Покупка с обременением

Покупка квартиры с обременением

Покупатель, приобретающий недвижимость с обременением, должен знать, что это такое и какие риски подразумевает подобная сделка. Подробно о них рассказывает специалист по недвижимости федеральной риелторской компании «Этажи» в Новосибирске Татьяна Долганова.

Жилье с ограничением

Обременение — это ограничение, наложенное на имущество (жилье), которое приобретается в ипотеку. При регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком-заемщиком и закладная, в которой прописываются условия предмета залога (покупаемая квартира). В ЕГРП обязательно должна быть отметка об обременении. Объектом с обременением также считается недвижимость, приобретенная с частичным расчетом. В результате у покупателя остается обязательство выплатить до определенного срока остаточную стоимость квартиры, прописанную в договоре. В записи ЕГРП ставится отметка об обременении в пользу конкретного физического или юридического лица.

Возможные риски

Для того чтобы продать квартиру с обременением, нужно его снять, а точнее, погасить задолженность перед банком или продавцом и сдать подтверждающие документы в Росреестр для внесения изменений в запись ЕГРП. Погасить задолженность продавец квартиры может как за счет собственных средств, так и за счет покупателя. Во втором случае сумма задолженности (обременения) передается продавцу по предварительному договору купли-продажи, в котором прописываются условия расчетов и сроки их исполнения. Сумма может быть значительной, и риск в основном возникает для покупателя квартиры, еще не принадлежащей ему по праву собственности.

Продавец после погашения задолженности (снятия обременения) обязан предоставить по условиям предварительного договора купли-продажи новую выписку из ЕГРП в указанные сроки с отметкой «Обременение отсутствует». Уже после этого заключается основной договор купли-продажи. Если эти пункты нарушены и продавец, закрывший задолженность, передумал продавать квартиру, с него можно взыскать всю переданную сумму и сумму задатка, но уже только через суд. Юридическим основанием взыскания являются предварительный договор купли-продажи, расписки, приходный ордер по зачислению денежных средств от имени покупателя на кредитный или иной счет ипотечного займа и свидетели, если таковые потребуются.

Материнский капитал

Еще один риск при покупке квартиры с обременением возникает в том случае, если жилье было приобретено в ипотеку с использованием материнского капитала. В обязанность собственника квартиры после погашения кредита и снятия обременения с недвижимости входит выделение доли детям в продаваемой квартире. Ему необходимо будет получить разрешение органов опеки для продажи одной квартиры и покупки другой и только после этого заключать основной договор купли-продажи. Одновременно документы сдаются в Росреестр для регистрации прав собственности на продаваемую и покупаемую квартиры.

Образец составления договора купли-продажи с обременением

Действующие нормативно-правовые акты не приводят понятия обременения, что тем не менее не свидетельствует об отсутствии правового регулирования данного вопроса. Понятие «обременение» раскрывалось в утратившей с 2017 года силу ст. 1 закона «О госрегистрации прав на недвижимое имущество» от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

В ст. 1 закона 122-ФЗ под обременением понималось всякое ограничение, препятствующее собственнику в той или иной степени свободно и по своему индивидуальному усмотрению пользоваться и распоряжаться имуществом. Данное определение не утратило своей актуальности и после прекращения действия норм закона, оно используется в теории и не противоречит сложившейся юридической практике.

Указанной нормой также приводились примеры того, каким образом может быть обременено недвижимое имущество. Исходя из ее содержания, а также ряда иных норм Гражданского кодекса можно выделись следующие варианты обременения имущества (права):

• залог купленной вещи продавцу или кредитной организации до момента полной оплаты полученного объекта (в том числе ипотека) — ст. 334 ГК РФ;
• обременение земельного участка в форме сервитута — ст. 274 ГК РФ;
• право пользования жилым объектом недвижимости после перехода права собственности на него — ст. 558 ГК РФ.

Помимо указанных наиболее распространенных видов существуют и иные обременения: вследствие арендных отношений, концессии, государственно-частных партнерств и др.

Сделки по купле-продаже с обременением в пользу продавца

В договор купли-продажи какого-либо товара (в том числе и недвижимости) может включаться условие о том, что оплата по нему производится частями либо же единым платежом, но после передачи имущества покупателю. При заключении подобных сделок в целях защиты прав продавца, по общему правилу ГК РФ для купли-продажи в кредит, переданное имущество находится в залоге у продавца до тех пор, пока оно не будет полностью оплачено, что также желательно указывать в договоре.

