕГРН через МФЦ – на передачу документов и внесение регистрационной записи уходит на 3-4 дня больше, чем при подаче документов напрямую.

Частые вопросы и ответы юриста

Когда нужна помощь юриста

Продажа комнаты в коммуналке возможна только после перевода ее в частную собственность. В процессе подготовки и согласования сделки понадобится урегулировать вопрос с преимущественным правом выкупа.

Чтобы исключить риск оспаривания сделок и признания договора недействительным, рекомендуется обратиться за профессиональной юридической поддержкой. Высококвалифицированный юрист составит договор и согласует сделку с остальными жильцами, соблюдая установленный законом порядок.

Оформление договоров дарения доли или комнаты в коммунальной квартире

Словосочетание «коммунальная квартира» у большинства взрослых людей вызывает устойчивую ассоциацию с советской действительностью первой половины 20 века. Однако это явление существует и в современной России. Кроме того, с комнатами в таких квартирах достаточно часто совершаются различного рода операции. Мы остановимся на сделке дарения.

Специфика сделки

Дарение представляет собой процедуру, при которой имущество безвозмездно передается дарителем в собственность другого лица (одаряемого). В случае, когда в качестве дара выступает комната в коммуналке, помимо соблюдения стандартных условий, общих для сделок подобного рода, следует позаботиться еще о нескольких моментах.

Особенности

• Во-первых, договор дарения такого рода комнаты составляется по особому образцу, о чем подробнее мы поведаем чуть позже.
• Во-вторых, следует внимательно подойти ко всем требованиям в оформлении сделки, иначе можно увязнуть в судебных разбирательствах с соседями.
• Третий момент касается налога. Он, как и в прочих случаях дарения, составляет 13%, когда сделка осуществляется между посторонними людьми, и не взимается при проведении подобных операций между близкими родственниками.

Все дело в том, что собственник комнаты и соответствующей ей доли имущества общего пользования может презентовать ее кому-либо без соглашения остальных жильцов квартиры. При продаже такое согласие требуется в обязательном порядке.

Так вот, если кто-то из соседей заподозрит, что за дарственной скрывается сделка купли-продажи, он может подать в суд, поскольку у жильцов квартиры имеется преимущественное право на приобретение продаваемой в ней комнаты. При этом данное лицо должно будет иметь в своем распоряжении достаточную для покупки Вашей комнаты сумму денег, чтобы в случае удовлетворения иска приобрести ее. Разумеется, если дарение доли в приватизированной квартире или комнаты будет проведено согласно букве закона, оспорить его будет невозможно.

Теперь мы поговорим о том, какие документы необходимы для дарения комнаты или доли в коммунальной квартире.

Документы

Дарственная обязательно регистрируется. Без этого не происходит переход права собственности. И ситуация с комнатой в коммуналке – не исключение. В УФРС подаются такие бумаги:

• Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на указанную комнату (договор купли-продажи, мены, дарения, наследования; свидетельство о собственности)
• Сведения о дарителе и одаряемом;
• Согласие супруга дарителя, если он в браке, или справка о том, что в браке он не состоит;
• Квитанция, свидетельствующая об оплате госпошлины;
• Несколько подлинников договора (по одному на каждого участника, плюс один экземпляр для регистрационной службы);
• Кадастровый паспорт и экспликация;
• Выписка из домовой книги.

Представлять нужно оригиналы и копии, которые будут заверены непосредственно в регпалате или нотариусом, если Вы обратитесь к нему за помощью в составлении договора.

Следующее видео расскажет вам, как не обмануться при сделках по договору дарения жилых помещений:

Составление договора дарения доли или комнаты в коммунальной квартире

Как уже упоминалось, при дарении комнаты, расположенной в коммуналке, используется специальный образец договора, ввиду специфики самого объекта дарения.

Главным отличием такой дарственной является характер информации, сообщаемой о комнате:

• Ее номер;
• Адрес коммунальной квартиры, в которой она находится;
• Общая и жилая площадь;
• Площадь всей квартиры и остальных комнат;
• Доля площади общего пользования (кухня, санузел), которая передается вместе с данной комнатой.

Одна комната, кстати, может быть в собственности нескольких членов семьи. Поэтому иногда встречается передача прав собственности на долю комнаты в коммунальной квартире, но специального договора для такой сделки не предусмотрено.

Образец договор дарения комнаты в коммунальной квартире родственнику (или другому человеку) вы можете скачать.

