Проблема при продаже комнаты в коммуналке

Продажа комнаты в коммунальной квартире — КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТОВ

В соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ продажа комнаты в коммунальной квартире возможна только после того, как все другие лица, проживающие в этой квартире, от покупки комнаты отказались. Это объясняется тем, что все жильцы, проживающие в коммуналке, обладают правом преимущественной покупки комнаты. В связи с этим, для того, чтобы себя подстраховать, необходимо, прежде всего, предложить приобрести комнату жильцам квартиры. При этом, делать это следует в письменной форме. Если эти лица ответят отказом (желательно также в письменном виде), то можно свободно продавать комнату кому-нибудь другому.

Учитывая тот факт, что Вы не сможете в суде доказать факт письменного уведомления соседа, у него появляется возможность оспорить куплю-продажу.

Если договор Вы еще не подписали, то что мешает Вам продать комнату соседу. Разве, что сумма указанная в уведомлениях была занижена.

При продаже собственной комнаты в коммунальной квартире как писать уведомление о продаже соседям по квартире — обязательно посылать по почте через нотариуса или можно просто «от руки» заверившись надписью «С уведомлением ознакомлен, подпись, дата»?

Вы можете выкупить данную комнату ограничений в этом плане нет.

Отправить ему по почте письмо (заказное с уведомлением) с предложением приобрести у вас комнату. В данном случае Вы обязаны им предложить, а отказа вы можете и не дождаться. У вас на руках должно быть подтверждение того, что Вы свое обязательство выполнили и предложили ему приобрести у Вас комнату.

Так, в соответствии с п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат данной квартиры имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации. То есть при продаже комнаты в коммунальной квартире действует порядок преимущественного приобретения долей в общей долевой собственности, который определен в ст. 250 ГК РФ.

согласна с коллегой. Если продавец продает комнату в коммунальной квартире, он должен сначала предложить ее продать соседям. Это требование ГК. Если они откажутся, тогда другим. В пртивном случае соседи могут оспорить вашу сделку. Кроме того вы не сказали, какие документы у него отсутсвуют. М..б. он и не собственник квартиры. Тогда тем более отказывайтесь.

Договор дарения ему необходим, чтобы не платить налог на ДФЛ. Вы, заключив его, не получите налоговый вычет и будете обязаны заплатить налог на ДФЛ в бюджет в размере 13% от рыночной стоимости комнаты, т.к. продавец не является вашим родственником.

Да, можете, Вам необходимо предложить выкупить принадлежащую Вам долю остальным собственникам, составьте Заявление (по 2 экземпляра каждому) и вручите им под роспись, если откажутся принимать, то Вы можете направить это заказным письмом с уведомлением.Если откажутся или ответа в разумный срок не последует, то можете продавать любому желающему.

Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Статья 42 Жилищного кодекса Российской Федерации. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Как продать комнату в коммунальной квартире: роль соседей, необходимые документы и сложности процесса

Большинству людей никогда не потребуется информация о том, как продать комнату в коммунальной квартире – ведь подобная недвижимость считается пережитком советского времени. Действительно, сейчас количество коммунальных квартир в городах значительно поубавилось — но все же, они встречаются. Точно так же, как всегда находятся желающие приобрести такую жилплощадь. Цели при этом люди преследуют разные: у кого-то нет возможности купить более дорогое жилье, кто-то надеется на грядущее расселение, кто-то планирует в дальнейшем приобрести все апартаменты целиком. Так или иначе, продать комнату можно – но в ряде аспектов это сопряжено с большими трудностями, нежели продажа обыкновенной однокомнатной квартиры.

Соседский вопрос

Ключевая сложность при продаже состоит в том, что даже если вы являетесь полноправным ее владельцем, придется брать разрешение у соседей, решая вопрос, как продать комнату в коммунальной квартире. Без согласия соседей сделать этого невозможно. Конкретно в случае продажи, согласно гражданскому кодексу, в первую очередь право на покупку комнаты принадлежит вашим соседям. Только в случае их нотариально заверенного отказа от покупки вы можете предлагать недвижимость другому покупателю. Примечательно, что предложить купить комнату соседям возможно исключительно на тех же условиях, на которых вы собираетесь предлагать ее покупателю: иными словами, завысить цену для гарантии отказа никак не выйдет.

Казалось бы, особой сложности в этом нет: все-таки вероятность, что кому-то из соседей приглянется ваша комната, не слишком велика. Достаточно лишь пригласить всю вашу дружную коммунальную компанию к нотариусу, чтобы она подтвердила, что на комнату не претендуют. Все это так, но, к сожалению, на практике чаще оказывается, что отыскать истинных владельцев соседних комнат не так-то просто. Кто-то сдает комнату, кто-то просто проживает в другом месте, а кого-то вообще давно нет в городе.