При этом такой договор составляется по общим правилам купли-продажи, установленным § 1 главы 20 ГК РФ, специальными нормами в отношении конкретного вида имущества (при наличии таковых), а также положениями § 3 главы 23 ГК РФ в отношении пунктов договора о залоге передаваемого имущества.

При продаже недвижимого объекта с условием о залоге, в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) по желанию продавца вносится не только запись о переходе права собственности, но и информация о наличии обременения в виде залога такого имущества (в отношении недвижимости называемого ипотекой).

Содержание и образец договора купли-продажи с обременением

В связи с наличием различных видов сделок с обременением и различных видов самого обременения рассмотрим содержание договора на примере образца договора купли-продажи с обременением в виде условия о залоге в пользу продавца. Он имеет свободную форму, но при этом должен содержать как минимум те условия, которые законом определены в качестве существенных. При совершении сделки по купле-продаже с залогом продаваемой вещи вследствие оплаты ее в кредит договор будет иметь общий вид и должен содержать следующую информацию (на основании норм главы 30 ГК РФ):

• сведения о сторонах, их Ф. И. О., наименовании, адресе регистрации и прописки, данных паспорта, иного удостоверения личности, регистрационные данные юридического лица и т. п.;
• наименование предмета сделки и описание, его индивидуализирующее;
• цену договора;
• порядок оплаты, способ оплаты, сроки внесения платежа (платежей);
• момент перехода права собственности, рисков;
• права и обязанности продавца и покупателя;
• перечень приложений;
• подписи сторон, дату подписания договора;
• иные условия на усмотрение сторон (расходы по совершению сделки, урегулирование споров и др.).

Важным условием данной группы договоров является обязательное упоминание положения о залоге продаваемой вещи. С образцом договора купли-продажи с обременением можно ознакомиться на нашем сайте, также его можно скачать на свой компьютер:

В системе КонсультантПлюс есть готовые образцы договоров с обременением, например, договор купли-продажи квартиры с обременением, договор купли-продажи недвижимого имущества с обременением, а также соответствующие акты приема-передачи такого имущества. Получите бесплатно пробный доступ к К+ и переходите к документам.

Купля-продажа товара, обремененного правами третьих лиц

Помимо договоров с условием о залоге продаваемого товара в пользу продавца, на практике также встречаются иные виды сделок с обременением — купля-продажа вещи, которая уже обременена чьими-либо правами помимо продавца. По общему правилу ГК РФ (в п. 1 ст. 460) обязывает продавца передавать право собственности лишь на тот товар, который не обременен еще чьими-либо правами.

В то же время указанной нормой предусмотрено исключение, при котором продаваемая вещь может иметь обременения правами третьих лиц — когда покупателю это известно и он изъявил согласие на покупку такого товара. Таким образом, важным условием договора продажи обремененной вещи является указание на имеющиеся обременения. В противном случае умалчивание данного факта может являться основанием для расторжения договора или же повлечь со стороны покупателя возможность требовать уменьшения покупной стоимости такой вещи.

Итоги

В заключение следует вывод о том, что понятие обременения в настоящее время законом не устанавливается, однако в силу сложившейся практики под ним понимается ограничение в отношении собственника вещи по распоряжению и владению ею. При совершении сделок с обремененным имуществом обо всех ограничениях следует указывать в договоре: в одних случаях это является существенным условием, а в других не дает оснований для признания сделки недействительной на основании ст. 178 ГК РФ.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке

Какие подводные камни ожидают покупателя при покупке жилья с залоговым обременением? Читайте подробную инструкцию.

Что такое ипотечное обременение?

Выдача ипотеки — финансовый риск для банка, так как всегда существует вероятность, что заемщик по каким-то причинам не сможет выплачивать долг. Чтобы обезопасить себя от убытков банк выдает кредит под залог недвижимости, например, приобретаемой квартиры. Именно она становится гарантией возврата денежных средств. Залог — это один из видов обременения в отношении недвижимости, который временно ограничивает права заемщика на ипотечную квартиру.

Чем залоговая недвижимость отличается от обычной?