Образец договора дарения комнаты в коммунальной квартире

Процедура оформления

В целом, процедура дарения комнаты в коммуналке мало чем отличается от стандартной. Она включает три основных шага:

1. Сбор документов;
2. Составление договора (самостоятельно или при помощи юриста);
3. Регистрация дарственной и получение одаряемым прав на комнату.

Согласие супруга на такие действия

Как и при прочих случаях дарения, граждане, состоящие в браке, вынуждены прилагать к перечню документов для регистрации дарственной согласие супруга на дарение доли в квартире, то есть на отчуждение совместного имущества. Составляется оно в письменном виде и заверяется нотариусом. Образец вы можете видеть ниже или скачать.

Образец согласия супруга на дарение доли в квартире

ВАс также может заинтересовать вопрос дарения приватизированной квартиры, доли в ней или дома. У нас вы найдете ответы на все эти вопросы.

Особенности продажи доли в коммунальной квартире: правовая база и порядок действий

Продажа комнаты в коммунальной квартире зачастую усложняется не только поиском покупателя, но и юридическими тонкостями.

При реализации частной собственности приходится учитывать общие интересы других собственников, что бывает не всегда легко. Попытаемся разобраться, как можно легче всего оформить продажу комнаты в коммуналке.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

Правовая база

Согласно ст.209 ГК РФ продажа неприватизированного жилья запрещена. Это значит, что продажа может быть осуществлена только собственником или его законным представителем. Жилплощадь, находящуюся в социальном найме или же аренде, продать нельзя, т.к. у нее уже есть другой собственник – муниципалитет, физическое или юридическое лицо.

Также в соответствии со ст. 42 ЖК РФ при продаже коммунальной квартиры действует принцип приоритетной продажи другим жильцам. Перед тем, как оформить покупку третьему лицу, необходимо предложить личную собственность или долю по одинаковой стоимости и на аналогичных условиях остальным собственникам. Только в случае их письменного отказа в течение 30 дней (ст. 250 ГК РФ) можно организовывать куплю-продажу на стороне.

Как осуществить продажу?

Данная процедура проходит в несколько этапов. Рассмотрим каждый из них подробнее, чтобы соблюсти очередность и предусмотреть все возможные нюансы.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

• Правовые вопросы. Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?
• Подготовка к продаже комнаты в коммунальной квартире: какие документы нужны?
• Способы извещения соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире. Образец уведомления
• Могут ли выселить из муниципальной квартиры за долги по коммунальным услугам?
• Как правльно выселить соседа или квартирантов из коммунальной квартиры: причины, основания и порядок действий

Соблюдение права преимущественной покупки

Все собственники, обладающие долями или частной собственностью в коммунальной квартире, должны быть уведомлены в любой форме.

Если в течение месяца с получения вашего уведомления ответа от других собственников не было, то можно приступать к продаже.

Процесс уведомления соседей

В случае, если контакты и местонахождение других собственников неизвестны, нужно:

Заказать выписку о владельцах своей коммунальной квартиры в Росреестре, ЕГРН или ФМС (к заказу должно прилагаться заполненное заявление и оплаченная госпошлина).

Суд назначит статус безвременно отсутствующего только лицу, о котором нет никаких данных в течение 1 года и более. Уполномоченные судом сотрудники проведут опросы, узнают максимально возможное количество информации о собственнике.

Необходимые документы

Полный пакет документов состоит из:

• Договора купли-продажи, заверенного у нотариуса.
• Акта передачи денежной суммы (расписка с подписями обеих сторон, другие формы).
• Письменного согласия супруга продавца на продажу (при условии, что продавец находится в браке и не имеет брачного договора; при его наличии – также должен быть приложен к общему пакету).
• Сведения о соблюдении преимущественного права (письменные извещения о факте уведомления соседей по почте России или нотариально оформленные отказы).
• Выписка из ЕГРН (или другое правоустанавливающее свидетельство о праве собственности).
• Тех.план комнаты или нескольких комнаты (площадь общего пользования коммунальной квартиры в план не включается).
• Справка из паспортного стола, подтверждающая факт выписки всех жильцов.
• Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.
• Квитанция оплаты госпошлины 2 000 рублей в МФЦ для оформления сделки.

К обременяющим обстоятельствам при продаже относится не только количество жильцов, но и их состав. При наличии несовершеннолетних детей или недееспособных лиц в составе собственников, то также должно быть предоставлено разрешение на проведение сделки из территориальных органов опеки.