А бывает и так, что соседи все проживают по месту прописки, но совершенно не заинтересованы в появлении нового жильца. В самом деле, кому нужны незнакомые люди – жизнь в столь тесном взаимодействии порой требует долгой притирки. И никто не даст гарантии, что соседство с новым жильцом окажется приятным и комфортным. Часто доходит до того, что соседи в грубой форме, и даже посредством угроз, отказываются принимать грядущие перемены. Если соседи против, но беспокоиться не стоит: юридически подобное поведение совершенно необоснованно, и при соблюдении вами определенных условий все препятствия окажутся преодолены.

Почта вам в помощь

А вы обзаводитесь полным правом решать, как продать комнату в коммунальной квартире. Соседям порой бывает свойственно вредничать: иной не собирается приобретать в собственность комнату, но и своего согласия на продажу другому лицу не дает. Письменное извещение поможет вам избежать такой ситуации.

Для того, чтобы совершить рассылку писем, необходимо выполнить следующее:

• Обратитесь в регистрационную палату, находящуюся в том же районе, где расположена ваша коммунальная квартира. Здесь вам необходимо будет получить информацию о количестве собственников квартиры и их данные. Сперва вы узнаете, сколько выписок вам потребуется.
• Далее, зная количество владельцев коммунальной квартиры, вам нужно оплатить госпошлину. Стоимость за одну выписку составляет примерно 200 рублей.
• Сделайте копию квитанции, которую вы получите после оплаты пошлины. С ней и другими документами вновь обратитесь в регистрационную палату и оформите заявку на получение выписок.
• Через пять рабочих дней выписки будут готовы, и вы можете использовать указанную в них информацию, чтобы составить вашу почтовую рассылку. Текст извещения можно узнать как в регистрационной палате, так и найти в интернете. Отправлять извещения необходимо в формате заказных писем.
• После отправления писем, непременно сохраняйте реестр и квитанцию об оплате с печатью, поставленной сотрудником отделения. Эти документы и их копии вам необходимо будет после предоставить в регистрационную палату.

После этого вам предстоит месяц ожидания, в течение которого окончательно решится вопрос с продажей. В какой именно период подавать заявление о заключении договора между вами и вашим покупателем, не столь важно. Ждать установленный срок придется в любом случае. Однако профессионалы рекомендуют все-таки дождаться окончания срока — чтобы избежать неприятной ситуации с внезапно объявившимся претендентом на комнату в дальнейшем. Зато после выполнения этой формальности никаких преград для заключения вашей сделки уже не будет.

Как продать комнату в коммунальной квартире быстро? Подходят те же советы, что и по продаже обычной квартиры. Это собранные документы, правильно определенная цена за квадратные метры, грамотно оформленное объявление с фотографиями, хорошая презентация комнаты потенциальному покупателю (комната должна быть убрана, в ней должен быть приятный запах, во время разговора не нужно быть навязчивым).

Какие могут быть подводные камни?

К сожалению, и на этом пути могут возникнуть трудности, способные сильно затормозить процесс совершения вашей сделки: например, если точное местонахождение одного из совладельцев коммунальной квартиры определить невозможно. Проблема решается исключительно через полицию. Подается заявление на розыск, и только в случае, если поиски не увенчаются успехом, человек объявляется пропавшим без вести, и продать комнату заинтересованному лицу становится возможным. К сожалению, этот процесс порой занимает больше года.

Отдельно следует осветить вопрос, как продать комнату в коммунальной квартире с несовершеннолетним ребенком. Если ребенок является одним из собственников той или иной доли в коммунальной квартире, вам потребуется согласие его родителей или опекунов на продажу вашей комнаты. Но загвоздка в следующем: для того, чтобы оформить отказ, родителям потребуется сначала обратиться в органы опеки и получить там соответствующее разрешение. Только при соблюдении этого условия процедура может считаться законной.

Хорошо, если вам попадутся понимающие родители, с которыми вы состоите в хороших отношениях, и которые не откажутся потратить лишнее время, чтобы помочь вам. Но, к сожалению, чаще всего людям категорически не по душе идея о том, чтобы бегать по конторам и оформлять справки, часами простаивая в очередях. Для таких случаев и является оптимальным способ извещения по почте, несмотря на то, что он несколько задерживает заключение договора. Существуют и альтернативные способы обойти вышеупомянутые проблемы и совершить сделку. Один из них — оформление договора дарения.

Дарение: стоит ли рисковать?

Что и говорить, договор дарения значительно облегчает процедуру продажи комнаты, потому что сам по себе является юридически несложным действием. Он не требует нотариального заверения, прост в оформлении и избавляет вас от всех проблем, связанных с поисками или уговорами соседей. Дарение, как и продажа, является актом, полностью исключающим в дальнейшем какие-либо права продавца на недвижимость. Согласно нынешнему законодательству, не разрешаются даже условия, допускающие проживание родственников бывшего хозяина на территории квартиры. Следуя по этому пути, вы оформляете дарение, а затем просто принимаете условленную сумму из рук покупателя.