Отдавая квартиру в залог, заемщик не теряет право собственности на нее. Однако распоряжаться такой квартирой в полной мере (продавать, сдавать в аренду, дарить или использовать в предпринимательской деятельности) он может только с согласия банка. Обременение снимается с квартиры только после полного погашения ипотеки.

Как узнать, есть ли на квартире обременение?

Информация об обременении заносится в Единый государственный реестр недвижимости. Проверить статус квартиры можно с помощью выписки из ЕГРН или онлайн-сервиса Росреестра. Если заемщик попытается продать квартиру без согласия банка, Росреестр может отказать в регистрации права собственности.

Что делает банк с залоговой недвижимостью?

Если заемщик нарушает или не выполняет обязательства по кредитному договору, и все досудебные способы урегулирования исчерпаны, банк может подать судебный иск о взыскании задолженности и выставить квартиру на торги. Зачастую по итогам разбирательства банк получает право на продажу квартиры с аукциона. За счет полученных денег банк проводит погашение задолженности, а остаток средств возвращает заемщику.

Правда ли, что залоговые квартиры стоят дешевле?

Зависит от состояния квартиры. Банк прежде всего заинтересован в том, чтобы поскорее продать недвижимость и компенсировать убытки. Чаще всего залоговые квартиры продаются по цене ниже среднерыночной, так как люди опасаются покупать проблемные объекты. На первых торгах квартира выставляется по цене на 5-10% выше рыночной. Если недвижимость не продается, на повторных торгах цена снижается, пока квартира не будет продана. Хорошие лоты могут продаваться быстро с минимальной скидкой или по цене, сопоставимой с рыночной.

Как работают аукционы?

Банк выставляет квартиру на публичные торги и устраивают аукцион на повышение цены. Для участия претендент должен подать заявку, выполнив все условия, указанные организаторами, и внести задаток для подтверждения платежеспособности. Проигравшим участникам возвращают задаток в течение нескольких дней после окончания аукциона.

У каждой квартиры есть начальная (минимальная) цена, которую устанавливает оценщик, и фиксированный шаг повышения (в среднем от 0,1 до 10% от начальной цены). Ставка участника должна быть кратной шагу аукциона. Участники аукциона делают ценовые предложения (ставки), и цена лота постепенно растет.

Аукцион прекращается, когда участники перестают повышать цену. Победителем и обладателем лота становится тот участник, чье предложение было последним (то есть тот, кто предложил лучшую цену). Если лот не заинтересовал участников, его цена на следующих аукционах снижается.

Какие есть площадки?

Торги проводятся на собственных площадках банков или на профильных платформах по продаже залоговой недвижимости. Актуальная информация о реализации имущества должников размещается на официальном сайте о проведении торгов.

Кроме того, существуют и другие площадки:

Недвижимость, приобретенная через аукционы, имеет ряд достоинств:

• Возможность приобрести жилье со скидкой;
• Залоговое имущество, выставленное на торгах, тщательно проверяется кредиторами, так что риск купить неликвидное или аварийное жилье довольно низок;
• Поскольку продавцом недвижимости выступает кредитная организация, вы можете рассчитывать на помощь банковских юристов при заключении сделки. В тот же банке вы сможете оформить жилищный кредит, если не можете заплатить сумму целиком.

Недостатки аукционов

В то же время покупка квартиры на аукционе может быть сопряжена с рисками:

• Перед участием в аукционах нужно тщательно изучить ценовую политику на рынке недвижимости. Без этих знаний вы рискуете переплатить за квартиру, если цена на нее сильно поднимется за счет повышения ставок;
• До аукциона вы не можете лично осмотреть квартиру и оценить ее реальное состояние;
• В квартире могут остаться зарегистрированные граждане. Если договориться с ними не удастся, покупателю придется выселять их через суд с помощью судебных приставов;
• Бывший владелец в течение трех лет может оспорить реализацию имущества в судебном порядке. Если суд встанет на его сторону, покупателю придется вернуть квартиру.

Может ли заемщик выкупить у банка свою квартиру?

Да, он имеет право подать заявление в суд и попытаться признать сделку недействительной. Например, он может пожаловаться в Федеральную антимонопольную службу на действия организатора торгов, если тот нарушил правила, чтобы изменить результаты аукциона.