Составление договора

Для продажи комнаты в коммунальной квартиры будет достаточно стандартного договора купли-продажи, в котором обязательно должны быть указаны эти пункты:

1. ФИО продавца и покупателя.
2. Описание объекта с его техническими характеристиками.
3. Цена сделки.
4. Список лиц, имеющих право на использование жилплощади (при условии, что собственник был один и все жильцы на момент покупки уже были выписаны, эта графа будет пустой).

• Скачать бланк договора купли-продажи доли в коммунальной квартире
• Скачать образец договора купли-продажи доли в коммунальной квартире

Дополнительно по желанию сторон в договоре также можно указать специальные требования, которые не являются обязательными:

• Условия оплаты, возможность и порядок рассрочки платежа.
• Условия передачи жилплощади.
• Сроки осуществления передачи денег и доли в квартире.
• Ответственность сторон перед друг другом.

В случае если эти пункты не были специально прописаны в договоре купли-продажи, то по умолчанию будут действовать общие законы ЖК РФ, предполагающие передачу денег сразу при сделке и т.д.

Регистрация сделки

Она происходит поэтапно в несколько шагов:

1. Запись на прием в МФЦ. Выберите подходящее для себя время, забронируйте талон и сохраните его до назначенной даты.
2. Совместное посещение МФЦ и подача заявления. Сотрудник выдаст фирменный бланк стандартного заявления на оформление имущественных отношений, обе стороны (продавец-покупатель) должны его заполнить и закрепить подписями. Без посещения отделения оформить сделку не удастся.
3. Назначение даты завершения работы над новыми документами. Оператор МФЦ назовет вам дату, когда новый владелец сможет получить документ о праве собственности. Обычно процесс занимает 2-4 недели.
4. Получение новых документов. Стороны могут получить свидетельство о купле-продаже в любой срок с момента назначенной даты. Оно будет храниться в отделение в течение 1 месяца, затем оно уйдет в архив, если не будет вовремя забрано.

Так, основная сложность при продаже комнаты в коммунальной квартире – это получение официальных отказов от других собственников. В остальном процесс реализации жилплощади в коммуналке аналогичен с тем, что действует и при продаже комнат, квартир и участков с единоличными хозяевами.

Полезное видео

В видео рассказано о том, каким способом можно уведомить соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире, а также о том, какими законодательными нормами это регулируется:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

Выдел доли в коммунальной квартире

Я хочу продать отдельную квартиру в которой есть доля несовершенно летнего ребенка, разрешит ли мне рано продать квартиру если я выделю долю этому ребенку в другой но коммунальной квартире.

Какова судебная практика в плане выдела в натуре доли в квартире: буквально: имея 12 в квартир с изолированными комнатами, какой шанс получить в собственность одну комнату и сделать квартиру коммунальной? (комнаты равны по качеству)

Возможен ли выдел доли в натуре, если мы с дочерью вступаем в вымороченное наследство (доля умершего составляет 1/4 в комнате, в коммунальной квартире). При этом там прописано 34 человека (нам неизвестных)?

Мы — 2 собственника квартиры, у каждого свидетельство о гос. регистрации на 1/2 долю. Я хочу продать свою долю. Как это сделать? Могу ли я сделать выдел в натуре и продать как комнату в коммунальной квартире. Куда обратиться? Квартира находится в Питере?

Выдел доли в натуре. Объект права — 2 комнаты в коммунальной квартире, изолированы, отдельные входы. Моя доля 1/2. У остальных дольщиков в этом объекте права 3 доли по 1/6. Один из дольщиков — несовершеннолетний под опекой. Подскажите как рассчитывается гос. пошлина и перечень документов при подаче иска. Имеется ли льгота при оплате пошлины для инвалида 3 группы. Необходимо ли перед подачей иска обратиться к дольщикам письменно с предложением о выделе. Только к дольщикам объекта права или ко всем владельцам жилых помещений комм. Квартиры?

Живу в коммунальной квартире. Есть реальные обстоятельства, указывающие на возможность выдела в натуре доли с целью оформления двух отдельных квартир. Тщу помощь в составлении грамотного заявления в суд.

Может ли один из собственниковкомнат в комунальной квартире требовать через суд выдел его доли в натуре на места общего пользования что бы сделать себе из своих комнат и части мест общего пользования изолированную квартиру?