Раздумывая, как продать комнату в коммунальной квартире по договору дарения, лучше обсудить с покупателем все подробности и заручиться его согласием, а также официально зарегистрировать акт передачи денег. Не исключено, что покупатель и вовсе откажется от подобной сделки: это возможно, если факт обладания документами о покупке комнаты является для него принципиальным.

Помимо риска значительным минусом такой сделки является то, что, скорее всего, ваша комната будет оценена в меньшую сумму, чем была бы в случае официальной продажи. Это напрямую связано с возможными рисками для покупателя. Еще одной причиной является необходимость для покупателя платить налог, обязательный при договоре дарения. Впрочем, данную сделку возможно оспорить через три года после заключения договора, и признать акт продажи законным.

Какие же документы потребуются?

• Собственно заявление на оформление договора купли-продажи, которое оформляется прямо в регистрационной палате обеими сторонами, желающими заключить договор.
• Документ, подтверждающий уплату госпошлины.
• Документ, подтверждающий, что вы являетесь законным собственником данной комнаты. Если официально вы не являетесь собственником комнаты, вам понадобится доверенность.
• Справка о том, какие лица, помимо продавца, зарегистрированы на данной жилплощади – либо о том, что таких лиц не имеется.
• Документ, доказывающий, что другие лица, владеющие или имеющие право на данную собственность, уведомлены о продаже и ничего не имеют против.

При возникновении нюансов, таких, как наличие среди собственников квартиры несовершеннолетних детей — или же, например, если у продавца имеется супруг/супруга – потребуется дополнительные документы и справки. Специалист, оформляющий сделку, проконсультирует вас, как продать комнату в коммунальной квартире — документы, необходимые для этого, будут им подробно перечислены.

Помните, что если у вас возникают затруднения с продажей комнаты в коммунальной квартире, всегда можно довериться агентству по недвижимости. Вы получите профессиональную консультацию по всем вашим вопросам, и сотрудники агентства помогут вам урегулировать многие проблемные моменты. Если же вы все-таки решили обойтись своими силами, будьте внимательны в соблюдении всех формальностей, даже если это кажется сложным. Во избежание проблем в дальнейшем всегда лучше перестраховаться.

Правовые вопросы. Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?

Как известно, для того, чтобы продать часть в квартире, находящейся в долевой собственности, необходимо поставить об этом в известность всех сособственников.

Однако довольно часто происходят ситуации, когда кто-то из участников общей недвижимости не соглашается на предстоящие изменения. Допускается ли заключение сделки без согласия соседей? Какие правовые последствия могут ожидать в будущем?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

Правовая база

Вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением долевой собственностью, регулируются следующими нормативными актами:

• Гражданским кодексом РФ.
• Жилищным кодексом РФ. .

Кроме того, косвенное регулирование данного вопроса также производится в рамках множества других нормативно-правовых документов (Налоговый кодекс, ФЗ РФ «Об ипотеке», ФЗ РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» и многие другие).

Можно ли обойтись без разрешения других жильцов коммуналки при продаже?

Сразу следует отметить, что действующее законодательство не содержит в себе требование о получении согласия соседей на продажу комнаты в коммунальной квартире (в прямом значении этого слова).

Так, в п. 2 вышеупомянутой статьи написано, что продавец должен уведомить сособственников о желании продать свою долю покупателю на сторону. При этом участники общего жилья должны либо приобрести отчуждаемую комнату (в течение 30 дней с момента получения соответствующего извещения), либо отказаться от преимущественного права покупки.

Таким образом, исходя из приведенной выше нормы, можно сделать вывод о том, что продать свою долю в коммунальной квартире можно и без согласия соседей. Достаточно просто уведомить их о предстоящем событии и дождаться истечения установленного срока.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Как реализовать: порядок действий

Прежде чем приступить к процедуре продажи своей доли в коммунальной квартире необходимо четко изучить порядок и последовательность действий.

С чего начать?

Прежде всего, собственнику отчуждаемой комнаты необходимо определиться с условиями заключения будущей сделки купли-продажи. При этом одним из наиболее важных моментов является определение цены жилья, подлежащего продаже. Так, для решения данного вопроса можно воспользоваться одним из следующих способов:

• самостоятельно определить стоимость, предварительно проанализировав рынок аналогичной недвижимости;
• воспользоваться помощью оценщиков, которые смогут установить максимально точную цену и предоставят официальное заключение (отчет);
• обратиться за консультацией к риелторам.

Необходимые документы

Следующим шагом является сбор необходимой документации. Лучше всего сделать это заранее для того, чтобы в случае появления покупателя оперативно оформить сделку.

Итак, для продажи комнаты в коммунальной квартире необходимо собрать следующий перечень:

• удостоверение личности;
• правоустанавливающие документы на комнату (например, договор купли-продажи, дарения, приватизации и т.д.);
• кадастровый паспорт;
• письменное согласие супруга (и) на продажу (при наличии);
• бланк извещения соседей о предстоящей сделке;
• отказы сособственников от преимущественного права покупки (более подробно об этом будет написано ниже).