Покупка с обременением

В Иркутской области ежемесячно регистрируется свыше 30 тыс. сделок с недвижимостью. Земельные участки и квартиры меняют собственников, приобретают обременения, получают дополнительные характеристики. В Управлении Росреестра по Иркутской области говорят: хотя информация о подготовке документов к сделке находится в общем доступе, по-прежнему как продавцы, так и покупатели становятся жертвами мошенников. «Сибирский энергетик» выяснял, на что стоит обратить особое внимание при продаже недвижимости, и наличие каких факторов должно насторожить покупателей.

Специалисты регионального Росреестра с сожалением констатируют: покупатели, вкладывая немалые суммы, нередко пренебрегают элементарными правилами безопасности и не утруждают себя дополнительной проверкой документов. Продавец может показать свидетельство о регистрации права, в котором будут указаны неактуальные сведения. Даже наличие «синей» печати или водяных знаков – не гарантия. Например, в свидетельстве может не оказаться пометок об обременении, которое усложнит жизнь новому собственнику. Дом может оказаться памятником культурного наследия, на земельном участке почти сотня квадратных метров может оказаться собственностью не продавца, а, например, энергокомпании, которая в любой момент может потребовать свободный доступ к своим квадратам; объект недвижимости может быть под арестом, запретом.

Александр Иванов (фамилия и имя изменены по просьбе собеседника. – Авт.) четыре года назад приобрёл участок в Баклашах Шелеховского района. Покупая 14 соток, он рассчитывал разделить участок на два неравных, большую часть оставить под постройку дома, а меньшую – продать и выручить деньги, благо участок имел два подъездных пути. Отдав документы на межевание, Александр подал объявление о продаже земли. Несмотря на кризис, отбоя от потенциальных покупателей не было. Удобное расположение играло на руку: рядом магазины, автобусная остановка, рукой подать до Иркута и девственного леса. Однако взглянув на документы, покупатели теряли интерес к участку.

«На шести сотках, которые я сейчас отмежевываю, находятся два столба линии электропередачи. Они довольно удобно располагаются, между ними можно и гараж поставить, и дом. Но земля под ЛЭП имеет обременение. Людей пугает, что к этим столбам необходимо обеспечить свободный доступ электрикам», – рассказывает Александр. По его словам, за лето землю посмотрели больше 15 покупателей, но никто так и не решился приобретать участок с обременением. «Вот думаю уже покупателям не показывать документы. Не все разбираются в этих тонкостях. Может, выгорит», – добавляет Александр.

Как рассказала начальник отдела регистрации прав Управления Росреестра по Иркутской области Юлия Грудинина, чтобы не попасть на удочку недобропорядочных продавцов, покупателю достаточно запросить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В этой выписке будут указаны ограничения на объект, в том числе запреты и аресты, ипотека, иные ограничения. «Если есть сомнения, не относится ли дом к объектам культурного наследия, лучше запросить информацию в Службе охраны памятников. Кроме того, покупатель может ознакомиться с техническим паспортом объекта капитального строительства, где будет указан год постройки. Если эта дата приходится на период до 1950 года, то строение может относиться к памятникам истории и культуры. В таком случае советуем запросить информацию в Службе охраны памятников», – пояснила Юлия Грудинина.

Заявление на получение выписки из ЕГРП можно подать не только в управлении, но и в многофункциональных центрах, Кадастровой палате, а также через сеть Интернет. Услуга стоит всего 200 рублей, информация подготавливается в течение пяти рабочих дней. Чтобы получить заветный документ, достаточно знать точный адрес объекта: для квартиры – населённый пункт, улицу, номера дома и самой квартиры, для участка – кадастровый номер. «Получить информацию на земельный участок традиционно сложнее. Бывают нестандартные адреса: поле Хлебное, южнее или правее определённого ориентира. Так что лучше запросить у продавца кадастровый номер», – добавила Юлия Грудинина.

Покупателя земельного участка в документе должна насторожить пометка «иные ограничения». Она применяется, если участок находится в водо­охраной зоне, на его территории располагается памятник. Как правило, в правоустанавливающих документах у продавца отражено, какие именно имеются ограничения. Если вы готовы соблюдать определённые условия, можете не обращать внимания на эту пометку в выписке. Но лучше всё же проконсультироваться со специалистами: с полученной выпиской обратиться в Управление. Каждый начальник отдела по направлению государственной регистрации прав один раз в неделю ведёт личный приём граждан.