После развода с бывшей женой, у нас в долевой собственности осталась однокомнатная квартира в Санкт-Петербурге. У каждого по 1/2 доли. В этой квартире я и проживаю в данное время с апреля 2008 г. Моя бывшая супруга проживает в приватизированной коммунальной квартире, где у меня также имеется выделенная доля, равная доли собственности моей бывшей супруги в нашей однокомнатной квартире. Я прописан в этой коммунальной квартире с 1957 г. Это четырёхкомнатная квартира в которой одна комната принадлежит мне, а остальные комнаты моей бывшей жене и совершеннолетнему сыну. В четырёхкомнатной квартире сделан практически капитальный ремонт, а однокомнат-ная нуждается в серьёзном ремонте. На вполне логичное предложение отдать мою комнату за долю в однокомнатной квартире бывшая жена отвечает категорическим отказом. Я хочу продать однокомнатную квартиру, чтобы получить в действительности свою долю имущества. Бывшая на это предложение тоже не соглашается. Хочу обратиться в суд с иском о выделе доли в натуре в однокомнатной квартире. Какова судебная практика по таким делам? Может быть имеюся иные правовые решения для данной ситуации?

Не могли бы вы разъяснить п.5 ст.42 Жилищного кодекса РФ («Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире»)

5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

Квартира в долевой собственности у супругов, они разведены не могут жить вместе, можно выделить каждому свою долю? После выдела долей статус квартиры станет коммунальной? И один из собственника может тогда продать свою долю.?

Скажите пожалуйста. Я проживаю в приватизированной квартире с сыном, мамой, папой и сестрой. Квартира приватизирована на всех пятерых в равных долях. Если я сейчас через суд выделю свою долю, то станет ли квартира коммунальной. Спасибо.

Выдел доли в натуре не получается. Могу ли я взыскать компенсацию в денежной форме с соседа по коммунальной квартире. Сосед закрыл под свой ключ общий туалет в нашем общем коридоре.

Есть комната в коммунальной квартире, находящейся на первом этаже, т.е. сухой зоны под нами нет. Произведен выдел доли в натуре. Есть ли возможность установить санузел в нашей комнате и небольшой тамбур в коридоре при условии, что все соседи согласны?

Ст 252 ГК РФ. Выдел доли в натуре Могу ли я выделить долю в натуре проживая в коммунальной квартире в комнате 18/120 общедолевой собственности. Имею комнату 18 м. Получить компенсацию в денежной форме от соседа т к он не даёт мне пользоваться туалетом ванной и коридором-закрывает под свой ключ. Добросовестно оплачиваю ежемесячно ЖКХ в течении 1 года. Поживать в комнате не могу.

Ситуация такая. Мы живем в коммунальной квартире общая площадь 124 кв. метров, бывшее общежитие (для тех кто имеет представление о них)15-ти этажка в Колпино. Вся квартира как бы разделена на два бокса, одна часть комнат в количестве 4 штук в одном боксе, вторая 5 штук в другом, проход через общую кухню. В квартиру предусмотрено два отдельных входа. Дело в том, что та часть квартиры из 4 комнат (где живем мы) практически является нашей, можно ли признать наше помещение как отдельную смостоятельную квартиру. Знаю что перепланировку надо узаконить, но можно ли паралельно решить вопрос о выдели доли в коммуналке в отдельную квартиру.

Соседке принадлежит 41/77 на праве общей долевой собственности в коммунальной квартире, а мне 36/77.Собирается подать в суд на основании ст. 252 ГК РФ на право выдела своей доли из общего имущества о признании моеё доли незначительной и выкупа по рыночной стоимости. Какие перспективы у соседки?

У меня такой вопрос: у нас есть комната 17 квМ в коммунальной квартире, одна доля моя, другая у сестры, она недееспособная, живет в интернате. Хочу продать комнату и купить дом, в доме печное отопление. В новом доме я выделю так же ее же долю. Разрешат ли мне продать комнату? Буду очень благодарна за ответ.

В долевой собственности в 4 х комнатной коммунальной квартире я и трое не совершеннолетних детей, 3 комнаты наши, а четвертая комната на девушке в собственности. Если ли такой документ по которому я могу отписать одну комнату или долю, другому человеку если двоим детям отец выделит доли в другой своей квартире я не замужем. Может он называется договор на сделку и заверяется у нотариуса, когда я буду продавать квартиру я выделю одну комнату другому человеку или продам или методом дарения, имеет такой договор какую ни будь силу.