Процесс уведомления жильцов

Как уже было отмечено выше, извещение владельцев других комнат в коммунальной квартире является главной отличительной особенностью сделок, совершаемых в отношении долевой собственности. Так, уведомление может быть направлено одним из следующих способов:

• Точная уверенность в том, что извещение попало в руки адресата.
• Наиболее бюджетный вариант.

• Уходит много времени на посещение каждого сособственника.
• Не всегда можно воспользоваться таким способом (например, если сосед находится в другой стране).

• Гарантия того, что уведомление попадет к сособственнику.
• В случае судебного разбирательства можно будет с легкостью доказать, что письмо было вручено.

• Не нужно самостоятельно составлять текст уведомления, а также заниматься его отправкой.
• При нотариальном удостоверении сделки нет необходимости в предоставлении доказательств того, что извещение было направлено.

• Быстрая доставка.
• Сособственник коммунальной квартиры не сможет отказаться от получения телеграммы.

• Адресат может не явиться на почту.
• Порой сложно доказать, сколько именно времени прошло с момента отправки.

• Не нужно составлять и отдельно отправлять уведомление каждому соседу.
• Можно в рамках одного объявления известись о продаже большое количество сособственников.

После получения уведомления соседи по коммунальной квартире обязаны в течение 30 дней приобрести отчуждаемую долю или же направить письменный отказ от права преимущественной покупки (абц. 2 п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Нередко продавцы комнат сталкиваются с рядом проблем, связанных с вручением извещения адресату. К наиболее распространенным можно отнести следующие:

1. Неизвестное местонахождения сособственника – в данном случае письмо следует отослать по последнему известному адресу проживания соседа. Если же и таких сведений нет, то тогда извещение надо направить в коммунальную квартиру, в которой находится доля конкретного лица.
2. Пребывание владельца в местах лишения свободы – уведомление необходимо направить по месту регистрации заключенного, а также и в саму тюрьму. Данную задачу можно поручить нотариусу.
3. Нахождение адресата за границей – в подобной ситуации известись совладельца будет достаточно проблематично. Можно попробовать связаться с соседом и попросить направить по почте письменный отказ от преимущественного права покупки доли.

Оформление договора

После окончания процедур, связанных со сбором документов и уведомлением соседей необходимо приступить к оформлению сделки (в случае появления покупателя).

Для этого заключается договор купли-продажи доли в коммунальной квартире. По желанию сторон может быть заключено предварительное соглашение.

Следует отметить, что в соответствии с п. 1 ст. 42 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» сделки, связанные с продажей жилья, находящегося в долевой собственности, должны быть удостоверены нотариально.

Таким образом, прежде чем зарегистрировать сделку стороны обязаны заверить договор купли-продажи у нотариуса.

Регистрация права собственности (сроки и стоимость)

Регистрация перехода права собственности на комнату в коммунальной квартире производится в соответствии с порядком, прописанным в ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости».

За оказание подобной услуги взимается госпошлина, в следующих размерах (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):

• 2 000 рублей (если заявителем является физическое лицо);
• 22 000 рублей (для юридических лиц).

В соответствии с абз. 2 ст. 55 ФЗ РФ «Основы законодательства РФ о нотариате» нотариус после удостоверения сделки купли-продажи, в том числе и комнаты в коммунальной квартире, обязан в течение рабочего дня (или в сроки, прописанные в договоре) направить в Росреестр полный пакет документов клиента для прохождения регистрации. В этом случае срок процедуры будет составлять (пп. 9 п. 1 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости»:

• 3 рабочих дня (если документы будут представлены в бумажном варианте);
• 1 рабочий день (если данные направлены в электронном виде).

Юридические последствия

В п. 3 ст. 250 ГК РФ написано, что в случае нарушения преимущественного права покупки доли в общей собственности любой из ее совладельцев может в течение 3 месяцев подать исковое заявление в суд о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Это означает, что сделка будет признана недействительной.

Для того, чтобы избежать подобной неприятной ситуации необходимо в обязательном порядке сохранить документы, подтверждающие факт того, что каждому из соседей по коммунальной квартире было направлено соответствующее уведомление. Более того, в случае судебного разбирательства потребуются доказательства того, что сделка со сторонним покупателем была заключена после истечения 30 дней с момента направления извещения.

Таким образом, продать квартиру в коммуналке вполне возможно и без согласия соседей. Самое главное строго соблюдать правила уведомления совладельцев. Кроме того, очень важно, чтобы стоимость доли, указанная в извещении, совпадала с ценой, прописанной в договоре купли-продажи.

Видео по теме

Предлагаем посмотреть видео о том, как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

Сделка: как продать комнату в коммуналке. Сначала придется предложить соседям, затем выставлять на рынок. Спрос и сейчас хороший

Коммунальных квартир с каждым годом становится все меньше, но раритетной недвижимостью они пока еще не стали. Рынок комнат в коммуналках довольно активен, и мы решили разобраться в специфике такого товара, то есть выяснить, легко ли реализовать подобный объект и какие условия надо выполнить, чтобы выйти на сделку в минимальные сроки и не нарушить законодательство.