Наличие обременения на объекте недвижимости не говорит о том, что сделки с ним проводить невозможно. Законно приобретаются квартиры, которые находятся у продавцов в ипотеке, участки, на которые наложены запреты.

«Если у покупателя есть наличные средства, он легко может приобрести недвижимость, которая имеет ипотечное обременение. Просто необходимо удостовериться, что банк, с которым сотрудничает продавец, не против продажи квартиры. Обычно данный документ подготавливает сам продавец, без него регистратор в Росреестре откажется принимать документы на сделку. Но чтобы избежать в дальнейшем затруднений в осуществлении регистрации прав, о наличии данного документа необходимо позаботиться заранее», – пояснила Юлия Грудинина.

Не упустите проверку данных о самом собственнике. Поговорите с соседями, подробно расспросите самого продавца. В выписке из ЕГРП нет сведения о возрасте собственника (не является ли он несовершеннолетним) или его здоровье (вдруг он признан недееспособным). Напомним, даже законные представители несоверешеннолетнего собственника не могут продать недвижимость без согласия социальных работников. Остаётся только положиться на регистратора сделки, который во время правовой экспертизы должен обратить внимание на этот факт, или на порядочность продавца.

«Мне пришлось продажу квартиры отложить на полгода, до 18-летия сына, – рассказывает жительница микрорайона Юбилейный в Иркутске Галина Крас­ноштанова. – Хотели продать трёхкомнатную в панельке, добавить деньги, вырученные с продажи гаража, и вложиться в новостройку. Обратилась в Росреестр, чтобы уточнить, какие документы необходимы для сделки. Узнала про заключение органов опеки. Там нам сказали, что несовершеннолетних без жилья оставлять нельзя. Второй квартиры у нас нет, сына прописать было негде для совершения сделки, поэтому продажу отложили».

Следует насторожиться, если отчуждение объекта недвижимости происходит по доверенности. Безусловно, это распространённая практика для продавцов, проживающих в других населённых пунктах, регионах. Но если собственник проживает в Иркутске, однако почему-то не желает участвовать в сделке, на всякий случай нужно перестраховаться и встретиться с ним, выяснить, почему он написал доверенность. Может, речь идёт о занятом человеке, который попросил ближайших родственников, например, детей, заняться вопросом продажи квартиры. Другое дело, если собственник – недееспособный пожилой человек, гражданин из неблагополучной семьи либо страдающий какими-либо психическими или иными заболеваниями. В этом случае от приобретения объекта лучше отказаться. Впрочем, и при первом раскладе не стоит сразу расслабляться. Необходимо проверить, действует ли доверенность и не поддельная ли она. Уточнить это можно у нотариуса, имя которого указано в доверенности.

Важно: если документы на регистрацию уже поданы, а вы неожиданно для себя выяснили подробности о продавце, которые ставят под вопрос легитимность сделки, вы незамедлительно можете подать заявление в Управление на возврат документов.

Пути для отступления

Чтобы оставить себе возможность для отступления, при приобретении квартиры лучше подстраховаться с рассрочкой платежа. Для этого на момент подачи документов на регистрацию оплатить лишь часть стоимости приобретаемого, остальную сумму передать по завершении сделки. Кстати, именно по такой схеме работают банки, если недвижимость приобретается при помощи ипотечного кредита. Ни один банк не согласится перечислить деньги до получения свидетельства о регистрации права собственности.

Не стоит забывать, что ипотека в силу закона возможна не только с банком, но и с частным лицом. Достаточно условия расчёта прописать в договоре купли-продажи. «Покупатель становится собственником и залогодателем, а продавец – залогодержателем. Как только зарегистрирован переход права собственника, продавцу и покупателю необходимо будет написать заявление на прекращение ипотеки в связи с полным расчётом», – рассказала Юлия Грудинина.

Она добавила: опыт показывает, что дополнительная бумажная волокита стоит того.

Жертвами мошенников, отметила наша собеседница, становятся не только покупатели, но и продавцы недвижимости. Имущество без ведома собственника продают дети, супруги, другие самые близкие люди. Подделывают документы о смерти, дарения, наследования, решения судов, согласия собственников.

«Собственник, если он опасается за своё имущество, вправе написать заявление о том, чтобы никаких действий с его объектом недвижимости без его личного присутствия не осуществлялось. На сегодняшний момент это самый действенный способ обезопасить себя», – добавила Юлия Грудинина.