Хочу продать комнату в коммунальной квартире, собственники несовершеннолетние дети. Опеку я прошла, дали добро, выделю им долю в другом месте. Вопрос, могу ли я продать комнату не оповещая соседей письмами, через нотариус, а продать эту комнату (точнее сделать дарением другому покупателю)?

В пяти комнатной коммунальной квартире приватизированы две комнаты одной площадью на двух собственников в равных долях, при этом я проживаю с несовершеннолетним ребенком в комнате большего метража, выдел в натуре суд не сделал, с ответом это невозможно, но определили право пользованием, у меня большая комната, у брата маленькая. Брат скончался в 2015 году, в права вступила несовершеннолетняя дочь, и вот нынче ей 18, долю хочет продавать, на их доле имеются долги. Вопрос-Если я буду выкупать эту долю, то на продажу мне выставят 1/2 или метраж той комнаты вместе с МОП? И как быть уверенной что тебя не обманут?

В коммунальной квартире (3 х комнатной), 2 комнаты приватизированы разными собственниками, одна в муниципальной собственности.

Втроем мы сделали проект перепланировки с присоединением мест общего пользования. В результате которого получается 2 квартиры с СУ внутри помещения, а у одной комнаты СУ через коридор. В отделе перепланировки мне сказали взять согласия всех собственников жилья, т.к. я еще захватил участок коридора. Согласия собственников получил, кроме Управления муниципальной собственности. Они говорят что выдел в натуре доли права в общей собственности запрещен. Хоть до этого согласовали перепланировку комнаты которая принадлежит им. Теперь они говорят что такая перепланировка СУ невозможна, т.к. это тоже выдел в натуре доли права в общей собственности. Подскажите можно ли выйти из этой ситуации в нашу пользу.

1 — Доля соответствует 1 комнате.

2 — Заключение эксперта БТИ о наличии такой возможности — есть.

3 — В квартире более 5 комнат, следовательно она считается коммунальной.

Объект на 2 этаже, отдельный вход прямо с улицы отсутствует, но есть из общего коридора, который естественно ведет в подъезд и на улицу.

Как убедить судью, что выдел всё же возможен?

Все что пока нашли из суд. практики это, выдел касаемый — участка, дома, но не видим выделения внатуре касаемо квартир.

Новую коммуналку мы не образуем — квартира уже коммуналка (6 комнат с разными жильцами, не родственниками)

В городе много ранее образованных «выделенных с отдельным номером» комнат, можно ли и сегодня по суду выделить в натуре, с адресом, номером комнаты в свидетельстве и т.д. ?

Продажа доли в коммунальной квартире

Коммунальные квартиры в РФ являются пережитком эпохи СССР. В тот период власти, желая удовлетворить потребности большинства семей в жилье, подселяли в большие квартиры новых жильцов. Это называлось уплотнением. В результате в одной квартире могли проживать несколько семей, не являющихся родственниками. Объект предоставлялся по договору социального найма. Особенностью жилья являлось наличие у семьи индивидуальной изолированной комнаты, но кухня, коридор и санузел находились в общем пользовании. Рассмотрим, как оформить продажу доли в коммунальной квартире.

Можно ли продать долю в комнате в коммунальной квартире

Законодательство РФ не содержит сведений о коммунальных квартирах. Однако в период приватизации, многие семьи успели оформить право собственности на свои комнаты.

Если участниками приватизации являлись члены семьи, то объект оформлялся в долевую собственность. Однако продать долю в коммунальной квартире можно исключительно в том случае, если продается комната целиком.

Закон не запрещает гражданину, владеющему долей в комнате, выставить ее на продажу. Однако если сособственники откажут в выкупе, то найти покупателя из числа третьих лиц будет непросто. Фактическое вселение в такое жилье невозможно. Единственным вариантом является покупка для оформления регистрации.

Как продать долю в комнате в коммунальной квартире

Продать долю в коммунальной квартире можно при соблюдении следующих условий:

• доля выражена в виде отдельной комнаты;
• продавец является единственным владельцем (или все сособственники согласны на продажу);
• объект находится в собственности продавца;
• квартира имеет статус коммунальной (разделены лицевые счета для оплаты коммунальных услуг).

Алгоритм действий

Процесс продажи доли в коммунальной квартире можно разделить на несколько этапов.