Спрос есть
Владельцы комнат могут быть спокойны: спрос на их недвижимость сегодня имеется. «Его нельзя назвать ажиотажным, но и вялым тоже. И причина этого очевидна: покупателей привлекает сравнительно невысокая цена. Все остальные виды московского жилья ощутимо дороже. Даже за прямого конкурента комнаты в коммунальной квартире – малогабаритную квартиру гостиничного типа придется заплатить минимум на полмиллиона больше», — объяснил «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Олег Самойлов, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость», председатель комитета РГР по совершенствованию нормативной базы, координатор Межрегионального партнерства риэлторов.

По данным Александра Абрамова, руководителя отделения «Кузьминки» компании «Азбука Жилья», большинство покупателей комнат в коммунальных квартирах – иногородние. «Для них целью покупки является не только проживание в комнате, но и получение московской регистрации», — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Комнаты для них – самый бюджетный, быстрый и верный способ закрепиться в Москве.

«Часть спроса на комнаты создается со стороны покупателей, рассчитывающих на выгодное расселение после возможного сноса дома», — отмечает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». «А еще комнаты приобретаются для вложения средств, возможно, с последующей сдачей в аренду. Имеются и такие покупатели, которые в дальнейшем надеются выкупить еще и соседскую жилплощадь, чтобы стать владельцами целой квартиры», — добавляет Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Обычно они довольно обеспечены и больше всего их привлекают объекты в ЦАО, в сталинских домах и с минимальным количеством соседей.

Договор с соседями
Вообще соседи – это в коммуналке главное. От сговорчивости и дружелюбности соседей зависит, насколько быстро комната сможет поступить в продажу. «Ведь основная сложность при продаже комнаты в коммуналке в том, что нужно учитывать мнение соседей», — говорит Павел Лепиш («Домус финанс»).

Коммунальная квартира – это объект долевой собственности, а комнаты, принадлежащие разным соседям, – это их доли. А значит, при продаже комнаты должны соблюдаться требования, установленные статьей 250 ГК РФ и статьей 42 Жилищного кодекса РФ (пункт 6), согласно которым преимущественное право ее покупки имеют собственники других комнат в данной коммуналке.

На практике это означает, что, прежде чем выставлять комнату в открытую продажу, нужно предложить ее своим соседям. Это можно сделать и в обычной беседе, но специалисты рынка недвижимости во избежание дальнейших проблем и вопросов от будущих покупателей, советуют фиксировать все шаги документально. «Желательно предупредить о своем намерении продать комнату заказным письмом с уведомлением о вручении», — говорит Павел Лепиш («Домус финанс»). В этом письме, оформленном в специальной нотариальной форме, должны содержаться условия сделки и цена, которую желает получить продавец. На раздумья соседям дается месяц с момента получения такого предложения. А спустя это время, если ни у кого из них не появится желание приобрести комнату, то, как сообщает Мария Литинецкая («Метриум Групп»), каждый должен подписать письменный отказ от покупки, который заверяется у нотариуса либо оформляется в Регистрационной палате.

Правда, некоторые соседи не только тянут с отказом, но и избегают писем с предложением о покупке комнаты: «В нашей практике было несколько случаев, когда соседи просто из соображений мелкой мести месяцами уклонялись от получения направленных им уведомлений. А раз нет зафиксированного факта получения уведомления – то и не начат отсчет срока, в течение которого сосед должен реализовать свое право преимущественной покупки», — говорит Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»).

В таких ситуациях приходится проявлять искусство дипломатии, а то и обещать соседям материальные бонусы. На помощь готовы прийти риелторы: «Они не вызывают раздражения у соседей, и иногда даже удается убедить упрямцев реализовать и их комнаты, ведь продавать квартиру целиком гораздо выгоднее», — рассказывает Александр Абрамов («Азбука Жилья»). Но когда и этот шаг не помогает, остается только обращаться в суд: «Если сосед упорно ставит палки в колеса, это расценивается как препятствие реализации права распоряжения имуществом, и в суде можно потребовать его устранения, — сообщает Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»). — В нашей практике было несколько подобных дел, и все они завершились в пользу наших клиентов».

Если с соседями повезло, комнату можно продать намного быстрее, оформив необходимые отказы в момент совершения сделки. Не тянет с отказом и муниципалитет, который также может быть собственником комнат в коммунальной квартире, ведь многие жильцы коммуналок так и не приватизировали свои квадратные метры, а следовательно, они остались в муниципальной собственности. Поэтому, прежде чем посылать уведомления-предложения о продаже своей комнаты соседям, надо выяснить, являются ли они собственниками недвижимости или всего лишь нанимателями. Во втором случае письмо следует отправлять в соответствующие инстанции, в Москве – это районное подразделение департамента жилищной политики и жилищного фонда. Этот орган подписывает и отказ от приобретения недвижимости, если, конечно, не желает выкупить комнату. «Но правда, с ситуацией, когда город реализовал свое право преимущественной покупки, за 20 с лишним лет работы на рынке московского жилья я сталкивался всего дважды. Так что, обычно проблем не возникает», — говорит Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»).