Продавец предоставил свидетельство о праве собственности, распечатанный на обычном канцелярском листе без водяных знаков. Этот документ – фальшивка?

В этом году Минэкономразвития утвердило новые требования к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Теперь свидетельства распечатываются на обычном канцелярском белом листе формата А4 и без водяных знаков. Единственное подтверждение подлинности документа – синяя гербовая печать Росреестра (Федеральной Регистрационной службы кадастра и картографии) и подпись регистратора. Чтобы оперативно убедиться, что свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество не фальшивое, стоит заказать выписку из ЕГРП в электронном виде.

Покупка квартиры с обременением

При покупке жилплощади важно принимать во внимание такую характеристику, как юридическая чистота недвижимости. Под этим термином подразумевается отсутствие наложенных на объект разного ограничительных мер и обременений, которые приведут к дополнительным расходам и проблемам при вступлении в право собственности.

Под обременением понимается любое юридическое ограничение в отношении объекта недвижимости. Оно появляется в связи с тем, что на жилье имеют права третьи лица либо государственные учреждения. Другими словами, владелец дома или квартиры не может самостоятельно совершать какие-либо сделки с недвижимостью без согласования этого вопроса с кем-то еще. В квартире может проживать человек, который не собирается выселяться, и недвижимость продается только с жильцом. Могут быть имущественные претензии со стороны наследников или иметься преимущественные права у третьих лиц. В ряде случаев продажа квартир с обременением становится просто невозможной.

Как узнать о наличии обременения

Есть несколько юридических документов, где отражается информация об обременении:

1. Выписка из ЕГРН. Это основной документ, из которого становится понятным, находится ли жилье в долгосрочной аренде, ипотеке, договоре ренты, долевом владении или является собственностью несовершеннолетнего.
2. Домовая книга либо справка о прописанных лицах дадут информацию об официальных жильцах квартиры.
3. Договор приватизации позволит узнать о лицах, отказавшихся от приватизации. Нужно сравнить этот документ со справкой о прописанных, чтобы получить более четкую информацию.
4. Документ о праве на материнский капитал и выписка из ЕГРН покажут, использовались эти средства для покупки квартиры или нет.

В большинстве случаев именно выписку из реестра недвижимости (ЕГРН) используют в качестве доказательства чистоты сделки и отсутствия ограничений на продажу жилья. Kaждaя cмeнa владельца отрaжaeтcя в госpeecтpe, чтo дает возможность пoкyпaтeлю убедиться в чиcтoте cдeлки. Получить дoкyмeнт в бумажном виде мoжнo в ближaйшeм MФЦ, в электронной — на интернет-портале Росреестра.

Права собственника ограничиваются, если жилплощадь является ипотечным залогом или предметом договора ренты, сдается в аренду либо арестована. Российским законодательством охраняются права владельцев, не достигших совершеннолетия и прописанных на данной жилплощади. Поэтому ограничить совершение сделок с жильем вправе органы опеки. Разберемся в данных видах обременения.

Ипотека

Самым распространенным видом ограничения является ипотека. При подписании ипотечного договора жилье — это залоговое имущество и гарантия исполнения обязательств перед банковской организацией. В течение всего периода кредитования квартира остается за заемщиком. Если он исполняет условия кредитования и своевременно гасит долг, банк убирает ограничение. Только тогда заемщик сможет продать или обменять недвижимость. Но если кредит не погашается, банк может продать залоговое имущестсво для возврата ранее выплаченных денежных средств. Ипотечное ограничение появляется при приобретении жилой площади за счет банковского займа либо оформлении кредита под залог квартиры.

Если у квартиры имеется такое обременение, ее не получится продать без согласия кредитной организации. В этой ситуации можно пойти двумя путями:

1. Продавец получает в банке согласие на досрочное погашение долга. Покупатель отает продавцу средства, необходимые для выплаты задолженности. Дальше договор, по которому вносится сумма, равная ипотечному долгу. Затем покупатель выплачивает продавцу оставшуюся сумму и становится полноправным владельцем жилплощади.
2. Покупатель переоформляет ипотечный договор на себя и дальше выплачивает долг самостоятельно. Он также возвращает продавцу деньги, который тот уже выплатил по кредиту. Сюда относится и первоначальный взнос, но не учитываются проценты по кредиту. Если имелась просрочка по ипотеке, то все штрафы и пени выплачивать также придется новому владельцу. Вот почему важно перед покупкой убедится в отсутствии ипотечного обременения путем запроса справки из банка об отсутствии задолженности, а если имеют место просрочки, уточнить их размер перед принятием решения о покупке.