Порядок действий:

1. Оформление права собственности
2. Подготовка документов
3. Уведомление сособственников
4. Договор купли-продажи
5. Обращение к нотариусу
6. Государственная регистрация

Оформление права собственности

Для того чтобы продать долю в коммунальной квартире необходимо оформить право собственности на нее. Процедура напрямую зависит от основания проживания в жилом помещении.

Возможные варианты:

1. Договор социального найма. В таком случае нанимателю необходимо оформить приватизацию. Это возможно исключительно, если лицо ранее не воспользовалось правом на выкуп государственного имущества или являлось участником приватизации в несовершеннолетнем возрасте.
2. Наследование. Если наследник ранее не оформил документы или принял имущество фактически, то нужно обратиться к нотариусу и в суд. Продажа возможна только после регистрации права собственности на долю в Росреестре.

В случае если доля была приобретена по договору купли-продажи или по контракту дарения, то процедура дополнительного оформления не требуется.

Важно! Для продажи доли в коммунальной квартире необходимо, чтобы продавец является собственником данного имущества. Информация о право собственности должна быть внесена в ЕГРН.

Подготовка документов

Подготовить документацию целесообразно заблаговременно. Так как процесс может занять длительное время.

Перечень документов для продажи:

• гражданский паспорт;
• согласие на продажу от супруга (если покупка была оформлена в браке);
• правоустанавливающий документ (если сособственников несколько – то документы-основания от каждого);
• выписка из ЕГРН;
• выписка с лицевого счета об отсутствии долгов;
• выписка из домовой книги о прописанных;
• технический паспорт из БТИ.

Пример. Супруги Т. Приватизировали комнату в коммунальной квартире. Через 10 лет они оформили развод. Женщина вступила в повторный брак. После ее смерти наследником ½ доли комнаты стал ее второй супруг. Таким образом, у одного мужчины в качестве правоустанавливающего документа вступает акт о приватизации, а у второго – свидетельство о правах на наследство.

Если одним из собственников является несовершеннолетний, то для продажи необходимо приложить:

• разрешение отдела опеки;
• документ, подтверждающий полномочия законного представителя.

При продаже доли в коммунальной квартиры, принадлежащей малолетнему (от рождения до 13 лет), необходимо согласие двух родителей или другого законного представителя. Интересы ребенка представляет один из родителей. Согласие ребенка и его личное присутствие на сделке не требуется.

Если сделка осуществляется в отношении имущества несовершеннолетнего (от 14 до 17 лет), то ребенок самостоятельно представляет свои интересы. Однако его родитель должен дать согласие на оформление сделки.

Уведомление сособственников

В соответствии со ст. 250 ГК РФ совладельцы имущества имеют преимущественное право выкупа. В коммунальной квартире таким правом наделяются не только сособственники комнаты, но и владельцы других комнат квартиры.

Уведомление должно содержать следующие сведения:

• информацию о продаже;
• размер доли;
• стоимость;
• дату вручения.

Продавец должен подготовить уведомление о продаже и направить его совладельцам. Если они отказываются получать заказное письмо или уклоняются от вручения, возможно обратиться к нотариусу.

За отдельную плату нотариус оформит письменное уведомление и направит совладельцам. В случае отказа получателей от вручения. Нотариус выдаст соответствующий документ. Он используется при оформлении сделки вместо официального отказа сособственников.

У совладельцев есть 30 дней для принятия решения. Они должны или выразить согласие на выкуп в устной форме, или отказ в письменной форме. Отказ должен иметь нотариальное удостоверение.

Важно! Отсутствие согласия на выкуп в течение 30 дней с момента вручения трактуется как отказ.

С этого момента гражданина имеет право предложить выкуп третьему лицу. При получении согласия на покупку совладельцы оформляют сделку.

Договор купли-продажи

Для оформления контракта продажи доли в коммуналке можно обратиться к специалисту. Целесообразно привлечь к этому вопросу юриста. Он не только подготовит документы, но и проверит юридическую чистоту сделки. Расходы за услуги специалиста можно поделить между сторонами.

Документ должен включать следующие сведения:

• наименование договора;
• дата оформления;
• населенный пункт, в котором заключается сделка;
• данные сторон и их представителей;
• предмет сделки (описание комнаты, квартиры, дома, этажность, этаж);
• величина доли;
• стоимость;
• порядок расчета;
• права и обязанности сторон;
• сведения об акте приема-передачи;
• заключительные положения;
• реквизиты сторон;
• подписи.