Проблемы могут возникнуть, если не учесть определенных нюансов. Например, бывает, что часть соседних комнат в коммуналке пустует и продавец решает, что они никому не принадлежат: «Но не стоит обманываться: «ничьих» комнат не бывает. В течение последних лет правительством Москвы последовательно реализуется программа ликвидации коммуналок, поэтому в освобождающиеся комнаты никого не подселяют. Правда, эти комнаты у города часто выкупают жильцы коммунальных квартир, либо присоединяют их бесплатно, если имеют право на улучшение жилищных условий. Но возможна и ситуация, когда комнаты пустуют. В настоящее время в столичных коммуналках имеется некоторое количество свободных комнат, однако принадлежат они городу», — рассказывает Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»). А значит, все равно нужно сообщать о своем намерении продать комнату в департамент жилищной политики.

Также комната в коммуналке может принадлежать несовершеннолетнему лицу, и в этом случае, как сообщает Мария Литинецкая («Метриум Групп»), помимо отказа соседа от покупки надо получить согласие органов опеки на этот отказ.

Если же попытаться обойти закон, не отправлять соседям никаких уведомлений о продаже своей комнаты и не мучиться с получением их отказов, то сделка купли-продажи может быть оспорена. «В соответствии с Гражданским кодексом РФ, если при продаже комнаты нарушается преимущественное право покупки, остальные собственники коммуналки в течение трех месяцев могут обратиться в суд и потребовать перевода права собственности от нового владельца (покупателя комнаты) на них», — рассказывает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Отдав комнату соседям, суд также обяжет продавца вернуть деньги пострадавшему покупателю, и в результате есть риск остаться у разбитого корыта. Да и вряд ли без соответствующих отказов соседей по коммуналке обойдется без проблем при государственной регистрацией сделки. Так что закон лучше выполнять. И конечно, если кто-то из соседей захочет купить комнату, придется продать ее именно ему. Но, впрочем, ничего плохого в этом нет, а напротив, есть экономия времени.

Дальнейшие шаги
Вот только в реальности соседи чаще не приобретают комнату, и нужно искать для нее покупателя «на стороне». Если хочется действовать самостоятельно, то, прежде всего, надо прицениться: изучить аналогичные предложения в интернете и в газетах. Как сообщает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», сегодня комната в столичной коммуналке стоит в среднем 2,5 млн руб. Но в зависимости от характеристик конкретной недвижимости стоимость может отличаться от среднего значения, и порой очень существенно. «Она зависит от местоположения, транспортной доступности, площади объекта, типа дома, этажа, наличия балкона или лоджии, вида, открывающегося из окон, и т.д.», — утверждает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). «А главное, на что обращают внимание покупатели, – это близость от метро, количество соседей и размеры комнаты и квартиры. Покупателями редко рассматриваются квартиры, состоящие более чем из четырех комнат, но комнаты они предпочитают попросторнее – не менее 12 кв. м», — рассказывает Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». И чем лучше комната удовлетворяет запросам покупателей, тем она дороже. Если же она маленькая, находится на окраине города, далеко от метро, да еще и в плохом состоянии, в квартире на последнем или первом этаже, то в лучшем случае, по данным Марии Литинецкой («Метриум Групп»), ее цена составит 1,8 — 1,9 млн руб. «Например, комната площадью 10,5 кв. м в районе Чертаново в трехкомнатной квартире общей площадью 55 кв. м на 6 этаже 9-этажного панельного дома выставлена на продажу за 1,95 млн руб.», — говорит Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»). И за такую же цену предлагается и комната в районе метро «Динамо»: «Она даже расположена в кирпичном доме с высокими потолками, но при этом в 11-комнатной квартире, на последнем этаже 5-этажного дома, — рассказывает Павел Лепиш («Домус финанс»). – А вот комната площадью 14,5 кв. м в 3-комнатной квартире недалеко от метро «Сухаревская» стоит уже 2,9 млн руб.». Аналогичный же вариант в самом центре Москвы (например, в районе Арбата) может предлагаться и за 9-10 млн руб.

Цена: не ниже той, что предлагали соседям
Однако назначая цену своей комнаты, надо быть внимательнее: «Когда собственник предлагает ее соседям по коммуналке, он уже определяет стоимость, и в дальнейшем имеет право продать недвижимость любому лицу по цене не ниже той, что была предложена соседям. Иначе у них возникнут основания для обращения в суд», — предупреждает Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). Таким образом, общий анализ цен стоит провести в самом начале, дабы не завысить стоимость предложения и не искать потом покупателя годами, а если среди соседей есть люди, которые могут выкупить комнату, то исследование цен должно быть более детальным.