Это стандартные варианты, когда нужно купить квартиру, взятую в ипотеку. Опасаться их не стоит, это практика, получившая широкое распространение. По мнению экспертов, на сегодняшний день на рынке вторичного жилья каждая пятая квартира обременена ипотекой в связи с популярностью такого вида кредита. Но риски все же есть. Могут появиться затруднения, когда покупатель выплачивает остаток по задолженности продавца. Продавец, закрыв ипотеку, может отказаться от сделки и помешать заключению договора купли-продажи, устроив какие-либо форс-мажорные обстоятельства. В результате несостоявшемуся покупателю придется судиться с продавцом, который может платить деньги по судебному решению долгие годы.

Рента

Еще один распространенный вид обременения — это рента, при которой пpaва coбcтвeннocти нa нeдвижимoе имущество передаются другому человеку в обмен нa постоянные денежные выплаты либо дpyгиe ycлyги. K подобным cдeлкaм oтнocятся дoгoвopa пocтoяннoй peнты или coдepжaния c иждивeниeм. В таких ситуациях рентодатель должен нe тoлькo платить оговоренную cyммy, нo и оказывать помощь пo xoзяйcтвy или yxaживaть зa рентополучателем, в зависимости от условий договора.

Рентополучатель, как правило, это пенсионер преклонных лет, вправе проживать в квартире, но при этом право собственности переходит от него к рентодателю, который обязан пожизненно содержать бывшего владельца. Собственником жилплощади получатель ренты уже не является, но и выселить его из квартиры уже нельзя. Рентный договор прекращается только со смертью рентополучателя.

Как поступить, если имеется такое ограничение?

Рента прописана как ограничение в выписке из ЕГРН. Если такая отметка имеется, необходимо уточнить, действует ли в настоящий момент рентный договор. Для этого достаточно попросить свидетельство о смерти рентополучателя и узнать, по каким причинам не было снято ограничение. Вообще продать квартиру, находящуюся в ренте, вполне возможно. Но при этом договор ренты перезаключается и обязательства перед рентополучателем переходят к новому собственнику. Однако для продажи квартиры придется заручиться согласием рентополучателя.

Большинство экспертов сходятся во мнении что лучше не приобретать квартиру с таким обременением, так как возможны ситуации, связанные с подлогом документов.

Аренда

Третий вид обременения — аренда. В такой ситуации происходит продажа жилплощади, когда на ней проживают арендаторы, заключившие официальный договор. Срок действия договора найма прописывается в договоре купли-продажи. Новый владелец не вправе выселить арендаторов до окончания срока действия договора найма. Такой вариант сделки весьма распространен в Европе. Если приобретается жилье с целью инвестиции, то есть вложением денег в недвижимость для получения дохода, то квартира достается покупателю вместе с арендаторами, которые продолжают платить по договору, но уже новому владельцу.

В России подобные сделки достаточно редки. Но бывают ситуации, когда после заключения договора покупатель узнает, что в квартире имеются жильцы, которым ничего не известно о продаже недвижимости. Это бывает при заключении краткосрочного договора аренды, который не регистрируется в Росреестре. В таком случае никаких записей в выписке ЕГРН не будет. При заключении долгосрочного договора на срок больше года его необходимо обязательно зарегистрировать. Только тогда аренда будет указана в выписке как обременение.

Как поступить, если у квартиры имеется такого рода обременение? Если владелец решил продать квартиру, это не означает автоматического расторжения договора аренды. Арендаторы вправе проживать в квартире до окончания срока действия договора. Здесь имеются два пути решения вопроса. Можно купить квартиру вместе с арендаторами или потребовать от продавца досрочного расторжения договора найма. Подтвердить расторжение договора можно путем получения простой расписки от арендаторов. Дальше договор купли-продажи заключается по стандартной схеме.