Образец договора продажи доли в коммуналке

Обращение к нотариусу

С августа 2019 года не требуется нотариальное удостоверение всех сделок, которые проводятся в отношении долевой собственности. Поэтому обращение в нотариальную контору потребуется в следующих ситуациях:

• доля продается совладельцам;
• в качестве продавца выступает несовершеннолетний;
• продается только доля комнаты в коммунальной квартире;
• одна из сторон настаивает на участии нотариуса.

Пример. Гражданин Б. покупал комнату в коммунальной квартире. Собственником жилья являлась гражданка Р., 75 лет. Женщина не использовала представителя, однако совместно с ней присутствовала ее племянница. Гражданка Р. являлась единственным собственником. Поэтому внешне сделка выглядела привлекательно: отсутствие совладельцев, единственный собственник. Покупатель был смущен престарелым возрастом женщины, поэтому настаивал на наличии сведений из психиатрического и наркологического диспансера и участии нотариуса. Продавщица отказалась от сделки.

Хотя участие нотариуса значительно увеличивает расходы на сделку, обращение к нему защищает покупателя от риска. В данной ситуации племянница женщины могла впоследствии признать ее недееспособной и отменить сделку. Суд конечно назначит возврат денежных средств. Однако они будут удерживаться с пенсии женщины в количестве, не превышающем 50% от суммы дохода.

С 2019 года на нотариуса также возложена обязанность по предоставлению договоров по сделкам в отношении недвижимости в Росреестр. Информация передается по заявлению сторон в электронной форме. После регистрации, нотариус распечатывает для нового собственника выписку из ЕГРН.

Государственная регистрация

Если сделка проводилась без участия нотариуса, то обязанность по передаче документов в Росреестр возлагается на стороны. Право собственности переходит только с момента государственной регистрации.

Обязательным условием является оплата госпошлины. В 2021 году стоимость госрегистации составляет 2 000 р.

Процедура может быть проведена непосредственно в отделении Росреестра или через МФЦ. Заявление на регистрацию заполняет каждая из сторон.

К заявлению необходимо приложить всю документацию и договор купли-продажи. Квитанция об оплате пошлины предоставляться не должна. Сведения передаются в Росреестр в электронном виде.

Договору купли-продажи предоставляются по количеству участников сделки + 1 – для Росреестра.

Пример. При совершении сделки купли-продажи доли в коммуналке в качестве продавца выступал единственный собственник, а в качестве покупателей – семейная пара. Для них потребовались 3 экземпляра договора + 1 – для уполномоченного органа.

Расходы

Основные затраты на оформление сделки

Дополнительные расходы могут понадобиться на проведение оценки доли, оформление права собственности, обращение к нотариусу для направления уведомления, подготовку технического паспорта.

Налоги

При оформлении купли-продажи коммунальной квартиры необходимо помнить о необходимости оплаты налогов. Продавец обязан до 01.04 следующего года подать налоговую декларацию и оплатить налог. Его сумма составляет 13% от стоимости доли.

Сбор не оплачивается в следующих случаях:

• с момента возникновения права собственности прошло более 5 лет (если право владения возникло в результате купли-продажи, приватизации);
• с момента возникновения прав прошло более 3 лет (если право было получено в результате наследования или дарения.

Сроки исчисляются с момента приобретения права собственности. В случае приобретения объекта в период брака, право владения возникает у супругов одновременно, вне зависимости от того, на имя кого из них оформлены документы. Если супруги оформляют соглашение о выделении долей, то срок продолжает исчисляться с момента основного появления права.

При передаче в дар долей детям или оформлении соглашения о выделении долей, срок исчисляется с момента государственной регистрации.

Если гражданин не является налоговым резидентом РФ, то он обязан выплатить сбор вне зависимости от срока приобретения права собственности.

Хотя законодатель пытается избавиться от пережитков в виде коммунальных квартир, на рынке недвижимости можно найти множество вариантов. При оформлении сделки стороны должны соблюсти ряд нюансов. Чтобы не допустить ошибок, целесообразно получить предпродажную консультацию юриста. Специалист не только предупредит о подвижных камнях, но и предложит варианты оплаты. Получить бесплатную консультацию можно прямо на сайте. Просто опишите проблему для дежурного юриста.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!