Стоит учитывать, что платежеспособный сосед может немного переплатить, ведь ему нужна именно эта комната, но в то же время, если он откажется от покупки, при завышенной стоимости объект будет сложнее продать на рынке, так как снизить цену не получится. А при продаже комнаты в коммунальной квартире, как и в случае с другой недвижимостью, очень важно поскорее найти покупателя, не предлагая большого дисконта. Когда такой покупатель найден, все дальнейшее проходит так же, как и с обычными квартирами: готовятся документы, подписывается договор купли-продажи, который регистрируется в Росреестре, и право собственности переходит к новому хозяину.

Факторы ускорения
Чтобы найти покупателя побыстрее, можно немного улучшить свою комнату. Делать дорогостоящий ремонт эксперты не советуют, так как он, скорее всего, не окупится, а чтобы отремонтировать места общего пользования, как отмечает Мария Литинецкая («Метриум Групп»), нужно еще и согласие соседей, которое они могут не дать. Но вот косметический ремонт и уборка могут привлечь покупателя: «Понятие «товарный вид» работает всегда и везде. Если продавец заинтересован в быстрой и выгодной продаже своей комнаты, небольшие вложения в ремонт помогут поднять ее стоимость и ликвидность», — утверждает Павел Лепиш («Домус финанс»). «Аккуратные и опрятные комнаты производят более благоприятное впечатление на покупателя, — уверяет Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»), — и к тому же такой вид недвижимости чаще всего приобретают люди с ограниченным бюджетом, у которых после покупки зачастую не остается денег на приведение жилья в порядок». Естественно, таким покупателям нужна отремонтированная комната.

Правда, будущим владельцам комнаты важна еще и обстановка в самой квартире, состояние мест общего пользования. «Поэтому если квартира в целом «убита», ремонт в комнате обычно не помогает ее продать и не поднимает цену», — утверждает Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»).

А вот если удастся договориться с соседями об одновременной продаже и их комнат, то ликвидность и стоимость наверняка увеличатся. «Ну и конечно, быстрее получится продать комнату, если она находится не на первом и не на последнем этаже, если в квартире есть холодная и горячая вода, отсутствует газовая колонка, а в доме присутствует лифт, и перекрытия – железобетонные», — говорит Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»).

Покупка комнаты в коммуналке: плюсы и минусы

Покупка комнаты в коммунальной квартире зачастую выступает в роли старта на первое время, особенно если денег недостаточно на полноценное жилье, а обзавестись собственным углом надо. Благо, действующее законодательство позволяет приобрести квартиру не целиком, а лишь частично. Однако такое решение имеет подводные камни, о которых мы расскажем в этой статье.

5 специфических нюансов коммуналки

• Во-первых, стоит понимать, что оформление владения комнатой отличается от выделения доли в квартире и для него характерна своя специфика. Долевая собственность не имеет четких рамок, нельзя сказать, что, например, гостиная моя, а кухня – твоя. Долю ограничивает только количество квадратов. Если разговор заходит о комнате, то предстоит «распиливание» жилья на обособленные доли. Это и есть в коммунальной квартире первый подводный камень: следует внимательно ознакомиться с документами до заключения сделки, чтобы приобрести комнату, а не долю. Последние обычно стоят дешевле, но вы не получите конкретного угла в квартире, график посещения санузла и других общих помещений придется согласовывать с остальными жильцами.
• Во-вторых, следует понимать, что последующая продажа комнаты в коммунальной квартире тоже подводными камнями не обделена: такие помещения мало востребованы, невзирая на низкую стоимость.
• В-третьих, получить ипотечный кредит для этих целей будет очень сложно, поскольку такое жилье для банков не представляет интереса в качестве залога.
• В-четвертых, при оформлении следует убедиться, что продавец перед выставлением на продажу, предлагал свою часть другим собственникам и получил письменный отказ.
• В-пятых, не стесняйтесь требовать у продавца документы: выписку из ЕГРН, документ, подтверждающий право собственности и другие. Хотя комната или доля стоят дешевле квартиры, вы собираетесь вложить немалые деньги и должны по возможности обезопасить сделку.

Как продать коммуналку быстро и выгодно?

Основной особенностью коммунальных квартир и их подводным камнем, который не очевиден обывателю, можно назвать то, что приоритетным правом на выкуп обладают прочие хозяева этого жилья. Поэтому если продающий не озаботился получением их письменного отказа от приобретения своей доли, они имеют право оспорить сделку. Аналогичную процедуру придется проделать и новому владельцу, если он захочет продать свою недвижимость. Проблемы могут возникнуть, если другие собственники живут не в коммуналке, и их местонахождение остается тайной. Впрочем, если кусок жилья планирует приобрести один из собственников жилой площади, прочих можно не уведомлять.
Вторым интересным моментом становится вероятность, что часть доли в коммуналке не приватизирована и принадлежит муниципальным властям. При таком раскладе требуется направить письменное предложение о покупке в соответствующий госорган.
Продавать долю в общем с несколькими законными владельцами жилье третьим лицам можно только после получения письменного отказа всех заинтересованных лиц. Закон запрещает запрашивать цену ниже той, которая предъявлялась соседям.