Безвозмездное пользование

Квартирой может безвозмездно пользоваться человек, в свое время отказавшийся от приватизации. Россияне вправе приватизировать жилье и получать в нем свою долю. Если зарегистрированный в квартире человек не принимает участия в приватизации, то он приобретает пожизненное право пользования этой жилой площадью. Сложность заключается в том, что данный факт не отражается в выписке ЕГРН. Бывают ситуации, когда приобретается жилье, а потом выясняется, что посторонний человек имеет право на безвозмездное пользование недвижимостью. Лишить его этого права никто не может. Иногда новые владельцы вынуждены покупать отдельную квартиру только для того, чтобы выселить нежелательных жильцов.

При покупке квартиры необходимо попросить выписку из домовой книги (заверенную копию поквартирной карточки) либо единый жилищный документ (ЕЖД). В этих документах будет указано, кто в квартире прописан по месту жительства и имеют ли право эти люди проживать на данной жилплощади при ее продаже. В идеале — получить справку об отсутствии зарегистрированных лиц. Необходимо настаивать на внесении в договор купли-продажи условия об обязанности продавца и прочих зарегистрированных лиц сняться с учета и освободить жилую площадь.

Дополнительно можно подстраховаться и попросить нотариально заверенное обязательство выписать живущих в квартире людей в течение определенного времени после регистрации договора купли-продажи. Чтобы приобрести недвижимости, где зарегистрированы лица с правом пожизненного проживания, необходимо, чтобы еще до подписания договора эти люди прописались в другой квартире. В такой ситуации они лишатся права на пожизненное проживание.

Завещательный отказ

Возможно получение права пожизненного проживания в квартире по завещанию другого человека. Он не потеряет это право при смене собственника недвижимости, поэтому выселить человека из квартиры либо лишить его этого права по закону не получится до окончания срока, прописанного в завещании.

Как поступить, если у квартиры обнаружено такое обременение?

Такой вид обременения встречается крайне редко. Но стоит учитывать, что проверить его наличие при покупке квартиры очень сложно. Право на проживание не подлежит обязательной регистрации. Иногда его регистрируют в Росреестре по желанию собственников. Информацией владеет нотариус, который вел наследственное дело, и наследники, принявшие наследство и ставшие собственниками квартиры на основании свидетельства о наследстве. Нотариус не имеет право разглашать информацию, которая содержится в наследственном деле, поэтому обращаться к нему нет смысла.

При покупке тщательно изучайте документацию. Если собственник получил квартиру в наследство, попросите у него копию завещания. Так получится узнать, имеется ли обременение в виде завещательного отказа.

Арест

По судебному решению на квартиру может быть наложен арест. Причиной введения таких санкций, как правило, являются долговые обязательства или раздел имущества. Арестованную недвижимость нельзя продать, сдать, обменять, подарить, завещать. Любые попытки заключения каких-либо сделок с такой квартирой являются прямым нарушением закона. Информация об аресте недвижимого имущества содержится в выписке из ЕГРН.

Материнский капитал и несовершеннолетние собственники

Если квартира приобретена с использованием материнского капитала, дети получают право на долю в этом жилье. Если у продавца есть два ребенка и больше, следует попросить его предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате на материнский капитал.

Если квартира куплена без использования материнского капитала, но в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети, нужно также убедиться, что их права не нарушены. Пo российскому законодательству нecoвepшeннoлeтниe и долевые собственники жилья пoлyчaют дoпoлнитeльнyю зaщитy co cтopoны гocyдapcтвa в вoпpocax, касающихся пpoдaжи, обмена, дарения и дpyгoй пepeдaчи пpaв нa иx имyщecтвo. К примеру, пpи пpoдaжe квapтиpы opгaны oпeки вправе запретить cдeлкy, ecли выяснится, что нapyшaютcя пpaвa нecoвepшeннoлeтниx владельцев. Oбpeмeнeниe будет снято, когда продавец докажет, что peбeнoк пoлyчит аналогичное пo ycлoвиям жильe в дpyгoм мecтe.

Продавец в любом случае обязан предоставить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Только в таком случае сделка будет безопасной для покупателя.

В заключении хотелось бы сказать, что покупать квартиру с обременением в некоторых случаях можно. Часто такие квартиры продаются достаточно недорого, так как обременение отпугивает потенциальных покупателей. Здесь самое важное — досконально проверить всю документацию, получить все необходимые справки, выписки, нотариальные свидетельства.