Стоит ли инвестировать в такие квартиры

Чтобы представить инвестиционную привлекательность покупки комнаты в коммунальной квартире и подводные камни этого предприятия, важно трезво оценить все ракурсы сделки.

К несомненным преимуществам подобной сделки относятся:

• Невысокая стоимость, сравнивая даже с так называемыми студиями и малосемейками;
• Возможность инвестирования доступной суммы и в будущем получения пассивного дохода от сдачи жилья;
• Регистрация в конкретном городе, без которой невозможно прикрепиться к поликлинике или записать малыша в детский сад;
• Перспектива выкупить в дальнейшем прочие комнаты и оформить помещение в полную собственность;
• Экономия на коммунальных платежах;
• Вероятность расселения жилья и получения более достойного.

Минусы тоже очевидны:

• Продажа будет связана с большими сложностями;
• Все общие помещения, такие как санузел и кухня, придется делить с соседями;
• Неизвестно, с кем придется проживать бок о бок, нередко в коммунальных квартирах собирается маргинальный контингент.

Чтобы инвестиция оказалась выгодной, перед покупкой стоит провести ряд подготовительных мероприятий. Например, выяснить, с кем придется соседствовать. Именно остальные жильцы могут сильно повлиять на возможность сдавать угол. Также неплохо исподволь уточнить у собственников, не планируют ли они продавать свои доли, чтобы иметь возможность оценить вероятность приобретения данного объекта недвижимости в полное владение. Приложение некоторых усилий может сделать такую инвестицию доходной и выгодной.

На что стоит обратить внимание перед подписанием сделки

В целом договор купли-продажи комнаты отличается от аналогичного договора на полноценное жилье. Но, тем не менее, при заключении сделки возможны проблемы.

Для начала убедитесь, что на приобретаемой площади не имеют регистрации не достигшие совершеннолетия или недееспособные собственники. Если таковые имеются, вам понадобится затребовать у продавца письменное разрешение органов опеки.

Далее вам понадобится следующий список документов:

• Правоустанавливающий документ (на основании которого продавец владеет недвижимостью, например, договор дарения или свидетельство о наследовании);
• Выписка из ЕГРН и свидетельство о праве собственности;
• Соглашение о распределении долей, подписанное всеми собственниками жилья и заверенное в нотариальной конторе;
• Справки, свидетельствующие об отсутствии задолженностей за ЖКУ;
• Письменно зафиксированный отказ каждого из собственников жилья от преимущественного права выкупа доли (комнаты);
• Выписка из домовой книги с информацией обо всех прописанных на данной жилплощади;
• Техническая и кадастровая документация.

Чтобы при покупке комнаты в коммунальной квартире не напороться на подводные камни этой сделки, лучше всего обратиться к профессионалам: риэлторам и юристам. Так вы сможете без лишней траты времени и нервов, гарантировать качество приобретаемого жилья и свести к минимуму любые риски в ходе сделки.

Можно ли использовать материнский капитал

Вопрос о возможности воспользоваться сертификатом на материнский капитал для приобретения доли или комнаты решается с каждым индивидуально. Жилищный Кодекс РФ утверждает, что средства маткапитала могут быть потрачены на приобретение обособленного помещения, каковым является и комната в коммунальной квартире, но подводные камни состоят в том, что покупателю потребуется привести доказательства ее обособленность. А еще придется оборудовать отдельный вход. Соответственно, покупка доли уже невозможна, исключение будет сделано в том случае, если эта доля является последней и при ее покупке жилье окажется полностью в собственности одного владельца. Важно учитывать, что закон запрещает покупать у супруга или супруги. Госорганы будут внимательно следить за чистотой сделки, поскольку маткапитал нередко пытаются обналичить путем мнимой покупки доли у родственников.

Подытожим вместе с риелторами

Покупка комнаты в коммунальной квартире может выступить в качестве старта и инвестиции в будущее. Такой вариант хорош для решения проблем с пропиской при отсутствии достаточной суммы для приобретения полноценного жилья. В перспективе она станет источником пассивного дохода или ее можно продать и приобрести что-то более подходящее. Однако покупка, сдача и продажа комнаты в коммунальной квартире связана с подводными камнями на всех этапах. Чтобы избежать казусов, обращайтесь в АН «Владис». Юридический отдел «Владис» проверит наличие и правильность составления всех документов, а также докажет юридическую чистоту приобретаемой недвижимости, чтобы гарантировать отсутствие риска для клиентов. Наши риэлторы помогут подобрать лучший вариант из обширной базы и выступят посредником в переговорах с продавцом.